城中村改造相关法律政策[上]

城中村改造相关法律政策[上]

主讲人：许克军律师

“城中村改造”中的相关法律政策

学习内容提要

一、城中村改造的后的形态变化二、城中村改造的方式三、城中村改造程序四、土地利用要求五、拆迁安置六、相关政策七、城中村改造与新民居建设的土地政策

差异八、河北省新民居建设相关政策简介九、《国有土地上房屋征收与补偿条例》简

介

1

一、城中村改造后的形态变化

1. 农业户口全部转为非农业户口；

2. 集体土地性质变更为国有土地性质；

3. 村

民委员会变更为居民委员会； 4. 集体企业改造为股份制企业。法律依据：第二条五项：下列土地属于全民所有即国家所有：(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，

原属于其成员集体所有的土地。

2

注意：国务院法制办公室、国土资源部关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项的解释意见

各省、自治区、直辖市人民政府：根据《行政法规制定程序条例》第三十一条的规定，经国务院批准，现对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五) 项作如

下解释一、该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已

经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。二、本解释自公布之日起实施。二〇〇五年三月四日

国法函〔2019〕36号

因此，二环路以内的城中村改造依据石家庄市人民政府市政[2002]14号《关于加快“城中村”改造的实施意见》规定，城中村土地不需要办理征收手续直接转为国有土地，而二环路之外的村民全部农转非后未经征收不可以直接转为国有土地。

3

二、城中村改造的方式

1. 政府主导，由支付完成前期土地开发，然后公开出让土地。

2. 村集体自筹资金，自行完成改造。

3. 开发商主导开发，双方合作。是目前常见的模式。

4

三、城中村改造程序

1 2

制定规划方案

列入改造计划制定改造方案

3

改造方案初审、会审

4

改造方案确定

(一) 制定规划方案，根据城市总体规划和控制性详细规划要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域功能等因素，由辖区城中村改造办公室编制。内容包括村庄现状、拆迁

安置方案、用地规划、建设设计方案、经济效益分析等。

5

知识拓展——控制性详细规划

指以城市总体规划或分区规划为依据，通过确定建设地区的土地使用性质和使用强

度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。具体内容为：1、详细规定规划范围内不同使用性质用地的界限，允许建设的建筑类型。 2、

规定各类地块的控制指标，包括建筑高度、密度、容积率、绿地率、建筑间距、后

退红线、机动车出入口方位等。 3、确定各支路的红线位置、控制点坐标和标高。 4、工

程管线的走向、管径和工程设施的用地界限。 5、土地使用和建筑管理规定。

6

知识拓展——容积率

指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成

本在房屋中占的比例；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的

居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30% 容

积率 = 地上总建筑面积÷ 规划用地面积

7

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率

分为：独立别墅为0.2~0.5 联排别墅为0.4~0.7 6层以下多层住宅为0.8~1.2 11层小

高层住宅为1.5~2.0 18层高层住宅为1.8~2.5 19层以上住宅为2.4~4.5 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。根据石家庄市人民政府《关于进一步加强和改进城乡规划

管理工作的意见》（石政发〔2019〕10号）规定：市区内建设高层住宅小区应严格控制

开发强度，容积率应控制在2.5以下。

8

(二) 改造项目由辖区政府向市城中村改造办公室提出申请，办

公室初审后，报市政府批准后列入挂在年度计划。具体手续由各村写出书面申请报

送大变样办公室，由大变样办公室当天将审批材料向涉及到的各部门发送《城中村改造

限时审批通知单》，明确内容和时限。各审批部门收到《城中村改造限时审批通知单》后，主动与城中村联系，索要和帮助整理有关资料，出具审批意见后送达大变样办公室。土地出让手续原则上整体出让（需要将集体土地变更为国有土地的一并上报审批），由

规划局出具规划条件，土地局确定出让条件。列入改造计划后，首先制定改造规划方案，由规划部门提出规划设计条件，再制定土地利用方案和规划方案，报土地、规划部门批

准后作为改造基本条件。

9

用地规划中，建筑面积分两部分：① 村民安置用地面积，综合实际宅基地面积和2019年12月底公安部门登记的人口数量确定。②集体商业设施面积由规划、国土部门在保证城中村改造后村民基本收入和生活保障的基础上确定。集体经济组织的经营性用房，优先保证集体经济组织成员的基本生活和养老保险。

10

(三) 改造方案经辖区政府初审后，由市规划局会同建设、土地、房管等部门会审后

实施。 (四) 改造方案确定后，规划据不再审批其他项目，改造范围内的所有产权单位，无论隶属关系，应服从城中村改造方案。

11

四、土地利用要求

1、

城中村改造范围内的土地纳入全市用地计划，除城中村改

造用地外，由土地储备机构进行收储。

2、城中村范围内的市政及公用设施用地、产权调换安置村民