第二章资产评估基本方法
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段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房
地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照
物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的
价值可用下式表示为：
评估值＝参照物价格×区域因素修正系数
参照物的主要差异因素有：
3. 功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩
和不足对价格的影响。
当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异
时，被评估资产的价值可用下式表示为：
评估值＝参照物价格×功能差异修正系数
参照物的主要差异因素有：
4．交易情况。交易情况主要包括交易的市场条 件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交 时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开 市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条 件主要包括交易批量、动机、时间等。
参照物的主要差异因素有：
如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异 时，评估值计算公式可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数 ×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交 易情况修正系数×个别因素修正系数
六、市场途径的优缺点
优点：
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评 估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能 反映市场现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。
本章难点
• 对收益法评估基本原理的理解以及收益 额、折现率和收益期三个基本指标在实 践中的取得方法和途径。
资产评估方法
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
资产评估过程结构图
评估环境
—社会 —经济 —技术 —法律 1 2 目的与动机 1 资料收集 2 鉴定与评价 3 假设前提 4 定量估算 5 结果分析 6 提出结论 7 形 成 问 题 评 价 指 标
2、类比法
类比法，又叫市场成交价格比较法，是在 公开市场上无法找到与被评估资产完全相 同的参照物时，可以选择若干个类似资产 的交易案例作为参照物，通过分析比较评 估对象与各个参照物成交案例的因素差异， 并对参照物的价格进行差异调整，来确定 被评估资产价值的方法。
类比法的基本计算公式为：
被评估资产评估值＝参照物价格×调整系数被 评估资产评估值＝参照物价格×（1＋调整率）
参照物的主要差异因素有：
1. 时间因素。时间因素是指参照物交易时间与
被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致
的差异。
如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影
响时，被评估资产的价值可用下式表示为：
评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数
参照物的主要差异因素有：
2. 区域因素。区域因素是指资产所在地区或地
五、常见的评估方法
1、直接法 直接法是指能够在市场上找到与被评估资 产完全相同的参照物，或被评估资产的取 得时间与评估基准日非常接近且市场价格 基本稳定的情况下，直接以参照物的市场 交易价格或购置价格作为被评估资产的评 估值的评估方法。
直接法应当注意以下问题：
1、如果与被评估资产相同的参照物在评估 基准日同时存在多种交易价格时，应当选 用价格最低的一种。 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分 析参照物价格合理性的基础上，加以适当 调整。
当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易情况修正系数
参照物的主要差异因素有：
5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特 征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外 观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指 资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×个别因素修正系数
收益期
第一节 市场法
一、基本思路
市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类 似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行 调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评 估思路。
市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的 评估途径之一
二、基本原理：资产的替代原理
三、基本前提：
1、需要有充分发育活跃的资产市场
2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参 数指标等资料是可以收集到的。
3 综 合
4
5
6 实 施
7 意 见
思维过程
分 选 析 择
资产评估基本途径和方法
成本法 市场法 收益法 收益途径
未来 评估基准日
成本途径
过去
市场途径
资产评估方法体系
市场法
直接法 类比法
重置核算法
重置成本
成本法
成新率
物价指数法 功能重置成本法 统计分析法
观察法 使用年限法 直接价值法 收益额
收益法
折现率
缺点：
（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因 缺少可对比数据难以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资 产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资 产评估。
案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力 为150吨。评估基准日为2003年2月1日。 评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的 案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交 价格为160万元。 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并 寻找差异。 （3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从 参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的 市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。
第二章 资产评估基本方法
本章基本要求
• 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、 内容和各项参数指标的确定方法，熟悉 资产评估方法选择的基本依据，了解各 种评估方法间的关系。能够运用三种基 本方法对常见的资产进行评估。
本章重点
• 对资产评估中的市场法、收益法和成本 法的理解，特别是三种基本评估方法中 各项参数指标的基本含义和取得方法是 掌握资产评估方法的关键。
Байду номын сангаас
四、操作程序
确定被评估资产
选择参照物
比较差异因素
1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、 成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。
调整差异指标 综合分析 得出结果
1.选择差异因素：根据资产种类， 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。 对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照
物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的
价值可用下式表示为：
评估值＝参照物价格×区域因素修正系数
参照物的主要差异因素有：
3. 功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩
和不足对价格的影响。
当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异
时，被评估资产的价值可用下式表示为：
评估值＝参照物价格×功能差异修正系数
参照物的主要差异因素有：
4．交易情况。交易情况主要包括交易的市场条 件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交 时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开 市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条 件主要包括交易批量、动机、时间等。
参照物的主要差异因素有：
如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异 时，评估值计算公式可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数 ×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交 易情况修正系数×个别因素修正系数
六、市场途径的优缺点
优点：
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评 估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能 反映市场现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。
本章难点
• 对收益法评估基本原理的理解以及收益 额、折现率和收益期三个基本指标在实 践中的取得方法和途径。
资产评估方法
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
资产评估过程结构图
评估环境
—社会 —经济 —技术 —法律 1 2 目的与动机 1 资料收集 2 鉴定与评价 3 假设前提 4 定量估算 5 结果分析 6 提出结论 7 形 成 问 题 评 价 指 标
2、类比法
类比法，又叫市场成交价格比较法，是在 公开市场上无法找到与被评估资产完全相 同的参照物时，可以选择若干个类似资产 的交易案例作为参照物，通过分析比较评 估对象与各个参照物成交案例的因素差异， 并对参照物的价格进行差异调整，来确定 被评估资产价值的方法。
类比法的基本计算公式为：
被评估资产评估值＝参照物价格×调整系数被 评估资产评估值＝参照物价格×（1＋调整率）
参照物的主要差异因素有：
1. 时间因素。时间因素是指参照物交易时间与
被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致
的差异。
如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影
响时，被评估资产的价值可用下式表示为：
评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数
参照物的主要差异因素有：
2. 区域因素。区域因素是指资产所在地区或地
五、常见的评估方法
1、直接法 直接法是指能够在市场上找到与被评估资 产完全相同的参照物，或被评估资产的取 得时间与评估基准日非常接近且市场价格 基本稳定的情况下，直接以参照物的市场 交易价格或购置价格作为被评估资产的评 估值的评估方法。
直接法应当注意以下问题：
1、如果与被评估资产相同的参照物在评估 基准日同时存在多种交易价格时，应当选 用价格最低的一种。 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分 析参照物价格合理性的基础上，加以适当 调整。
当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易情况修正系数
参照物的主要差异因素有：
5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特 征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外 观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指 资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×个别因素修正系数
收益期
第一节 市场法
一、基本思路
市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类 似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行 调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评 估思路。
市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的 评估途径之一
二、基本原理：资产的替代原理
三、基本前提：
1、需要有充分发育活跃的资产市场
2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参 数指标等资料是可以收集到的。
3 综 合
4
5
6 实 施
7 意 见
思维过程
分 选 析 择
资产评估基本途径和方法
成本法 市场法 收益法 收益途径
未来 评估基准日
成本途径
过去
市场途径
资产评估方法体系
市场法
直接法 类比法
重置核算法
重置成本
成本法
成新率
物价指数法 功能重置成本法 统计分析法
观察法 使用年限法 直接价值法 收益额
收益法
折现率
缺点：
（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因 缺少可对比数据难以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资 产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资 产评估。
案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力 为150吨。评估基准日为2003年2月1日。 评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的 案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交 价格为160万元。 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并 寻找差异。 （3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从 参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的 市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。
第二章 资产评估基本方法
本章基本要求
• 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、 内容和各项参数指标的确定方法，熟悉 资产评估方法选择的基本依据，了解各 种评估方法间的关系。能够运用三种基 本方法对常见的资产进行评估。
本章重点
• 对资产评估中的市场法、收益法和成本 法的理解，特别是三种基本评估方法中 各项参数指标的基本含义和取得方法是 掌握资产评估方法的关键。
Байду номын сангаас
四、操作程序
确定被评估资产
选择参照物
比较差异因素
1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、 成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。
调整差异指标 综合分析 得出结果
1.选择差异因素：根据资产种类， 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。 对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。