唐山商业市场分析报告

环岛商铺面临的问题
唐百品牌认可度
唐百集团除“百大”、老“八方”外，新“八 方”、“北 购”、“东购”等品牌在唐山的经营情况并不理 想。 新建商业日益增多 如：耀武文化广场、新天地购物乐园、尚座荣域 、丽景三期、玫瑰庄园、天一广场、明星广场、 新世纪广场等，加大唐山商业地产的竞争。
解决办法
品牌认可度
4.3万元/年 5.39元/平方米/天 3.2万元/年 2.19元/平方米/天 2.5万元/年 3.4元/平方米/天 2.8万元/年 3.8元/平方米/天 70万元/年 1.9元/平方米/天 100万元/年 2.49元/平方米/天 8万元/年 5.48元/平方米/天
价格走势图
东方生活 广场
低
价 格
4700平方米
600平方米 40平方米 240平方米 85平方米 50平方米
2
6.27元/平方米/天 7.73元/平方米/天 5.48元/平方米/天
沿街商铺（ 沿街商铺（二）
序 号 商业区域 店铺名称 爆米花休闲 顺达裤行 3 建国路步 行街 鑫达裤业 牛仔专卖 瓦萨奇 服装店 搜衣廊（西边商铺） 红馆（北新道南） 4 八方周边 昌乐底商（八方对面） 皮尔卡丹床品（国美东） 哈特广场 服装店 营业面积 200平方米 60平方米 70平方米 50平方米 70平方米 20平方米 20平方米 25平方米 35平方米 70平方米 100平方米 15平方米 20平方米 5 煤医道 40平方米 20平方米 40平方米 6 7 文化路 西山道 巴黎人婚纱摄影 日昌手机 1000平方米 1130平方米 40平方米 购价 年租27万 年租8万 年租12万 年租4万 年租7万 年租3万 年租2万 年租5万 年租6万 年租10万 年租12万 年租2.4万 租价 3.7元/平方米/天 3.6元/平方米/天 4.69元/平方米/天 2.19元/平方米/天 2.73元/平方米/天 4.1元/平方米/天 2.73元/平方米/天 5.48元/平方米/天 4.7元/平方米/天 3.91元/平方米/天 3.28元/平方米/天 4.3元/平方米/天
4
唐wk.baidu.com 街
商业步行街
3层
2.7万平方米
均价：5500元 /平方米
60%
5
银街
火车站 广场北 侧 新华道 理工大 学对面
沿街商铺
3层
1.8万平方米
均价：5000元 /平方米 外街商铺： 2.2万/平方米； 内街：6000元 /平方米 一层 8000元/ 平方米，二层 6500元/平方 米 三层 ， 5000元/平方 米
环岛商铺价格分析（ 环岛商铺价格分析（二） 返租价格
由于一般的市场培育为3-5年左右，所以返租时间设为 3年。 市场培育期的价格一般较低，同时2.5元/m2/天的租金 为唐山二类商圈的市场较低租金，所以建议以3元/m2 天的租金进行返租。
环岛商铺价格分析（ 环岛商铺价格分析（三） 销售价格
按租金7元/m2/天，商业地产15年回款计算，商铺售价 应为：7×365×15=38325元/m2。 为给投资者升值空间，再次价格上打八折，即：30660 元/m2。 出于对投资者的关爱，公司以3元/m2/天的价格与客户 签订3年的返租合同，并将此3年的租金3285抵押首付 款，最终客户实际需支付的租金为27375元/m2。
东方生活广场环岛商铺价格 一、销售价格 2 27000元/m 二、出租价格 7元/m2/天 三、返租价格 3元/m2/天
环岛商铺价格分析（ 环岛商铺价格分析（一） 出租价格
由于环岛商铺与百大均在同一商业内，环岛租金可按 百货内部租金参考。 出租7元/m2/天，不含物业、水、电，且是建筑面积。 按25%的公摊、物业0.5-0.6元/m2/天、水电0.2-0.3元 /m2/天、独立店装修较百货内部装修需多支出0.9-2.7 元/m2/天（30平米店独立店较百货内部装修多需3万元 ，而合同为1-3年）计算，此价格折合成百货内部按使 用面积、含水电的价格为：10.93-12.93元/m2/天 按现“百大”内部租金10-15元/m2/天，此价较为合理。
高
北
价格
低
高
价格
高
低
东
价 格
高
低
价格走势分析
一、唐百所在区域的价格为唐山市最高：12—15元/m2。 唐百所在区域的价格为唐山市最高： 元 唐百所在商圈底商合同均在3—5年，而唐百内部价格在 二、唐百所在商圈底商合同均在 年 3年内未有变化，由此可知 年内未有变化， 年内未有变化 由此可知12—15元/m2的最高价格将维 元 持在3—5年。 持在 年 除八方外， 三、除八方外，唐百集团其他百货业态均未对所在地区价格提 升起明显作用。 升起明显作用。 四、唐山市的商业价格是以唐百为中心向四周按距离逐步递 减。
5 层
18%— 20%
新建商业（ 新建商业（一）
序 号 1 项目 名称 地理位 置 长宁道 与建设 路交叉 口建设 北路113 号 功能定位 超市：负1层； 百货：1-3层； 产权式商铺：13层；独立外铺： 1-2层；写字楼： 4-7层； 东方家园（建 材 ）：4层；家 世界（超市）、 国美（家电）： 4层；美食街：3 层；洗浴：3层； 底商：3层。 层 高 9层 （ 地 下2 层） 总 面 积 12 万 平 方 米 东方家园： 4.8万m2；家 世界：1.2万 m2；国美： 0.6万m2；美 食街：1.2万 m2；洗浴：3 万m2；底商： 1.2万m2 营业面积 售价 租价 内街：3-5元/平 方米/天；外街: 均价6元/平方米 /天；365折 扣:1.6元/平方 米/天左右 空 置 率 远洋 城 三层内街有 产权式商铺 7680元/平方 米
唐山市区商业市场 调研分析
针对东方生活广场 东方．华城一期商业部分） （东方．华城一期商业部分）
唐山市商业分布图
远洋城
煤医道 哈 特 八 方 天都 酒家 华联 爱购 唐人街 新街 华 三利 龙 唐百 文 化 路 新天地
银街
尚座
建国路
百货
序 号 项目 名称 地理位置 新华道与 建设路交 叉口东北 角 功能定 位 产权 营业面 积 层 高 联营 扣点 租价 备注 1 唐百 百货商 城 自持 3.6万平 方米 4 层 11%— 23% 日昌手机340 10-15元/天 平方米 ，年 2 /m （纯使用 租金120万， 面积括物业） 合9.669元/天 /m2 四层部分出 租8-12元/天 /m2（纯使用 面积括物业） 10-15元/天 /m2（纯使用 面积括物业） 四层部分出 租7元/天/m2 （纯使用面 积括物业）
10%
6
尚座
综合商业
4层
100 %
7
爱购
赵庄早 市
商铺
3层
100 %
沿街商铺（一） 沿街商铺（
序 号 商业区 域 店铺名称 信宜商城 小魔怪（艾特） 国美新华道店 1 唐百商 圈 佐丹奴（华龙） 骏思（唐山饭店） BOSS（百大后身） 华联广场、新华电影院 对面 新华道： 博达音像 新华书 店-华盛 飞虎手工艺 总店 海澜之家 黑猫白猫 万里马 营业面积 二层单层2000平方米 15平方米 2300平方米 70平方米 60平方米 33平方米 购价 租价 二层均价6-8元/平方米/天 年租8万，14.61元/平方米/天 1.48元/平方米/天 年租26.6万,10.41元/平方米/天 2.75元/平方米/天，政府关系， 15年租约 9.1元/平方米/天 沿街商铺100平方米左右年租30 万 8.2元/平方米/天 内街 30平方米 年租3.6万 3.68元/平方米/天 年租金90万 （十年合同）4.1 元/平方米/天 年租8万 （2000年签 同）5.48元/平方米/天 年租55万 年租24万 年租10万 10年合
1
10%
2
新天 地
文化路 国防道 南新道 段
15 万 平 方 米
底商：5000 元/平方米
东方家园：2.2 元/平方米/天 ； 10% 底商：0.68元/ 平方米/天
3
新街
华岩路： 新华道商业步行街 国防道 段
3层
20 万 平 方 米
4万平方米
外街商铺：2 万/平方米； 内街：7000 元/平方米
外街东侧：均价 4.1元/平方米/ 天；外街西侧： 均价2.3元/平方 米/天；内街： 1.4元/平方米/ 天（租5年，免 租1年）
60%
新建商业（ 新建商业（二）
序 号 项目 名称 地理位 置 功能定位 层 高 总 面 积 3万 平 方 米 2万 平 方 米 4万 平 方 米 840 0平 方 米 营业面积 售价 租价 全部售空，商户 自租。外街：均 价6元/平方米/ 天；内街：均价 1.7元/平方米/ 天 空 置 率 新华道 与光明 路交叉 口
2
华联
新华道酒 家西侧
百货商 城
自持
2.7万平 方米
4 层
16%— 23%
3
八方
北新道啤 酒厂西侧 新华西道2 号（世博 大厦负一 至地上四 层）
百货商 城
自持
3.3万平 方米
3 层
18%— 23%
4
三利
百货、 超市
租用：租期15 年。 前5年： 1600万/年； 3.6万平 中5年：2000 方米 万/年；后5年： 2500万/年。
项目销售策略
平移唐百、 平移唐百、新旺商圈 钻石商铺、返租升值 钻石商铺、
东方生活广场商铺政策阐述
平移唐百、 平移唐百、新旺商圈 主力店引进“唐百”集团品牌，按照唐山市场 商 业价格规律，将东方项目与“百大”紧密结合， 成为唐山市新兴的高价商圈。 钻石商铺、 钻石商铺、返租升值 将环岛一、二层3000平米按30平米/间分割， 同时按3年返租（租金抵部分收付款），为客户 培育市场，同时打造唐山市最昂贵、最有升值 潜力的商铺。
东方生活广场现状及环岛销售策略
项目商圈现状
远离唐百商圈，在市内最北端，属于传统的低价格商圈。 远离唐百商圈，在市内最北端，属于传统的低价格商圈。 属于商业生地，投资者对其期望值一般为3—5年。 属于商业生地，投资者对其期望值一般为 年 附近商业项目均为起步阶段，速发展态势良好， 附近商业项目均为起步阶段，速发展态势良好，但短期内对东方项目推 动作用有限。 动作用有限。
以“唐百”品牌进驻，而不使百大集团其他品 牌 ，如“八方”、“北购”、“东购”等。
新建商业竞争
大部分新建商业完工时间要在07年，只要百货 在06年内开业，环岛商铺即可在06年内完成销 售。