产业新城发展模式研究
产业新城业务模式及组织架构ppt课件
园区土地、房产增值
2
关键业务流程节点
论证拿地 前期规划 一级开发 \ 园区 \ 地产
招 商 引 资
产业发展服务
X X
投 资
搜寻有投资价值的区 域，进行 研究 、论证
整合外部专家团队 ， 提出详细的区域产业 规划建议方案
土 地 整 理
工 程 建 设
品牌推广运作
招商引资运作
确定选址 ，与地方政 府洽谈合作 ，政府 确 定委托开发框架
政府结算
部分自建 、自营
出售或出租
政府结算
3
业务模式落地所需核心能力
产业规划能力
研究产业发展趋势、针 对区域特点，紧贴政策导向， 运用产业价值链分析、资源 匹配性分析、产业集群等研 究方法，为区域量身定做产 核心 竞争力 业规划方案
投资建设能力
资本运作上，高效利用各 方资金，以较小的资本总量 快速周转；设施建设上，为 政府提供园区规划、建设、 运营管理一体化服务
高 产业研究 能 力 的 重 要 程 度
企业品牌
政府关系
招商营销 产品模式 规划设计 运营管理
人力资源
资本运作
专业招商团队和多行业企业客户数据库 制定顺应产业发展趋势、适用于区域定位的 发展策略，通过招商引资和产业培育推动落实
基础\公共\ 设施建设、 商业及住宅 开发
招商营销能力
低
公司的能力现状
2. 3.
财务资金部。开发类业 务所需的现金流管理、 资本运作、风险控制等 能力建设 人力资源部。业务所需 人才的岗位职责、薪酬 水平、薪酬结构、激励 机制、引进及培养资源
现有的各子公司根据实际需要，成立产业新城 部（或暂在XX部内设置相关岗位，比如规划设 计、产业研究等），拓展相关业务 子公司具有一定的自主权，在一线发现产业机 会后，可求助于总部调配资源；尝试以手中现 有的产业园项目为契机，与政府扩大合作范围
城市新区产城融合发展模式与实施路径
城市新区产城融合发展模式与实施路径摘要：产城融合是指产业与城市在发展过程中能做到协调融合、共同发展的良性状态，倡导“以产兴城，以城促产”，不断进行产业的优化升级，完善城市功能，以促进城市经济发展。
城市新区是实施产城融合的重点区域，然而在实行产城融合的过程中，还面临着产业与城市发展不能有效融合的问题，文章分析了城市新区产城融合中的问题、发展模式，进一步论述了促进产城融合的实施路径。
关键词：产城融合；新区；问题；发展模式；实施路径引言：为加快推进城市化进程，全国各地都兴建了不少的开发区、产业新区，它们大多处于城市外围，在空间分布上呈现产城分离状态。
这些开发新区促进了城市工业等产业的快速发展，加快了城市化进程，但随着我国步入城市化社会后，这种产业区与城市区分离发展的弊端与问题也越加严重，造成如城市功能薄弱、公共资源配置效率低、土地浪费等，对于城市的健康、可持续发展带来了很严重的影响。
因而如何有效解决产城分离，实现产业与城市发展的融合协调、良性互动，是当前城市新区在发展过程中要面临的重点问题。
一、城市新区产城融合中存在的问题（一）配套社会服务、生活设施建设还不完善，城市功能薄弱伴随产业与城市的进一步深化融合发展，会使得产业与生活空间联系更加紧密，这也要求城市新区的要具备充足的生活居住空间及完善成熟的城市功能。
但从当前现状看，城市功能还很不完善。
首先是城市新区的基础设施方面的建设存在不足，相应的配套生活设施不健全，不少地方还保持着工业园区模式，不能满足新区工作人员和企业员工的生活需求。
其次是医院、学校等事关民生的公共服务机构建设缓慢或不足，在短期内无法提供新区居民需要的医疗、教育等社会服务功能。
最后是居民入住、生活在新区的比例较低，产城融合要求城市新区就业与居住呈现一种协调的良性关系，避免居住与就业结构不协调发展导致的产城分离，但目前很多新区还存在着这种居住、就业分离的现象[1]。
（二）产城融合发展认识还不够深刻，管理体制还不完善产城融合发展关系着一个城市的建设布局和经济发展，意义重大，也是现代化城市发展的必然阶段。
国内外产业新城发展经验及案例
国内外产业新城发展经验及案例二零一一年三月目录一、新城开发背景 (1)二、新城的定义 (5)三、新城的发展阶段 (5)四、新城的分类 (6)五、产业新城典型案例之一：筑波科学城 (8)（一）概况 (8)（二）背景 (9)（三）建设目标 (11)（四）规划 (11)（五）发展阶段及特征 (15)（六）城市发展 (20)（七）筑波科学城成功的要素 (25)（八）筑波科学城存在的问题 (30)六、产业新城案例之二：美国尔湾市 (34)（一）概况 (34)（二）发展背景 (35)（三）城市规划 (36)（四）尔湾吸引了大量的企业和居住人口 (40)（五）有竞争力的工资水平和足够多的就业机会 (50)（六）尔湾成功的要素 (51)（七）筑波和尔湾发展要点对比分析 (56)七、产业新城案例之三：上海浦东新区 (58)（一）发展概况 (58)（二）发展历程 (59)（三）成功经验 (63)八、产业新城案例之四：天津滨海新区 (72)（一）发展概况 (72)（二）成功经验 (73)一、新城开发背景第二次世界大战结束后，西方发达国家普遍进入了经济发展的“黄金时期”，以伦敦、巴黎为代表的大城市经济和人口急剧增长，市区人口和产业的聚集不断加强，导致市区用地不断向四周蔓延，形成了单中心高度聚集的城市形态，中心城区人口密度很高。
如20世纪50年代巴黎市区平均人口密度为26000人/平方公里。
单中心高度聚集的城市结构给城市生态环境、城市效率以及城市管理等方面带来了诸多城市问题。
如城市环境恶化、城市热岛等生态问题凸显；城市住房短缺，房屋价格飞涨，两极分化矛盾日益突出，交通拥挤、出行不便等。
在空间上，人口大量增加造成城市住宅的严重不足，使得许多设施不完善的住宅开始在郊区蔓延。
城市郊区用地急速向城市建设用地转变，无序开发带来了开发效率偏低等一系列的问题。
为了维持城市经济增长的持续性和社会的稳定性，针对上述问题，各国政府集合大量的专家学者开展了许多研究，并逐步形成了“从城市区域的角度出发，通过开发城市远郊地区的新城分散大城市压力”的城市规划思想。
华夏幸福产业新城开发性PPP模式
华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制、优势及风险华夏幸福2002年在固安县率先探索产业新城开发性PPP 模式，为政企合作开发产业新城提供了优秀范例。
党的十八大以后，华夏幸福的产业新城开发性PPP模式迅速扩张，目前已布局于全国60余个区域，业务版图覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国15个核心都市圈、 13个省级行政单位，在我省周边的湖南、湖北、浙江、安徽、广东均有产业新城合作项目。
华夏幸福产业新城开发性PPP 模式也得到了得到各级政府广泛认可。
河北固安产业新城、江苏溧水产业新城、湖北省黄冈市团风县产业新城、浙江省湖州市南浔区产业新城、河南省郑州市新郑市产业新城五个项目入选财政部PPP示范项目。
其中，固安产业新城还入选全球60个可持续发展PPP案例。
京津冀都市圈非京长三角都市圈上碑.南亭.杭辩.合度粤港澳都市国广州.漏圳篙潜都市圈郑州，直汉，成都图i华夏幸福产业新城国内布局情况一、运行机制产业新城开发性PPP模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。
（一）运作机制在产业新城开发性PPP模式中，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。
华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。
其中，产业发展服务是核心，具体包括华夏幸福在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
图2华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制（二）回报机制地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。
华夏幸福产业新城开发模式
6.专项规划
3.经营计划
1. 土规梳理
3. 指标取得
2. 域内资源盘点 4. 域内收并购
1.征地 2.拆迁安置
3.十通一平 4.资源供地
5、回款
1. 基础设施 ➢ 主干路网
2. 配套设施规划展 馆 ➢ 中央公园 ➢ 星级酒店 ➢ 创业大厦 ➢ mall
3. 居住配套建设 ➢ 房地产开发 ➢ 安置房建设 ➢ 青年公寓
季
季度目标制定、季度经营分析复盘
月
月度经营分析、业绩风险预警、预案
周
周例会、专题会、业绩推动会
日
业绩日报、日常任务跟进
S-TOPK体系-K
• 考核周期为季度，按季度下达考核目标并执行严格业绩规定 • 逐级考核，隔级审批
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S-TOPK体系-K
考核指标
单项考核指标在评价周
期内未完成，责任人 下岗
管控指标 管控指标突破底线，公
区域拓展
1.区域锁定 2.业务谈判 3.协议签订
4.补充协议 签订
5.发布公告
整体规划 发展规划 资源获取
1.战略规划 2.概念规划 3.产业规划
1.开发策略 2.业务规划 3.财务规划
土地整理
园区建设
➢设计 ➢立项 ➢招标采购 ➢施工 ➢销售 ➢竣工 ➢交付
招商引资
园区运营
政府结算
4.城市总规 5.城市控规
住宅土地 出让金
工业土地 出让金
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
区域开发全流程
产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价值的过程
拓展 规划 资源 建设 运营
结算
发
现
价
产业与城市如何协同发展
产业与城市如何协同发展产业与城市的协同发展是一个关键的问题，对于一个国家或地区的经济发展具有重要意义。
产业与城市之间的协同发展可以促进经济的增长，提高城市的竞争力和吸引力。
本文将从分析具体操作方法、循序推理论点和实践导向结论等三个方面来探讨产业与城市如何协同发展，并对问题进行进一步阐释。
首先，我们来分析具体操作方法。
产业与城市的协同发展需要通过一系列的操作方法来实现。
首先，选择具有潜力和优势的产业进行发展，例如科技产业、文化产业等。
其次，建立产业集聚区，集中发展相关产业，形成产业链条和价值链。
这样可以提高产业的竞争力和创新能力。
同时，需要加强产业与城市之间的合作与协调，建立产业和城市发展的良好互动机制。
此外，还需要加强产业的配套设施建设，提供良好的基础设施和公共服务，满足产业发展的需求。
其次，我们进行分析性循序推理论点。
产业与城市的协同发展有以下几个重要的理论点。
首先，产业发展是城市发展的基础和动力。
城市是产业的聚集地，产业的发展直接影响着城市的发展。
其次，城市的优势可以促进产业的发展。
城市的人才、技术、市场等资源可以为产业提供支持和保障。
再次，产业的发展需要城市的支持和营造良好的环境。
城市需要提供良好的政策环境、市场环境和投资环境，吸引和培育产业的发展。
最后，产业和城市之间需要形成良好的互动机制。
城市需要根据产业的需求进行规划和建设，为产业发展提供支持和保障。
最后，给出实践导向结论并进一步阐释问题。
产业与城市的协同发展是一个持续的过程，需要政府、企业和社会各方的共同努力。
政府应加大对产业的支持力度，提供良好的政策环境和投资环境，引导和推动产业的发展。
企业应根据城市的发展需要进行产业布局，加大技术创新和产品研发的力度，提高产业的竞争力。
社会各方应积极参与产业发展，提供相关的服务和支持，促进产业与城市的良性互动。
在实践中，我们需要进一步阐释产业与城市协同发展中的一些问题。
例如，如何平衡产业的发展和城市的环境保护？如何解决产业发展中的矛盾和冲突？如何提高产业的创新能力和核心竞争力？这些都是需要我们深入研究和解决的问题。
著名地产公司六种新城模式及案例
开发背景
开发目的
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多摩新城开发的成功因素
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多摩新镇的问题
多摩新镇人口的持续减少和结构的老龄化趋势对于新镇的持续开发造成了非常大的负面影响。 多摩新镇从70年代早期开始吸纳居住人口。从90年代中期，人口减少了17000。萎缩的住宅销售给三家开发实体造成了很大财务问题。
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国家理念的实践：日本多摩
多摩新镇位于东京新宿副都心的西南方向19-33公里处，距离横滨市中心西北部约25公里的多摩地区的丘陵地带，东西长14公里，南北宽2-3公里，包括了东京都多摩市、稻城市、八王子市和町田市的一部分，是日本最大新镇 。
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缓解东京住房压力是多摩开发的原始驱动力
多摩新镇的规划最初目标就是了满足东京人口的居住需求，其中土地使用构成中住宅面积占47%。 1975年11月，新城镇的发展目标调整为建设工作居住平衡的都市。
产品形式多样，降低了市场风险，并实现了多功能社区的目标。
“ 建筑导则法”保证了社区风貌的整体性和城市发展愿景的实现。
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哥伦比亚新城存在的问题
公共交通系统规划未能有效减少私家车的使用。 1990的数据表明有92%的哥伦比亚居民自驾车或合伙驾车上班，2000年该数据保持上升趋势。
中产阶级的聚集和良好的居住环境使得提供可支付经济住房的目标很难实现。 哥伦比亚新城虽然推行多种族混和居住，但是他们的住户多为中产阶级。在新兴社区，除非房源老化，否则经济房市场比率很难提高。
A successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior.------NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /Gideon Golany
产业新城案例研究与借鉴
n1苏州工业园：7大邻里中心
n2美国欧文：加利福尼亚最著名目的地式购物中心
n3日本幕张：东京都市圈周边著名的商业购物中心
n4日本筑波：完善城市功能
本报告是严格保密的。
启示二：完善生产、生活配套——商业、休闲娱乐、教育、医疗、展览等综合 城市功能(1)
n5台湾新竹：完善教育、商业、医疗
n6唐山曹妃甸：高端休闲娱乐配套
案例介绍见附件
启示一：高品质、人性化居住满足多种类型人群需求
n1苏州工业区：以人为本、多样化
n2美国Irvine ：多样、生态、自然、人性化
n3唐山曹妃甸：生态、国际化、科技住宅
n3美国里斯顿新城：一生之城
——商业、休闲娱乐、教育、医疗、展览等综合 城市功能(1)
97年 98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年
邻里中心起步期
邻里中心发展期、CBD建设期
CBD扩展期
借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城 大厦，97年兴建，98年建成。2001年， 贵都大厦邻里中心建成
《苏州总体规划2004-2020》提出市域CBD在园区的概 CBD商业办公功能 念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截 的完善，李公堤 止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形 商业街，圆通时代 成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商 广场、东方之门的 业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、 修建等 湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区 陆续出现。
ØØ生生活活类类：： ••居居住住：：倒倒班班公公寓寓、、专专家家公公寓寓、、产产业业人人口口住住房房、、商商品品房房 等等
••日日常常消消费费：：餐餐饮饮、、娱娱乐乐休休闲闲、、日日常常购购物物等等 ••教教育育、、医医疗疗：：诊诊所所、、药药店店、、幼幼儿儿园园、、小小学学等等 ØØ生生产产类类：：写写字字楼楼、、酒酒店店、、企企业业家家俱俱乐乐部部…………
产业新城趋势分析
产业新城趋势分析产业新城是一种基于产业发展的城市规划理念，旨在创建以特定产业为核心的完整城市体系。
在全球范围内，产业新城发展取得了显著成效，成为很多国家和地区实现经济转型升级的有效途径。
本文将从产业新城的概念、发展背景、发展趋势等多个方面进行分析，并对其可能面临的挑战和解决方案进行探讨。
一、产业新城的概念和意义产业新城是指以产业发展为导向，通过科技创新、智能化建设和城市规划等手段，构建以特定产业为核心的功能完善、产业链完整、服务配套齐全的城市体系。
产业新城的建设旨在推动产业聚集、产业升级、科技创新等方面的发展，进一步推动经济转型和城市可持续发展。
产业新城的建设对于提升地区经济竞争力、推动企业创新发展、促进人们创业就业等方面具有重要意义。
首先，产业新城能够集聚相关产业资源，形成产业集群效应，提高企业创新能力和竞争力。
其次，产业新城能够优化城市空间布局，推动城市功能升级，提供更好的公共服务和生活环境，提高人们的生活质量。
最后，产业新城能够吸引人才流动，促进人们创业就业，实现经济转型和社会发展。
二、产业新城的发展背景产业新城的发展背景主要包括经济转型升级、科技创新等方面的需求。
首先，在经济全球化和信息技术发展的背景下，传统产业面临着全球竞争压力和市场需求变化的挑战，为了提高经济竞争力，许多地区需要实现经济结构的调整和升级。
其次，科技创新成为推动经济增长和社会发展的重要驱动力，许多地区要求通过建设科技创新基地和产业新城来促进科技创新和产业发展。
三、产业新城的发展趋势1. 产业多元化和深度融合：产业新城不仅仅是单一产业的聚集地，还要实现产业的多元化和深度融合。
未来的产业新城将重点发展高新技术产业、先进制造业、现代服务业等多个产业领域，实现不同产业链的融合和创新。
2. 人工智能和智能制造：随着人工智能和大数据技术的发展，智能制造已经成为产业新城发展的重要方向。
未来的产业新城将通过智能化建设和数字化转型，提高产业生产效率和企业管理水平，推动传统产业的升级和发展。
产业新城应如何制定产业定位与发展规划案例分析
产业新城应如何制定产业定位与发展规划案例分析2018-01-08 鼎韬李克强总理在2017年政府工作报告中指出：中国将继续扎实推进新型城镇化建设，优化区域发展格局，以创新引领实体经济转型升级。
近年来，在我国经济转型升级、产业结构不断优化调整的背景下，城乡经济社会一体化新格局逐步形成，产业新城得以稳步快速发展，成为推进新型城镇化建设、承接产业结构优化、促进产业与城市建设融合发展的重要空间聚集形式，在推动我国经济发展中发挥着日益重要的作用。
一个城市的发展状况是城市中各行业/产业发展状况的总体表现结果，而产业的发展与城市发展呈现出的互动效果，则能反映出一个城市无论在宏观体系还是微观方面的定位和实施路径，因此产业规划和城市定位之间的协调和平衡是推动区域经济发展、产业升级和城市转型不可或缺的两个方面。
然而很多现实情况反映，城市开发升级过程中的产业规划和思路，往往与既有的城市规划发生冲突，概因全新的产业规划与最初城市规划的目标、期限以及侧重点都不同。
那么在新时期亟待转型升级的城市来说，如何能够平衡原有的城市定位与全新产业规划之间的关系，如何能够在全新产业引入后成功带领城市经济发展更进一步，这是我们在做咨询和规划要考虑的首要问题。
以扬州生态科技新城为例，2013年底，扬州市委市政府决定在未来城市中心的江广融合地带建设一座81平方公里的新城，新城的地理位置纵穿城市中心轴文昌路，并涵盖杭集、泰安两个乡镇。
扬州自古就是我国的文化名城，并在历史上曾有过三次鼎盛，它的经济繁荣同时也见证了我国各历史朝代的繁荣盛世。
历史和文化可以说给扬州提供了发展旅游业十分雄厚的基础，然而作为江苏长江经济带的重要部分，扬州更需要在历史的基础上，凸显其现代化的一面；生态科技新城的理念则是希望推动扬州成为未来对外开放重要门户和窗口前沿。
基于这个大前提，我们在针对扬州生态科技新城做产业规划时，着重从宏观、中观和微观三个视角来分析，引领新城选择更适合自己的产业发展方向。
华夏幸福产业新城模式与产业园案例(优选.)
最新文件---------------- 仅供参考--------------------已改成-----------word文本 --------------------- 方便更改赠人玫瑰，手留余香。
华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (22)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (27)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (31)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (34)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (41)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (44)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (48)二、案例 (54)1、华夏幸福中心 (54)2、嘉善高铁新城 (55)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (57)4、惠州高新工业园 (58)5、清华中试孵化产业园 (59)6、大厂影视创意产业园 (60)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (61)8、大厂专用车产业园 (65)9、大厂专用车零部件产业园 (66)10、上海人才创业园 (67)11、大厂检验认证产业园 (68)12、大厂数字出版产业园 (70)13、光大We谷 (70)14、固安产业新城 (71)15、固安环保产业园 (73)16、固安科研产业园 (75)17、固安移动通信设备产业园 (76)18、固安肽谷生物医药产业园 (78)19、固安卫星导航产业园 (79)20、固安航天产业园 (80)21、固安电子商务产业园 (82)22、文安经济开发区 (83)23、香河经济技术开发区 (85)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。
浅谈我国新城开发的模式问题——以温岭东部产业集聚区为例
关键 词 ： 城 ； 新 开发 ； 问题 ； 式 模
Ｋｅ ｒ ｓ ｙ ｗｏ ｄ ：ｍｅｒ ； ｅ ｅ ｏ ｔｏ ｄ ｖ ｌｐｍｅ ； ｒ ｂｅ ； ｄ ｎｔｐ ｏ ｌｍｓ ｍｏ ｅ
中 图 分 类 号 ：Ｕ ８ Ｔ ９
文献标识码 ： Ａ
文章 编号 ：０ ６ ４ １ （０ ０）５ ０ ４ — ｌ １０ — ３ １２ １ １— １３ ０
Ｖａ ｕ ｎ ｉ ｅ ｒ ｇ ｌ ｅ Ｅ ｇｎ ｅ ｉ ｎ
・１３ ・ ４
浅谈 我 国新城 开 发 的模 式 问题
— —
以温 岭 东 部产 业 集 聚 区为 例
Ｄｉｃ ｓｏ ｔ ｏ ｏｂ ｅ ｓｏ ｗｔ ｓ ｕｓ ｎ ｈｅ Ｍ ｄｅ Ｐｒ ｌ ｍ ｆＮｅ ｏｗｎ ｖ ｌ ｐ ｅ ｎ Ｃｈ ｎａ： Ｄｅ ｅ ｏ ｍ ｎｔｉ ｉ
１ 发 展 背 景 发 新城 、 护 旧城 、 保 与城 市 发 展 匹 配。 改 革开 放 以来 ，我 国 经 济 和 社 会 进 入 一 个 高 速 发 展 的时 期 ， 城 案例 ： 昆明 市 政 府 搬 迁 呈 贡 新城 。 市的发展 日新 月异 ， 个又 一个开发 区、 一 新区、 新城 如雨后春笋一样 项 目简 介 ： 贡 新 城 定 位 于 现 代 新 昆 明 的 行 政 核 心 区 、 教 文 呈 科 涌现。随着时间的推移 ， 开发区与母城 中心区在资金 、 市场 、 技术、 科 化中心、 金融 中心、 商贸及 旅游服务 中心、 新兴 工业 中心、 未来昆明 研成 果 等 方面 的联 系 日益 密切 ， 互 间 的作 用 与 影 响 日见 凸 显 。 就 的休 闲 之都 。新 城 距 主 城 区 １ 里 ， 现 代 新 昆 明环 滇 池城 市 “ 相 这 ５公 是 一 使开 发 区不 再仅 仅 是 新 兴 的 工 业 园区 ， 是逐 渐 发 育 成 为初 具 规 模 湖四片” 而 中率先启动的新城 ， 预计到 ２ ２ 年 人 口将达到 ９ ００ ５万。 的 新城 ， 此 本 文 以 下将 独 立 的开 发 区、 区 、 因 新 新城 等通 称 为 新城 。 启 示与构思 ： 通过政府办 公在新城 的率先立足 ， 发挥其 强大的 ２ 新 城发 展 的瓶 颈 拉 动 力 量 ， 善 城 市 功 能 ， 强 吸 引 力 和 辐 射 力 ， 进 新 城 经 济 发 完 增 促 ２１新 城 规 模 过 大 从 大 多 数 新 城 的 规 划 以及 实 施 过 程 上 看 ， 展 。 ． 新城 规划 的规 模 动 辄 几 十平 方 公 里 ， 多甚 至 接 近和 超 过 了 母城 的 许 ３３注重 “ ． 职住平衡 ” 式 主要特 点 ： 模 注重人 文关系， 实现居住 规模 。许 多地 方在新城 实施过程 中， 土地过于浪费 ， 闲置土地较多 ， 地 与 工作 地 的统 一 。 这与当今倡导节约型社会和低炭经济 的发展模式是格格不入 的。 案例 ： 佛山（ 清远 ） 业转移工 业园。 产 ２２ 新 城 发 展 过 于 依 赖 房 地 产 在 大 部 分 新 城 发 展 过 程 中 ， ． 往 项 目简介 ： 山（ 佛 清远 ） 产业 转移 工业园落户清远高新技术开发 往会出现政府一味迁就 开发 商、 为了满足房地产商 的要 求不惜更改 区， 目前该区正在申报全 省示范性产业 转移 工业园。产业转移工业 用地性质和容积率 ； 品房开发面积过大等情况。带来 的弊端也 很 园所 处位 置 是 开 发 区 的百 嘉 工 业 园， 区 基 本 形 成 了 主 干 路 网 并 打 商 园 明 显。 通 了 与 １７国道 的连 接 。 清 远 市 中 心 区 的距 离仅 １ 里 ， 接 市 ０ 与 Ｏ公 紧 ２３ 新 城 功 能 过 于 单 一 这 一 点 在 早 期 的 新 城 发 展 中 比 较 明 中 心 ， 接 广清 大道 达 １ 道 ， 通 便 利 。 ． 连 ０车 交 显 。早 期 的 新 城 以开 发 区 、 业 园区 模 式 为 主 ， 能 构成 单 一 ， 往 工 功 往 启 示 与 构 思 ： 步 完 善新 城 职 能 ， 善 配 套 基 础 设 施 建 设 等 ， 逐 完 实 会形 成 某 一 单 一 功 能 的 “ 城 ” 比 如 “ 业 新 城 ”“ 新 ， 工 、 卧城 ” 等 。 功 现将居住地与工作地的统一 ， 等 而 达到 “ 职住平衡 ” 目标。通过将企业人 能 上 的 不 完 善 将 会 产 生 大量 的 通 勤 人 流 ， 成 交 通 堵 塞 、 境 污 染 转化 为社 区人 ， 造 环 聚集 人气 ， 才能使企业长期发展 ， 园区才能生存。 等各方面 的问题 ， 这样 的问题又被称 为“ 职住平衡 ” 问题 。 ４ 温岭东部产业集聚区 ２４新 城 人 气 不 足 人 气 的 聚 集 直 接 影 响 到 整 个 新 城 的 兴 旺 发 ． 温岭市东部产业集聚 区位于浙江省温 岭市东部 ，包括松 门、 石 达 。而 许 多新城 基 础 设 施 建设 较 慢 ， 环境 较 差 ， 套 设施 不 齐全 ， 些 塘 、 横 、 配 这 箬 新河 、 海 和东 海塘 围 垦 区块 以 及 担 屿 涂 围 涂 和 南 海 涂 围 滨 都直接导致企业 不愿迁入 ， 居住人 口不愿入住， 从而导致恶性循环。 涂 等 ， 规 划 面 积 为 ３ １平 方 公里 。 总 ２ ３ 发展 模 式 的研 究 长 期 以来 ， 岭 东 西 发展 不平 衡 ， 域 生 产 力 布局 极 不平 衡 。 温 市 由 ３１龙头企 业带动模 式 主要特 点 ． ． 龙头企业 的“ 触媒 ” 效应 的 此 温 岭 市 委 、 政 府 提 出 ， 施 “ 西 并 进 、 体 跃 升 ” 略 ， 就 为 市 实 东 整 战 这 带动 。 温 岭 东 部 的发 展 提 供 了难 得 的机 遇 。 案 例 ： 家（ 京 ） 信 产 业 园 。 国 北 通 从东部产业集聚区面积来看 ， 已经 超 过 了 温 岭 市 的 建成 区 。如 项 目简介 ： 北京亦庄移动通信 产业园建成 规划面积约 ２平 方公 此大面积 的新城究竟如何启动 ， 如何发展？ 这也是横 亘在 所有规划 里 ， 以星 网工 业 园 为 代 表 的 ， 移 动 通 信 产 业 上 下 游 相 关 的 电子 者 和 建 设 者 中间 的 一 道 难 题 。 上 述三 种 模 式 皆具 备 一 定 的参 考价 是 与 而 应 包括 信 息企业 的集聚。依托 中关村等地 的研发优 势 ， 主要以实现 “ 业 值 。首 先 ， 大 力 引进 龙 头 企 业 。从 已经 划 定 的产 业 布 局 中 看 ， 产 化 ” 主 要 目标 。 占地 ５ 为 ０公 顷 的星 网 一 园 已经 吸 纳 了 ｌ 国 内 外 大石化、 洋生物等龙头 企业 已经纳入 了计划 ， ９家 海 建议利用政策和 土 著 名 企 业 入 驻 ， 有 了一 批 富 有特 色 、 全 球 信 息 产 业 享 有 很 高 声 地 价 格 优 势 将 温 岭 的龙 头 产 业 如 汽 摩 配 产 业 、 电产 业 也 迁 入 东 部 拥 在 机 望 的知 名 企 业 。 产 业 集 聚 区 ， 挥 龙 头 企 业 的 积 聚 优 势 。 其 次 ， 当的 利 用 行 政 手 发 适 启�
产城融合-百度文库
产城融合发展的社会背景
1)传统产业------高新技术产业
以蛇口工业区变身高科技产业区为例 1995年 产业结构调整，从产业链低端向中高端转移
2002年
形成以地产、物流为核心产业，高科技、园区服务为主营业务的新产业格局
2008年
打造成高端服务业基地，主导发展网络信息、科技服务、文化创意三大产业
功能定位 产业导向
高端 科技 研发
高新 技术 产业
循环 经济
汽车电子
产业
先进装备
制造
新能源
新材料
生物医药
产业地产的发展方向
Direction of Industry Real Estate Development
产城融合发展的社会背景
2)单一产业------上下游产业链的产业集群
生产要素聚集阶段 单个产业 产业主导特征阶段 产业链 横向共生 创新突破阶段 产业集群 现代科技都市阶段 产业网
性越来越强，逐步形成产业新城。
核心产业
研发楼 标准厂房
深圳天安数码城
Tianan Digital Mall, Shenzhen 各功能建筑量配比:
7% 2%
上海浦江智谷
PIV, Shanghai
功能组成与规模研究
• 浦江智谷位于上海闵行区浦星公路东侧。总 体规划面积1100亩，总建筑面积约88万㎡。
十八届三中全会
人的城镇化
2014-3-16
正式公布《国家新型城镇化规划》
城
人
城镇化
城镇化
产城融合的开发主体
Development Subject of Combination of Industry and City
产城融合的开发主体
新城开发模式探讨
新城开发模式探讨作者：田亚刚杨剑来源：《城市建设理论研究》2012年第32期摘要：经济的快速发展，使得城市的规模不断地扩大。
国内许多大的城市都在进行新区、新城的开发和建设。
本文主要归纳总结国内外新城开发的模式，结合成都市的实际情况，得出天府新区新城开发的模式：“产城一体”新城开发模式。
关键词：新城开发模式产城一体中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：国内外新城开发模式比较自进入工业化时代以来，从英国第一代新城哈罗、斯特文内几（Stevenage）等卫星城镇的建立，便拉开了全球城市新城建设的序幕。
从第一代新城到第三代新城，城市功能由单一到复合，城市配套设施从无到有，城市密度从低到适宜等不断地发展过程中。
通过不断反复的实践和经验总结，出现很多新城开发模式，其中有成功的，也有不成功的。
作者主要通过比较国内外新城开发模式，总结出了几种主要的模式：田园新城开发模式、城市郊区新城开发模式、产业集聚新城开发模式、新城市中心新城开发模式。
（1）田园新城开发模式是指政府提出立法政策，由专门新城开发公司按照规划意图在远离城市的新址建设新的城市。
它主要出现在二次世界大战以后，为了解决原有城市住房紧缺和住房条件恶劣的问题。
由于它不以盈利为目的，所以它的选址是远离城市土地价格低的农业用地，而不是靠近城市边缘区。
城市配备的设施基本齐全，力求职住平衡。
田园新城开发模式成功的原因是政府提供了很好的立法支持，吸引大城市的居民前来居住，并提供了很多减税免税的优惠政策。
并且投入大量的资金用于基础设施的建设，甚至包括很多短期内收益很小的大的项目的建设。
具有代表性的城市是米尔顿·凯恩斯。
（2）城市郊区新城开发模式是由于现代交通方式的便利，原有城市人口密度大，居住紧张，噪音大，污染严重，许多居民迁入到城市郊区居住；还有城市的制造业，运输业等产业不适宜在城市中，从而城市郊区选址建设，由于经济的发展，设施的逐渐完备，人口的迁入，逐渐形成新城。
我国产业新城开发的融资模式比较及优化_何燎原
（2012年第21期）经济天地我国产业新城开发的融资模式比较及优化■/何燎原赵胤钘摘要：为优化我国产业新城开发过程中的融资模式，文章提出了组合融资模式。
此模式能够满足新城开发及其项目生命周期的特点。
与此同时，需要为融资过程设定如下风险防范措施包括：时序管理、合理融资期限结构安排以及政府角色的正确定位。
为配合上述融资过程顺利完成，需要税收和法律政策配套。
关键词：产业新城融资模式组合融资一、引言随着我国经济的持续增长，工业化和城镇化进程不断加快。
但工业化和城镇化的进程之间互动较少，出现了脱节现象，具体表现在：一是许多产业园区偏重于“单一的生产型园区经济”，缺乏城市的依托；二是城镇建设过程中，强调“土地的城市化”，缺乏产业和人口的支撑。
在这种背景之下，产业新城的发展模式诞生了。
其试图通过以产带城，以城促产实现产城融合。
这一发展模式的特点决定了产业新城的开发具有系统性特点。
主要表现在：产业新城的建设需要各方面的协调和配合，不是简单的线性关系，开发项目的选择、开发时序和开发深度的差异都将影响最终的建设结果。
由于项目的多样化以及不同项目建设运营周期的差异，对融资模式提出新的要求。
首先，融资模式能够对不同的项目进行组合优化；其次，融资模式能够与项目总体的生命周期匹配。
目前，产业新城开发的过程中主要采用三种融资模式：债务式融资、证券化式融资、基础设施基金模式。
由于这些融资模式具有单一性的特点，难以满足产业新城开发系统性的特点。
因此，为了满足产业新城开发的系统性特点，实现产业新城产城融合的目标，必须改进现有融资模式。
二、目前流行的几种融资模式及比较（一）债务式当前产业新城的开发主要采用债务融资模式，主要包括地方融资平台贷款、城投债等。
据统计，截至2010年底，从融资主体来看，融资平台公司占政府总体债务余额的46.38%。
地方融资平台贷款是指以地方平台公司为主体，以地方政府的财政性资金、国有资产注入、赋予特许经营权等方式为保证，向国家开发银行和其他商业寻求的贷款。
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只是一个“卧城”。
国际新城发展模式：
田园新城
国际案 例
Letchworth（英国，伦敦） Welwyn Garden City （英国，伦敦） 尔湾 （美国，加州） 筑波科学城（日本，筑波）
产业新城
新城发展 模式
边缘新城
Radburn（美国，纽约） Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）
A绿色产业城市特征：
——产业集群优势化：形成园区优势产业链 ——用地配比科学化：形成4：4：2用地布局 ——配套设施合理化：形成10分钟生产生活圈 ——城市设计智能化：形成绿色智能的软环境
绿色、智能新城技术支撑体系：新建筑体系的应用
原生态绿地基础设施与建筑屋顶绿化、垂直绿化 太阳能利用（太阳能照明、太阳能热水、太阳能薄膜电池发电） 地、水源热泵空调系统（营口采用水源热泵空调系统） 自然通风（建筑群与建筑单体）与风能利用 中水回用与雨水收集 垃圾分类回收 绿色建筑与施工 绿色交通体系
国家级高新区
1400万美元
588亿
51亿
2万美元
苏州高新区规划图
发展条件 相同
四、产业新城发展理念
产业新城
产业园通过高标准、高质量的建设运营，以发展绿色产业新城为核心理念， 成为行业的领跑者
方法 目标
绿色、可持续发展理念 实现区域和谐、经济高 效、生态良性循环的人类居 住形式 实现企业盈利、社会和 谐的政企双赢模式 以建设产业新城为终极目标， 通过以规划为龙头，招商为支撑， 实现区域的全面进步和人的全面 发展 产业新城
对中国开发区30年发展道路的反思与总结
发展“双轨”期
开发区一套人马，两套牌子，左手行政命令， 右手市场经济
未来：“政企联动”之路
（1）“企业对企业”的招商模式，园区盈利成为 可能 （2）政府专心于区域产业发展，建设成本大幅降 低 （3）园区建设由政企合作共建，产生“1+1 ＞ 2” 的效果
管理“二元悖论”期
关键成功因素
•控制城市规模、规模较小 •政府的主导作用 •立法和政策的支持 •政府主导开发、投入大量资金 •政府强制或引导产业集聚 •位于大城市边缘 •便捷的交通网络 •产业郊区化 •轨道交通系统 •轨道沿线有大量的土地可供开发
典型代表
•密尔顿•凯恩斯
田园城市 产业新城
•筑波科学城 •哥伦比亚新城
边缘新城
资源整合/业务协同/金融支持
政府
企业集团
合作项目
A集团
基于城市持续发展的区域规划能力
世界产 业趋势
国家支 持产业
产业规划能力
金衢丽发展战略
长三角 一体化 产业
浙江省鼓 励产业 匹配 行业
空间规划能力
衢州市优势产业
1.该产业是否符合金衢丽产业带的产业政策？ 细分 2.该产业能充分利用衢丽产业带的产业优势? 行业 3.该产业发展所需的人力资源能否从衢丽产业带获得满足？ 筛选 1.该产业是否能从衢州市获得所需的资源? 2.该产业是否符合衢州市产业发展规划？ 3.该产业是否能充分挖掘衢州市的发展潜力？ 1.该产业是否符合产业新城的发展定位？ 2.该产业是否能有效利用A现有优势资源？ 3.该产业能否与A工业地产产业链产生战略协同效应？ 细分 行业 整合
手段
坚持以高端产业支撑发展 坚持用地科学配比，工业与 商住地产发展并重
塑造有生命力的城市——A绿色产业新城发展的三轮驱动模式
城市地产 综合体
城市生命力体系
城市配 套综合 体 产业地产综合 体
城市 中心
住宅 配套
城市地 产综合 体
休\旅 配套
商业 配套
文化 教育
公共 设施
城市配 套综合 体
作为成功的范例，苏州工业园的成功有两点值得借鉴
1.苏州工业园按照“433”规划科学配比； 2.苏州工业园与实力雄厚的工业地产商新加坡裕廊集团合作，充分利用了裕 廊的全球招商网络
科学的土地分配比例，是产业新 城开发成功的关键 国内外成功园区土地利用的经验 值为——
公共用地 占30% 工业用地 占30%
全面服务系 统
五、A产业新城规划特征与标准
主要特征：央企与政府合作开发的新园区发展模式：
A绿色产业新城开发特征：
—— 核心驱动：通过塑造城市中心，辐射和服务整个区域 —— 园城互动：产业区和生活区互相嵌入链接，打造24小时活力社区 —— 交通联动：加强区域内各功能区联系 —— 价值推动：充分利用景观资源，发掘土地价值
产业新城发展模式研究
城市持续发展解决之道！
二、世界新城发展模式比较 三、中国开发区新城开发的困境分析
四、产业新城发展理念
目 录
五、产业新城规划特征与标准 六、产业新城运营体系
七、产业新城案例
二、世界新城发展模式比较
大都市的发展历程
1、中心城市：中心城市的面积一般在100km2到600km2，半径5-10公里，人口密度在1-2万/km2之间。 2、大都市区：由中心城市和郊区城市地区组成，面积一般在1500km2-2000km2，半径30-50公里，人口 密度在5000-1万/km2之间。 3、大都市圈：由一个以上的大都市区组成，面积一般在10000km2 -20000km2，半径100公里左右，人口 密度在1000-2500人/km2 之间，其中周边大都市区的人口可以大于中心大都市区。 4、大都市带：由一个以上的大都市圈组成，面积一般在30000km2以上，半径200-300公里，人口密度在 300-1000人/km2之间。
提供“一站式”手续代办和协 办服务及申报审批等 提供园区物业管理、生产元 素管理等服务 提供原材料、生产设备、建 筑物资等采购服务 物资包装、输送、代理保险 等服务 依托客户资源提供推广、营 销等服务 入园企业所有涉及项目入住 的服务项目
增值服务体系
金融资本 服务
协助争取商业银行、投资银行、创投公 司等各种金融支持，为企业提供资本运 作服务 提供猎头、人力资源培训、人事代理、 园区社会保险及医疗保险、公积金代理 等服务 提供经营管理咨询、信息咨询、财税咨 询、法律咨询、技术咨询、政策咨询等 服务
MIP招商 五个工作系统
MIP招商 九个关键工作环节
主业协同招商
有色金属材料产业体系合作
钢铁原材料体 系合作
有色金属 金融
金融协作与支持
黑色 金属
房地产与 建设 物流 科技
全地产开发模式支持
物流协作
“全程式服务体系”
基础服务体系
行政代办服务 物业管理服务 物资采购服务 物流服务 营销服务 其他基础服务
位于天津宝坻区的京津新城是中国内地最早的“新城”。但是由于城市缺少产业支撑，这个最 初规划居住50万人的城市现在成为全国知名的“空城”。
京津新 城
功能规划缺乏科学配比，未做到以人为本，造成区域社会资源浪费，区域 只能成为“睡城”
北京市天通苑周边竟没有规划产业用地，使得近百 万居民只能通过唯一的一条安立路去城区上班，每 天上下班造成道路瘫痪，居民出行所需时间高达4 小时
过多考量当前的政绩，使得开发区 （1）规划缺乏前瞻性、不科学 （2）投入不计成本 （3）各园区恶性竞争，投入产出严重失衡
开发区普遍的投入产出比仅为 0.07—1.5之间
“政府完全主导”与“政企合作开发”的模式对比
完全政府主导型 高成本,低效率
缺少高水平规划：开发区只为建设，
不重规划，园区缺少内生性的发展体系 不计成本发展：零地价 相互恶性竞争：免费提供厂房、过度
智能 信息
景观
工业 园区
总部 研发
产业地 产综合 体
特色 商贸
文化 创意
A绿色产业新城三大核心能力
•央企资源
1、资源资源整合能力
•金融资源
•政府资源
•城市核心竞争力的分析
2、基于城市持续发展的区域 规划能力
•区域间竞争格局
•城市中心的界定与功能规划
•规划的弹性与动态调整
3、招商能力
•产业招商的开展 •区域营销的主题与形象 •区域价值的整合与展示
市场化 低成本,高效率
市场化：园区发展目标明确、波动小，
政策连续性强 专业化：企业对企业招商，保证成本控 制
减免税收、透支政府财政
收益化：工业地产以盈利为天职，并通
过不断的盈利推动区域不断发展
例子:政企合作，政府提供政策、资源的支持 下将保证税收收入及高效招商
缺少产业支撑，开发区投资与建设的经济性不高，多数开发区成为“空城”
商住用地占40%
同城对比：苏州工业园与苏州高新区
建立时间 苏州工业园 1990年 面积 288 人口 27万 类别 国家级经济技术 开发区 项目平均投 资额 3000万美元 GDP 1001亿
一个苏州工业园等于 两个高新区
财政收入 107.5亿
人均GDP 3.8万美元
苏州高新区
1994年
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
258
29万
TOD新城 副中心新城 行政中心新城
千里新城（日本，大阪） 多摩新镇（日本，东京都）
东京临海副中心新城（日本，东京） 拉德芳斯副中心（法国，巴黎）
Canberra（澳洲，堪培拉）
新城发展模式
核心驱动因素
•工业革命造成城市环境恶化 •城市居住需求急剧上升 •政府决策 •市场对于产业的需求 •汽车普及和便捷的交通网络 •城市郊区化 •大城市中心人口高度膨胀 •政府决策
三、中国开发区新城开发的困境分析
苏州工业园——中新政府合作，政策主导，企业化运作，打 造中国发展最好的园区之一；
中新生态成——新一代产业园区 园中园——开发区最早的区域开发探索 新城模式探索——房地产发展引发的新城市化运动 总部经济园区热潮——产业升级带动的新园区经济