万科为什么要走住宅产业化道路[1]

亿元。
规模 2004年万科集团
状况
91.6 万科集团结算销售金额
亿元。
21 57 进入城市数
个，在开发项目数
个。
1676 公司员工总数
人。
如果我们没有改变,2014年的万科将会怎样?
学习改变命运,知 识创造未来
万科为什么要走住宅产业化道路[1]
什么促使万科选择住宅产业化之路
1.1 集团战略目标和现状
【目录】
■ 什么促使万科选择住宅产业化之路 ■ 万科对于住宅产业化的认识和实践 ■ 万科对于住宅产业化的愿景
学习改变命运,知 识创造未来
万科为什么要走住宅产业化道路[1]
什么促使万科选择住宅产业化之路
1.1 集团战略目标和现状
30% 2014 按照
的复合增长率，至
年，万科集团结将实现结算
1000 销售金额
9627（7051)
工程
在建面 积
效率
工程
在建面 积
效
率
系统 人员 （万
m2）
（万m2/ 人）
系统 人员
（万m2
）
（万m2/ 人）
282 295 1.046 400 436 1.09
2014年
公司总员工人数 （物业员工总数）
73700（68700）
工程 系统 人员
在建面 积
（万m2 ）
效率
（万m2/人 ）
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万科对于住宅产业化的认识和实践过程
2.1 认识过程
■ 建设部住宅产业化促进中心的描述
模数化、新技术应用、工厂化生产、产业链整合
■ 日本住宅产业化构成研究结论 ——《日本住宅产业研究》结论
标准化 工厂化 装配化 一体化
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工程 5 质量 60%
客户对于工程质量的满意度尚未达到优秀的标准。
2014年
？
学识习创改造变未命来运,注知 ：数据源于华南国际市场研究有限公司及盖万洛科普为咨什么询要有走住限宅公产司业化的道调路查[1]
什么促使万科选择住宅产业化之路
1.3 质量－维修费用
地产口保修人员及直接费用估算
投诉
维修人员
管理费用 费 用
如果不做改变，万科将面临效率、质量和专业能力
稀释 效率 等问题，核心问题是
问题。
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1.2 效率问题
万科集团员工总数估算
2003年
公司总员数 （物业员工总数）
2004年
公司总员工人数 （物业员工总数）
7025（5317)
3670 4000
1.09
若按传统方式，2014年万科工程管理系统人员为3670人
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什么促使万科选择住宅产业化之路
1.3 客户满意度
传统生产方式下，户均保修量维持在15条/月/百户
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维修费用
比例 总量 平均每项目所需人数 总数 占集团比例 管理费用（按20万元/人年） 因维修产生的管理费用 (按管理费用的50％考虑) 维修费用 总计
2004年
15条/百户/月 4.5万条/年 4.5 252 15.03％ 5040万/ 年
2520万/ 年
675万/ 年 3195万/ 年
2014年
效率 ，欧美国家建立了工业化的住宅建造体系，提高了生产
，加快住宅建设的进程。在住宅产业化的成熟期，发达国家住
宅产业化的重点，是提高住宅的质量和性能。当前发达国家的住宅产业化，已经进入了建筑的可持续发展阶段
，重点转向节能、降低物耗、降低对环境的压力以及资源的循环利用。与发达国家相比，当前我国住宅建设正处于从第一阶段 向第二阶段过渡的时期。但是，正如中国的工业化不能重复发达国家的老路一样，我国的住宅产业化也不能重复发达国家的老 路。我国的住宅产业化，必须把“三步并作一步”，直接以住宅建设的可持续发展为目标。
摘自：大力推进住宅产业化，加快发展节能省地型住宅 ——建设部刘志峰副部长在“节能省地生态—住宅产业可持续发展高峰论坛”上的讲话
（2005年6月17日 上海）
万科集团设计变更估算
2003年
2004年
建安部分设计变更率 建安部分设计变更率 （总金额，万元） （总金额，万元）
3.3%（9000万元） 2％（6684万元）*
设计人员数
平均设计 管理面积
设计人员数
平均设计 管理面积
135
1.3万㎡/
人
172
1.47万㎡/
人
2014年
建安部分设计变更率 （总金额，万元）
（若生产方式不变）
15条/百户/月 48.6万条/ 年
4.5 2700 65.47% 7.614亿/ 年
3.807亿/ 年
7290万/ 年 4.539亿/ 年
注：人均工资按照3.5%的年增长率估算。
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1.4 专业能力稀释
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学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
万科的住宅产业化之路
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■ 什么促使万科选择住宅产业化之路 ■ 万科对于住宅产业化的认识和实践 ■ 万科对于住宅产业化的愿景
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万科的住宅产业化之路
2%（61321万元）
设计人员数
1578
平均设计管 理面积
1.47万㎡/人
*注：2004年万科集团标准化项目占36％，设计失误率为1.52%。
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非标准化项目占64％，设计失万误科率为什为么4要.7走0%住宅。产业化道路[1]
万科的住宅产业化之路
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■ 什么促使万科选择住宅产业化之路 ■ 万科对于住宅产业化的认识和实践 ■ 万科对于住宅产业化的愿景
什么促使万科选择住宅产业化之路
1.3 质量－客户满意度
2003年
2004年
名次 端口 数值 名次 端口 数值
规划 1 设计 80%
物业 1 管理 89%
物业 2 管理 75%
规划 2 设计 83%
销售 2 服务 75%
销售 3 服务 77%
客户 4 服务 60%
客户 4 服务 72%
工程 5 质量 57%
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万科对于住宅产业化的认识和实践过程
2.1 认识过程
发展“节能省地型”住宅的提出，进一步明确了住宅产业化的方向，是推进住宅产业化的根本指导思想。这个指导思想， 与当代发达国家住宅产业化的方向是一致的。纵观发达国家的住宅产业化进程，大体经历了三个阶段。在住宅产业化初期阶段