土地估价：年工业用地评估方法选择
工业用地评估操作指南精编版
工业用地评估操作指南（草稿）前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。
一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。
2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。
出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。
拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。
基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。
土地评估说明
五、土地使用权评估说明(一)土地评估范围纳入本次评估范围的是华北制药金坦生物技术股份有限公司的1宗出让土地。
(二)土地使用权概况介绍1. 土地登记状况纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共1项，总面积为26747.6平方米，宗地位置、用途、面积、土地证书号、地号、图号等详见《土地登记状况表》(1)土地登记状况(二)土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清楚。
待估宗地没有设定他项权利。
(三)土地利用状况根据委托方提供资料及现场勘察，本次评估宗地面积26747.6平方米，宗地内主要建筑为质检办公楼、仓储及动力中心、动物房、工程楼、热力一站、车库、警卫室、乙肝房屋等，主要为框架及砖混结构，至估价基准日由华药集团金坦生物技术开发有限公司使用。
2.土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地来源合法，产权清楚。
待估宗地没有设有他项权利（详见表《土地登记状况表》）。
3.利用状况根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地具体利用情况见下表：待估宗地利用状况表建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。
（三）地价定义根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表：待估宗地地价定义表备注：七通指通水、通路、通电、通讯、排水、通暖、通气；一平指宗地内场地平整。
考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。
本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和法定剩余年期条件下，于评估基准日2008年6月30日的土地使用权价格。
工业地价评估法及其技术要素
工业地价评估法及其技术要素齐鹏工业地价评估既要考虑自然、社会、经济、技术条件、行政等一般因素，还要考虑区域因素以及宗地本身的条件和特征等个别因素。
工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价修正法，特殊情况下也可以采用收益还原法。
市场比较法市场比较法直观而有说服力，是最重要、最常用的基本估价法之一，也是国外通用的经典估价法。
根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、市场上在估价期日近期交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地的客观合理价格：待估工业用地价格＝比较实例价格×（待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数）×（待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数）×（待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数）×（待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数）×年期修正系数）这种方法更适用于经济发达，有充足的具有可替代性的土地交易实例的地区，而且需要估价人员具有较高的素质，否则难以得到客观准确的结果。
成本逼近法成本逼近法是目前计算工业用地价格最常用的估价方法，适用于新的工业开发区或工业用地交易资料少的地区。
成本逼近法以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定土地价格。
基本思路是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分；同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而得到土地价格：土地价格＝重置土地取得费用＋土地开发费用＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益需要说明的是，土地的价格不取决于成本而取决于市场供需关系，成本逼近法以成本累加为途径，而成本高低并不一定表明效用和价值高低，因此，其评估结果只是一种算术价格，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑。
工业用地评估操作指南
工业用地评估操作指南（草稿）前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。
一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。
2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。
出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。
拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。
基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。
（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
土地估价原则 土地估价方法 (选用)
估价原则一、所有估价原则（1）预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。
过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。
因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。
土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。
所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。
这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
（2）替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。
土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（3）最有效使用原则由于土地具有用途多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的作为确定土地利用方式的依据。
因此，地价是以该土地的效用作最有效发挥为前提的。
此次评估按设定用途进行并充分考虑其特征，按照最有效利用方式进行评估，得到一个合法、合理的土地价格。
（4）供需原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。
供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。
由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（5）报酬递增递减原则在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现递增到递减的特点。
（6）贡献原则土地收益是土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
工业用地评估操作指南
For personal use only in study and research; not for commercial use工业用地评估操作指南（草稿）前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。
一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。
2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。
出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。
拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。
基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。
[实用参考]工业用地评估操作指南
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工业用地评估操作指南（草稿）前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。
一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。
2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。
出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。
拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。
基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。
《城镇土地估价规程》评估方法选择-概述说明以及解释
《城镇土地估价规程》评估方法选择-概述说明以及解释1.引言1.1 概述城镇土地估价规程是城市规划和土地管理的重要工具，它为土地估价提供了明确的评估方法和指导原则。
土地估价在城镇发展和土地资源利用中具有重要作用，对于土地出让、征地拆迁、土地管理等方面的决策都有着直接的影响。
本文将重点探讨城镇土地估价规程中的评估方法选择问题。
在城镇土地估价中，不同评估方法有着不同的优势和局限性，因此我们需要综合考虑各种因素来选择适合的评估方法。
本文将从背景介绍、评估方法选择原则以及不同评估方法的比较等方面进行论述，旨在为城镇土地估价规程的评估方法选择提供一些建议和指导。
在背景介绍部分，我们将对城镇土地估价的背景和意义进行简要说明，重点强调土地估价在城市规划和土地管理中的重要性。
同时，我们还将介绍城镇土地估价规程的概念和作用，以便读者对本文所讨论的主题有一个清晰的认识。
在评估方法选择原则部分，我们将阐述选取评估方法的原则和考虑因素。
评估方法选择的原则应综合考虑估价对象的特性、评估目的的要求以及数据的可获得性等方面的因素。
只有在合理的原则和准则下，才能选择出适用于具体情况的评估方法。
在不同评估方法的比较部分，我们将详细比较各种常用的评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等。
通过对不同方法的优势和局限性进行对比和分析，旨在揭示各种方法适用的场景和条件，促进评估方法选择的科学性和准确性。
通过本文的研究，我们希望能够为城镇土地估价规程的评估方法选择提供一些实用的指导和建议。
同时，我们也要意识到本研究的局限性，并为未来研究方向提出一些建议。
在结束语中，我们将对本文的主要内容进行总结，并对城镇土地估价规程的影响和建议进行展望。
关键词: 城镇土地估价规程，评估方法选择，城市规划，土地管理1.2文章结构1.2 文章结构本文将按照以下结构对《城镇土地估价规程》评估方法的选择进行分析和讨论。
首先，在引言部分，我们将对本文的背景和目的进行概述，介绍本文的研究意义。
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地估价是指对一定范围内的土地进行评估和估价的过程。
土地估价主要是为了确定土地的市场价值，为土地的买卖、抵押、担保等交易提供参考依据，因此是不可或缺的一个环节。
土地估价的基本方法有以下几种。
一、市场比较法市场比较法是估价中最常用的一种方法，其基本思想是通过比较已经发生的土地买卖交易，找到与待评估土地相似的土地交易数据，从而推导出待评估土地的市场价值。
市场比较法的具体步骤如下：1.收集相关市场交易数据，包括类似土地的买卖交易记录、土地所在地区的土地价格指数等。
2.选择合适的比较对象，即与待评估土地相似的土地，包括土地面积、位置、土地用途等方面的相似性。
3.对比选定的比较对象和待评估土地的差异性，并对比较对象的价格进行调整，使其与待评估土地尽可能接近。
4.计算调整后的比较对象价格的平均值，作为待评估土地的市场价值。
二、收益法收益法是一种常用于评估产业土地的方法，其基本思想是以土地的未来经济收益为基础，计算出土地的市场价值。
收益法的具体步骤如下：1.确定土地的使用方式和用途，包括农田、商业用地、工业用地等。
2.收集相关经济数据，包括土地的收益情况、土地周边的经济环境等。
3.计算土地的未来经济收益，包括土地租金、土地增值等。
4.通过利用现值理论对土地的未来经济收益进行贴现计算，得到土地的现值。
5.将得到的现值作为土地的市场价值。
三、成本法成本法是一种常用于评估农田的方法，其基本思想是根据土地耕种的成本和农田产出的预期利润，计算出土地的市场价值。
成本法的具体步骤如下：1.收集相关成本数据，包括土地的开垦成本、耕种成本等。
2.确定土地的农作物种植方式和产出情况，包括农作物的产量、价格等。
3.计算土地的预期利润，即土地的产出减去耕种成本。
4.通过利用现值理论对土地的预期利润进行贴现计算，得到土地的现值。
5.将得到的现值作为土地的市场价值。
总结来说，市场比较法、收益法和成本法是土地估价的基本方法。
工业仓储用地宗地价格评估
工业仓储用地宗地价格评估一.影响因素分析1.1 一般因素应重点分析:地理位置及相互关系、气候条件(自然);城市发展与公共设施建设(社会);地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策产业结构与技术创新、物价工资与就业水平(经济);城市土地利用规划、房地产租金与税收政策(行政)。
1.2 区域因素应重点分析:与原料消费市场的位置关系、道路状况与交通运输设施、基础设施(水、电、气、热等)供给及其费用::、相关产业的配套与集聚状况、自然条件和规划限制、水空气及噪音的污染与管制等。
1.3 个别因素应重点分析:地形与地势、地质与水文条件、宗地面积、邻接道路的宽度等级及通达性、与干路及主要交通运输设施的位置关系、电力燃气热力给排水的通达与供给、土地使用限制等。
二.估价方法选择工业、仓储用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。
三.主要参数确定: 要考虑不同行业类别的特点及土地收益水平。
3.1 确定投资利息率时,应注意不同类别工业、不同建设规模对开发建设周期的影响。
3.2 确定投资利润率时,应注意不同类别工业的投资风险、资金利润率以及净收益在各生产要素间分配比例的差异。
3.3 确定土地增值收益率时,应注意区别不同工业土地增值的客观差异。
3.4 确定土地还原利率时,应注意不同工业项目间客观存在的投资风险及市场利润差异。
五.各类工业用地价格评估5.1 矿井、矿区用地价格评估,应注意:宗地外开发程度的设定,可开采年限与出让年限的关系、土地整理的难易程度、相邻土地的使用限制等;对类似油气田用地,应注意:宗地外开发程度的设定,土地使用权与他项权利之间的关系。
5.2 传统制造业、电力、煤气及水的生产和供应用地价格评估,应注意:产业特点、用地规模、用地强度、污染程度、城市规划的影响、用途转换及变现的难易程度。
5.4 邮电、高新技企业用地价格评估,应注意产品的高技术、高附加值特点、污染小、环境较好、土地利用程度较高、及与信息集散地的接近程度、获取人力资源的难易程度、产业的聚集度与关联度等。
2015土地估价实务：工业用地估价方法选择与应用
2015土地估价实务：工业用地估价方法选择与应用一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__是企业在一定期间内生产经营活动的最终财务成果。
A．收入B．利润C．所有者权益D．资产2、居住小区中不宜有过多的车道出口通向城市交通干道，出口间距应不小于m A：100—150B：150—200C：200—250D：250-300E：土地3、是影响土地区位的最重要因素。
A：社会经济因素B：自然因素C：行政因素D：繁华程度E：时间因素4、国有企业改革涉及的划拨国有土地使用权，在下列情形中，可不采取出让方式处置的是。
A：原国有企业出售B：非国有企业兼并国有企业C：原国有企业破产D：国有企业兼并国有企业E：35％～50％5、土地变更登记，是指因__而进行的登记。
A．土地权利人发生改变B．土地权利人姓名发生变更C．土地权利人名称发生变更D．国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后E．土地权利人地址和土地用途等内容发生变更6、下列不属于基准地价评估资料图的编制与整理的是__。
A．土地级别或均质区域划分图的绘制B．地价样点图编制C．基准地价图的编制D．土地利用现状图的编制7、在下列指标中，属于数量指标。
A：小区建筑覆盖率B：小区人均绿地面积C：小区建筑面积D：小区土地出让价格E：土地8、采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了__。
A．预测原则和替代原则B．供求原则和协调原则C．预测原则和最有效使用原则D．竞争原则和贡献原则9、在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是(2000年真题)A：实际收益B：客观纯收益C：实际纯收益D：实际总收益E：合法性10、从城市交通和城市建设的经济性出发，人均道路用地指标以为宜。
A：7～15B：15～20C：5～7D：16～20E：土地11、某城市基准地价对应的商业、工业、居住用地的平均容积率分别为2、1、2．5，根据容积率测算表规定，容积率上下每相差0．5，容积率修正幅度分别为±15％、±5％、±10%．有甲、乙、丙三宗土地，用途分别为商业、工业、住宅，容积率分别为2、1．5、3．三宗地的容积率修正系数的大小排序正确的是。
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益复原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
〔一〕市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。
〔二〕收益复原法收益复原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地复原利率复原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来假设干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的复原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
工业用地评估操作的指南
工业用地评估操作指南（草稿）前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。
一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。
2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。
出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。
拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。
基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。
多种用途的综合用地估价方法的选择
⼀、问题的提出 随着社会和经济的发展，在⼟地估价实务中，估价对象除了⽤途、权属均单⼀的⼟地外，还有⼤量的综合⽤地。
下⾯分别从⽤途和权属两⽅⾯进⾏分类归纳。
1、多种⽤途的综合⽤地 根据《城市⽤地分类与规划建设⽤地标准》(CBJ137—90)，⼟地⽤途分类如下：居住⽤地、公共设施⽤地、⼯业⽤地、仓储⽤地、市政设施⽤地和绿地。
由于⼟地不同的利⽤⽅式将为权利⼈带来不同的收益，因此，不同⽤途的⼟地其价值也⼤不相同。
随着我国城市化的进程和市场经济的发展，在⼟地估价中，⼟地⽤途多样化的综合⽤地将越来越多，主要体现在以下两⽅⾯： (1)⼟地平⾯⽤途的多样化 如某建设⽤地不仅有低层住宅、多层住宅、⾼层住宅，还有学校、幼⼉园、派出所、商服业、区域性变电站等公建配套设施，以及河流、为社会公众提供的开放空间等等。
(2)⼟地⽴体⽤途的多样化 如某办公⼤楼，地下⼀⾄⼆层是经营性停车库，底层有商铺、邮电⽀局、银⾏或售票⼤厅，⼆⾄三层为饭店，四楼是培训中⼼，五层以上为写字楼等等。
2、多种权属的综合⽤地 随着社会的发展，⼟地的权属趋于多样性和复合性： (1)国有划拨⼟地使⽤权(⽆使⽤期限) ⽆偿——国家直接将⼟地使⽤权⽆偿交付给⼟地使⽤者使⽤，如解放前国民政府的国有企业⼟地、军事⽤地以及现在的国有荒⼭、荒地等； 不完全⽆偿——在⼟地使⽤⼈交纳了⼟地补偿、安置补助、拆迁补偿等费⽤后，依法“⽆偿”(⼟地使⽤者未向政府交纳出让⾦)取得的。
(2)国有出让⼟地使⽤权 出让——国家以⼟地所有者的⾝份将⼟地使⽤权在⼀定年限内(居住⽤地70年；商业、旅游、娱乐⽤地40年；⼯业、教育、科技、⽂化、卫⽣、体育⽤地、综合或者其他⽤地50年)让与⼟地使⽤者，并由⼟地使⽤者向国家⽀付⼟地使⽤权出让⾦的⾏为； “空转”国家以⼟地使⽤权作价转为国家资本⾦或股本⾦的⽅式，向集团公司或企业注⼊⼟地资产(没有明确的使⽤期限)。
(3)集体⼟地使⽤权 集体⼟地使⽤权承包给农户使⽤或⽤作宅基地； 集体⼟地使⽤权供乡镇企业使⽤或乡(镇)村公共设施使⽤； 农村集体经济组织与其他单位、个⼈以集体⼟地使⽤权作价⼊股、联营等形式共同举办企业。
土地估价理论与方法：土地估价方法题库考点(三)
土地估价理论与方法：土地估价方法题库考点（三）1、单选估价中要考虑城市规划对土地价值的影响，在一定程度上体现了土地估价的()。
A．报酬递增、递减原则B．替代原则C．合法原则D．变动原则正确答案：C参考解析：这（江南博哥）是对合法原则的考点，土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
2、判断题收益还原法是以预期原理为基础。
预期原理说明，决定房地产当前价值的，不是过去的因素而是现在的因素。
正确答案：错参考解析：决定房地产价值的，不是过去或现在的因素，而是其未来收益。
3、判断题收益还原法适用于具有收益或潜在收益的房地产，如住宅、写字楼、标准厂房、公益公园、仓库、农地等。
正确答案：错参考解析：公益公园不属于有收益或潜在收益的房地产。
4、单选采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的()求取。
A．宗地内外开发投入的费用总和B．宗地内外受益分摊的开发费用总和C．宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费D．宗地外受益分摊的开发费用正确答案：B参考解析：该题是成本逼近法中计算土地开发费用的考点，对于一般地区来说，可以根据投资开发分摊的情况来区分，由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。
5、单选如果认为土地转换用途后使用最为有利，应以转换用途后使用为前提进行估价。
土地转换用途的条件是，预计转换用途所带来的土地价值的()大于转换用途所需的费用。
A．减少额B．数值C．增加额D．收益正确答案：C参考解析：这是土地估价的最有效使用原则及最佳利用方式选择依据的考点。
6、单选对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于（）种。
A.1B.2C.3D.4正确答案：B参考解析：由于土地的价值量较大，要选取2种以上的估价方法试算价格。
这是估价的基本要求。
7、判断题不论何种估价目的和估价时点，房地产市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。
正确答案：错8、单选?某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。
常用的几种土地评估价方法应用比较
常用的几种土地评估价方法应用比较摘要：本文主要介绍了常用的几种土地评估价方法，并对其应用做了对比研究，以供同行及其他相关行业人员作参考。
我国国有土地使用制度正式从无偿无期使用转向有偿使用的标志是1990年顾布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
国有土地使用制度的这一转变促进了土地市场的发展和规范,也促使与土地相关的方面发生了许多新的变化。
在此之前土地使用权主要是通过无偿划拨供给的,由于无偿,也就很少有人去研究土地使用权到底价值几何。
而现在随着地产市场的发育与成熟，跟土地使用权有关的一些经济活动都非常需要土地估价,如土地使用权出让,抵押,转让,企业改组上市,清产核资等。
土地价格评估是指土地估价人员,根据估价目的,按照估价程序,采用科学的估价方法,并结合估价经验,通过对影响土地价格因素的分析,对土地最可能实现的合理价格做出推测与判断.土地估价方法主要有市场比较法,收益还原法,假设开发法(剩余法)、成本逼近法,路线价法,基准地价系数修正法等在这儿种估价方法中,最常用到的有市场比较法,收益还原法,假设开发法(剩余法)、成本逼近法,基准地价系数修正法各种估价方法的比较不同的估价方法有不同的特点和适用范围,也有相应的限制条件,宗地估价时,必须根据估价方法的特点,限制和适用范围,选择适宜的方法.1.市场比较法市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时,根据瞽代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,井依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况,期日、区域以及个别因索等差别,修正得出待估土地的评估期日地价的方法.采用市场比较法测算出的价格,称为比准价格.市场比较法以替代原则为理论依据,正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键.所以比较法仅适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区,并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性, 交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用.市场比较法不但可以评估土地价格,还可以评估土地租金等.市场比较法需要选取近期市场上正常交易、与估价对象相同或类似的案例进行比较,修正得到估价对象的比准价格.因此市场比较法具有较强的现实性,容易被人们所认同.但是如果在非正常的市场情况下,比准价格往往偏离收益价格.2.,收益还原法收益还原法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率(还原利率)统一折算到估价期日现值的一种估价方法.采用收益法测算出来的价格,通常称为收益价格收益法是基于预期原理,即未来收益的现在价值,在估价时点,购买一宗一定使用年限的土地,等于在这个年限内可以在将来源源不断地获取纯收益,那么,以现有的一个货币额与这将米源源不断的纯收益的现值之和等同起来,这个货币额就是该宗土地的价格.收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法,它只适用于有收益或有潜在收益的土地.收益法评估结果的准确度,取决于不动产纯收益和资本化率确定的准确度.收益法中的收益为客观收益,为此类企业的平均收益,扣除各个企业收益中属于特殊的、偶然的要索对实际收益的影响后得到的一般正常收益,它可直接应用于估价中.3.假设开发法假设开发法(又称剩余法、倒算法、残余法或余值法)是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造.买卖有关的专业费.利息,利润、税收等费用后,以价格余额米确定估价对象土地价格的一种方法.假设开发法主要适用于待开发土地的估价(如生地,毛地,熟地)、土地整理,复垦、待拆迁改造的再开发房地产的土地价格,在建工程等假设开发法使用的前提:1要有一个良好的社会经济环境,房地产政策、法规比较健全:2假设待开发土地将按照最有效使用原则进行开发:3有一个完整,公开及透明度高的房地产资料库,便于获取有关房地产投资开发的资料:假设在开发期间各项成本费用的投入是均匀或分段均匀投入的.4.成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法.由于土地的价格大部分取决于效用,而非取决于其成本,故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差.故采用成本逼近法估价有一定的限制,一般成本逼近法适用于:1新开发土地,不适用建成区域己开发土地估价:2土地市场欠发育,交易实例少的地区,无法用市场比较法估价时采用:3工业用地估价,城区或市区工业用地除外:@既无收益又无交易情况的学校,公园及公共建筑,公益设施,园地等特殊性土地的估价.使用成木逼近法时要根据不同的土地取得情况,分析土地取得费的构成,迭择合适的计算方法若新开发土地为农村集体土地,则土地取得费就是征地费用征地中各项费用以待估宗地所在地区政府规定的标准或应当支付的客观费用来确定.若新开发土地为城镇建成区拆迁改造,则土地取得费按拆迁安置费计算.5.基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件进行比较的基础上,确定相应的修正系致,用此修正系数对基准地价进行修正,从而求取待估宗地在估价期日价格的方法.基准地价系致修正法的理论依据是替代原理,即在正常的市场条件下,具有相似条件和使用价值的土地基准地价是某级别或匀质区域内分用途的土地使用权平均价格,在该级别或匀质区域内该种用途的其他土地的价格都在基准地价上下浮动基准地价所对应的土地条件,是土地级别或匀质区域内该类用途土地的一般条件通过待估宗地与级别或匀质区域内同类用地一般条件的比较,对照因索系数修正表选取适宜的修正系数,对基准地价进行修正,即可得到待估宗地的价格.基准地价系数修正法,是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种方法,其估价精度与基准地价及基准地价修正系数体系密切相关.它适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估.6,不同估价方法的偏重不同例如成本逼近法偏重于对土地取得成本的分析、收益还原法和剩余法则偏重于对未来收益的判断,不同的着眼点会形成估价结果的差异,因此需要结合估价对象的特点、不同的估价目的,选用合适的估价方法,并根据具体情况对选用的方法估价结果进行分析,确定估价对象宗地的价格参考文献:[1]艾建国,吴群.不动产估价[M].中国农业出版社,2002.[2]国土资源部土地估价帅资格考试委员会,土地估价理论与方法[M].地质出版社,2002.[3]中华人民共和国国家标准.城镇土地估价规程.国家质量监督检验检疫总局,2002.。
土地估价方法及应用
土地估价方法应用土地估价的方法通常被分为基本估价方法和应用估价方法。
基本估价方法适合宗地价格评估，取得一定时点的宗地评估价格，包括市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。
应用估价法是政府为管理地产市场和土地价格的需要所采用的快速、经济的区域估价方法，即在基本估价方法的基础上，对整个城市或某一区域的地价、地价影响因素、地价变化规律进行分析，建立起的一套地块价格评估标准，从而在需要时可以快速、经济地评估出城市或区域内的地块价格。
此类方法多适用于政府政策性的大量估价，属于此类的方法有：路线价法、标准宗地估价法、模型（数理统计）估价法等，在我国主要是应用基准地价修正法。
一、市场比较法市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。
这种方法体现了市场的供求关系，具有现实性，说服力很强。
运用市场比较法，一般需要做因素修正，因而难度较大，要求估价者有丰富的估价知识和经验。
适用于地产市场发育较好、有许多交易实例的地区。
用市场比较法评估土地价格，除对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正外，还应根据使用年期、容积率等因素进行修正。
1．使用年期修正。
土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。
我国实行土地有偿、有期限、有流动使用制度，土地使用年期直接影响到土地使用效用和获取土地收益的年限，进而影响地价。
例如，国家规定工业用地使用年限为50年，可比实例用地交易时已使用了10年，剩余年期为40年，待估宗地为新出让工业用地，使用年期为50年。
2．容积率修正。
容积率是建筑面积与占地面积之比。
一般城市规划对城市不同地区的建筑容积率有一定的规定限制。
容积率越大，单位土地面积上的建筑面积越大，土地利用的效率就越高，从而影响地价。
关于容积率的修正目前有两种方法：一种是把容积率作为个别因素的一个子因素，只进行个别因素修正；另一种方法是把容积率修正从个别因素修正中分离出来，分别对容积率和个别因素进行修正。
工业土地评估
工业土地评估工业土地评估是指对工业用地进行评估、估价的一种专业技术活动。
通过对工业土地的评估，可以确定其价值、价格，并为土地的买卖、租赁、抵押、开发建设等提供参考依据。
工业土地评估需要综合考虑以下几个方面的因素：第一，地理位置因素。
工业土地评估的首要因素是地理位置，包括交通便利程度、地理环境、区位优势等。
交通便利程度直接影响到工业用地的开发利用效益，地理环境与区位优势则能够决定土地的市场需求。
第二，土地用途因素。
工业土地分为一般工业用地和重点工业用地，评估时需要根据土地规划用途、地块面积、土地权属等因素进行综合考虑。
一般工业用地多应用于轻工业、科技服务业等，而重点工业用地则应用于重型制造业等。
而土地规划用途的转化、金融、环保政策等也会对土地的价值产生一定的影响。
第三，市场需求与供给因素。
评估土地价值还需要综合考虑市场的需求与供给情况。
市场需求分析包括产业需求、竞争环境、人口规模等因素，而市场供给分析包括土地供给量、土地开发利用率等因素。
从供需关系来看，需求大于供给时土地价格上涨，供给大于需求时土地价格下跌。
第四，土地利用效益因素。
评估土地价值还需考虑土地利用效益，主要包括土地规模、土地开发利用程度、土地产出率等因素。
土地规模与开发利用程度越高，土地利用效益就越好，土地价值也会相对提升。
最后，法规政策因素。
工业土地评估还需考虑法规政策的影响。
政府对土地使用的限制、建设用地指标、土地产权保护等政策都会对土地的价值产生一定的影响。
综上所述，工业土地评估需要综合考虑地理位置、土地用途、市场需求与供给、土地利用效益以及法规政策等因素。
通过对这些因素的综合评估，可以得出工业土地的合理估价，为土地的买卖、租赁、抵押等提供参考依据。
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土地估价：XXXX年工业用地评估方法选择
在实际工业用地评估中，除了基准地价修正法外，无论是采用成本逼近法、市场比较法还是收益还原法，均导致在评估时的各种影响因素信息提取上的困难和方法标准等诸多难点。
因此，在城市地价动态监测中，成本逼近法是工业用地价格评估的首选方法，虽然成本逼近法有其自身的系统缺陷，但在工业地价交易案例不多、工业用地涉外评估时，成本逼近法仍是一种较能被各界认可的方法。
市场比较法更能体现土地价值但有待市场进一步成熟，目前各地应用市场比较法评估工业监测点地价，采用的案例主要是抵押价格和转让价格。
抵押没有真正的交易，只是预先评估的价格，不能反映真实的交易，也没有通过市场检验，没有实际应用意义；转让价格尽管是一种市场价，但目前市场价格和取得价格之间的差异仍很大，且即便是真实发生交易的土地，交易价格也存在两个问题：一是地面附着物的剥离是否合适；
二是这一交易价格是否真实。
基准地价修正法将逐渐退出工业用地价格评估。
目前的工业基准地价，在一定程度上是迎合了地方政府招商引资的需要，没有真实反映土地的稀缺性，应用系数修正法评估工业用地监测点只能使评估价更加背离实际。
今后可逐步根据厂房出租租金探索应用收益还原法，随着工业集聚效应和产业结构的调
整，一些地方厂房的出租信息很多，与政府土地出让价格相比，租金更能反映市场实际。
研究工业用地租金跟价格的关系，可以为今后应用收益还原法评估工业监测点地价探索新的道路。