高速铁路土地估价案例分析

高速铁路客运站建设区商业建设用地

土地使用权出让价格估价案例分析

一：项目区域概况

随着武广高速铁路专线的开工建设，郴州市城市基础设施建设进入新一轮的快速发展时期，政府将进一步加大城市基础设施建设的力度。现拟定对武广高速铁路客运站地区用地进行储备。目前区域内主要以工业、仓储用地和其它用地为主，有少量居住、公共设施、对外交通和市政公用设施用地。现规划为以武广客运站新区为核心的新型商务区，规划面积公倾，其中经营性用地公倾。武广高速铁路专线将2009年底全线通车，到时，区域的商业繁华程度，区域功能和环境质量应得到较大的改变和提升。

二：估价项目概况

估价项目座落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M。规划用地面积4865.2平方米，用地性质：商业，容积率，覆盖率为45%，绿化率为25%。估价目的：为国有建设用地土地使用权出让价格提供参考。估价基准日：2008年8月15日。

三：委估项目的初步分析

1、土地使用权出让估价应遵循公开、公平、公正的原则，交易是一种市场行为，其价值类型应采用公开市场价值标准，估价基准日应为土地使用权出让日（即为未来土地使用权成交日期）。

2、土地使用权价格的增值来源于规划的武广高铁客运站建设和运营，设定该区域的城市规划，按期实施。影响地价的因素，如商业繁华度，基础公用设施状况，交通网络，环境情况等变化与规划中的数值变化不大。

3、本次估价项目是在已有规划限制条件下的土地使用权价格评估，估介项目不存在虚征地和无法利用面积，其容积率便为规划容积率，土地用途按2008年8月实施的国家标准《土地利用现状方案》

中的二级分类界定。

4、价格内涵：在已有的规划限制条件及实际开发程度（通过现场踏勘，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整），用途为商业用地，土地使用权期限40年，于2008年8月15日国有建设用地土地使用权出让价格。

四：土地使用权价值测算过程分析

1．评估方法选择

根据《城镇土地估价规程》中规定，主要估价方法有市场比较法，收益还原法，剩余法（假设开发法），成本逼近法，在实际运用中，还有基准地价系数修正法。估价项目已进行了土地开发，用地性质为商业，属于经营性用地，结合本次估价目的，本次估价不宜选用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价。估价项目为待开发土地，规划限制条件明确，应选剩余法（假设开发法）进行估价，同时该区域同一供求圈内，已有交易案例，宜选用市场比较法进行估价。最后综合两种估价结果确定土地使用权价格。

2．剩余法测算思路

在预计开发完成后不动产正常价格的基础上，扣除预计的正常成本及有关专业费用，利息，利润和税费等，以价格余额来估算待估土地使用权价格的方法。评估土地价格的基本公式为：V=A-B-C 式中：V：待估土地价格

A：开发完成后的土地总价值或房地产总价值

B：整个开发项目的开发成本。

C开发商的合理利润

从上述计算式中看出，遵循最有效利用原则，确定合法合理的最佳开发利用方案和准确预测未来开发完成后不动产总价值，是保证剩余法估价结果准确性的前提条件，也是估价人员应把握的关键问题。

：最佳开发利用方案的确定：最佳开发利用方案包括用途，规模，档次等内容。

①委估宗地所在城市具有丰富的旅游资源，是全国优秀旅游城市之一，旅游产业已走进全省前三强，年接待客人从2006年563万人

次增长到2007年末的798万人次，到2008年上半年已完成接待游客435万人次，旅游产业呈现蓬勃生机，同时该市为全国的重要能源基地。全年公路，铁路客运量3000万人数，流动人口量大，据专业人员预测，待高铁建成运营后，流动人口将增至5000万人次。

②待估宗地位于以武广新区为核心的新型商务区，G107，S322贯穿该区域东西南北，有辐射华南各省市的长途汽车站和2009年底通车的高铁客运站，对外交通十分方便，距市级商服中心7公里，距市政治文化中心5公里，距旅游景点最近8公里、最远30公里。

③该市拥有一个五星级宾馆，二个准四星级宾馆，五个三星级宾馆，有2000多间客房，皆处于中心城区及周边。据旅游外事部门统计资料显示，全市宾馆在旺季入住率达98%以上，淡季入住率可达75%以上，连续五年全市餐饮住宿消费年均以10%增长。另外在中心城区，甲级写字楼一座，乙级写字楼三座，一般写字楼四座，随着电子商务的流行和新经济概念的出现，目前的写字楼也出现了所谓“so-ho”概念。即“small office，home office”(小办公室，家庭办公室)。这将对写字楼的发展趋势产生一定的影响。

综合上述城市性质、待估宗地的位置、当地房地产市场的接受能力等三方面分析，未来开发完成的物业类型为酒店宾馆为最有效开发利用方案。

2.1.1：最佳规模

从当地城市建设有关部门获悉，在现状地质条件下，建、构筑物在16层以下，建造成本最省，同时符合报酬递增递减规律。从市场上类似物业看，地面4层采用裙楼式结构，裙楼功能设定为酒店餐饮，购物中心，休闲等。主楼为客房。

根据委托人提供的规划限制条件及信息，未来开发完成后的不动产总建筑面积S＝×4＝194608平方米，最大底面积S＝×45%＝2189.34平方米。

1－4层为裙楼，按最大覆盖率来设计，则1－4层的总建筑面积＝×4＝平方米

主楼的建筑面积＝－＝10763.44平方米。

根据类似物业功能设计看，裙楼部分有1/2的建筑面积为餐饮，可承接宴席；另有1/4的建筑面积为桑拿；1/4的建筑面积为会议中心。

依据《餐饮酒店设计规范》要求，结合当地物业设计建造情况，

一桌席/16平方米（包含服务设施），则该物业可设置酒席总桌数：（×1/2）/16＝≈274桌。

根据《旅馆设计规范》，结合当地类似物业实际情况，一标准间/38平方米（包含服务设施），则该可建置客房数量：38平方米＝＝282房间。

2.1.2：档次

根据该市经济发展趋势，及人民生活水平，未来房地产市场发展趋势，建造装饰装修成三星级宾馆为宜。

：未来开发完成后不动产价值测算思路

开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势结合进行确定。确定方法有两种：一是对开发完成后拟采用出售的土地或房地产价值，可用类似不动产正常交易成交价格，采用市场比较法与长期趋势法结合进行确定。二是开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。

估价项目定位为三级宾馆，属收益性房地产，采用自营为主，部分功能承包经营方式，故采用第二种方法确定未来开发完成后不动产价值。运用收益还原法其难点在于如何准确确定客观收益和还原利率。

2.2.1：客观收益的确定

年客观收益等于年有效毛收入减去年运营费用，再加上其他归属产权主体衍生的收益。在实际操作中，获取年客观收益的途径主要有三种途径：

①是采用市场上类似物业租金水平比较确定。在同一供需圈内或类似地区有类似出租的物业，选取三个以上，相似规模，类似经营状况的宾馆的租金。在区位条件、人流量、规模、档次、经营状况等因素方面进行比较确定。

②是采用类似物业经营状况比较确定。在同一供需圈内，选取三个具有正常经营能力和管理水平良好的类似物业近五年的会计报表（资产负债表，损益表，经营销售利润表，现金流量表）确定其净利润，然后减去归属于行业的正常利润，求得归属于不动产的客观收益，在此基础上，进行区位条件、人流量、规模、档次、经营状况等因素方面比较确定委估物业的客观收益。

③根据物业规模直接测算求取客观收益