商业项目前期定位报告
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空调系统 电梯
开盘时间 售价
物业管理
甲级
LOFT
3.6万㎡
0.5万㎡
28F
8F
3.1米
3.1米
1886㎡
1000㎡
200~300㎡
80~200㎡
约200
LOW-E中空幕墙玻璃
VRV户式中央空调
9部KONE进口高速电梯
2008年11月
未定
26000元/㎡
30000元/㎡
FPD物业顾问
商业项目前期定位报告
中一国际大厦2.2万平方米,预计09年上半年开盘
商业项目前期定位报告
竞争分析3
竞争个案—绿地汇创国际广场
物业等级 总建筑面积 地上层数
净层高 标准层建筑面积
面积分割 车位
外立面
空调系统 电梯
开盘时间 报价
物业管理
新锐办公（LOFT）
国际甲级
2.7万㎡
3.2万㎡
14F
19F
5.2米
3.9米
2000㎡
竞争分析5
竞争个案—苏河1号
成交记录（累计成交800平方米，均价19200元/M2）
竞争力分析
用 成交套 建筑面 成交总 当日均 成交日
途
数
积
价
价
期
苏州河景观—层层退台产品是核心卖点
1
108.01
204
18924
2009-0422
1
122.27
232
19007
2009-0305
大面宽苏州河景观
紧邻不夜城，氛围浓 厚、交通便捷
竞争分析2
竞争项目选取（以本案项目营销于2009年9月份开盘，至2010年年底清盘安排）
2008年
2009年
2010年
一季度 二季度 三季度 四季度 一季 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 度
绿地汇创国际总计5.87万平方米，已售2.84万平方米，剩余3.03万平方米
商业项目前期定位报告
2020/11/8
商业项目前期定位报告
报告成果汇总
已明确的结论 1、通过市场环境和竞争情况分析，明确项目纳入科技园体系，定位为高品质科技园产业办公； 2、通过产业研究和规划研究，确定科技园“大设计”产业主题以及项目“建筑设计”两个层次的产业定 位体系； 3、通过资源条件梳理，确定科技园大设计平台的构成体系； 4、通过客户组成和发展预测，确定“建筑设计产业链”对项目具有充足的吸纳量； 5、通过初步客户研究结论和产业链定位，明确项目的功能业态分布。
甲
1
109.08
207
19007
2009-0305
相对缺乏
级 办
1
125.13
240
19141
2009-0225
公
1
122.27 258
21116
2009-0211
Baidu Nhomakorabea
无明显优势
1
108.01
199
18462
2009-0110
1
109.08
201
18462
2009-0110
层层退台设计，可最 大限度享受苏州河景观
1400㎡
100～200㎡
100～200㎡
共800个，其中地下车位700 个
玻璃幕墙+金属构件+泛光照明
分体式空调+独立新风 系统
中央空调
8部原装进口高速电梯
6部进口原装电梯
2008年6月
2008年11月
19000～22000元/㎡ 19000～22000元/㎡
CBRE物业顾问
LOFT 甲级写字楼
商业项目前期定位报告
可视性好 地块可达性程度高 交通相对便捷
内环线视角上的宽阔展示面可为利用 多个车行出入口规划便于组织顺畅的交通动线 到达CBD、机场等较为便捷，园区内部配套不足
高品质写字楼
区域设计类企业对高品质写字楼需求越来越高成 为必然趋势
目前区域高品质写字楼数量偏少 与市场需求相比，为设计企业打造的高品质写字
新增竞争
至2010年底，区域内预计还有24万平方 米新增写字楼供应入市，其中2009年年 内确定开盘的项目为本案和新纪元国际 广场两个项目最受关注
至2010年底，内环商务带预计还有年上 市23万平方米新增供应，由于不夜城板 块宝矿国际广场和恒基项目租售未定， 直接竞争会来自中一国际大厦
商业项目前期定位报告
5.58米层高属于绝版 稀缺型产品
单元面积偏小，难以吸引品 牌客户进驻
开发商在办公开发领域尚未 形成强势品牌
代理公司服务意识极差，对 项目营销极为不利
物业管理公司尚未确定会形 成较大抗性
商业项目前期定位报告
竞争分析5
竞争个案—苏河1号
物业等级 总建筑面积 地上层数
净层高 标准层建筑面积
面积分割 车位 外立面
商业项目前期定位报告
项目及环境分析结论
地块 分析
区域 环境
宏观 环境
市场 分析
产业链 研究
竞争 分析
价值提升 方向研究
客户目标分析
问题结构化 分析
解决方案
产业定位 发展战略 项目定位 形象定位 产品定位 客户定位 租售建议 价格建议 营运建议 招商建议
商业项目前期定位报告
项目界定
区域属性
项目价值属 性
1、建筑设计产业一业特强—超过1000家以建筑设计为主的企业集聚，形成区域最具基础、可用资源最多 的产业； 2、研发设计特色服务业规划给区域带来大量增量物业需求—以设计为特色的现代服务业集聚发展，对商 用物业需求量巨大，对区域商务发展而言是重大利好； 3、小企业数量多，需引进具有实力的中坚企业—区域80%的企业均是20人以下的小企业，企业规模小是 区域产业发展的明显特征，建议招商过程中一方面培育具有成长性的潜质企业，另一方面更需从外部引 进实力企业； 4、产业发展对商用物业品质提升提出要求—区域商用物业品质偏低，研发设计特色服务业基地规划将促 使产业质量提升，实力企业对商用物业形象和品质的要求提升。
FPD作为物业顾问 酒店、公寓、LOFT、 办公和商场的组合配套 服务完善
商业项目前期定位报告
竞争分析6
竞争个案—长城大厦
物业等级 总建筑面积 地上层数
净层高 标准层建筑面积
面积分割 车位
外立面 空调系统
电梯 开盘时间
报价 物业管理
国际甲级 7.4万㎡
44F 2.8米 1650㎡ 60～1650㎡ 580 玻璃幕墙+金属线 中央空调+新风系统 13部迅达进口高速电梯 2008年11月 30000元/㎡ FPD
属性
诠释
环同济设计产业发展带 依托同济优势学科形成的设计产业 集聚发展区域 位于同济大学国家大学科技园 同济科技园需进行规划提升和形象
提升
形象-地标性建筑
规划“国家级研发设计特色服务产业基地”发展 战略
同济大学国家大学科技园运作规模、能级和形象 还处于较低水平，需通过本项目实现园区升级
楼高100米以上，区域最高楼盘之一 大师作品，外形独特“力”字造型，形象大气
回国救市 自求多福
大宗交易 出手谨慎
国内企业
短期套现 获得现金流
存"粮"过冬 鲜少出手
商业项目前期定位报告
宏观环境3
中小投资 客中小投资客通常预期也为物业的中短期增值
更关注投资市场形式气氛及物业所在区域的升值潜力
投资市场瞭 望商业项目前期定位报告
市场分析—区域市场
区域竞争激烈，要求项目走差异化的定位和竞争路线，以及品牌化的推广路线
5部OTIS 预计2009年5月
23000元/㎡ 未定
目前尚未确定销 售价格 5.58米层高产品 是最大卖点 服务品质差会带 来营销不畅的主 要原因 报价偏高
商业项目前期定位报告
竞争分析4
竞争个案—新纪元国际广场
竞争力分析
5.58米层高的稀缺性是最大亮点
内环高架和黄兴路交口位置 交通方便
较为欠缺
淳华国际统一运营 4~5F3年8%返租
商业项目前期定位报告
竞争分析4
竞争个案—新纪元国际广场
物业等级 总建筑面积 地上层数
净层高 标准层建筑面积
面积分割 车位
外立面 空调系统
电梯 开盘时间
报价 物业管理
LOFT 2.2万㎡
16F 5.58米 1115㎡ 56～193㎡
147 石材+玻璃幕墙 大金VRV户式中央空调
三区联动及政府-高校-产业在区域战略 发展中的合作
创业走廊—大学毕业生、国内外创意机 科技园集聚发展—五高新、杨浦 构及中小型高科技企业等组成的创业群 科创、复旦、同济等11家科技园 体
商业项目前期定位报告
产业链研究
建筑设计产业集聚和研发设计特色产业发展对本案而言是绝佳的市场机会，同时 又是参与竞争的基本价值点。
环同济知识经济圈
商业项目前期定位报告
市场分析—内环商务带市场
面临来自内环商务带的潜在竞争，而且在区位和交通均不占优的情况下，要求项 目寻求新的竞争点
商业项目前期定位报告
市场分析—科技园市场分析
与内环商务带相比，本案可纳入到科技园体系中推广，形成自身的竞争优势；在 推广中，应依托科技园的优势，重点关注实力企业的对高品质物业的需求以及对 此类企业的扶持
商业项目前期定位报告
现实与目标之间的差距
现实
市场疲软，若按照传统写字楼项目进行 定位，面临 开发风险。
传统写字楼项目的定位对同济大学、周 边设计产业 以及同济科技园的资源造成浪费。
传统写字楼项目的定位以及缺乏后期有 效控制的情 况下不利于公司品牌的培育。
从属于区域和内环商务带写字楼价格体 系。
目标
竞争分析3
竞争个案—绿地汇创国际广场
成交记录
2008年
2009年
LOFT 甲级
一季度 二季度 三季度 四季度
成交面 M2
0
积
成交套 套
0
数
万元 0
3651 29
6631
一季 度
3435
25
6259
4月份
1848 14
3134
成交总 价
元/M2
0
18160 18222 16960
成 价 成 积交交均面 M2
仍需完善的内容 1、继续加深对设计产业企业需求的调研，结合配合招商接洽实践，完成客户需求分析和定位专题报告； 2、在深入客户调研结论以及对项目方案图纸数据解读的基础上，深化产品修正及补强建议； 3、针对车位和配套进行专题研究，进行配套物业定位方案比较，最终落定配套物业比例和空间选择； 4、依据客户研究结论，与营销团队进一步沟通，明确项目最终的租售面积比例和租售物业分布。
新纪元国际广场2.16万平方米，2009年5月开盘
财富国际广场二期2万平方米，已开始推广 骏丰国际广场2.3万平方米，剩余1.5万平方米 白玉兰环保广场二期2007年开始推广，以整层销售为主，尚剩余2万平方米
长城大厦7.4万平方米，尚剩余7万平方米，可租可售
苏河1号4.1万平方米，尚剩余4万平方米
存量竞争项目 新增竞争项目
利润目标
➢ 作为品牌项目，收益率达到行业平 均水平
➢ 实现滚动开发，按计划回收资金以 保证2010年开发项目顺利发展
➢ 开发商明确提出销售均价实现20000 元/平方米的突破
商业项目前期定位报告
宏观环境1
全球金融危机下的上 海写字楼市场
传统成交客户怎么了
需求量
商业项目前期定位报告
宏观环境2
境外机构
Q4、通过什么样的手段可以逼近区域价格上限，实现整体销售均价的突破？
商业项目前期定位报告
竞争分析1
竞争形势
区域内竞争
内环商务带竞争
存量竞争
截至2009年04月30日，区域内已上市写 字楼尚剩余20万平方米房源待消化，集 中于汇创国际、财富国际广场、白玉兰 环保广场、骏丰国际财富广场等项目
截至2009年04月30日，内环商务带2008 年上市28万平方米房源中去化约8万M2， 剩余面积中会对本案形成竞争的项目集 中于内环线普陀-闸北段，主要项目为苏 河1号和长城大厦
0
成交套 套
0
数
万元 0
成交总 价
元/M2
0
1710 3755 2120 12 27 15
3169 5684 3537 18530 15138 16683
成交均 价
竞争力分析 高品质—低价位组合形成核心竞争力
紧临五角场核心地段
相对缺乏
绿地品牌的知名度 新华传媒、绿地能源 集团等知名企业入住
上海首个2星级建筑， 10项环保技术应用 LOFT+甲级产品组合 车位面积比1：100
楼存在较大供应缺口
属性界定—具备多项价值、可建成区域地标、适应科技园设计产业办公需求的高品质写字楼。
商业项目前期定位报告
开发商目标
速度目标 ➢ 2010年实现项目的顺利去化
品牌目标
➢ 实现项目成为区域地标的地位
➢ 通过项目的成功运作，确立科技园 公司的品牌
➢ 引进品牌企业，达成杨浦区政府的 投资密度指标和楼宇产出指标要求
正确定位，规避风险，实现项目整体成 功并带动同 济大学科技园形象的提升。 利用自身优势，整合大学、科技园、政 府以及项目 自身的价值打造独特的差异化竞争力。 期望通过项目的成功运作，逐步建立公 司在科技园 办公开发领域的品牌。
期望突破原有价格体系。
商业项目前期定位报告
定位问题
Q1、项目如何定位，才能实现项目的整体成功并实现提升科技园形象和能级的 目标？ Q2、如何利用好同济大学、科技园、政府的资源，以及项目自身的优势打造项 目唯一的且具有特色的价值竞争体系？ Q3、如何处理项目短期销售与后期运营之间的关系，解决公司需要建立在科技 园办公领域的品牌，获得持续开发和持续获利的能力？
目前尚未开始正 式推广 销售方案尚未最 终确定 准现房交房对销 售具有促进 报价偏高，价格 有松动迹象
开盘时间 售价
物业管理
甲级
LOFT
3.6万㎡
0.5万㎡
28F
8F
3.1米
3.1米
1886㎡
1000㎡
200~300㎡
80~200㎡
约200
LOW-E中空幕墙玻璃
VRV户式中央空调
9部KONE进口高速电梯
2008年11月
未定
26000元/㎡
30000元/㎡
FPD物业顾问
商业项目前期定位报告
中一国际大厦2.2万平方米,预计09年上半年开盘
商业项目前期定位报告
竞争分析3
竞争个案—绿地汇创国际广场
物业等级 总建筑面积 地上层数
净层高 标准层建筑面积
面积分割 车位
外立面
空调系统 电梯
开盘时间 报价
物业管理
新锐办公（LOFT）
国际甲级
2.7万㎡
3.2万㎡
14F
19F
5.2米
3.9米
2000㎡
竞争分析5
竞争个案—苏河1号
成交记录（累计成交800平方米，均价19200元/M2）
竞争力分析
用 成交套 建筑面 成交总 当日均 成交日
途
数
积
价
价
期
苏州河景观—层层退台产品是核心卖点
1
108.01
204
18924
2009-0422
1
122.27
232
19007
2009-0305
大面宽苏州河景观
紧邻不夜城，氛围浓 厚、交通便捷
竞争分析2
竞争项目选取（以本案项目营销于2009年9月份开盘，至2010年年底清盘安排）
2008年
2009年
2010年
一季度 二季度 三季度 四季度 一季 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 度
绿地汇创国际总计5.87万平方米，已售2.84万平方米，剩余3.03万平方米
商业项目前期定位报告
2020/11/8
商业项目前期定位报告
报告成果汇总
已明确的结论 1、通过市场环境和竞争情况分析，明确项目纳入科技园体系，定位为高品质科技园产业办公； 2、通过产业研究和规划研究，确定科技园“大设计”产业主题以及项目“建筑设计”两个层次的产业定 位体系； 3、通过资源条件梳理，确定科技园大设计平台的构成体系； 4、通过客户组成和发展预测，确定“建筑设计产业链”对项目具有充足的吸纳量； 5、通过初步客户研究结论和产业链定位，明确项目的功能业态分布。
甲
1
109.08
207
19007
2009-0305
相对缺乏
级 办
1
125.13
240
19141
2009-0225
公
1
122.27 258
21116
2009-0211
Baidu Nhomakorabea
无明显优势
1
108.01
199
18462
2009-0110
1
109.08
201
18462
2009-0110
层层退台设计，可最 大限度享受苏州河景观
1400㎡
100～200㎡
100～200㎡
共800个，其中地下车位700 个
玻璃幕墙+金属构件+泛光照明
分体式空调+独立新风 系统
中央空调
8部原装进口高速电梯
6部进口原装电梯
2008年6月
2008年11月
19000～22000元/㎡ 19000～22000元/㎡
CBRE物业顾问
LOFT 甲级写字楼
商业项目前期定位报告
可视性好 地块可达性程度高 交通相对便捷
内环线视角上的宽阔展示面可为利用 多个车行出入口规划便于组织顺畅的交通动线 到达CBD、机场等较为便捷，园区内部配套不足
高品质写字楼
区域设计类企业对高品质写字楼需求越来越高成 为必然趋势
目前区域高品质写字楼数量偏少 与市场需求相比，为设计企业打造的高品质写字
新增竞争
至2010年底，区域内预计还有24万平方 米新增写字楼供应入市，其中2009年年 内确定开盘的项目为本案和新纪元国际 广场两个项目最受关注
至2010年底，内环商务带预计还有年上 市23万平方米新增供应，由于不夜城板 块宝矿国际广场和恒基项目租售未定， 直接竞争会来自中一国际大厦
商业项目前期定位报告
5.58米层高属于绝版 稀缺型产品
单元面积偏小，难以吸引品 牌客户进驻
开发商在办公开发领域尚未 形成强势品牌
代理公司服务意识极差，对 项目营销极为不利
物业管理公司尚未确定会形 成较大抗性
商业项目前期定位报告
竞争分析5
竞争个案—苏河1号
物业等级 总建筑面积 地上层数
净层高 标准层建筑面积
面积分割 车位 外立面
商业项目前期定位报告
项目及环境分析结论
地块 分析
区域 环境
宏观 环境
市场 分析
产业链 研究
竞争 分析
价值提升 方向研究
客户目标分析
问题结构化 分析
解决方案
产业定位 发展战略 项目定位 形象定位 产品定位 客户定位 租售建议 价格建议 营运建议 招商建议
商业项目前期定位报告
项目界定
区域属性
项目价值属 性
1、建筑设计产业一业特强—超过1000家以建筑设计为主的企业集聚，形成区域最具基础、可用资源最多 的产业； 2、研发设计特色服务业规划给区域带来大量增量物业需求—以设计为特色的现代服务业集聚发展，对商 用物业需求量巨大，对区域商务发展而言是重大利好； 3、小企业数量多，需引进具有实力的中坚企业—区域80%的企业均是20人以下的小企业，企业规模小是 区域产业发展的明显特征，建议招商过程中一方面培育具有成长性的潜质企业，另一方面更需从外部引 进实力企业； 4、产业发展对商用物业品质提升提出要求—区域商用物业品质偏低，研发设计特色服务业基地规划将促 使产业质量提升，实力企业对商用物业形象和品质的要求提升。
FPD作为物业顾问 酒店、公寓、LOFT、 办公和商场的组合配套 服务完善
商业项目前期定位报告
竞争分析6
竞争个案—长城大厦
物业等级 总建筑面积 地上层数
净层高 标准层建筑面积
面积分割 车位
外立面 空调系统
电梯 开盘时间
报价 物业管理
国际甲级 7.4万㎡
44F 2.8米 1650㎡ 60～1650㎡ 580 玻璃幕墙+金属线 中央空调+新风系统 13部迅达进口高速电梯 2008年11月 30000元/㎡ FPD
属性
诠释
环同济设计产业发展带 依托同济优势学科形成的设计产业 集聚发展区域 位于同济大学国家大学科技园 同济科技园需进行规划提升和形象
提升
形象-地标性建筑
规划“国家级研发设计特色服务产业基地”发展 战略
同济大学国家大学科技园运作规模、能级和形象 还处于较低水平，需通过本项目实现园区升级
楼高100米以上，区域最高楼盘之一 大师作品，外形独特“力”字造型，形象大气
回国救市 自求多福
大宗交易 出手谨慎
国内企业
短期套现 获得现金流
存"粮"过冬 鲜少出手
商业项目前期定位报告
宏观环境3
中小投资 客中小投资客通常预期也为物业的中短期增值
更关注投资市场形式气氛及物业所在区域的升值潜力
投资市场瞭 望商业项目前期定位报告
市场分析—区域市场
区域竞争激烈，要求项目走差异化的定位和竞争路线，以及品牌化的推广路线
5部OTIS 预计2009年5月
23000元/㎡ 未定
目前尚未确定销 售价格 5.58米层高产品 是最大卖点 服务品质差会带 来营销不畅的主 要原因 报价偏高
商业项目前期定位报告
竞争分析4
竞争个案—新纪元国际广场
竞争力分析
5.58米层高的稀缺性是最大亮点
内环高架和黄兴路交口位置 交通方便
较为欠缺
淳华国际统一运营 4~5F3年8%返租
商业项目前期定位报告
竞争分析4
竞争个案—新纪元国际广场
物业等级 总建筑面积 地上层数
净层高 标准层建筑面积
面积分割 车位
外立面 空调系统
电梯 开盘时间
报价 物业管理
LOFT 2.2万㎡
16F 5.58米 1115㎡ 56～193㎡
147 石材+玻璃幕墙 大金VRV户式中央空调
三区联动及政府-高校-产业在区域战略 发展中的合作
创业走廊—大学毕业生、国内外创意机 科技园集聚发展—五高新、杨浦 构及中小型高科技企业等组成的创业群 科创、复旦、同济等11家科技园 体
商业项目前期定位报告
产业链研究
建筑设计产业集聚和研发设计特色产业发展对本案而言是绝佳的市场机会，同时 又是参与竞争的基本价值点。
环同济知识经济圈
商业项目前期定位报告
市场分析—内环商务带市场
面临来自内环商务带的潜在竞争，而且在区位和交通均不占优的情况下，要求项 目寻求新的竞争点
商业项目前期定位报告
市场分析—科技园市场分析
与内环商务带相比，本案可纳入到科技园体系中推广，形成自身的竞争优势；在 推广中，应依托科技园的优势，重点关注实力企业的对高品质物业的需求以及对 此类企业的扶持
商业项目前期定位报告
现实与目标之间的差距
现实
市场疲软，若按照传统写字楼项目进行 定位，面临 开发风险。
传统写字楼项目的定位对同济大学、周 边设计产业 以及同济科技园的资源造成浪费。
传统写字楼项目的定位以及缺乏后期有 效控制的情 况下不利于公司品牌的培育。
从属于区域和内环商务带写字楼价格体 系。
目标
竞争分析3
竞争个案—绿地汇创国际广场
成交记录
2008年
2009年
LOFT 甲级
一季度 二季度 三季度 四季度
成交面 M2
0
积
成交套 套
0
数
万元 0
3651 29
6631
一季 度
3435
25
6259
4月份
1848 14
3134
成交总 价
元/M2
0
18160 18222 16960
成 价 成 积交交均面 M2
仍需完善的内容 1、继续加深对设计产业企业需求的调研，结合配合招商接洽实践，完成客户需求分析和定位专题报告； 2、在深入客户调研结论以及对项目方案图纸数据解读的基础上，深化产品修正及补强建议； 3、针对车位和配套进行专题研究，进行配套物业定位方案比较，最终落定配套物业比例和空间选择； 4、依据客户研究结论，与营销团队进一步沟通，明确项目最终的租售面积比例和租售物业分布。
新纪元国际广场2.16万平方米，2009年5月开盘
财富国际广场二期2万平方米，已开始推广 骏丰国际广场2.3万平方米，剩余1.5万平方米 白玉兰环保广场二期2007年开始推广，以整层销售为主，尚剩余2万平方米
长城大厦7.4万平方米，尚剩余7万平方米，可租可售
苏河1号4.1万平方米，尚剩余4万平方米
存量竞争项目 新增竞争项目
利润目标
➢ 作为品牌项目，收益率达到行业平 均水平
➢ 实现滚动开发，按计划回收资金以 保证2010年开发项目顺利发展
➢ 开发商明确提出销售均价实现20000 元/平方米的突破
商业项目前期定位报告
宏观环境1
全球金融危机下的上 海写字楼市场
传统成交客户怎么了
需求量
商业项目前期定位报告
宏观环境2
境外机构
Q4、通过什么样的手段可以逼近区域价格上限，实现整体销售均价的突破？
商业项目前期定位报告
竞争分析1
竞争形势
区域内竞争
内环商务带竞争
存量竞争
截至2009年04月30日，区域内已上市写 字楼尚剩余20万平方米房源待消化，集 中于汇创国际、财富国际广场、白玉兰 环保广场、骏丰国际财富广场等项目
截至2009年04月30日，内环商务带2008 年上市28万平方米房源中去化约8万M2， 剩余面积中会对本案形成竞争的项目集 中于内环线普陀-闸北段，主要项目为苏 河1号和长城大厦
0
成交套 套
0
数
万元 0
成交总 价
元/M2
0
1710 3755 2120 12 27 15
3169 5684 3537 18530 15138 16683
成交均 价
竞争力分析 高品质—低价位组合形成核心竞争力
紧临五角场核心地段
相对缺乏
绿地品牌的知名度 新华传媒、绿地能源 集团等知名企业入住
上海首个2星级建筑， 10项环保技术应用 LOFT+甲级产品组合 车位面积比1：100
楼存在较大供应缺口
属性界定—具备多项价值、可建成区域地标、适应科技园设计产业办公需求的高品质写字楼。
商业项目前期定位报告
开发商目标
速度目标 ➢ 2010年实现项目的顺利去化
品牌目标
➢ 实现项目成为区域地标的地位
➢ 通过项目的成功运作，确立科技园 公司的品牌
➢ 引进品牌企业，达成杨浦区政府的 投资密度指标和楼宇产出指标要求
正确定位，规避风险，实现项目整体成 功并带动同 济大学科技园形象的提升。 利用自身优势，整合大学、科技园、政 府以及项目 自身的价值打造独特的差异化竞争力。 期望通过项目的成功运作，逐步建立公 司在科技园 办公开发领域的品牌。
期望突破原有价格体系。
商业项目前期定位报告
定位问题
Q1、项目如何定位，才能实现项目的整体成功并实现提升科技园形象和能级的 目标？ Q2、如何利用好同济大学、科技园、政府的资源，以及项目自身的优势打造项 目唯一的且具有特色的价值竞争体系？ Q3、如何处理项目短期销售与后期运营之间的关系，解决公司需要建立在科技 园办公领域的品牌，获得持续开发和持续获利的能力？
目前尚未开始正 式推广 销售方案尚未最 终确定 准现房交房对销 售具有促进 报价偏高，价格 有松动迹象