国外房地产开发模式一览

合集下载

第三章国外房地产开发

通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。
美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。
2020/7/9
3
房地产业作为我国经济产业的支柱，在城市进化进中，以及对经济发展都有巨大的推动作用，研究房地产的开发模式，对以后我国房地产业的发展有着直接的作用。因此有必要了解国外房地产开发模式。
2020/7/9
4
香港模式——“一条龙”式垄断游戏
以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。
9
德国——国家控制企业承担
公共住宅的建设与供应。房租补贴制度住宅储蓄制度。（互助储金信贷组织、契约储蓄
系统、私人建筑协会和公营建筑协会）购房财政税收政策。
2020/7/9
10
日本——特殊的官商关系
集团企业扮演着尤为重要的角色，而政府也以低息贷款等措施不断促进着民间企业的住宅建设。
2020/7/9
7
美国模式背景及特点
土地自由供应。美国62%土地私有的格局，让政府不可能土地供给进行严控。
专业分工明确。美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存。
以金融运作为核心。在美国没有一家房地产开发企业进入世界 500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。
2020/7/9
12

美国商业地产模式分析 (房地产最终ppt)

美国房地产市场周期一览表
近一个世纪以来美国房地产市场的几次明显泡沫
美国商业地产现状
❖ 自2008年金融危机全面爆发已有五年时间，处于这场
危机暴风眼的美国房地产市场复苏状况一直是决定美国经济走势的关键因素。与以往经济周期不同，本轮美国商业地产复苏领先住宅市场。虽然不同类型的商业地产复苏情况存在较大差异，但整体上说明本轮美国房市复苏是全面的。 ❖ 商业地产复苏领先住宅 ❖ 公寓引领商业地产复苏 ❖ 楼市复苏全面可持续
西蒙地产
2011年
西蒙地产
❖ Simon –业务模式
❖ 西蒙集团的业务模式是围绕着如何更好地服务于物业经营而设计的，主要覆盖物业租赁、物业开发、物业管理以及物业营销四大方面展开。
❖ 从收入构成上，底租
（MINIMUM RENT）、租户超额销售额提成
28%
（OVERAGE RENT）、租户
REITs的操作模式
REITs
特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等经营性物业，并将这些物业所产生的经营现金流向投资者还本归息。
原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的 REITs，以其收益如每年的租金作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。
美国模式
❖ 美国模式讲究以消费者为中心，然后以消费者的需求为中心进行物业的开发、销售，这是跟其土地的私有制密切相关，或者说是由于其土地的开放性而决定的。
❖ “美国模式”专业分工细致，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的主导者是资本和发达的基金，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。

国外四大房地产金融的模式分析

国外四大房地产金融模式分析国外房地产金融的四种模式不同国家由于不同的历史特点和经济发展程度而采取不同的房地产金融制度，形成了不同的房地产金融模式，归纳起来，国际上具有代表性的主要有四种模式：证券型、基金型、储蓄型和混合型。

(一)以美国为代表的证券融资型房地产金融模式美国是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最健全、品种最丰富的国家。

20世纪70年代以来，几乎所有的房地产业金融创新工具都起源于美国。

到目前房地产金融在美国金融业务中所占份额越来越高。

美国房地产金融模式概括起来，主要有以下四方面特征：1、美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高美国的房地产金融市场，分为一级市场和二级市场。

在一级市场和二级市场，有的专门从事住宅金融业务，有的专门从事商业房地产和写字楼房地产金融业务。

总体上讲，一级市场以商业性金融为主导，二级市场以政策性金融为主导，同时政府通过提供相关保险担保服务对住房金融体系实施了有力的间接干预。

一级市场：由储蓄机构、商业银行、抵押银行、人寿保险公司和其他商业金融机构构成，直接为家庭或企业提供抵押贷款业务。

储蓄机构包括储蓄与贷款协会、储蓄银行和信用合作社，它们是美国金融体系的创立者。

其中抵押银行是美国最具特色的房地产金融机构，其本身不吸收存款，主要通过商业票据和商业银行短期抵押，银行将发起的抵押贷款处理和交割后就将其在房地产金融二级市场上出售，一般情况下，只保留贷款运作权，而不持有自己发起的贷款。

二级市场：美国房地产金融二级市场主要是从事买卖抵押贷款的市场。

在抵押贷款发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给联邦国民抵押协会(FNMA，即房利美)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA，即房地美)等专门从事房地产金融二级市场业务的机构。

这些机构通过发行债券或其他类型的债务工具筹集其购买贷款所需资金。

二级市场的参与者主要是政府支持的两大企业房利美和房地美，此外还有私营金融企业，主要是金融控股集团(如AIG)和投资银行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒闭的雷曼等)。

美国房地产发展模式

美国房地产发展模式1. 引言- 美国房地产市场的发展模式在全球范围内备受瞩目。

它被认为是一个成熟、高度规范化且富有活力的市场。

- 本文将介绍美国房地产市场的发展模式，包括市场特点、主要参与者、交易流程等。

同时，还将探讨美国房地产市场的成功因素，并对其他国家的房地产市场发展提供借鉴意义。

2. 美国房地产市场特点- 美国房地产市场具有较高的透明度和法治化程度。

政府部门严格监管，相关法律法规健全，交易程序规范，使房地产交易具有高度可预测性和稳定性。

- 市场供需平衡，充分竞争，价格相对稳定。

供给侧政策和市场经济机制使市场能够迅速响应需求和变化。

- 政府对房地产市场具有积极引导和规范的作用。

例如，美国政府通过税收激励和低息贷款等措施鼓励居民购房。

3. 美国房地产市场参与者1. 房地产开发商- 负责开发和建造房地产项目，包括住宅楼盘、商用地产等。

- 开发商通常是大型企业或房地产开发公司，他们对市场需求做出预测，进行规划和设计，投资建设。

2. 房地产经纪人- 负责买卖房地产、协助交易双方进行谈判、提供市场信息、办理相关手续等。

- 房地产经纪人通常在房地产公司工作，代表买卖双方进行交易。

3. 家庭买家和投资者- 家庭买家是寻找自己居住房产的个人或家庭。

- 投资者倾向于购买房地产作为投资和养老保障等目的。

4. 银行和金融机构- 提供房屋贷款和抵押贷款服务，以帮助买家购买房产。

- 银行和金融机构对借款人进行信用评估和贷款审批，以确保贷款安全。

4. 美国房地产交易流程1. 房地产市场调研和选址- 开发商通过市场研究和分析确定市场需求并选择合适的地块进行开发。

2. 规划和开发- 开发商根据市场需求进行规划和设计，申请相关审批，进行施工和开发。

3. 销售和营销- 房地产开发商通过房地产经纪人或自有销售团队向买家推广销售。

4. 买卖合同签订- 买卖双方经过谈判达成共识，签订买卖合同。

5. 贷款审批和购房贷款- 买家申请贷款，银行和金融机构进行信用评估和审批。

国外大型房企业务发展模式探讨

国外大型房企业务发展模式探讨国外大型房企通常以多元化的业务发展模式为主，包括地产开发、物业管理、房地产经纪、建筑设计和施工等。

这些模式在各个国家和地区发展具有一定差异，但大体上可以总结为以下几种模式。

首先，地产开发是国外大型房企主要的业务之一。

在这个模式下，房企通过购买土地，进行开发和建设，最终销售或出租房屋。

这种模式主要依靠企业自身的资金和资源来进行，并且通常需要与当地政府合作。

房企需要了解当地的土地政策、规划、市场需求等情况，才能做出明智的投资决策。

同时，房企还需要关注当地的市场竞争环境，制定出有竞争力的产品和推广策略。

其次，物业管理是房企另一个重要的业务板块。

在这个模式下，房企会购买自己开发的项目并进行物业管理。

物业管理包括租赁、保洁、维修、安全等多个方面，房企通过提供优质的物业管理服务来获得租金或管理费用。

这种模式主要依靠房企自身的运营能力和服务质量来吸引租户和业主。

房企需要拥有专业的物业管理团队，并且与租户和业主建立良好的合作关系，才能提供优质的物业管理服务。

此外，房地产经纪也是国外大型房企的一项重要业务。

在这个模式下，房企充当中介机构，协助买方和卖方进行房产的买卖或出租。

房企通过收取佣金来获取盈利。

这种模式主要依靠房企的市场分析能力和销售推广能力来吸引客户并促成交易。

房企需要了解当地的房地产市场，跟踪市场动态，了解客户需求，并提供专业的房地产经纪服务。

另外，建筑设计和施工也是国外大型房企的一项重要业务。

在这个模式下，房企提供建筑设计和施工服务，包括设计方案、施工图纸、施工管理等。

这种模式主要依靠房企的设计和施工能力来吸引客户，并通过收取设计费和施工款来获取利润。

房企需要拥有一支专业的设计和施工团队，并且了解当地的建筑规范和工艺，才能提供高质量的设计和施工服务。

总的来说，国外大型房企业务发展模式多样化，包括地产开发、物业管理、房地产经纪、建筑设计和施工等多个方面。

这些模式综合运用，通过整合资源和提供综合解决方案，可以更好地满足客户需求，并在竞争激烈的市场中取得成功。

国内外房地产公司盈利模式及适用条件研究

{财务管理企业盈利}国内外房地产公司盈利模式及适用条件研究国内外房地产公司盈利模式及适用条件研究1.房地产公司盈利模式定义所以，在以下对房地产公司盈利模式的归纳、分析依据就是根据行业的价值链。

2．国内外房地产公司的盈利模式分析2.1土地升值模式过去，开发商通过协议的方式，往往能够以比较低的价格取得土地的使用权，而在这种方式下，“关系”这种非市场化因素就成为取得土地的重要因素，在开发建设环节不必太操心，即便是粗放型的开发和管理，在项目建成之后，也能依靠土地升值而获取超额利润。

在这种盈利模式下，房地产企业通过利用“关系”资源以及当时的政策缺陷，在收入和其他支出一定的情况下，通过降低土地获得成本，实现粗放式的盈利。

2.2地产商模式地产商模式的特点是其经营的产品不是房屋，而是土地本身。

产先，开发商通过土地招、拍、挂等方式取得土地的开发使用权；第二步，房地产开发商对得到的土地进行拆迁、平整、做好“三通一个平”为基础工作，持有土地一段时间或对上地周边进行开发使土地增值；第三步，房地产开发商把地块再转让给别的开发商，实现土地增值。

2.3产品建设模式房地产开发商从事房屋的建设，实现房地产开发的真实增值。

有的房地产开发企业是专业以房屋建设为主要业务，实现企业的盈利；有的房地产开发商除了充实房屋的建设，还从事一定的城市基础设计建设，体现企业更多的盈利点。

2.4产品开发销售模式这是一会儿房地产企业的盈利模式，即通过对房屋的开发，通过销售出让产权，快速收回资金，最终实现盈利。

房地产开发商从事商品房的销售，是实现房地产企业专门从事商品房的销售活动，包括二手房的销售，以此实现企业盈利。

2.5物业经营模式纵观国内外，我们发现房地产物业经营的模式主要有以后下三种；一、是专业物业的经营。

典型的代表是万达，其商业地产已和世界 500 强企业沃尔玛、家乐福、普乐斯马特、大洋大货、欧倍德、百胜餐饮、百脑汇电脑等签订了联合发展协议，每个项目均有 5-8 家不同业态的主力店进驻。

各国地产投资开发模式

各国地产投资开发模式目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。

我国近几年的房地产宏观调控，使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。

“弃港投美”，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若骛。

香港模式——“一条龙”式垄断游戏由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。

香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。

香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。

香港模式具有以下几个鲜明特点: 地皮最值钱。

香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，而作为人口高密度最高的上海，1700万人却拥有6340平方公里。

这就跟解放前的中国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。

对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。

项目运作“一条龙”化。

香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式，作为“全能开发商”扮演着各类角色。

长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。

这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。

获取土地是第一要义。

政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。

香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。

融资渠道相对单一。

总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化融资。

国内外房地产公司盈利模式与适用条件研究

国内外房地产公司盈利模式与适用条件研究房地产行业是一个典型的利润丰厚的行业，吸引了众多企业的参与。

但是，房地产投资涉及到较高的风险和资金投入，企业要想获得可持续的盈利，需要建立合理的盈利模式和适用条件。

本文将从国内外房地产公司的盈利模式和适用条件两方面进行研究。

一、国内外房地产公司的盈利模式1.开发销售模式开发销售模式是国内外房地产公司常用的盈利模式之一、该模式的核心是购买土地，通过开发建设房地产项目，然后将房产销售给购房者，从中获取利润。

这种模式通常适用于有一定规模和实力的房地产公司，需要具备较强的土地储备能力和项目开发能力，同时也需要具备较强的销售渠道和市场运作能力。

2.长期租赁模式长期租赁模式是一种稳定的盈利模式，国内外一些大型房地产公司在城市商业地产和写字楼领域采用这种模式盈利。

该模式的核心是购买或租赁土地建设商业地产项目或写字楼，然后将房产出租给商户或企业，从中获取固定租金收益。

这种模式适用于长期稳定的商业租赁市场，确保房地产项目能够稳定产生租金收入。

3.物业管理模式物业管理模式是一个相对收益稳定的模式，该模式的核心是为购房者提供物业管理服务，包括日常维护、保洁、安保等服务，并收取一定的物业管理费用。

同时，房地产公司也可以通过运营购物中心、室内停车场等商业设施来获取额外的租金收益。

这种模式适用于已经建设完工的房地产项目，需要具备较强的物业管理能力和运营能力。

二、国内外房地产公司盈利模式的适用条件1.市场需求房地产公司的盈利模式必须要适应市场需求，只有满足市场需求的项目才能够获得较高的销售额和利润。

因此，房地产公司在选择盈利模式时需要进行市场调研和需求分析，确保所选择的模式与所在地区的市场需求相符合。

2.资金实力房地产投资需要大量的资金投入，房地产公司必须要有足够的资金实力来购买土地、进行项目开发和运营。

只有具备足够的资金实力，才能够支撑起盈利模式的实施。

3.项目管理能力房地产项目的开发和运营需要具备一定的管理能力，包括项目规划、施工管理、销售运作等。

房地产的国际经验：全球几种主要地产模式分析

房地产的国际经验：全球几种主要地产模式分析1998年以后头十年，我国房地产发展主要借鉴和采取的是“香港模式”。

可是随着房地产开发商垄断利润的同时，也聚焦了银行和信贷风险。

此模式不可持续，急需要一种新的模式作为补充，那就是后十年里同步进行的“美国模式”，以地产信托成为了房地产产业链中重要角色——虽然此时利润被平摊给整个产业链条中的各个环节、各个参与主体，可是同样聚焦了民间和社会资本，亦是聚焦了所谓的风险，从而亦是不可持续的。

尤其是在当下，基于我国地产快速发展所带来的的一系列社会问题和矛盾的时候，对于如何化解这些矛盾、地产金融风险与地产泡沫，及其缓解社会贫富差距等等问题？则成为重中之重。

因此当前我国急需一种更新的地产模式和经验的引入，于是，借鉴“新加坡模式”和“德国模式”的精髓之处则迫在眉睫。

原来，“新加坡模式”和“德国模式”成功的本质和共同之处在于，对于像住房这样事关民众公共方面的事情，政府并没有完全将其交给市场主导，而是由政府绝对主导，或者强行干预其间。

国际现存的几种典型的房地产发展模式：纵观国际房地产市场发展情况，主要存在以下几种典型模式：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；这种模式最大受益者是投资房地产的金融资本。

第二种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”；这种模式最大受益者是房地产开发商。

第三种就是分类分层，政府主导+市场同步进行的“新加坡模式”；它最为典型特点是政府的有为干预较多。

对照且回溯我国近二十年的房地产发展情况，从1998年起到2005年，所谓前期阶段，我国房地产开发模式吸取的主要是香港模式，此期间广深沪地区进入多家港资背景的地产开发商。

但若干年后“香港模式”逐渐暴露出一些问题：撇开地方政府卖地所得，房地产开发商成为暴利者，同时给商业银行聚集了巨大贷款风险，基于这几点，所以此后我国开始转向于“美国模式”，尤其自2005年以来到2016年的这个期间，“美国模式”成为中国地产圈最为向往的模式，这期间房地产信托成为重要的产物——与此同时“香港模式”持续并存。

国外成熟休闲旅游地产发展模式

国外成熟休闲旅游地产发展模式——分时度假作者：朱明旅欧房地产的产生始于20世纪初法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量的海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心；20世纪60年代，法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，而今天分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。

20世纪70年代中期，美国的石油危机使美国的经济进去紧缩期，泡沫经济造成了大量房地产积压和闲置，特别是经济繁荣时期开发的大量别墅，为了充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入“时权酒店”的概念，取得了巨大成功。

到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。

1999年全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，540个家庭参与了分时度假网络。

在亚洲，随着旅游消费需求从观光度假层次的转变，日本、韩国、菲律宾、马来西亚、新加坡等国家，利用其优越的海滨自然资源，推出了假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等多种休闲度假类产品，对旅游地产及其相关的配套设施需求激增。

随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，取得了可观的收益，同时也带动了亚洲各国经济的增长。

分时度假的发展分时度假市场在法国形成以后，迅即在世界范围内得到发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式。

到了70年代中期，度过近二十年经济快速发展，又在60年代经历“婴儿潮”的美国开始衰退，最容易滋生泡沫经济的房地产行业因此积压了大量房产。

为处理积压和空置，充分盘活闲置房产，美国人从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。

有数据显示，1977年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造而来，由此美国已成为世界上分时度假产业最发达的国家。

当分时度假概念在美国大获成功后，房产经营者们很快就发现一个问题：休闲度假如果永远只在一个地方进行，对度假的人来讲，未免太过无趣，长此以往这样的度假房产对消费者将会失去不少的吸引力，好不容易摆脱困境的开发商可能又要面对销售不利的局面。

国外房地产开发模式一览

国外房地产开发模式一览（转贴）现阶段我国房地产业发展过程中出现的诸多矛盾，都可以从行业制度上和运作模式上找到原因。

如果仅盯着高房价这些表面现象争论不休，开出相关的药方往往只能“治标”而不能“治本”。

目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。

“弃港投美”，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若骛。

香港模式“一条龙”式垄断游戏由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。

香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。

香港模式具有以下几个鲜明特点：地皮最值钱。

香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，而作为人口高密度最高的上海，1700万人却拥有6340平方公里。

这就跟解放前的中国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。

对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。

项目运作“一条龙”化。

香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式，作为“全能开发商”扮演着各类角色。

长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。

这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。

获取土地是第一要义。

政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。

国外房地产开发模式

香港和国外房地产开发模式
目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有种: 一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。
2020/8/24
1
香港模式——“一条龙”式垄断游戏
以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。
链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存。强调房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2020/8/24
6
以金融运作为核心。在美国没有一家房地产开发企业进入世界
2020/8/24
8
根据收入情况分级确定住房保证水平。分级提供公有住宅补贴
要求严格按家庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。在住宅短缺时期政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法。例如，一室一套的，政府补贴1/3；三室一套的，政府只补贴5%；四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5%的利润；五室一套的，政府按成本价加15%的利润。由于房价上涨，出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发局缴纳一部分。
期房预售制. 1953年，在香港严重供小于求的卖方市场
下，霍英东首创卖楼花的游戏规则，期房预售使得
开发商除银行贷款外，又获得了一个新的融资渠道。
从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。
2020/8/24

海外经济体房地产企业经营模式

海外经济体房地产企业经营模式哎呀，说到海外经济体的房地产企业经营模式，真的是一言难尽啊。

你看，每个国家的房地产企业都有自己的“独门绝技”，而这些模式呢，又各自有不同的“内味儿”。

就像每个地方的美食，味道虽不同，但都让人垂涎欲滴，嘴里都忍不住嘟囔着“真香”！你说，咱们老百姓买个房子、卖个房子，想简单点、容易点，结果你一看那些海外的大型房地产公司，哎呦喂，什么套路都有，心里只能感叹一句“世界真大，真复杂”！比如说，你知道美国的房地产企业是咋搞的吗？先不说房子的建筑风格，单说那边的运营模式就挺让人眼前一亮。

美国有一种典型的做法，那就是“投资者主导型”。

这跟咱们的传统方式不太一样，咱这儿很多人买房是为了自住，可人家那边很多房子是用来赚租金或者等着升值的。

像那种开发商，他们通过大规模的项目开发，吸引投资者入股。

然后房子建好了之后，还得搞个高大上的物业管理，像是健身房、游泳池、停车场这些都得一应俱全，赚得就是那“精细化管理”的钱。

说白了，就是想让你觉得“哎呀，这地儿真不错，我就是图它的这种高端大气上档次”。

这招儿不得不说，真是撩人心弦，买房的人看着都想“哇，真是高端大气上档次，简直不想走了”。

再看看英国，那边的房地产模式有点不一样。

英国的房地产公司讲究“长期持有型”投资模式。

简单说，就是他们喜欢买了之后不急着卖，真的是“等花开”。

你想，咱这边开发商做得快，盖起来一个楼盘，半年不到就卖光了，赚点钱再去开发新项目。

而在英国呢，很多大企业和机构投资者是拿着这些房子不动的，等它涨个十年八年，房价一上涨，租金一增加，能拿到的钱就更多了。

特别是伦敦这种地方，房价涨得飞快，他们那种“慢工出细活”的投资理念，反倒成了赚钱的秘诀。

换句话说，赚的就是那股“耐得住寂寞，等得起财富”的气场，跟那些急功近利的开发商比，简直是“大智若愚”。

再说说澳大利亚，嗯，那边的房地产公司其实也蛮有意思的，主要依靠的是“住宅开发与住宅销售并行”的模式。

国外四大房地产金融模式分析

(一)以美国为代表的证券融资型房地产金融模式美国是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最健全、品种最丰富的国家。

20世纪70年代以来，几乎所有的房地产业金融创新工具都起源于美国。

到目前房地产金融在美国金融业务中所占份额越来越高。

在一级市场和二级市场，有的专门从事住宅金融业务，有的专门从事商业房地产和写字楼房地产金融业务。

一级市场：由储蓄机构、商业银行、抵押银行、人寿保险公司和其他商业金融机构构成，直接为家庭或企业提供抵押贷款业务。

储蓄机构包括储蓄与贷款协会、储蓄银行和信用合作社，它们是美国金融体系的创立者。

二级市场：美国房地产金融二级市场主要是从事买卖抵押贷款的市场。

这些机构通过发行债券或其他类型的债务工具筹集其购买贷款所需资金。

【涨知识】国外3大产业地产开发模式

【涨知识】国外3大产业地产开发模式“丰田技术城”模式顾名思义，丰田的技术城模式最早的应用者是日本丰田公司。

从20世纪50年代中期到70年代初期，是日本工业发展的顶峰阶段，同时也是日本城市化进展最快的时期。

日本政府颁布了《国土综合开发法》，对国土的开发利用进行全面规划，以提高土地资源的利用效率和合理安排产业布局，保障工业化与城市化的有序、高效进行。

此时丰田总部与爱知县的举目市签订了成立技术城的合作协议，并共同负责规划、发展、兴建、销售及管理项目。

这种做法同时又吸引了一大批配套企业乃至产业的诞生和一些相关产业的迁入，使得丰田公司的汽车产量从1950年的1.1万多台增长到1961年的21万多台，10年间增长了近20万台。

1959年，举目市更名为丰田市。

如今的丰田市约30平方公里，人口约38万，家家门口停靠的都是丰田汽车，只有丰田员工才可以在该城买房；丰田技术已经与这个片区、这个城市融合成一体，成为世界知名的汽车技术城。

这种模式可以在一定范围的土地上吸引尖端高科技产业、研究机构的人才定居而形成的城区，不单纯以追求高科技企业和研究机构的集中为目的，而是追求高科技机构的高科技人才长期定居，从而形成长久的人才聚居效应。

点评：对正在大力推进城镇化的中国来说，这种模式的借鉴意义不言而喻，当城镇化速度越来越快，大量人口涌入城镇，直接带来的就是就业和经济增长等一系列难题。

如果能够借鉴丰田技术城的模式，将这些新型城镇进行统一规划和开发，其经济意义、社会意义将是巨大的。

“地产+金融”模式“地产+金融”模式需要有强大的金融杠杆支撑，开发商能够通过境外资产打包、REITs（房地产信托投资基金）等金融渠道对接资产证券化，实现资本市场融资，快速有效地解决资金问题，确保公司拥有充裕的资金，以支撑快速的布局和发展。

如果稍微狭隘一点说，这个模式甚至可以成为“美国模式”，因为最广泛、也是最成功应用这种模式的公司大多为美国公司——普洛斯、大众仓储等公司均来自美国，而像丰树（新加坡）、嘉民集团（澳大利亚）等公司，不论从规模、布局还是资金上，都与前面两家美国公司相去甚远。