资产评估案例分析.pptx
一个资产评估案例的解析-PPT课件
4.评估行业的独立性未引起足够垂视
• 评估事务所与当地政府机关存在千丝万缕的联系，地方保 护主义严重，不利于各评估机构的公平竞争、独立性的保 持以及执业质量的保证。 • 有的上市公司在重大资产重组中聘请的会计师、评估师来 缺失
应对措施
资产评估中存在的上述诸多问题，直接关系到上市公司 广大中小股东的利益，不利于资本市场的健康发展，已引 起市场和监管部门的广泛关注。
1.创造良好的资产评估执业环境 市场的统一，关键在于制定统一的评估标准。 我们应借鉴国际评估行业的立法经验，制订和完善 资产评估领域的法律法规。 在管理工作上，要坚持资产评估行业统一管理、统一政策。
2.抓紧完善资产评估规范 我国评估业将在“整合评估体系、充实评估资源、与国际 趋同”三驾马车的带动下，进入立法快车道。 积极整合“多头管理”的评估体系、完善评估职业规范以 及与国际相关行业的趋同。 3.加大监管力度，同时厘定评估机构的责任 借鉴其他中介行业监管以及国际上的相关经验，强化对资产 评估违规行为的监管。 加强市场对资产评估行业的认识。
4.建众评估行业的市场公信度 扶优限劣，从拓展评估业务、维护评估机构独立性以及防范评 估行业恶性竞争等方面入手，打造评估机构之间有序的良性竞争 局面。 评估机构一定要排除外界的干扰和诱惑，恪守“公平诚信”的 原则，不偏不向，独立客观，忠实遵守资产评估行业的职业道德。
5.加强监管机构之间的协作 除政府部门之间的监管配合外，还包括加强行业自律组织监 管职能的发挥。
一个典型的资产评估案例解析
案例
• S资产评估事务所(简称“S事务所”)2000年在某省设立， 主营评估业务，2019年在北京成立总所，原地方所注册为 分所。2019年采取“借牌子”、“过门子”等方法，获取 了证券资格。该评估机构的评估资格证2019年后没有进行 年检。 • 成立当初，为了争揽业务，该机构推出了所谓“成本套 餐”，即收费少一点、人员少派点、底稿少编点。在人手 紧张、业务繁忙时期，依然“来者不拒”，同时承揽多家 大型项目的评估业务，并集中了一批无证券资格的机构和 人员进行“兵团作战”，外聘“专家”水平参差不齐。在 评估过程中，该机构对不同项目的假设都大同小异，评估 前提假设、评估环境假设、使用范围假设、利用效果假设 都近似，甚至在行业竞争分析方面都有相似的描述。
资产评估案例分析课件
（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年 ；
（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95=(175.05)年；
（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际 成新率 实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使 用（经济）年限×100% ＝11.95/17×100%＝70%（ 取整）
资产评估案例分析
机器设备的评估程序：
☺要约与承诺阶段：明确评估基准日和评估目的
等
☺评估准备阶段：制定评估工作计划、落实评估
人员等
☺现场评估阶段：查明实物、落实评估对象等 ☺确定单台设备的估价数据、评定估算阶段：
搜集欠缺资料、筛选与整理已搜集到的数据等
☺自查及撰写评估报告：对设备估价依据和参数
进行一次全面核对、编制撰写评估报告等
资产评估案例分析
重置成本法的适用范围：
重置成本法虽是机器设备的一种常用方法，但也并非适用于所 有的机器设备，也就是说在机器设备评估中运用重置成本法是有一 定适用范围的。主要的适用情况有如下三种：
继续使用前提下的机器设备：若改用续用或移 地续用，运用重置成本法进行评估时，必须作适 当的调整才能得出评估结果。 继续使用前提下，不具备单独获利能力的单台 设备或其它设备的评估：无法用收益法，采用重 置成本法进行评估。 非继续使用前提下，无市场参照物的机器设备： 采用时需做调整，以得到非续用重估价格
公称压力：3,000KN 打击能量：2,000KJ 最大行程：400mm 最小封闭高度：不得小资于产评3估0案例0分m析m
实物：
资产评估案例分析
二、估算重置价值
1、估算购置价格
经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的 J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基 准日）为人民币188,000元。
企业价值评估案例分析课堂PPT
NS公司分产品统计（L）
电压等级
10KV 110KV 220KV 35KV 500KV 6KV 合同数（个）
合同金额（万元）
备注
2000
2001 2002 平均合同数额： 64.60 36.60 157.81
138.14 146.55 137.77 合同数增加：
170.04 199.84 172.16 9.0
合同金额（万元）
备注
2000 2001 2002 平均合同数额： 106.61 203.68 235.90 187.27
542.73
合同数增加：
278.0 232.03
46.90
平均值：
106.61 102.30
合同数增加%：
115.83
89.35 —20% —50%
15.0
12.0
6.0 %平均值：—35%
●NS公司近5年来一直处于持续稳定经营状态，处于高速发展 阶段，财务状况良好，财务纪录完整，其经营业绩和收益是可以预 测的。
●NS公司的经营环境也是相对稳定和可以预测的。
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（二）评估假设
本评估的测算有如下假设和前提： （1）基于NS公司的历史表现的分析，并按尽职调查发现的情况 予以必要调整。如对NS公司的资产负债表和损益表做相应的调整 （收入和费用调整的匹配）； （2）NS公司所处的宏观经济环境将不发生重大的变化，中国的 经济将继续健康快速的发展，GDP的年增长达到7%及以上，到 2020年中国GDP在2000年基础上翻两番，达到35万亿元人民 币； （3）电力市场与继电保护、变电站综合自动化市场将随GDP增 长而增长；
NS公司的业务模式
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2002年NS公司产品结构
合同金额 （万元）
资产评估的管理案例分析(PPT共 67张)
房地产企业评估—两个典型案例
某上市公司的母公司将其控股的房地产 公司以 成本价 转入上市公司，当年实现 利润 5000 万元，美化报表为配股创造条 件 某上市公司的将其控股的房地产公司以 高价 卖给关联公司，年报因此笔交易每 股收益由—0.24元变为赢利0.06元。
房地产企业评估—目前的规范要求
●对房地产市场价值的内涵应包括哪些因素认识不一
●采用市场法时，参照案例不足，比较因素考虑不全面
●划拨用地评估价值是否包括土地出让金存在分歧
●使用假设开发法使，假设前提过于乐观
房地产评估存在的主要问题
※房产和地产的价值内涵 房产和地产的联系、区别 房地产市场因素 ※重置成本法中成本的构成 ※市场法 ※假设开发法
房地产企业评估—目前的规范要求
假设开发法
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值 -开发成本-管 理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 投资者购买待开发 房地产应负担的税费 预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应 考虑类似房地产价格的未来变动趋势。 开发利润=待开发房地产价值与开发成本之和（或取开发完 成后的房地产价值）*同一市场上类似房地产开发项目相应 的平均利润率 必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方 法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。
房地产企业评估—如何操纵评估
低价的由来 使用成本法，按核实后的成本计开发项 目的评估值 为回避产成品和在产品隐含利润，将开 发项目按房屋建筑物和在建工程评估
房地产企业评估—如何操纵评估
高价的由来 使用收益法，操纵利润预测和折现率的选取 利用最高最佳使用假设，忽视法律上允许、技 术上可行、经济上可行的限制 使用假设开发法，将开发项目可能实现的全部 利润量化，而未按原投资人投资资金应分摊的 利润进行估算 忽略产权上的瑕疵 简单地利用土地估价报告和房地产估价报告
资产评估案例分析
资产评估案例分析——房地产评估班级：姓名：学号：房地产评估案例评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产土地为出让;该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保,委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估,评估基准日为2003年2月21日;该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估;一、基本情况一估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产;1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的沪房地×字2002第×××号房地产权证及估价师实地查勘,估价对象产权状况如下：权利人：××有限公司坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：略土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,0322m建筑面积：6,7912m房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象,目前处于正常使用状态;2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开发区××路××号,土地等级属上海市基准地价十级地段;距奉浦大桥30公里,距虹桥机场52公里,距上海火车站45公里,距浦东国际机场30公里;估价对象四至:东为待租土地,西为××路,北为××路,南为×××有限公司;3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房,估价对象属大型现代化厂区,厂区道路为水泥地坪,路面平整,能承载大型货车,绿化种植有序,厂区周围有集中绿化带;二影响因素说明1、个别因素分析1建筑物状况根据实地勘察,估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产,建筑物状况如下：2厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区,厂区道路为水泥地坪,路面平整,能承载大型货车,绿化种植有序,厂区周围有集中绿化带;3交通条件估价对象距奉浦大桥30公里,距虹桥机场52公里,距上海火车站45公里,距浦东国际机场30公里,估价对象的交通条件较好,主干道为××公路;4基础设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件;基本生产、生活设施完善;2、区域因素估价对象所在的××区位于上海的南翼,杭州湾北岸,东西长41公里,南北宽22公里,总面积687平方公里;××区历史悠久,人杰地灵,气候宜人,土地肥沃,资源丰富,海岸线长公里,江岸线长公里,港口码头等设施齐全,开发前景广阔,是上海市的南大门;近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向,以开发市级工业区为重点,吸引外资,开拓国际市场,逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架,全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道,区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全,1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一;××区水陆交通便捷,特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设,建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络,与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系;3、市场背景分析2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响,呈现出复杂、低迷的局面;我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策,使国内政治局面稳定,经济形势平稳;国民经济在此基础上保持高速发展,据统计国民经济的增长速度已达到8％;上海是我国的特大型城市,2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权,上海将获得更大的发展机遇;根据国际国内形势的发展和国家的要求,上海长远发展的总体目标是：到2010年,把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一,在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度,人民生活水平接近发达国家地区水平;要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变;由于我国已加入WTO,作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁,投资增加,进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加,对其价格产生刺激作用,估计近期其价格将会稳步上升;二、评估价值定义本次评估所揭示的是××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产建筑总面积6,7912m,土地总面积29,0322m在满足全部假设和限制条件下,于评估基准日的公开市场价值;三、评估方法的选择1、市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;即估价人员通过市场调查,选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物,然后,经过估价人员对案例的实地勘察,对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正,计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格,用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态红线外“六通一平”在估价期日的市场价格;2、成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料,以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据,运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析,增减调整后确定估价对象建筑物的建安费,在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金,得出建筑物的重置成本,按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格;四、评估技术说明一土地使用权价值估算市场比较法1、计算公式估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时,根据估价对象情况,应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近;3、估价对象房地产价格测算本次估价,选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例;1估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1;表1 土地比较因素条件说明表2编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础,相应指数为100,将交易实例相应因素条件与估价对象相比较,确定相应的指数,详见表2;表2 土地比较因素条件指数表3交易实例修正后的土地价格比准价格经比较修正,交易实例修正后达到估价对象条件时的价格,详见表3;表3 土地比较因素修正系数表4估价对象土地价格的确定假设50年使用权对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格,采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价,即：估价对象土地评估单价＝212元/m2＋190元/m2＋186元/m2/3＝196元/m2合万元/亩5估算估价对象土地现状的市场单价和总价估价对象土地为1996年4月出让取得,使用年限为50年,工业用途,使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止,尚可使用年限为年;通过以下公式对估价对象土地进行年期修正,计算年期修正系数为:式中：R：年期修正系数；yr：土地折现率,取r＝6%；n：土地剩余有效使用年限年；N：土地法定最高使用年限工业用地50年;经计算,R＝,则:y估价对象土地评估单价＝196元/m2×＝190元/m2估价对象土地总价＝29,032m2×190元/m2＝5,516,080元,取整为万元五、估价结论本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价,××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产建筑面积6,791平方米以及相应土地面积29,032平方米,转让方式获得土地,工业用途,开发程度为红线外“六通一平”在估价时点2003年2月21日的评估价值为人民币1,万元, 大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整其中：土地面积29,032m2, 评估价值为人民币万元；建筑面积6,791m2, 评估价值为人民币1,万元;。
资产评估学案例研究成果PPT课件
02 资产评估学概述
资产评估学的定义与特点
总结词
资产评估学是一门研究如何对资产价值 进行科学、客观、公正评估的学科。
VS
详细描述
资产评估学主要关注各类资产的价值评估 ，包括有形资产和无形资产。它强调以市 场为基础，通过运用科学的方法和专业的 知识，对资产的价值进行合理的估算。资 产评估学具有科学性、客观性和公正性的 特点，对于维护市场秩序、保障各方利益 具有重要意义。
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资产评估学的应用领域
要点一
总结词
资产评估学广泛应用于各个领域，如企业价值评估、房地 产评估、无形资产评估等。
要点二
详细描述
随着经济的发展和市场的扩大，资产评估学的应用领域越 来越广泛。在企业价值评估方面，通过对企业整体价值进 行评估，有助于企业并购、重组等活动的顺利进行；在房 地产评估方面，通过对房地产价值的评估，有助于房地产 交易的公平进行；在无形资产评估方面，可以保护企业的 知识产权，防止无形资产流失。
加强案例研究
鼓励开展更多深入的案例 研究，以丰富资产评估学 的理论体系和实际应用。
跨学科合作
建议加强与其他相关学科 的合作，促进学科交叉融 合，推动资产评估学的创 新发展。
06 案例研究应用与展望
案例研究成果的应用领域
企业价值评估
利用资产评估学理论和方法，对 企业整体价值进行合理评估，为 投资者和管理者提供决策依据。
术研究发展。
实践指导
案例研究成果可以为资产评估 实践提供指导和借鉴，提高评
估工作的质量和效率。
人才培养
通过案例教学，培养具备实际 操作能力的资产评估专业人才
。
社会认可
案例研究成果的推广和应用， 可以提高资产评估行业的公信
资产评估案例分析
资产评估 案例分析——房地产评估(一)估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开辟区内的工业用房地产。
1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证 及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：班级： 姓名： 学号：房地产评估案例评估对象为××有限公司位于上海市××开辟区××路××号工业用途房地产(土地为出让)。
该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保， 委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估， 评估基准日为 2003 年 2 月 21 日。
该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。
一、基本情况权利人：××有限公司座落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号： (略)土地使用期限： 1996-04-05 至 2046-04-04 止土地总面积： 29,032m2建造面积： 6,791m2房屋类型：工厂建造结构：钢混未发现估价对象有抵押或者其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开辟区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。
距奉浦大桥 30 公里，距虹桥机场 52 公里，距上海火车站 45 公里，距浦东国际机场 30 公里。
估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。
3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建造面积为 6,791 平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
资产评估执业质量检查情况及检查经典案例分析PPT课件
2020/3/20
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.证监会执业质量检查的处理情况
（1）近年资本市场与资产评估有关的主要事件及其处罚情况统计 （2）资本市场资产评估证监会处罚情况统计 （3）资本市场资产评估证监会行政监管措施情况统计
2020/3/20
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关键评估参数确定缺乏依据； 收益预测与历史、现实情况明显不符且无合理解释； 评估方法和评估假设适用不当； 评估报告和评估说明对重要信息披露不充分； 调查、分析、核验等评估程序执行不到位； 个别执业项目存在明显的预测错漏、倒签报告日期、允许其他机构或个人以
➢收益预测复核工作缺乏底稿支持。评估人员人为调整收益预测，无法提供调 整依据与合理逻辑。 ➢缺乏对预测期被评估企业毛利率变动较大的复核与分析，无法说明变动的合理 性。 ➢ 收益法评估，营运资金增加额计算中对核算项目及不同年度变化缺乏分析， 与被评估企业经营特点的差异或偏离缺乏判断。 ➢资本性支出、折旧与摊销等计算随意性较大。
外部监督机构（证 监会、财政部等） 对评估机构的执业 质量检查
2020/3/20
检查主 体不同
评估机构内部自查
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（一）证监会近年执业质量检查情况 （二）2017年中评协（财政部）执业质量检查情况 （三）2017年省评协执业质量检查情况
资产评估执业质量检查情况及检查经典案例分析PPT课件
2020/3/20
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1.检查及处罚情况
2017年中评协完成了14家证券评估机构及其64家分支机构作为本次的检查对象， 对233份评估报告及其工作底稿进行了抽查。各地方协会共完成对620家非证券评 估机构、2526份评估报告及工作底稿的抽查工作。
在抽查的评估报告中，整体得分与2016年检查相比，略有提高。
2020/3/20
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（2）国资和证券业务得到普遍重视，但其他业务评估工作底稿和评估报告 内容的规范性和完备性还有待进一步提高
➢ 项目的外部监管对评估业务执行的影响。 ➢ 项目的外部监管对评估机构专业能力和风险认识提升的影响。
（3）不同类型业务执行质量结构差异持续存在
➢ 无形资产评估业务执行的整体规范性得分偏低。反映出该类项目执业需要多方面总结和 反思。
2020/3/20
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项目 全面检查家数
抽查项目 专项检查家数
抽查项目 行政监管措施家数 行政监管措施人员
2012年 4 2
5 15
2013年 5 30 20 18 9 21
2014年 1
16 18 10 26
2015年 3
4 0 5 27
2016年 3 33 0 0 3 14
2017年 3 10 7 10 9 20
✓工作底稿是否能反映评估程序实施情况，支持评估结论；
✓资产评估报告是否清晰、准确地陈述报告内容，有无误导性表述；
✓是否存在故意或过失出具虚假、不实资产评估报告情况；
✓是否按照要求及时建立健全和规范运行职业风险防范机制等。
2020/3/20
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4.惩戒情况
根据中评协《资产评估执业行为自律惩戒办法（试行）》、《浙江省资产评估行业自 律惩戒办法》等有关规定，省评协针对检查中出现的问题相对比较严重的部分资产评估机 构分别进行程序性约谈和处理决定约谈，对其出具《监管关注函》，进行警示教育。将之 列为重点关注对象，择机回访检查。对于拒不整改或整改不到位的，及时提请行业惩戒委 员会予以惩戒。Βιβλιοθήκη 112.检查意见总结
无形资产评估疑难问题讲解及案例分析 PPT
第二部分 无形资产评估许可费率修正问题
二、无形资产评估许可费率修正问题
▪ 1、许可费节省法（提成法/分成法）是无 形资产收益法评估中最为常用的操作方式 ；
• 采用许可费节省法估算无形资产的最为关 键的步骤是估算许可费率；
• 许可费率的估算实务中经常会看到所谓许 可费率修正/调整的方式、方法；
二、无形资产评估许可费率修正问题（续）
❖修正/调整因素选择：
▪ 选择所谓先进水平、成熟程度、实施条件 、保护力度、行业地位、获利能力和其他7 个修正因素；
• 先进水平、成熟程度、实施条件、保护力度 、行业地位如何与许可费率之间产生直接关 系？
• “其他”是什么因素？如何计量？
▪ 上述7个因素之间否相互独立？如果存在相 关性，如何消除这种相关性的影响？
❖4、期权的分类
▪ 买入资产的权力对应的期权称之买入期 权，又称看涨期权（Call Option），它 实际是一种赋予持有者“买入”标的资 产权力的合约；
▪ 卖出资产的权力对应的期权称之为卖出 期权，又称看跌期权（Put Option）， 它实际是一种赋予持有者“卖出”标的 资产权力的合约；
三、或有无形资产评估问题（续）
▪ 期权的相关术语：
• 到期日（Expiry Date）：期权合约有效的行使 时限或者说是期权终止的日期；
• 标的资产（Underlying Asset）：每一个期权合 约都对应一标的资产，标的资产可以是股票、 股票指数、期货合约甚至是一些实物资产或开 发项目等，对应不同的标的资产就形成不同的 期权，对应股票就形成股票期权、对应股票指 数就形成指数期权、对应实物资产就形成实物 期权；
三、或有无形资产评估问题（续）
❖6、B-S模型中股票波动率σ的估算
了解资产评估的含义、特征和功能PPT模板
中山市中小学校长绩效考核实施办法(征求意见稿)为进一步深化全市中小学人事制度改革，完善校长考核机制，促进校长专业发展，根据省、市有关文件精神，结合我市教育实际，制定本办法。
一、绩效考核范围和时间（一）绩效考核范围全市公办中小学校（含中专、职中和特殊教育学校）在编在册的正、副校长。
（二）绩效考核时间每学年第二学期末进行绩效考核。
二、绩效考核主要指标和内容绩效考核以《中山市中小学校长绩效考核指标框架》（见附件１)为依据，全面考核德、能、勤、绩、廉，重点考核工作实绩。
三、绩效考核主要方法全市中小学校长考核工作在市教育局领导下进行。
市直属学校校长由市教育局组织考核，人事部门具体负责；镇（区）中小学校长由各镇（区）教科文卫办组织考核，各自成立由镇(区)主管教育领导担任组长的领导组，下设考核组，具体负责本镇(区)中小学校长绩效考核工作。
考核结果分为优秀、合格、基本合格和不合格四个等次。
（一）每学年通过考察学校、个人述职与自评、民主测评、查阅个人资料、考核组测评和主管部门评价等操作方式对校长的“德、能、勤、绩、廉”进行综合考核，采用自评与他评、过程性评价与终结性评价、定量评价与定性评价相结合的方法进行。
（二）绩效总分由考核组测评、民主测评、主管部门评价（镇区中小学校长由镇区教科文卫办工作人员评价，市直属学校校长由市教育局相关科室评价）三部分构成，绩效总分=考核组测评分×40%＋民主测评分×30%+主管部门评价分×30%。
（三）根据绩效总分，确定考核等次。
绩效总分在85分以上（含85分），且排在本镇（区）（或市直属学校）正、副校长总人数的前15%的（计算优秀名额时不能四舍五入），绩效考核确定为优秀等次；绩效总分在70-84分的，绩效考核确定为合格等次；绩效总分在60-69分的，绩效考核确定为基本合格等次；绩效总分在60分以下的，绩效考核确定为不合格等次。
四、绩效考核工作程序（一）考核组提前一周通知学校并下发相关考核文件。
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3、资产评估机构执业范围问题
问题3：资产评估资质问题。 由于长岭集团控股的长岭股份属上市公司，
按省政府要求，评估公司应具证券业从业资质， 虽然同盛所属的中宇资产评估公司拥有从事证 券业务资产评估资质，但作为分公司的同盛， 却并不能被视做拥有该资质，且其本身也不能 成为独立承担法律责任的主体。
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二、泰港评估案例分析
案例背景： 泰港集团成立于1999年，是一个不具有法人资
格的单位，自称总资产达48.5亿元。该集团主 要靠金融机构贷款运作，其大部分企业基本没有 经营也没有盈利。
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四川长江包装纸业股份有限公司的“长江 包装”股票1998年4月在上海证券交易所上市 后，2000年4月被作“ＳＴ”处理。相关部门 随即拟找有实力的公司与“长江包装”重组。 泰港集团法人代表刘邦成通过四川东方资产评 估事务所的有关人员，将自己几个公司的资产 虚增了4.93亿元，重组了“长江包装”，并疯
第一次修改： 5月27日，同盛按照复核意见对评估报告进行修
改后，出具厂长岭集团及其所属长岭机器厂等 共八家单位的评估报告。修改后长岭集团净资 产评估值为- 8357.19万元，与第一次评估结果64557.95万元相比，负净资产减少了 56200.76万 元。
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出现5亿多元差额的原因：正衡的审核意见 称，一是按照规定，当长岭集团所属子(孙)公 司评估后净资产为负值时，按零值进行汇总， 而不再简单地进行“合并汇总”；二是评估结 果中包含了长岭机器厂及陕西长岭宝鸡冰箱有 限公司的非经营性资产约0.7亿元。
资产评估案例分析
陈锦棋
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一、长岭评估案例 二、泰港评估案例 三、不动产评估风险案例
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一、长岭评估案例分析
案例背景： 长岭集团以家用电器和纺织机电及军工为主业，曾
是中国500家大型企业集团之一。“大树底下好乘凉” 的广告词曾和其冰箱等产品一起，传遍全国。
近几年来，由于体制等原因，在激烈的市场竞争中， 长岭集团渐渐退出家电业主流市场。其旗下的控股上 市公司---长岭（集团）股份有限公司因业绩亏损，早 已沦为ST的行列。
2004年2月4日，陕西省国企改革领导小组第五次办 公会议决定： 1、同意长岭集团与南京斯威特集团进行资产重组； 2、要求由双方共同聘请由证券从业资质的中介机构依 法进行评估；
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3、对于长岭集团的债务，提出与华融资产公司、 供货商等债权人进行协商，争取折让支持，以 利于债务重组；
4、在评估和债务重组后，形成的负净资产，以 重组后新企业纳税地方留成返还政策等予以弥 补，弥补年限达到弥补数额为止。
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2004 年3月1日，中宇资产评估有限责任公司陕 西同盛分公司(以下简称同盛)接受委托，对该公司的 资产进行评估。
4月30日，出具了一份“中(同)评报字[2004]第 83号”的《陕西长岭集团有限公司资产评估报告书》。
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报告称其评估范围为长岭集团有限公司及其 所属的长岭机器厂、长岭(集团)股份有限公司、 长岭黄河集团工贸有限公司、陕西长岭空调器 公司、陕西长岭电子科技有限公司及长岭(集 团)股份有限公司主要控股公司西安长岭冰箱 股份有限公司、陕西宝鸡长岭冰箱有限公司、 陕西长岭纺织机电科技有限责任公司等企业的 全部资产。
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问题1：将长岭集团的资产和与所属子(孙)公司的 资产和负债简单地进行了“合并汇总”。
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长岭集团结构图
％
陕西宝鸡长岭 冰箱有限公司
占股100％
长岭机器厂
占股100％
陕西长岭空调 器有限公司
占股55％
长岭黄河 集团工贸 有限公司
占股45％
占股53.3％ 占股20.38％
西安长岭冰箱 股份有限公司
占股85％
占股15％
陕西长岭纺织机 电科技有限公司
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1、长期投资评估应当注意的问题
依据：《资产评估操作规范意见(试行)》 第四十九条：“对于控股的长期投资，应对被
投资企业进行整体评估。” “明显没有经济利益、也不能形成任何经济权
利的，按零值计算。” 第五十条规定：“控股和非控股的长期投资，
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2002年亏损2.9亿，2003年亏损4.4亿， 2004年3月31日，深交所作出暂停其股票上 市的规定。如果ST长岭在2004年上半年仍旧 不能实现盈利，则将被退市。在此背景下，长 岭集团的重组已显得极为迫切。
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到2003年底，长岭集团注册地－西安高新一路长岭 大厦，因债务纠纷被法院低价拍卖。
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第二次修改： 6月1日，同盛将再次修改后的评估报告上
报到陕西省财政厅。修改后长岭集团净资 产评估值为-2115.72万元。与第二次的8357.19万元又相差6241.47万元。
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形成差额的原因：是在上一次的评估报 告中，对应收账款、预付账款、其他应 收款中评估人员认为是呆坏账的直接进 行了核销，由于没有确凿证据，这次将 这些呆坏账调入待处理流动资产净损失 中，提请长岭集团报有关部门批准后进 行核销。
而评估结论为，长岭集团截至2003年12月 31日的净资产约为-64557.95万元。
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2004年4月21日，陕西省召开了第五次省长办公 会议，在同盛的报告还未最后形成上报的情况下，决 定由陕西省财政厅另行聘请一家权威中介机构（西安 正衡资产评估有限责任公司）对同盛的评估报告进行 复核。
5月25日，正衡出具了对陕西长岭集团资产评估 报告书的复核意见，对评估报告中存在的问题提出了 异议。
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2、应收款项评估应当注意的问题
问题2：评估过程中，对大量应收账款、其他应 收款等往来挂账直接评估为零的依据不充分。
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2、应收款项评估应当注意的问题
依据：国资委《关于规范国有企业改制工作的 意见》，企业改制中涉及资产损失认定与处理 的，必须按有关规定履行批准程序。
在评估中，长岭集团应收账款、其他应收款 约4．5亿元，在没有确凿证据表明无法收回 的情况下，就被全部评估为零。
都要单独计算评估值，并记到长期投资项目下， 不要将投资企业的资产和负债与投资方合并处 理。”
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1、长期投资评估应当注意的问题
步骤：
1）应当按照以上规定对长岭集团的子公司首先分别进行 整体评估，分别出具评估报告。
2）按照长岭集团在各个子公司的持股比例分别计算长期 投资价值。 3）当子公司评估后净资产为负值时，长期投资权益评估 值为零。