城中村改造相关法律政策[上]

城中村改造相关法律政策[上]主讲人：许克军律师“城中村改造”中的相关法律政策学习内容提要一、城中村改造的后的形态变化二、城中村改造的方式三、城中村改造程序四、土地利用要求五、拆迁安置六、相关政策七、城中村改造与新民居建设的土地政策差异八、河北省新民居建设相关政策简介九、《国有土地上房屋征收与补偿条例》简介1一、城中村改造后的形态变化1. 农业户口全部转为非农业户口；2. 集体土地性质变更为国有土地性质；3. 村民委员会变更为居民委员会； 4. 集体企业改造为股份制企业。

法律依据：第二条五项：下列土地属于全民所有即国家所有：(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。

2注意：国务院法制办公室、国土资源部关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项的解释意见各省、自治区、直辖市人民政府：根据《行政法规制定程序条例》第三十一条的规定，经国务院批准，现对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五) 项作如下解释一、该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。

二、本解释自公布之日起实施。

二〇〇五年三月四日国法函〔2019〕36号因此，二环路以内的城中村改造依据石家庄市人民政府市政[2002]14号《关于加快“城中村”改造的实施意见》规定，城中村土地不需要办理征收手续直接转为国有土地，而二环路之外的村民全部农转非后未经征收不可以直接转为国有土地。

3二、城中村改造的方式1. 政府主导，由支付完成前期土地开发，然后公开出让土地。

2. 村集体自筹资金，自行完成改造。

3. 开发商主导开发，双方合作。

是目前常见的模式。

4三、城中村改造程序1 2制定规划方案列入改造计划制定改造方案3改造方案初审、会审4改造方案确定(一) 制定规划方案，根据城市总体规划和控制性详细规划要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域功能等因素，由辖区城中村改造办公室编制。

内容包括村庄现状、拆迁安置方案、用地规划、建设设计方案、经济效益分析等。

5知识拓展——控制性详细规划指以城市总体规划或分区规划为依据，通过确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

具体内容为：1、详细规定规划范围内不同使用性质用地的界限，允许建设的建筑类型。

2、规定各类地块的控制指标，包括建筑高度、密度、容积率、绿地率、建筑间距、后退红线、机动车出入口方位等。

3、确定各支路的红线位置、控制点坐标和标高。

4、工程管线的走向、管径和工程设施的用地界限。

5、土地使用和建筑管理规定。

6知识拓展——容积率指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30% 容积率 = 地上总建筑面积÷ 规划用地面积7现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2~0.5 联排别墅为0.4~0.7 6层以下多层住宅为0.8~1.2 11层小高层住宅为1.5~2.0 18层高层住宅为1.8~2.5 19层以上住宅为2.4~4.5 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

根据石家庄市人民政府《关于进一步加强和改进城乡规划管理工作的意见》（石政发〔2019〕10号）规定：市区内建设高层住宅小区应严格控制开发强度，容积率应控制在2.5以下。

8(二) 改造项目由辖区政府向市城中村改造办公室提出申请，办公室初审后，报市政府批准后列入挂在年度计划。

具体手续由各村写出书面申请报送大变样办公室，由大变样办公室当天将审批材料向涉及到的各部门发送《城中村改造限时审批通知单》，明确内容和时限。

各审批部门收到《城中村改造限时审批通知单》后，主动与城中村联系，索要和帮助整理有关资料，出具审批意见后送达大变样办公室。

土地出让手续原则上整体出让（需要将集体土地变更为国有土地的一并上报审批），由规划局出具规划条件，土地局确定出让条件。

列入改造计划后，首先制定改造规划方案，由规划部门提出规划设计条件，再制定土地利用方案和规划方案，报土地、规划部门批准后作为改造基本条件。

9用地规划中，建筑面积分两部分：① 村民安置用地面积，综合实际宅基地面积和2019年12月底公安部门登记的人口数量确定。

②集体商业设施面积由规划、国土部门在保证城中村改造后村民基本收入和生活保障的基础上确定。

集体经济组织的经营性用房，优先保证集体经济组织成员的基本生活和养老保险。

10(三) 改造方案经辖区政府初审后，由市规划局会同建设、土地、房管等部门会审后实施。

(四) 改造方案确定后，规划据不再审批其他项目，改造范围内的所有产权单位，无论隶属关系，应服从城中村改造方案。

11四、土地利用要求1、城中村改造范围内的土地纳入全市用地计划，除城中村改造用地外，由土地储备机构进行收储。

2、城中村范围内的市政及公用设施用地、产权调换安置村民用地、回迁安置村集体经济组织的商业服务及办公设施用地，以划拨方式供地，其他的以公开出让方式供地。

3、鼓励土地一级开发单位采取一级开发模式整体实施城中村改造。

辖区政府商土地储备机构委托有实力的经济实体通过一级开发模式实施城中村整体改造，先期拆迁安置和建设投资，在土地公开出让所得中支付。

出让净收益的90%用于村民社会保障和公益事业及市政基础建设，剩余10%用于辖区支付组织城中村改造工作。

12（所谓一级开发模式是指由开发商受政府委托对土地进行开发，然后再进行出让。

实践中政府对土地进行出让的行为称为一级市场，经济组织从支付手中拿地后进行转让的行为为二级市场）。

4、土地出让方案有辖区政府、村商国土、规划部门制定，由市国土部门商辖区政府、村组织实施。

知识拓展：全地价：指政府土地出让所得的总价，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益。

土地成本：主要包括征收补偿费、拆迁补偿安置费、土地收购储备补偿费及相关利息土地出让净收益：是指土地出让收入扣除土地成本、政府有关费用后剩余部分13五、拆迁安置1、实行“一村一案”，由辖区城中村改造办公室指导改造实施单位制定，经村集体经济组织成员全体大会或代表大会表决通过，经辖区政府审查同意后，报市拆迁办批准和市城中村改造办公室备案后实施。

村集体根据规划及土地利用方案，制定具体拆迁安置方案，每户回迁面积原则上不超过300平方米，安置方案必须经村全体大会或代表大会讨论通过。

14对于城中村改造中符合宅基地发放条件而没有发放的居民，可自愿在回迁区域内按建安工程造价购买一套住房。

安置渠道三个：①现房安置、②回迁安置（每户安置不超过140平方米住宅一套）、③货币补偿，按照市场价上浮20%给付现金。

2、改造应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则。

旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。

3、城中村范围内的道路、管网、路灯、绿化等设施的拆迁腾场、建设由实施单位承担。

15六、相关政策1、土地一律实行招拍挂的方式，一级开发单位没有竞得土地使用权的，除拆迁成本外，给予 10%的利润。

（拆迁成本包括回迁安置用房、市政实施建设、回迁集体商业用房、办公用房等）2、回迁安置用房、集体商业用房、共用设施设备用房的供地方式原则上与商品房开发用地整体招标、拍卖、挂牌公开出让，但村里可以申请回迁用地以划拨方式或协议方式出让。

村民安置用房可以转让，但需要补缴转让价款1%的出让金。

16七、城中村改造与新民居建设的土地政策差异城中村改造是石市政府于2002年开始执行的政策；新民居建设是在2019年开始推广的农村建设工程。

（一）政策范围：城中村政策适用于市内五区、高新区及石家庄所属市县范围内被列入城中村改造计划的村。

附件2 新民居建设的政策范围是：107.307.308国道、石闫公路两侧可视村庄，京石、石太高速两侧可视村庄，省三环路以外可视村庄，18个县（市）驻地镇建设规划去以外可视村庄。

17（二）周转用地：城中村是村民的回迁安置用地，是政府直接以划拨方式供给。

新民居建设中的周转用地是指建新拆旧所需要的农用地。

该周转地实行“先占后补”，即新规划村民住宅占用农用地建设，待村民搬入新居后，将旧村址复垦后首先补充新占农用地。

补充比例为1.2（三）用地方式：城中村改造村民回迁用地是划拨方式供地，或由村集体协议出让，其余部分为商品房开发部分，由政府挂牌公开出让。

新民居村民安置用地直接使用集体土地，整村异地搬迁的由政府划拨，其余节余建设用地可复耕后转让建设用地指标，或按集体建设用地流转，或征用后招拍挂出让。

18（四）拆迁依据：城中村是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，由统一补偿标准，可行政裁决、强制拆迁。

新民居拆迁补偿是按照《土地管理法》的规定，没有统一标准，基本参照国有土地补偿标准，目前是由村民委员会制定、村民表决，依靠村委会与村民签订协议执行。

19八、河北省新民居建设相关政策简介（一）基本原则：1. 政府引导，农民自愿2. 节约土地采取“一村一议”的方式（二）用地指导：1. 新村规划面积原则上控制在原村址面积的三分之二以内2. 农村居民点人均占地面积原则上控制在120平方米以内 3. 居民建筑面积每户不宜超过250平方米 4. 一户一宅20（三）新民居设计原则：1. 原则上以多层为主，二层叠拼为辅。

建筑形式 2层多层建筑密度容积率 35% 0.6 35% 1.12. 建筑基底面积应小于宅基地面积的70%3. 层高不宜超过3米，底层层高不应超过3.5米。

（四）周转用地1. 采取“先占后补”的办法补充耕地面积为周转用地面积的 1.2倍。

2. 周转用地不属于新增建设用地不需要缴纳新增建设用地有偿使用费。

3. 周转用地最多不超过50亩。

4. 使用年限为：3—4年21（五）使用周转用地应具备的条件1. 已列入省、市新民居建设的示范村，因建新拆旧需要使用周转用地 2. 示范村的建设规划已经经县人民政府批准拟拆迁的旧村址在城镇规划区以外。

（六）周转用地使用、归还和“规划衔接方案”包括以下内容： 1. 各示范村基本情况。

村庄总人口数，土地总面积，耕地面积，原村址占地面积; 2. 建新拆旧计划。

新村规划占地面积，建筑物平面和空间布局(层高、户型设计等)，申请使用周转用地面积、地类，节余出土地面积及利用计划(复垦面积、调剂为其它建设用地面积、拟置换到城镇的建设用地位置和面积)，村庄发展预留地面积，新民居建设工程进度安排表;223. 建设用地复垦方案、周转用地归还承诺时限等;4. 标有示范村新、旧村址和周转用地位置的县级土地利用总体规划图及设区市或扩权县人民政府出具的规划衔接说明。