张家港项目行销企划书项目分析及定位
江苏张家港12月份开盘项目策划
商铺 4.2-5米开间
5.9米高 储藏室
打价格战？
4米高
一、市场分析-竞品分析
皇家首座200套商铺，建筑面积约1.8万平方米，皇家首座售楼处地理位置极好，加上广告投 入多，2年半累计客户8000组，从2010年3月开始销售，目前已销售160间，毛估算商铺成交 率为2%。
一、市场分析-商业市场分析
张家港市区以二环路为界，以步行街为 城市核心向外发展，市区直径约7公里，市 区面积在长三角城市中相对比较小。
城市中心商业圈是以步行街、杨舍西街 等核心商圈向外围扩散的，近期以完善城市 功能为主，是具有城市主要功能、城市文化 底蕴的区域。
城区近期建设重点： 城市核心区：以完善城市功能为主，主要商业项目有步行街、西街、杨舍东街。 城西组团：突出购物公园建设，主要商业项目为购物公园。 城东组团：加快物流园区、专业市场、梁丰生态园和文化中心建设，主要商业项目为香港 城。 暨阳湖：建设全面展开，主要商业项目为东方新天地，未来规划的暨阳湖欧陆风情街。 城北组团严格控制。
海澜大型 商业项目 （在建）
本案和步行街之间的绿化 多影响人流
商业大楼 （规划）
皇家首座沿 街商铺
皇家首座 沿街商铺
次区域租金为1-2 万一间/年，太低
莫泰168
连着2个红绿灯，交通 比较拥挤
次区域租金为1-2 万一间/年，太低
河流阻碍了东区 的人流动线
项目部分沿街铺不在 主干道上
港城汽车站短期 有搬迁计划，造 公园成为死铺
1.5元/ m2 .日
步行街一层街面日租金为 20-40元/ m2 .日
皇家首座门面一层3万/ m2， 二层1.1万/ m2。
2023年张家港房地产行业市场营销策略
2023年张家港房地产行业市场营销策略张家港房地产行业是一个竞争非常激烈的市场，如何在这个市场中脱颖而出，获取更多的市场份额，需要制定一套有效的市场营销策略。
本文将从定位、目标市场、产品策略、定价策略、推广策略和客户关系管理策略等方面提出一些具体的市场营销策略。
首先，明确市场定位。
要想在竞争激烈的房地产市场中取得优势，首先需要明确自己的市场定位。
张家港房地产市场可以根据不同的消费者需求进行定位，可以选择面向高端市场、中端市场或者低端市场。
通过定位，可以明确产品的特点，从而更好地与目标市场对接。
其次，确定目标市场。
在张家港，各个年龄段的人群都有购房需求，但不同年龄段的人对于房地产产品的需求点有所不同。
因此，需要确定目标市场是年轻人、中年人还是老年人，并根据他们的需求来制定相应的市场营销策略。
第三，制定产品策略。
产品是市场营销的核心，产品的质量和特点直接影响消费者的购买意愿。
在推出产品时，应根据目标市场的需求来设计产品功能和特色。
比如，对于年轻人，可以强调产品的时尚和个性化；对于中年人，可以强调产品的舒适性和品质保证。
第四，制定定价策略。
定价是一个复杂的问题，需要考虑到成本、竞争对手的定价策略以及目标市场的购买能力等因素。
在张家港市场，价格是一个敏感的问题，需要根据产品的特点和定位来制定具体的价格策略。
可以根据产品的不同阶段采取不同的定价策略，比如刚上市时可以采用低价策略来吸引消费者。
第五，制定推广策略。
推广是获得市场份额的重要手段。
可以通过媒体广告、宣传活动、线上线下渠道等多种方式来进行推广。
在制定推广策略时，需要根据目标市场的特点和媒体偏好来选择合适的推广方式。
最后，建立客户关系管理策略。
房地产行业是一个关系型行业，建立良好的客户关系对于长期发展非常重要。
可以通过提供优质的售后服务、定期组织活动与客户互动、建立客户俱乐部等方式来建立良好的客户关系。
总之，张家港房地产行业市场营销策略需要结合市场定位、目标市场、产品策略、定价策略、推广策略和客户关系管理策略来制定。
张家港营销策划方案公示
张家港营销策划方案公示一、背景及概述近年来，张家港市发展迅速，经济实力逐渐增强，但在营销推广方面仍存在一定的不足。
为了进一步提升张家港市在国内外的知名度和影响力，根据市委、市政府的要求，我们特别制定了本营销策划方案，旨在通过科学规划和有效实施，打造张家港市的品牌形象，吸引更多的投资、人才和外来游客到张家港发展和旅游。
二、目标群体本次营销策划主要面向三个目标群体：投资者、人才和游客。
通过开展多样化的宣传推广活动，吸引到张家港市的投资者，增强市场竞争力；通过开展人才招聘活动、提供良好的工作环境，吸引到优秀的人才，推动产业升级；通过打造旅游品牌，提供高品质的旅游服务和景点，在游客中建立良好的口碑，提高游客的再次到访率。
三、营销策划方案1. 品牌形象塑造通过多渠道宣传，以张家港市自然风光、优质的投资环境和丰富的人文历史为基础，打造张家港市的品牌形象。
开展形象宣传片、主题活动、城市代言人等活动，提升张家港市的知名度和美誉度。
2.线上线下宣传推广设置官方网站和社交媒体账号，为广大市民和外来游客提供及时的资讯和互动平台。
通过搜索引擎优化技术和社交媒体推广，提高张家港市在网络上的曝光率。
同时，利用报纸、电视、广播等传统媒体进行广告宣传，提升品牌知名度。
3. 产业招商推广通过组织投资峰会、举办项目路演、开展招商推介会等活动，吸引国内外优质企业和投资机构来张家港投资兴业。
为项目推荐者提供优惠政策和便利服务，打造良好的投资环境。
4. 人才引进活动开展人才招聘会、高校专场招聘和创业大赛等活动，吸引到张家港的各类人才。
与高校、科研机构合作，开展人才培养计划和科技创新项目，提升张家港市的科技创新能力。
5. 旅游推广活动开展旅游节、文化艺术节、农产品推介会等活动，展示张家港市的旅游资源和特色文化。
制作旅游宣传资料和导览图，提供一站式的旅游信息服务。
与旅行社合作，推出优惠旅游套餐，吸引游客到张家港旅游。
6. 品牌合作与知名企业、明星签订品牌代言合作协议，利用其影响力和资源，提升张家港市的品牌形象。
张家港新城置业合兴镇项目定位策划报告=
12万方 24万方 小高层、联体、双拼 2.0 西班牙 50% 141、174、181、226平米
在售
别墅区
公寓均价
13000元/平米
项目开盘时间为2008年7月，三期于2011年6月开盘，在售三栋 小高层，面积为141、174、181、226平米三种。目前公寓剩余 90余套。已进入最后一期的销售环节。 小高层报价在13000元/平米。 周边道路交通车流量较少，同时周边学校较多，因此限制高声贝， 噪音污染相对较少 。 周边依托张家港购物公园、省重点的梁丰高级中学等，文化、商 业以及生活配套较好。
本案
锦丰新城规划
锦 丰 镇
本案
合兴镇
锦丰新城
市 区
锦丰新城规划 锦丰新城规划 从地块位置可以看出本地块位于市区外围乡镇，但合兴镇已并归大锦丰新城规划中，未来升值潜力较大。 目前是合兴镇内目前唯一的待开发楼盘，未来区域市场内竞争较少，无疑将成为区域内高端品质置业的首选。
战略意义
本项目是新城置业进入乡镇深耕全港城，扩大布局，将是又一经 典项目，进一步巩固港城龙头开发商的地位。
乡 镇 布 局 、 蓄 势 待 发
作为锦丰新城规划出让的首宗商品住 宅地块，本案面临怎样的核心问题？
我们来到了一
锦丰新城
本案地处张家港合兴镇乡镇板块，但处于锦丰新城规划片区中。 目前区域内无直接竞争楼盘，本案将成为区域高端置业的首选。
PLANNING&ARCHITECTURE BY TOSPUR ZHANGJIAGANG、JIANGYIN、CHINA
城东-缇香世家
PLANNING&ARCHITECTURE BY TOSPUR ZHANGJIAGANG、JIANGYIN、CHINA
2019年苏州张家港房地产市场别墅的项目营销的策略的方案
“让你舍不得卖的房子，是用来珍藏的奢侈品……”
创造无可复制的价值效应
本项目的出现， 意味着一个代表张家港最高端住区的诞生
既然本项目决定要做成全市最高端 顺理成章，竞争对手也将由区域内周边项目扩大到
张家港范围内所有高端项目
使命已经在召唤，如何达成？
首先，目标客户的发掘与争取要发生变化 原先认定“客户来自东区”的观念必须转变成
地段
品质
服务
合理性价比
论地段
抛开品质、服务、合理性价比三个因素，单从地段优势来PK，本项 目绝对赢不了暨阳湖板块。
他们依托暨阳湖资源，占尽了—— 天时（房地产投资最佳时机） 地利（暨阳湖畔，绝佳湖景） 人和（代言豪宅，人人认同）
而本项目有什么地段优势？梁丰生态园？
梁丰生态园固然是在本项目外围资源范围内， 但较之其他项目而言，并没有太大优势。
46套
6套
52套
430㎡
460㎡
/
88%
12%
100%
中联皇冠鸟瞰图
上述面积包含30~40的地下室面积
开发理念：24万㎡大规模混合型社区，规划部分别墅产品以提升整体形象，提高售价。 价格分析：联排12000~14000元/㎡，端点及双拼16000元/㎡. 价差分析：基本范围控制在2000~3000元/㎡ 客群来源分析：以市区及港城西部片区的客户来源为主，如港区等。
结合上述市场情况，新政出台以后 别墅产品必将面临同样的问题：
怎样突围?
怎样突围? 依赖于
策略核心
产品
产品需要
营销策略
直
包
接
装
影
手
响
段
话语权
决定定位
高档物业
最有话语权
张家港市金科廊桥项目二期总体营销策划方案
首先是基础资料的收集和市场调查，接着通过科学的分类和整合筛选出有用的信息，
然后开始编制设计的基本架构。当前期的基本工作完成以后开始将得到的有用信息按照
实际情况填写到设计的基本架构中去，再经过整体的改进和整合完成该篇设计。
2
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
毕业设计
学生姓名刘杨学号331122011
学院文通学院
专业资源环境与城乡规划管理
(房地产开发与管理）
题目张家港市金科廊桥项目二期
总体营销策划方案
指导教师
金巍助教/硕士
2015年3月
淮阴师范学院学年设计
1前言.........................................................2
6.3付款方式和优惠程度........................................15
7推广策划....................................................15
7.1项目形象定位..............................................15
全省批量投用LNG清洁能源公交车，市区建成全国首个清洁能源使用区。市财政从2011
年起，3年投入10亿元，支持镇（区）街景整治、路灯安装及老住宅区综合改造。市区
雨、污水分流工程全面完成，生活污水处理率达97%；5座镇（区）生活污水处理厂全部
竣工[3]。
2.4城市荣誉
张家港市先后荣获国家卫生城市、全国环保模范城市、全国文化先进县（市）、全
势却呈现去增长的态势。本篇设计主要对张家港市金港镇板块的整体区域分布、坏境以
张家港某房地产项目全程策划报告
张家港某房地产项目全程策划报告一、项目概述本项目位于江苏省苏州市张家港市，地理位置优越，交通便利，周边环境优美，是一个具有极高开发潜力的房地产项目。
本项目占地总面积100亩，计划建设高层住宅与商业综合楼，共计5栋高层住宅与1栋商业综合楼。
项目重点突出品质与人性化的全新理念，为业主打造独特的生活空间，让业主过上更加舒适、健康、愉悦的生活。
二、项目优势1. 地段优越：项目位于张家港市中心，交通方便，生活便利;2. 人文环境：项目周边环境优美，配套设施完善丰富，安全系数高;3. 规划合理：本项目高层住宅与商业综合楼规划合理，设计新颖，功能多样;4. 竞争潜力：该区域市场潜力巨大，未来发展空间广阔，具有较高的投资回报率。
三、项目策划思路1. 定位：本项目的定位是高端人居社区，旨在为业主营造高品质、健康、舒适、愉悦的生活空间。
本项目将定位于中高端市场，为业主提供高品质的住宅与商业综合服务，力求在同类项目中脱颖而出。
2. 差异化经营：本项目有别于传统的房地产项目，力求从设计、建筑材料、硬件设施、软件服务等方面进行优化升级，为业主提供更加完美的居住与商业体验。
3. 智能化管理：本项目将引入智能化管理系统，为业主提供更加智能的生活服务，提高居住舒适度。
四、项目实施方案1. 前期准备工作在项目实施前，需要开展一系列准备工作，包括市场调研、竞争对手分析、重点客户挖掘、项目规划设计、物业服务方案制定等。
通过前期准备工作，确保项目的顺利实施。
2. 项目推广利用多种渠道推广项目，包括报纸、杂志广告宣传、户外广告、网络推广等。
同时，利用移动终端，将项目信息通过微信、短信等渠道向潜在客户推广，提高项目的知名度和品牌形象。
3. 实施工程建设在设计方案方面，本项目将采用国内外一流的建筑设计机构，设计师将从业主需求、功能性、美学感受等多个方面进行精心设计，确保本项目的建筑质量、品质和装修风格达到最满意的程度。
在工程建设方面，本项目将引入最新的智能化工程管理系统，实施全程智能化管理，确保工程质量和进度达到预期目标。
博思堂2019年3月张家港金厦阳光绿城的项目营销定位的报告
市域空间规划。规划形成“一城、双核、五片”的空间结构。
“双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务 中心。
“五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区。
长江重要港口，长江
三角洲物流中心之一，
优势产业，为金港镇提供大量的经济基础，也为区 域房地产发展提供优良的客户资源。
近年金港镇经济总量发展稳步快速，此GDP总量 不包括保税区经济产值。
区镇合一后，有利于整体的发展和规划，整体优势 突出。
区域认知
金港镇总体经济保持稳步发展，居民生活水平逐步提高； 保税港、工业园及私营企业为房地产提供购买客群。
开发商的开发理念在区域市场需要的到提升 ，引导区域开发理念；
区域房地产发展到一定阶段，品质的提升是 必然趋势，提升产品竞争力，占领区域市场。
市场概述
区域价格与市区房价存在高差，随着金港城市地位和规划的 发展，未来区域会承接部分市区方向价格溢出及投资客户。
3500-4000元/㎡
区位及产业支柱
长江三角洲腹地的一座新兴港口工业城市，交通发达；国内 唯一县域保税港口，带动相关产业发展；产业支柱多样，工 业基础雄厚，产值强劲。
张家港
张家港地理位置优越，交通条件得天独厚。境内长江岸 线长达64公里。沿江高速公路、锡张高速公路， 204国道 等主干线构筑起了畅通、便捷的城市交通网。
城市背景分析
经济
城市经济快速增长，GDP增速维持在19%以上，工业性质城市， 二三产比例历年增加，城市富裕。
张家港GDP逐年上升，近几年都维持在每年19％以
上的增长率，城市经济竞争力非常强劲；
张家港某商住小区项目广告计划书
****广告计划书一、前言****是由张家港***房地产开发公司投资兴建的商住两用型现代化小区，楼盘将于2002年9月初破土动工，预计到2003年底完工并交付使用。
鉴于张家港房地产市场竞争的日趋激烈以及楼盘销售的复杂性，***房地产开发公司决定借助外脑参与本案的全程策划，并与**广告公司签定了“****”项目行销广告总代理协议。
我们在全面深入的市场调研的基础上，以严谨的思路制定了相应的推广策略和科学的广告计划及具体实施方案。
二、楼盘概况1、楼盘参数：****位于暨阳中路与龙潭路交汇处，总用地面积为7265.5平方米，总建筑面积25134.5平方米，容积率为3.45。
楼群采用多层、小高层、高层组合的形式，其中，20层商住楼面积：12341平方米，11层商住楼面积：3415.5平方米，6层商住楼面积：9378平方米。
2、地理特征：此处是目前张家港发展比较成熟的地段之一，周边基础设施完善，人口密度较高，并已形成三大中心功能圈：①以暨阳、云盘和龙潭三个传统社区为主的居住圈。
②以暨阳高中、云盘小学、外国语学校、和博物馆、文化广场、世纪广场、图书馆等为代表的文化教育圈（简称“文化圈”）。
③以室内装潢行业为主体的商业圈。
3、发展潜力：暨阳中路是港城的老交通干道，与长安路、人民路和港城大道具有明显的连动效应，同时也能接受到市中心商圈的辐射。
随着市区面积的逐步扩大，这里必将成为一个新的商业中心。
最近正在进行的港城大道和龙潭路改造工程，也将对该地区的经济发展起到一定的牵引作用。
三、S WOT分析1、优势★周遍功能齐全、商业网点密布，能满足休闲、购物、交通、餐饮、娱乐、通信和储蓄等需求。
★教育设施及环境较为完善，可为子女的求学提供高水平的知识通道。
★具有较高的周边绿化率。
★20层的主楼是目前暨阳中路唯一的一座高层建筑，提高了****的档次和形象，与其他楼盘形成一定的市场区隔。
2、劣势★缺乏完善的、封闭式的物业管理。
★楼盘的环境规划过于单一，缺少吸引人的亮点。
江苏张家港城南步行街营销报告
北侧1层 北侧2层
447.465m2 514.455m2
8间 8间
公园
西侧北1层 西侧北2层 拆迁补偿 补后一层 1714.735m
2
32间 32间 18间 14间
公厕
1614.645m2 1133.15m2 581.585m2
西侧南1层
1301.97m2
27间
车站
南侧 583.99m2 13间
西侧南2层
ห้องสมุดไป่ตู้
未售出，价格为4万/ m2 ，价格划分为一层2.4万/ m2，二层1万/ m2 。
打价格战？
4米高 5.9米高 储藏室
商铺 4.2-5米开间
一、市场分析-竞品分析
如何引导步行街、西街和本案的价值互动，是本案突破价格瓶颈的关键。
西街街面日租金为9-30 元/ m2 .日。
美食街2010年5月拍卖 的在2.3万/ m2 ，二层 为0.8万元/m2
东环路阳光水岸商铺，一 层价格不到2万/m2 ，日 租金1.5元/ m2 .日
步行街一层街面日租金 为20-40元/ m2 .日
皇家首座门面一层3万/ m2，二层1.1万/ m2。
？
金港大道沿街商铺日租金 在1.5-1.8 元/ m2 .日
一、市场分析-竞品分析 步行街南侧的海澜项目为引导步行街、西街和本案的价值互动提供了依据。
一、市场分析 商业市场分析 项目认知 竞品分析
玉 水 世 家 商 铺 销 售 策 略
二、营销策划 营销体系建设 产品卖点挖掘及定价 市场验证 三、入市准备 入市时机 媒体排布 开盘准备
一、市场分析 从2011年百强县评定中可以看出： 江阴、昆山、常熟、张家港因地理位置相连的城 市组团，发展潜力巨大。截至2011年6月，全市常住人口为125万人，同2001普查相比， 10年共增加27万人，增长28%，年平均增长率为2.5%。 城市经济发展迅猛，城市配套完备，吸引了大量的外来人口，市中心区域在不停的 升级，为周边的沿街商铺带来了大量商机。 百强县（市）排名 2011年 1,江苏江阴市 1,江苏昆山市 1,江苏张家港市 1,江苏常熟市 2,江苏吴江市 3,浙江慈溪市 4,江苏太仓市 5,江苏宜兴市 6,浙江绍兴县 7,福建晋江市
张家港市金科廊桥项目二期总体营销项目策划方案
家港市金科廊桥项目二期总体营销策划方案1 前言营销策划是为了完成营销目标，借助科学方法与创新思维，立足于企业现有营销状况，对企业未来的营销发展做出战略性的决策和指导，带有前瞻性、全局性、创新性和系统性。
营销策划适合任何一个产品，包括无形的服务，它要求企业根据市场环境变化和自身的资源状况做出相适应的规划，从而提高产品销售，获取利润[1]。
2013年至2014年的两年时间里，在全国房地产市场都比较低迷的环境里省家港市的楼盘销售态势却呈现去增长的态势。
本篇设计主要对家港市金港镇板块的整体区域分布、坏境以及整体规划做出详细的介绍，并以金港镇在建的金科廊桥二期住宅项目作为实例进行解读。
通过SWOT分析、项目STP策划和价格策略分析等，最终将得出一份较为科学的营销策划方案和家港地区未来房地产市场的展望。
1.1 项目概况金科廊桥印象二期项目位于家港市金港镇新政府大楼与后塍中学新校区中间，邻近香山风景区，享受大润发周边完善配套，地理位置优越，风水独一无二，既是区域首个龙头房地产项目，也是目前全金港规模最大，规划起点最高的房地产项目。
1.2 设计背景随着家港市金科廊桥先推出的一期住宅项目正处在良好的销售态势上，二期项目也即将加推面世。
因此，想要二期住宅项目也达到一期住宅项目的销售效果，为金科廊桥二期项目做一个深层次的营销策划方案也是非常有必要的。
1.3 设计依据本次毕业设计构成包括项目的宏观环境分析、项目微观环境分析、项目STP策划、醒目卖点分析、价格策略、推广方法和小结这几个大部分。
在确定设计架构以后同时参照了《房地产市场营销》、《房地产项目全程策划》、《市场营销学教程》等书籍以及上网查询了大量精确数据作为本次毕业设计的详细依据。
1.4 设计的工作步骤首先是基础资料的收集和市场调查，接着通过科学的分类和整合筛选出有用的信息，然后开始编制设计的基本架构。
当前期的基本工作完成以后开始将得到的有用信息按照实际情况填写到设计的基本架构中去，再经过整体的改进和整合完成该篇设计。
张家港新城置业合兴镇项目定位策划报告
张家港新城置业合兴镇项目定位策划报告一.项目背景合兴镇位于江苏省张家港市，是一个经济较为发达的农业镇。
近年来，随着城市化进程的加快，合兴镇的发展速度也在逐渐提升。
为了进一步推动合兴镇的发展，张家港新城置业决定在合兴镇开展一项大型房地产开发项目，以提升合兴镇的城市形象，吸引更多的人才和投资。
二.项目目标1.打造一个现代化的住宅区，提供高品质的住宅和生活设施。
2.提升合兴镇的城市形象，吸引更多的人才和投资。
3.推动当地经济的发展，增加就业机会。
三.项目定位合兴镇项目将定位为一个现代化的住宅区，以打造高品质的住宅和生活设施为主要目标。
项目将充分利用合兴镇的地理位置和资源优势，结合现代化的城市规划理念，打造一个宜居、宜业、宜商的生活空间。
四.项目特色1.宜居性：合兴镇项目将注重住宅品质的提升，打造绿化环境优美、空气清新的居住区。
项目将建设公园、休闲广场等公共设施，提供居民健身、休闲的场所。
2.宜业性：项目将引入一些高新技术企业和知名企业，以提供更多的就业机会和创业机会。
同时，项目周边将建设商业配套设施，吸引更多的商家入驻，满足居民日常生活所需。
3.宜商性：项目将提供商业办公楼和商业街，以吸引更多的商家和投资者入驻。
项目将推动当地经济的发展，增加税收收入和就业机会。
五.项目推进方案1.建设高品质住宅：项目将引入国内知名的建筑设计团队，设计并建造高品质的住宅。
同时，项目将注重绿化和景观设计，提供优美的居住环境。
2.引入高新技术企业：项目将积极引入一些高新技术企业，以提供就业机会和创业机会。
项目方将与当地政府和企业进行合作，提供优惠政策和场地支持。
3.建设商业配套设施：项目周边将建设商业街、超市、餐厅等商业配套设施，吸引更多的商家入驻。
项目方将与商家进行合作，提供优惠政策和场地支持。
4.推广宣传工作：项目方将通过多种渠道进行宣传推广，包括户外广告、网络营销、媒体宣传等。
同时，项目方将举办一些活动和展览，吸引更多的人才和投资者了解项目。
项目管理-张家港国金中心项目商业定位报告初稿
张家港国金中心项目商业定位报告初稿2010.10 商铺服务部报告整体逻辑架构张家港宏观经济概况消费者调研分析厂商访谈分析区域市场分析商业项目分析居住人口分析商业环境分析项目商业定位主题/功能定位楼层分布平面规划需求/竞争分析定位研究中观分析微观分析张家港未来发展规划财务分析租金测算商圈、档次定位收益测算基地条件分析SWOT 分析项目分析交通环境分析宏观分析竞争分析宏观中观微观分析财务回报分析12345目录张家港宏观环境分析张家港商业市场供应分析张家港商业市场需求分析项目基地条件研究项目商业定位1.11.21.3目录城市概况经济指标发展规划p 张家港市位于中国“黄金水道”——长江下游南岸江苏省境内，处于中国沿江及沿海两大经济带的交汇处，上海、南京、苏州、无锡等大中城市环列四周。
张家港市的地理位置优越，为张家港的经济发展奠定了坚实的基础。
p 行政区划：辖杨舍、塘桥、金港、锦丰、乐余、凤凰、南丰、大新等七县和现代农业示范园区，其中包括19个镇，359个行政村p 全市面积：998.48平方公里p 陆地面积：785.55 平方公里p张家港市是长江黄金水道上一个新兴的港口工业城市。
地处长江三角洲的张家港有最适宜人居和创业的自然环境和发展环境。
全境地势平坦，河流纵横，属北亚热带南部湿润性气候区，气候温和，四季分明，雨水充沛，资源众多，环境优美，是典型的江南“鱼米之乡”。
境内天然良港张家港港，不冻不淤，深水贴岸，安全避风。
p近年来，全市环境建设不断推进，先后获得首批"国家卫生城市"、首家全国"环境保护模范城市"等国家级荣誉称号。
目前，正朝着创建国家文明城市、国家园林城市、国家生态城市的目标迈进，着力营造人与自然和谐发展，经济、社会、资源、环境良性循环的现代化新型园林生态城市。
p张家港市对外交流与合作频繁，每年都要接待众多海内外朋友、客商参观考察，与日本丸龟市、澳大利亚格莱耐郡结为国际友好城市，与日本水俣市及松冈町建立了友好交流关系。
张家港策划报告完整稿新编精编版
张家港策划报告完整稿新编精编版MQS system office room 【MQS16H-TTMS2A-MQSS8Q8-MQSH16898】目录第一章市场篇1．张家港简介2．地理位置3．港口经济4．城市发展趋向5．市场篇总结第二章项目篇1．项目介绍2．现有酒店经营分析3．SWOT分析第三章定位篇1．项目总体定位2．客户定位3．产品定位4．价格定位第四章产品建议篇1．项目产品建议2．装修标准建议第五章市场推广篇1．推广思路2．执行部分3．公关策划部分第六章销售篇1．销售策略2．投资分析3．运营分析4．销售计划建议第一章市场篇1、张家港简介城市性质。
张家港是现代化滨江港口工业城市。
城市定位。
长三角地区重要的制造业基地、江苏省重要的滨江工业基地、苏锡常都市圈内重要的保税物流中心。
市域空间规划。
规划形成“一城、双核、五片”的空间结构。
“一城”指张家港作为高度城市化地区，呈现整体发展的空间结构特征，整个张家港就是一个城市。
“双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务中心。
“五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区。
规划至2020年，市域总人口169万，其中城市人口142万人（含外来人口80万），城市化水平84%，市域城镇建设用地控制在171平方公里。
2、地理位置张家港市位于中国“黄金水道”——长江下游南岸江苏省境内，处于中国沿江及沿海两大经济带的交汇处，上海、南京、苏州、无锡等大中城市环列四周，距上海98公里、苏州58公里、无锡40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距上海虹桥机场98公里，上海浦东机场150公里，南京禄口机场200公里。
全市总面积999平方公里，人口85万。
由于其独特的地理位置和成熟的交通基础建设，面对上海经济圈和海外出口经济的工业建设，使其成为了一个新兴的港口工业城市。
3、港口经济张家港市境内有长江沿线得天独厚的天然国际商港--张家港港，长江岸线达60多公里，其中可建万吨级以上泊位的深水岸线达33公里。
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张家港项目行销企划书项目分析及定位一、项目概况1位置本项目位于暨阳湖区东侧，南临南二环路，西接金港大道。
2、技术经济指标占地约18公顷，规划总建筑面积约30万平方米（其中住宅约24万平方米，地下室面积约6万平方米）3、地块形态整个地块呈南北狭长走势，东西长约250米，南北长约850米。
4、交通9路（东线、西线）、212路、213路均在本案附近有站点（暨阳湖站），去汽车站、图书馆、人民医院、市中心等都很方便。
5、周边配套公园：西侧为市政府投资兴建的占地 4.41平方公里的暨阳湖生态园区，同时还规划有地下信道和本项目融为一体；北面还有一个小公园。
学校：暨阳湖实验中学、张家港第四中学（将搬迁）医院：北侧为总投资约为3.5亿元的市最大的民营和康健中心一一澳洋医院。
菜市场：暨阳湖菜场。
商业：九洲家具装饰城、张家港国泰服装工业园、五星电器、大富豪布艺城、欧派橱具、名诚布艺展示中心、百盛布艺、大自然家居等，而且本项目距市中心步行街约为1500 米。
餐饮：地中海大酒店、花中城大酒店、绿色田园酒店、扬名阁大酒店、天地豪情大酒店、新京华大酒店、巴属演义酒店、海天假日大酒店、圣淘沙咖啡厅、金粉世家等。
本案的生活商业娱乐等配套都集中在本项目北侧沿金港大道的两侧，尤其是在南苑西路以北。
配套齐全，学校、医院、市场、公园、餐饮等一应俱全，距步行街只1500米的距离。
二、项目SWO分析1、优势分析u 配套齐全，周边衣食住行齐全。
u 交通方便，去市中心也才2、3分钟车程。
u 本项目地块大，形状较为规整，可以做出较好的绿化和公建配套，如建湿地公园、功能会所等。
u 本项目的产品多样化，小高层、高层、独栋联排迭加别墅都有涉及。
u 本项目靠西面因为有占地4.411平方公里的暨阳湖生态园区正在兴建，所以小区内靠西面的住宅将会有很好的景观，其价值也会有很大的提升。
u 项目规划中有地下道路直通，不需穿越金港大道就可进入生态园区，将暨阳湖生态园区变成项目的后花园，与其它周边近湖的地块相比有较大的优势。
u 市最大的民营和康健中心一一澳洋医院建成后无形中会成为本小区的配套设施。
u 小区内部将规划建设一个江苏地区尚无的湿地公园。
全省首创的规划优势，会形成项目的重要卖点2、劣势分析本项目临南二环路和金港大道两条主干道，临街部分住宅会有噪音和空气污染的影响，但本项目沿道路的部分会有大面积的绿化带，会减少这方面的影响。
U 本项目附近缺乏一些基本生活配套，如超市、商场、便利店等。
U 项目地块的南北狭长，在建筑单体排列会带来难度。
U 项目与华西公司地块相比，位于暨阳湖的东面，南面的景观和其相比存在劣势。
华西公司地块南面临湖，优于本案。
这在规划设计是要考虑建筑的朝向。
可设当往西面暨阳湖方向偏移。
U 项目用地中需配合市政工程进行绿化设计，减少了可建面积，增加开发成本。
3、机会分析U 2004 年是张家港房地产销售形式比较紧张的一年，但随着城市建设速度的加快、土地成本及楼盘品质的提高，该市的房地产会在新的一年回暖。
u 张家港政府为支持小高层和高层项目，出台了政策：2007年12月31日前在张家港购买小高层、高层维修基金只需按多层交纳；对小高层、高层的业主实行电梯运行费政府补贴方式。
这些政策必然会有利于本项目中的小高层、高层项目的销售。
暨阳湖生态园区的建成，加上周边多个楼盘的落成，本项目会形成为湖滨高档住宅区，必然会给本项目提升档次。
u 本项目开发商的实力和品质在本市都有很好的口碑，这也给本项目带来了好的形象。
4、威胁分析u 周边的几个竞争个案会对本项目造成一定影响，如南城花园（在售）、圣淘沙花园、城市绿洲、东湖苑等，而且华西房地产公司在本项目不远处就有一块地要开发。
u 张家港第四中学的搬迁将会给本案未来配套诉求带来一定影响。
u 产品同质性，诉求相同性的情况将给本案营销带来抗性。
、市场定位1总体定位暨阳湖畔？豪情人生30万平米生态湖景生活领地――全城首创湿地活水？全湖景观国际化精品社区支撑点：符合暨阳湖的定位：暨阳湖将建成集休闲、娱乐、度假、居住为一体的，体现生态园林特色的新城区，并将成为长江三角洲旅游圈内的一个新亮点。
暨阳湖生态园区珍稀的景观资源是本案的一大支撑点。
项目独有的生态湿地景观，45%以上的超高绿化，加上4平方公里面积的暨阳湖生态园区，将成为城市绿核，使项目成为真正的生态居住圈。
生态居住圈体现项目引入暨阳湖水，再经小区净化后流入暨阳湖，与暨阳湖水形成循环不断的亲密关系。
暨阳湖生态园区内将建成商业贸易开发区域、休闲娱乐开发区域、基础教育开发区域和旅游度假开发区域，及湖滨游乐场、露天剧场、露天游泳池、儿童世界、游艇设施、水幕电影等游乐项目。
这些设施与项目内部设施将会形成互补作用，使客户享受到生态居住圈的动人魅力所在。
项目将通过引入三级瀑布。
项目的25万平米的超大规模，可以支撑项目25万平米的超大规模，体现了华兴公司的强大实力和品牌追求。
园区概念规划由美国HILL景观设计公司中标，园区从规划设计到建设管理都严格遵循生态化理念和技术要求进行操作，力争建成体现当代生态水准的城区第一家。
不利点在生活氛围上，目前还有待进一步等待人气的聚集。
如项目规划为纯住宅的话，则暨阳湖的旅游资源将无法为项目所用，又资源浪费之嫌，入宝山而空手回。
解决方案：设计部分商业配套设施，结合项目会所，运动休闲设施，形成项目的公建配套区。
结合旅游地产概念设计产权酒店，吸引投资客和未来暨阳湖的旅游客户，充分创造项目附加值。
2、住宅产品定位全城首创湿地活水全湖景观？运动主题式住宅社区支撑点：项目湿地景观资源，具有独一无二的产品卖点。
引入暨阳湖的湖水加上湿地净化系统，带来活水景观的特点，有别于其它通过机械式净化的水景。
项目不是亲水住宅，而是水主动亲近人，可步行进入的湿地花园，流动的活水景，潺潺的瀑布等都会带动水来到住户的身旁。
不利点：市场上泛滥的水景住宅，亲水住宅，生态住宅，园林住宅使目标客户难于分辨项目与他们的区别。
当地客户对新事物的接受度存在差异。
后续对项目生态系统的维护，如无法持续的进行有效的维护将会使小区的景观名不副实。
解决方案加强湿地概念的宣传，以区别本案与其它混淆产品的差异点，诉求真正的生态社区理念到上海，北京等地参与楼盘评比，拿个奖回来，为张家港争光添彩，让当地的目标客户从心理上更快的接受本案。
找一家著名的，有管理生态住宅的物业管理公司，解决后顾之忧。
建设样板示范生活特区，给市场目标消费群体和业界直观的居住体验。
3、别墅产品定位张家港顶级富绅名流？全湖景观生态豪华官邸--- 国际化低密度私家别墅中产阶级顶级享受？海派景观花园别墅式洋房——潮流生态居住模式，尊贵上层生活享受支撑点：与暨阳湖生态园区连成一片，同一规划。
目前市场上没有真正的顶级别墅。
靠近市区的别墅价值更高。
张家港有别墅的市场。
项目附近具备别墅的开发条件，这一点只有秀水度假别墅可媲美。
不利点:高端客户的市场透明度不高，而且比较分散，广告宣传力度和手法上需要突破。
高端产品的高价格与目标消费群体的惯性价格接受思维之间的距离。
不是纯别墅区。
解决方案：以“顶级的规划设计、顶级的自然配套、顶级的生活环境、顶级的身份象征”为诉求的“顶级人生”概念推广本案别墅部分的产品，在凸显产品里本身的同时，引导并建立起市场目标消费群体对高端价格的认同度。
塑造湖景纯生态别墅产品，诉求依托旅游资源的产品投资性，宣传范围不局限在张家港地区，可以在江阴、常熟，苏州等地进行全面推广（根据产品量体决定）。
强化暨阳湖的“社会影响、政府政策、旅游发展、地产前景”的四大价值。
针对项目不是纯别墅区的限制t强化项目近市中心，周边配套完善，离尘不离城的优点。
4、商业产品定位服务社区生活？精致沿街双层花园景观店铺支撑点暨阳湖生态园区带来旅游的商业价值。
目前社区商业地产存在空白，但弥补的前提是：在不破坏社区景观面的情况下，对住宅社区的生活配套的适当补充完善。
项目地块沿金港大道布置（别墅区段不建议沿街规划布置），住宅区段可规划沿街的门面房。
5、产权式酒店定位五星级精装休闲度假酒店作为项目产品形态的补充，最大限度的挖掘暨阳湖生态园区的旅游资源，为项目创造最大的利润。
目前张家港市场上没有同类个案。
张家港目前只有一家五星级酒店。
目前张家港正在创建“中国优秀旅游城市”，如成功将推动本地的旅游经济的快速发展。
产权式酒店是目前市场较受欢迎的投资产品，容易帮助本案创造更多的开发利益。
二、目标客源定位住宅部分1客源分布张家港地区（政府公务/自由职业者/外企主管/私营业主/金融法律）周边乡镇地区和苏州地区其它城市（自由职业者/私营业主/投资客）外地客源（江浙，上海一带、台商、部分外商）2、收入水平根据项目住宅的市场定位来看，本案住宅的客户应12- 18万以上的自备款，月入在7000—8000元左3、购买目的二次改善置业居多，追求顶级的生活环境，希望实现自己理想居住方式，进一步提升社会。
•有较强的经济基础，期待社会地位提高。
•有良好的收入预期，对未来有较高的信心。
•渴望超前，向往国际化的生活标准。
•有良好的见解和自己对生活的主张。
•理性消费为主，对品牌认同度高，受攀比等心理因素的影响。
• 一步到位概念强，注重智慧安保设施和生活私密感。
5、关注要素•大环境：绿化环境/区域价值/城市发展方向/交通配套/商业配套•内部环境：整体规划布局/建筑密度/外立面/高标准建材/车库/绿化环境/亲水水景/植被密度/坡地起伏/私密感公用设施/会所配套/休闲健康智能安保/可视对讲/宽带网络/监控设施/卫星电视物业服务/物业品牌/物管标准别墅部分1客源分布•张家港地区（企业老总/台商，外商/私营老板/高级金领、主管/）•苏州地区和周边乡镇区域的客源（企业老总/台商，外商/私营老板/高级金领/）•外地外籍客源（江浙、上海一带大投资客户）2、收入水平有较强的经济基础，事业有成，自备款在85万—260万左右，月入在12000- 40000元左右。
3、共性•事业有成，已有一定的社会地位。
•希望更好的享受生活。
•希望拥有自己的私人领地，无拘无束的生活。
•希望有高档次的场所接待客户和朋友。
•希望和社会地位相同的人住在一起，不受外界的干扰。
•注重社区的安全性和私密性。
5、关注要素•大环境：绿化环境/区域价值/城市发展方向/交通配套/商业配套•内部环境: 整体规划布局/建筑密度/外立面/高标准建材/车库/绿化环境/亲水水景/植被密度/坡地起伏/私密感/公用设施/会所配套/休闲健康/智能安保/可视对讲/宽带网络/监控设施/卫星电视/物业服务/物业品牌/物管标准产权式酒店部分1客源分布张家港地区及周边区域投资客户。
苏州，上海，浙江等地区投资客。
2、收入水平有较强的经济实力，对投资的回报时间较宽松，有投资的闲钱，自备款在25万左右，月入在8000 —10000元左右。