产业新城发展模式研究

商住用地占40%
同城对比：苏州工业园与苏州高新区
建立时间 苏州工业园 1990年 面积 288 人口 27万 类别 国家级经济技术 开发区 项目平均投 资额 3000万美元 GDP 1001亿
一个苏州工业园等于 两个高新区
财政收入 107.5亿
人均GDP 3.8万美元
苏州高新区
1994年
258
29万
成 功 新 城 的 标 准
多元化的产业结 构
便捷的交通
优惠的政策 完善配套 市场化的运作机 制
新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接。新城内部的交通要充分考虑公交 系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性
政府在立法和政策上对新城建设给予支持 高标准、完善的各类配套
市场为导向的投资机制，政府职能的企业化运作利于新城造血机能的形成。
三、中国开发区新城开发的困境分析
苏州工业园——中新政府合作，政策主导，企业化运作，打 造中国发展最好的园区之一；
中新生态成——新一代产业园区 园中园——开发区最早的区域开发探索 新城模式探索——房地产发展引发的新城市化运动 总部经济园区热潮——产业升级带动的新园区经济
引入市场机制进行商业化发展，是中国开发区发展30年的经验总结
1、1978年 改革开放期 2、1985-1995年 开发区经验推广期 3、1995-2003年 开发区发展问题期 4、2004年至今 发展模式创新期
初开国门，中国开始探索各种发展经济的方法和模式 （1）最具活力的经济区域： （2）发展经济的最佳载体： （3）最具贡献的经济单元： 政府主导的开发区发展模式下 （1）开发区数量和规模急剧膨胀，园区规划随意性大 （2）各园区恶性竞争，发展效率极剧下降 （3）园区投入与产出严重不平衡，开发区发展陷入困境 开发区的转型和模式创新： （1）传统的政府主导型 （2）政企合作开发型（苏州工业园、A产业园、苏宿工业园） （3）企业独立开发型（联东U谷、华夏幸福基业、平谦工业园）
TOD新城
•多摩新城
副中心城
行政中心新城
•市中心区功能过度集中； •城市副中心的发展依附于城市中 心
•政府决策，发展新区域
•优越的交通条件
•政府支持 •政府主导开发、投入大量资金 •主要政府机构所在地
•东京临海副中心
•堪培拉
城市均衡发展
城市升级与产业升级相结合的总体发展模式；完备的城市形态、完善的城市功能、 完美的城市风貌相融合；城市建筑与产业发展相结合。 以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市发展的新型发展模式。产业结构非 单一性，产业配套完备。
手段
坚持以高端产业支撑发展 坚持用地科学配比，工业与 商住地产发展并重
塑造有生命力的城市——A绿色产业新城发展的三轮驱动模式
城市地产 综合体
城市生命力体系
城市配 套综合 体 产业地产综合 体
城市 中心
住宅 配套
城市地 产综合 体
休\旅 配套
商业 配套
文化 教育
公共 设施
城市配 套综合 体
市场化 低成本,高效率
市场化：园区发展目标明确、波动小，
政策连续性强 专业化：企业对企业招商，保证成本控 制
减免税收、透支政府财政
收益化：工业地产以盈利为天职，并通
过不断的盈利推动区域不断发展
例子:政企合作，政府提供政策、资源的支持 下将保证税收收入及高效招商
缺少产业支撑，开发区投资与建设的经济性不高，多数开发区成为“空城”
对中国开发区30年发展道路的反思与总结
发展“双轨”期
开发区一套人马，两套牌子，左手行政命令， 右手市场经济
未来：“政企联动”之路
（1）“企业对企业”的招商模式，园区盈利成为 可能 （2）政府专心于区域产业发展，建设成本大幅降 低 （3）园区建设由政企合作共建，产生“1+1 ＞ 2” 的效果
管理“二元悖论”期
关键成功因素
•控制城市规模、规模较小 •政府的主导作用 •立法和政策的支持 •政府主导开发、投入大量资金 •政府强制或引导产业集聚 •位于大城市边缘 •便捷的交通网络 •产业郊区化 •轨道交通系统 •轨道沿线有大量的土地可供开发
典型代表
•密尔顿•凯恩斯
田园城市 产业新城
•筑波科学城 •哥伦比亚新城
边缘新城
提供“一站式”手续代办和协 办服务及申报审批等 提供园区物业管理、生产元 素管理等服务 提供原材料、生产设备、建 筑物资等采购服务 物资包装、输送、代理保险 等服务 依托客户资源提供推广、营 销等服务 入园企业所有涉及项目入住 的服务项目
增值服务体系
金融资本 服务
协助争取商业银行、投资银行、创投公 司等各种金融支持，为企业提供资本运 作服务 提供猎头、人力资源培训、人事代理、 园区社会保险及医疗保险、公积金代理 等服务 提供经营管理咨询、信息咨询、财税咨 询、法律咨询、技术咨询、政策咨询等 服务
关于“新城”（NEW TOWN）的论述
新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，
能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市 社区。
成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、
文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界 交换的行为，形成相对独立的城市社区。
人力资本
服务
知识资本
服务
独具特色的 MIP服务
最优政策保 障
品牌推广
服务
提供宣传产业园内企业，组织各种形式 交流活动，在各种媒体发布入园企业信 息等服务。
提供高科技项目孵化所需的融资、技术、 销售等一系列服务。
创业孵化
服务
信息网络
服务
互联网数据中心IDC、电子政务、电子 商务、网络社区、信息发布等网络设施 和信息服务。
全面服务系 统
五、A产业新城规划特征与标准
主要特征：央企与政府合作开发的新园区发展模式：
A绿色产业新城开发特征：
—— 核心驱动：通过塑造城市中心，辐射和服务整个区域 —— 园城互动：产业区和生活区互相嵌入链接，打造24小时活力社区 —— 交通联动：加强区域内各功能区联系 —— 价值推动：充分利用景观资源，发掘土地价值
A绿色产业城市特征：
——产业集群优势化：形成园区优势产业链 ——用地配比科学化：形成4：4：2用地布局 ——配套设施合理化：形成10分钟生产生活圈 ——城市设计智能化：形成绿色智能的软环境
绿色、智能新城技术支撑体系：新建筑体系的应用
原生态绿地基础设施与建筑屋顶绿化、垂直绿化 太阳能利用（太阳能照明、太阳能热水、太阳能薄膜电池发电） 地、水源热泵空调系统（营口采用水源热泵空调系统） 自然通风（建筑群与建筑单体）与风能利用 中水回用与雨水收集 垃圾分类回收 绿色建筑与施工 绿色交通体系
智能 信息
景观
工业 园区
总部 研发
产业地 产综合 体
特色 商贸
文化 创意
A绿色产业新城三大核心能力
•央企资源
1、资源资源整合能力
•金融资源
•政府资源
•城市核心竞争力的分析
2、基于城市持续发展的区域 规划能力
•区域间竞争格局
•城市中心的界定与功能规划
•规划的弹性与动态调整
3、招商能力
ຫໍສະໝຸດ Baidu
•产业招商的开展 •区域营销的主题与形象 •区域价值的整合与展示
城市功能设计能 力
A集团资源优势
A绿色产业新城招商能力
政府
招商
设计 销售关键流 程 形
政府 营销
园区
区域 营销
企业
关系 营销
产品 营销
MIP 招商
招 商 模 式
招 商 策 招 划 商 洽 谈
象 设 计
招 商 跟 进
信 息 开 招 发 商 培 掌握 训 投资 商的 心理
MIP招商 三重关系处理
MIP招商 四个营销领域
国家级高新区
1400万美元
588亿
51亿
2万美元
苏州高新区规划图
发展条件 相同
四、产业新城发展理念
产业新城
产业园通过高标准、高质量的建设运营，以发展绿色产业新城为核心理念， 成为行业的领跑者
方法 目标
绿色、可持续发展理念 实现区域和谐、经济高 效、生态良性循环的人类居 住形式 实现企业盈利、社会和 谐的政企双赢模式 以建设产业新城为终极目标， 通过以规划为龙头，招商为支撑， 实现区域的全面进步和人的全面 发展 产业新城
产业新城发展模式研究
城市持续发展解决之道！
二、世界新城发展模式比较 三、中国开发区新城开发的困境分析
四、产业新城发展理念
目 录
五、产业新城规划特征与标准 六、产业新城运营体系
七、产业新城案例
二、世界新城发展模式比较
大都市的发展历程
1、中心城市：中心城市的面积一般在100km2到600km2，半径5-10公里，人口密度在1-2万/km2之间。 2、大都市区：由中心城市和郊区城市地区组成，面积一般在1500km2-2000km2，半径30-50公里，人口 密度在5000-1万/km2之间。 3、大都市圈：由一个以上的大都市区组成，面积一般在10000km2 -20000km2，半径100公里左右，人口 密度在1000-2500人/km2 之间，其中周边大都市区的人口可以大于中心大都市区。 4、大都市带：由一个以上的大都市圈组成，面积一般在30000km2以上，半径200-300公里，人口密度在 300-1000人/km2之间。
资源整合/业务协同/金融支持
政府
企业集团
合作项目
A集团
基于城市持续发展的区域规划能力
世界产 业趋势
国家支 持产业
产业规划能力
金衢丽发展战略
长三角 一体化 产业
浙江省鼓 励产业 匹配 行业
空间规划能力
衢州市优势产业
1.该产业是否符合金衢丽产业带的产业政策？ 细分 2.该产业能充分利用衢丽产业带的产业优势? 行业 3.该产业发展所需的人力资源能否从衢丽产业带获得满足？ 筛选 1.该产业是否能从衢州市获得所需的资源? 2.该产业是否符合衢州市产业发展规划？ 3.该产业是否能充分挖掘衢州市的发展潜力？ 1.该产业是否符合产业新城的发展定位？ 2.该产业是否能有效利用A现有优势资源？ 3.该产业能否与A工业地产产业链产生战略协同效应？ 细分 行业 整合
过多考量当前的政绩，使得开发区 （1）规划缺乏前瞻性、不科学 （2）投入不计成本 （3）各园区恶性竞争，投入产出严重失衡
开发区普遍的投入产出比仅为 0.07—1.5之间
“政府完全主导”与“政企合作开发”的模式对比
完全政府主导型 高成本,低效率
缺少高水平规划：开发区只为建设，
不重规划，园区缺少内生性的发展体系 不计成本发展：零地价 相互恶性竞争：免费提供厂房、过度

TOD新城 副中心新城 行政中心新城
千里新城（日本，大阪） 多摩新镇（日本，东京都）

东京临海副中心新城（日本，东京） 拉德芳斯副中心（法国，巴黎）


Canberra（澳洲，堪培拉）
新城发展模式
核心驱动因素
•工业革命造成城市环境恶化 •城市居住需求急剧上升 •政府决策 •市场对于产业的需求 •汽车普及和便捷的交通网络 •城市郊区化 •大城市中心人口高度膨胀 •政府决策
作为成功的范例，苏州工业园的成功有两点值得借鉴
1.苏州工业园按照“433”规划科学配比； 2.苏州工业园与实力雄厚的工业地产商新加坡裕廊集团合作，充分利用了裕 廊的全球招商网络
科学的土地分配比例，是产业新 城开发成功的关键 国内外成功园区土地利用的经验 值为——
公共用地 占30% 工业用地 占30%
新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会，新城不
只是一个“卧城”。
国际新城发展模式：
田园新城

国际案 例
Letchworth（英国，伦敦） Welwyn Garden City （英国，伦敦） 尔湾 （美国，加州） 筑波科学城（日本，筑波）

产业新城
新城发展 模式
边缘新城
Radburn（美国，纽约） Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）
位于天津宝坻区的京津新城是中国内地最早的“新城”。但是由于城市缺少产业支撑，这个最 初规划居住50万人的城市现在成为全国知名的“空城”。
京津新 城
功能规划缺乏科学配比，未做到以人为本，造成区域社会资源浪费，区域 只能成为“睡城”
北京市天通苑周边竟没有规划产业用地，使得近百 万居民只能通过唯一的一条安立路去城区上班，每 天上下班造成道路瘫痪，居民出行所需时间高达4 小时
MIP招商 五个工作系统
MIP招商 九个关键工作环节
主业协同招商
有色金属材料产业体系合作
钢铁原材料体 系合作
有色金属 金融
金融协作与支持
黑色 金属
房地产与 建设 物流 科技
全地产开发模式支持
物流协作
“全程式服务体系”
基础服务体系
行政代办服务 物业管理服务 物资采购服务 物流服务 营销服务 其他基础服务