房地产估价理论与方法课堂练习题
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。
房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。
A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限2.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。
A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润3.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。
A.装修B.户型C.层高D.楼层4.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。
A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料5.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。
A.60B.50C.35D.306.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。
A.300B.280C.275D.2707.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。
A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理8.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。
A.260B.450C.460D.5009.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。
房地产估价师房地产估价理论与方法-64
房地产估价理论与方法-64(总分：63.00，做题时间：150分钟)一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
)(总题数：33，分数：33.00)1.企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业（）的经营权转让给其他经营者的行为。
（分数：1.00）A.整体资产或者部分资产√B.整体资产C.部分资产D.固定资产解析：2.数学曲线拟合法中最简单、最常用的为（）。
（分数：1.00）A.直线趋势法√B.指数曲线趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数修匀法解析：3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。
对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。
（分数：1.00）A.货币支付B.价值C.现象√D.本质解析：4.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。
（分数：1.00）A.有效经过年数等于实际经过年数B.有效经过年数短于实际经过年数C.有效经过年数长于实际经过年数D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数√解析：5.房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。
（分数：1.00）A.同一估价原则、同一估价时点B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点√D.同一估价原则、同一估价目的解析：6.基准地价是城市中均质区域内的土地（）。
（分数：1.00）A.最低价格B.最高价格C.平均价格√D.成交价格解析：7.已知某房地产价格为900元/㎡时，需求量为100×10^4 ㎡，当价格为1 000元/㎡时，需求量为90×10^4㎡，则需求价格弹性为（）。
（分数：1.00）A.10 √B.9C.0.9D.0.1解析：8.估价报告有效期应从（）起计。
2023年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷B卷附答案
2023年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷B卷附答案单选题（共60题）1、假设开发法是以( )为理论依据的。
A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】 C2、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。
其共同之处不包含（）。
A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.形成的时间都较长【答案】 D3、路线价法特别适用于对( )进行估价。
A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地【答案】 B4、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（）。
A.商业房地产B.娱乐房地产C.旅馆房地产D.综合房地产【答案】 C5、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（）评估。
A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【答案】 C6、关于明确估价时点，下列说法错误的是（）。
A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】 B7、通常把比较法测算出的价值称为（）。
A.成交价值B.投资价值C.比较价值D.谨慎价值【答案】 C8、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。
A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】 A9、下列哪项不是十二经别的生理功能A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系C.加强了十二经脉对四肢的联系D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】 C10、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（）。
2011房地产估价师《理论与方法》练习题及答案(1)
一、不定项选择题（每题2分）第1题：有关非专业估价，下列说法正确的是（）。
A．由取得相关资格的专业人员完成B．是一种专业意见C．具有社会公信力D．不用承担法律责任【正确答案】：D第2题：有关专业估价下列说法不正确的是（）。
A．由取得相关资格的专业人员完成B．任何人都可以做出C．具有社会公信力D．是一种专业意见【正确答案】：B第3题：房地产估价专指（）。
A．房地产价值进行评估B．房屋工程质量评估C．房屋使用功能评估D．房屋完损等级评估【正确答案】：A第4题：房地产估价是评估房地产的（）。
A．价值B．使用价值C．交易价格D．市场价格【正确答案】：A第5题：房地产估价中，下列对“两类专业意见”描述正确的是（）。
A．咨询性或证据性的B．鉴证性或参/考性的C．鉴证性或证据性的D．两种专业意见所承担的法律责任完全相同【正确答案】：C第6题：在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是10%，有时误差范围放宽到（）%.A．5B．10C．15D．25【正确答案】：C第7题：专业估价的特点为（）。
A．由专业人员完成B．是一种专业意见C．具有社会公信力D．具有社会公信力E．承担法律责任【正确答案】：ABCD第8题：专业估价的特点为（）。
A．由专业人员完成B．是一种专业意见C．具有社会公信力D．具有社会公信力E．承担法律责任【正确答案】：ABCD第9题：房地产估价中的“分析”包括对（）的分析。
A．估价对象本身B．人口．制度政策C．经济．社会D．国际因素E．仅仅对估价对象本身【正确答案】：ABCD第10题：有关房地产的价值和价格正确的描述是（）。
A．房地产价值更加科学．准确B．房地产的价值是房地产真实所值C．房地产的价格围绕其价值上下波动D．现实中由于个人偏好．定价决策．无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E．房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定【正确答案】：ABCD第11题：下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是（）。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告2.最适用的房地产价格指数或变动率是（）。
A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率3.路线价法主要适用于（）的估价。
A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地4.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格5.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。
A.现在B.未来C.过去D.B和C6.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。
A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况7.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。
A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格8.中国目前的房租有()。
A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金9.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。
A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法10.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。
房地产估价师《理论与方法》基础习题
房地产估价师《理论与方法》基础习题前言房地产估价师是一项需要经过专业培训、考取资格证书才能从事的职业，主要从事房地产价值的评估、估价和咨询等工作。
为了更好地进行这些工作，房地产估价师需要学习并掌握相关的理论和方法。
本文将介绍一些与房地产估价相关的基础习题，希望能够帮助大家更好地理解和掌握相关理论和方法。
一、房地产估价基础知识1.什么是房地产估价？房地产估价是指通过对房地产市场、土地条件、建筑物质量、经济环境等方面的研究和分析，对房地产的价值进行估算的一种工作。
主要用于房地产的买卖、租赁、抵押等场合，以及税务、保险等方面的计算。
2.房地产估价的作用是什么？房地产估价的主要作用包括：•对房屋的价值进行评估和分析，帮助买家和卖家确定房屋的市场价格；•对房屋的租金进行评估和分析，帮助租赁双方确定租金价格；•对房屋的抵押价值进行评估和分析，帮助银行确定抵押贷款金额；•对房屋的保险价值进行评估和分析，帮助保险公司确定承保金额。
3.房地产估价的方法有哪些？房地产估价的方法主要包括：•市场比较法：根据市场上同类房屋的价格进行比较，来确定房屋的市场价值；•收益法：通过分析房屋产生的收益来确定房屋的价值；•成本法：以建造和修建成本为基础计算房屋的价值。
二、房地产估价基础习题问题1：某一商务写字楼的建筑面积为5000平方米，翻新费用为100万元，经过求证，同类房屋的市场单价为每平方米2万元。
请确定该商务写字楼的市场价值。
解答：使用成本法来确定该商务写字楼的价值。
建造和修建成本 = 建筑面积 × 单价 + 翻新费用建造和修建成本 = 5000 × 2 + 100 = 100100万元商务写字楼的市场价值 = 1.1 × 建造和修建成本商务写字楼的市场价值 = 1.1 × 100100 = 110110万元因此，该商务写字楼的市场价值为110110万元。
问题2：某一住宅的建筑面积为200平方米，地理位置较好，周围同类房屋的市场单价为每平方米1.5万元。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、［试题］谨慎原则主要是评估房地产()时应遵循的原则。
A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值【答案】A【解析】本题考查的是谨慎原则。
房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。
见到“谨慎原则”，要立即联想到“抵押”。
参见教材P171。
2、［试题］采用修复成本法评估可修复的房地产价值减损额，其数额等于()。
A.修复后的价值额B.修复后的价值增加额C.修复的必要支出D.修复的必要支出及应得利润【答案】D【解析】本题考查的是修复成本法。
修复成本法是测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额的方法。
该方法主要用于评估可修复的房地产价值减损额。
参见教材P380。
3、［试题］下列对房地产价格的影响因素中，()属于房地产的实物因素。
A.建筑规模B.周围环境景观C.楼层、朝向D.层高。
E,通风、采光【答案】ADE【解析】本题考查的是房地产实物因素。
房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素，土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度;建筑物实物因素包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度。
参见教材P122〜126。
4、［试题］通常将路线价区段内各宗临街土地的临街深度的平均数设置为标准临街深度。
()【答案】X【解析】本题考查的是设定标准临街深度。
以各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值或价格的计算。
参见教材P365。
5、［试题］运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。
()【答案】V【解析】本题考查的是平均增减量法。
运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。
A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法【答案】ABD【解析】预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。
2、[试题]目前我国的技术规范和职业道德规范包括( )。
A.房地产估价基本术语标准B.房地产估价规范C.房地产抵押估价指导意见D.国有土地上房屋征收评估办法。
E,注册房地产估价师管理办法【答案】ABCD【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
目前我国的技术规范和职业道德规范有4个：房地产估价规范;房地产估价基本术语标准;房地产抵押估价指导意见;国有土地上房屋征收评估办法。
选项E不属于技术规范和职业道德规范。
参见教材P11。
3、[试题]所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权中，属于自物权的是( )。
A.使用权B.抵押权C.所有权D.租赁权【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益的含义。
使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。
参见教材P53。
4、[试题]某个可比实例2017年1月30日的价格为1200美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0,4%。
假设人民币与美元的市场汇率2017年1月30日为1美元=6,2088元人民币，2017年9月30日为1美元=6,2062元人民币。
则可比实例在2017年9月30日比较价格为( )元/m2。
A.7689,12B.7692,34C.7723,11D.7719,87【答案】A【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。
1200×(1+0,4%)8×6,2062=7689,12元/m2。
注意汇率的选取。
参见教材P196。
5、[试题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。
房地产估价师《理论与方法》练习题
房地产估价师《理论与方法》练习题导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
下面和小编一起来看看房地产估价师《理论与方法》练习题。
希望对大家有所帮助。
多项选择题1、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。
A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.交易税费非正常负担E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情【正确答案】：ACD【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。
参见教材P187。
2、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。
A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。
②与估价对象的用途相同。
③与估价对象的权利性质相同。
④与估价对象的档次相当。
⑤与估价对象的规模相当。
⑥与估价对象的建筑结构相同。
参见教材P181～182。
3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。
A.房地产具有开发或再开发潜力B.将预期原理作为理论依据C.正确判断了房地产的最佳开发方式D.正确量化了已经获得的收益和风险E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值【正确答案】：CE【答案解析】：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等），②是否根据当地房地产市场行情或售求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
房地产估价师《理论与方法》训练题：多选题
房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题多项选择题1、形成房地产有效需求必须具备的条件有〔〕。
A.消费者有购置房地产的意愿B.城市经济高速开展C.人口急剧增长D.消费者可以承受并支付得起房地产价格E.房地产供应大于房地产需求【正确答案】：AD【答案解析】：有效需求＝意愿＋支付才能。
参见教材P82。
2、本钱法中的“开发利润”是指〔〕。
A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税后利润E.开发商所能获得的税前利润【正确答案】：CE【答案解析】：开发利润是该类房地产开发工程在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。
开发利润是所得税前的利润。
参见教材P282。
3、房地产租赁包括〔〕。
A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权租赁D.动产租赁E.土地所有权租赁【正确答案】：ABC【答案解析】：参见教材P19。
房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。
4、估价中的最高最正确利用详细包括〔〕等。
A.最正确用处B.最正确位置C.最正确规模D.最正确环境E.最正确集约度【正确答案】：ACE【答案解析】：最高最正确利用包括最正确的用处、最正确的规模、最正确的集约度和最正确的档次。
参见教材P165。
5、收益法中确定报酬率的根本方法不包括〔〕。
A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法【正确答案】：CE【答案解析】：收益乘数是求取收益法中计算估价对象价值的方法。
参见教材P248～251。
6、以下关于房地产估价原那么的表述中，错误的选项是〔〕。
A.独立、客观、公正原那么属于普适性原那么B.合法原那么属于一般性原那么C.最高最正确使用原那么属于技术性原那么D.慎重原那么属于一般性原那么E.估价时点原那么是特殊【正确答案】：DE7、决定房地产供应量的因素有〔〕。
2023年房地产估价师之估价原理与方法练习题(二)及答案
2023年房地产估价师之估价原理与方法练习题(二)及答案单选题（共50题）1、马克思的地租理论不包括（）。
A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】 B2、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。
经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。
假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。
该建筑物的经济寿命为（）年。
A.29B.39C.40D.45【答案】 B3、房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。
A.估价服务费B.估价目的C.估价委托书D.委托人的协助义务【答案】 C4、足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街【答案】 D5、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。
对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。
A.货币支付B.价值C.现象D.本质【答案】 C6、拍卖保留价由人民法院参照（）确定。
A.应价B.评估价C.成交价D.起拍价【答案】 B7、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】 A8、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。
某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。
如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。
A.2.4%B.3.0%D.7.2%【答案】 C9、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。
A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价【答案】 C10、起于足踝下是A.督脉B.任脉C.阴维脉D.阴跷脉【答案】 D11、某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第4次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为（）万元。
A.5730.14B.3767.51C.3676.51D.3548.022.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。
这种高层建筑地价分摊方法是()。
A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊3.路线价法估价的第二个步骤为()。
A.设定标准深度B.选取标准临街宗地C.编制深度百分率表D.划分路线价区段4.如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以()为前提进行估价。
A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用5.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志。
A.工程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算6.指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法。
A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值7.我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。
A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料8.【真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。
A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动9.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.房地产的()，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。
A.需求弹性B.需求收入弹性C.供给价格弹性D.需求价格弹性2.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。
A.四类B.五类C.六类D.七类3.现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用（）。
A.公允价值B.重置成本C.账面价值D.历史成本4.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。
A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权5.估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。
但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上。
A.8B.10C.15D.206.经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的()。
A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途7.在现实中，房地产的价格直接取决于其()，而非花费的成本，成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格。
A.价值B.社会作用C.效用D.经济价值8.在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。
A.买方，买方B.买方，卖方C.卖方，买方D.卖方，卖方9.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。
A.60B.50C.35D.3010.房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受()的影响。
A.买方的个别因素B.卖方的个别因素C.买卖双方的个别因素D.其他个别因素11.商品房供大于求时，是()掌握着主动权的市场。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]形成房地产有效需求必须具备的条件有( )。
A.消费者有购买房地产的意愿B.消费者能够承受并支付得起房地产价格C.城市经济高速发展D.人口急剧增长。
E,房地产供给大于房地产需求【答案】AB【解析】本题考查的是房地产需求。
需求的形成条件有两个：(1)消费者愿意购买，即有购买欲望;(2)消费者能够购买，即有支付能力。
参见教材P113。
2、[试题]建筑物的物质折旧包括( )。
A.功能衰退B.正常使用的磨损C.环境恶化D.意外的破坏损毁【答案】BD【解析】功能衰退属于功能折旧，环境恶化属于经济折旧。
3、[试题]关于重新购建成本的说法，正确的有( )。
A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本。
E,土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】CD【解析】本题考查的是重新购建成本的内涵。
A选项重新购建成本是客观的重新购建成本，不应该是实际支出。
B选项账面价值是基于历史成本的余值。
E选项土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定其土地使用权价格。
参见教材P303。
4、[试题]路线价法，实际上是一种比较法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正但应进行市场状况调整和房地产状况调整。
( )【答案】×【解析】本题考查的是路线价法概述。
交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了，所以计算估价对象价格时，只进行房地产状况调整即可。
参见教材P369。
5、[试题]房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及( )。
A.相应配套的基础设施B.土地的形状C.组合完成的功能D.立体空间【答案】C【解析】本题考查的是房地产实物的含义。
房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
房地产估价师考试试题：《理论与方法》
房地产估价师考试试题：《理论与方法》1、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个( )称呼。
A、概括性B、描述性C、理论性D、准确性2、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是( )。
A、出租的房地产B、自用的房地产C、餐饮的房地产D、营业的房地产3、房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以( )为前提来进行工作。
A、公正B、公平C、公开D、估价对象的合法权益4、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( )方面的制约。
A、建筑技术B、土地权利设置C、相邻关系D、土地使用管制5、在房地产权利中，属于用益物权的是( )。
A、自物权B、划拔土地使用权C、抵押权D、租赁权6、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0、8，楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5、0，楼面地价为960元/m2。
理论上应补地价( )万元。
A、78B、882C、1210D、12727、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。
若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为( )元/m2。
A、4400B、4409C、4445D、44558、不是影响房地产价格的区位因素是( )。
A、位置B、交通C、人文D、环境9、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是( )。
A、富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B、完全弹性、单一弹性、完全无弹性C、完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D、富有弹性、单一弹性、完全无弹性10、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为( )。
A、存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量B、存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C、存量+新开发量+空置房量-拆毁量D、存量+新增竣工量-拆毁量答案：1、A 2、C 3、D 4、D 5、B 6、D 7、C 8、C 9、D 10、A。
房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇
房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案 1单项选择题：1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有()。
A.供给、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.有用性、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。
A.都是价格用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.都受区位因素的影响3、房地产的供给曲线表示()。
A.房地产的购买量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系4、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。
A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格5、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是()。
A.均衡价格增加，均衡数量减少B.均衡价格减少，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量减少6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会()。
A.增加B.减少C.不变D.无法确定7、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括()。
A.房地产开发商对未来的预期B.消费者的预期C.该种房地产的价格水平D.该种房地产的开发建设成本8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。
A.存量+新增竣工量-拆毁量B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的'物品。
房地产估价师理论与方法题及答案
房地产估价师理论与方法题及答案房地产估价师理论与方法精选题及答案学习不只是学习别人告诉我们的东西，还要在学习中创新，主动地去学习。
今天应届毕业生店铺为大家整理房地产估价师理论与方法精选题及答案，希望能够帮助到大家。
1.下列属于土地使用管制的事项有( )。
A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0(建设工程教育网提供)D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E.某宗土地只能用于商业房地产开发2.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。
银行贷款年利率为5.58%。
则下列说法中正确的有( )。
A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格高于50万元D.该房地产的实际价格为50万元E.该房地产不存在名义价格3.公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格( )。
A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化E.卖方和买方急于完成交易4根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。
A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合5市场法中实物状况比较和调整的内容包括( )。
A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.内部基础设施完备程度E.装饰装修6.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。
A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)7.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第2次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或()之间关系的基础上。
A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的剩余寿命D.建筑物的功能是否时兴2.从买方的角度来看，成本法的理论依据是()，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。
A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理3.根据()，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。
A.替代原理B.经济学原理C.估价原理D.均衡原理4.评估一在建工程的抵押价值，该项目的投资总额为1000万元，房地产开发商已投入150万元，通常贷款比率为70%，该在建工程的抵押价值应当为()。
A.850万元B.700万元C.700～1000万元D.05.路线价法特别适用于需要在短时间内对（）进行估价的情形。
A.单宗土地B.许多宗土地C.部分土地D.待开发土地6.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。
该宗土地的评估价值应为()。
A.800万元B.1000万元C.1800万元D.800～1000万元7.高层建筑地价分摊中，最合理的分摊方法就是()。
A.依据各部分的房地价值进行分摊B.依据建筑面积进行分摊C.依据各部分的土地价值进行分摊D.依据使用时间进行分摊8.【真题】关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是()。
A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同9.在经济学里，()有使用价值和交换价值之分。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
《房地产估价理论与方法》课堂练习
一、名词解释
1．房地产：土地、建筑物以及固着于土地、建筑物上不可分离的部分及其由它们衍生的各种权益。
2．比较法：将待估房地产与同一供需圈内近期已经发生了交易的类似房地产进行比较，并根据后者已知的成交价格，修正得到待估房地产在一定时点、一定产权状态下市场价值的一种估价方法。
3．房地产估价：房地产专业估价人员，根据待估房地产的估价目的，遵循房地产的估价原则和程序，在充分了解和掌握待估房地产基本状况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对房地产在一定权利状态和一定时点的市场价值所作出的推测和判断。
4．建筑物折旧：是指建筑物从建造完成以后，随着时间的推移而发生的价值递减现象。
5．成本法：以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础，估算待估房地产在一定时点、一定产权状态下的一种估价方法。
二、问答题
1.土地的特性：
（1）空间位置的固定性
（2）数量的有限性
（3）使用的持久性
（4）异质性
（5）利用的多样性
2．房地产估价的原则：
（1）综合性原则
（2）替代原则
（3）最有效使用原则
（4）动态原则
3．影响房地产价格的社会因素：
（1）政治安定状况
（2）社会治安程度
（3）房地产投机
（4）城市化水平
4．比较法的估价步骤：
（1）收集交易案例
（2）选择比较案例
（3）比较项目修正
（4）计算比准价格
5．运用假设开发法具备的外部环境：
（1）比较发育的房地产市场，投资开发按市场机制运行（2）稳定而明朗的房地产产业政策
（3）公开、稳定的土地供应计划
（4）统一、健全的房地产法规
（5）稳定而清晰的各种房地产投资与交易税费
（6）透明、公开和完整的房地产资料
6. 房地产估价的必要性：
（1）房地产市场的不完全性
（2）房地产产品的非均质性
（3）房地产价格形成的复杂性
（4）房地产估价在房地产管理中的作用
（5）房地产估价对房地产交易的作用
7．影响房地产价格的区域因素：
（1）商服繁华程度
（2）交通条件
（3）基本设施
（4）区域环境条件
8．比较法的基本程序：
（1）收集交易案例
（2）选择比较案例
（3）比较项目修正
（4）计算比准价格
9．综合性原则的主要表现：
（1）全面了解待估房地产
（2）综合分析房地产价格影响因素
（3）房地产价格分析计算的综合性
10．建筑物折旧的类型：物理折旧、功能折旧、经济折旧
三、计算题
1．某宗房地产的经营期为十年，预计未来前五年净收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元、14万元，从第六年到第十年的净收益额均为12万元，折现率为10%
问：该房地产的评估值为多少？
解：12/(1+10%) + 15/(1+10%)2+ 16×/（1+10%）3+ 20/10% ×［1－1/(1+10%)7］×1/(1+10%)3
=108.9（万元）
2．某宗房地产预计未来五年净收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元、14万元，折现率为10%
问：该房地产的评估值为多少？
解: 评估值＝12/(1+10%) + 15/(1+10%)2+ 13/（1+10%）3+ 11/（1+10%）4+ 14/（1+10%）5＝49.3（万元）
3．评估对象为一块待开发建设的熟地，面积10000平方米，允许用途为商住混合，允许容积率为7 ，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年。
有关资料如下：
（1）待开发的建筑物为14层，其中商业用房的建筑面积为10000平方米，住宅用房的建筑面积为60000平方米。
（2）预计建设期为3年。
总建筑费用预计5000万元，专业费用为总建筑费用的8%，第一年投入总建筑费及其专业费的20%，第一年投入50%
的总建筑费及其专业费，第三年投入30%的总建筑费及其专业费。
（3）贷款利息率平均为10%。
（4）利润率为直接投资资本的25%。
（5）销售费用为楼价的3%，税费为楼价的6%。
（6）假定楼建成后，预计商业房平均售价为20000元/平方米，住宅房的平均售价为9000元/平方米。
问：该块土地总地价为多少？（静态法）
解：（1）总楼价A＝10000×2 + 60000×1＝74000（万元）
（2）总建筑费B1=5000万元
（3）总专业费B2＝B1×8%＝400（万元）
（4）总利息B3＝地价款利息+开发费用利息
＝X×［（1+10%）3－1］ + （B1+ B2）×20%×［（1+10%）2.5－1］ + （B1+ B2）×50%×［（1+10%）1.5－1］ + （B1+ B2）×30%×［（1+10%）0.5－1］
＝0.331X + 777.6（万元）
（5）总销售费用B4＝A×3%＝74000×3%＝2220（万元）
（6）总税费B5=A×6%＝74000×6%＝4440（万元）
（7）总利润B6＝（X+ B1+ B2）×25%＝0.25X+1350(（万元）
（8）总地价
X＝74000－5000－400－（0.331X + 777.6）－2220－4440－（0.25X+1350）
X＝37832（万元）。