成都万科魅力之城对面地块提案
万科成都万科魅力之城洋房系推广策略方案85页
从产品切入，找到一个“人无我有，人有我优”的核心点——
规划设计
立面造型
逐级退台
多重景观
空间尺度
公园资源
共享空间
把“点”的优势放大成面
｛ …… ｝
＞＞＞推广传播定位
蜀都大道东
｛有历史的新洋房｝
？为什么是“有历史的新洋房”
基于对目标群关注点的判断，和产品卖点的挖掘与提升，将洋房系本身 和魅力之城及万科品牌这三层价值结合在一起，链接集中放大—— 1、２３年万科品牌走过的，是中国人居的全面进程，这是历史! 2、万科情景洋房，拥有10余年产品凝炼和技术改进过程，这是历史! 3、魅力之城至今，深度培植３年才育化推出“洋房系”，这是历史! 4、洋房客群人生经历丰厚，本身即是有“历史”的人!
洋房系的产品形象脱胎于魅力之城，在对稀缺、血统等高端价值点 释放的同时，和谐的人文社区、宽松的城市尺度、舒畅的生活享受 这些价值点，仍然是能够全面覆盖“小太阳之家，社会新锐”等所 有类型人群的共同渴望。
洋房系，作为魅力之城的高端产品系，同时也作为万科耕作２０ 年的王牌产品，在魅力造城三年之际推出，集三年魅力所成，产 品本身已具备巨大的产品优势，是07年魅力绽放的焦点。
三位一体：造场 / 活动 / 广告
——造场演示——
在蓝光、首创没有发力前，让我们先动先变， 实施从卖楼中心到享受中心的转变
＞1“咖啡文化机构”入驻
“咖啡推广”机构入驻现场，通过咖啡文 化、咖啡原材、咖啡器皿的推广实施，达 成高尚生活氛围的细节感知场所，从氛围 上增添售卖现场的“魅力味道”。
黑蚁资源 可提供友情支持
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成都旧城改造”中土地出让存在的问题及对策模式探索
摘要在房地产市场不断趋于成熟，房地产投资前景普遍看好以及城区经济招商环境不断改善的情况下，通过旧城改造改善居民住房条件，满足居民对住房质量的需求，同时推动房地产市场不断发展，推动城市化进程稳步前进，正成为政府实施民生工程、强化自身公共服务质量的重要举措，也日益引起房地产企业等社会各方的关注。
近年来，我国政府不断创新城市建设方式，积极引导各类市场主体，不断改善房地产投资软硬环境，吸引了大量社会资金参与旧城改造，使城市化进程和旧城改造工作取得了很大成果。
在旧城改造过程中，政府逐渐摸索出了一套适合各地实情的土地出让模式，形成了日益完善的土地出让政策，使从划拨、协议出让到公开招、拍、挂等土地出让程序越来越趋于规范化。
但是，不可置否的是，当前各地应用的土地出让模式也存在一些问题，只有解决这些问题，才能推动我国土地出让管理自我完善。
本文以成都市近年来旧城改造过程中土地出让为研究案例，详细分析了成都市土地出让模式和出让政策，重点分析了当前土地出让模式存在的主要问题。
与此同时，本文利用对比研究的方法，对美国、英国、芬兰等国家的土地出让模式进行了概括和总结，在对国外的建设经验进行总结的基础之上提出了基于全生命周期、土地综合收益和带设计方案的土地出让模式以及土地出让管理对策。
强调政府不仅应该从经济效益考虑土地出让模式更应该从社会效益方面制定土地出让决策。
本文研究相关决策者制定出合理的土地出让模式提供借鉴和参考，使得本文的研究具有一定的特色。
关键词：旧城改造；土地出让；出让模式目录摘要 (1)1.导论 (1)1.1研究背景及意义 ............................................................................................. 错误!未定义书签。
1.1研究的背景及意义 (1)1.2国内外研究综述 (1)1.2.1国外文献综述 (1)1.2.2国内文献综述 (3)1.3研究思路 (5)1.4研究创新 (6)2.旧城改造土地出让相关理论分析 (6)2.1相关概念界定 (6)2.1.1 旧城改造 (6)2.1.2 土地出让 (8)2.1.3 土地出让模式 (8)2.2土地出让相关理论 (9)2.2.1 资源配置理论 (9)2.2.2 土地资源配置的市场失灵理论 (10)2.3现行“旧城改造”中土地出让模式（带设计方案土地出让方式及其实证研究） (11)2.3.1 招标出让 (11)2.3.2 拍卖出让 (11)2.3.3 挂牌出让 (12)3. 成都“旧城改造”过程中土地出让的现状及存在的问题分析 (12)3.1成都“旧城改造”过程中土地出让现状 (12)3.1.1 成都“旧城改造”过程中土地出让政策 (12)3.1.2成都“旧城改造”过程中土地出让实施情况 1500 (15)3.2成都“旧城改造”过程中土地出让出现的问题 (19)3.2.1 土地出让政策设计不合理 (19)3.2.2 重视经济利益，缺乏综合效益的评估 (19)3.2.3 土地出让金分配管理缺乏科学性 (20)3.2.4 政府角色定位不清 (21)4.国外“旧城改造”中土地出让经验 (21)4.1美国的土地出让方式 (21)4.2英国多样化的土地租赁方式 (22)4.3芬兰的土地年租制 (23)4.4国外土地出让方式对我国的启示与借鉴 (24)5成都“旧城改造”土地出让模式的选择 (25)5.1土地出让模式的选择的依据 (25)5.1.1 土地出让方式的适用条件 (25)5.1.2 土地出让时的考虑因素 (25)5.2成都“旧城改造”土地出让模式的构建 (27)5.2.1 全生命周期的土地出让模式 (27)5.2.2 重视综合效益的土地出让模式 (27)5.2.3 带设计方案的土地出让模式 (29)6. 完善成都“旧城改造”土地出让模式的对策和建议 (30)6.1加强顶层设计，构建完善的土地出让制度体系 (30)6.1.1采取土地出让预告制度，筹集拆迁资金 (30)6.1.2建立土地需求者准入制度 (31)6.2加快土地出让市场机制建设 (32)6.2.1 强化政府监管作用发挥统筹协调职能 (32)6.2.2 明确拆迁补偿标准建立价格调整机制 (32)6.2.3 加强法制建设，规范土地市场主体交易行为 (33)6.2.4 建立合理的土地收益分配机制 (34)6.3推进政府监管机构改革,创造良好的体制环境 (34)6.3.1 建立高效的土地出让行政管理体系 (34)6.3.2 建立土地出让信息公开制度 (35)7.结论 (36)致谢 (1)参考文献 (2)1.导论1.1研究的背景及意义衣食住行是重要的民生工程。
恒大城房地产项目一期开盘蓄客方安策划方案
将对本竞争区域中 小面积产品带来冲击
从总价上判断,将会和区域中的精装以及复式产品展开激烈竞争
保利上林湾
高层放量 3280元/平米起
（五）竞争市场对抗（客户）
地缘客户
城市移民
由于近两年拆迁工程的增加,拆迁居 民客群鉴于地缘情结、改善需求,其 中的高品质客群将是恒(大)城不可忽视 的购买力量.
项目名称
开盘时间
蓄客周期及方式
推广手段
优惠方案
万科魅力之城
2007-11-30
主要推广手段以辽沈晚报整版报广为主
壹次性付款9.8折
恒泰骏景
2008-4-5
3月14开始报广宣传至开盘积累客户
除时代商报外,平均覆盖四(大)报纸和房产杂志,以及路旗等户外广告,焦点房地产网站
4月18-20日定购者,均可享受原房交会20元/平的补助； 五壹期间推出特价最高优惠100元/平； 5月8-18日购买均免壹年物业费
优势
劣势
区域板较为偏僻,近郊,配套、生活氛围、居民素质相对较弱. 周边楼盘云集,尤其是不乏精品(大)盘,竞争力较(大). 地块目前无(大)型市政配套 地块周遍动线有局限性,不便于客户寻找本案. 有部分户型存在壹定的设计缺陷
(四)SWOT分析
项目独有的规划和配套,较区域内(大)多数项目更具有气势和优势,可弥补区域内的空白. 巨(大)体量的集中商业,在同区域项目中首例,可以成为本案鲜明的印记,并通过良好运作吸聚(大)量人气,提升本案知名度. 项目黄河(大)街西侧聚集沈飞等众多(大)型企业,提供较(大)客源和购买力,并为本案团购等提供便利条件. 地铁二号线建设中,为后续区域的发展奠定了强(大)的升值空间； 和万科精装产品从价格上比较,本项目具备壹定的竞争优势.
成都五块石项目规划设计建议报告
五块石项目规划设计建议报告
6. 多层洋房别墅化：由于多层在市区消失，因而多层成为了继别墅后的高尚生活象征。郊区的多层开
始充分挖掘花园和低密度的优势，如一层一般有双花园，或带地下室，使居住品质接近于别墅。特别 是温江的锦绣森邻和棠湖泊林小镇采取的别墅化的户型处理手法，更具创意：锦绣森邻的多层住宅部 分1层和2层住户各自都分别带有采光花园的地下室。
1.4 项目总体形象定位策略
1) 采用差异化策略，突出小区的“洋”派文化； 2) 精心打造示范景观，提供居民休闲场所； 3) 利用立面设计，提升住宅品质和价值； 4) 小区内部精心打造集中绿化景观带，营造良好的内部景观；
Hale Waihona Puke 五块石项目规划设计建议报告
第二部分 项目总体规划建议
2.1、基本经济技术指标建议
的显著标志，因而景观的社区在考虑档次和品质之后，还应充分照顾人性。在景观中置入可以停留、 观赏的空间，如在道路边上设置座椅等。
五块石项目规划设计建议报告
5.2 园林景观规划设计细节提示
小区内设置坐椅、雕塑、小桥、垃圾桶、花坛等。 这些小品的选材也应该以木、石为主，也 可
以夹杂一些现代的材质。
五块石项目规划设计建议报告
7.4 凸窗、飘窗
凸窗：是通过窗洞挑出去的窗台面积，不超过国家
规定的2.2平米，不算入销售面积的，因此凸窗 可以说是现在楼盘开发必备的一件装备。落地 凸窗其实就是将原有的凸窗高度降低到与室内 地面高度相同的一种凸窗形式。落地凸窗就是 增加了房间的可使用面积。同时形成的超大落 地玻璃窗，将室外景观自然引入室内，景观开 阔，通风采光功能更强；同时有效扩大室内实 际使用面积，而这些面积并不计入销售建筑面 积，使客户得到最实在的优惠。面积越大，得 到的实惠越大。
成都楼盘案名大全
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ROME国际四川新良大厦锦宏骏苑兴秀丽景花园丰尚宜商阳光世界丽晶花园和韵美联墅博客新时代望亭居和朝新居交大银座光华小金铺铜锣湾蜀风花园城南洋商厦泰逸阳光都鹏花园成都国际公寓阳光城学生公寓彩蝶花园岷江畔岛玉锦名都桃都印象荷塘月色红庙巷综合商住楼新阳光健康家园珏士院雄飞商务公寓井福公寓世界贸易中心居家福地丽阳晶舍都崇小区西华苑商住楼双楠尊邸红瓦华阳春天岷山商城锦都园锦江岸金山五金机电城钰诚花园鸿生花园昆仑华庭鸿达公寓水都新城爱舍尔依存走廊华达商城办公时圣安卓国际公寓岷山雅居新和方正花园金沙揽胜双楠逸景岷山水都商厦万达公寓青羊工业发展培根走廊怡家新城长盛苑商住楼洛镇商业会馆五星商业广场玉垒竹韵山荘清水绿苑龙锦花苑九里春枫临江苑禾嘉花园启明家园壹家金杏苑科华广场时代领地麦理基银座蒲阳商住综合市场吉祥大厦鹤舞青城都市金座水印长滩府河名居都江森邻阳光商务公寓都江堰花园金海岸府南河公寓岚颐公馆科华南领馆乔富休闲广场雅典国际社区现代名都紫荆岁月金桥小区总府花园学邻名苑东润生活都会金桥苑万科城市花园康桥印象北顺苑江都名园新天地浣花长乐坊阳城云尚蜀韵雅居世纪锦苑保利御景台兴元丽园秦堰名居众合华庭金都苑釜山映象江都花园二期西体奥林花园竹韵新馆陶然精舍堰锦家园聚贤花苑萨尔茨堡紫晶广场银杏生活广场彩虹花园广都花园新荷花家纺城佳美景园飘.com草堂2号锦江嘉园幸福风景武侯名园文星生活广场蜀汉综合楼水岸格林上河新庭院蜀郡杜鹃城加国枫韵青城高尔夫凤凰栖博园世家鹃城帝景青城雅居东珠美地青城皓庭西区御景临江阁锦城花园2期金域香洲东方虹水都城市花园东方明珠花园东升苑清溪瑞园梧桐花园富临大厦优品尚东米兰小筑怡晴苑新绿季节天合凯旋城爱家佳苑碧茗苑锦宏翠苑舜苑一里阳光蜀汉芯天地瑞康花园竹韵菁华四季春天上东吉座太升大厦香木林花园王府春天花园纳米爱邸银海花园华西大厦尚景岁月长居花园西雅语嫣都市欣城和睦新天地蓝水湾双楠水岸王府花园懋园西沿风景一江城花浣花庭园紫荆嘉苑状元府邸丰和日丽五丁苑锦官新城三道堰浩阔紫桂花园绿杨新邨华西美庐水岸花汀交大易家紫薇苑碧云天锦绣青城金沙国际花园国栋广场齐力花园三和南庭金林大城小室福泽美庐花园牡丹御园新巢聚乐部天府名居国际花园二十一世纪花园恒业国际锦绣阳光恒福苑元首山庄西汽杰座城南汇景苑维达北苑智业福地太禾水晶城华阳商业广场国泰现代之窗长富花园金沙银座兴顺苑盐市口广场祥福苑斑竹园廊桥水岸春天聚贤新园如意人家瀚林花园浆洗街大厦武候名园银杏花苑西部汽车城 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世联_成都青房羊西线项目定位研究及物业发展优化建议_1
项目名称
物业形态
均价（元/㎡）
面积区间（㎡）
主力户型面 （㎡）
产品诉求点
万科加州湾 钻石年代 幸福屋语 加州国际 名人第四城 澳林春天
高层 高层 小高层 高层 高层 高层
5200 未定 4500 预计5000以上 未定 预计5000以上
50-150 88-129 40-130 40－150 25-90 80-120
中海国际社区 一般
均价在4700元/平方米左 右
品质大盘均价在5200 元/平方米左右，部分 中小项目均价在4600
元/平方米左右
主要为城西客户，其次 以城南和外地客户居多， 经济实力较强
同样以城西客户为主， 城南城中客户其次，外 地来蓉置业者也占有一 定比例
中大.君悦金沙
天合凯旋城
较强
很强
主要以交大、会展中心 为核心分布，交通便利， 配套完善，但是自然环 境相对较差 围绕交大和会展中心分 布，受校园经济影响， 区域内项目主要以中小 面积户型为主，产品品 质一般
4900
米兰香洲
高层
4300
87-180、39-65 86-131 85-125 85-190 80-147
110-130、60-70
故乡的感觉，金沙遗 址
90-100 120-130
人文圈，现代层 城西区位，金沙遗址
120-140
贵地、贵宅、贵人 和谐、和睦、和乐
130左右
金沙国际新区
交大板块依托主要以交大、会展为核心分布，交通便利，配套 完善，区域内置业能力强
品质纯居住区，以金沙人文资源及投资增长性区隔光华板块
依托资源
传统片区认知/金沙遗址人文/上 风上水/较为完备的基础设施/便 捷的交通
经典万科知名房地产项目方案施工图大全(CAD图纸光盘 5DVD)
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西河镇项目论证
西河镇项目市场情况中铁瑞城置业营销管理部二○一○年四月十八日目次总结 (3)一、地块区位 (5)二、地块片区情况介绍 (6)三、研究片区界定 (6)四、片区市场研究 (9)总结注：本研究未考虑国地置业4000亩盘的数据，因为该盘自07年拿地以来就没有启动过。
1. 区位灵龙路和成洛大道之间的地块实际上就是十陵镇，宣传资料上的区位标注有误，据多方考证，实际上该地块位于“西河镇”，西河镇政府以东约1公里。
该区域呈“梯形”南边东西走向长约1.3km ，南北走向“高”约0.9km ，北边东西走向约1km,面积约1km 2。
该区域位于成洛大道以北，地铁4号线终点“西河镇”以东约1公里。
以西300米为西江河，距三环路约8.5km ，距绕城高速约3.6km ； 以南为成洛大道，街斜面为九峰汽配城； 北距城南高速约3km ，东距洛带古镇约8km 。
交通状况：219路公交。
2. 周边情况从上图可以看出，地块距离西河镇约1km ，地块以西为目前已有的聚居区“天平村”，主要有报废机动车专营公司，汽车镀膜厂，各种小配件厂，大运汽车集团，川德交通机械厂。
其余地块均为村民聚居地，配套相对匮乏且落后。
交通情况：紧邻成都地铁4号线终点站约1km ，成洛大道。
总的说来，目前配套情况和区域成熟情况远远不及十陵镇（龙锦湾所在地），距离东方美宸和龙博御景也有一定的差距。
3. 研究范围界定：在研究的过程中，笔者发现在西河镇周围约30Km 2的范围内只有3个小开发楼盘“龙锦湾”，该盘占地仅13.17亩，总建面7.57万㎡；“东方美宸”盘占地仅52亩，总建面10.97万㎡；“龙博御景”盘占地仅48.84目前聚居区一环二环三环绕城高速规划中地铁4号线九峰汽配城滨河绿洲地规划中十里水乡明蜀王陵博物馆沙河堡火车站华润二十四城明蜀新村东方美宸龙博御景龙锦湾地块位亩，总建面13.66万㎡。
为此不得不扩大研究范围到，成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km 内。
楼盘文案万科魅力之城3期楼书文案
万科·魅力之城楼书文案封面：万科·魅力之城读·魅力封二：留白P1：昨日成邑今日成魅明日成城P2：留白P3：您的魅力生活之旅由此开始……P4：（目录）PART 01另一种城市PART 02景观的极致创想PART 03无屏障的魅力PART 04新生活计划谢谢阅读！P5：若对高楼大厦感到眩晕，在竞争中挑战疲惫，想从灯红酒绿中解脱出来，暂时不理睬繁忙的竞争，每天能和家人享受一刻舒缓生活。
那么，魅力之城，正是为你而来。
城市的童话北欧的意向EnterP6-7：昨日成邑魅力不是一天建成的！2004年，万科宣告：向东再建一座城！两年时间，东方新城的土地上建起了第一座城，强大的打造团队、国际的规划理念，超常的前瞻性与发展潜力，北欧宽舒生活的美好景象，让逾千户与之精神相似的家庭对其一见倾心。
今日成魅如今，三纵三横道路全部建成！1期、2期实景已壮丽呈现！底商部分部入使用！约3000平米大型运动中心已开放！当你读到这里时，三期中央公园实景呈现！明日成城如今魅力之城的各项配套正在迅速完善，更多商业部分陆续开放；金苹果幼儿园预计2007年9月开园；大型超市入驻意向签订中。
区域价值不断提升，“新成都生活之城”全面展现不日可待。
P8：魅力之城万科为你的新成都生活专案其实了解你的心思，万科并不是在今天。
早在三年前，万科就启动了“客户细分”。
这个计划，并非从市场层面上，去研究购房者有哪些，而是从城市群体出发，根据他们的家庭结构、人生价值，帮助他们实现心中的生活。
P9：TODAY当你带着生活的心态，带着为幸福示来寻找理想空间的任务，来到魅力之城时。
正是诸多魅力生活密码——为你解开之时：今天，你在城市的最高处，终于获得了尊重，你突然发现那些繁华高楼的吸引力，变成了一种淡淡的失落。
早在两年前，魅力就做好了低容积率的规划。
今天，走在曾经让你产生节奏和力量的城市斑马线上，你突然开始反思速度的追求。
早在两年前，魅力就在街头上做了让人停一停的小广场。
2010年10月成都133项目定位及产品规划建议
Chapter1 区域分析——发展规划
一带+两中心+四片区
迎晖路—成渝高速路旅游经济带；
新客站CBD商旅中心； 建材—玉双路东延线休闲餐饮服务中心； 迎晖商旅金融服务区；
东方新城魅力时尚居住区；
东方新城
——2号线上的城东副中心，魅力居住区
东方新城规划示意
Chapter1 区域开发——住宅市场机会
年龄：30-50岁
身份：具有一定经济实力的青年白领、 身份：都市商务精英、青年富庶家庭 （长期居住周边、家庭经济情况好的改 外地生意人、二级城市群体、城东拆 善需求型家庭） 、外地来蓉养老的群体。 迁户 臵业心理：
臵业心理：
对区域有高度认同感，看好未来发展； 首次或2次臵业，购房目的包括自住、 改善居住需求、自用兼投资三类
Chapter2 户型设计要点
户型设计要方正、紧凑、实用，尽量规避异型房间； 控制户型数量、标准化：由于项目作为精装项目存在，必须控制户型数量和考虑到家 居及部品的相对统一，户型设计应标准化，尤其是在功能配臵全面而繁琐的厨房、玄 关、卫生间，应尽量统一尺寸及设计。 玄关设计、必须设计生活阳台：均应能容纳下约宽1500mm*高2700mm*深350mm 的衣帽柜，必须设计生活阳台； 偷面积方式：利用阳台的方式形式进行面积偷取，并利用阳台不受到1.8米的限制条 件，做实阳台后期将阳光房封闭形成可利用空间； 在较为紧凑的户型中，可考虑取消不必要的空间设计（如入户花园），尽量压缩面积， 使空间功能价值最大化；
Chapter2 建筑风格定位
核心地标、质感建筑
新古典主义风格
Chapter2 景观定位
以水为魂 延续富丽东方南加州纳帕公园风情园林
——精致、风情、华贵、简约、休闲
成都市工程建设质量协会关于公布“二○一○年度成都市优质结构工程”名单的通知
成都市工程建设质量协会关于公布“二○一○年度成都市优质结构工程”名单的通知
文章属性
•【制定机关】成都市工程建设质量协会
•【公布日期】2011.01.25
•【字号】成建质协[2011]字第03号
•【施行日期】2011.01.25
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】城乡建设综合规定
正文
成都市工程建设质量协会关于公布“二○一○年度成都市优
质结构工程”名单的通知
（成建质协[2011]字第03号）
各建设、施工、监理单位：
根据成都市建设委员会《关于印发（成都市优质结构工程评选暂行办法的通知）（成建委发[2006]306号）》，成都市建设委员会《关于印发（成都市优质结构工程评审标准（试行）的通知）（成建委发[2006]494号）》文件精神，对申报的二○一○年度成都市优质结构工程的项目经初审、资料审查、工程复验、评审委员会评审及网上公布，决定对“全兴?蓉上坊A-3#楼”等176项单位工程授予“二○一○年度成都市优质结构工程”，现予以公布。
附：二○一○年度成都市优质结构工程名单
成都市工程建设质量协会
二○一一年一月二十五日2010年度成都市优质结构工程名单。
某商墅项目年度营销提案
市场分析-别墅市场
市区项目 中力龙湾公馆：销售周期长，小步快跑，价格上涨幅度小， 溢价能力较弱，当前整体均价2.6万元/㎡
Commercial villa market
2015年1月
2016年5月
2016年8月
2016年10月
2016年11月 2017年3月
均价23000元/㎡ 均价22000元/㎡ 均价23000元/㎡ 均价25000元/㎡ 均价26000元/㎡
市场分析-别墅市场
市郊项目 郑地美景东望：绿博组团区，新中式手法，区域内高端品质别墅
项目地址
郑开大道与贺庄路交叉口向南800米路东
物业类型
高层、别墅（70年）
容积率
1.02
Commercial villa market
别
项目体量
占地面积：276亩 建筑面积：34.4万㎡
墅 市
产品面积
建筑面积约88-140㎡现代中式高层、建筑面积约270-300 ㎡联排、约400㎡双拼、及220-249㎡叠加院墅
售楼部开放 前期咨询
低
2016年12月15日
景观示范区开 前期咨询
2017年5月8日 一期开盘
密
市
一期房源套数：138套别墅
场
产品面积：主力商墅为230㎡左右，上下两层、户户赠送院落花园、地下室
销售价格：成交均价13000元/㎡
市场分析-港区市场
和昌盛世城邦（70年）：南港核心位置，千亩品质大盘，主打生态主题， 产品以洋房为主，规划少量别墅
小高层：4700元/㎡，洋房：6500元/㎡（标准层），9000元/㎡（一 层）8000元/㎡（顶层复式） 别墅：12000元/㎡
近期开盘情况 整体去化率
膨胀土地区深基坑支护采用斜撑的案例
膨胀土地区深基坑支护采用斜撑的案例王宇;吴波【摘要】膨胀土地区深基坑支护的稳定性一直是值得探讨的问题,文章通过对紫提东郡基坑支护方案分析讨论,最终确定的支护方式在保证基坑安全稳定性的同时又能具有较好的经济效益.【期刊名称】《四川建筑》【年(卷),期】2017(037)003【总页数】5页(P113-116,119)【关键词】膨胀土;深基坑;排桩;斜撑;放坡护壁【作者】王宇;吴波【作者单位】成都市建工科学研究设计院,四川成都 610051;成都市建工科学研究设计院,四川成都 610051【正文语种】中文【中图分类】TU94+2紫提东郡项目位于成都市成华区胜利村2、3、4组地块。
该项目由6栋多(高)层公建组成，设1～3F地下室。
1.1 区域地质构造特征据区域地质资料，拟建场地的区域地质构造位置上地处成都坳陷盆地内，西距北东走向的龙门山褶皱带约60 km，东距走向相同的龙泉山褶皱带约20 km，成都坳陷呈北东35°方向展布。
受喜山期运动的内力地质作用，龙门山和龙泉山构造带相对上升，而坳陷盆地相对下降，在岷江水系长期的搬运和沉积作用下，在坳陷盆地内堆积了厚度不等的第四系冲洪积地层，不整合于白垩系地层之上，形成了当代景观的冲积平原。
受东西两侧构造带的影响，在成都平原下伏基岩内形成了蒲江-新津和新都-磨盘山这一区域性的北东向基底断裂和其它次生断裂，长期以来，经区域地质调查配合物探、钻探和卫星遥感图片的解释，也证实了这些断裂的存在。
1.2 地形地貌拟建场地位于成都市成渝立交外侧万科魅力之城旁。
拟建场地地形起伏变化大，场地原为浅丘地貌，后经人类工程建设活动(回填)，目前，拟建场地总体上呈东面高、西面低的地形，孔口标高为517.91～528.51 m，高差为10.60 m。
场地属岷江冲积平原与龙泉山过渡地段的浅丘地貌单元。
场地所处地貌单元属岷江水系Ⅲ级阶地。
1.3 地层结构在拟建场地勘探深度范围内的地层主要由第四系人工填土层(Q4ml)、第四系上更新统冲洪积层(Q3al+pl)、白垩系灌口组泥岩(K2g)组成,即由人工填土、黏土、泥岩组成,其成因、埋藏情况和厚度特征详见《工程地质剖面图》。
成都房地产市场的现状分析
成都房地产市场的现状分析一、成都市房地产市场的兴起（一）成都市概况成都市辖9区4市6县，面积12390平方公里，总人口1103.4万，其中市区人口497.15万。
93年被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。
2006年，全市实现地区生产总值2750.0亿元，比上年增长13.8%。
农业生产平稳发展，全市实现农业总产值327.5亿元，比上年增长5.3%。
工业经济保持快速增长势头，全市工业实现增加值926.8亿元，比上年增长20.6%，对经济增长的贡献率由上年的45.5%提高到47.6%，带动经济增长6.6个百分点。
全社会固定资产投资完成1899.6亿元，比上年增长30.9%。
全年实现社会消费品零售总额1155.3亿元，比上年增长14.9%。
全年实现进出口总额69.5亿美元，比上年增长53.3%。
其中出口总额41.4亿美元，增长54.6%；进口总额28.1亿美元，增长51.4%。
2006年，“中心城区旧城改造”完成投资18.2亿元，“中心城区水环境综合整治工程”完成投资3.1亿元,“天府广场改造”完成投资3.7亿元。
全市城镇单位在岗职工平均工资为22564元，比上年增长13.0%。
城市居民人均可支配收入12789元，增长12.6%。
城市居民恩格尔系数为33.9%；农村居民人均纯收入4905元，增长9.4%，其中工资性收入2080元，增长14.6%。
农村居民家庭恩格尔系数为45.1%。
成都先后荣获过“国家环境保护模范城市”、“中国十大最具经济活力城市”、台商“极力推荐”城市、“十大中国大陆最佳商务城市”、“中国城市综合实力十强”、“中国最佳旅游城市”、“国家森林城市”等称号。
今天的成都，深厚的文化底蕴和独具的风土人情彰显着这座历史文化名城的恒久魅力，孕育了“和谐包容，智慧诚信，务实创新”的城市精神，日新月异的城市建设更凭添了一份迷人的现代气息。
（二）成都房地产市场的兴起成都的房地产有今天的繁荣局面，离不开1993年的府南河整治，整个工程耗时5年，投入资金27亿元，使市中心人口最密集、污染最严重的府南河15公里河段面貌焕然一新。
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成都万科魅力之城对面地块提案
2006上半年成都房地产状况分析
o 土地市场供应分析 楼盘开发供应分析
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•土地市场供应分析—总体供应情
况
2006年上半年成都土 地市场共发布拍卖和 挂牌宗地130宗， 共 计9082.44亩。 其中 主城区（五城区和高 新区） 有40宗， 共 1385.61亩； 其余90 宗分布在各郊（区） 县， 共7696.83亩， 约占上半年土地总供 应量的85%。
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户型组合
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•建筑风格建议 现代时尚
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95%
成都千和物业
三环外大观立 交旁
95% 成都天地置业 红河大道
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•竞争楼盘开发特征
o 开发规模较大，品质将不断得到提升，现代风格为主； o 房地产的整体价位提升，三环内超过4000元/平米，三
环外侧整体逼近4000元/平米； o 中大户型在一段时期内仍将成为市场主流； o 各种新政的出台对整个市场的销售有一定的考验； o 城东房地产销售仍将持续火爆； o 电梯公寓以成为区域开发主流； o 外来客户的比例会继续加大。
定位 以生活居住、休闲旅游、教育科研等功
能为主的生态型城市新区
核心 核心区规划面积1.38平方公里，是集办 公、综合性商业服务、大型金融设施等
为一体的综合性服务中心
配套 ３座污水处理厂、两座２２０ＫＶ的变 电站、１２座天然气配气站、１２个电
信交换局规划也已布局城东
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•楼盘开发供应分析—区域供应情
况
•□ 主城区供应分布 • ——集中于城西和城 东
•□ 环线分布 • ——新增供应整体外 移
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•楼盘开发供应分析—小结
受去年新政所带来的对楼市冲击的影响，06年1-6月成都市主城 区新增住宅总体供应量仅为299.86万㎡，较05年1-6月总供应502.54 万㎡大幅减少约202.68万㎡， 而05年留下的大量的需求则在06年爆 发， 从而导致楼市供不应求的状况屡有发生。可以看出开发商对于 06年市场的信心还不是很足，加上6月份新政的实施，上半年有所复 苏的市场又蒙上一层阴影。
购房者重视因素
o 以文化为导向社区氛围，较为完善的小区功能配套； o 对住宅、环境的细部人性化设计更加注重； o 重视高性价比； o 对楼盘形象品质及生活品质更加注重； o 对建筑希望在现代中融入一定的文化内涵；
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第二部分 产品定位
•·项目状况分析 •·物业定位
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地块SWOT分析
优势（S） ◆区位：城东副中心核心区域，临三环 ◆交通：紧邻三环，地铁二号线，沙河堡客运
中心站 ◆环境：中产城东，人均绿地13.6平米 ◆景观：临10平方公里森林公园、塔子三公园 ◆配套：享万科魅力之城近10万平米商业配套 ◆规模：规模较小，销售周期短 ◆1774平米待征绿地，弥补小区内环境劣势
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竞争楼盘基本状况
项目名称 卓锦城 蓝谷地4期
万科魅力之城 上东阳光3期
雅郡 领域 大观城市花园 千和·意境 晨光丽景3期
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建筑 形态 电梯 多层
电梯
电梯
多层 景观 电梯 电梯 多层
电梯
多层
多层
户型 占地 建筑面 销售 销售 （M2） （亩） 积（M2） 价格 率
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•楼盘开发供应分析—供应总体情
况
1—6月，成都新开住宅 楼盘92个，新增供应面 积596.63万㎡。其中主 城区新增楼盘54个，面 积299.87万㎡，占总体 供应的50%， 郊区住宅 供应量略少于主城区随 着主城区土地的稀缺， 郊区市场所占比例份额 将越来越重。
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劣势（W） ◆心理距离＞实际路程 ◆项目整体规模较小，不利做高品质社区 ◆三环路半封闭的隔断影响 ◆社区景观有限
机会（O） ◆政府规划 ◆增值空间 ◆当地市场需求 ◆周边同质竞争楼盘的缺乏 ◆区域影响力提高
威胁（T） ◆周边地块开发时期与本案重合 ◆区域市场竞争激烈 ◆国家调控不断加强 ◆开发商无品牌优势及客户积累
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•土地市场供应分析—主城区供应情
况
城东土地供应量最多的 区域大，占上半年主城 区土地供应总量的44%。 其他4 个区域土地供应 较少，供应面积均未超 过300亩。 城区总体供 应量与去年上半年1561 亩土地供应量相比下降 了11%， 下降幅度不大 基本与去年同期供应量 持平。
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项目周边环境
o 生活：位于东部新城核心区域，充分享受万科魅力之 城近10万平米的商业配套；
o 交通：紧邻城市交通动脉三环路，及规划的地铁二号 线，相邻的驿都大道、老成渝路直达城市中心，并紧 邻五桂桥客运站；
o 教育：四川师范大学等多所高校环绕；
o 景观环境：中产城东人均绿地面积13.6平米，绿地率 30%，同时紧邻10平方公里的十陵城市森林公园、塔 子山公园。
公务员及金 融、学校、 医务人事
向往健康、幽静、安全的郊区生 活，要求性价比比较高
经济型三房为主，面积 在90—110平方米左右
40—50万 35—45万
约20% 约20%
大型企业及 生活及交通便利，对楼盘品质和内 小三房，两房为主，面
学校的职工
外环境有一定的要求
积在80-100平方米左右
30-40万
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目标客户层分析
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目标客户的构成
客户类型
消费心理
需求单位和面积
可承受总价 比例
附近区域生 意人和商贩
想改善目前居住条件，提高居住质 量；喜欢本项目高品质生活社区， 对该片区有感情，二次置业者居多
大三房；面积在100— 130平方米左右
城东房地产市场概述
随着政府向东发展的规划出台，沙河改造完工， 东调工的程启动城东成为房产开发最为火热的区域。 众多品牌开发商入住带动整个区域品质的提升，开发 量成为成都最大的区域。
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向东发展规划
成都市向东发展规划区范围一共226平方公里，其 中外环路以内上是76平方公里，外环路以外是150平方 公里， 范围是西至沙河成仁公路，南至三环路成龙路 南侧控制界，东至龙泉驿东侧成环路， 北至成南高速 公路。
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•土地市场供应分析—主城区交易情况
区域 数量 (宗)
主城区
36
郊区
42
总计
78
比例 面积（亩）
46% 54% 100%
1343.81 4731.27 6075.08
比例 22% 78% 100%
平均土地规模 （亩） 37.33
112.65
77.89
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2020/11/18
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房地产市场总体状况
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成都房地产市场综述
o 成都房地产从2000年后进入飞速发展的时期，特别是2003年 底至今，市场开发量俱增，众多品牌开发商入住，在带动整 个产品品质和房价的大幅提升；
4000
4100 3600 4500 多4000 电3800 3500
3100 3000
70%
融创集团
成龙路与三环 路交汇处
3期 70%
万科房产
成渝高速与三 环路交汇
80% 宏信/达义房产 红河大道
95%
成都汇成房产
成龙路川师斜 对面
1批 80%
加贝置业
老成渝路，三 环内侧
70%
成都经典房产
三环外大观立 交旁
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项目地块情况
项目地块规模较小 净用地4822. 85平米（7.2343亩）
地形较为方正，地势平坦。
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项目地块指标
建设净用地面积：4822.85平方米(7.2343亩) 待征地面积:7869.7平方米 (道路待征地6095.29平方米,待征绿地1774.41平方米) 建筑密度:25% 绿化率:不小于30% 容积率:5.0
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物业产品定位
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总体定位 城东 品质 精致 时尚
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档次定位 中高档次，精致社区！
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功能定位 住宅+临街底商
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向东发展规划—城东副中心
规划 面积76平方公里， 规划人口73.5万人
分区 总体结构包括一个副中心、一个片区 中心、六个片区、十五个居住区，五
纵五横的干道系统