资本化率计算方法及例题(资产评估师完整版)
资本化率确定几种方法
．《房地产估价规范》（GB/T50291一1999）规定了资本化率的四种确定方法：1 市场提取法：搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。
2 安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
3 复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R= M·Rm 十（1-M ）Re（5．3．5）式中R ----资本化率（% ）；M----贷款价值比率（％），抵押贷款额占房地产价值的比率；Rm--抵押贷款资本化率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；Re--自有资本要求的正常收益率（％）。
4 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。
二．《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)规定了土地还原利率三种确定方法：1．土地纯收益与价格比率法：选择三宗以上近期发生交易的，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
2．安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。
安全利率可选用同一时期的一年期国债利率或一年期定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
3．投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各类相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对对应的范围，确定其还原利率。
此外，国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006]307号）规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。
会计经验：利息资本化率如何计算公式
利息资本化率如何计算公式利息资本化率如何计算公式 一般借款利息资本化金额可以按照下面的公式来计算： 一般借款利息的资本化金额=至当期末止一般借款累计支出加权平均数x资本化率 （1）累计支出加权平均数的计算 累计支出加权平均数=∑（每笔资产支出金额x每笔资产支出实际占用的天数÷会计期间涵盖的天数） （2）资本化率的计算（不与资产支出相挂钩） 购建固定资产只占用一笔一般借款，资本化率为该项借款的利率； 购建固定资产占用一笔以上的一般借款，资本化率为这些借款的加权平均利率。
加权平均利率=借款当期实际发生的利息之和÷借款本金加权平均数 其中：借款本金加权平均数=∑（每笔借款本金x每笔借款实际占用的天数÷会计期间涵盖的天数） 分析：①如果在资本化开始时两笔或者两笔以上的一般借款已经存在，那么计算一般借款资本化率就是一般借款的加权平均利率。
如1月1日开始资本化，期间没有中断，在资本化期间开始前就存在两笔一般借款，一笔金额是100，利率是10%，另外一笔金额是500，利率是8%。
此时的年资本化率=（100x10%＋500x8%）/（100＋500）。
②如果是资本化期间开始以后又借入了一笔一般借款，那么计算的时候就要考虑本金的加权平均。
如1月1日开始资本化，期间没有中断，有一笔一般借款100，利率是10%，4月1日又借入了500，利率是8%。
此时的年资本化率=（100x10%＋500x8%x9/12）/（100＋500x9/12）。
（3）计算出资本化率以后，再计算资本化金额就可以了。
资本化金额=资产支出加权平均数x一般借款资本化率 注意：计算的一般借款资本化率和计算的资产支出加权平均数所选用的期间必须是一致的。
如以1年为一个期间，或者以完工时为一个期间。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
房地产收益法评估中资本化率
房地产收益法评估中资本化率收益法是房地产评估的基本方法之一，其公式一般为：V＝Ai÷R（无限年）（1）V＝Ai÷R×［1-1÷(1+R)I］（有限年）（2）V为评估值，Ai(i=1，2，…n)为净收益， R为资本化率（收益还原利率）。
由于目前土地使用权一般有年限限制，且房屋建筑物本身的经济寿命为有限年，故一般实务中适用公式（2）。
从以上公式中可以看出，资本化率的细微差异，将会直接导致评估结果的巨大差异。
因此资本化率是收益法评估中最重要的参数之一。
一、资本化率的概念资本化率是将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率。
从本质上讲资本化率是一种投资的收益率，是假设未来预期收益稳定的收益率，在评估房地产公允价值时又是在同等风险下的社会平均收益率。
一般房地产资本化率应等于同等风险下的其他投资收益率。
一般来说，资本化率应包含无风险报酬率和风险报酬率。
无风险报酬率是指资产在没有风险和没有通货膨胀情况下的平均获利水平；风险报酬率则是冒风险取得报酬与资产的比率。
每一种资产投资，由于其使用条件、用途、行业不同，风险也不一样。
因此，资本化率也不相同。
二、影响资本化率的因素1、时间影响房地产受社会经济发展水平及投资偏好影响。
在社会稳定、经济发展时期，对房地产需求上升，资本化率下降。
而当社会动荡、经济衰退时期，由于不动产的不可移动性，不易逃避社会风险，对房地产投资的收益要求会提高。
在历史上由于土地看作身份的象征，把房地产投资看作特别可靠的投资，这时房地产不仅仅具有经济属性，还具有政治、社会等属性，房地产资本化率会低于同等风险的其他投资收益率，甚至会低于银行利率。
再比如近几年房价涨幅较大,那么前几年的投资收益率与目前的投资收益率肯定不同,因此不同基准日之间在选取资本化率的时候也因考虑此因素.2、房地产位置影响由于房地产是不动产，无法只有自由流动，故房地产市场的区域性很强。
不同国家、地区、城市甚至同一城市不同小区的收益率会相差很大。
2020年资产评估师《资产评估实务一》试题及答案(卷一)
2020年资产评估师《资产评估实务一》试题及答案（卷一）【试题1.单选题】假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1000万元，建筑物价值为5000万元，不动产的综合资本化率应为( )。
A.7%B.7.50%C.7.67%D.14%『正确答案』C『答案解析』参见教材120页，公式变形可得：(L+B)×r=L×r 1+B×r 2所以：r=[B/(L+B)]×r 2+[L/(L+B)]×r 1=5000/(5000+1000)×8%+1000/(5000+1000)×6%=7.67%(三)多选题【试题1.多选题】下列关于不动产评估收益法中收益额的说法正确的有( )。
A.不动产的收益额应该是净收益，指归属于不动产的总收入除去各种付现费用后的收益B.净收益不应该是实际净收益，而应该是客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益=客观总收益-客观总费用D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用E.总费用包括折旧费等非付现支出『正确答案』ABCD『答案解析』实际净收益指在现状下被估不动产实际取得的净收益。
客观净收益指不动产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。
计算净收益的总费用只能够包括付现成本，所以E不正确。
【试题2·多选题】(运用收益法评估不动产价值时，下列关于确定收益、费用和净收益的说法中，正确的有( )。
A.总收益通常以客观收益为基础计算B.非正常支出应从总费用中剔除，选择正常支出作为费用C.总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、税金等D.净收益由总收益扣减总费用求得E.有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金『正确答案』ABDE『答案解析』总费用通常包括管理费、维修费、保【试题1·单选题】某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地资本化率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为( )。
专门借款资本化率计算公式
专门借款资本化率计算公式借款资本化率是一种财务指标，用于评估企业融资成本是否合理。
该指标反映了企业通过借款获得资金的效益，以及借款对企业财务状况和盈利能力的影响程度。
在计算借款资本化率之前，我们首先需要了解以下几个概念：资本化率、借款资金、固定资产、运营资本和初始投入资金。
1.资本化率：资本化率指的是企业在经营过程中通过使用资金所创造的价值，即利润。
在借款资本化率的计算中，资本化率是用来评估借来的资金对企业利润的影响程度。
2.借款资金：借款资金指的是企业通过向他人借钱获得的资金，可以是银行贷款、债券发行、融资租赁等。
3.固定资产：固定资产是指企业长期使用、不易变现的资产，如厂房、设备、土地等。
4.运营资本：运营资本是企业日常经营所需的流动资金，包括应收账款、存货、应付账款等。
5.初始投入资金：初始投入资金是指企业在设立或扩大规模时所投入的资金，包括所有者权益和借款资金。
根据上述概念，我们可以使用以下公式计算借款资本化率：借款资本化率=借款资金/(固定资产+运营资本-初始投入资金)借款资本化率的计算步骤如下：1.首先，确定借款资金的金额。
这可以从公司财务报表中的借款负债项上找到。
2.确定固定资产的价值。
这可以从公司财务报表中的固定资产项上找到。
3.确定运营资本的价值。
运营资本等于当前资产减去当前负债。
需要从资产负债表中找到当前资产和当前负债的数值。
4.确定初始投入资金的价值。
这可以包括公司的所有者权益和之前的借款资金。
5.将上述数值代入借款资本化率的计算公式。
借款资本化率的分析：借款资本化率的值越高，说明借款资金的效率越高，企业获得的利润相对较多。
相反，借款资本化率越低，说明借款资金的利用效率较低，企业可能出现资金浪费的情况。
需要注意的是，借款资本化率仅仅是评估借款资金对企业利润的影响程度，不能作为评估企业财务状况的唯一指标。
在使用借款资本化率进行分析时，还应该结合其他财务指标和整体经营情况进行综合评估。
资本化率计算方法（资产评估师）
资本化率计算方法（资产评估师）四、资本化率资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。
(一)资本化率的实质1.资本化率在一定程度上反应了投资收益率提示：这里实质上和教材第二章50页的内容一致，请大家对比学习。
2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。
3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。
(二)求取资本化率的方法1.净收益与售价比率法(这个方法本质上和139的例题方法接近)(1)收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。
(2)计算各个交易实例的净收益与售价比率(这实质上就是投资收益率)，视作资本化率。
(3)对所得实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。
[例5-1]在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1(假设交易价格为无限年期)。
表5-1 净收益与售价交易实例『正确答案』对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%注意：(1)在这里，净收益/交易价格=投资收益率=折现率，事实上隐含着一个假设，即该收益是无限年限的，同时交易价格也是房地产无限使用年限的交易价格。
这样就有P=A/r，从而有r=A/P。
(2)但是在教材139页那个例题是基于机器设备的使用年限最大为n，所以P= A×(P/A,i,n)=A/rA，从而有rA=A/P，在使用内插法才能够计算获得折现率r。
2.安全利率加风险调整值法资本化率=安全利率(银行中长期利率)+ 风险调整值3.各种投资收益率排序插入法(三)资本化率的种类1.综合资本化率(1)定义将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。
(2)适用对象及净收益的范围内涵评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。
技改项目资本化率计算公式
技改项目资本化率计算公式技术改造项目是企业为了提高生产效率、降低生产成本、改善产品质量和环境保护等目的而进行的一系列技术更新和设备改造的活动。
技术改造项目的资本化率是评价技术改造项目投资效果的重要指标之一。
本文将介绍技术改造项目资本化率的计算公式，并分析其在企业投资决策中的重要性。
一、技术改造项目资本化率的计算公式。
技术改造项目的资本化率是指技术改造项目的实际投资与资本化后的投资之比，通常以百分比的形式表示。
其计算公式如下：资本化率=（资本化后的投资/实际投资）×100%。
其中，资本化后的投资是指技术改造项目投资后经过资本化处理后的投资额，实际投资是指技术改造项目实际投入的资金总额。
资本化后的投资包括直接投资和间接投资两部分。
直接投资是指直接用于技术改造项目的资金投入，包括设备购置费、工程费、安装调试费等；间接投资是指与技术改造项目相关的其他费用，如项目前期调研费、技术咨询费、人员培训费等。
二、技术改造项目资本化率的重要性。
技术改造项目资本化率是评价技术改造项目投资效果的重要指标，对于企业的投资决策具有重要的指导意义。
具体体现在以下几个方面：1.评估投资效果。
技术改造项目资本化率可以帮助企业评估技术改造项目的投资效果。
通过计算资本化率，企业可以了解技术改造项目的投资回报情况，判断投资是否值得。
如果资本化率较高，表明技术改造项目的投资回报较好，可以带来较高的经济效益；如果资本化率较低，可能需要重新评估技术改造项目的投资效果，或者调整投资方案。
2.指导投资决策。
技术改造项目资本化率可以为企业的投资决策提供重要参考依据。
在进行技术改造项目投资决策时，企业可以通过比较不同技术改造项目的资本化率，选择投资回报较好的项目进行投资，从而实现资金的有效利用和经济效益的最大化。
3.监控项目进度。
技术改造项目资本化率还可以用于监控项目进度。
在技术改造项目实施过程中，企业可以通过定期计算资本化率，了解项目的投资进度和效果，及时发现问题并采取措施加以解决，确保项目的顺利实施和投资效果的实现。
资本化率计算方法及例题(资产评估师完整版)
第三节收益法在房地产评估中的应用一、适用范围收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。
不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。
二、基本思路(一)收益为无限年期的房地产价值计算公式为：房地产价格=纯净益/资本化率 (5-1)这种理论的抽象，包含着三个假设前提：(1)净收益每年不变;(2)资本化率固定;(3)收益为无限年期。
提示：参见教材52页的公式2-14，二者是一样的原理，大家要理解。
(二)收益为有限年期的房地产价值计算公式为：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为：(1)净收益每年不变;(2)资本化率固定且大于零;(3)收益年期有限为n。
提示：参见教材52页的公式2-15，二者是一样的原理，大家要理解。
(三)以上思路的具体运用运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益;然后确定资本化率;最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
三、净收益(一)净收益的含义1.定义(接近于财务管理中现金净流量的概念)净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。
2.在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。
(1)实际净收益①指在现状下被估房地产实际取得的净收益例如：ⅰ、当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让;ⅱ、当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低;ⅲ、收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值;ⅳ、土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。
②由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估(2)客观净收益①含义房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。
这个收益称为客观纯收益。
由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。
损失资本化法公式
损失资本化法公式损失资本化法是一种在评估领域中常常被运用的方法，其公式涉及到多个因素的综合考量。
咱们先来说说这个公式的构成哈。
损失资本化法的公式通常表现为：资产损失额÷资产收益率×（1 - 所得税税率）。
比如说，有一家小工厂，主要生产某种小型机械零件。
这几年市场竞争越来越激烈，订单量下滑，导致工厂出现了亏损。
经过详细的财务分析，发现这一年的资产损失额达到了 50 万元。
而通过对过去几年的经营数据研究，得出该工厂的资产收益率约为 10%。
同时，根据相关税收政策，所得税税率为 25%。
那咱们就按照损失资本化法的公式来算一算。
50 万元÷10%×（1 - 25%），算下来，这个工厂因为这次的损失，在资本化的角度上所造成的影响就一目了然啦。
不过，要真正理解和运用好这个公式，可没那么简单。
这当中每个因素的确定都需要严谨的分析和准确的判断。
就像我之前遇到过的一个案例，一家小超市由于管理不善，部分商品过期，造成了不小的损失。
在计算资产损失额的时候，可不能仅仅把过期商品的成本算进去，还得考虑因为这些过期商品占用的货架空间、资金成本以及对顾客信任度的影响等一系列间接损失。
资产收益率的确定也不容易，不能简单地看过去一两年的盈利数据，得综合考虑市场环境的变化、竞争对手的情况，甚至是未来可能的发展趋势。
而且，所得税税率也不是一成不变的，国家的税收政策可能会调整，这就要求我们在运用公式的时候，时刻关注最新的政策法规。
总之，损失资本化法公式虽然看起来不复杂，但要真正用对、用好，得下一番功夫，得把各种细节都考虑周全，这样得出的结果才能更接近实际情况，更有参考价值。
通过上面的这些例子和分析，相信您对损失资本化法公式能有更深入的理解啦。
在实际运用中，可一定要小心谨慎，多琢磨多研究，才能让这个公式为我们的评估工作发挥出最大的作用哟！。
一般借款资本化率
一般借款资本化率借款资本化率是一个用来衡量公司通过借款融资所创造的资本回报的指标。
它可以帮助投资者、分析师和财务管理人员了解公司融资活动的效率和盈利能力。
本文将探讨一般借款资本化率的概念、计算方法、影响因素以及其在财务分析中的应用。
什么是借款资本化率？借款资本化率是指公司通过借款融资所创造的资本回报的比例。
它衡量在公司获得借款后，公司利用借款进行投资、扩张或盈利的能力。
一般借款资本化率的计算公式如下所示：借款资本化率 = (净利润 - 企业所得税) / 平均借款该公式中的净利润是指公司在一定期间内的净收入，扣除各种费用和税收。
企业所得税是指公司需要缴纳的所得税金额。
平均借款是指借款在一定期间内的平均值。
影响借款资本化率的因素借款资本化率受多个因素的影响，包括公司的财务状况、经济环境和行业竞争。
首先，公司的财务状况会直接影响借款资本化率。
如果公司净利润较高且税收负担较低，那么借款资本化率就会相对较高。
另外，如果公司的借款金额较低，那么借款资本化率也会提高。
其次，经济环境对借款资本化率的影响较大。
在经济繁荣期，公司通常能够获得更多的贷款，并利用这些资金进行投资和扩张。
相反，在经济衰退期，公司的借款规模可能会减少，从而降低借款资本化率。
最后，所处行业的竞争情况也会对借款资本化率产生影响。
如果一个行业中的竞争非常激烈，公司可能会借款用于营销、研发和扩张，以保持竞争优势。
这将导致借款资本化率的提高。
借款资本化率在财务分析中的应用借款资本化率在财务分析中起着重要的作用，可以帮助投资者和分析师评估公司的融资效率和盈利能力。
首先，借款资本化率可以作为评估公司利用借款进行投资和扩张的效果的指标。
如果借款资本化率较低，可能意味着公司借款融资的利用效果不佳，无法实现预期的资本回报。
这可能表明公司需要改进其投资和扩张策略。
其次，借款资本化率也可以用来比较不同公司之间的财务表现。
如果两家公司的净利润和借款规模相似，但借款资本化率差异较大，那么可以认为利用借款的效率存在差异。
一般借款资本化率计算
一般借款资本化率计算一般借款利息的资本化金额=至当期末止一般借款累计支出加权平均数×资本化率(1)累计支出加权平均数的计算累计支出加权平均数=∑(每笔资产支出金额×每笔资产支出实际占用的天数÷会计期间涵盖的天数)(2)资本化率的计算(不与资产支出相挂钩)购建固定资产只占用一笔一般借款，资本化率为该项借款的利率;购建固定资产占用一笔以上的一般借款，资本化率为这些借款的加权平均利率。
加权平均利率=借款当期实际发生的利息之和÷借款本金加权平均数其中：借款本金加权平均数=∑(每笔借款本金×每笔借款实际占用的天数÷会计期间涵盖的天数)解析：①如果在资本化开始的时候两笔或者两笔以上的一般借款已经存在，那么计算一般借款资本化率就是一般借款的加权平均利率。
如1月1日开始资本化，期间没有中断，在资本化期间开始前就存在两笔一般借款，一笔金额是100，利率是10%，另外一笔金额是500，利率是8%。
这时候在计算年资本化率的时候：(100×10%+500×8%)/(100+500)。
②如果是资本化期间开始以后又借入了一笔一般借款，那么计算的时候就要考虑本金的加权平均。
如1月1日开始资本化，期间没有中断，有一笔一般借款100，利率是10%，4月1日的时候又借入了500的一般借款，利率是8%。
这时候在计算年资本化率时：(100×10%+500×8%×9/12)/(100+500×9/12)。
(3)计算出来资本化率以后，再计算资本化金额就可以了。
资本化金额=资产支出加权平均数×一般借款资本化率这里计算的时候要注意的是，计算的一般借款资本化率和计算的资产支出加权平均数所选用的期间必须是一致的。
如以1年为一个期间，或者以完工时为一个期间。
一般借款资本化练习实例（1）先算资本化率：按照一定的期间来计算资本化率，不一定是以年为单位，可能是一个月，可能是一个季度等等，总之只要是一个完整的期间就可以计算资本化率。
一般借款费用资本化率计算公式
一般借款费用资本化率计算公式
借款费用资本化率是一个用于衡量企业在借款过程中将借款费用资本
化的程度的指标。
这个指标可以帮助企业了解其借款成本的构成，并对企
业的财务状况和经营绩效进行评估。
计算借款费用资本化率的公式如下：借款费用资本化率=借款费用/(固定利息支出+变动利息支出-非筹资
性利息收入)
借款费用资本化率=2000/(5000+1000-500)=2000/5500=0.3636
通过计算，我们可以得到这个企业的借款费用资本化率为0.3636、
这意味着这个企业将借款费用资本化的程度为36.36%。
借款费用资本化率的计算可以帮助企业衡量其在借款过程中的借款费
用所占比例。
较高的资本化率意味着企业更多地将借款费用纳入到资产的
成本中，而较低的资本化率则表示企业更多地将借款费用当做支出来计算。
企业可以根据自身的情况和财务策略来确定合适的借款费用资本化率水平。
需要注意的是，在计算借款费用资本化率时，企业应确保所使用的数
据准确可靠，并且符合会计原则和法规要求。
此外，企业还需要根据不同
的借款和贷款情况，灵活调整和优化相关的费用资本化策略。
自考资产评估试题及答案
自考资产评估试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 资产评估的主体是（）。
A. 资产所有者B. 资产使用者C. 资产评估师D. 资产评估机构答案：D2. 资产评估的基本方法包括（）。
A. 成本法B. 收益法C. 市场法D. 所有选项答案：D3. 资产评估的目的是（）。
A. 确定资产价值B. 确定资产成本C. 确定资产收益D. 确定资产质量答案：A4. 在资产评估中，市场法主要依据的是（）。
A. 资产的重置成本B. 资产的收益能力C. 资产的市场价格D. 资产的使用年限答案：C5. 资产评估报告中不包括以下哪项内容？（）A. 评估目的B. 评估范围C. 评估方法D. 评估结果答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 资产评估中，评估对象可以是（）。
A. 有形资产B. 无形资产C. 企业整体D. 企业部分答案：ABCD2. 资产评估报告应当包括以下哪些内容？（）A. 评估报告书摘要B. 资产评估明细表C. 评估方法说明D. 评估结论答案：ABCD3. 资产评估的基本原则包括（）。
A. 客观性原则B. 合法性原则C. 科学性原则D. 公正性原则答案：ABCD三、简答题（每题5分，共20分）1. 简述资产评估的目的。
答案：资产评估的目的是为了确定资产的价值，为资产交易、投资、融资、保险、税收等活动提供价值依据。
2. 请列举资产评估的几种基本方法，并简要说明其适用情况。
答案：资产评估的基本方法包括成本法、收益法和市场法。
成本法适用于资产的重置成本可以准确估算的情况；收益法适用于资产能够产生稳定现金流的情况；市场法适用于有相同或类似资产的市场价格可以参考的情况。
四、计算题（每题10分，共20分）1. 某企业拥有一台机器设备，其原始购置成本为100万元，预计使用年限为10年，已使用5年，剩余使用寿命为5年。
若该设备的年折旧率为10%，试计算该设备的当前评估价值。
答案：当前评估价值 = 原始购置成本× (1 - 折旧率)^(已使用年限) = 100万元× (1 - 10%)^5 = 100万元× 0.61 = 61万元。
资产评估师《资产评估基础》章节训练营(第六章 资产评估方法)
资产评估师《资产评估基础》章节训练营第六章资产评估方法市场法的概念及应用前提单项选择题某中国境内上市公司G收购了美国上市公司H，L公司为H公司的控股子公司，其注册地在维尔京群岛，主营业务所在地在香港。
G公司拟转让L公司的股权，并委托资产评估机构采正确答案：C答案解析：理论上说，可以在美国市场上转让该股权，也可以在维尔京群岛市场上转让，并且两种转让方式都有可能。
因此，在选择市场价值时，应该选择美国的股票市场和维尔京群岛的股权交易市场两个市场中的最有利市场。
因题目给定信息未体现出哪个市场更有利，最后交易的法律层面完成还是要在注册地完成。
因此，本题选择C。
（如果收益法的，选择主营业务所在地香港）【提示】主营业务所在地在香港，但是注册地在维尔京群岛，股权交易按维尔京群岛的股权交易市场的价格确定。
因为这里收购是指对股权的收购，所以要看股权市场。
单项选择题正确答案：C答案解析：市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测评估对象的价值。
选项A是收益法的评估技术思路，选项D是成本法的评估对象价值的基础。
市场法的基本步骤及可比因素单项选择题根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，正确答案：D答案解析：根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。
对比主要体现在交易价格的真实性、正常交易情形、参照物与评估对象可替代性的差异等方面。
多项选择题正确答案：ACE答案解析：参照物成交价不仅仅是参照物自身功能的市场表现，它还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。
市场法常用的具体评估方法单项选择题Z公司待评估资产为一台机器设备甲，年生产能力为500吨。
评估基准日为2021年7月1日。
评估人员收集的信息有：（1）从市场上收集到一个类似设备近期交易案例，该设备的年生产能力为600吨，市场成交价格为300万；（2）待评估设备与收集的参照设备相比，除了生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格都正确答案：A答案解析：（1）由于待评估资产的可比市场交易案例易于选取，可选择市场法评估；（2）交易资产与待评估设备可比性达到相同程度，宜采用直接比较法；（3）待评估设备与参照资产的差异仅在生产能力这一指标上，可釆用功能价值类比法。
资本化率的计算
据教材P245【12-7】资料：1、计算资本化率第一季度资本化率=（100×6%／12）+（150×6%／12）+（200×6%／12）×100% ＝ 1.5% （100×30／90）+（150×30／90）+（200×30／90）或=6%／12×3=1.5%；或=6%／4=1.5%第二季度资本化率=（200×6%／12×3）+【（200×8%／12×3）+（60×8%／12×2）】×100% ＝ 1.7728% （200×30／90×3）+【（200×30／90）+（260×30／90）+（260×30／90）】2、计算资产支出加权平均数第一季度资产支出加权平均数=（100×30／90）+（150×30／90）+（200×30／90）=150（万元）第二季度资产支出加权平均数=（200×30／90×3）+【（200×30／90）+（260×30／90）+（260×30／90）】=440（万元）3、计算第一季度和第二阶段的资本化借款费用第一季度资本化借款费用=150×1.5%=2.25（万元）或=（100×6%／12）+（150×6%／12）+（200×6%／12）=2.25（万元）第二季度资本化借款费用=440×1.7728%=7.80（万元）或=（200×6%／12×3）+【（200×8%／12×3）+（60×8%／12×2）】=7.80（万元）4、计算第一季度和第二季度的费用化借款利息第一季度费用化借款利息=（200×6%／12×3）—2.25=0.75（万元）第二季度费用化借款利息=（200×6%／12×3）+（300×8%／12×3）—7.80=1.20（万元）会计分录：第一季度第二季度借：在建工程22500 借：在建工程78000 财务费用-利息支出7500 财务费用-利息支出12000贷：应付利息30000 贷：应付利息90000 注意：如果是一次付息则贷记“长期借款-应计利息”或“应付债券-应计利息”。
一般借款费用资本化率计算公式
一般借款费用资本化率计算公式
一般借款费用资本化率计算公式是指将借款所产生的费用按照
一定的比例计入当期资产成本，从而推迟其支出的一种会计处理方法。
其计算公式为：
一般借款费用资本化率=（借款所产生的费用/借款本金）×资
本化期间
其中，借款所产生的费用指的是与借款直接相关的各项支出，比如贷款手续费、担保费用、中介费等。
借款本金是指借款的原始金额。
资本化期间是指将借款所产生的费用分摊到资产成本的时间段，一般为借款期间。
通过计算一般借款费用资本化率，企业可以推迟借款费用的支出，减少当期财务成本，提高当期利润。
但是需要注意的是，资本化率过高可能会导致企业的资产负债率过高，影响企业信用评级。
因此，企业在使用这种会计处理方法时需要谨慎处理。
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论一般借款资本化率的计算
论一般借款资本化率的计算借款资本化率（Equity Capitalization Rate）是金融领域中常用的指标，用于衡量企业利用借款资本的效率。
这个指标反映了借款所创造的企业价值相对于借款本身的比例。
计算借款资本化率可以帮助投资者和财务分析师评估企业的盈利能力和财务稳定性，以及借款的回报率和风险。
借款资本化率的计算方法取决于个体企业的情况和可获得的财务数据。
下面是两种常用的计算方法：1.基于利润的借款资本化率这种方法基于企业的净利润和借款金额来计算借款资本化率。
这种方法更关注企业的盈利能力和财务风险。
计算公式如下：借款资本化率=净利润÷借款金额其中，净利润是企业在特定时间段内的总收入减去总支出。
借款金额是企业获得的借款或贷款的总额。
这种方法适用于评估企业的财务风险和盈利能力，以及判断借款的回报是否超过借款成本。
2.基于资本结构的借款资本化率这种方法基于企业的资本结构（债务和股权的比例）来计算借款资本化率。
这种方法更关注企业的财务结构和债务风险。
计算公式如下：借款资本化率=借款金额÷（借款金额+股权）其中，借款金额是企业获得的借款或贷款的总额，股权是企业的所有者投入的本金。
这种方法适用于评估企业的财务结构和债务风险，以及判断借款所占的比例是否合理。
无论使用哪种计算方法，借款资本化率都是一个综合指标，反映了企业的盈利能力、财务风险和借款回报率等多个方面的信息。
1.需要准确的财务数据，如净利润、借款金额和股权。
这些数据应来自企业的财务报表和其他可靠的源头。
2.计算应基于特定的时间段。
通常使用年度数据来计算借款资本化率，但也可以根据需要使用其他时间段的数据。
3.在进行比较和分析时，应将借款资本化率与同行业或同类企业进行比较，以获取更准确的评估结果。
4.借款资本化率是一个相对指标，不同企业之间可能存在差异。
因此，在评估企业时，应综合考虑其他因素，如企业的竞争状况、市场前景和管理团队的能力。
专门借款资本化率计算公式
专门借款资本化率计算公式1. 什么是借款资本化率借款资本化率是指企业通过借入债务融资来进行投资活动的一种指标，它是一项重要的财务指标，可以反映企业实现盈利的能力，也可以影响企业的信誉度和融资成本。
如果企业的借款资本化率过高，说明企业的财务风险越高，融资成本也会相应提高，由此可见，借款资本化率的大小对于企业的财务稳健和经营战略的制定具有重要的意义。
2. 借款资本化率的计算公式借款资本化率是通过计算企业的贷款利息支出与企业的净收益之比来确定的。
借款资本化率等于贷款利息支出除以净收益乘以一百。
其数学公式如下：借款资本化率 = (贷款利息 / 净收益) x 100%其中，贷款利息为企业在特定期间内所支付的贷款利息总额，净收益则为企业在同一时间段内的总收入减去总成本和税费之后的净利润总额。
3. 借款资本化率计算实例为了更好地理解借款资本化率的影响，下面提供一些计算借款资本化率的实例。
假设一个企业在去年的收入为1000万元，成本为500万元，税费为150万元，当年贷款的利息支出为80万元，则该企业的借款资本化率为：(80 / (1000-500-150)) x100%=11.76%从这个例子可以看出，该企业的借款资本化率并不高，因为它的贷款利息支出只占了净收益的11.76%，这说明该企业还在可接受的范围内，具备了一定的还款能力和财务弹性。
4. 借款资本化率的应用借款资本化率是企业需要小心应用的财务指标之一，因为它反映了企业可能面临的资金风险和盈利风险，所以企业需要在制定融资计划时充分考虑。
有些企业可能希望通过高额的借款来扩大生产规模或开展新的业务，但如果借款资本化率太高，就会对企业的财务健康造成威胁，因为高额的借款意味着高额的利息支出和债务还款风险，这将导致企业的财务状况不稳定，在一定程度上降低了企业的信用度，也使得企业的融资成本会更高。
另一方面，如果借款资本化率过低，可能会限制企业的收益和增长潜力，因为企业的融资能力受限。
房地产收益法评估中资本化率
房地产收益法评估中资本化率收益法是房地产评估的基本方法之一，其公式一般为：V＝Ai÷R（无限年）（1）V＝Ai÷R×［1-1÷(1+R)I］（有限年）（2）V为评估值，Ai(i=1，2，…n)为净收益， R为资本化率（收益还原利率）。
由于目前土地使用权一般有年限限制，且房屋建筑物本身的经济寿命为有限年，故一般实务中适用公式（2）。
从以上公式中可以看出，资本化率的细微差异，将会直接导致评估结果的巨大差异。
因此资本化率是收益法评估中最重要的参数之一。
一、资本化率的概念资本化率是将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率。
从本质上讲资本化率是一种投资的收益率，是假设未来预期收益稳定的收益率，在评估房地产公允价值时又是在同等风险下的社会平均收益率。
一般房地产资本化率应等于同等风险下的其他投资收益率。
一般来说，资本化率应包含无风险报酬率和风险报酬率。
无风险报酬率是指资产在没有风险和没有通货膨胀情况下的平均获利水平；风险报酬率则是冒风险取得报酬与资产的比率。
每一种资产投资，由于其使用条件、用途、行业不同，风险也不一样。
因此，资本化率也不相同。
二、影响资本化率的因素1、时间影响房地产受社会经济发展水平及投资偏好影响。
在社会稳定、经济发展时期，对房地产需求上升，资本化率下降。
而当社会动荡、经济衰退时期，由于不动产的不可移动性，不易逃避社会风险，对房地产投资的收益要求会提高。
在历史上由于土地看作身份的象征，把房地产投资看作特别可靠的投资，这时房地产不仅仅具有经济属性，还具有政治、社会等属性，房地产资本化率会低于同等风险的其他投资收益率，甚至会低于银行利率。
再比如近几年房价涨幅较大,那么前几年的投资收益率与目前的投资收益率肯定不同,因此不同基准日之间在选取资本化率的时候也因考虑此因素.2、房地产位置影响由于房地产是不动产，无法只有自由流动，故房地产市场的区域性很强。
不同国家、地区、城市甚至同一城市不同小区的收益率会相差很大。
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第三节收益法在房地产评估中的应用一、适用范围收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。
不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。
二、基本思路(一)收益为无限年期的房地产价值计算公式为：房地产价格=纯净益/资本化率 (5-1)这种理论的抽象，包含着三个假设前提：(1)净收益每年不变;(2)资本化率固定;(3)收益为无限年期。
提示：参见教材52页的公式2-14，二者是一样的原理，大家要理解。
(二)收益为有限年期的房地产价值计算公式为：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为：(1)净收益每年不变;(2)资本化率固定且大于零;(3)收益年期有限为n。
提示：参见教材52页的公式2-15，二者是一样的原理，大家要理解。
(三)以上思路的具体运用运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益;然后确定资本化率;最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
三、净收益(一)净收益的含义1.定义(接近于财务管理中现金净流量的概念)净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。
2.在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。
(1)实际净收益①指在现状下被估房地产实际取得的净收益例如：ⅰ、当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让;ⅱ、当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低;ⅲ、收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值;ⅳ、土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。
②由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估(2)客观净收益①含义房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。
这个收益称为客观纯收益。
由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。
②只有客观净收益才能作为评估的依据。
3.净收益的计算公式净收益=客观总收益-客观总费用(二)客观总收益(接近于会计中收入的概念)1.含义总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。
也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。
2.确定客观总收益时候要注意以下问题(1)求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。
(2)在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。
最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。
在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。
(3)有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。
【例题】(08年度考试题)被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。
2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准曰3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。
要求：评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。
【答案】1.收益总年限=40(法定最高年限)-2-2=36年2.现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为：2009年：【150*(1+1%)-(110+20)】*1 000=21 500元2010年：【(150*(1+1%)2-(110+30)】*1 000=13 015元2011年：【(150*(1+1%)3-(110+40)】*1 000=4 545.15元这些违约多获得的收益现值之和为21 500*(1+10%)-1+13 015*(1+10%)-2+4 545.15*(1+10%)-3=33 716元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
3.现有合同的收益现值基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。
收益现值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%)^2+150*1000/(1+10%)^3=346 581.52(元)4.合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为客观收益年限=40-2-5=33年基准日三年后未来年租金收益=150*(1+1%)^3*1000=154 545.15(元)收益现值=154 545.15*【[1-1/(1+10%)^33]/10%】/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)5.最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)3.在确定收益值时，可以按照以下思路进行(1)需以类似房地产的收益作比较;(2)需对市场走势作准确的预测;(3)必须考虑收益的风险性和可实现性。
(三)客观总费用(接近于财务管理中付现费用的概念)1.定义总费用是指取得该收益所必需的各项(付现)支出，如维修费、管理费等。
也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。
2.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。
3.房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等四、资本化率资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。
(一)资本化率的实质1.资本化率在一定程度上反应了投资收益率提示：这里实质上和教材第二章50页的内容一致，请大家对比学习。
2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。
3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。
(二)求取资本化率的方法1.净收益与售价比率法(这个方法本质上和139的例题方法接近)(1)收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。
(2)计算各个交易实例的净收益与售价比率(这实质上就是投资收益率)，视作资本化率。
(3)对所得实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。
[例5-1]在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1(假设交易价格为无限年期)。
表5-1 净收益与售价交易实例『正确答案』对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%注意：(1)在这里，净收益/交易价格=投资收益率=折现率，事实上隐含着一个假设，即该收益是无限年限的，同时交易价格也是房地产无限使用年限的交易价格。
这样就有P=A/r，从而有r=A/P。
(2)但是在教材139页那个例题是基于机器设备的使用年限最大为n，所以P= A×(P/A,i,n)=A/rA，从而有rA=A/P，在使用内插法才能够计算获得折现率r。
2.安全利率加风险调整值法资本化率=安全利率(银行中长期利率)+ 风险调整值3.各种投资收益率排序插入法(三)资本化率的种类1.综合资本化率(1)定义将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。
(2)适用对象及净收益的范围内涵评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。
2.建筑物资本化率(1)适用对象建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。
(2)净收益的范围内涵采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排除在外。
3.土地资本化率(1)适用对象土地资本化率用于求取土地自身的价值。
(2)净收益的范围内涵采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外。
4.综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系房地合一的净收益=土地净收益+建筑物净收益房地合一的净收益=房地合一的价值(L+B)×房地合一的年收益率(即综合资本化率r)土地净收益=土地价值(L)×土地的年收益率(r1)建筑物净收益=建筑物价值(B)×建筑物的年收益率(r2)(L+B)×r= L×r1+B×r2很容易得到：式中：r--综合资本化率;r1--土地资本化率;r2--建筑物资本化率;L--土地价值;B--建筑物价值明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所谓资本化率(还原率)就是资产的收益率，期望投资收益率，和我们在第二章讲收益法的基本原理时讲授的折现率实质上是一样的。
五、计算公式(一)评估房地合在一起的房地产价值房地产价值=房地产纯收益/综合资本化率(5-5)房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金(二)单独评估土地的价值1.由土地收益评估土地价值—--适用于空地出租土地价值=土地净收益/土地资本化率(5-6)土地净收益=土地总收益-土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金2.由房地产收益评估土地价值(1)方法一(建筑物价值扣除法)土地价值=房地产价值-建筑物现值(5-7)建筑物现值=建筑物重置价--年贬值额×已使用年数当耐用年限小于土地使用权尚余年限，则年贬值额=(建筑物重置成本-残值)/耐用年限当耐用年限大于土地使用权尚余年限，则年贬值额=建筑物重置成本/土地使用权尚余年限注意：①上述关于年贬值额的公式的基本原理是65页2-36。
②这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限(这两个年限都是从房屋建设结束开始投入使用的时候开始计算)中取短。
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。
这样，房屋的重置价必须在可使用期限(土地使用权尚余年限)内全部收回。
所以年贬值额的计算应该使用土地可使用期限(土地使用权尚余年限)，而不是建筑物的耐用年限，并且不计算残值。