国房景气指数分析

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巩成贺
房地产营销第一次作业
查资料， 查资料，国房景气指数 2007 年 9 月，到 2011 年 3 月，并房地产景气进行分 析预测
国房景气指数"是全国房地产开发业综合景气指数的简称。它是对房地产业 发展变化趋势和变化程度的量化反映， 8 个分类指数合成运算出综合指数， 由 并 用百分制表示。其中，综合指数值 100 为景气线，100 以上为景气空间，100 以 下为不景气空间。通过对景气所处空间、景气值波动幅度、趋势的评估发布，可 为国家宏观调控提供决策依据， 也为社会提供统计信息， 引导中国房地产业健康、 有序发展。
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国房景气指数为 102.9（ 国房景气指数为 102.9（2011 年 2 月）
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由上图所知 2007 年 9 月到 11 月，房地产景气指数处于上行区间，都在 100 以上，到了 2007 年 11 月攀升到 106.59，达到了 2007 年全年的高位，说明房地产投资很热，新开工面 积增加，企业新开楼盘增多，形成了供销两旺，这时就有不少企业开始投资房地产，形成房 地产企业发展的辉煌，之后，指数就不断下滑，一直下滑到 2009 年 3 月的 94.74，下滑了 11.85 点。 这个国房景气指数基本上反映了全国楼市 2007 年疯狂飙升的走势， 也和随后的全

国楼市向下调整的趋势比较吻合。2009 年 3 月虽然环比 2 月依然下跌 0.12 点，但是跌幅已 经收窄了。显示出房地产开发商的信心还是有所企稳——毕竟，3 月的房价有点“止跌企稳” 的兆头。多数楼盘的价格都比 2008 年 12 月有了一定程度的涨幅，有些甚至达到 10%-30%。 但是，不少地产商的信心还不是很足，因为今年一季度这一波回暖，主要是压抑已久的刚性 需求的释放。在国内领先的房企，都对后市持比较谨慎的态度，并没有因为前 3 个月销售打 了个翻身仗， 就兴高采烈。 如某大型房企万科将 09 年新开工面积比 2007 年实际完成数下调 23%，这已经是比较理想的。那些没有上市的公司，由于不用对广大的股民负责，所以他们 干脆大幅减少新开工面积，或者能拖就拖。这可以达到两个目的：新开工面积减少，可售面 积就相对减少，有利于缓解供需矛盾；一旦楼市能将回暖进行到底，那么后开工的楼盘可能 售价更高。 从 2009 年 3 月开始，房地产景气指数不断攀升，到 9 月份重上 100 之上。国房景气指 数延续上升趋势，随着热销行情延续、房价企稳反弹、行业资金面继续改善以及行业投资信 心逐步恢复，行业基本面将继续向好发展，国房景气指数有望延续上升态势。房价连续环比 正增长，2009 年 3、4、5 月全国房屋价格环比分别增长 0.2%、0.4%、0.6%，在 5 月份已有 60 个城市新建商品住房价格环比正增长，而 4 月份仅有 47 个，全国范围内房价企稳反弹迹 象已非常明显。 无论从房价同比还是环比数据来看， 全国房价至少已经走出了阶段性的拐点， 这与 2009 年 3、4、5 月份的销售大幅回暖有关。热销行情仍在继续。2009 年 3、4、5 月份 全国商品房销售面积同比增长分别为 16.44%、38.98%、51.31%，环比也有一定幅度的增长。 我们认为，销售的持续回暖有利于公司去库存化、加速资金回笼，有利于房企走出困境并锁 定未来业绩。销售回暖的态势正在延续，不断有需求陆续释放，从楼盘实地调研了解到，5 月份已经有投资性需求进入市场，而且这一比例并不低，这是需要关注的积极信号。 2010 年 1-12 月，全国房地产开发投资 48267 亿元，同比增长 33.2%，其中，商品住宅投资 34038 亿元，增长 32.9%，占房地产开发投资的比重为 70.5%。12 月当月，房地产开发投资 5570 亿元，同比增长 12.0%，环比增长 20.4%。 截止到 2010 年 12 月底，在 2010 年一系列调控频频出台下的背景下，商品住宅开发投资额 全年同比增长 32.9%，房屋新开工面积同比增长 40.7%，房屋施工面积同比增长 26.6%，房 屋竣工面积 4.5%。土地方面，全年土地购置面积 4.1 亿㎡，同比增长 28.4%；土地购置费用 9992 亿元，同比增长 65.9%。很显然，全年土地购置面积的增长速度远超商品房销售面积 的增长速度，同时，土地购置费用的增长速度也远远超过商品房销售额的增长速度。总的看 来，国家增加土地供应的策略是及时地，调控房价只有增加供应才是出路。反之，如果土地 供应紧张的话，房价上涨速度可能会更快。 2011 年通货膨胀形势依然严峻，货币面的紧缩情况无法得到缓解，未来有进一步上调 准备金率和加息的可能， 房地产政策尤其是金融政策将以紧缩为主， 短期内政策方向逆转的 可能性较小。3 月份国房景气指数为 102.98，环比上升 0.08 个百分点，同比回落 2.91 个百 分点。房地产调控政策导致开发商预期下降，房地产开工率下降，此外，以治理通胀为目的 的资本面全面收紧也约束了开发商的资金来源。 先行指数的小幅低位震荡预示着未来全国房 地产景气一致指数将进入低位盘整期。国家继续加大对房地产企业调控，目前，随着存款准 备金率的进一步上调，达到史上最高，银行给购房者的信贷越发显得紧张。取消房贷优惠， 提高首付，提高购房门槛。对于购房者来说，现在只能持续观望，虽然房价依然坚挺，国房 景气指数在 100 之上，但是从国家严厉调控下，房地产行业会经历一个大的变革。