房地产价格的概念、特征与类型(ppt 71页)
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房地产价格培训课件PPT(共 44张)
追逐和获得自身最大的利益 7.适当的期间、不易急于出售成购买
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上格下围价波绕格动理或，论价市价值估
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
据。 4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经
济适用房等。
在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国 家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有 偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地 来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时 建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做 合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产 权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不 能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地 产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地 产不能当做独有的房地产来估价，等等。
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上格下围价波绕格动理或，论价市价值估
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
据。 4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经
济适用房等。
在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国 家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有 偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地 来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时 建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做 合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产 权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不 能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地 产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地 产不能当做独有的房地产来估价，等等。
房地产价格(房地产)
.2房地产价格的形成
• 任何商品形成价格 ，都需要满足三个条件： 效用性 、相对 稀缺性 、有效需求 。房地产作为一种商品 ，其价格形成条 件也是如此。
1. 1.3房地产价格的基本特点
• 房地产价格与其他商品的价格相比： • 相同之处在于-都是价格 ，用货币的形式来表示； 都有价格
波动； 都按质论价 ，质优价高 ，质劣价低。 • 不同之处- 区位性； 实体具有双重性； 昂贵性； 单件性； 扩
另一种是按影响范围分为三类： 一般因素 、区域因素 、个
别因素。
1.3. 1一般因素
• 一般因素是指影响房地产价格的一般 、普遍 、共同的因素， 是在一般社会经济方面对房地产价格总体水平产生影响， 从而成为决定各房地产具体价格的基础 。主要有：
• 1．行政因素 • 是指影响房地产价格的制度 、政策 、法规等方面的因素；
1.3.2区域因素
• 1． 繁华程度 • 2．交通条件 • 3．基础设施 • 4． 位置 • 5． 地质、地形和地势 • 6．土地面积与形状 • 7．气候条件 • 8 . 环境质量
1.3.3个别因素
• 1．房屋的面积与形状 • 2． 临街状况
• 3．建筑物状况：包括外观、结构、布局、设备及施工质量。
房地产估价
谢谢观看！
• 1．房地产价格的主要构成因素 • （1）土地取得成本 • （2）房屋建筑成本： 1）土地开发费2）勘察设计费3）动迁用
房建筑安装工程费4） 房屋建筑安装工程费5） 街坊配套费6） 管 理费7）投资利息
• （3）利润 • （4）税金： 增值税 、城市维护建设费 、教育费附加 、土地增值
税 、土地使用税（费）等
1.3 房地产价格的影响因素
• y i=ki（x1,x2,x3, … , x i, … , x n）
• 任何商品形成价格 ，都需要满足三个条件： 效用性 、相对 稀缺性 、有效需求 。房地产作为一种商品 ，其价格形成条 件也是如此。
1. 1.3房地产价格的基本特点
• 房地产价格与其他商品的价格相比： • 相同之处在于-都是价格 ，用货币的形式来表示； 都有价格
波动； 都按质论价 ，质优价高 ，质劣价低。 • 不同之处- 区位性； 实体具有双重性； 昂贵性； 单件性； 扩
另一种是按影响范围分为三类： 一般因素 、区域因素 、个
别因素。
1.3. 1一般因素
• 一般因素是指影响房地产价格的一般 、普遍 、共同的因素， 是在一般社会经济方面对房地产价格总体水平产生影响， 从而成为决定各房地产具体价格的基础 。主要有：
• 1．行政因素 • 是指影响房地产价格的制度 、政策 、法规等方面的因素；
1.3.2区域因素
• 1． 繁华程度 • 2．交通条件 • 3．基础设施 • 4． 位置 • 5． 地质、地形和地势 • 6．土地面积与形状 • 7．气候条件 • 8 . 环境质量
1.3.3个别因素
• 1．房屋的面积与形状 • 2． 临街状况
• 3．建筑物状况：包括外观、结构、布局、设备及施工质量。
房地产估价
谢谢观看！
• 1．房地产价格的主要构成因素 • （1）土地取得成本 • （2）房屋建筑成本： 1）土地开发费2）勘察设计费3）动迁用
房建筑安装工程费4） 房屋建筑安装工程费5） 街坊配套费6） 管 理费7）投资利息
• （3）利润 • （4）税金： 增值税 、城市维护建设费 、教育费附加 、土地增值
税 、土地使用税（费）等
1.3 房地产价格的影响因素
• y i=ki（x1,x2,x3, … , x i, … , x n）
《房地产价格》PPT课件
制作人 丁刚 张奎
第二节 房地产价格的构成
一、商品房价格的构成 （一）土地开发费 1、生地价格 2、征地发生费 3、前期工程费 4、基础设施建设费 5、土地开发企业管理费和计入成本的贷款利息 6、税金 （二）建设安装工程费 （三）基础设施建设费 （四）工程设计费 （五）公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费 （六）商品房流通费 （七）房地产开发企业的利润和税金 （八）贷款利息
（一）房地产价格的涵义 房地产价格是房屋价格和土地价格的统一，是
房地产商品价值和地租资本的综合价值的货币表现。
制作人 丁刚 张奎
第一节 房地产价格概述 （二）房地产价格形成的三因素
房地产的效用 供给的相对稀缺性 房地产的有效需求
制作人 丁刚 张奎
第一节 房地产价格的概述
二、房地产价格的特征 （一）价格影响的广泛性 （二）价格的趋升性 （三）房地产价格实体的双重性 （四）价格因素的复杂性 （五）价格的地域性 （六）价格的风险性
制作人 丁刚 张奎
BACK
第三节 影响房地产价格的因素
一、房地产价格的内部影响因素 （二）地产本身基本条件对土地价格的影响
1、区位 2、地形、地势 3、地质条件 4、土地使用功能
制作人 丁刚 张奎
BACK
第三节 影响房地产价格的因素
二、房地产价格的外部影响因素 （一）社会因素
1、社会稳定状态 2、人口因素 3、城市化 4、教育及社会福利状态
制作人 丁刚 张奎
第一节 房地产价格的概述
三、房地产价格的分类 （一）房产价格、地产价格、房地产价格 （二）评估价格、理论价格、市场价格 （三）单位价格、楼面价格、总价格 （四）拍卖价格、招标价格、协议价格 （五）使用权价格、所有权价格 （六）标准价、成本价 （七）征用价格、课税价格、抵押价格 （八）出售价格、出租价格
第二节 房地产价格的构成
一、商品房价格的构成 （一）土地开发费 1、生地价格 2、征地发生费 3、前期工程费 4、基础设施建设费 5、土地开发企业管理费和计入成本的贷款利息 6、税金 （二）建设安装工程费 （三）基础设施建设费 （四）工程设计费 （五）公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费 （六）商品房流通费 （七）房地产开发企业的利润和税金 （八）贷款利息
（一）房地产价格的涵义 房地产价格是房屋价格和土地价格的统一，是
房地产商品价值和地租资本的综合价值的货币表现。
制作人 丁刚 张奎
第一节 房地产价格概述 （二）房地产价格形成的三因素
房地产的效用 供给的相对稀缺性 房地产的有效需求
制作人 丁刚 张奎
第一节 房地产价格的概述
二、房地产价格的特征 （一）价格影响的广泛性 （二）价格的趋升性 （三）房地产价格实体的双重性 （四）价格因素的复杂性 （五）价格的地域性 （六）价格的风险性
制作人 丁刚 张奎
BACK
第三节 影响房地产价格的因素
一、房地产价格的内部影响因素 （二）地产本身基本条件对土地价格的影响
1、区位 2、地形、地势 3、地质条件 4、土地使用功能
制作人 丁刚 张奎
BACK
第三节 影响房地产价格的因素
二、房地产价格的外部影响因素 （一）社会因素
1、社会稳定状态 2、人口因素 3、城市化 4、教育及社会福利状态
制作人 丁刚 张奎
第一节 房地产价格的概述
三、房地产价格的分类 （一）房产价格、地产价格、房地产价格 （二）评估价格、理论价格、市场价格 （三）单位价格、楼面价格、总价格 （四）拍卖价格、招标价格、协议价格 （五）使用权价格、所有权价格 （六）标准价、成本价 （七）征用价格、课税价格、抵押价格 （八）出售价格、出租价格
《房地产价格》PPT课件
定时间、特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。形成 供给有2个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或 拥有者有能力供给。
对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要有：（1） 该种房地产的价格水平； （2）该种房地产的开发成本； （3）该种房地产的开发技术水平； （4）开发商对未来的预期。
4
第三节 房地产价格的特征
房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地 方。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波 动，受供求关系等因素的影响；（3）都是按质论价：优质高价， 劣质低价。 一、地价与一般物品价格的不同 1、生产成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地 价不一定含有生产成本因素。 2、折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值 通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁 灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然生高，不 仅无折旧，而且有增值。 3、价格差异不同。同一品牌、型号的一般物品的价格较一致；由 于土地具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且 不同的土地之间价格差异较大。 4、市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较 客观；而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响 较大。
5
5、形成时间不同。一般物品由于相同的很多，易于比较，有较完 全市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间较短；由于土地 具有独一无二性，不易于比较，是很不完全市场，而且价值大， 其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间 通常较长。
6、供求变化不同。由于土地数量难以增加或减少，并具有不可移 动性，其供给弹性较小。地价多受需求方面的影响，并且对土地 的需求是一种“引致”需求。
2
对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要有：（1） 该种房地产的价格水平； （2）该种房地产的开发成本； （3）该种房地产的开发技术水平； （4）开发商对未来的预期。
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第三节 房地产价格的特征
房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地 方。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波 动，受供求关系等因素的影响；（3）都是按质论价：优质高价， 劣质低价。 一、地价与一般物品价格的不同 1、生产成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地 价不一定含有生产成本因素。 2、折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值 通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁 灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然生高，不 仅无折旧，而且有增值。 3、价格差异不同。同一品牌、型号的一般物品的价格较一致；由 于土地具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且 不同的土地之间价格差异较大。 4、市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较 客观；而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响 较大。
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5、形成时间不同。一般物品由于相同的很多，易于比较，有较完 全市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间较短；由于土地 具有独一无二性，不易于比较，是很不完全市场，而且价值大， 其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间 通常较长。
6、供求变化不同。由于土地数量难以增加或减少，并具有不可移 动性，其供给弹性较小。地价多受需求方面的影响，并且对土地 的需求是一种“引致”需求。
2
房地产估价 第二章 房地产价格ppt课件
• 影响因素：①该种房地产的价格水平； ②消费者的收入水平；
③消费者的偏好；
④相关物品的价格水平；
⑤消费者对未来的预期
完整编辑ppt
5
2.1.3 房地产供求与均衡价格
2、房地产供给是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能或租赁 的数量。
• 影响因素：①该种房地产的价格水平； ②该种房地产的开发成本；
房地产区位优劣的判定标准，在一般情况下，凡是位于或 接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量 较大、环境较好、基础设施和公共设施完备位置的房地产， 价格一般较高，反之，相反 。
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20
区位因素
•（一）位置
位置包括房地产所处的方位、距离、朝向。主 要表现在居住是否舒适、安全、方便，对于商业是 否可以吸引更多的顾客（如街角地），虽然各种经 济活动和生活活动对土地位置都有不同要求，但一 般情况下，凡接近人们经济活动的核心，要道的通 口，行人较多，交通流量较大，有利于商业发展的 地带，地价必然高昂。反之，闭塞街巷，郊区僻野， 地价必然低廉。
• 房地产价格受区位影响明显。 • 房地产价格实质上是房地产权益的价格。 • 房地产价格包括买卖价格和租赁价格。 • 房地产价格形成过程通常较长。 • 房地产价格容易受交易者个别因素的影响。
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4
2.1.3 房地产供求与均衡价格
1、房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买 或租赁的数量。
③该种房地产的开发技术水平；
④房地产开发商对未来的预期。
潜在供给量=存量— 拆毁量—转换为其他种类房地产数量+其他种类 转换为该房地产量+新开发量
③消费者的偏好；
④相关物品的价格水平；
⑤消费者对未来的预期
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5
2.1.3 房地产供求与均衡价格
2、房地产供给是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能或租赁 的数量。
• 影响因素：①该种房地产的价格水平； ②该种房地产的开发成本；
房地产区位优劣的判定标准，在一般情况下，凡是位于或 接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量 较大、环境较好、基础设施和公共设施完备位置的房地产， 价格一般较高，反之，相反 。
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20
区位因素
•（一）位置
位置包括房地产所处的方位、距离、朝向。主 要表现在居住是否舒适、安全、方便，对于商业是 否可以吸引更多的顾客（如街角地），虽然各种经 济活动和生活活动对土地位置都有不同要求，但一 般情况下，凡接近人们经济活动的核心，要道的通 口，行人较多，交通流量较大，有利于商业发展的 地带，地价必然高昂。反之，闭塞街巷，郊区僻野， 地价必然低廉。
• 房地产价格受区位影响明显。 • 房地产价格实质上是房地产权益的价格。 • 房地产价格包括买卖价格和租赁价格。 • 房地产价格形成过程通常较长。 • 房地产价格容易受交易者个别因素的影响。
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2.1.3 房地产供求与均衡价格
1、房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买 或租赁的数量。
③该种房地产的开发技术水平；
④房地产开发商对未来的预期。
潜在供给量=存量— 拆毁量—转换为其他种类房地产数量+其他种类 转换为该房地产量+新开发量
房地产估价-第一节-房地产价格的概念和特征-第二节-房地产价课件.ppt
直接进行房地产建设的土地
对P25的五类土地进行归类
精品课件
（二）建筑物的价格
（三）房地价格
二、总价格、单位价格、楼面地价 （一）总价格 （二）单位价格 （三）楼面地价
楼面地价=土地单价/容积率
思考：A地块的单价高于B地块的单价， 能否说明A地块比B地块精品贵课件？
三、所有权价格、使用权价格、转让价 格、租赁价格、抵押价格
成本租金：=折旧费+管理费+维修费+投 资利息+房产税
准成本租金：指接近但不到成本租金水 平的的租金
精品课件
抵押价格：通常比正常交易价格低
四、协议价格、招标价格、拍卖价格
协议价格<招标价格<拍卖价格
五、土地使用权出让价格、征用/征收价 格、课税价格
六、基准地价、标定地价、建筑物重置 价格
精品课件
七、市场价格、理论价格、评估价格 市场价格：实际交易价格 理论价格：均衡价格 评估价格
折扣； 3．以抵押贷款方式支付，首期支付5万
元，余款在未来10年内以抵押贷款方式 按月等额支付； 4．从成交日期时起分期付清，第一期于成 交日期支付10万元，第二期于半年内支付 10万元，第三期于一年内支付10万元；
精品课件
5.从成交日期时起分期付清，第一期于成交 日期支付10万元，第二期于半年内支付10万 元，第三期于一年内支付10万元；买房在支 付第二期、第三期价款时，应按银行贷款利 率支付利息；
影响房地产供给价格弹性的因素： 时间 开发周期
精品课件
第四节 影响房地产价格的因素
一、房地产自身因素 （一）区位 居住房地产的区位要求 商业房地产的区位要求 工业房地产的区位要求
（二）地质、地形、地势
对P25的五类土地进行归类
精品课件
（二）建筑物的价格
（三）房地价格
二、总价格、单位价格、楼面地价 （一）总价格 （二）单位价格 （三）楼面地价
楼面地价=土地单价/容积率
思考：A地块的单价高于B地块的单价， 能否说明A地块比B地块精品贵课件？
三、所有权价格、使用权价格、转让价 格、租赁价格、抵押价格
成本租金：=折旧费+管理费+维修费+投 资利息+房产税
准成本租金：指接近但不到成本租金水 平的的租金
精品课件
抵押价格：通常比正常交易价格低
四、协议价格、招标价格、拍卖价格
协议价格<招标价格<拍卖价格
五、土地使用权出让价格、征用/征收价 格、课税价格
六、基准地价、标定地价、建筑物重置 价格
精品课件
七、市场价格、理论价格、评估价格 市场价格：实际交易价格 理论价格：均衡价格 评估价格
折扣； 3．以抵押贷款方式支付，首期支付5万
元，余款在未来10年内以抵押贷款方式 按月等额支付； 4．从成交日期时起分期付清，第一期于成 交日期支付10万元，第二期于半年内支付 10万元，第三期于一年内支付10万元；
精品课件
5.从成交日期时起分期付清，第一期于成交 日期支付10万元，第二期于半年内支付10万 元，第三期于一年内支付10万元；买房在支 付第二期、第三期价款时，应按银行贷款利 率支付利息；
影响房地产供给价格弹性的因素： 时间 开发周期
精品课件
第四节 影响房地产价格的因素
一、房地产自身因素 （一）区位 居住房地产的区位要求 商业房地产的区位要求 工业房地产的区位要求
（二）地质、地形、地势
第二章房地产与房地产价格ppt
2、投资价值 ：客观 团体 市场价值 ：客观 非团体
3、原始价值 ：一直不变 帐面价值 ：随时间推移增加 市场价值 ：随时间推移变化
第二章 房地产与房地产价钱
三、房地产价钱的分类
4、成交价钱 ——理想价钱
市场价钱
实际价钱 比准价钱 ——比拟法 评价价钱 积算价钱 ——本钱法
收益价钱 ——收益法
5、市场调理价 政府指点价 政府定价
第二章 房地产与房地产价钱
温习思索题
5、某套住房合同总价为100万元，其在实践买卖中合同所商定 的付款方式能够有以下几种状况：
〔1〕商定在成交日期时一次付清； 〔2〕商定在成交日期首付30万元，半年后支付30万元，一年后
再付40万元； 〔3〕商定在成交日期首付30万元，余款在10年内以抵押存款方
式支付； 〔4〕商定在成交日期首付20万元，半年后支付20万元，一年后
第二章 房地产与房地产价钱
期房价钱、现房价钱
期房价钱=现房价钱-
估量从期房到达期房时期 现房出租的净可以投入运用，与其 相似的现房价钱为3300元/m2，出租的年末净收益为 330元/ m2 。假定折现率为10%，风险补偿估量为现 房价钱的2%，试计算该期房价钱。
：一次性付清 1 4 、 拍 卖 价 钱 、：招商标定、 协 议
15、实践价钱 名 义 价 钱 第二章 房地产与房地产价钱
三、房地产价钱的分类
16、补地价
4种状况
〔1〕更改用途 〔2〕添加容积率 〔3〕转让、出租、抵押划拨土地房地产 〔4〕续期
补地价数额=添加后地价—原地价
第二章 房地产与房地产价钱
第二章 房地产与房地产价钱
§2-2 房地产特性
一、房地产特性
1、不可移动性 2、无独有偶性 3、寿命持久性 4、数量有限性 5、用途多样性 6、相互影响性 7、易受限制性 8、价值矮小性 9、难以变现性 10、增值保值性
3、原始价值 ：一直不变 帐面价值 ：随时间推移增加 市场价值 ：随时间推移变化
第二章 房地产与房地产价钱
三、房地产价钱的分类
4、成交价钱 ——理想价钱
市场价钱
实际价钱 比准价钱 ——比拟法 评价价钱 积算价钱 ——本钱法
收益价钱 ——收益法
5、市场调理价 政府指点价 政府定价
第二章 房地产与房地产价钱
温习思索题
5、某套住房合同总价为100万元，其在实践买卖中合同所商定 的付款方式能够有以下几种状况：
〔1〕商定在成交日期时一次付清； 〔2〕商定在成交日期首付30万元，半年后支付30万元，一年后
再付40万元； 〔3〕商定在成交日期首付30万元，余款在10年内以抵押存款方
式支付； 〔4〕商定在成交日期首付20万元，半年后支付20万元，一年后
第二章 房地产与房地产价钱
期房价钱、现房价钱
期房价钱=现房价钱-
估量从期房到达期房时期 现房出租的净可以投入运用，与其 相似的现房价钱为3300元/m2，出租的年末净收益为 330元/ m2 。假定折现率为10%，风险补偿估量为现 房价钱的2%，试计算该期房价钱。
：一次性付清 1 4 、 拍 卖 价 钱 、：招商标定、 协 议
15、实践价钱 名 义 价 钱 第二章 房地产与房地产价钱
三、房地产价钱的分类
16、补地价
4种状况
〔1〕更改用途 〔2〕添加容积率 〔3〕转让、出租、抵押划拨土地房地产 〔4〕续期
补地价数额=添加后地价—原地价
第二章 房地产与房地产价钱
第二章 房地产与房地产价钱
§2-2 房地产特性
一、房地产特性
1、不可移动性 2、无独有偶性 3、寿命持久性 4、数量有限性 5、用途多样性 6、相互影响性 7、易受限制性 8、价值矮小性 9、难以变现性 10、增值保值性
第2章房地产价格
上次课内容回顾
❖ 第一章 房地产和房地产估价
❖ 房地产的概念
房 ❖ 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ❖ 房地产的实物（实体、质量和功能）、权益（权利、利益 和收益）（交通时间距离）
地 ❖ 房地产的三种存在形态：土地、建筑物、房地。 ❖ 房地产的十大特性 ：
❖ 不可移动性 、独一无二性（差异性）、寿命长久性 、数
房地产的效用是指其满足人们
1）效用 某种要求的能力，即有用性。
房地产对人们具有效用（用于
房 足不了人们对他的需要和 要求。
地 产 房地产的稀缺性来自三方面：
1）土地资源有限；2）开发
价 建设需大量人力物力；3） 需求随社会发展和人口增长
格 不断增加。
居住或商用），人们就有了占 有房地产的要求，就会以货币 或其他形式支付房地产的价格 ，从而占有或使用房地产。
第二节 房地产价格的影响因素
九类因素：
❖ ❖ ❖ ❖ ❖ ❖ ❖ ❖ ❖
⑨⑧⑦⑥⑤④③②① 其心国行社经人环自 他理际政会济口境身 因因因因因因因因因 素素素素素素素素素
房地产的具体市场价格是由上述众多因素相互作用形成
的，
有的直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响
某地区或某类房地产的价格水平。有的可以提高房地产价格，
影
⑥日照、风向、
响
降水量、天然
周第期2章房性地产灾价格害
②肥力 ④地形、地势 ⑦建筑物本身
自 身 因 素 对 价 格 的 影
2．1．1 位置对房地产 房地产位置优劣直接影响其
价格影响
位置坐落分为在城市还是在 乡村，在城市中心区还是在 边缘地带，临街还是不临街
所有者或使用者的生活满足 程度经济收益或社会影响, 因此,房地产坐落的位置不 同,价格会有较大的差异。
❖ 第一章 房地产和房地产估价
❖ 房地产的概念
房 ❖ 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ❖ 房地产的实物（实体、质量和功能）、权益（权利、利益 和收益）（交通时间距离）
地 ❖ 房地产的三种存在形态：土地、建筑物、房地。 ❖ 房地产的十大特性 ：
❖ 不可移动性 、独一无二性（差异性）、寿命长久性 、数
房地产的效用是指其满足人们
1）效用 某种要求的能力，即有用性。
房地产对人们具有效用（用于
房 足不了人们对他的需要和 要求。
地 产 房地产的稀缺性来自三方面：
1）土地资源有限；2）开发
价 建设需大量人力物力；3） 需求随社会发展和人口增长
格 不断增加。
居住或商用），人们就有了占 有房地产的要求，就会以货币 或其他形式支付房地产的价格 ，从而占有或使用房地产。
第二节 房地产价格的影响因素
九类因素：
❖ ❖ ❖ ❖ ❖ ❖ ❖ ❖ ❖
⑨⑧⑦⑥⑤④③②① 其心国行社经人环自 他理际政会济口境身 因因因因因因因因因 素素素素素素素素素
房地产的具体市场价格是由上述众多因素相互作用形成
的，
有的直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响
某地区或某类房地产的价格水平。有的可以提高房地产价格，
影
⑥日照、风向、
响
降水量、天然
周第期2章房性地产灾价格害
②肥力 ④地形、地势 ⑦建筑物本身
自 身 因 素 对 价 格 的 影
2．1．1 位置对房地产 房地产位置优劣直接影响其
价格影响
位置坐落分为在城市还是在 乡村，在城市中心区还是在 边缘地带，临街还是不临街
所有者或使用者的生活满足 程度经济收益或社会影响, 因此,房地产坐落的位置不 同,价格会有较大的差异。
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市
（一）房地产需求
场
供
（二）房地产供给
求
（三）房地产市场的均衡
需求的一般概念
• 在一定的时期内，一定的价格水平下，消费者 愿意而且能够购买的商品和劳务的数量。
• • 消费者如果按目前的购买量继续购买时，对一
定数量的商品所愿意支付的价格，就是需求价 格。
• 在通常情况下，价格上升，需求量减少，价格 下降，需求量增加。这种价格与需求量间的反 比关系，称为需求规律。
房地产需求
1、概念 2、房地产需求的特点 3、影响房地产需求的因素 4、房地产需求弹性
房地产市场供求状况—房地产需求
• 某种房地产需求，是指消费者在特定 时间、按特定价格所愿意且有能力购 买的该种房地产数量。
• 形成需求有2个条件：
– 消费者愿意购买 – 有能力购买。
房地产需求的特点
• 多样性 • 区域性 • 层次性 • 双重性 • 可替代性
1、从现象上看，房地产价格是和平 地获得他人的房地产所必须付出 的代价。
2、从本质上看，房地产价格来源于：
– 一是从规划设计、土地开发到房屋 施工安装等过程的物化劳动和活劳 动凝结形成的土地资本价值和房产 价值。
– 二是土地资源的价值，即土地使用 权价格(或所有权价格)。
2-2
房地产价格
• 房地产价格概念 • 房地产价格形成
因素
房地产价格特征
与一般物价共同之处： —都是价格 —都有波动 —按质论价
与一般物品价格的差异
1．供求变化不同 2．生产成本不同 3．折旧不同 4．价格差异不同 5．市场性质不同 6．价格形成时间不同
2-2
房地产价格
房地产价格特征
• 房地产价格概念 • 房地产价格形成
基础
• 房地产价格特征 • 房地产价格类型 • 房地产价格影响
– 一般因素 – 区域因素
– 个别因素 位置因素
– 其他因素
位置的优劣标准因房地产类型的不同而不同。 一般凡是位于或接近经济活动的中心，交通 流量较大的房地产，价格一般较高。
区分是确域析房合的相 因 区 影因和地理关对 素 域 响小素把产估键于 而 因 范些的握正价一言素围般，的要
商业房地产，主要是看商服繁华度、临街 状态；
房地产供给量变化的百分比 房地产供给的要素成本弹性=要素价格变化的百分比
供给价格弹性
• |Esp|=0，供给完全无弹性，无论价格怎样变动， 供给量都不变，供给曲线为一条垂直线。
• |Esp|<1，供给缺乏弹性或相对无弹性，供给变 动率小于价格变动率
• |Esp|=1，供给等弹性，价格与供给同幅度变动 • |Esp|>1，供给有弹性，价格的微小变化将引起
图2-1 房地产市场均衡模型
P
QD2-QS2
供不应求
S
P1
PE
QD=QS
P2
D
QS2 QD1
QE QS1 QD2
QS1-QD1
Q 供大于求
房地产供求与价格的一般关系
• 总的来说，房地产价格与需求正相关，与房 地产供给负相关：
– 供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少， 则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降， 供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发 生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。 需求和供给同时变化，有同方向变化和反方向变 化、变动幅度不同等情况。
供给量的较大的变化 • |Esp|=+∞，供给完全有弹性，价格不变的情况
下，供给量可以无限增加，供给曲线为一条水平 直线
不同价格弹性下的供给曲线
|Esp|=0 P
|Esp|=1 |Edp|>1 |Esp|=+∞
|Edp|<1 Q
房地产市场的均衡
• 供给对需求的反应过程 • 房地产市场均衡的基本原理，
房地产需求的人口弹性=
房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比
房地产需求量变化的百分比 房地产需求的价格预期弹性=预期的房地产价格变化的百分比
房地产需求价格弹性的计算
例2-1： 假设某种商品住宅的价格从2000元/m2 上升到2200元/m2 ,其需求量从1000套减少为 800套。试采用中点法2 计算该种商品住宅需求 的价格弹性。
人口因素
1、人口数量 2、人口素质 3、家庭规模
经济因素
1、经济发展状况 2、物价 3、居民收入与消费水平 4、利率水平
社会因素
1、政治安定状况 2、社会治安程度 3、地产投机 4、城市化水平
2-2
房地产价格
• 影响因素分类
– 一般因素 – 区域因素 – 个别因素 – 其他因素
一般因素的影响 2
所谓一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价 格的一般的、普遍的、共同的因素，这些因素通常会对较 广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。
• 供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+ 其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
房地产的供给的影响因素
(1)该种房地产价格水平 (2)该种房地产开发成本 (3)该种房地产开发技术水平 (4)开发商对未来的预期
房地产供求弹性-供给弹性
房地产供给的价格弹性=
房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比
• |Edp|<1，需求缺乏弹性或相对无弹性，提价销 售则销售总收益会增加
• |Edp|=1，需求等弹性，价格与需求同幅度变动 • |Edp|>1，需求有弹性，降价销售则销售总收益会
增加 • |Edp|=+∞，需求完全有弹性，价格不变的情况下，
需求量可以无限增加，需求曲线为一条水平直线
不同价格弹性下的需求曲线
位置
建筑物本身 朝向和日照 楼层 公摊面积
市场供求 人口因素 商服经繁济华因程素度 社会因素 心理行因政素因素 国际因素 交通条件
基本设施
区域环境条件
2第-2 九 房地产价格 章 • 影响因素分类
– 一般因素
– 区域因素
– 个别因素
– 其他因素
一般因素的影响1
所谓一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价 格的一般的、普遍的、共同的因素，这些因素通常会对较 广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。
将会引起需求量的较大变化
供给的一般概念
• 在一定的时期内，一定的价格水平下，生产者 愿意而且能够提供出售的商品或劳务。
• 生产者在一定的时期内，提供一定数量的商品 时，所愿意接受的商品价格，称为供给价格。
• 通常情况下，商品的价格越高，生产者愿意提 供的商品数量越大，因此供给量随价格升降而 增减。这种价格与供给量之间的正比关系，称 为供给规律。
房地产估价
第二节 房地产价格
1
学习内容
主要内容 一、房地产价格的概念 二、房地产价格形成的基础 三、房地产价格的特征 四、房地产价格的类型
五、房地产价格的影响因素
2-2
房地产价格
• 房地产价格概念 • 房地产价格形成
基础 • 房地产价格特征 • 房地产价格类型 • 房地产价格影响
因素
房地产价格概念
公开市场价值
• 房地产价格特征
• 房地产价格类型
①成交价格：房地产交易双方的实际达成
• 房地产价格影响
交易的价格
因素
②市场价格：指某种房地产在市场上的一
成般、交平价均水格平围价绕格，市是场该类价房格地产大量成交价
一个良好的评上格的估下抽价波象=结正动果常，。成市交场价价=市格场围价
绕③理理论论格价价格格：在上合下理波的市动场上交易应该实
2-2
房地产价格
房地产价格影响因素
1、房地产价格影响因素的数学模型
• 房地产价格概念 • 房地产价格形成
基础
• 房地产价格特征 • 房地产价格类型 • 房地产价格影响
因素
– 数学模型 – 分析要点 – 因素分类
yi ki(x1,x2,x3, ,x1, ,xn) i1,2,3, ， n
式中：yi —房地产价格； xi —影响房地产价格的各种因素； ki —影响房地产价格变化的系数。
居住房地产，主要是看周围微观环境状况， 尤其是噪声、交通，以及与商业服务中心 的距离； 工业房地产，通常视产业的性质而定 。
2-2
房地产价格
• 影响因素分类
– 一般因素 – 区域因素 – 个别因素 – 其他因素
区域因素的影响1
区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济等 因素结合所产生的区域性，对该区域内的各宗房地产价格 水平产生影响的因素。
行政因素
1、房地产制度 2、房地产价格政策 3、城市发展战略、城市规 划及土地利用规划 4、税收政策 5、行政隶属变更 6、交通管制 7、市政管理
国际因素
1、世界经济状况 2、军事冲突情况 3、政治对立状况 4、国际竞争状况
2-2
区域因素的影响1
房地产价格
• 影响因素分类
区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济等 因素结合所产生的区域性，对该区域内的各宗房地产价格 水平产生影响的因素。
因素
1.受区位的影响大 2.本质上是房地产权益的价格 3.出售价格与出租价格并ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 4.形成基础是长期和综合考虑的 结果 5.房地产价格通常是个别形成的， 容易受交易者的个别因素的影响
2-2
房地产价格类型
房地产价格
1．根据形成基础不同的分类
市场价格 理论价格
• 房地产价格概念
评估价格 成交价格
• 房地产价格形成 基础
基础 • 房地产价格特征 • 房地产价格类型 • 房地产价格影响
因素
房地产价格形成基础
1．有用性 2．稀缺性 3．有效需求