房地产价格的概念、特征与类型(ppt 71页)

房地产需求弹性的计算公式
房地产需求的价格弹性=
房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比
中点法
ED=
Q2 - Q1 (Q 1 +Q 2 )/2
÷
-(P 2 - P 1) (P 1 +P 2)/2
房地产供求弹性-需求弹性
房地产需求的收入弹性=
房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比
– 一般因素 – 区域因素
– 个别因素 位置因素
– 其他因素
位置的优劣标准因房地产类型的不同而不同。 一般凡是位于或接近经济活动的中心，交通 流量较大的房地产，价格一般较高。
区分是确域析房合的相 因 区 影因和地理关对 素 域 响小素把产估键于 而 因 范些的握正价一言素围般，的要
商业房地产，主要是看商服繁华度、临街 状态；
房地产供给
1、概念 2、房地产供给的特点 （1）缺乏弹性 （2）层次性 （3）滞后性 3、影响房地产供给的因素 4、房地产供给弹性
房地产供给的概念
• 某种房地产的有效供给，是指房地产开发商和拥 有者在一定价格上所愿意且能够出售该房地产的 数量。
• 形成供给也需要两个条件：一是开发商或拥有者 愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。
房地产估价
第二节 房地产价格
1
学习内容
主要内容 一、房地产价格的概念 二、房地产价格形成的基础 三、房地产价格的特征 四、房地产价格的类型
五、房地产价格的影响因素
2-2
房地产价格
• 房地产价格概念 • 房地产价格形成
基础 • 房地产价格特征 • 房地产价格类型 • 房地产价格影响
因素
房地产价格概念
因素
房地产价格特征
与一般物价共同之处： —都是价格 —都有波动 —按质论价
与一般物品价格的差异
1．供求变化不同 2．生产成本不同 3．折旧不同 4．价格差异不同 5．市场性质不同 6．价格形成时间不同
2-2
房地产价格
房地产价格特征
• 房地产价格概念 • 房地产价格形成
基础
• 房地产价格特征 • 房地产价格类型 • 房地产价格影响
基础 • 房地产价格特征 • 房地产价格类型 • 房地产价格影响
因素
房地产价格形成基础
1．有用性 2．稀缺性 3．有效需求
相对稀缺，非绝对缺乏。绝 对缺乏指物质的不可获得性。 需要与需求的区别。
2-2Βιβλιοθήκη Baidu
房地产价格
• 房地产价格概念 • 房地产价格形成
基础 • 房地产价格特征 • 房地产价格类型 • 房地产价格影响
房地产需求的人口弹性=
房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比
房地产需求量变化的百分比 房地产需求的价格预期弹性=预期的房地产价格变化的百分比
房地产需求价格弹性的计算
例2-1： 假设某种商品住宅的价格从2000元/m2 上升到2200元/m2 ,其需求量从1000套减少为 800套。试采用中点法2 计算该种商品住宅需求 的价格弹性。
因素
1.受区位的影响大 2.本质上是房地产权益的价格 3.出售价格与出租价格并重 4.形成基础是长期和综合考虑的 结果 5.房地产价格通常是个别形成的， 容易受交易者的个别因素的影响
2-2
房地产价格类型
房地产价格
1．根据形成基础不同的分类
市场价格 理论价格
• 房地产价格概念
评估价格 成交价格
• 房地产价格形成 基础
将会引起需求量的较大变化
供给的一般概念
• 在一定的时期内，一定的价格水平下，生产者 愿意而且能够提供出售的商品或劳务。
• 生产者在一定的时期内，提供一定数量的商品 时，所愿意接受的商品价格，称为供给价格。
• 通常情况下，商品的价格越高，生产者愿意提 供的商品数量越大，因此供给量随价格升降而 增减。这种价格与供给量之间的正比关系，称 为供给规律。
2-2
房地产价格
房地产价格影响因素
1、房地产价格影响因素的数学模型
• 房地产价格概念 • 房地产价格形成
基础
• 房地产价格特征 • 房地产价格类型 • 房地产价格影响
因素
– 数学模型 – 分析要点 – 因素分类
yi ki(x1,x2,x3, ,x1, ,xn) i1,2,3, ， n
式中：yi —房地产价格； xi —影响房地产价格的各种因素； ki —影响房地产价格变化的系数。
图2-1 房地产市场均衡模型
P
QD2-QS2
供不应求
S
P1
PE
QD=QS
P2
D
QS2 QD1
QE QS1 QD2
QS1-QD1
Q 供大于求
房地产供求与价格的一般关系
• 总的来说，房地产价格与需求正相关，与房 地产供给负相关：
– 供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少， 则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降， 供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发 生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。 需求和供给同时变化，有同方向变化和反方向变 化、变动幅度不同等情况。
• 供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+ 其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
房地产的供给的影响因素
(1)该种房地产价格水平 (2)该种房地产开发成本 (3)该种房地产开发技术水平 (4)开发商对未来的预期
房地产供求弹性-供给弹性
房地产供给的价格弹性=
房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比
市
（一）房地产需求
场
供
（二）房地产供给
求
（三）房地产市场的均衡
需求的一般概念
• 在一定的时期内，一定的价格水平下，消费者 愿意而且能够购买的商品和劳务的数量。
• • 消费者如果按目前的购买量继续购买时，对一
定数量的商品所愿意支付的价格，就是需求价 格。
• 在通常情况下，价格上升，需求量减少，价格 下降，需求量增加。这种价格与需求量间的反 比关系，称为需求规律。
公开市场价值
• 房地产价格特征
• 房地产价格类型
①成交价格：房地产交易双方的实际达成
• 房地产价格影响
交易的价格
因素
②市场价格：指某种房地产在市场上的一
成般、交平价均水格平围价绕格，市是场该类价房格地产大量成交价
一个良好的评上格的估下抽价波象=结正动果常，。成市交场价价=市格场围价
绕③理理论论格价价格格：在上合下理波的市动场上交易应该实
房地产供给量变化的百分比 房地产供给的要素成本弹性=要素价格变化的百分比
供给价格弹性
• |Esp|=0，供给完全无弹性，无论价格怎样变动， 供给量都不变，供给曲线为一条垂直线。
• |Esp|<1，供给缺乏弹性或相对无弹性，供给变 动率小于价格变动率
• |Esp|=1，供给等弹性，价格与供给同幅度变动 • |Esp|>1，供给有弹性，价格的微小变化将引起
现的价格
④评估价格：估价人员对房地产客观合理 价格做出的一种估计，推测或判断
2-2
房地产价格
• 房地产价格概念 • 房地产价格形成
基础 • 房地产价格特征 • 房地产价格类型 • 房地产价格影响
因素
房地产价格类型
2．根据不同用途的分类
租赁价 抵押价 典当价 征用价
买卖价 课税价 保险价
3．根据实物形态不同的分类 土地价格、建筑物价格和房地价格
P |Edp|=1
|Edp|=0
|Edp|=+∞ |Edp|>1
|Edp|<1 Q
需求收入弹性
• |Edy|=0，需求完全无弹性，无论收入怎样变动， 需求量都不变，需求曲线为一条垂直线。
• |Edy|<1，需求缺乏弹性或相对无弹性，需求变 动率小于可支配收入变动率
• |Edy|=1，需求等弹性，收入与需求同幅度变动 • |Edy|>1，需求有弹性，可支配收入的微小变化
1、从现象上看，房地产价格是和平 地获得他人的房地产所必须付出 的代价。
2、从本质上看，房地产价格来源于：
– 一是从规划设计、土地开发到房屋 施工安装等过程的物化劳动和活劳 动凝结形成的土地资本价值和房产 价值。
– 二是土地资源的价值，即土地使用 权价格(或所有权价格)。
2-2
房地产价格
• 房地产价格概念 • 房地产价格形成
2．房地产价格影响因素定性分析要点
各种因素影响价格的方向不同 各种因素影响价格变动程度不同 各种因素影响价格的关系不同
2-2
房地产价格影响因素
房地产价格
3．房地产价格影响因素的分类
• 影响因素分类
– 一般因素
按影响因素的范围分为三类： 一般因素、区域因素、个别因素
– 区域因素
– 个别因素
– 其他因素
位置
建筑物本身 朝向和日照 楼层 公摊面积
市场供求 人口因素 商服经繁济华因程素度 社会因素 心理行因政素因素 国际因素 交通条件
基本设施
区域环境条件
2第-2 九 房地产价格 章 • 影响因素分类
– 一般因素
– 区域因素
– 个别因素
– 其他因素
一般因素的影响1
所谓一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价 格的一般的、普遍的、共同的因素，这些因素通常会对较 广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。
• |Edp|<1，需求缺乏弹性或相对无弹性，提价销 售则销售总收益会增加
• |Edp|=1，需求等弹性，价格与需求同幅度变动 • |Edp|>1，需求有弹性，降价销售则销售总收益会
增加 • |Edp|=+∞，需求完全有弹性，价格不变的情况下，
需求量可以无限增加，需求曲线为一条水平直线
不同价格弹性下的需求曲线
房地产需求的影响因素
• 该种房地产的价格水平。 • 消费者的收入水平。 • 相关房地产的价格水平
– 替代品：例A和B是替代品， 如A的价格上升，则B的价格上升 – 互补品：例C和D是互补品， 如C的价格上升，则D的价格下降
• 消费者的偏好。 • 消费者对未来的预期 • 国民经济发展水平 • 人口数量和结构
人口因素
1、人口数量 2、人口素质 3、家庭规模
经济因素
1、经济发展状况 2、物价 3、居民收入与消费水平 4、利率水平
社会因素
1、政治安定状况 2、社会治安程度 3、地产投机 4、城市化水平
2-2
房地产价格
• 影响因素分类
– 一般因素 – 区域因素 – 个别因素 – 其他因素
一般因素的影响 2
所谓一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价 格的一般的、普遍的、共同的因素，这些因素通常会对较 广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。
供给量的较大的变化 • |Esp|=+∞，供给完全有弹性，价格不变的情况
下，供给量可以无限增加，供给曲线为一条水平 直线
不同价格弹性下的供给曲线
|Esp|=0 P
|Esp|=1 |Edp|>1 |Esp|=+∞
|Edp|<1 Q
房地产市场的均衡
• 供给对需求的反应过程 • 房地产市场均衡的基本原理，
房地产需求
1、概念 2、房地产需求的特点 3、影响房地产需求的因素 4、房地产需求弹性
房地产市场供求状况—房地产需求
• 某种房地产需求，是指消费者在特定 时间、按特定价格所愿意且有能力购 买的该种房地产数量。
• 形成需求有2个条件：
– 消费者愿意购买 – 有能力购买。
房地产需求的特点
• 多样性 • 区域性 • 层次性 • 双重性 • 可替代性
价格变化的百分比= （202020002220000） 0/2100%
需求量变化的百分比= （1（ 00800080100） 00/） 2100%
需求的价格弹性=22.22%/9.52%=2.33
需求价格弹性
• |Edp|=0，需求完全无弹性，无论价格怎样变动， 需求量都不变，需求曲线为一条垂直线。
行政因素
1、房地产制度 2、房地产价格政策 3、城市发展战略、城市规 划及土地利用规划 4、税收政策 5、行政隶属变更 6、交通管制 7、市政管理
国际因素
1、世界经济状况 2、军事冲突情况 3、政治对立状况 4、国际竞争状况
2-2
区域因素的影响1
房地产价格
• 影响因素分类
区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济等 因素结合所产生的区域性，对该区域内的各宗房地产价格 水平产生影响的因素。
见图2-1
供给对需求的反应过程
• 房地产需求上升 空置房下降 房地产租金和价格上 涨 更多投资者 租金和价格持续上涨 投资者和 开发商进入开发建造市场 供给上升 空置率开始上 升 租金和房地产价格下挫 利润降低 供给减少
• 房地产需求减少 空置率上升 租金和价格下跌 空置房的低价位消化或保持空置 市场保持这一状 态直至需求再次上升
居住房地产，主要是看周围微观环境状况， 尤其是噪声、交通，以及与商业服务中心 的距离； 工业房地产，通常视产业的性质而定 。
2-2
房地产价格
• 影响因素分类
– 一般因素 – 区域因素 – 个别因素 – 其他因素
区域因素的影响1
区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济等 因素结合所产生的区域性，对该区域内的各宗房地产价格 水平产生影响的因素。