房地产项目投资策划培训课件.pptx

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❖ 3、经济发展与成就。
一个地区所处的经济发展阶段、增长率、经济效 率及稳定性等，是投资环境分析的重要方面之一。
❖ 4、文化一元化。
一个地区内各阶层人民的相互关系以及风俗习惯、 价值观念、宗教信仰等方面的差异程度，都要受 到他们的传统文化的影响。当文化一元化的程度 高时，那它就是一个“热”因素。
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❖ 5、法令阻碍。
一个地区的法规繁复，法律制度不健全，并有意 或无意地限制和束缚现有企业的生产经营，这将 会影响今后的投资环境。若法令阻碍大，这就是 一个“冷”因素。
❖ 6、实质阻碍。
一个地区的自然条件，如地形、地理位置、气候、 降雨量、风力等，往往会对企业的有效经营产生 阻碍。如果实质阻碍高，就是一个“冷”因素。
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❖ 7、地理文化差异。
与开发企业总部所在地距离遥远，文化迥异，社会观念、 风俗习惯和语言上存在着差异等，都会对相互之间的沟 通和联系产生不利影响。如果地理文化差距大，就是一 个“冷”因素。
❖ 总之，当政治稳定、市场机会大、经济发展快、文 化统一、法规限制小、实质阻碍小、地理文化差距 小时，就是有利于投资的“热”因素，具备这些条 件的地区为“热地区”；反之即为“冷地区”。
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三、房地产投资环境分析的方法
1.冷热因素对比法
1968年，美国经济学家利特法克等通过对美 国、加拿大等国投资者在选择投资场所时所考 虑因素的调查，从投资者角度归纳出七大投资 环境因素，据此对所投资区域逐一评估并将之 由“热”至“冷”依次排列，“热”表示投资 环境优良，“冷”表示投资环境欠佳。
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3.房地产投资策划的内容
房地产投资策划通常应该包括房地产投资环境分 析、项目经济评价、项目融资策划等内容。
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第二节 房地产投资环境分析
一、房地产投资环境分析的概念
房地产投资环境是指房地产项目生存发展 所必须依赖的外部条件的总称。房地产投资 环境包括硬投资环境和软投资环境。
硬投资环境是指项目所在地及周边区域的 自然地理条件、基础设施等。
房地产项目投资策划
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本章要求
❖ 了解房地产项目投资分析的基本 概念；
❖ 熟悉房地产项目投资环境分析的 方法，熟悉融资策划；
❖ 掌握房地产项目投资经济分析 。
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1、房地产项目投资策划概述 2、房地产项目投资环境分析 3、房地产项目经济评价 4、房地产项目融资策划
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第一节 房地产投资策划概述
一、房地产投资的概念
房地产投资是指国家、企业或个人为实现某 种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、 经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。
房地产投资所涉及的领域有土地开发、旧城 改造、房屋建设、房地产经营、置业等。房地 产投资是我国社会固定资产投资的主要组成部 分之一。
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五、房地产投资策划的概念
1.房地产投资策划的含义
房地产投资策划是指房地产开发商或策划 机构在房地产项目投资开发之前，在市场调 研与预测的基础上，以投资效益最大化为目 标，针对某个项目形成具体的投资方案的创 造性活动。
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2.房地产投资策划的目的
(1)对房地产项目的各种投资方案进行比选 (2)为项目投资决策提供可靠依据，避免投资失 误 (3)保证房地产投资获得预期效益
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二、房地产投资的特点
1.房地产投资数量庞大 2.房地产投资回收期较长 3.资产的流动性较差 4.房地产投资风险较高 5.投资收益率高 6.房地产投资运作难度较大
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三、房地产投资的作用
1.从国家和社会的角度看 (1)改善城市基础设施和城市面貌，推动城市 建设 (2)提高居民的居住水平 (3)增加政府财政收入 (4)带动相关行业的发展
软投资环境就是该项目所面临的政治、经 济、法律、科技、文化环境等。
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二、房地产投资环境分析的内容
1.社会环境：社会制度、社会秩序、社会信誉
2.政治环境：政治体制、政治局势、相关政策
3.法律环境：法律的完备性、稳定性及公正性
4.经济环境：宏观经济环境、市场环境、财务环境、
资源环境等
2.从投资者的角度看 房地产具有良好的保值增值功能。
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四、房地产投资的分类
分类标准 按投资形式
划分
按房地产类 型划分
按投资经营 方式划分
直接投资 间接投资
投资种类 房地产开发投资 房地产置业投资
购买房地产股票、债权、信托产品等 地产投资
住宅房地产投资 商业房地产投资 工业房地产投资 出售型房地产投资 出租型房地产投资 混合型房地产投资
5.文化环境：风俗习惯、价值观念、文化传统、语 言文字、教育水平、宗教信仰等
6.自然地理环境：地理位置、地质地貌、自然风光、 气候条件
7.基础设施环境：能源供应、给排水、交通运输、 邮电通讯、生态及防灾等
8.社会服务环境：生活、金融、交通、信息、法律、
ห้องสมุดไป่ตู้
通讯、咨询等服务内容、态度及效率。
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❖ 一个地区的投资环境越好，开发企业在该国的投资 参与成分就越大；相反，若一个地区的投资环境越 差，则开发企业参与该地区投资的成分就越小。当 然，上述7个因素又可分为若干个子因素，可以对 这些子因素作进一步的“热冷”分析。
❖ “冷热”对比法是最早的一种投资环境评估方法。 虽然在因素的选择及其评判上有些笼统和粗糙，但 它却为后来投资环境评估方法的形成和完善奠定了 基础。同时，“冷热”对比分析的结论也是投资者 制定投资战略、选择投资区位的重要依据。
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表1 冷热因素对比表
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❖ 冷热因素有：
❖ 1、政治稳定性。
有一个由社会各阶层代表所组成的、为广大人民 群众所拥护的政府。该政府能够鼓励和促进企业 发展，创造出良好的适宜企业长期经营的环境。 当一个地区的政治稳定性高时，这一因素被称为 “热”因素。
❖ 2、市场机会。
有广大的顾客，对开发商提供的产品和服务有尚 未满足的需求，且具有较大的购买力。当市场机 会大时，它就被称为“热”因素。