52第十二章第三节受理估价委托(一)(2012版)

第三节受理估价委托一、受理估价委托概述估价机构和估价需求者在相互了解、沟通的基础上，如果估价需求者愿意将估价业务交给估价机构，估价机构认为该估价业务不属于不应承接的情形并愿意承接的，则估价师应在深入了解估价需求者真实的估价需要和指定估价的房地产的基础上，明确估价目的、估价时点、估价对象和价值类型等估价基本事项，以及估价报告交付期限等估价其他事项，然后为估价需求者起草好估价委托书，准备好估价委托合同，经与估价需求者协商议定后，由估价需求者出具估价委托书，估价机构与估价需求者签订估价委托合同。

在此过程中，估价师还应做好“估价项目来源和接洽情况记录”。

归纳起来，受理估价委托的一般步骤是：①明确估价基本事项和其他事项；②起草估价委托书和估价委托合同；③接受估价委托书及签订估价委托合同。

需要指出的是，估价业务应以估价机构的名义统一受理，统一收取费用；估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务。

签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。

下面重点介绍明确估价基本事项和估价委托书、估价委托合同。

二、明确估价基本事项房地产估价的核心内容是为了特定目的，按特定程序，运用特定方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。

因此，在分析、测算和判断特定价值之前，必须弄清特定目的、特定时间、特定房地产和特定价值，即要弄清估价目的、估价时点、估价对象和价值类型。

这四者通常称为估价基本事项，把弄清它们称为明确估价基本事项。

在实际估价中，一些估价师寄希望于委托人提出明确的估价目的、估价对象、估价时点和价值类型，甚至抱怨委托人不能明确地提出它们。

这种思想是完全错误的。

估价基本事项不能明确的责任主要在估价师自己。

（一）估价基本事项之间的关系【新增内容】在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点和价值类型之间是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。

明确估价目的有助于明确估价时点、估价对象和价值类型。

例如从有助于明确估价对象来看，依据有关法律、法规、规章和政策，有些房地产不能用于某些估价目的，从而不应作为这些估价目的的估价对象，如《物权法》、《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律、法规、规章和政策规定了一些不得抵押的房地产。

因此属于法律、法规、规章和政策规定不得抵押的房地产，就不应作为抵押估价目的的估价对象。

此外，不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。

估价对象、估价时点和价值类型三者之间，估价对象与估价时点有关，其余是相互独立的。

明确估价时点一般应在明确估价对象之前，因为估价时点不同，估价对象状况可能不同。

史家解读：估价目的决定估价时点、估价对象和价值类型，先有估价时点后有估价对象，如回顾性估价，估价时点是过去，估价对象状况是过去时点的状况，估价对象与价值类型相互独立，估价时点与价值类型相互独立。

（二）明确估价目的估价目的本质上是由委托人的估价需要决定的，应当由委托人根据其估价需要提出。

但在实际中，估价师不应指望委托人提出估价目的，特别是提出符合估价要求的清晰、具体的估价目的。

因为委托人一般不懂得要提出估价目的，甚至不懂得什么是估价目的，更不懂得如何表述估价目的。

但估价又必须明确估价目的。

这样，就需要估价师主动向委托人提出相关问题，与其进行充分沟通，认真细致地了解其估价需要，在此基础上再按照有关要求将估价目的表述出来，然后请委托人认可。

史家解读：估价目的不是由估价师决定的。

任何估价项目都有估价目的，因为委托人一般情况下不会无缘无故花钱委托估价机构估价。

因此，估价目的可通过询问委托人将要拿未来完成后的估价报告或估价结果去满足何种需要、解决什么问题、交给谁使用或者由谁认可来明确。

对估价目的的明确及表述应符合有关规定，并尽量细化，避免模糊、笼统，特别是要禁止为达到高估或低估目的或者回避有关规定而故意模糊估价目的。

例如，房地产抵押估价目的应表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

房屋征收估价目的中，被征收房屋价值评估的估价目的可表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”；用于产权调换房屋价值评估的估价目的可表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

需要强调的是，估价目的应清晰、具体，对应相应的经济行为、行政行为或司法行为，要尽量避免“了解房地产市场价值”之类模糊、笼统的表述。

如果估价项目背景复杂或估价报告用途特殊，在简要说明了估价目的后，还应简要描述估价项目的背景或作必要的解释，使估价目的更加明确、具体。

（三）明确估价时点估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。

在实际估价中，估价时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。

明确估价时点是要确定将要评估的价值是在何时的价值。

如果估价时点不明确。

后续的估价工作将难以开展，因为同一房地产在不同的时间会有不同的价值。

多数估价项目是评估现在的价值，但在某些情况下需要评估过去或未来的价值。

估价时点究竟是现在还是过去或未来，是由估价目的决定的。

例如，房屋征收估价的估价时点为房屋征收决定公告之日。

在评估受贿房地产的价值时，估价时点有受贿之日、案发之日和委托估价之日三种可供选择，科学的估价时点应为受贿之日。

【新增内容】对原估价结果有异议而引起的复核估价或鉴定估价的估价时点，应为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告确定的估价时点有误。

因此，估价时点不是委托人或估价师可以随意假定的，应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。

估价时点一般采用公历表示，精确到日。

估价时点为现在的，一般以估价作业日期内或者估价师实地查勘估价对象期间的某个日期（如实地查勘完成之日）为估价时点。

一般不得早于估价委托合同签订日期，不得晚于估价报告出具日期。

估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期。

估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期。

（四）明确估价对象估价对象是由委托人指定，但又不是完全由其决定的。

具体地说，估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的和估价时点，依据有关法律、法规、规章和政策并经委托人认可后确定的。

因为依据有关法律、法规、规章和政策，有些房地产不应作为某些估价目的的估价对象。

例如，除前面所讲不得抵押的房地产不应作为抵押估价目的的估价对象外，法律、法规规定不得作为出资的房地产不应作为出资设立企业为估价目的的估价对象。

明确估价对象，首先应对估价对象的范围予以界定，具体包括估价对象实物构成上的范围，例如是否包括建筑物内的家具、电器、机器设备等动产；权益上的范围，例如是否包括特许经营权、债权债务等；空间上的范围，例如坐落、四至、高度、深度等。

【新增内容】在界定估价对象的范围时，应注意同一标的物在不同的估价目的下，如抵押估价、房屋征收估价、自愿转让估价、人民法院拍卖估价，估价对象的范围可能应有所不同。

例如一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，其资产包括房屋及其占用范围内的土地使用权、厨具等动产以及特许经营权、债权债务等，在不同估价目的下的估价对象范围通常不完全相同，除包括房屋及其占用范围内的土地使用权外，是否包括其他部分见表12－1。

不同估价目的的估价对象范围表12－1注：√表示估价对象包括；×表示估价对象不包括对表12－1说明如下：①抵押一般是房屋和土地抵押，但也可能是房屋、土地及其他不动产抵押，有时甚至是整体资产抵押，因此抵押估价对象范围通常要视情况而定。

但房地产抵押估价一般不应含特色装饰装修的价值，因为一旦债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形而需要以拍卖等方式处置抵押房地产的，特色装饰装修对受让人来说一般没有价值。

②被征收房屋价值的补偿应包括被征收房屋装饰装修价值的补偿，因此房屋征收估价对象范围理应含装饰装修，但实践中将装饰装修与房屋主体分开，装饰装修价值由征收当事人协商确定；协商不成的，可委托房地产估价机构通过评估确定。

因此，房屋征收估价对象范围有不含装饰装修和含装饰装修两种情形。

③自愿转让估价有继续经营下的自愿转让估价和区位不再适宜下的自愿转让估价两种情形。

继续经营下的自愿转让估价一般为整体资产转让估价；区位不再适宜下的自愿转让估价一般为房地产转让估价，并因特色装饰装修对受让人来说一般没有价值，所以估价对象范围一般不含特色装饰装修。

④人民法院拍卖估价一般为房地产拍卖估价，但也可能为整体资产拍卖估价。

【2010年试题】实际估价中，估价对象范围的界定包括（）的界定。

A．实物构成范围B．权益范围C．空间范围D．时间范围E．影响范围答案：ABC明确估价对象，其次应弄清估价对象的状况，具体包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况。

其中，明确估价对象的实物状况是在界定估价对象范围的基础上，进一步弄清估价对象包括的具体内容。

较具体地说，它是土地，还是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物；是一宗房地产，还是多宗房地产，或是一宗房地产的某个部分。

对于正在运营、使用的房地产，如宾馆、商场、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、汽车加油站、码头、厂房等，还应明确是否包含家具、电器、装饰品、货柜、专业设备等房地产以外的财产，如工业房地产是否包括土地内的基础设施、构筑物、机器设备等。

对于房地产开发用地，还应明确其开发程度。

对于在建工程，还应明确是当前工程进度下的状况，还是未来某种状况，如开发完成后的状况。

明确估价对象的权益状况，首先要弄清估价对象的现实法定权益状况，然后在此基础上根据估价目的来明确是评估估价对象在现实法定权益下的价值，还是在设定权益下的价值。

多数估价项目是评估估价对象在现实法定权益下的价值，不得随意设定估价对象的权益状况来估价。

但在某些情况下，根据估价目的的要求，应以设定的估价对象的权益状况来估价。

例如房屋征收估价，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

其中，不考虑租赁因素的影响，是评估无租约限制价值而不是评估出租人权益价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

这是因为被征收房屋无论是否租赁、抵押、查封等，政府都应付出足额的补偿。

至于被征收房屋租赁、抵押、查封等问题，属于被征收人与被征收房屋承租人、抵押权人等有关单位和个人的债权债务等关系问题，应由相关当事人或有关管理部门解决。