房地产前期策划资料
房地产前期策划方案
房地产前期策划方案
根据市场调研及分析数据，针对该项目特点及目标用户群体，制定以下前期策划方案：
一、项目定位
1. 项目定位：该项目定位为高端住宅社区，注重环境品质和生活品质。
2. 目标用户：以高收入人群和高端人群为主要目标客户群体。
二、市场调研
1. 对所在区域的房地产市场进行深度调研，了解当地房地产发展现状和趋势。
2. 针对目标客户群体进行市场调研，了解他们的购房需求和偏好。
三、项目规划
1. 确定项目用地规划和建筑规划，满足高端客户群体的居住需求。
2. 设计绿化环境和配套设施，提升项目整体品质和吸引力。
四、营销策略
1. 制定针对目标客户群体的营销策略，包括线上营销、线下渠道及活动策划等。
2. 设计产品销售方案，包括价格优势、购房优惠和分期付款等。
五、风险评估
1. 对项目前期投资成本和风险进行评估分析，制定风险缓解措
施。
2. 针对市场变化和政策调整，及时跟进并作出相应调整。
以上为房地产前期策划方案，旨在为项目顺利开展提供有针对性的策略指导。
房地产项目开发的施工前期策划
房地产项目开发的施工前期策划摘要：房屋地产项目的开发过程中，施工前期的策划非常重要。
本文探讨了房屋地产项目开发的施工前期策划的内容和重要性，并分析了其中的关键因素。
本文主要从规划、设计、审批、预算等方面探讨房屋地产项目开发的施工前期策划的重要性。
本文总结了一些有效的策略，以帮助开发商和建筑师在项目开发过程中更好地规划施工前期工作。
关键词：房屋地产项目；施工前期；策划；规划；设计；预算一、引言随着城市化进程的加速，房地产市场也逐渐进入了快速发展的阶段。
在这种情况下，开发商需要更好地规划和实施房屋地产项目，以满足市场需求。
然而，房屋地产项目的开发需要一个完整的流程，其中施工前期策划是关键的一环。
施工前期的策划不仅能够确保项目的进度和质量，还可以节约成本并提高效率。
因此，本文针对房屋地产项目开发的施工前期策划的重要性进行探讨，并分析其中的关键因素。
二、房地产项目开发施工前期策划（一）规划阶段的施工前期策划房屋地产项目开发的施工前期策划在规划阶段就开始了。
规划阶段的施工前期策划主要涉及项目的整体规划和设计，包括选址、用地规划、建筑面积、建筑高度、建筑类型、绿化率等。
开发商和建筑师应该充分考虑市场需求、环境条件、政策法规等因素，制定出符合实际的规划方案，并进行必要的市场调研和风险评估。
在规划阶段，施工前期策划还需要考虑项目的可行性和可持续性。
可行性研究包括市场调研、经济分析和社会评价等，以确定项目是否符合市场需求和经济可行性。
可持续性考虑包括环境保护、资源利用、社会责任等，以确保项目在可持续的基础上进行。
（二）设计阶段的施工前期策划设计阶段的施工前期策划主要包括建筑设计和施工图设计。
在建筑设计方面，开发商和建筑师需要考虑建筑的外观和内部结构，以及建筑的功能分区和通风、采光等问题。
在施工图设计方面，需要制定详细的施工图，包括建筑结构、管道布置、电力布置等。
在设计阶段，需要进行必要的技术研究和技术评估，以确保项目的设计符合实际要求。
房地产开发项目前期策划报告
房地产开发项目前期策划报告1. 项目概述本文档旨在对一款新的房地产开发项目进行前期策划。
该项目旨在开发一座现代化的住宅小区，提供高品质的住宅环境和便利的生活设施。
本报告将对项目的目标、范围、市场潜力、竞争环境、项目策划和资源需求等方面进行详细阐述。
2. 项目目标本项目的目标是创建一座现代化、高品质的住宅小区，满足市场需求，并为居民提供舒适、便利的生活环境。
通过提供高品质的住房和完善的社区设施，希望吸引到更多的购房者，并为他们提供理想的居住体验。
3. 项目范围本项目的范围包括以下内容：•选址和土地开发：寻找适合开发的土地，并进行前期开发工作，包括清理和平整地面、道路规划等。
•建筑设计和施工：与专业建筑设计师合作，设计和建造高品质的住宅楼和公共设施，如健身房、游泳池等。
•市场推广和销售：开展市场调研，制定推广计划，积极推广项目并吸引购房者。
•设施规划和管理：规划社区设施，如公园、商场、学校等，并建立专业的管理团队，确保社区设施的正常运营和维护。
•资金和项目管理：制定合理的项目预算和资金筹集计划，并建立高效的项目管理团队，确保项目按时、按质量完成。
4. 市场潜力及竞争环境分析4.1 市场潜力根据市场调研数据显示，目标区域的房地产市场需求较大。
该地区人口增长迅速，且对高品质住房的需求日益增长。
根据市场需求预测和竞争分析，该项目有很大的市场潜力，可以满足购房者对高品质住房的需求。
4.2 竞争环境当前，目标区域存在一些已经开发的高品质住宅小区，这些项目在业界享有良好的声誉。
此外，还存在其他竞争对手正在开发类似项目。
因此，在市场推广方面需要有一系列的策略来区分竞争对手，吸引购房者的注意力。
5. 项目策划5.1 项目定位本项目将定位为一座现代化、高品质的住宅小区，提供各类户型的住房，并配备完善的社区设施和便利的生活服务。
同时，该项目还将注重环境保护和生态可持续发展，打造一个宜居、绿色的居住环境。
5.2 市场推广计划为了吸引目标购房者并提高知名度，我们将制定一系列市场推广策略，包括但不限于以下内容：•广告宣传：通过电视、户外广告等渠道，展示项目的核心卖点和独特之处。
房地产前期策划内容2024年通用
房地产前期策划内容2024年通用合同编号：__________鉴于甲方拟开发房地产项目，现委托乙方就该项目进行前期策划。
为确保双方的权利和义务，经甲乙双方友好协商，特订立本合同，以便共同遵守。
第一条合同标的1.1 本合同标的为甲方委托乙方就房地产项目提供前期策划服务。
1.2 乙方根据甲方的要求，完成房地产项目的前期策划工作，包括但不限于市场调研、项目定位、产品设计建议、经济分析及投资建议等。
第二条合同期限本合同自双方签订之日起生效，至甲方确认乙方完成前期策划工作之日止。
第三条乙方的义务3.1 乙方应按照甲方的要求，按时完成前期策划工作，并提交完整的策划成果。
3.2 乙方应保证前期策划成果的客观性、准确性和完整性，并对甲方提供的保密信息予以保密。
3.3 乙方应协助甲方进行前期策划成果的修改和完善，直至甲方满意为止。
第四条甲方的义务4.1 甲方应向乙方提供与房地产项目相关的资料和信息，包括但不限于项目背景、地理位置、发展规划、投资预算等。
4.2 甲方应对乙方的工作给予必要的配合和支持，包括但不限于提供人力资源、物质资源等。
4.3 甲方应在合同约定的期限内，对乙方提交的前期策划成果予以确认或提出修改意见。
第五条费用及支付5.1 乙方向甲方提供前期策划服务，甲方应支付乙方策划费共计人民币【】元整（大写：【】元整）。
5.2 甲方支付乙方策划费的期限为合同签订之日起【】日内。
5.3 甲方支付乙方策划费后，乙方应向甲方提供正式发票。
第六条保密条款6.1 乙方应对在合同履行过程中获得的甲方商业秘密、技术秘密、市场信息等予以保密。
6.2 保密期限自本合同签订之日起算，至合同终止或履行完毕之日止。
6.3 乙方违反保密义务的，甲方有权要求乙方承担违约责任。
第七条违约责任7.1 乙方未按照本合同约定完成前期策划工作的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付违约金。
7.2 甲方未按照本合同约定支付乙方策划费的，乙方有权解除本合同，并要求甲方支付违约金。
房地产前期策划
房地产前期策划引言房地产前期策划是指在开始实施房地产项目之前，对项目进行全面的规划和准备工作，以确保项目的顺利进行和取得预期效果。
本文将介绍房地产前期策划的重要性，以及其包括的主要内容和步骤。
一、房地产前期策划的重要性房地产前期策划是一个项目成功的关键。
通过合理的前期策划，可以在项目实施前预先发现问题，并制定相应的解决方案，避免项目在后期出现困难和风险。
同时，前期策划可以帮助项目团队明确项目目标和方向，合理分配资源，提高项目的效率和质量。
二、房地产前期策划的主要内容1.市场调研和分析：通过对目标市场的调研和分析，了解市场需求和竞争情况，为后续的项目定位和营销策略提供依据。
2.土地选址和评估：选择合适的土地用于房地产项目，并对土地进行评估，包括土地价值、土地权属和土地规划等方面的考虑。
3.技术可行性研究：对项目的技术实施可行性进行研究，包括施工条件、工程难度和可行性分析等方面的考虑。
4.资金筹措和风险评估：确定项目所需的资金来源和筹措方式，并对项目的风险进行全面评估和管理，制定相应的风险控制措施。
5.法律审查和合规性评估：对项目相关法律法规进行审查，确保项目的合法性和合规性，避免后期法律纠纷和风险。
三、房地产前期策划的步骤1.确定项目目标和需求：明确项目的目标和要求，包括项目规模、项目类型和项目定位等方面的考虑。
2.组建项目团队：组建一个专业的项目团队，包括市场调研人员、土地评估人员、技术专家、财务人员和法律顾问等，以确保项目策划的全面性和专业性。
3.进行市场调研和分析：通过市场调研和分析，了解目标市场的需求和竞争情况，为后续的项目定位和营销策略提供依据。
4.开展土地选址和评估工作：选择合适的土地用于项目，并对土地进行评估，确保土地的合法性和价值。
5.进行技术可行性研究：对项目的技术实施可行性进行研究，包括施工条件、工程难度和可行性分析等方面的考虑。
6.制定资金筹措和风险评估计划：确定项目所需的资金来源和筹措方式，并对项目的风险进行全面评估和管理，制定相应的风险控制措施。
房地产前期策划方案
1. 了解和掌握政策法规 的变化趋势，及时调整 项目策略。
2. 确保项目的合法合规 性，避免因违规行为而 受到处罚。
3. 与政府部门建立良好 的沟通渠道，以便及时 获取政策信息。
技术风险识别及应对措施
总结词：合理利用技 术手段，提高项目品 质和效率。
详细描述：在房地产 前期策划中，需要合 理利用技术手段，提 高项目的品质和效率 。为应对这些风险， 需要采取以下措施
房地产前期策划方案
汇报人： 2023-12-21
目录
• 项目背景与市场分析 • 土地获取与规划设计 • 营销策略与推广方案 • 财务预算与成本控制 • 风险评估与应对策略 • 总结回顾与未来展望
01
项目背景与市场分析
项目背景介绍
项目的开发和建设许可证 等相关手续办理情况
项目的地理位置和周边环 境
根据建筑设计风格，提出 建筑理念，包括绿色建筑 、节能环保、人文关怀等 方面。
建筑设计细节
对建筑设计的细节进行把 控，包括立面设计、材料 选择、色彩搭配等方面， 确保建筑品质和美观度。
景观设计及绿化率要求
景观设计目标
根据项目定位和市场需求，确定 景观设计目标，包括营造宜居环 境、提升项目品质、展示企业文
02
土地获取与规划设计
土地获取策略及流程
土地信息收集
通过各种渠道收集土地信息， 包括政府公开信息、开发商交
流、市场调研等。
土地评估
对收集到的土地信息进行评估 ，包括地理位置、交通便利度 、周边环境、配套设施等。
土地获取方式
根据评估结果，确定土地获取 方式，包括招拍挂、合作开发 、收购等方式。
土地获取流程
详细描述：在房地产前期策划中，需要 加强项目管理，降低管理风险。为应对 这些风险，需要采取以下措施
房地产项目前期策划方案
房地产项目前期策划方案一、项目背景近年来，随着城市化进程不断加快，房地产市场持续繁荣发展。
各类房地产项目层出不穷，对项目前期策划的需求也越来越迫切。
本方案旨在为房地产项目前期策划提供指导和建议，确保项目能够顺利启动并取得成功。
二、市场调研与分析1. 目标市场：确定项目所在区域的目标客户群体，并了解其需求、喜好以及购房能力。
2. 竞争分析：综合考虑区域内已有的房地产项目，确定项目的竞争优势，为之后的销售和推广提供依据。
3. 政策环境：了解相关政策法规对于房地产项目的影响，包括土地供应政策、购房限制政策等。
4. 市场需求预测：基于市场调研结果，对项目销售情况进行预测，并据此确定项目规模和定价策略。
三、项目定位与策略1. 项目定位：根据市场调研结果和竞争分析，明确项目的定位，如高档住宅、商业综合体等。
2. 售楼部设计：根据目标客户需求，设计售楼部的布局和风格，提升销售体验和形象。
3. 市场推广策略：确定项目的市场推广渠道，包括广告、宣传、营销活动等，提高项目知名度和销售额。
四、投资与融资方案1. 投资分析：对项目的投资成本进行详细分析，包括土地费用、建设费用、财务成本等。
2. 融资渠道：确定项目的融资途径，如自筹资金、银行贷款、股权融资等，确保项目的资金需求得到满足。
五、项目可行性研究1. 技术可行性：评估项目的技术可行性和可行性方案，并确定相关技术标准和规范。
2. 经济可行性：基于市场调研结果和投资分析，进行项目的经济可行性分析，包括收益预测、投资回收期等。
3. 社会可行性：评估项目在环保、社会影响、社区关系等方面的可行性，确保项目符合社会发展的要求。
六、风险管理与控制1. 风险识别：识别项目可能面临的各类风险，并进行风险评估。
2. 风险控制：制定相应的风险应对措施，减少和控制项目风险的发生。
3. 风险监测：建立风险监测机制，定期跟踪风险的变化，及时采取措施应对风险。
七、项目实施计划1. 时间计划：制定项目实施的详细时间表，明确各项任务的起止时间和依赖关系。
房地产开发前期流程资料
房地产开发前期流程资料1.市场调研：在进行房地产项目开发之前，首先需要对当地市场进行调研。
这包括了对目标市场的需求和供应情况、竞争对手的分析以及潜在市场的确定等等。
这个过程可以帮助开发商判断项目的可行性和市场潜力。
2.土地寻找：一旦市场调研完成后，开发商需要寻找合适的土地用于项目开发。
这包括了选择地段、评估土地价值和条件、获取土地所有权等等。
选择合适的土地是项目成功的关键，因为它直接决定了开发项目的潜力和市场竞争力。
3.审批申请：在开始项目开发之前，开发商需要向当地政府或相关部门提交审批申请。
这包括了拿到开发许可证、土地使用权证和建设工程规划许可证等等。
这个过程需要遵循一系列法律法规和政府相关政策，确保项目的合法和合规。
4.定项目策划：一旦获得审批许可后，开发商需要进行详细的项目策划。
这包括了项目的规划设计、建筑面积和用途的确定、市场营销策略的制定等等。
项目策划阶段的工作将直接决定项目开发的方向和最终效果。
5.建立团队：在项目开发前期，开发商需要建立一个完整的团队来处理各项工作。
这包括了招募项目经理、建筑师、市场营销和销售人员、财务和法律顾问等等。
一个强大的团队将有助于项目的高效运行和成功实施。
6.筹集资金：项目开发需要大量的资金投入，包括土地购置、建设、市场营销等各个方面。
开发商需要通过各种方式筹集资金，包括银行贷款、股权融资、债券发行等等。
确保项目有足够的资金支持是项目开发前期工作的重要一环。
7.合同谈判：在实际开发之前，开发商需要和各类供应商进行合同谈判和签订。
这包括了与建筑公司、装修公司、材料供应商以及市场营销和销售机构等等的合作。
合同谈判阶段要确保合作双方的权益和利益得到充分保障。
8.备案和公示：完成前期准备工作后，开发商需要将项目备案并进行公示。
这包括了在相关部门备案，并通过媒体渠道向公众公示开发项目的相关信息。
备案和公示是一个透明度和公正的过程，可以增加项目的市场认可度和声誉。
总之，房地产开发前期流程是一个十分复杂和细致的工作。
房地产前期策划提纲
前期策划提纲第一部分市场调研报告第一章研究背景一、开始强烈政策调控二、全国各城市房地产成交萎缩三、合肥产业布局和发展四、客户战略思考及预期目标五、本项目限制条件第二章项目属性的界定一、项目区位及区域概况二、项目地块分析1.土地面积及其红线图2.项目地形地貌状况3.项目地块周边情况分析三、项目分析1.项目区域属性界定2.项目本体属性界定第三章宏观数据分析一、当地总体经济与区域经济二、城市总体规划与区域规划三、城市总体规划的空间结构及交通规划对本区域的影响四、本区域产业发展情况研究五、当地总体房地产市场与区域房地产市场六、合肥市场最近3年单价、总价、户型面积段、物业形态与成交量的关系第四章合肥市数据调研分析一、市场分析1.产品类型2.客户群3.其他二、不同区域的竞争分析1.周边区域内竞争项目分析2.竞争中本项目的机会及威胁3.典型楼盘销售情况分析三、合肥市客户分析1.客户来源区域2.客户职业及收入3.合肥客户的置业特征4.客户圈层重要性等级划分5.客户生活形态研究6.客户消费结构7.客户消费水平分析8.客户行为调研（消费习惯、消费趋向等）9.合肥客户的成长性问题研究10.合肥客户的圈层差异与共存性分析11.其他12.合肥市场典型楼盘客户情况分析四、合肥市产品分析1.片区产品概括2.畅销产品分析3.产品空间结构分析4.产品研究存在的机会问卷及专业访谈佐证问卷调研：根据项目特点，对合肥周边符合基本条件和相关甄别条件的受访者进行结构性问卷调查。
问卷制定原则问卷设计需具完备性，将客户需求合理分类；为增加研究结果的针对性及有效性，问卷设计应尽可能多的与贵司沟通共讨，力求使问卷的结论对贵司的后续工作有实际指导意义。
调研模式：专业访谈和普查实施方案：头脑风暴会议、独家访谈、电邮等方式相结合访谈内容：学者访谈：宏观及区域经济的发展分析、各种物业类型的趋势分析、产品的竞争力业内专业人士访谈：养生旅游度假物业类型的发展特点及远景、运营策略分析、怎样提高产品的竞争力、怎样锁定目标客户政策专家访谈：全球经济走势、中国政策发展导向、金融以及房产行业政策影响、房地产市场发展周期研究专业媒体人士采访：竞争案例分析、产品建议、社会消费导向、产品品牌效应第二部分项目整体定位第一章客户定位一、依据市场需求分布的潜在客户锁定二、目标户定位的依据和原则三、目标客户基本特征四、目标客户需求特征五、目标客户来源地区及分布比例六、研究结论第二章产品定位一、项目功能定位1.项目功能体系及主体功能、辅助功能、配套功能2.各功能的规划主题与价值增值3.各功能的组合原则与功能组团之间的相互协调二、项目功能布局1.规模及位置2.对项目地形地势的利用三、产品定位1.物业类型及档次配比2.建筑空间空间功能组合及其配比3.产品户型及其配比第三章形象定位一、形象定位的依据1.本项目类似项目形象定位的一般规律2.本项目目标客户所认同的精神价值体系3.本项目可利用的形象资源二、项目主题形象定位1.主题形象2.主题形象演绎三、项目形象主题在产品与营销策略中的体现1.项目形象主题在产品中的主要体现方式2.项目形象主题与目标客户的互动与精神认同3.项目主要营销推广主题及表现形式第四章功能分区及功能比例划分一、分期开发策略二、规划指标三、项目核心区的位置及规模四、项目功能布局五、资源利用等第五章项目运营模式建议一、品牌运营商推介二、品牌运营商的运营模式推介三、产业发展研究四、养生旅游度假发展研究五、花卉产业发展研究六、文化教育产业研究七、其他相关事宜等第三部分物业发展建议及启动策略报告第一章项目发展战略与整体定位回顾一、项目定位及物业发展建议整体原则二、项目整体发展战略三、项目分期发展策略第二章物业发展建议出发点一、本项目价值点衔接二、当地现有同类物业类型创新点分析三、基于竞争及区域价值的物业发展建议第三章总体原则确定一、项目本体特征二、市场竞争和现状三、客户需求、敏感点第四章整体规划建议一、规划理念二、整体规划三、物业形态配比四、物业形态空间分布第五章建筑立面建议五、建筑风格六、色彩七、材质八、造型第六章户型设置建议一、户型建议1.总体原则2.设计要点二、装修建议第七章园林景观建议一、园林风格建议二、景观体系建议三、资源展示四、与产品的价值联动第八章配套设施建议一、会所建议二、共享空间/灰空间等三、车位比第九章启动区策略一、启动区地块分析1.启动区位及概况2.地形地貌、对外交通、项目规模3.地块资源分析4.项目发展的机会及面临的问题二、启动区开发策略1.总体发展战略2.分期开发策略3.开发时序与开发节奏三、启动区定位1.形象定位2.功能及产品定位3.客户定位4.相关配套定位第四部分项目规划设计任务书规划设计任务书内容一、项目概况及周边条件1.项目区位2.建筑规模3.地块分析4.道路交通5.周边区域环境及设施6.周边基础设施二、规划设计的基本原则1.设计理念及意向2.规划设计原则三、规划设计要求1.总体要求2.分项目布局3.项目产品户型配比4.配套及功能设施建议5.建筑风格建议四、设计成果要求1.设计成果2.方案数量五、设计时间计划。
房地产项目前期策划方案
房地产项目前期策划方案一、项目背景分析随着经济的发展和城市化进程的推进，房地产市场持续繁荣。
本文围绕房地产项目前期策划展开，全面探讨该领域的重要性和相关策略。
二、市场调研分析1. 宏观经济环境分析针对该项目所在地的宏观经济环境进行深入研究，包括GDP增长率、消费水平、市场需求等方面的数据分析。
2. 区域市场调研通过对项目周边区域的市场调研，了解该地区的社会经济状况、人口结构、竞争对手情况等，为项目定位提供依据。
3. 目标用户调研通过问卷调查、访谈等方式，对目标用户的需求、购房偏好、购买能力等进行调研，为产品设计和市场定位提供指导。
三、项目定位策略1. 目标用户定位根据市场调研结果，明确项目的目标用户群体，如首次购房者、投资客群等，以便在产品设计和推广策略上有针对性。
2. 产品定位根据目标用户的需求和竞争对手分析，确定项目产品的定位，包括产品类型、户型结构、空间布局等方面。
四、项目开发策略1. 土地选址与收购根据市场调研和项目定位，确定合适的土地选址，并进行合理的土地收购策略，以确保项目开发的顺利进行。
2. 设计与规划针对项目定位和目标用户的需求，进行项目的规划和设计工作，包括建筑风格、景观布局、公共设施规划等方面。
3. 合作伙伴选择在项目开发过程中，选择合适的合作伙伴，如设计团队、施工团队等，确保项目质量和进度可控。
五、项目推广策略1. 品牌传播借助线上线下媒体，展开品牌宣传和推广活动，树立项目的知名度和美誉度。
2. 销售策略基于目标用户的特点和市场需求，制定合理的销售策略，如价格优势、购房优惠政策等，吸引潜在购房者。
3. 渠道拓展在市场推广中，拓展合适的销售渠道，如线上销售平台、房产中介等，提高项目的销售渠道覆盖面。
六、项目风险控制策略1. 法律合规风险控制在项目开展过程中，注重法律法规的合规性，避免出现合同风险、土地纠纷等问题。
2. 经济风险控制针对市场经济波动和需求变化，制定相应的风险控制策略，如定期调整项目定位、成本控制等。
房地产项目前期定位策划
房地产项目前期定位策划一、引言在房地产开发领域中，项目前期定位策划是至关重要的一步。
它涉及到对市场需求、目标客户群体以及竞争对手的深入研究和分析。
本文将带领读者逐步思考和执行房地产项目前期定位策划的步骤。
二、市场调研 1. 确定调研目标在进行市场调研之前，首先需要明确调研的目标。
例如，了解当地房地产市场的整体情况、分析目标客户群体的需求和偏好、掌握竞争对手的定位等。
2.收集市场数据通过多种途径收集市场数据，如调查问卷、访谈、互联网搜索等。
重点关注以下几个方面的信息：•当地房地产市场的规模和发展趋势；•目标客户群体的特征、需求和购房偏好；•竞争对手的项目定位、产品特点和市场份额。
3.分析市场数据对收集到的市场数据进行分析，从中提取有用的信息。
例如，通过数据统计和趋势分析，确定当地房地产市场的增长潜力和发展趋势；通过目标客户群体调研，了解他们对于房地产项目的期望和需求；通过竞争对手分析，评估其产品特点和市场竞争力。
三、目标客户群体定位 1. 客户群体特征根据市场调研的结果，对目标客户群体进行细分和描述。
例如，根据年龄、收入、职业、家庭结构等因素，将目标客户群体分为不同的细分市场。
2.客户需求分析深入了解目标客户群体的需求和偏好，以确定项目定位。
通过市场调研数据和分析结果，探究客户对于房地产项目的期望和需求。
例如，他们是否更关注舒适度还是地理位置？他们是否更偏向购买高端豪宅还是大众型住宅？3.竞争对手分析对竞争对手的项目定位、产品特点和市场份额进行细致研究，以便确定自己的项目定位与竞争对手有所区别和竞争优势。
四、项目定位策略 1. 定位明确根据目标客户群体定位和竞争对手分析的结果，明确自己的项目定位。
例如，是否追求高端市场，还是注重中等收入人群的需求？2.价值主张确定项目的核心价值和卖点。
例如，是否提供独特的设计风格、优质的设施设备或绿色环保的理念？3.定位差异化确保自己的项目定位与竞争对手有所区别，使其能够在市场中脱颖而出。
房地产项目开发前期策划与定位
房地产项目开发前期策划与定位引言房地产项目开发是一个复杂且具有风险的过程，它需要经过严密的规划和策划，才能确保项目顺利进行并取得良好的经济效益。
项目开发前期的策划与定位阶段是项目全生命周期中最关键的阶段之一，它直接影响着项目的成功与否。
本文将介绍房地产项目开发前期策划与定位的重要性，并提供一些关键步骤和注意事项，以帮助开发者在这一阶段取得成功。
策划内容房地产项目开发前期策划与定位的主要内容包括以下几个方面：1. 市场调研与分析在项目开发前期，进行市场调研和分析是十分重要的。
开发者需要了解当前房地产市场的行情和趋势，包括供需关系、价格走势、竞争对手等。
通过市场调研，开发者可以确定项目的定位和目标受众，为后续的决策提供依据。
2. 需求分析与项目定位在了解市场情况的基础上，开发者需要进行需求分析，确定项目的定位。
开发者需要了解目标受众的需求和偏好，并据此确定项目的规模、类型、定位等。
项目定位的准确性直接影响项目的市场竞争力和盈利能力。
3. 可行性研究与评估在确定项目定位后，开发者需要进行可行性研究和评估，以评估项目的可行性和潜在风险。
这包括考虑项目的资金来源、土地选择、开发成本、市场前景等因素。
通过可行性研究，开发者可以确定项目的可行性和风险，并据此做出合理的决策。
4. 项目筹备阶段规划在完成可行性研究后，开发者需要制定项目筹备阶段的详细计划和时间表。
这包括确定项目的组织架构、人力资源需求、资金筹集计划等。
项目筹备阶段的规划将有助于确保项目的顺利进行，并提前解决可能出现的问题。
5. 相关法律法规与政策研究在项目筹备阶段，开发者还需要对相关法律法规和政策进行研究和了解。
这包括土地规划、建设规划、环保要求等方面的法律法规，以及相关税收政策、财政补贴政策等。
通过研究法律法规和政策，开发者可以制定符合规定的开发计划，避免违法违规行为。
注意事项在进行房地产项目开发前期策划与定位时，开发者需要注意以下几个事项：1. 团队组建项目开发需要一个强大的团队来支持，包括市场营销人员、规划设计师、工程师等。
房地产项目前期策划报告目录
房地产项目前期策划报告目录一、项目前期概述1.1项目背景1.2项目目标1.3项目范围1.4项目预算1.5项目进度计划二、市场调研2.1目标市场分析2.1.1市场规模2.1.2市场趋势2.1.3市场竞争情况2.2目标客户调研2.2.1客户需求分析2.2.2客户画像2.2.3营销推广策略三、项目可行性分析3.1技术可行性分析3.1.1技术要求3.1.2技术难点3.1.3技术实施方案3.2经济可行性分析3.2.1项目投资回报率3.2.2成本效益分析3.2.3财务评估3.3法律可行性分析3.3.1土地法律审查3.3.2建设用地规划许可3.3.3环境评估报告四、项目定位与营销策略4.1项目定位4.1.1产品定位4.1.2品牌定位4.1.3客户定位4.2营销策略4.2.1市场推广活动4.2.2销售渠道选择4.2.3客户关系管理五、项目风险分析5.1市场风险5.1.1市场竞争激烈程度5.1.2市场需求不确定性5.2技术风险5.2.1技术实施难度5.2.2技术失效风险5.3法律风险5.3.1相关法律法规变动5.3.2土地和建设审批风险5.4财务风险5.4.1资金不足风险5.4.2成本控制不力风险六、项目可持续发展规划6.1环境保护方案6.1.1节能减排策略6.1.2环境保护措施6.2社会责任规划6.2.1公益活动6.2.2员工福利计划6.3经济发展规划6.3.1项目运营计划6.3.2未来发展展望七、项目前期策划总结7.1项目优势与不足7.2推进计划与时间节点7.3风险管理与应对措施。
房地产前期策划建议书
. .房地产前期策划建议书----------------------- -----------------------日期：房地产前期策划建议书1.市场背景调研分析针对项目发展背景（宏观市场与微观市场背景）进行分析，了解在现时房地产市场条件下，本项目应采取的最佳市场应对策略，为项目发展定位（价格档次定位、产品定位、目标客户定位）提供充分的市场依据。
——从宏观到微观，从整体到局部寻找市场切入市自然资源丰富、土壤肥沃、矿产资源种类繁多、终年温暖湿润、四季分明。
城市交通运输在西南地区起着举足轻重的作用；全市总面积12390平方公里，市区面积129平方公里，平原仅占40.1%，全市共有8区4市8县。
2000年市总人口达到1013.35万人，比上年增加1%左右，市区人口为330万人，人口平均密度为每平方公里765人，平原地区为1000人/平方公里以上。
改革开放20多年，经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨大的变化。
特别是"九五" 计划期间，市改革开放和现代化建设取得重大突破。
2001年全市国生产总值达到1419亿元，年均增长13.1%，提前实现了国生产总值较1980年"翻三番"和人民生活达小康的目标。
一、二、三产业增加值比重由1995年末的14.6:43.4:42调整为2001年末的 8.9:45.3:45.8，产业结构趋向合理。
社会主义市场经济体制初步建立,市场在资源配置中的基础性作用明显增强。
基础设施建设成效明显，能源、交通、通信的“瓶颈”制约明显缓解，城市综合服务功能增强。
全方位对外开放格局基本形成，开放型经济发展较快。
市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部具有相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势。
对外开放程度不断提高，投资环境良好，投资硬环境进入中国城市40优行列。
有国家级的开发区3个，省级开发区5个，都已形成规模。
房地产开发前期策划方案
房地产开发前期策划方案（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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某房地产前期策划工作内容
某房地产前期策划工作内容1. 引言本文旨在介绍某房地产公司的前期策划工作内容，包括项目调研、市场分析、竞争对手研究、定位与定价策略等方面。
通过详细的分析和规划，房地产公司可以在项目启动前做好准备工作，以提高项目的成功率和市场竞争力。
2. 项目调研在进行房地产项目的前期策划工作时，首先需要进行项目调研。
项目调研的目的是了解项目所在地区的市场需求、土地资源、规划政策等情况，为后续的市场分析和定位提供基础数据。
项目调研常包括以下内容：•市场需求调研：了解目标市场的人口结构、消费水平、购房需求等信息，从而确定项目的定位和目标客户群。
•土地资源调研：了解目标地区的土地供应情况、土地价格等因素，为项目选址提供依据。
•规划政策调研：了解目标地区的规划政策，包括土地用途规划、建设标准等，为项目规划和设计提供参考依据。
3. 市场分析项目调研之后，需要进行市场分析，以了解目标市场的竞争状况和发展趋势，为项目的定位和营销策略提供依据。
市场分析通常包括以下内容：•市场规模分析：通过调研市场数据和行业报告，了解目标市场的规模、增长率等信息。
•竞争对手分析：对目标市场的主要竞争对手进行调查研究，了解他们的产品定位、价格策略、市场份额等情况，以及他们的优势和劣势。
•潜在客户分析：通过市场调研和调查问卷等方式，了解目标市场的潜在客户群体的需求和购房意愿，为项目定位和产品设计提供参考。
4. 竞争对手研究在进行前期策划工作时，对竞争对手的研究至关重要。
通过对竞争对手的分析，房地产公司可以了解市场上类似项目的特点和优劣势，从而制定出更具竞争力的策略。
竞争对手研究主要包括以下内容：•同类项目调研：了解市场上已有的类似项目的情况，包括项目规模、售价、销售情况等，为项目定价和销售策略提供依据。
•竞争对手产品分析：对竞争对手的产品进行评估和分析，了解其特点、卖点和改进空间。
•竞争对手品牌形象研究：了解竞争对手的品牌定位、品牌形象和市场口碑等，为自身品牌策划和宣传推广提供参考。
房地产项目前期策划方案
房地产项目前期策划方案一、项目背景近年来，房地产行业持续发展，为满足不断增长的市场需求，我公司计划启动一项新的房地产项目。
本文将详细介绍该项目的前期策划方案，以确保项目的顺利进行和成功交付。
二、市场调研在项目启动之前，我们将进行全面的市场调研，以了解当前房地产市场的发展趋势、竞争情况和潜在买家的需求。
通过对目标客户群体的细分和定位，我们将能够更好地满足他们的需求，并制定相应的销售策略。
三、项目定位本项目定位为中高端人群，目标是提供高品质、高舒适度的住宅和商业空间。
通过引入先进的建筑设计理念和环保技术，我们致力于为客户创造一个宜居、宜商的空间，提高他们的生活和工作品质。
四、项目规划在项目策划过程中，我们将充分考虑市场需求和环境因素，制定详细的项目规划。
包括但不限于土地开发、建筑设计、基础设施建设、绿化景观规划等。
我们将与相关专业团队合作，确保项目的规划符合环保要求和法规，并充分满足客户的需求。
五、项目预算在项目策划中，我们将制定详细的项目预算，包括土地购买费用、建筑设计费用、建设及装修费用、销售推广费用等。
通过合理控制预算和费用，我们将确保项目的经济效益和可持续发展。
六、风险评估在项目前期策划过程中，我们将进行全面的风险评估，识别潜在的风险因素，并制定相应的应对措施。
风险评估的范围包括但不限于市场风险、政策风险、财务风险等。
通过有效的风险管理，我们将降低项目失败的可能性，确保项目的成功实施。
七、项目营销项目前期策划中，我们将制定详细的项目营销方案。
该方案将包括市场推广、广告宣传、销售渠道选择等内容。
通过精确的市场定位和差异化的市场营销策略，我们将吸引潜在买家，并提高销售效率。
八、项目执行计划在项目前期策划完成之后，我们将制定详细的项目执行计划。
该计划将包括项目各个阶段的工作安排、时间表、里程碑和关键节点。
通过严格按照执行计划的要求进行项目管理，我们将确保项目按时交付和达到预期目标。
九、项目评估在项目完成后，我们将进行全面的项目评估。
房地产项目前期策划工作内容模板
房地产项目前期策划工作内容模板引言：房地产项目前期策划工作是一个关键的阶段，它为后续的项目实施奠定了基础。
本文将探讨房地产项目前期策划工作的内容模板，帮助读者了解该工作的重要性和必要步骤。
一、市场调研与分析在项目前期策划工作中，市场调研与分析是至关重要的一环。
通过对目标市场的调研，我们可以了解市场需求、竞争格局和潜在风险。
具体工作内容包括：1. 收集相关市场数据，如人口统计、经济指标、房地产市场情况等。
2. 进行市场调研，了解目标市场的需求、消费习惯和购房偏好。
3. 分析竞争对手的优势和劣势，评估市场竞争格局。
4. 预测市场发展趋势，掌握市场变化动态。
二、项目定位与目标确定项目定位和目标的确定是项目前期策划的核心内容。
通过明确项目的定位和目标，可以为后续的项目设计和推广提供指导。
具体工作内容包括：1. 确定项目的定位，如住宅、商业、办公等。
2. 设定项目的目标，如销售额、市场份额、投资回报率等。
3. 制定项目定位和目标的策略，如差异化竞争、定价策略等。
三、可行性研究与风险评估可行性研究和风险评估是项目前期策划工作中的重要环节。
通过对项目的可行性和风险进行评估，可以为项目决策提供依据。
具体工作内容包括：1. 进行项目的技术可行性分析，评估项目的技术可行性和可行性指标。
2. 进行项目的市场可行性分析，评估项目在市场上的可行性和市场潜力。
3. 进行项目的财务可行性分析，评估项目的投资回报率、资金流动性等财务指标。
4. 进行项目的风险评估，评估项目的风险因素和应对措施。
四、项目规划与设计项目规划和设计是项目前期策划工作的重要组成部分。
通过对项目的规划和设计，可以确保项目的顺利实施。
具体工作内容包括：1. 制定项目的总体规划，包括项目的布局、建筑设计等。
2. 制定项目的详细规划，包括项目的用地规划、建筑设计、配套设施等。
3. 进行项目的环境评估，评估项目对环境的影响和环境保护措施。
4. 制定项目的施工计划和工期安排，确保项目按时完工。
房地产策划方案范例(5篇)
房地产策划方案范例一、活动目的和背景本次房地产开盘活动初定时间为__年___月___日，星期六。
从__年度至今年____月份在"亿万酒店"项目的推广，再加上___月下旬开始的媒体推广到现在，"太极景润花园"在市场上已经具有一定的知名度，通过媒体推广和销售接待，客户群对项目的了解已经趋于成熟，同时根据从___月___日到现在的项目销售情况统计说明，项目的已放号客户群中准客户所占比例较大，预计到开盘前夕，项目放号量将会持续增加，因此开盘活动的市场背景条件应该说是比较成熟的，同时通过一段时间的推广，项目也已到了必须开盘的时候，再推迟势必会造成客户的流失。
房地产开盘活动紧紧围绕"销售"为中心，通过一系列的包装等工作，在开盘后两天内争取达到30~___%的成交率，同时将"太极景润花园"的市场知名度和美誉度扩大化，为一期项目的销售成功和今后二期的推广、销售打下坚实的基础。
二、活动时间__年___月___日(星期六)三、活动地点太极景润花园项目销售中心现场四、房地产开盘策划方案主题思路定位强调氛围突出品位提升档次有条不紊圆满成功1)通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。
2)通过在售房部现场的包装和水酒供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。
3)通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于"选房、购房流程"的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有、层次，整个项目现场有条不紊。
4)通过一系列的工作辅助，最重要的是在销售过程中抓住客户心理，充分利用好销控掌握的方法，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，以使之达到成交，签定相关合约。
地产前期策划工作内容
地产前期策划工作内容篇一：房地产前期策划内容房地产策划内容一、市经济环境的分析和生活结构研究◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆ GDP发展状况及产业结构情况◆消费品零售总额◆商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额二、区域结构调查与城市发展规划调查◆公共设施状况◆交通体系状况◆道路状况、通行量◆区域性质与功能特点◆各项城区的机能◆城市规划三、商业发展规划及政策研究◆商铺发展现状及布局情况◆商铺发展规划◆城市商业点规划政策四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析◆地区商铺分布及经营业态详图◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析◆地区间的销售动向◆大型主力店的动向五、典型性调查与研究六、地区未来商业地产的供应量分析七、消费者消费行为调查与研究◆地理细分调查分析◆购买人群细分调查◆年龄细分调查分析◆经济状况细分调查分析◆消费者交通和出行方式◆购买者购买心理及行为分析八、项目立地条件研究◆道路类别及交通状况◆项目地块自然与社会条件分析◆顾客是否容易达到商业区◆周边环境和公建设施◆项目周围经济条件分析◆项目SWOT分析九、商圈的确定和研究◆商圈的范围的确定◆商圈的构成及顾客来源第二阶段：项目定位阶段--项目定位报告一、项目的市场定位◆形象定位◆规模定位二、目标客户定位◆购买商铺的目标群分析◆租赁使用商铺的目标群分析三、商铺的目标消费群定位及分析四、商铺的经营项目定位及功能定位◆经营项目定位◆功能定位五、商铺特色定位六、竞争定位第三阶段：项目规划、设计方案阶段一、整体规划设计方案二、建筑风格与立面效果设计方案三、商铺结构与内部分割方案四、景观设计方案五、交通组织设计方案第四阶段：项目营销策划阶段--项目价格计划--项目市场推广方案一、营销整体规划方案建议书◆营销方式建议◆营销渠道建议◆营销策略建议◆营销计划安排建议◆促销策略建议二、价格策略执行计划建议书◆整体均价建议◆分期均价建议◆层差和朝向差分析◆价目表建议◆价格特别调整方式建议◆付款方式建议三、管理模式建议书◆招商管理模式建议◆物业管理模式建议◆客户管理模式建议◆销售管理模式建议四、项目形象包装设计方案建议书◆VI设计建议◆楼书设计建议◆展板设计建议五、广告宣传策划建议书以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准◆户外广告策略建议◆报刊广告策略建议◆新闻炒作策略建议◆上广告和炒作策略建议六、销售活动策划建议书以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准◆开工仪式建议◆开盘仪式建议◆封顶仪式建议◆竣式仪式建议◆入伙仪式建议◆新闻发布会建议◆展销会建议篇二：房地产前期策划民生·雅居前期宣传策划方案一、策划核心迅速完善一支以“大气，尊贵，闲雅，宜人”为楼盘销售理念的销售团队。
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场分析的结论是进行决策的基础。
评估项目所处的市场环境 寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 规避市场风险 制定项目的发展方向和市场定位 推荐最具竞争力的产品建议
评估开发商目标实现的可能性
……
什么是房地产市场分析？
概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。
需求方：物业的购买者或租赁者
目标客户的消费价值趋向（偏好）等
通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。
供给市场分析：竞争项目市场分析
供给分析主要考虑以下关键因素：
现有物业的供应类型和各供应面积 空置率和空置物业的特点 近期物业的吸纳情况，包括购买和出租的情况 在建或者正在筹建、拟建的项目 租金或者售价，以及不同位置和品质的物业租金或售价的波动 现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析（核心竞争力）
反思调整
产品定位 价格定位 开发周期 销售周期
可行性 研究
地块
具象化
产品方案
经济效益 分析
营销计划 推广方案
本体研究
前期策划报告的简洁逻辑框架 分析
背景研究
宏观经济背景
城市规划研究
市场分析
市场发展水平研究
个案研究
客户研究
潜在客户挖掘
潜在客户需求特征 项目本体分析
策略
资源挖掘 机会分析 案例研究 模式借鉴
小于4%
4-5% 5-8% 大于8% 人均GDP与房地产发展关系 发展阶段 人均GDP （美元） 需求特征 发展特征 启动阶段 800～3000 生存需求 超速发展 单纯数量型 快速发展阶段 3000～4000 生存、改善需求兼有 快速发展 以数量为主，数量与 质量并重
萎缩
停滞 稳定发展 高速发展
平稳发展阶段 4000～8000 改善需求为主 平稳发展，以质量 为主，数量与质量 并重
第三部分 房地产前期策划 故策之而知得失之计
房地产策划概念的厘清
此次课程所探讨的房地产前期策划，是指土地已经获得而规划设计尚
未完成前的策划工作，其策划的核心在于”指导开发“。
在土地购买前的对土地投资机会评价，是另一套专业工作方式与思路， 策划的核心在于”指导投资决策“；而规划设计已经完成甚至施工已 经开始后的营销策划，其核心则是在产品已经确定基础上的”指导销
12.2% 37.2%
10.5% 37.7%
11.6% 38.1%
7.4% 38.3%
9.0% 40.6%
7.9% 34.8% 34.5%
房地产市场分析的方法
房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地产市场总体状况的指标
定义 某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数（或平均数）和 该市场上家庭年收入中位数（或平均数）的比值。国际上的大多数组织使用中位数 定义，而我国的房价收入比定义属于平均数定义。
1. 找出项目的目标客 户 2. 目标客户置业的需 求与心理诉求 3. 找出项目面对竞争 市场的机会点
地产市场分析的一些误区
针对性不强，内容太泛 没有充分挖掘区域资源；大环境看好，项目的小环境就一定不错 过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性
过于偏重对“二手资料”的应用
房地产市场分析的方法
区域经济环境和市场分析：基本内容
区域经济环境分析 区域房地产市场分析
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过
去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
数据来源
各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指
数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈
市场分析的落脚点：必须回答的三个核心问题
本项目的目标客户是谁？
目标客户的置业需求和偏好是怎样的？
本项目面对竞争市场的机会点在哪里？项目未来在市场中的地位如何？
房地产市场分析的思路
三个层次 两个方面 三个时段
区域市场、相关物业市场、项目针对性物业市场
市场的供给、市场的需求
以前什么卖得好，现在就做什么 别人做什么卖得好，我们做也会卖得好
第五部分 对项目开发条件的分析
25
房地产开发项目的区位条件分析
区位与房地产价值 房地产开发项目的区位分析 区位选择要注意的问题
区位与房地产价值
区位的含义
区位的重要性
区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相
互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从 小的方面来说，指的是项目开发场地。
房地产市场分析的方法
区域经济环境和市场分析：基本资料的获得
区域经济环境分析
1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅 游人数等 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15
反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%
反映商品房供求是否平衡的指标 反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率
房地产市场分析的方法
区域经济环境和市场分析：市场发展状况重要指标
中国当前几种主要的房地产指数
考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变 化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。
第三步：专业市场分析
按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市 场的需求潜力及分布状况。
第四步：项目市场分析
根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。
房地产市场分析的方法
区域经济环境和市场分析：市场发展状况重要指标
房地产市场预警预报指标体系
异常 <-5% 房地产开发投资额增幅 基本正常 -5%~5% 正常运行 5%~15% 基本正常 15%~255 异常 >25%
适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将 导致供过于求
0.55—0.59
0.50—0.55 0.45—0.5 0.4—0.45
7.6
11.2 12.1 18.9
2004年我国各主要城市的恩格尔系数
北京 上海 天津
人均可支配收 入 （元） 13882 14867 10313
重庆
8094
成都
9641
武汉 西安 郑州
8524 7748
较上年增速 恩格尔系数
11.4% 31.7%
来源：综合联合国可持续发展委员会、联合国人类住区（生境）中心、世界银行对房价收入比的定义
计算方法及缺陷
房价收入比＝平均房价/平均家庭年收入 平均房价＝面积单价×面积指标 平均家庭年收入＝平均个人年收入×计算人口数
各指标的取值不同，算出的房价收入比结果相差是非常大的 面积单价：经济适用房面积单价、商品房面积单价、新旧房折合单价 面积指标：60平方米、80平方米、人均建筑面积×平均家庭人口 平均个人年收入：工资收入、工资收入及修正、可支配收入 计算人口数：双职工假设、平均家庭人口 “4～6倍”是从市场经济国家归纳得出的结论，不能不加修改的应用到我国。
宏观市场 分析
政策、经济、规划影响 – 项目可塑性
市场走势 – 项目发展性
中观市场 分析
区域供应与需求
– 项目竞争性
微观市场 分析
周边环境与开发条件 – 项目适合性 目标客户 – 产品创新性
……
前期策划的基本结构
第一阶段 第二阶段 第三阶段 系列策略 第四阶段 销售推进
可行性
系列研究
市场定位 项目研究 客户定位
<0.05 <15 <0.8 <0.8 0.05-0.1 15~22 0.8~0.9 0.8~0.9 0.1-0.14 22~30 0.9~1.0 0.9~1.0 0.14-0.2 30~37 1.0~1.1 1.0~1.1 >0.2 >37 >1.1 >1.1
房地产开发投资/GDP 房地产开发投资 /固定资产投资 销售面积/ 竣工面积 商品房销售额/ 房地产投资额
供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、 酒店等）
市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析。
需求市场分析：目标客户需求分析
预测需求的大小、来源以及客户需求点主要考虑以下因素： 确定目标消费人口、家庭和客户特征统计 目标消费者收入、支付能力和购买力
迁居和交通方式
项目价值的研判 项目定位 物业发展建议
发 展 策 略
形象定位 价格定位
产品研究 项目资源
客户定位
产品定位
客户喜好
总体规 划 功能配 比 建筑风 格 园林风 格 配套设 施
第四部分 针对性的房地产市场分析 “有的放矢”
为什么要进行房地产市场分析？
市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市
房地产市场分析的方法：微观层面
项目自身资源条件分析 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。 法律特性：土地使用权年限、规划条件、建筑标准…… 经济特性：价格、付款方式…… 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位…… 关联性：通达性、可视性 竞争对手分析 现有、潜在竞争项目的竞争特点、市场反应 目标客户分析 目标客户的数量、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活 方式、心理特征、行为模式