项目前期定位与物业发展建议
山西太原滨河东路亩生态居住区项目前期定位报告
投资兴建 山西诚和
用途 性质 住宅
结构层 数 33F
基地面 积 13亩
总建面积
容积 率 4.6
开发程度 期房
均价
40000
4445
滨河城-左岸
优山美郡 馨岚明珠 迎新苹果城 辰憬天地 凯撒大地
山西佳欣
辰兴房产 惠恒房地产 军益房地产 辰憬地产 北辰巨鼎地产
住宅
商住 商住 商业 住宅 商住
31F
28F
152亩
720亩 60亩 100亩 28亩 1040亩
400000
1430300
4
3
三期封顶
期房 期房 期房 现房 未动工
5500
未定 3100
32F
60000
2.2
15F 12F 30F
266668 128839
4 1.96
3600 5500 未定
森海湾 金桥郡
科森房产 大智地产
住宅 住宅
33F 26F 6F
6.项目目标：
一个“安全且有影响力”的项目
安全=现金流安全+价值最大化+利润最大化
市场影响力=“叫好”——具有鲜明特色、创新与突破的亮点 “叫座”——形成市场旺销并同时获得目标利润回报
项目物业类型研判
1. 政策影响
房地产调控已经成为政治问题，关系到国家的稳定，但在人民币升值、境 内热钱流入、通货膨胀等多重影响下，房地产仍是保值升值的重要投资途径
10亩 70亩 A区42亩 B区71亩 160000 A区100000 B区190000 3.5 A区 3.5 B区4
期房 准现房
未定 4600
周 边 项 目 市 场 调 查 表
森林半岛
世联-湾厦后海项目前期定位及物业发展建议212379230-
实 现 短 期 价 值 实 现 长 期 价 值
要解决的关键问题
风险
销售物业
• 如何尽可能快、尽可能多的收 回项目投资？（收回投资）
短期市场 风险
经营物业
• 如何实现一定量长期稳定收益？ 长期经营 风险 （实现利润）
本报告是严格保密的。
4
本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的
► 地块可统一开发，规模较大
► 片区纯净，具有山海景观资源
► 周边配套缺乏，商业氛围较淡。
本报告是严格保密的。
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报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定 1、项目可发展的物业方 向如何 2、各类可发展物业配比 通过经济测算 确定利润最大 化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、项目可发展的物业方向 如何 2、各类可发展物业配比
根据项目约束条件 及客户目标确定
通过经济测算确定
利润最大化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
本报告是严格保密的。
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项目各物业的定位方向研判
可能的物业方向
本报告是严格保密的。
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定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
南山酒店市场研究
酒 店
酒店客户访谈 酒店定位建议
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酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表：
星级酒店代表：雅兰 经济型酒店：7 days inn，城市客栈 投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生
武汉舵落口大三区商务商贸示范区项目整体定位及物业发展策略前期策划
所以我们要占位整个城市，在大视角下研究舵落口，既而找出大三区之于舵落口又是怎样的。
3
面临障碍，我们困难重重
25年 产权问题
定制问题
终端使用者
区域价值 城市价值 产业打造
沌口
汽车制造业 电子电器业
东风汽车、东风的相关合资企业、
汽车上下游企业
武汉（国家级）经济技术
海尔，美的，蒙牛，伊力，冠捷， 开发区
可口可乐，康师傅
三环线 沪蓉高速
古田
新兴传统制造 业
承接汉口外迁的中小型企业
汇丰企业总部
三环线 19 107国道
解构区域
东西湖吴家山属于国家级经济技术开发区，是武汉市经济增长三 极的重要组成部分
一起预计2019年年底开业
3C消费电子、元器件、LED产品、物联网安 防、光伏产业展示交易中心
中高端商务客群、年轻时尚消费客群、创意 文化客群、旅游休闲客群
苹果、SONY、三星、DELL、华美居、保利 影城
一景点、二城、三基地、四园区、五中心、 六平台
特点： 1、按照一景点、二城、三基地、四 园区、五中心、六平台合理规划 2、商务、商业配套规划齐全 3、创新 B2BM新模式
300万方占位哪里？
城市视角的舵落口
产业视角的舵落口
回答：300万方的舵落口大市 场未来是怎样的？
定位篇： 大三区专 题研究
大三区是什么？
障碍
破题
回答：大三区之于整个舵落口 又是什么？
实施篇： 大三区 物业建议篇
我们的客户在哪？ 满足客户需求的产
物业前期筹备方案
物业前期筹备方案在进行物业项目的前期筹备工作时，合理的策划和准备是非常重要的。
下面是一个物业前期筹备方案的建议，以帮助您顺利进行物业项目的启动阶段。
一、项目概述在物业前期筹备方案中，首先需要包含一个项目概述部分，用于介绍物业项目的背景和目标。
这可以包括以下内容：1. 项目背景：介绍物业项目所处的市场环境、当前需求和发展趋势；2. 项目目标：明确物业项目的目标和定位，例如提供高品质的服务、创造良好的居住环境等；3. 项目范围：概述物业项目的规模、建筑面积、用途等基本信息。
二、市场调研在物业前期筹备阶段，进行市场调研是至关重要的。
通过市场调研，可以了解目标市场的需求和竞争状况，为项目后续的规划和运营提供参考。
市场调研的内容可以包括：1. 目标群体：明确物业项目的目标客户群体，例如居民、企业等；2. 需求调研：了解目标市场群体的具体需求，例如对房屋质量、物业服务等的要求；3. 竞争分析：详细分析目标市场中的竞争对手，包括物业公司、其他类似项目等。
三、财务预算在物业前期筹备中，制定合理的财务预算是必不可少的一项工作。
财务预算的制定可以包括以下几个步骤：1. 预计收入：根据项目规模和市场调研结果，合理预估项目的租金收入、物业费收入等；2. 预计支出：明确项目的各项支出，包括建筑物修缮费用、设备采购费用、员工薪酬等；3. 风险评估：对项目的财务风险进行评估和预测，制定合理的风险应对措施。
四、团队组建在物业前期筹备过程中，建立合适的团队是不可或缺的。
可以考虑以下几个角色：1. 项目经理：负责协调整个项目的筹备和实施工作；2. 市场专员：负责市场调研工作，提供相关市场数据和建议；3. 财务专员：负责财务预算和风险评估等工作；4. 运营专员：负责后续物业项目的运营工作，例如招租、维修等。
五、政府审批在物业前期筹备阶段，需要与相关政府部门进行沟通和申请相关审批手续。
这些手续可能包括土地规划许可、建设规划许可等。
确保与政府部门的有效沟通和合作，以确保物业项目能够顺利启动。
xxxxxx南路高端社区项目前期策划定位及物业发展建议
本项目的关注点应是关注开发大于关注产品，关注速度大于关注利润； 即是在开发的前期，以快速平衡现金流为导向；平衡现金流之后，追逐 利润的最大化
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核心问题分解
本项目实际关注的 核心问题是提高资 金的运营效率
由于地块自身条件的限 制，根据世联操作此类 项目的经验，以项目的 定位作为划分依据，本 项目可能有的开发方向 包括三种模式：
选择多种物业类型并存的综合体模式，有利于 优化解决本项目核心问题
低端定位： 普通高层住宅（顶峰国际公寓）
此种开发模式的市场价值实现度低；
中端定位： 综合体模式（怡丰新都会）
此种开发模式可能包含有写字楼、公寓、 住宅、商业等多种产品类型；
根据本项目企业目标的 深入解析及项目自身条 件的综合考量：适于本 项目的可能开发模式为 定义中端的综合体模式
青 弋 江 路
地块北部相邻青戈江
路规划中心线 目前原有沿路形象破 旧的民房等待拆迁； 沿xx路延伸，地块北 部有烟草局、广播电 视学校等单位
南部相邻多层 地块西部正对的省广 播电视中心，易造成 产业集群
南部相邻小高层
本报告是严格保密的。
地块东部相邻青戈江路
规划中心线； 目前较为破旧的建筑计 划拆迁 地块南部相邻华苑新村， 建设有小高层、多层
写字楼市场现状 写字楼市场未来发展格局
本区域为xx老城区， 区域内集中大量老城 写字楼的分布主要 中村； 集中在政务区大量 新建的高档写字楼； 人口密集，住宅氛围 北一环沿线、中心 浓厚 区的原有和在建的 未来将会形成具有较 中高档写字楼；各 高居住价值的区域； 区域分布的商住办 公楼
本报告是严格保密的。
区域内民房
地块所在区域原为xx老城区； xx路沿线集中曙红新村等类似城中村； 区域内住宅主要以此类城中村形成存在，形 象破旧
天津迎宾广场项目整体定位及物业发展
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焕日线——依托于城市捷运系统
位臵 开发商 河东区东兴路与津塘公路交口东侧 天津宝利集团 产品形式
焕日线
高层公寓
项目概况
建筑面积 总套数
配套
3万平米 270套
大面积绿地广场，书吧，音乐厅等
酒店总建筑面积约4.1万 m2.
公寓
综合体各部分，以在业态 上互为补充，在形象和档 次上以互为提升为基本原 则
商业 写字楼
酒店
本报告是严格保密的。
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而且，在此定位基础上的楼体框架已经基 本落成，这是我们研究的前提和基础
两栋楼均已经封顶，其中
一栋已有外装修。
两栋楼之间的中心广场尚
未动工，现为平地。
泰达国际会馆
公司提供津贴租房，津贴 水平多在2000-4000美金/ 月
利顺德大厦
喜来登
多数带家属，部分家庭有
小孩儿
奥林匹克大厦
金皇大厦
本报告是严格保密的。
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客户的家庭结构和津贴水平决定了市场上 产品的户型以1居和2居为主
户型多为1室1厅，或2室1
厅，2室一定是有两个以上 卫生间；两种户型都带有 封闭式厨房和全套电磁式 厨具。
•酒店式公寓市场竞争 分析
•公寓户型面积分析 •目标市场竞争性供给分析 •项目整体实现机会点分析 •高档商业规模，布局以及 品牌搭配组合研究 •项目原有定位论证
锁定部分市场的 集中分析
假设和量化
•案例借鉴
•户型调整方案 •商业经营面积，店面数 量，推荐品牌
4
•地块价值分析的结果
本报告是严格保密的。
今日汇报议程
¶ 项目进展汇报
项目前期物业管理服务方案
项目前期物业管理服务方案一、背景介绍随着社会的发展，物业管理服务越来越成为社会和经济发展的重要组成部分，同时也是建筑和房地产行业的重要组成部分。
现代物业管理已经发展成为一个综合性的服务行业，与城市建设、房地产和社会公共服务密切相关。
在现代社会，人们需要的不仅仅是住房，而是舒适、安全、高品质的生活环境。
因此，在房地产项目开发和建设的前期规划阶段，必须充分考虑物业管理服务，以确保居民在社区内享受到优质的生活服务。
为了确保社区物业管理服务能够高效、稳定地运营，需要明确物业管理服务方案。
二、物业管理服务方案一个好的物业管理服务方案应该包括以下方面内容：1. 物业管理组织架构物业管理组织架构是物业服务的运营中心，通过规划合理的组织架构，能够实现物业服务各个部门的有效配合，进而提升物业服务的整体效率和管理水平。
物业管理组织架构应该包括以下部门：•行政部门：负责社区内的日常管理、工作协调、资料整理、人员管理等。
•安保部门：负责社区内的安全保卫以及整个社区内的巡逻和监控等。
•服务部门：负责社区内的公共服务事务，包括绿化、垃圾处理、建筑维护等。
•物业维修部门：负责社区内大型设施、设备的维修保养工作。
2. 物业管理服务标准物业管理服务标准是物业服务的核心内容，包括维修保养、公共设施管理、公共绿化管理、安保管理、垃圾清理、定期清洁等。
在制定物业管理服务标准时，需要考虑住宅人群特点和各种日常需求，包括但不限于保洁、紧急维修服务、公共事务处理、设施运营、电梯维护、园区绿化等方面。
3. 物业管理服务质量管理物业管理服务质量管理包括专项工作的督导、验收、评价和统计。
物业服务公司应该建立完整的质量管理制度，并根据实际情况不断完善，并及时纠正和处理运营中出现的问题。
4. 物业管理服务外部合作物业管理服务外部合作应该是一个双赢的合作关系，物业服务公司需要与其他公共服务机构合作，建立良好的协作机制。
物业服务公司需要与相关政府部门、业务合作单位建立起联系机制，发挥资源互补、信息共享、服务提质的作用。
物业前期评估建议
X 年 X 月 X 日本建议是在与事业部沟通且在子细查阅事业部所提供的项目资料的基础上，考虑未来项目的整体运营和管理需要，结合我司管理经验所提出的初步建议。
本建议的目的，旨在通过完善建造设计，尽可能为后期项目整体运营及管理打下良好基础。
由于项目是集甲级办公、高级公寓、商业资源于一体的国际先进水平的超高层或者城市商业综合体。
因此，拟将商业运营部份与整个物业大区域管理及服务进行统一管理考虑，即按照大、小物业管理模式为前提提出。
我们也非常乐意提供具有针对性的建议，并希翼与事业部相关工程人员就本建议的相关事项进行讨论与讲解。
现将我们所提建议，以书面形式提供给XX 集团XXX 事业部，仅供参考。
1、商铺空调对于出售的单元，若空调由小业主自行安装，在建造设计时，建议考虑空调室外机的安装位置、冷凝水管敷设，并保证不影响本项目整体建造风格。
2、垃圾处理1) 建议单体建造内的每一个楼层，设置一个垃圾间，用于本层垃圾的暂时存放。
2) 因各业态使用功能不同，需要根据实际情况考虑大型垃圾的采集、处理空间。
3) 考虑小型垃圾车到达垃圾房的垃圾运输通道。
4) 垃圾处理设计须充分考虑商业垃圾处理，如商业涉及餐饮性质，须设计单独的餐饮垃圾处理空间。
3、车辆管理办公楼需要设置一定数量的地面暂时车位。
既满足上下班客流高峰时间的需求量，又便于平时公务车、短暂停车的需要。
4、厨房排油烟建议充分考虑餐饮商业、公寓不同使用性质的排油烟系统设计，避免餐饮商业、公寓排油烟系统对办公及其他商业的影响。
5、安防设施XXXX：酒店综合楼四层屋面大平台连接办公楼和酒店的5 楼单元，建议此处的酒店客房、办公室窗户设置安全措施，防止非法侵入事件的发生。
XXXX：1 号裙房5 楼屋面大平台与塔楼6 楼办公室连接，建议此处的办公室窗户设置安全措施，防止非法侵入事件的发生。
6、外立面办公楼、商业立面采用璀璨玻璃幕墙的，建议考虑低辐射的玻璃幕墙，避免造成光污染；采用金属幕墙的，建议其表面具有耐腐蚀、耐氧化性能。
项目交付使用物业管理方案
项目交付使用物业管理方案一、前期准备工作1. 确定物业管理团队：在项目规划阶段，需确定物业管理团队成员，包括物业经理、物业管理员、维修人员等，确保团队人员具备相关的专业知识和经验。
2. 制定物业管理方案：在前期准备阶段，需制定物业管理方案，明确物业管理的目标、职责分工、管理制度和流程等内容。
3. 资料整理：在项目交付前，需对项目相关资料进行整理，包括建筑图纸、设备清单、合同等，以便后续物业管理工作开展。
二、物业管理服务内容1. 安全管理：确保项目区域内的安全设施和设备正常运转，及时发现和处理安全隐患，制定应急预案，保障人员和财产安全。
2. 环境卫生管理：定期清理项目区域内的公共区域和楼道，保持环境整洁，做好垃圾分类处理工作。
3. 设备设施管理：定期检查项目区域内的设备设施，保养、维修和更新设备，确保设备设施正常运转。
4. 物业维修管理：及时响应业主或租户的维修请求，组织维修人员进行检修和维护工作，保障物业设施正常使用。
5. 客户服务管理：提供优质的客户服务，及时处理业主或租户的投诉和建议，建立良好的客户关系。
6. 费用管理：合理管理物业费用，确保费用清晰透明，按时缴纳相关费用，并定期进行费用审计。
三、物业管理工作流程1. 项目接收阶段（1）验收项目交付资料：接收项目相关资料，确保完整和准确。
（2）成立物业管理团队：确定物业管理团队成员，明确各自职责。
（3）规划物业管理流程：制定物业管理工作计划，明确工作流程和时间节点。
2. 日常管理阶段（1）安全巡查：定期进行项目区域的安全巡查工作，发现隐患及时处理。
（2）环境卫生管理：定期组织环境清理工作，保持项目区域的清洁整洁。
（3）设备设施管理：定期检查设备设施的运行情况，及时维修保养。
（4）维修管理：及时响应维修请求，派遣维修人员进行维修工作。
（5）客户服务管理：及时处理业主或租户的投诉和建议，与业主或租户保持良好沟通。
（6）费用管理：按照相关规定收取物业费用，并定期对费用进行审计。
世联_山东胜利大厦定位定位及物业建议_99p
政策分析 风险分析 市场分析 竞争分析 案例借鉴 客户定位 公寓物业定位 公寓物业发展建议
项目界定以及思考方向
城市核心商圈内的综合体物业
一、从地段价值考虑，商业价值最高，首先要保证商业的 体量 二、项目占地规模小，保持较高的容积率，保证一定规模 的经营与销售面积，从而达到稀释地价，地块价值最大化。 三、因此，整体的定位中必有的物业类型为集中商业+塔楼 （高容积率），打造城市的地标型综合体。Fra bibliotek商场入口
南广场
内部平面交通示意（动线）
主要动线
平面交通布局原则
北广场
次要动线 一层主要动线
一条人流主动线，保证各个商铺的均好 适宜的步行尺度，保证购物的舒适性 设计宜曲不宜直的步行通道，增加购物的 趣味性和局部商铺的昭示性
平面交通布局说明
每层的主要交通动线是如图所示的主环路。 环路的设臵应考虑到划铺的可行性，同时 要尽量顾及到同层的不同区域。 次要交通动线包括中庭环路，主环路与中 庭环路的连接线路、主环路于垂直交通线之 间的连接线路。
功能描述：
内部功能为休闲、植物观赏、购物场所。 温室花园自然延伸到室外与室外广场连接，用绿植
形成室内和室外空间的过渡与互动。
业态确定
根据精品购物公园的商业定位确定本项目的业态组合为：
首选方案：
次选方案：
大型百货
超市+电器+IT类卖场+零售+餐饮+娱乐休闲
在次选方案中，考虑到总规模的限制，需控制餐饮娱乐的比例，并在建筑设 计中反映出可调整的弹性。
商业整体定位
精品景观式购物公园
体验式、情景化、景观化
“SHOPPING PARK”—— 景观式购物公园
项目定位及物业发展建议
xx年xx月xx日
目录
• 项目定位 • 物业类型及分布 • 物业发展策略及建议 • 物业经营管理及服务 • 项目投资及财务分析
01
项目定位
城市综合体
1
依托城市核心区位，打造集住宅、商业、文化 、娱乐等多元功能于一体的城市综合体。
2
塑造地标性建筑，提升城市形象和品牌价值。
3
品牌商家引进
积极联系和引进各类品牌商家，提升项目整体形象和商业氛围。
招商策划与推广
制定招商计划，运用多种营销手段，推广项目优势，提高项目知 名度。
统一运营管理
统一商业规划
制定商业规划和业态布局，确保 项目商业生态的合理性和科学性 。
统一招商管理
建立招商管理制度和流程，严格 把控商家入驻标准，维护项目商 业形象。
需求分析
随着城市化进程的加速和人口增 长，住宅物业的需求量也在逐渐 增加。
发展趋势
未来住宅物业将更加注重品质、 环境和配套设施，同时将更加智 能化和绿色化。
商业物业
分布情况
商业物业主要分布在城市中心商业区和各社区的商业街。
需求分析
随着消费升级和城市发展，商业物业的需求量和品质要求都不断提高。
发展趋势
建设具有品牌特色和地方特色的商业 街，吸引消费者和游客前来购物、休 闲、娱乐。
02
引入多种商业业态
引入餐饮、购物、娱乐等多种业态， 满足居民多样化的消费需求。
03
创新商业模式
探索线上线下融合的商业模式，推广 电商和移动支付等新兴消费方式。
创新产业集群
聚集优质企业
吸引创新型企业、高科技企业等优质产业资源，推动产业升级 和发展。
公共服务设施
某地产项目前期定位策划案
二、 项目分析
项目竞争分析
周边重点项目概况1-3号路
开元上城
➢ 项目位置：集英街与郑开大道交会处 ➢ 规划用地： 18613.19平方米 ➢ 建筑面积： 89000 商业2250 ➢ 建筑类型：多层、小高层、高层 ➢ 物业类别：高层住宅、商业 ➢ 开 发 商：河南开元名都置业有限公司 ➢ 商业特点： 8万平米大型商业广场
房地产市场
汴西新区房地产市场主要特征
市场特点： 汴西新区是开封市房地产发展的热点区域。自2006年郑汴一体化开始实施以来，开封市政 机关已经向西区搬迁，从而带动西区市政配套设施的完善和人气的聚集。
房地产市场
汴西新区房地产市场主要特征
项目品质： 高端楼盘云集，别墅、高层建筑较多，均价在6500元左右，个别项目最高价在万元以上。
房地产市场
汴西新区房地产市场主要特征
购房客层： 西区购房客层范围较广，不仅集中了开封市区及周边地市的中上层购房群体，如政府机关公务 员、个体工商户老板等，还吸引了很多来自于郑州市的自住或投资客户。
房地产市场
汴西新区房地产市场主要特征
• 多----土地多，楼盘多，占整个市场供应的60%。 • 大----大盘多，开发体量大，大部分楼盘供应在10万平米以上。 • 强----开发商实力强，楼盘品质高，客户购买实力强。 • 烈----竞争激烈，由于区域内楼盘供应量大，楼盘之间客户竞争激烈。 • 少----专业型产业商业少，目前开发项目多为综合体商务。
60万 87万 67万 76万
郑汴一体化发展-开封 GDP
GDP起点低，但近几年的增速较快。07年后在郑汴一体化的带动下经济增幅达到20%左右，总体经济 运行形势平稳、保持较快的增长势头。
郑汴一体化发展-开封 文化
沂水新区项目前期规划定位建议
※ 水上活力节点
项目构思的核心是以水作为人们精神的港 湾，围绕水系创造出活跃的娱乐、休憩场地，营 造良好的社区步行氛围。滨河区的规划不仅是本 社区的一个基础设施，更将为更广阔范围内的人 们提供一个理想的水文化主题休闲娱乐区。
※ 园林城市
沂水自古便有着茂密的森林和广袤的植被覆 盖。在度过一个短暂的无序砍伐期后，人民政府 更是做了极大的努力恢复了沂水植被茂盛的历史 风貌，并取得了显著的成效，并获得了国家级园 林县城的荣誉。 本方案对此也做了更多的考虑，保留了大量 绿地，并对社区绿化做了相应的控制。保证了在 开发的同时，还自然一个本来的面貌。
策划篇
核心规划理念
本次规划设计的主要理念为以人为本，体现科 技、文化和生态的可持续发展，创造舒适的休闲、 度假、居住社区和适应未来需求的生活方式，构建 具有品味的理想家园
§新型休闲、度假、居住社区主要构成要素分析
a. 生态家园。回归自然，以绿色、环保为基调的生态 社区是都市人置业安家的梦想家园。
※
功能分区 本地块布局呈现出一心，两轴，五片区的总体风貌。
“一心”指地块中央四面碧流环绕的中心广场。此广 场面积约 5000 平方米，四面环水，并且设有游船码头。 中心为沂水的标志性城标，是本地块的精神核心，更是本 区居民休闲娱乐的理想场所。广场的三面分别设有景观步 行桥，方便与周边地块连接，形成功能互补的公共活动流 线。 “两轴”分别穿越中心广场的南北向与东西向的两条 轴线。东西轴线自沂博路自东向西延伸至大沂河。南北轴 线自北一环路自北向南延伸至小沂河。其南段延规划水系 布置有主题商业街，其端头的城市综合体集商业与科教娱 乐为一体，必然成为未来周边地块的文化商业中心。 整体规划将整个地块分成五大片区，分别为西侧沂河 西岸的城市滨河公园，地块西北部的综合小区，西南部的 洋房联排区，东北部 的办公与居住综合地块，以及东南 部的高层小高层居住小区。
世联地产怀柔山水天地商业项目定位及物业发展建议书ppt
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物业管理的定义
物业管理是指专业的管理服务团队，根据合同约定，对房屋 、配套设施、环境等进行专业化、规范化、系统化的管理， 以提高物业的使用效率和安全性，同时提供良好的居住和工 作环境。
物业管理的重要性
随着房地产市场的快速发展，物业管理已成为城市管理和房 地产管理的重要组成部分。良好的物业管理可以提高房产价 值，提升居住品质，满足居民日益增长的美好生活需求。
山水天地商业项目具有独特优势
项目地处怀柔区核心地段，拥有得天独厚的自然环境、便捷的交通网络和广泛的客源，具 备打造高品质商业项目的潜力。
商业项目定位及业态布局合理
通过对竞品项目的研究及市场分析，本项目定位为中高端商业综合体，以休闲娱乐、餐饮 、购物、文化旅游等业态为主打，可满足消费者多元化需求。
建议
品牌定位明确
品牌理念
01
以“品质、服务、创新”为核心价值，打造一个融合购物、餐
饮、娱乐、文化、教育等多功能的商业综合体。
品牌形象
02
以现代、简约、自然的建筑风格和时尚、潮流、绿色的室内装
修风格相结合，彰显高品质的商业氛围。
品牌引入
03
积极引进国内外知名品牌和特色餐饮，确保项目的品牌形象和
号召力。
04
建筑设计及材料建议
建筑设计风格
建筑设计应体现现代、简约、高品质的风格，注重与周边环境 的协调和融合。
材料选择
选用高质量、环保的材料，如绿色建材、节能材料等，提升建 筑的质量和环保性能。
细节处理
注重建筑细节的处理，如商业街的灯光照明、公共设施等，提 升商业项目的品质和舒适度。
05
物业管理方案
物业管理概述
某新区开发项目前期研究之市场定位建议
某新区开发项目前期研究之市场定位建议大连石门新区开发项目前期研究之市场定位1地块及项目分析 (59)1.1 SWOT分析 (59)1.2 本案开发的关键点 (61)2总体定位 (62)3目标客群定位 (63)4项目形象定位 (65)4.1 形象风格定位的原那么 (65)4.2 项目形象风格定位 (65)4.3 项目意向 (66)5价格定位 (67)5.1 分析方法 (67)5.2 市场介入点研究 (67)5.3 竞争项目性价比分析 (69)5.4 价值提升因素分析 (72)5.5 价格定位结论 (77)6项目产品定位 (78)6.1 产品档次定位 (78)6.2 物业类型的组合及规模 (79)6.3 住宅产品定位 (81)6.4 公建产品定位 (97)6.5 新材料和新技术 (101)6.6 物业治理服务 (103)7总体定位总结 (105)1 地块及项目分析1.1 SWOT分析1.1.1 优势●区位优势：本案所在地是大连市城西以后最具进展潜力的地块，随着都市规划和配套的不断完善，片区的以后投资升值潜力将日益显现。
●交通优势：项目处于大连都市西拓的黄金通道上，东接城区繁华生活，北靠机场，南通过张前路连接旅顺中路，还有立即开通的西部通道和明珠路，交通便利，整体可达性较好。
●环境优势：地块处于典型的城乡结合部，又属城区范畴，是都市以后进展规划的要紧区域，具有进城不近尘，远离喧嚣却不远离繁华的环境优势。
●规模优势：140公顷的规模，是个准大盘概念，因其规模较大的优势，具有极强的可塑性，规划设计能够自成完善的体系，有营造国际家园社区形象和多种物业组合开发的条件。
●进展借势：本案紧邻进展趋势较好的锦绣片区，近期由于万科等企业的入住，为锦绣片区的区域形象提升带来了极大的利好，使周边物业平均价格上涨了500-1000元。
借助这种强大的区位利好，能够极大地缩短公众对石门新区的心理距离。
1.1.2 劣势分析●地处机场南侧，都市近郊区，周边配套极少，地块商业缺乏传承价值的支持。
物业项目定位及产品建议方案
“格林公寓”（暂定名）项目定位及产品建议方案一、市场产品特征：布心目前在售项目较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城2期下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。
通过对区域住宅项目市场调查，区域市场具有如下特征：1)建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、小高层为主。
理想新城2期建筑面积大概5万多平方米，蓝堡公寓建筑面积1.8万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面积，三者合计面积大概在8万平方米左右。
2)建筑类型：该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。
中高层主要分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世界、东湖新地带等。
多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如：理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。
3)户型：布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：60％和40％。
蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物业，应该说中户型是布心市场的主力。
从市场的供求关系和租赁市场的需求来看，小户型的空间非常大。
在面积方面，二房的面积在60～80㎡之间，三房的面积在85～110㎡之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。
单身公寓的面积在25～30㎡之间，一房一厅的面积在35～40㎡之间，小二房面积在55㎡左右。
在户型设计方面，功能布局较为合理，方正实用，通风采光较好，但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自由性。
4)客户：主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、具有罗湖情结的周边居民、香港客户。
次主力客户主要是政府公务员、学校教师、私营生意人、布吉客户。
5）价格：布心片区在售项目中，蓝堡公寓价格最高，均价6300元/ ㎡（带500元装修），东湖新地带均价5800元/㎡，位置相对较偏的理想新城均价4600元/㎡。
片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区相比，布心的价格优势便凸现出来，尤其是与东门、蔡屋围和口岸片区相比，可以说是天壤之别。
项目前期物业管理规划设计阶段介入工作指引
项目前期物业管理规划设计阶段介入工作指引1. 引言本文档旨在为物业管理规划设计阶段的工作提供指引，确保项目在前期阶段充分考虑到物业管理的需求，从而为后续的物业管理工作打下良好的基础。
本文档主要介绍了物业管理规划设计阶段的工作内容和步骤，并提供了一些实操建议。
2. 工作内容2.1 项目概述在物业管理规划设计阶段介入工作之前，首先需要了解项目的背景和概况。
这包括项目的基本信息、规划设计图纸、用地面积、建筑总面积等。
同时，还需要了解项目的发展方向和目标，以及项目所处的市场环境和竞争对手的情况。
2.2 确定物业管理策略在本阶段，需要明确项目的物业管理策略。
这包括确定物业管理的服务类型（如住宅、商业、综合等）、物业管理的定位和定价策略、服务范围等。
此外，还需要考虑项目的品牌定位和市场定位，制定符合项目特点的物业管理策略。
2.3 确定工作目标和任务在介入工作之前，需要制定明确的工作目标和任务，以确保项目的物业管理规划设计阶段取得预期的效果。
这些目标和任务可以包括但不限于：制定项目物业管理的规划方案、确定物业管理组织架构、制定物业管理工作流程、提供物业管理技术支持等。
2.4 进行市场调研和需求分析在物业管理规划设计阶段，对项目所在的市场进行调研和需求分析至关重要。
这包括对目标客户群体的认识、市场的需求状况、竞争对手的情况等。
通过深入了解市场需求，在后续的物业管理规划设计中能够更好地满足客户的需求，提高项目的竞争力。
2.5 制定物业管理规划设计方案根据前期调研和需求分析的结果，制定适合项目的物业管理规划设计方案。
该方案应包括但不限于：物业管理的组织架构、工作流程、管理体系、服务标准、技术支持等。
在制定方案时，需要充分考虑项目的特点和需求，并与项目开发方进行充分的沟通和协商。
2.6 编制物业管理规划设计报告在完成物业管理规划设计方案后，需要将其整理成物业管理规划设计报告。
该报告应包括项目概述、物业管理策略、工作目标和任务、市场调研和需求分析结果、物业管理规划设计方案等内容。
项目前期物业服务方案
物业项目的启动
启动仪式
应组织开展物业项目启动仪式，向社会各界展示项目的形象和特色，提高项 目的知名度和美誉度。
宣传推广
通过多种渠道进行物业项目的宣传推广，吸引潜在客户和投资者关注，为项 目后期运营奠定基础。
04
物业项目的入伙管理
入伙管理的流程
确定入伙时间
与开发商协商确定具体的入伙 时间，一般会提前通知业主。
前期物业服务通常包括物业公共设施设备的维护管理、保洁 绿化服务、安全管理、客户服务等多个方面。
前期物业服务的重要性
1
前期物业服务有助于在业主入住之前保障项目 的正常运转，并为业主提供良好的居住环境。
2
通过专业的物业服务，可以确保物业公共设施 设备正常运行，减少安全事故和损失。
3
前期物业服务有助于建立业主对物业的信任和 认可，提升项目品牌形象。
市场调研
在规划前期，应对当地市场进行调研，了解市场需求、竞争对手情况以及目标客 户群体等信息，为项目决策提供支持。
物业项目的筹备
资源筹备
根据项目需要，应提前筹备人力、物资、设备等资源，确保 项目正常推进。
协调沟通
物业项目前期涉及多个方面，包括开发商、设计院、施工单 位等，应协调沟通各方利益诉求，确保项目顺利实施。
制定详细的装修计划和方案，包括装修时间、人员、材料和施工内容
等，确保装修过程符合相关规定和业主要求。
02
装修申请与审批
建立装修申请和审批流程，确保业主提前进行装修申请，并提供必要
的装修图纸和资料，经过相关部门审批后方可施工。
03
装修监管与验收
对装修过程进行全程监管，确保装修质量和安全，并在装修完成后进
服务至上
管理到位