我国房地产上市公司资本结构研究 (1)

我国房地产上市公司资本结构研究

摘要：近十年来，受社会经济、国家政治等因素的影响，政府大力扶持房地产，房地产行业的发展可谓“黄金十年”，然而房地产上市公司资本结构情况却不容乐观，新的经济形势客观上对公司的资本结构提出了更高的要求。本文首先对于上市公司基本结构进行了概述，然后对于上市公司资本结构进行了行业对比分析，接下来阐述了我国房地产上市公司资本结构的基本现状，文章最后提出了我国房地产上市公司资本结构问题的解决对策。

关键词：房地产上市公司；资本结构；行业对比；现状；对策

一、上市公司资本结构概述

（一）上市公司的概念

作为股份制公司的一种，上市公司在经过批准、符合相应的条件下可以在证券交易所进行交易，它和普通公司相比最大的优点在于可大量地吸收社会上的闲散资金，从而在极短的时间内扩大企业规模、增加利润，所以房地产公司也将公司股票上市作为企业扩张和发展的主要手段，将有利于公司的规模化发展，其上市对于公司自身具有重要意义。

（二）资本结构的概念

资本结构是一种可以反映企业财务状况的指标，衡量的方法建立在负债和股东权益间的比例关系上，学术界对该方法的认定表示一致赞同，但在短期负债是否属于负债的问题上意见不统一，通常有以下三种观点。第一，所有的负债和股东权益间的比例关系才是资本结构。第二，只有长期负债属于负债的范畴，资本结构资本结构也就是长期负债和股东权益间的比例关系。第三，资本结构包含狭义的资本结构和广义的资本结构。

二、上市公司资本结构行业对比分析

我国资本市场虽然发育得较晚，但上市公司的资本结构却体现出鲜明的行业特色。以2014年至2018年为例，按行业分类反映总负债率，如下表1。

表1 各行业平均资产负债率汇总表

从表中数据分析，在18个行业中，不同行业的资本结构差别很大。平均总负债率的在一定范围内波动，而平均总负债率的变化反映了行业的特征。与其他行业相比，房地产行业的总资产负债率水平在2014年为最高，这是由现行的制度和政策以及房地产业的行业特征所决定的。

三、房地产上市公司资本结构现状分析

（一）房地产行业特征

第一，地域性。建筑物的建设基于地面，是不可移动的且属于不动产，因此，房地产行业的发展会受到建筑物所在地域的限制，两者有着密切的联系。消费者通常会选择在自己生活的城市买房，与此同时，由于不同地域的经济水平、生活环境以及习惯等的不同，消费者对房地产的需求也是不尽相同。然而，由不同市场区域所提供的房地产产品是很难相互替代的，统一房地产市场的形成也是困难重重，因此，房地产产品的市场竞争和市场价格也就不能一致，甚至同一城市不同区域的市场也是各自发展，相对较为独立。

第二，房地产行业受国家政策的影响较大。首先，我国的土地所有权属于政府，由政府垄断，而土地和房屋建筑又是密切相关的，因此，国家土地政策的制定和实施会影响到房地产行业的发展，土地的供应水平也会影响到房地产行业的土地开发；其次，房地产行业也受到国家货币政策和财政政策的深远影响，近些年来，我国出台了很多的政策来控制房价的上涨，例如，贷款利率的上调、“限购令”以及扩大房产税等措施，并且，这些调控措施的实施确实发挥了作用，有效遏制了房价的持续上涨，这也就说明了国家宏观政策对于房地产行业的较大影响。

第三，房地产行业与其他行业具有关联性。房地产行业和其上下游的众多物资生产部门的关联度很强，如：住宅消费可以带动生活资料、生产资料的增长，诸如家电、装潢以及建材、钢铁、汽车、化工等的增长。纵观我国房屋建筑的成本，水泥的消耗总量是最大的，年房屋建筑使用水泥总量约为年水泥消耗总量的七成，木材为四成，钢材量则约为年消耗钢材总量的四分之一。

（二）房地产上市公司资本结构的问题

1.房地产上市公司整体负债多

在房地产行业的建设过程中，由于工程的施工周期较长、施工难度高，所以相比于其他行业，房地产行业对资金的需求较高。相关研究指出，在一定程度上，

过度的负债经营会大大增加企业财务风险、破产风险发生的概率。再加上其有着周期长、投入大且风险也大的特点，房地产上市企业应当优先考虑长期负债的融资方案，但是实际上，在房地产行业的发展中，长期负债所占的比重并不高。一定程度上，这样的发展状况会降低房地产企业融资的能力，增加其短期偿债的压力，也不利于企业的日常经营管理，此外，这也会使得房地产上市公司面临资金周转困难的问题，企业所面临的流动风险和信用风险也会加大。

2018年国内房地产行业整体平均资产负债率为79.72%，其房地产龙头企业万科的资产负债率更是高达80.6%。而国际房地产行业资产负债率通行标准仅为50%，受国内市场差异影响，国内房地产业平均负债率的正常范围多在60%-70%之间。由此可见，目前我国房地产行业资产负债率过高，且多年居高不下，财务风险也在日益加大。

2.房地产上市公司资本结构质量不高

目前，我国房地产行业的上市公司已经有很多了，但是其资本结构还不够完善，长期负债率较低，整体资产负债率较高，实际发展和资金的来源并不匹配，不利于企业的长期发展。资本结构也是上市公司内部资本组成的静态反映，也可以反映公司的融资情况，动态特征也非常明显。企业的资本结构直接受到企业自身融资工作的影响，某种程度上，公司的融资行为可以决定房地产上市公司的资本结构，同时，资本结构又可以反过来对公司的融资工作产生一定的影响。如果企业的资本结构质量出现问题，某种程度上也可以说明企业的现行融资结构也存在着问题。

3.融资结构较为单一

二十世纪八十年代以来，我国的房地产行业在改革开放的浪潮中逐渐发展起来，融资方式有较为显著的特征，其主要的资金来源是银行的信贷资金。国内的金融市场并不发达，目前我国房地产融资主要是银行贷款，对银行的依赖程度非常之高。此外，房地产行业作为国民经济的支柱，国家政策调控对其造成的影响不容小觑。近些年来，国家在土地以及信贷方面都进行了众多的调控，这对房地产的开发和发展都产生了显著而全面的影响。比如上市公司金地集团、深国商以