案例详解在建工程抵押评估的特点与评估范围
最新-剖析抵押评估的特征与范围 精品
剖析抵押评估的特征与范围一、在建工程的含义及其特点一在建工程的含义在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。
要正确把握在建工程价值评估的内涵并选择适当的方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。
对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。
一种定义是在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。
它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。
包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。
另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产。
按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。
在建工程，其涵义有广义和狭义之分。
广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。
狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。
可见，狭义上的房屋在建工程，主要是指房屋主体结构的建设过程中的状态，是一种实物上的未完成状态；而广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上的房屋在建工程在内，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书的情形，是一种在法律上未完成的状态。
与一般意义上的房地产相比，在建工程具有自身的特点。
综合有关的观点和意见，参照有关的文献和估价方面的丛书，本文中所述及的在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目。
对于在建工程的拍卖评估公司评估土地以及地上构筑物相关案例
对于在建工程的拍卖评估公司评估土地以及地上构筑物相关案例（实用版）目录一、引言二、在建工程的拍卖评估概述1.在建工程的定义2.拍卖评估公司的作用三、土地拍卖评估案例分析1.案例背景2.评估过程3.评估结果及应用四、地上构筑物拍卖评估案例分析1.案例背景2.评估过程3.评估结果及应用五、总结正文【引言】在建工程是指正在进行中的工程建设项目，包括土地开发和地上构筑物的建设。
在房地产市场中，拍卖评估公司扮演着重要的角色，负责对在建工程进行评估，为拍卖提供参考依据。
本文将通过两个具体案例，分析拍卖评估公司在土地和地上构筑物拍卖评估过程中的应用。
【在建工程的拍卖评估概述】在建工程的定义：在建工程是指已经获得土地使用权，但尚未完成的房地产开发项目。
这类项目可能包括土地开发、基础设施建设、房屋建设等。
拍卖评估公司的作用：拍卖评估公司是专门从事拍卖评估的专业机构，其主要任务是根据市场需求、行业发展趋势、政策法规等因素，对在建工程进行评估，为拍卖提供参考价格。
【土地拍卖评估案例分析】案例背景：某城市一幅住宅用地，原业主因资金链断裂无法继续开发，拟将土地使用权拍卖。
拍卖评估公司接受委托，对土地进行评估。
评估过程：评估公司首先对土地的基本情况进行了解，包括土地面积、位置、用途、使用年限等。
接着，评估公司根据市场需求、政策法规等因素，对土地价值进行评估。
评估结果及应用：经过评估，该幅土地价值为 10 亿元。
拍卖时，以评估价格作为底价，最终以 12 亿元的价格成交。
【地上构筑物拍卖评估案例分析】案例背景：某在建工程项目包括住宅楼、商业楼及配套设施。
由于原业主债务问题，拟将项目拍卖。
拍卖评估公司接受委托，对项目进行评估。
评估过程：评估公司对项目的住宅楼、商业楼及配套设施分别进行评估。
评估过程中，评估公司充分考虑了市场需求、行业发展趋势等因素。
评估结果及应用：评估结果显示，住宅楼价值为 20 亿元，商业楼价值为 10 亿元，配套设施价值为 5 亿元。
在建工程抵押评估的特点与评估范围一
在建工程抵押评估的特点与评估范围在建工程抵押评估是指评估在建工程价值，以确定该工程的可抵押价值。
在建工程抵押评估的特点主要有：1. 建设性在建工程抵押评估是针对正在建设的工程进行评估，因此在评估过程中需要考虑该工程已经完成的工序，还有未来的施工工序。
评估师需要根据施工图纸和工程量清单等建设进度资料，了解工程当前的实际建设进度。
2. 风险高在建工程抵押评估的风险要比二手房等其他抵押贷款高。
因为在建工程还没有竣工验收，可能会发生工程延误、施工质量问题、资金问题等风险。
评估师需要对这些风险进行评估，并根据实际情况调整评估结果。
3. 建设周期长在建工程抵押评估涉及到建设工期问题，工程建设周期较长，可能需要数年的时间才能完成。
评估师需要综合考虑工程建设的周期、进度和任务计划等因素，确定抵押价值。
4. 评估范围广在建工程抵押评估的范围非常广泛，包括土地资产、基础工程、主体结构、建筑设施、装修等多个方面。
评估师需要全面评估每个方面的价值，归纳出最终的评估结果。
评估范围主要有以下几个方面：1. 土地资产土地资产是在建工程抵押评估的重要组成部分。
土地使用权本身就有着很高的价值，而在建工程对于土地价值的影响更加明显。
评估师需要对于土地及其使用权进行评估，结合周边地价、同类项目卖出价格、土地产权抵押的利率、政府政策等因素，确定土地资产的价值。
2. 基础工程基础工程是在建工程抵押评估的重要组成部分。
基础工程是包括道路、桥梁、污水管道、排水设施等设施，工程的质量和稳定性对于工程的安全建设起着非常大的作用。
3. 主体结构主体结构包括工程主体结构、框架结构等部分，工程在建设时，这些部分所起的作用非常重要，是保障工程建设的稳定性和安全性的核心部分。
评估师需要对其整体建筑设计及结构体系进行分析，综合考虑结构材料、使用状态、质量等因素，进行综合评估。
4. 建筑设施建筑设施包括室内的一些设施、门窗、地面等部分，都会影响到工程的使用体验，从而影响抵押价值，评估师需要对每个方面进行评估。
在建工程抵押担保项目案例分析！
在建工程抵押担保项目案例分析！经授权转载自：中I国I担I保I杂I志作者：郭莹近年来，国内各地方政府纷纷出台各项优惠政策招商引资，大力引进优秀企业入驻，繁荣地方经济。
这些企业在政府大幅优惠政策下购置土地，新建厂房，力求实现自身的跨越式发展。
但在建设过程中企业往往因为自有资金有限，所以将正在建造的建筑物设定抵押向银行申请贷款，在建工程抵押担保也因此成为重要的融资渠道之一。
那么在操作此类担保项目时，作为其中参与方的担保机构，具体受理条件有哪些，又有哪些应该注意的事项，本文将通过分析一则在建工程抵押担保项目案例来一一阐述。
案例背景S市为北方某县级市，A企业是当地一家连锁超市企业，成立于2003年，在省内拥有11家连锁店，年销售收入过亿元。
为了整合超市资源配置，统一采购，降低成本，同时响应当地政府招商引资号召，A企业决定在S市经济开发区建设一处自用物流园区。
于2014年年初以135万元的优惠价格取得了国有出让土地13478.5平方米，并自筹资金建设厂房11514.71平方米。
由于A企业在购买土地、建设厂房等前期花费了大量自有资金，导致建设资金出现紧缺，急需寻求融资途径。
但当地政府为避免国土资源流失情况的发生，规定必须在企业厂房及配套设施全部建设完毕并正式投入运营以后方可办理房产证。
企业经营者向当地多家银行提出融资需求，银行多以其厂房未办理产权证尚无法直接办理银行抵押贷款为由要求其出具第三方担保。
于是A企业向哈尔滨均信投资担保股份有限公司（以下简称“均信担保公司”）提出贷款担保申请。
案例过程在接到A企业的贷款担保申请后，均信担保公司立即安排项目人员对该企业的基本情况及当地超市的整体环境等进行了实地考察。
企业整体经营情况首先，项目人员对A企业现有经营情况进行了一次全面考察，但因其拥有的11家连锁超市位于省内不同地区，主要调查人员不能一一走访，于是利用均信担保公司服务面积广、网点多的特点，请当地分公司人员对超市经营情况进行逐一核实，并很快得到了反馈。
房地产抵押的价值评估方法与风险研究——以在建工程为例
本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权
保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。
本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检
索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。
保密□， 在 本论文属于 不保密□。
Key words: Real Estate Value Assessment, Assessment Method, Mortgage Risk.Leabharlann II华中科技大学硕士学位论文
目录
摘 要.................................................. I Abstract ................................................II 1 绪论
关键词： 房地产价值评估 评估方法 抵押风险
I
华中科技大学硕士学位论文
Abstract
The real estate industry has become a pillar industry of the national economy, the rapid development of the real estate industry needs a lot of capital cost, and mortgage financing is the main means of funds. Therefore, the mortgage appraisal of real estate and the system risk are analyzed objectively and scientifically which have a critical role to the healthy development of the real estate market and the stability of the financial sector.
在建工程抵押评估与案例分析
在建工程抵押评估与案例分析建设工程抵押评估是指在房地产开发和建设过程中，为了融资和贷款的需要，将正在进行的建设工程作为贷款抵押物进行评估的活动。
建工程抵押评估的主要目的是为金融机构提供建设工程的价值估计，确定其可抵押价值，进而为贷款风险评估提供参考依据。
本文将结合一个案例来详细分析建工程抵押评估的过程和方法。
案例背景：房地产开发公司拟在一个城市新建一座多功能商业综合体，计划总投资额为10亿元。
为了筹措资金，在商业综合体建设过程中，公司申请了一笔5亿元的贷款，并将商业综合体作为贷款的抵押物。
这时，贷款银行委托评估机构对商业综合体进行抵押评估。
建工程抵押评估的过程主要包括：确定评估目的，收集基础资料，制定评估方案，现场勘查和资料分析，评估结果确定。
在这个案例中，评估的目的明确，即为商业综合体的贷款抵押评估。
然后，在进行评估前，需要收集相关的基础资料，包括土地获取情况、规划方案、设计图纸、施工合同等。
接下来，评估机构根据收集到的基础资料，制定评估方案。
方案包括评估的方法和指标、评估的范围和深度等。
在这个案例中，可以采用比较市场法、收益法等多种方法进行评估。
比较市场法可以通过对附近类似商业综合体的成交价格进行比较，确定商业综合体的市场价值。
收益法可以通过预测商业综合体未来的租金收入和增值潜力，计算其预计的现值。
在制定好评估方案后，评估机构进行现场勘查和资料分析。
现场勘查主要是实地考察商业综合体的建设情况、规模、质量等。
资料分析则是对之前收集到的基础资料进行进一步的分析和核实。
同时，还可以通过与房地产市场、建筑行业的专业人士进行交流，获取更多的信息和意见。
最后，评估机构根据现场勘查和资料分析的结果，确定商业综合体的抵押价值，并将评估结果报告给贷款银行。
评估结果应该包括商业综合体的市场价值、收益价值、抵押价值等。
根据评估结果，贷款银行可以判断商业综合体的风险状况，决定是否放款以及贷款额度等。
通过以上案例的分析可以看出，建工程抵押评估是一个综合性的工作，需要对建设项目进行全面的分析和评估，包括对市场、建筑、财务等方面的考虑。
简述在建建筑物抵押的特征
在建建筑物抵押的特征1. 引言在建建筑物抵押是指在施工或改建过程中的建筑物作为抵押品，为了融资目的而进行的抵押行为。
这种形式的抵押常见于房地产开发项目以及其他大型建筑工程中。
在建建筑物抵押具有一些特征和要求，本文将对其进行全面的探讨。
2. 定义和法律依据在建建筑物抵押在法律上具有一定的定义和依据。
根据我国《担保法》的规定，货币借贷可以以在建建筑物作为担保物。
同时还要符合相关法律法规，如《建筑法》、《城市房地产管理法》等。
2.1 《担保法》的规定根据《担保法》的规定，抵押是指债权人对债务人的动产或不动产享有优先受偿权的担保方式。
在此定义下，债权人可以将在建建筑物作为抵押物，以确保借款人在还款能力不足时能够得到偿还。
2.2 相关法律法规除了《担保法》外，我国还有一系列法律法规对在建建筑物抵押进行了规范。
《建筑法》明确规定了建筑物的定义和相关权益保护措施。
《城市房地产管理法》则对在建房地产项目的开发、销售和抵押等进行了详细的规定。
3. 在建建筑物抵押的特点在建建筑物抵押具有一些独特的特点，这些特点在融资和法律层面上需要特别关注。
3.1 债权人的风险在建建筑物抵押对债权人而言存在一定的风险。
由于在建建筑物还未完工，其价值和质量仍存在未知因素。
因此，债权人在进行在建建筑物抵押时需要对项目的可行性和风险进行充分的评估。
3.2 抵押登记在建建筑物抵押需要进行抵押登记。
抵押登记是确保债权人享有优先受偿权的重要手段，也是在建建筑物抵押的法律保障措施之一。
债权人需要在相关部门办理抵押登记手续，确保抵押权能够得到保护。
3.3 抵押物的评估在建建筑物抵押需要对抵押物进行评估。
评估抵押物的价值是衡量抵押品的重要因素，债权人需要委托专业评估机构对在建建筑物的价值进行评估。
评估结果将直接影响到债权人的融资额度和风险控制。
4. 在建建筑物抵押的流程和要求在建建筑物抵押的流程和要求对债权人和借款人而言都至关重要，下面将介绍该过程的各个环节和相关要求。
在建工程抵押价值的4个评估范围
在建工程抵押价值的4个评估范围在建工程抵押，指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
宜兴专业房产诉讼律师表示，在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。
在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。
r1、土地权属在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权;以租赁方式取得的土地使用权;以无偿划拨方式取得的国有土地使用权;集体所有制土地使用权。
不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。
2、项目权属对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。
若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围;若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少?因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。
评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。
3、工程进度在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程(包括地下室结构部分);有的是刚刚完成了裙房的结构部分;有的已完成全部的结构封顶等等。
大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。
对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。
在建工程抵押评估的特点与范围
在建工程抵押评估的特点与范围
在建工程抵押评估是指对正在建设中的房地产项目进行评估，为该项目所需贷款提供担保。
随着房地产市场的不断发展，建筑企业需要大量的资金支持开发项目，而银行为了确保贷款的风险，通常需要保证金或其他担保措施。
在建工程抵押评估就是其中一种担保措施之一。
在建工程抵押评估的主要特点包括：
1. 评估范围广泛：在建工程抵押评估不仅仅是针对房地
产开发项目，也包括其他类型的在建工程，如桥梁、道路、隧道等。
2. 评估内容繁琐：在建工程的评估内容涉及到项目的建
设进度、用地规划、土地上的不动产、施工质量、安全性等方面的评估，需要对比多方面的数据进行分析。
3. 评估标准严格：在建工程抵押评估需要遵循相关法律
法规和行业惯例，严格按照规定的评估标准来评估在建工程的质量、安全性和价值。
4. 评估结果保密性强：在建工程的抵押评估结果需要保密，只能在需要进行金融交易时起到评估作用，同时需要保障银行、客户和评估机构的合法权益。
在建工程抵押评估的主要范围包括：
1. 开发房地产项目：针对正在建设中的房地产项目展开贷款评估，为其所需的贷款提供担保措施。
2. 交通基础设施：对大型跨度桥梁、高速公路、地铁等在建交通基础设施进行评估，提供担保措施。
3. 水利工程：针对水库、水电站、港口等水利工程进行评估，为融资提供担保措施。
在建工程抵押评估的实施，更多是银行需要进行的，评估机构作为一个客观中立的第三方，应负责编制评估报告，从法律、技术、财务等方面为银行提供评估依据。
实施在建工程抵押评估时，应严格按照国家的相关法律法规及行业规范，认真筛选出能够满足评估要求的评估机构，确保评估结果的客观公正性。
土地估价实例——宗工业用地土地使用权抵押价格评估
一宗工业用地土地使用权抵押价格评估一、估价对象基本特征估价项目座落：107国道西侧市工业圆区内，地号：1-65-7，图号：53.60-50.25，地类(用途):工业用地，使用权类型：出让，终止日期：2052年3月11日，使用权面积：5517.4m2。
《国有土地使用权证》：郴国用（2006）第347号，土地使用权人：刘学兵。
地上建筑物三栋，砖混结构，1994年建成，每栋建筑面积：810.61m2，总建筑面积：24310.83m2。
估价目的：为确定抵押贷款额度提供价值参考。
估价基准日；2007年6月12日。
未设定抵押等他项权利。
二、评估方法选择根据估价项目的特点和估价目的，从估价保守谨慎原则出发，宜选取用“基准地价系数修正法”和“成本逼近法”进行估价。
三、评估过程及结果1、基准地价系数修正法测算分析运用基准地价系数修正法测算公式：V土地价=基准地价×（1+∑Ki）×Ky×Kd×Kv×∏Kz×Ks×Ka+Kf∑Ki---区域因素修正系数 Ky---年期修正系数Kd---期日修正系数 Kv---容积率修正系数Ks---面积修正系数 Ka---形状修正系数∏Kz---工业用地特殊个别因素修正系数Kf---开发程度修正额从上述测算公式看出，运用基准地价系数修正法关键问题是准确确定期日修正、年限修正、容积率修正和量化比较因素因子条件指数。
1.1、适用基准地价：适用于土地级别为Ⅳ级基准地价为350元/㎡。
1.2、期日修正系数：1.0197×1.0228×1.2562×1.063=1.39271.3、年期修正：采用简单算术平均值作为该方法的结果，即：（6.12%+6.17%+6.0%）/3＝6.1%1.4、区域因素和个别因素修正：宗地形状修正系数为1.041.5开发程度和容积率修正：宗地的开发程与基准地价内涵的开发程度一样，容积率小于1，两者都不作修正。
在建工程房地产抵押价格评估
在建工程房地产抵押价格评估在建工程房地产即建筑工程尚未完工，或虽已完工但尚未竣工交付使用的建设项目。
在建工程房地产抵押价格评估就是对在建工程抵押价值进行分析、估算和判定，其目的就是将在建工程权益价格客观、合理地反映出来。
在建工程房地产在抵押评估中具有自身权益复杂，法律性、专业技术性强等特点。
笔者试结合过去两年关于在建工程评估的实务操作经验，参照《房地产抵押估价指导意见》，对在建工程房地产抵押价格评估进行分析阐述。
一、在建工程房地产抵押价格评估适用对象的确定通常意义上，在建工程包括两种进度形态：一种是房屋建筑正在施工或虽停工但尚未完工的工程形态 (含停缓建工程，“烂尾楼”亦包括在内)；另一种就是已完工，但尚未竣工交付使用的建设项目。
针对这两种情况，依据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”的规定，可以看出，在建工程房地产抵押贷款的目的是为了保证工程继续建设而向金融机构筹集尚未完工的工程后期建设资金。
显然在上述两种进度形态的在建工程中，前者完全符合在建工程抵押评估的要求，而后者能否也适用在建工程房地产抵押评估呢?笔者认为这是值得商榷的地方。
如果单从《办法》字面上理解，后者显然已不能满足在建工程抵押评估的法律要求，不能以在建工程抵押为目的进行评估。
作为专业房地产评估人员，应建议金融机构待抵押人完成竣工验收，办理产权证后再进行房地产抵押评估为宜。
但笔者通过评估实践同时了解到，造成后者上述情况的原因是由于施工方带资施工，在完工后建设方不能支付或者不能完全支付施工方所垫付的工程款，从而不能取得“工程款支付凭证”，达不到竣工交付使用的条件。
类似这样的情况，能否以在建工程进行抵押评估，达到融资目的，筹集建设资金呢?笔者认为答案是肯定的。
【重要经验】在建工程抵押分析
【tips】本文由李雪梅老师精心编整知识点之一，值得学习！下载后此处可编写删除！【重要经验】在建工程抵押的剖析在建工程抵押范围在建工程抵押权的抵押物是指抵押时已完工的部分工程仍是未来完工后的工程所有，当前立法尚没有明确规定，各地的操作也不一致。
持抵押物范围应及于工程所有看法的人，其原因主假如以为在建工程虽已具备有体物的一些特点，但尚不具备完好的物质形态，也不可以获得房产管理机构的所有权登记，所以，在建工程抵押权是一种期望权，待在建工程完工并达成初始登记后，应该转变为房子抵押权，所以，抵押物的范围应该及于工程所有。
当前上海市便采纳这类做法。
持另一种看法人，主要鉴于《担保法》抵押设定后新增建筑物不属于抵押物的精神，《物权法》也有正在建筑的建筑物作为一种财富，能够抵押的规定，在建工程固然不能办理产权登记，可能不具备完好的使用功能，但倒是实实在在存在、具备一订价值的不动产。
笔者赞同第二种看法，依据物权法定原则，在建工程抵押权的标的是一种特别的不动产，并不是一种所谓期望权的权益，假如真是一种期望权，立法也不用创建出在建工程抵押权，经过现有的房子抵押权和预告登记制度就能够解决问题。
笔者认识到，诸如成都、昆明、广州、福州等地都以办理抵押时，已完工部分作为在建工程的抵押范围。
在建工程抵押权的限制在建工程抵押作为抵押的一种特别形式，其建立的初衷是为认识决开发商建设融资的需求，同时也为了知足银行拓展金融业务的需要。
所以，在建工程抵押权遇到了各种限制。
这一点，在《城【tips】本文由李雪梅老师精心编整知识点之一，值得学习！下载后此处可编写删除！市房地产抵押管理方法》的规定中就能够看出，在建工程抵押所获取的资本只好用于工程持续建筑，这是用途上的限制;以不转移据有的方式抵押给贷款银行，这是抵押权人主体资格上的限制。
笔者经过咨询成都、昆明的房产管理机构认识到，实务上对在建工程抵押权人的要求为获得了金融经营资质的机构，较之贷款银行的限制，本质上已有所放宽。
在建工程抵押合同的风险评估
在建工程抵押合同的风险评估在建工程抵押是指抵押人以其合法方式取得的正在建设中的建设工程抵押。
为有效防范化解在建工程抵押贷款风险，必须充分评估和控制各种风险，具体而言，包括主体资格风险、基础交易风险、融资风险、程序执行风险和预警机制风险。
本文以银行等金融机构为主体对象，深入探讨上述风险评估的内容。
一、主体资格风险贷款人是确保借款主体与抵押主体保持一致的重要一环。
实际操作中，部分开发商将在建工程抵押给多家银行，导致借款人主体与抵押人主体不一致，从而引发法律纠纷。
因此，贷款人应认真审查在建工程抵押贷款的申请主体是否适格，防止出现主体缺失或主体不符的情况。
二、基础交易风险在建工程抵押的基础交易是工程建设过程中的建筑材料采购、施工设备租赁、工程建设人员的雇佣等基础交易行为。
基础交易的履行能力直接影响着在建工程抵押的履行能力。
因此，贷款人应充分了解基础交易的履行情况，包括基础交易的合同签订情况、合同履行情况等，以评估在建工程抵押的风险状况。
三、融资风险在建工程抵押融资的风险主要表现在以下两个方面：一是开发商资金链断裂的风险；二是开发商恶意逃废银行债务的风险。
为防范上述风险，贷款人应关注开发商的财务状况，对开发商的资产负债率、现金流、偿债能力等进行全面评估，同时应关注开发商的信用记录，防止出现恶意逃废债务的情况。
四、程序执行风险在建工程抵押需要经过相关部门的审批和登记才能生效，因此程序执行风险也是需要关注的重要方面。
首先，贷款人应关注在建工程抵押是否经过合法审批程序，是否存在无效或可撤销的情况；其次，贷款人应关注在建工程抵押登记情况，包括登记机关、登记时间、登记内容等；最后，贷款人应关注在建工程抵押权是否已经实现，是否存在被撤销或解除的情况。
五、预警机制风险预警机制是防范和化解在建工程抵押贷款风险的重要手段之一。
贷款人应建立完善的预警机制，对在建工程抵押贷款的风险进行实时监测和预警。
具体而言，预警机制应包括以下内容：一是建立风险监测指标体系，对在建工程抵押贷款的风险程度进行量化评估；二是建立风险预警系统，对可能出现的风险进行实时预警；三是制定应急预案，对可能出现的大规模风险事件进行应对。
在建工程抵押评估报告案例
目录一、房产估价报告 (1)二、致委托方函 (2)三、估价师声明 (4)四、估价的假设和限制条件 (5)五、房产估价结果报告 (7)六、附件 (11)湖北****房地产开发有限公司在建工程抵押评估报告估价项目名称：湖北****房地产开发有限公司在建工程估价委托方：湖北****房地产开发有限公司估价方：****房地产评估咨询有限公司估价人员：刘淦培、刘国桢估价作业日期：2014年02月18日—2014年02月20日估价报告编号：荆居房（地）估字WW2014—0016号致委托方函湖北****房地产开发有限公司：****房地产评估咨询有限公司接受贵公司委托,根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求实的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对贵公司拥有的位于易家岭发展路南段西“徽商国际购物中心”（负一层建筑面积为8812.36平方米，一层建筑面积为8144.5平方米，二层建筑面积为7743.15平方米，三层建筑面积为5520.84平方米，B区机房建筑面积498.2平方米，四、五层建筑面积1515.84平方米）工程项目,在建工程房产总面积为32234.89平方米，在估价时点的现时价值进行估价。
一、评估时点：2014年02月18日二、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
三、评估人员：刘淦培、刘国桢四、估价日期：2014年02月18日—2014年02月20日五、估价依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理办法》；3、《城市房地产抵押管理办法》；4、湖北省实施《中华人民共和国城市房地产管理法》办法；5、国家标准《房地产估价规范》GB/T50291—1999；6、国家有关部门颁布的法律、法规等政策文件；7、建筑工程施工许可证，编号为2013080号；8、建设工程规划许可证，编号为号；9、建设用地规划许可证，编号为荆规用地2011029号；10、评估委托书、委托方营业执照及法人代码证；11、评估人员现场勘查，向委托单位有关人员了解情况；12、查阅与评估相关的资料，结合当前房地产市场价格行情。
在建工程评估特点及界定
在建工程评估特点及界定一、在建工程及评估特点：1、在建工程是指正在建设中的固定资产建设或改良工种，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产，以及维护、安装、改建、扩建和大修理工程等。
在建工程分为：停工项目、竣工项目、施工项目。
2、在建工程的评估目的主要有四种：（１）预售。
开发商在领取商品房预售许可证时，即预售不动产。
开发商一般自定预售价格，但有时需要专业评估机构进行评估。
（２）项目转让。
开发商由于财力、物力、债务、经济纠纷等原因，无法继续对在建工程项目进行施工，需要将整个项目转让，一般都需要进行评估。
（３）寻求合作。
因各种原因，开发商在开发过程中可能需要寻求合作伙伴或参建者，开发商需要有一份项目评估报告书以作为寻求合作之用。
（４）抵押贷款。
用在建工程抵押以取得贷款，需要对在建工程的抵押价值进行评估。
3、在建工程评估范围的界定（１）土地权属在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；以租赁方式取得的土地使用权；以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；集体所有制土地使用权。
不同的权属性质和情况，其评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。
（２）项目权属不动产项目是否是独立项目，是否属联建项目或是否有参建单位。
若是联建项目则要搞清楚项目组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。
（３）工程进度在建工程评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建不动产项目的评估范围。
不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。
（４）销售状况有些不动产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。
评估时必须清楚两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。
评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建不动产项目的评估值中扣除。
施工企业在建工程抵押(3篇)
第1篇随着我国经济的快速发展，建筑行业作为国民经济的重要支柱产业，其市场规模不断扩大。
在建工程抵押作为一种新型的融资方式，为施工企业提供了便捷的融资渠道。
本文将从在建工程抵押的定义、特点、风险及机遇等方面进行探讨。
一、在建工程抵押的定义在建工程抵押是指施工企业在工程项目建设过程中，将其在建工程作为抵押物，向金融机构申请贷款的一种融资方式。
在建工程抵押贷款的额度通常不超过工程合同总价的一定比例。
二、在建工程抵押的特点1. 便捷性：相比传统贷款，在建工程抵押贷款的审批流程相对简单，融资效率较高。
2. 安全性：金融机构通过在建工程抵押，确保了贷款的安全性，降低了信贷风险。
3. 成本较低：相比其他融资方式，在建工程抵押贷款的利率相对较低。
4. 促进工程进度：通过在建工程抵押贷款，施工企业可以解决资金短缺问题，确保工程按期完成。
三、在建工程抵押的风险1. 抵押物风险：在建工程在建设过程中，可能因自然灾害、政策调整等因素导致工程进度延误，甚至停工，从而影响抵押物的价值。
2. 信贷风险：金融机构在发放在建工程抵押贷款时，可能因对项目了解不充分，导致信贷风险。
3. 法律风险：在建工程抵押涉及合同、法律等多个方面，如操作不规范，可能引发法律纠纷。
四、在建工程抵押的机遇1. 政策支持：我国政府鼓励金融机构加大对建筑行业的支持力度，为施工企业提供更多融资渠道。
2. 市场需求：随着我国城市化进程的加快，建筑市场需求旺盛，施工企业通过在建工程抵押融资，有利于拓展市场份额。
3. 创新发展：在建工程抵押贷款有助于施工企业优化资本结构，提高企业竞争力。
总之，在建工程抵押作为一种新型的融资方式，为施工企业提供了便捷的融资渠道。
然而，在实际操作过程中，施工企业需充分了解在建工程抵押的风险，确保融资安全。
同时，把握机遇，提高企业竞争力，为我国建筑行业的发展贡献力量。
以下是具体的实施步骤和建议：1. 选择合适的金融机构：施工企业在选择金融机构时，应综合考虑利率、服务、信誉等因素，选择最适合自己的合作伙伴。
在建工程抵押知识三篇
在建工程抵押知识三篇篇一：在建工程抵押的一些知识一、什么是在建工程抵押在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。
在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。
我行近几年发放的3000多万元用在建工程抵押的贷款，因操作规范、抵押额度合理，取得了较好的效果。
但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损失。
二、在建工程抵押的条件我国《担保法》并未对在建工程抵押做明确规定，但由于在建工程抵押在实践中比较常见，发生的纠纷也较多，《担保法解释》第四十七条对此专门作出了规定，“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。
此外，建设部制定的《城市房地产抵押管理办法》对在建项目抵押做了非常明确的规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还履行担保的行为。
关于在建项目抵押的条件，法律并未做明确规定。
但是根据《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》以及其他法律法规等的规定可以得出，在建项目抵押必须满足以下几种条件：1、已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。
根据《担保法》的规定，债务人不履行债务时，债权人有权以折价、拍卖或变卖的方式处置抵押物，就相关价款优先受偿。
集体所有土地或划拨形式取得的土地使用权不能转让，故不得进行抵押。
2、取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号，而只有已经取得三证的情况下，才能按要求填写相应编号。
谈在建工程抵押评估及其风险防范
谈在建工程抵押评估及其风险防范一、在建工程抵押评估1、在建工程抵押评估基本思路根据在建工程是否完成基础工程、主体工程、设备工程、内外装修、附属工程等工程进度不同，其抵押评估基本思路可分类为三种情况考虑：①完成在建工程±0以下的，应以取得土地的购置开发费用、已投入建筑成本及专业费用，加上利息、利润等加总积算用成本法进行评估。
②完成在建工程±0以上的，可以综合考虑以下两种方法确定其评估价格。
一种以土地的购置开发费用、已投入建筑成本及专业费用，加上利息、利润等加总积算用成本法进行评估。
另一种先求取在建工程完工后的市场价格，扣除尚需投入建筑成本及专业费用、利息、利润等用假设开发法进行评估。
③已竣工验收，尚未领取《房屋所有权证》的在建工程。
类似于存量房地产进行评估。
2、在建工程抵押评估中利润的确定决算，参照当地平均水平求取；专业费用及利息都有相应的标准，但利润的求取差别很大。
如某大厦为七层框架结构，该大厦一至二层为商业用途，三至七层为住宅，工程进度主体到六层，水电增容费用已全部交纳（开发商提供了供水供电协议和交款凭证）。
开发商因抵押贷款需要，把商业用房和三至六层的住宅分别抵押给两家银行，需对该房地产进行评估。
我们从邻近调查情况发现，类似商业用房综合售价为7200元/平方米，交付标准主体框架完成、水电增容到位；三至六层的住宅综合售价为4500元/平方米，交付标准外墙面砖，内墙粉刷，水电设施安装及增容完成。
由上可知，商业用房已基本符合交付条件（评估价6950元/平方米），住宅尚需较大的投入（评估价2930元/平方米），其建筑成本、专业费用、利息等其它投入基本相同，用成本法或假设开发法综合计算结果产生如此大的差价，除楼面地价差别外，主要由利润产生的。
通常商业用房利润高于普通住宅，工程越近竣工，利润也越接近预期的开发利润水平。
所以，在建工程的抵押评估中利润的确定应根据抵押物的用途、工程进度、状况等不同酌情考虑。
六个在建工程抵押法律问题分析
在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因其具有加速资金流通和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户需求的同时又可解决房地产企业融资需求，已广为银行、房地产企业采用。
但是，在建工程抵押法律关系较已取得房屋所有权证的房地产抵押的法律关系更为复杂，不确定因素较多，实务中也有较多混淆点，包括抵押担保的范围、仅抵押在建工程是否意味着其下的土地使用权一并被抵押等问题，这些都隐含较多的法律问题和法律风险。
本文结合现实做法及司法观点，总结、研究在建工程抵押常见法律问题并进行分析，以供法律同仁参考。
一、在建工程的抵押担保范围展开讨论之前，需要结合现行法律规定，了解一下什么是在建工程抵押。
在《城市房地产抵押管理办法》第3条中，对于在建工程抵押给出了官方定义：在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
而对在建工程的抵押担保范围，亦有相关法律规定可以研读。
另据《担保法解释》第47条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
《物权法》第200条则规定：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
在建工程抵押时，是以办理在建工程抵押登记时已完工部分作为抵押物？还是包含尚未完工部分在内的全部工程？理论界和各地登记操作实务中对此问题的看法和做法尚未统一。
观点一：在建工程抵押范围仅为办理在建工程抵押登记时已完工部分。
持这一观点的理由主要是《物权法》第200条的规定，土地使用权设定抵押后，土地上新增建筑物不属于抵押财产。
因此在建工程抵押设定后新增的建筑物不应属于抵押物。
观点二：在建工程抵押范围包含尚未完工部分在内的全部工程。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>在建工程抵押评估的特点与评估范围在建工程是尚未形成的产品，从基础到主体完成，再到竣工验收，这个过程跨越的时间较长。
随着工程的进展，其价值往往发生变化，因此，在建工程评估有着很强的特殊性和复杂性。
本文将在界定在建工程的基础上，重点探讨在建工程抵押评估的特点与评估范围。
一、在建工程的含义及其特点(一）在建工程的含义在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。
要正确把握在建工程评估价值的内涵并选择适当的评估方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。
对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。
一种定义是，在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。
它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。
包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。
另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产。
中评协(96）第3号《资产评估规范意见(试行）》对在建工程是这样论述的：在建工程是正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、扩建、改建和大修理工程。
按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出：在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再造行产权抵押登记。
在建工程，其涵义有广义和狭义之分。
广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。
狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。
可见，狭义上的房屋在建工程，主要是指房屋主体结构的建设过程中的状态，是一种实物上的未完成状态，而广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上的房屋在建工程在内，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书的情形，是一种在法律上未完成的状态。
与一般意义上的房地产相比，在建工程具有自身的特点。
综合有关的观点和意见，参照有关的文献和评估方面的丛书，本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目”。
(二）在建工程的特点在建工程泛指处于建设过程中、尚未完工并交付使用的工程项目，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。
作为房地产的一种类型，在建工程的表现形式多种多样，既可以是处于建设过程中的项目，也可以是已停工多年的“烂尾楼”。
在建工程有着与一般房地产不同的特点。
1．所有权的相对确定性指房屋在建工程在主管机关正式颁发所有权证书之前，其所有权处于相对确定的状态。
2．合法性房屋在建工程，必须是经国家法定机关或有权部门在其职权范围内，依照法律规定的程序进行审批后取得相关批文的合法工程，未经审批并取得规划红线图、施工许可证等合法手续的违章建筑不受法律保护，更不得以抵偿法律文书确定的债务。
3．可变价性在市场经济条件下，房屋在建工程与其他房地产一样属于商品，有其内在价值及使用价值。
但是由于在建工程处于法律上或事实上的未完成状态，尤其是事实上未完成而停止建设的工程，其价值能否以交换价值体现出来，即该在建工程是否具有可变价性，是区分执行案件抵债标的物与非标的物的基础。
只有那些在市场上能够变价的、抵偿金钱债权的在建工程，才能被执行法院纳入执行标的物的范围，列为司法评估的对象。
(三)1、在建工程资金投入与工程实际进度存在着时差和量差，这时在建工程抵押评估中经常会考虑的因素。
建设资金的投入量与实际形成的工程资产价值量和形象进度往往不尽一致。
花在在建工程上的实际费用支出与其形象进度并不一致，有时偏差还很大，因此实际的费用支出并不能客观地反映在建工程的抵押价值。
2．大中型尤其是特大型工程项目建设周期长，资金成本较高，其所含实物资产价值与货币资金的时值存在着价值背离问题。
3、在建工程存在着债权债务问题和投资风险问题，在估价中要注意格外关注。
而且在其竣工投产之前表现为投资的积累，通常无收益可言，且未来预期收益难以确定。
4、在建工程涵括了从刚刚投资兴建的工程到已完工建设但尚未交付使用的工程。
这些完工进度差异巨大的在建工程，自身可比性较差，评估时不易找到合适的参照物。
5、对工期较长或停建多年的工程，由于市场和外部条件的变化，其技术性、功能性贬值不可忽视，特别是在采用成本法估价时。
有的项目还没建成在市场上就已经落后了，市场价值远低于实际的投入。
6、在建工程的价值并非各项投入的累加，要根据市场情况体现出其潜在的利润，这也是对在建工程采用成本法和假设开发法估价时的难点之一。
7、按照工程项目的建设程序，土地费用和不构成工程实体的前期费用往往是先行投入的，与工程的实际进度无关，在估价时不可遗漏。
8、对在建工程的估价往往无法直接采用一般房地产估价的方法，应结合在建工程的特点对各种方法进行修订后灵活地综合使用。
因此，在传统评估技术路线中，一般采用成本法和假设开发法，但由于在建工程资产的收益率并不是总处在社会平均水平位置，其预期收益可能明显高于或低于社会平均水平，这样对在建工程的估价针对特定的评估目的则要运用到其他估价方法，以便更好地考虑该在建工程超额收益或减额收益对其评估值的影响，从而使其估价结果进一步贴近市场。
（四）在建工程抵押价值评估范围的界定房地产价值是房地产权利价值的货币表现形态，对房地产的估价实际上是对其权利价值的评估。
由于在建工程与已建成或旧有的房地产不同，其权利状态中的某些情况由于种种原因，具有一定的隐蔽性。
因此，科学的在建工程抵押价值评估应建立在对在建工程评估范围的准确界定上。
1. 土地权属在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；以租赁方式取得的土地使用权；以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；集体所有制土地使用权。
不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。
2. 项目权属对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。
若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围；若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少?因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。
评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。
3. 工程进度在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程(包括地下室结构部分);有的是刚刚完成了裙房的结构部分；有的已完成全部的结构封顶等等。
大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。
对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。
因此在对在建工程进行抵押价值评估时，不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。
4. 销售状况有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。
评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。
评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。
因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。
•购房流程二实地考察之查看房屋注意事项•购二手房需小心合同条款•四大妙法减少二手房买卖纠纷•租房要预交‘押金’的要求合理吗•如何才能避免购房定金被偷吃•房屋抵押担保登记流程•常见二手房合同陷阱•二手房买卖陷阱及应注意的法律问题•土地使用权出让合同约定的使用年限届满以后，如何处理•怎样看房地产广告•不交购房款时物业管理公司有权停水停电吗•取消商品房预售制度的方法和好处•广州二手房买卖纠纷•售楼员承诺和买卖合同不符怎么办•商品房买卖合同的违约责任•超标而未经处理的央产房，可以直接上市出售吗•审理“二手房”买卖案件若干问题的解答•购买二手房如何价廉物美•各类用途的土地使用权出让最高年限是多少•租房合同签约重点•未备案的商品房预售合同是否无效•二手房买卖常识•二手房纠纷典型案例解析•未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》•注意购房合同中的两条重要条款•何种房屋买卖合同无效•二手经济适用房交易详解之卖房篇•北京房产律师提示二手房买卖签约后房主反悔的对策•购房需要办理哪些手续•租房合同签约重点•我在未入住的情况下是否还要交纳物业管理费•营造安全的二手房交易环境透明交易签三方约•二手房买卖纠纷五大类别如何避免纠纷•房改房上市应补交什么款项•集体土地使用权是否可以出让，转让或者出租用于非农业建设•出租房屋办理哪些法律手续•二手房买卖的八种纠纷•买二手房需要注意户口问题•房地产抵押应具备什么条件•承租人可以因出租人交付的房屋不符合同规定而解除合同吗•哪些二手房不能买•二手房屋装修超过5年的不再计入房价的估算•合同被判决解除后对已过户房产的影响•签订二手房买卖合同应注意的问题•如何计算被拆迁房屋的建筑面积•商品房买卖合同中，违约数额或损失赔偿额如何计算•二手房买卖典型纠纷•二手住房交易过户的费用有哪些•违章建设的房屋可以买卖吗•购买的商品房因开发商未交齐工程款而被建筑商扣留该怎么办•出售二手房四——出售二手房流程•二手房买卖中应该注意的小问题•二手房买卖合同效力问题•公房是否可以继承•房屋拆迁的法律流程步骤•一定要建立职工住房档案•省消保委发布二手房意向金消费警示•如何尽量避免二手房买卖纠纷的产生•购二手房须留意六大产权问题•《房地产证》主要记载哪些内容•公有住房出售三种价格有何区别•警惕二手房交易中五大瑕疵•教你如何检测带装修的二手房•二手房买卖合同如何进行网上签约•租房中的法律问题•二手房买卖合同怎样才能请求双倍赔偿•二手期房购买纠纷•二手房交易常见三大忽悠人的手法•抵押人将抵押的房屋出租给他人后还能获得租金吗•开发商能否就小区经营性用房收费•购房定金协议的相关问题•二手房纠纷增多凸显房产中介制度缺失•避免二手房交易纠纷约定关键“四金”不可少•房屋测绘机构要承担测绘结果不实的责任么•受托人处理委托事项的范围是什么•房东在租赁期间内要求增加租金的要求合理吗•二手房交易买方反悔的原因及对策•如何办理二手房买卖律师见证•电梯广告收益去向不明业主成功讨得知情权•公房如何租赁过户•怎样确定土地使用权抵押范围•订认购书后无法就购房合同条款协商一致，定金应否返还•在深圳遇到二手房买卖纠纷怎么办•以他人名义购房入住房主起诉腾房获支持•业主享有对小区内土地使用提出建议的权利吗•二手房交易方式之自行交易•二手房资金监管业务遵循原则•二手房存在虚假抢购者成了卖主加价筹码•深圳规定安居型商品房十年可获得产权•购房者受开发商欺骗将经济适用房误当商品房购买该怎么办•订立商品房预售合同后购房者不满意怎么办•买二手房专家建议七大步骤必不可少•买二手房欠考虑产纠纷新业主后悔莫及•划拨土地使用权转让应符合哪些条件•房屋销售面积是如何计算的•在补充协议中需要约定哪些内容•签定二手房买卖合同中的关键问题•要买二手房，需要特别注意哪些问题•如何打房屋质量官司•我能否以开发商未办理产权过户手续为由拒绝支付物业管理费。