XX家园物业设施设备评估报告

香花畦家园机电设备评估报告

一、项目介绍

该项目位于顺义区后沙峪附近，共计有29栋住宅楼，共有1070户业主，建筑面积约有16万平方米，于2007年4月建成使用，2008年4月从前国华物业手中接管，至今已经在管6年左右。

主要设备有配电设备（配电室归甲方管理）、中水系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、弱电系统（门禁系统、监控系统、电话与网络布线）等。

目前该项目的上述设备维修与管理工作归均豪设备维修公司。

二、现场勘察

（一）设备现状

1、监控系统

A、设备清单：由于项目部未提供设备台帐，下表设备及数量为现场清点结果

B、缺失设备清单

C、设备状况

➢该项目共有109个摄像机，其中半球摄像机有71个，云台17个，枪式摄像机21个（上述数据是项目部提供）。现场显示器上现在没有任何图像，无从查看实有摄像机图像的数量，据值班人员讲，在维修之前总共不到10

个摄像机有图像；

➢硬盘录像机内没有存储音响资料，无法调取历史录像；

➢矩阵控制键盘没有连接到设备上，没法测试对云台的控制及矩阵控制器的编程功能、切换功能、控制功能；

2、消防系统

A、设备清单：由于项目部未提供设备台帐，下表设备及数量为现场清点结果：

B、设备状况

1）消防水系统：

➢消防泵、喷淋泵能够在本地启动，无法进行远程启动（消防主机主板坏）；

➢目前消防泵供水阀门处在关闭状态，导致消防管道内没有消防水存在，主因是预埋管道是铸铁管，管道表面未做防腐处理，在潮湿环境中时间长久

管道腐蚀、生锈造成粉碎性开裂而导致管道多处渗漏水，水资源无故浪费

严重，且浸入电梯底坑、各种管井导致底坑、管井内有水，给设备运行带

来风险；

➢消火栓箱只有园区的西边与北边的高楼有配置，6层及以下板楼没有配置；

➢消防系统消火栓箱，项目部提供的数据有400个左右，经抽样检查，存在消防水带和枪头有丢失情况，具体丢失数量请项目部再做详细统计。

2）消防电系统：

➢目前主机处没有发现报警信息，主要是主板坏、回路线被拆、气体灭火控制盘故障导致；

➢系统的联动功能丧失；

➢消防电话及消防广播驱动电源没有电；

➢稳压直流备用电源故障。

3、中水系统

A、设备清单：由于项目部未提供设备台帐，下表设备及数量为现场清点结果

B、缺失设备清单

C、设备状况

➢自2013年4月份储水箱跑水造成水泵及配电箱被淹后，变频器被拆送外修至今未返回，导致整套设备全部停用；

➢中水供水水源是自来水，经过变频加压后向业主户内供水，不是真正意义上

的生活废水经过处理后再供使用的中水；

➢由于预埋管道是铸铁管，管道表面未做防腐处理，在潮湿环境中时间长久管道腐蚀、生锈造成粉碎性开裂而导致管道多处渗漏水，水资源无故浪费严重，

且浸入电梯底坑、各种管井导致底坑、管井内有水，给设备运行带来风险；

➢目前业主家使用的中水是从自来水水表出水管处勾接出来的，原先预埋的供水管道已经被废止。

（二）设备资料及台帐

➢有图纸资料但是没有整理

➢设备台账没有提供

（三）专业人员状况

注：1、王大伟在2012年11月入职维修公司，2013年9月转入项目部；

2、该项目部现有维修人员中目前没有电工操作资质。

三、主要问题描述

1、监控系统

缺一台显示器云台控制器没有连接电梯轿厢内摄像机丢失

监控点没有图像缺少硬盘录像机园区摄像机丢失2、消防系统

防对讲、广播故障气体灭火盘故障报警回路被拆

消防水泵压力表为零消防管道阀门关闭消火栓箱内水带缺失

报警回路主板故障备用直流电源故障3、中水系统

缺少变频器、接触器管井内管道锈蚀管道锈蚀

四、设备总体分析

1、消防系统：

➢各种报警探测器、手动报警按钮的报警功能无法测试，已经丧失最基本的报警功能

➢喷淋系统、消火栓系统的反馈信号、手动启动功能丧失

➢事故照明与非消防电源强切功能丧失

➢事故应急广播通话功能、自动转换功能丧失

➢消防对讲电话通话功能丧失

➢电梯事故时回归首层功能丧失

➢消防系统管道主供水阀门关闭，末端消火栓内配件部分缺失

➢消防管道基本锈蚀导致多处渗漏水

2、监控系统

➢所有摄像机没有反馈图像

➢缺少部分摄像机及其配件

➢云台操作系统丧失

➢硬盘录像功能丧失

➢视频丢失、硬盘满等报警功能丧失

➢图像储存及回放功能丧失

3、中水系统

➢变频器及其配套接触器、配线缺失

➢供水设备已无法利用（管道改道、管道锈蚀导致多处渗漏水）

五、评估结论：

经现场查验，消防系统从未做过任何测试、管道阀门关闭、自动报警联动系统功能丧失；监控设备只有统计故障点但没有实施维修、显示器没有任何图像、且设备丢失严重；中水系统改变原供水模式（在户内水表后接水管直连中水）、停止使用原中水供水设备等。

综合上述因素来看，该项目的监控系统、消防系统、中水系统原有设备已经不能满足使用功能，基本处于瘫痪状态，给水管道（中水、消防水）基本报废。

请居用北分公司与维修公司共同制定维修方案并限期恢复系统功能。

技术支持及资源保障中心工程组

2014年3月26日