不动产权籍调查(姜栋)分解

•不动产权籍调查数据库应当接入不动产登记信息管理基础平台，与 不动产登记属性信息相关联。
三、基本原则和总体要求
（五）强化组织管理，保障调查工作的顺利实施。
总体要求:
加强组织领导，协同做好不动产权籍调查工作，全力保障不动产登记 工作的开展。
省级：权籍调查组织领导和指导监督； 市县级：制定工作方案和实施细则，组织做好本地区不动产权籍调查工作。
三、基本原则和总体要求
总体要求:
（一）统一基础，做好调查工作的有效衔接。
坚持地籍调查作为不动产权籍调查的基础 土地信息是不动产调查登记的重要载体和有机组成部分。各地应 按照继承性、兼容性和统一性的要求，以地籍调查为基础，以宗
地为依托，稳妥有序地开展土地、海域以及房屋、林木等定着物
的日常权属调查和测绘工作，避免因调查基础不一而可能导致的 权利交叉、重叠、信息不对称等问题，依法保护权利人的合法权
要求高的规定为准。
三、基本原则和总体要求
（三）规范调查，坚持调查工作便民利民。
实施一体化调查。 • 应以不动产单元为基本单位，在地（海）籍调查的基础上，一并开展土地、
海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量。 • 一个 不动产单元的权籍调查事项应由一家调查机构主导完成。
总体要求:
合理确定调查内容。依据《不动产登记暂行条例》，不动产权籍调查应以
三、基本原则和总体要求
总体要求:
（二）多规并行，保持调查工作的连续稳定。
协调一致避免现行调查标准间的技术差异。
• 现行不动产权籍调查标准在数学基础、精度要求等方面存在差
异，对于不一致的，原则上以《不动产权籍调查技术方案》的 要求为准。
• 在同一县级行政区域内，宜采用与地籍图相一致的坐标系统和
投影方法开展调查。 • 同一不动产权籍要素，调查精度要求不一致的，原则上以精度
等级和价格等的表卡簿册证、图件和数据的总称。
不动产权籍调查：指依照不动产权利人的申请和由政府统一组 织，通过权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、 面积、用途、等级和价格等基本情况，形成数据、图件、表册 等调查资料，为不动产登记、核发证书等提供依据的一项技术
性工作。
一、概念
《物权法》第十一条： 当事人申请登记，应当根据不同登记事
三、基本原则和总体要求
总体要求:
（四）严格要求，规范调查成果。
建立不动产权籍调查数据库和管理系统。 •以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍调查数据库和管理系 统，实现对不动产权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体 化存储、管理与应用。 •结合日常不动产登记等业务对数据库进行及时更新和系统维护升级 ，满足不动产权籍调查的信息共享和成果应用。
合理的准则。
四、不动产单元设定与编码 （二）不动产单元设定的原则
一物一权原则
不动产单元是特定的物，也是不动产权利的客体，又是不动产管
理的基本单位。不动产单元应具有独立性和特定性，并遵守物权法 的“一物一权”原则。
四、不动产单元设定与编码 （二）不动产单元设定的原则
继承性原则
不动产单元设定的继承性原则是在尊重业已存在的各类不动产
地籍区
在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明
显线性地物划分的不动产管理区域；根据实际情况，可以行政村、街坊 为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。
四、不动产单元设定与编码 （二）不动产单元设定的原则
合法性原则
合法性原则是我国法律制度的基本原则，基本精神就是控制国家
权力，以保障公民权利，基本要求就是遵循法律、法规和规范性文件 的约束。不动产单元设定、调查、登记也必须依据法律和法规的规定 ，不得与法律和法规相抵触，任何与不动产单元设定相关的违法行为 都应承担相应的法律责任。
登记单位和登记信息的基础上，新设定的不动产单元应继承已经登 记的各类不动产信息，衔接现行各类不动产登记的业务规则和技术 要求，确保不动产登记结果法律层面的延续性。
四、不动产单元设定与编码 （二）不动产单元设定的原则
继承性原则
不动产单元设定的继承性原则是在尊重业已存在的各类不动产
登记单位和登记信息的基础上，新设定的不动产单元应继承已经登 记的各类不动产信息，衔接现行各类不动产登记的业务规则和技术 要求，确保不动产登记结果法律层面的延续性。
二、背景与意义
当前现状:
国土部门
房产部门 林业部门
地籍调查 宗地
房产测量 幢、户
《地籍调查规程》
《房产测量规范》 《城市测量规范》 林权调查 林班、小班 《森林资源规划设计调查技术规程》
农业部门
海洋部门
土地承包经营权调查
海籍调查
承包地块
《农村土地承包经营权调查规程》 宗海 《海籍调查规范》
无居民海岛调查 用岛区块 《无居民海岛使用测量规范》
四、不动产单元设定与编码
基本概念
不动产单元设定原则 地籍区和地籍子区划分 宗地（宗海）划分 定着物单元划分 不动产单元设定 不动产单元编码及案例
四、不动产单元设定与编码
（一）基本概念
宗地
宗海 房屋
土地权属界线封闭的地块或者空间。
权属界线封闭的同类型用海单元。 独立成栋、有固定界线的封闭空间，以及区分幢、层、
不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象，遵循“权属清楚、界址清 晰、面积准确”的原则，根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定
不动产权籍调查的内容，包括土地、海域、房屋、森林和林木等。
规范调查 程序。主要包括准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库整理归档。
三、基本原则和总体要求
总体要求:
基本原则:
（四）继承中创新
强调现行各类不动产权籍调查标准并行，把已有的行之有 效的做法坚持好、运用好，要充分吸收地籍调查、房产测量 、土地承包经营权调查等实际工作的成熟经验，实施便民利 民的不动产一体化调查。 结合不动产权籍调查的实践，在继承吸收的基础上，不动 产权籍调查要有新内涵、新特征和新要求，提出不动产单元 设定和编码规则、不动产权籍调查表、不动产单元图、不动 产测量报告等新内容。
四、不动产单元设定与编码 （二）不动产单元设定的原则
界线明确的原则
明确不动产权单元的界线和位置是设定不动产单元的重要内容
三、基本原则和总体要求
基本原则:
（一）宏观指导性
国土资源部发布的《关于不动产权籍调查工作的通知》 （以下简称《通知》）以及附件《不动产权籍调查技术方
案》（以下简称《权籍调查方案》），着眼于打基础、重
现实、利长远，重在指方向、明任务，为各地结合实际创 造性开展不动产权籍调查工作留下空间。
三、基本原则和动产权籍调查机构承担。 •调查机构应按照方案要求开展调查工作，提交调查成果。 •继续保持现有各类不动产权籍调查人员、队伍和管理体制不变，通过系统业 务培训，使得现有各类不动产权籍调查人员、机构能够逐步综合承担不动产权 籍调查工作——一项权籍调查事项由一家调查机构主导完成，建立“一站式服 务、全程负责”的工作机制，更好地服务不动产权利人和行政职能部门。 •各地应采用公开、公平、公正的市场竞争方式，规范不动产权籍调查行为。 原则上，谁委托，谁出资，对于利用已有成果资料进行不动产权籍调查的，不 得重复收费。
海岛使用测量规范》、《房产测量规范》、《森林资源规划设计调查技 术规程》等标准规范。 涉及土地、海域的调查，按照《地籍调查规程》、《海籍调查规范》 等标准开展；涉及房屋等建（构）筑物的调查，按照《房产测量规范》 等标准实施；其他不动产权籍调查，依据相关标准和规定实施。 五年过渡期间，涉及耕地承包经营权的权籍调查，继续按照农业部门 相关标准规定实施。
基本原则:
（二）持续推进性
不动产权籍调查技术体系的建立是一项相对长期的任务 ，涉及多项国家标准、行业标准的内容，在现行的体制下
不可能一撮而就。创建不动产权籍调查技术体系是一项常
态化工作目标，需要在实践中不断改进和完善，具体要求 是：原则问题不含糊，具体问题重现实，过渡期不设限。
三、基本原则和总体要求
四、不动产单元设定与编码 （二）不动产单元设定的原则
合意性原则
• 一是要满足社会经济管理和相关行政管理的需求，有利于明确不
动产的归属和发挥不动产的效用。 • 二是要尊重权利人按照意愿占有、使用、收益和处分不动产的权 利，维护产权人的合法权益。 • 三是要照顾相邻权利人生产、生活的便利，坚持团结互助、公平
（四）严格要求，规范调查成果。
规范提交调查成果。调查机构应以不动产单元为单位，按照《技术 方案》的要求，提交统一规范的调查成果（包括图、表、报告等）。
确保不动产单元代码唯一性(设立唯一的不动产单元号)。在宗地代
码编制基础上，按照《技术方案》要求设立不动产单元，编制统一的 不动产单元代码， 确保其唯一性。 成果须经审核确认。不动产登记机构或其授权机构应对调查成果审 核把关。前期行业管理中已经或部分产生并经行业行政主管部门或其 授权机构审核确认并符合不动产登记要求的成果，应继续沿用，不再 组织调查。
接，核实权籍调查结果，适时更新地籍图，满足不动产统一登记的需要。 申请办理不动产转移、变更登记时，如宗地界址等未发生变化的，原 有调查结果继续有效。
三、基本原则和总体要求
总体要求:
（二）多规并行，保持调查工作的连续稳定。
继续沿用现行各类标准。
继续执行现行的《地籍调查规程》、《海籍调查规范》、《无居民
基本原则:
（三）针对性和可操作性
权籍调查要贯彻不动产统一登记的大方针、大原则，具 体工作要落实到以宗地（宗海）为基础的不动产单元，要
具备可操作性。权籍调查要努力做到既体现不动产统一登
记的总体精神和要求，又符合各项不动产登记的基本规律 和权籍调查的实际情况，重点增强针对性和操作性。
三、基本原则和总体要求