武汉某城中村项目规划改造案例
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区（三环以内）的45%
➢ 后湖：由东向西，由南向北
• 东后湖先于西后湖成熟发展，邻近城市中心的后 湖南向后湖北逐步推进发展
• 集团项目开发时序与发展同步
后湖区域发展轨迹
① ②
西后湖
③
东后湖
①武汉市民之家 ②塔子湖体育中心 ③汉口城市广场
武汉岱山村城中村项目规划设计方案
区位分析 02
处城市动脉，倚活力轴线
武汉某城中村项目规划设计方案
Wuhan Daishan City Village Project Analysising and Planning
目 录 Contents 第一部分：目标与策略
1.1 区域分析 1.2 区位分析 1.3 宗地分析 1.4 市场分析 1.5 定位分析 1.6 规划理路
较大 ➢距离汉广610m，距离市民之家2.1km，距离塔子
湖体育中心3.5km ➢距离地铁3号线市民之家站2.2km，距后湖大道站
1.8km ➢紧邻和谐大道，温馨路串联城市双动脉 ➢待改善现状：变电站
武汉岱山村城中村项目规划设计方案
幸福时代 汉口城市广场
同安家园
P（2013）090号 楼面价：4109元/㎡
第二部分：规划逻辑与发力点
2.1 推导过程 2.2 规划结构 2.3 发力点
第三部分：设计成果
3.1 总平面图 3.2 鸟瞰图 3.3 透视图 3.4 功能分析 3.5 高度分析 3.6 户型分布 3.7 公建配套设施分析 3.8 交通分析 3.9 消防分析 3.10 停车分析 3.11 日照分析 3.12 技术总平面 3.13 户型平面
➢处于片区规划的居住组团 ➢“三横一纵“城市动脉，区域开发分布在道路沿线 ➢区域支路三纵“活力轴线”，拉动区域发展 ➢共享城市级各项成熟市政基础及功能配套 ➢项目处于城市动脉-区域活力轴交汇处
金桥大道
和谐大道
武汉市民之家
塔子湖体育中心
汉口城市广场
后湖大道
武汉岱山村城中村项目规划设计方案
还建用地
岱家山文化园 （规划）
核心客户30—50岁 功能改善需求
区域以首置首改为主流 产品形态及面积区间同质化
40万㎡核心开发面积 130万㎡整体开发面积
借势借力 外部条件转化为内在价值
幸福典范 树集团幸福系项目标杆
合力提效 重运营，控成本，提盈利
①汉广商业中心 → 城市功能联系轴
②后湖公园景观 → 三级景观视线最大观景
③130万㎡整体规模 → 泛社会生活轴
价值偏好：重里子，兼顾面子
1.区域认知 2.周边配套及环境 3.小区环境及设施
4.房屋 本身
武汉岱山村城中村项目规划设计方案
规划理路 06
现状特征
➡
设计策略
➡
设计发力点
符合城市脉络发展 后湖新城居住区 大汉口热点开发区域 拥有城市级服务配套 临近汉口城市广场 毗邻后湖公园 现状变电站待改善
区域市场竞争激烈 产品及客户同质化严重
变电站
开发 用地
还建用地 开发 用地
和谐大道
开发用地
温
公园正门 馨 路
后湖公园（规划）
幸福时代 汉口城市广场
后湖大道
宗地分析 03
资源景观可赏用；城市配套可借用
➢上位规划明晰 ➢毗邻31万㎡规划后湖公园，208万㎡规划岱家山文
化公园，超大双公园景观资源 ➢总开发量约130万㎡，现状开发量约40万㎡，规模
同鑫花园
鼎盛华城 紫竹园
P（2013）095号 楼面价：4096元/㎡
海赋江城天韵
P（2011）053号 楼面价：3757元/㎡
紫轩美佳
市场分析 04
聚焦幸福系；盈利在成本
市场、客户分析
➢东后湖片未开工土地储备约183万㎡，在售 项目可销售量（含未开发体量）81万㎡
➢市场未来客群以幸福系客群为主，需求产品 80-130㎡两三房为主流
➢区域新成交用地楼面价约为4000元/㎡，本 案入市价格约9000元/㎡，除开地价、报批 报建、税费等必需成本，提高盈利则给成本 控制带来较大挑战
武汉岱山村城中村项目规划设计方案
整体定位：
地产集团在大汉口打造的
最大规模的幸福社区
定位分析 05
背景特征：长生命周期，首改为主
年龄结构：30—50岁 家庭结构：青年持家 → 小小太阳 → 小太阳（青 年三代）→ 后小太阳 → 中年之家（中年三代） 客户来源：汉口中心城区外溢、区域内生 收入水平：处于城市中等及中偏上收入水平 功能改善：面积增加、品质提高、环境改善
武汉岱山村城中村项目规划设计方案
附议： 打通城市动脉，提升土地价值
3号线 市民之家站
市民之家
竹叶山汽车市场
① ②
温 馨 路
附议 07
具体措施：
➢ ①提前打通和谐大道至项目 ➢ ②完整打通温馨路至和谐大道路口
价值提升：
➢ 和谐大道是区域“一纵三横”城市动脉之一， 方便区域内及外围客户导入
➢与城市级配套市民之家、地铁3号线市民之 家站联系更加紧密
3.14 商业平面 3.15 幼儿园平面 3.16 地下室平面 3.17 立面图 3.18 剖面图 3.19 设计说明
壹 目标与策略 Objective & Strategies
➢ 区域分析 ➢ 区位分析 ➢ 宗地分析 ➢ 市场分析 ➢ 定位分析 ➢ 规划理路
武汉城市发展脉络
Fra Baidu bibliotek
建设大道 解放大道
武 汉 大 道
➢加快市民对岱山片区认知，提升后续开发地 块价值
需考虑因素：
➢ 道路改善带来额外的前期投入 ➢ 道路提前打通为其他项目带来利好
武汉岱山村城中村项目规划设计方案
幸福时代 同安家园
后湖 汉广
同鑫花园
紫竹园 紫轩美佳
二七桥
二桥
汉阳
大桥
武昌
紫竹院 2001年
同安家园 2005年
同鑫花园 2006年
紫轩美佳 2011年
幸福时代 2011年
汉口城市广场 2012年
区域分析 01
后湖新城，开发热土
➢汉口：整体向北→后湖仍为热点开发区域
• 规划四大居住组团之一 • 城市功能配套齐全 • 区域开发成熟，板块住宅年销售量约占汉口中心
④双轴汇集城市节点 →“黄金十字”
①基本配置：合理交通组织；三级景观体 系；户型舒适升级；立面品质而简约
②特色配套：幸福街市（菜场）、幸福食 堂、幸福驿馆、幸福仓、幸福街区……
③人性服务：2人成排，3人成列；4张不 变的笑脸；10米安静距离；30分钟快速 响应；垃圾滞留时间2小时标准……
①项目分期，同步市场去化量 ②营销中心，设置在公园入口 ③首开区，靠近售楼部，到达便利 ④样板间，实体搭建，重视观景体验 ⑤导视系统，温馨路沿线导视指引 ⑥标准适配，合理控制成本
➢ 后湖：由东向西，由南向北
• 东后湖先于西后湖成熟发展，邻近城市中心的后 湖南向后湖北逐步推进发展
• 集团项目开发时序与发展同步
后湖区域发展轨迹
① ②
西后湖
③
东后湖
①武汉市民之家 ②塔子湖体育中心 ③汉口城市广场
武汉岱山村城中村项目规划设计方案
区位分析 02
处城市动脉，倚活力轴线
武汉某城中村项目规划设计方案
Wuhan Daishan City Village Project Analysising and Planning
目 录 Contents 第一部分：目标与策略
1.1 区域分析 1.2 区位分析 1.3 宗地分析 1.4 市场分析 1.5 定位分析 1.6 规划理路
较大 ➢距离汉广610m，距离市民之家2.1km，距离塔子
湖体育中心3.5km ➢距离地铁3号线市民之家站2.2km，距后湖大道站
1.8km ➢紧邻和谐大道，温馨路串联城市双动脉 ➢待改善现状：变电站
武汉岱山村城中村项目规划设计方案
幸福时代 汉口城市广场
同安家园
P（2013）090号 楼面价：4109元/㎡
第二部分：规划逻辑与发力点
2.1 推导过程 2.2 规划结构 2.3 发力点
第三部分：设计成果
3.1 总平面图 3.2 鸟瞰图 3.3 透视图 3.4 功能分析 3.5 高度分析 3.6 户型分布 3.7 公建配套设施分析 3.8 交通分析 3.9 消防分析 3.10 停车分析 3.11 日照分析 3.12 技术总平面 3.13 户型平面
➢处于片区规划的居住组团 ➢“三横一纵“城市动脉，区域开发分布在道路沿线 ➢区域支路三纵“活力轴线”，拉动区域发展 ➢共享城市级各项成熟市政基础及功能配套 ➢项目处于城市动脉-区域活力轴交汇处
金桥大道
和谐大道
武汉市民之家
塔子湖体育中心
汉口城市广场
后湖大道
武汉岱山村城中村项目规划设计方案
还建用地
岱家山文化园 （规划）
核心客户30—50岁 功能改善需求
区域以首置首改为主流 产品形态及面积区间同质化
40万㎡核心开发面积 130万㎡整体开发面积
借势借力 外部条件转化为内在价值
幸福典范 树集团幸福系项目标杆
合力提效 重运营，控成本，提盈利
①汉广商业中心 → 城市功能联系轴
②后湖公园景观 → 三级景观视线最大观景
③130万㎡整体规模 → 泛社会生活轴
价值偏好：重里子，兼顾面子
1.区域认知 2.周边配套及环境 3.小区环境及设施
4.房屋 本身
武汉岱山村城中村项目规划设计方案
规划理路 06
现状特征
➡
设计策略
➡
设计发力点
符合城市脉络发展 后湖新城居住区 大汉口热点开发区域 拥有城市级服务配套 临近汉口城市广场 毗邻后湖公园 现状变电站待改善
区域市场竞争激烈 产品及客户同质化严重
变电站
开发 用地
还建用地 开发 用地
和谐大道
开发用地
温
公园正门 馨 路
后湖公园（规划）
幸福时代 汉口城市广场
后湖大道
宗地分析 03
资源景观可赏用；城市配套可借用
➢上位规划明晰 ➢毗邻31万㎡规划后湖公园，208万㎡规划岱家山文
化公园，超大双公园景观资源 ➢总开发量约130万㎡，现状开发量约40万㎡，规模
同鑫花园
鼎盛华城 紫竹园
P（2013）095号 楼面价：4096元/㎡
海赋江城天韵
P（2011）053号 楼面价：3757元/㎡
紫轩美佳
市场分析 04
聚焦幸福系；盈利在成本
市场、客户分析
➢东后湖片未开工土地储备约183万㎡，在售 项目可销售量（含未开发体量）81万㎡
➢市场未来客群以幸福系客群为主，需求产品 80-130㎡两三房为主流
➢区域新成交用地楼面价约为4000元/㎡，本 案入市价格约9000元/㎡，除开地价、报批 报建、税费等必需成本，提高盈利则给成本 控制带来较大挑战
武汉岱山村城中村项目规划设计方案
整体定位：
地产集团在大汉口打造的
最大规模的幸福社区
定位分析 05
背景特征：长生命周期，首改为主
年龄结构：30—50岁 家庭结构：青年持家 → 小小太阳 → 小太阳（青 年三代）→ 后小太阳 → 中年之家（中年三代） 客户来源：汉口中心城区外溢、区域内生 收入水平：处于城市中等及中偏上收入水平 功能改善：面积增加、品质提高、环境改善
武汉岱山村城中村项目规划设计方案
附议： 打通城市动脉，提升土地价值
3号线 市民之家站
市民之家
竹叶山汽车市场
① ②
温 馨 路
附议 07
具体措施：
➢ ①提前打通和谐大道至项目 ➢ ②完整打通温馨路至和谐大道路口
价值提升：
➢ 和谐大道是区域“一纵三横”城市动脉之一， 方便区域内及外围客户导入
➢与城市级配套市民之家、地铁3号线市民之 家站联系更加紧密
3.14 商业平面 3.15 幼儿园平面 3.16 地下室平面 3.17 立面图 3.18 剖面图 3.19 设计说明
壹 目标与策略 Objective & Strategies
➢ 区域分析 ➢ 区位分析 ➢ 宗地分析 ➢ 市场分析 ➢ 定位分析 ➢ 规划理路
武汉城市发展脉络
Fra Baidu bibliotek
建设大道 解放大道
武 汉 大 道
➢加快市民对岱山片区认知，提升后续开发地 块价值
需考虑因素：
➢ 道路改善带来额外的前期投入 ➢ 道路提前打通为其他项目带来利好
武汉岱山村城中村项目规划设计方案
幸福时代 同安家园
后湖 汉广
同鑫花园
紫竹园 紫轩美佳
二七桥
二桥
汉阳
大桥
武昌
紫竹院 2001年
同安家园 2005年
同鑫花园 2006年
紫轩美佳 2011年
幸福时代 2011年
汉口城市广场 2012年
区域分析 01
后湖新城，开发热土
➢汉口：整体向北→后湖仍为热点开发区域
• 规划四大居住组团之一 • 城市功能配套齐全 • 区域开发成熟，板块住宅年销售量约占汉口中心
④双轴汇集城市节点 →“黄金十字”
①基本配置：合理交通组织；三级景观体 系；户型舒适升级；立面品质而简约
②特色配套：幸福街市（菜场）、幸福食 堂、幸福驿馆、幸福仓、幸福街区……
③人性服务：2人成排，3人成列；4张不 变的笑脸；10米安静距离；30分钟快速 响应；垃圾滞留时间2小时标准……
①项目分期，同步市场去化量 ②营销中心，设置在公园入口 ③首开区，靠近售楼部，到达便利 ④样板间，实体搭建，重视观景体验 ⑤导视系统，温馨路沿线导视指引 ⑥标准适配，合理控制成本