我国房地产上市公司资本结构研究 (1)

我国房地产上市公司资本结构研究摘要：近十年来，受社会经济、国家政治等因素的影响，政府大力扶持房地产，房地产行业的发展可谓“黄金十年”，然而房地产上市公司资本结构情况却不容乐观，新的经济形势客观上对公司的资本结构提出了更高的要求。

本文首先对于上市公司基本结构进行了概述，然后对于上市公司资本结构进行了行业对比分析，接下来阐述了我国房地产上市公司资本结构的基本现状，文章最后提出了我国房地产上市公司资本结构问题的解决对策。

关键词：房地产上市公司；资本结构；行业对比；现状；对策一、上市公司资本结构概述（一）上市公司的概念作为股份制公司的一种，上市公司在经过批准、符合相应的条件下可以在证券交易所进行交易，它和普通公司相比最大的优点在于可大量地吸收社会上的闲散资金，从而在极短的时间内扩大企业规模、增加利润，所以房地产公司也将公司股票上市作为企业扩张和发展的主要手段，将有利于公司的规模化发展，其上市对于公司自身具有重要意义。

（二）资本结构的概念资本结构是一种可以反映企业财务状况的指标，衡量的方法建立在负债和股东权益间的比例关系上，学术界对该方法的认定表示一致赞同，但在短期负债是否属于负债的问题上意见不统一，通常有以下三种观点。

第一，所有的负债和股东权益间的比例关系才是资本结构。

第二，只有长期负债属于负债的范畴，资本结构资本结构也就是长期负债和股东权益间的比例关系。

第三，资本结构包含狭义的资本结构和广义的资本结构。

二、上市公司资本结构行业对比分析我国资本市场虽然发育得较晚，但上市公司的资本结构却体现出鲜明的行业特色。

以2014年至2018年为例，按行业分类反映总负债率，如下表1。

表1 各行业平均资产负债率汇总表从表中数据分析，在18个行业中，不同行业的资本结构差别很大。

平均总负债率的在一定范围内波动，而平均总负债率的变化反映了行业的特征。

与其他行业相比，房地产行业的总资产负债率水平在2014年为最高，这是由现行的制度和政策以及房地产业的行业特征所决定的。

三、房地产上市公司资本结构现状分析（一）房地产行业特征第一，地域性。

建筑物的建设基于地面，是不可移动的且属于不动产，因此，房地产行业的发展会受到建筑物所在地域的限制，两者有着密切的联系。

消费者通常会选择在自己生活的城市买房，与此同时，由于不同地域的经济水平、生活环境以及习惯等的不同，消费者对房地产的需求也是不尽相同。

然而，由不同市场区域所提供的房地产产品是很难相互替代的，统一房地产市场的形成也是困难重重，因此，房地产产品的市场竞争和市场价格也就不能一致，甚至同一城市不同区域的市场也是各自发展，相对较为独立。

第二，房地产行业受国家政策的影响较大。

首先，我国的土地所有权属于政府，由政府垄断，而土地和房屋建筑又是密切相关的，因此，国家土地政策的制定和实施会影响到房地产行业的发展，土地的供应水平也会影响到房地产行业的土地开发；其次，房地产行业也受到国家货币政策和财政政策的深远影响，近些年来，我国出台了很多的政策来控制房价的上涨，例如，贷款利率的上调、“限购令”以及扩大房产税等措施，并且，这些调控措施的实施确实发挥了作用，有效遏制了房价的持续上涨，这也就说明了国家宏观政策对于房地产行业的较大影响。

第三，房地产行业与其他行业具有关联性。

房地产行业和其上下游的众多物资生产部门的关联度很强，如：住宅消费可以带动生活资料、生产资料的增长，诸如家电、装潢以及建材、钢铁、汽车、化工等的增长。

纵观我国房屋建筑的成本，水泥的消耗总量是最大的，年房屋建筑使用水泥总量约为年水泥消耗总量的七成，木材为四成，钢材量则约为年消耗钢材总量的四分之一。

（二）房地产上市公司资本结构的问题1.房地产上市公司整体负债多在房地产行业的建设过程中，由于工程的施工周期较长、施工难度高，所以相比于其他行业，房地产行业对资金的需求较高。

相关研究指出，在一定程度上，过度的负债经营会大大增加企业财务风险、破产风险发生的概率。

再加上其有着周期长、投入大且风险也大的特点，房地产上市企业应当优先考虑长期负债的融资方案，但是实际上，在房地产行业的发展中，长期负债所占的比重并不高。

一定程度上，这样的发展状况会降低房地产企业融资的能力，增加其短期偿债的压力，也不利于企业的日常经营管理，此外，这也会使得房地产上市公司面临资金周转困难的问题，企业所面临的流动风险和信用风险也会加大。

2018年国内房地产行业整体平均资产负债率为79.72%，其房地产龙头企业万科的资产负债率更是高达80.6%。

而国际房地产行业资产负债率通行标准仅为50%，受国内市场差异影响，国内房地产业平均负债率的正常范围多在60%-70%之间。

由此可见，目前我国房地产行业资产负债率过高，且多年居高不下，财务风险也在日益加大。

2.房地产上市公司资本结构质量不高目前，我国房地产行业的上市公司已经有很多了，但是其资本结构还不够完善，长期负债率较低，整体资产负债率较高，实际发展和资金的来源并不匹配，不利于企业的长期发展。

资本结构也是上市公司内部资本组成的静态反映，也可以反映公司的融资情况，动态特征也非常明显。

企业的资本结构直接受到企业自身融资工作的影响，某种程度上，公司的融资行为可以决定房地产上市公司的资本结构，同时，资本结构又可以反过来对公司的融资工作产生一定的影响。

如果企业的资本结构质量出现问题，某种程度上也可以说明企业的现行融资结构也存在着问题。

3.融资结构较为单一二十世纪八十年代以来，我国的房地产行业在改革开放的浪潮中逐渐发展起来，融资方式有较为显著的特征，其主要的资金来源是银行的信贷资金。

国内的金融市场并不发达，目前我国房地产融资主要是银行贷款，对银行的依赖程度非常之高。

此外，房地产行业作为国民经济的支柱，国家政策调控对其造成的影响不容小觑。

近些年来，国家在土地以及信贷方面都进行了众多的调控，这对房地产的开发和发展都产生了显著而全面的影响。

比如上市公司金地集团、深国商以及由几家大国企联手组成的世纪华夏集团,已建立房地产投资基金和阶段性股权投资业务。

房地产金融新业务的涌现无疑给资金短缺的开发企业提供了更多的融资机会,但很多做法的不规范却给该种融资方式带来了很大风险。

四、房地产上市公司资本结构问题的对策（一）合理调控上市公司整体负债根据我国房地产企业发展形势，应当将减少其资产负债率作为主要手段。

一般来说，负债率高对于盈利性企业来说，可以考虑采用合适的财务杠杆对企业最终获得的利润进行多倍放大，同时有效减少税务支出。

另外，财务杠杆对于房地产上市公司来说也是一把双刃剑，一旦企业出现项目风险，财务杠杆将会加剧企业的困境。

我国大多房地产开发企业整体资产负债率需要降低百分之十左右，我国房地产上市公司资产负债率较高，主要是因为融资结构不合理造成的，因此有效降低我国房地产资产负债率应当首先结合当前房地产企业的融资结构问题现状，找寻科学合理的应对方式。

（二）扩大房地产上市公司规模当房地产市场自然形成了房价并属于可控制范围内，那么房价的上下调动仍旧由市场本身去调节，而政府应当承担的职责只是负责对市场进行监管，政府进行市场监管的主要方式来自于法律、经济和财税，并不单单只有行政动作。

虽然目前我国房地产开发企业数量较多，但是普遍不具备理想的规模建设，规模较小加上负债率较高，也就使得企业的整体应对风险能力不足，因此，优化企业融资结构，扩大房地产企业的经营规模是主要手段。

想要达到扩大企业规模的发展目标，应当加快房地产行业的整合工作，加快低竞争力企业的破产工作，增强企业之间的兼并工作，在一定程度上通过整合资源减少房地产企业数量，设法扩大房地产企业的经营规模。

（三）实现融资渠道多元化目前我国房地产上市公司的资金来源主要以国内贷款和其他资金为主，融资渠道单一，随着银行准备金率、和房贷利率的提高都会给房地产企业带来强烈的冲击。

因此，对于房地产企业来说，优化其资本结构最重要的就是扩宽融资渠道，实现融资渠道的多元化。

第一，注重债券融资。

随着企业的不断发展，客观上极大地提高了房地产上市公司应对经营风险和财务风险的能力。

同时，房地产企业的知名度提高，市场信誉程度也得到大幅度提升，这些条件都为企业发行债券提供了良好的条件。

随着房地产项目的不断增加，而债券融资能够给企业提供大量的资金满足其发展，所以对于房地产上市公司来说债券融资是非常重要的。

但是，目前我国债券市场还不够发达，而且债券结构也没有实现优化配置，企业债券所占比例相当小，房地产企业的债券融资所占比例就更小了。

所以目前对于房地产上市公司来说，通过合理有效的途径发行债券，可以帮助公司解决资金难的问题，有助于优化其资本结构。

据Wind资讯统计,自2008年3月以来,金地集团、保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业和中粮地产6家房地产企业,分别发行了12亿元、43亿元、14亿元、59亿元、17亿元和12亿的公司债券。

金融街、万通地产,以及在香港联合交易所上市的首创置业也公布了拟发行18亿元、56亿元、1O亿元的公司债券方案。

公司债券的成功推出,对房地产企业融资结构的改变具有十分重要的意义。

第二，增加海外资金。

我国房地产行业的资金来源中，国外资金所占比例是最少的，近十年来平均比例较低，并且国外资金主要为外商直接投资，所以房地产企业从国际银行等金融机构获得的贷款少之又少。

外资银行对房地产企业申请贷款的资格审査十分严格，国际贷款银行要对申请贷款的上市房地产企业进行严格的贷前调查、对公司的各项指标进行评估，从而来降低自己的贷款风险。

所以，上市房地产企业要不断增强自己的综合实力，来满足国际金融机构的放贷要求，丰富企业的融资渠道。

对于筹资方面的问题，万科做得较好，万科集团充分利用境外的融资环境，通过海外上市或者购买海外上市公司等方式进行规模扩张。

这不仅可以缓解公司的资金压力，还可以以较低的资本成本获取较大的资本规模，进而优化公司的资本结构。

五、结论总的来说，当前房地产上市公司的资本结构还是存有较多的问题，若不进行适当改进会引起公司的财务风险。

为此，公司不仅要结合国家宏观政策、市场因素，拓宽筹资渠道，防止过度扩张，同时强化风险测评，做好资金储备，不断优化战略规划，使企业的资本结构达到最优状态。

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