东莞市城市更新前期服务商实务要点(2019)
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2019.05.07•【字号】东府办〔2019〕29号•【施行日期】2019.05.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】商务正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知东府办〔2019〕29号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2019年5月7日目录第一章总则第二章前期工作第三章实施挂牌第四章逾期措施第五章成交后事项第六章地价款确定和分配第七章附则东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）为贯彻落实《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号），规范有序实施单一主体公开挂牌招商，建立公平透明的城市更新公开市场，特制定本操作规范。
第一章总则第一条本市城市更新单一主体挂牌招商按本操作规范实施。
单一主体挂牌招商主要适用于以下情形：（一）更新单元需引入市场主体对集体土地或国有土地上旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造；（二）更新单元范围内集体土地、国有土地混合，需引入市场主体实行整体改造。
更新单元内，政府主导、符合条件的土地权利人自行改造及其他形式改造，按有关规定执行。
第二条一个更新单元原则上整体挂牌确定一个改造主体。
第三条挂牌招商方案经市人民政府批准后，由更新单元所属的镇人民政府（街道办事处）委托市公共资源交易中心实施。
第四条单一主体挂牌招商分政府（集体）综合收益报价和不动产权益要约收购两个环节实施，采用“线上+线下”方式交易。
政府（集体）综合收益报价采用实物收益固定、地价款网上竞价方式实施，报价最高者作为不动产权益要约收购的收购主体。
不动产权益要约收购环节采用网上公告、线下应答的方式实施，收购主体限期内完成100%不动产权益收购的，确认为成交方。
东莞市城市更新前期服务商实务要点(2019)
《东莞市城市更新权籍调査操 作细则(草案)》
●原则上有登记按照登记。
●不动产登记与真实权利状态 不符，依据有效证据确认不动 产权益。
●暂未办理物权登记的，除法 律另有规定或者合同另有约定 外，自不动产物权变动合同生 效时，可按照合同约定内容确 认不动产权益。
量等
纳入人民法院、失 信中国失信名单的
不得报名参与
南城街道例外要求
企业原则须为东 莞市城市更新协
会会员
同一服务商不得在 南城街道开展超过3 总项目（已完成除
外）
莞城街道例外要求
提交服务事项计 划书，列明服务 事项和计划实施
时间
前期服务商指引
资质条件
报名企业能否使用股东的资质条件？
前期服务商指引
村集体招引流程---公式、报名阶段
◆主要为执行前期服务工作过 程中产生的各种不具备法定收 费标准的一般服务费用，包括 但不限于意愿征询、编制拆赔 、综合收益和招商方案文稿、 一般咨询策划等工作产生的其 他所有费用。(长安)
前期服务商指引
委托第三方专业机构 南城街道
整个服务期间，前期工作涉及釆购 、招标、委托第三方开展工作的， 服务商不得以其名义开展
●股东大会：有选举权股东的半数以上参加(或者三分之二以上的户 代表参加)，经到会人员的半数以上通过
●股东代表会议：三分之二以上股东代表参加会议，到会股东代表的 三分之二以上通过
●镇街应派员列席集体经济组织股东大会或股东代表大会，儆好录影 录像
前期服务商指引
村集体招引流程--签约阶段
茶山镇
镇领导班子会 议审议
2019年12月东莞市三旧改造项目改造方案编报指引
2019年12月东莞市"三旧"改造项目改造方案编报指引附件6东莞市“三旧”改造项目改造方案编制指引根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2019‟78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办…2019‟122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府…2019‟144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下：一、改造模式在方案编制上的差异政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。
二、编制改造方案要点（一）改造地块的基本情况1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。
国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。
集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。
对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发…2019‟199号文）规定处理。
2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。
要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。
（二）规划情况1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。
由于标图建库数据实施动态调整，每半年可报省进行增补或修改范围，对于补录入标图建库的地块或原没有编制“三旧”改造规划和年度实施计划的地块，必须将其补充纳入“三旧”改造规划和年度实施计划后，再编制改造方案并上报。
东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知
东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2019.11.15•【字号】东府办〔2019〕61号•【施行日期】2019.11.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】固定资产投资正文东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知东府办〔2019〕61号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2019年11月15日关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策为贯彻落实市委十四届九次全会精神，为投资松绑，以减负提速扩面为重点，进一步优化城市更新政策，加快推动项目落地建设和固定资产投资，稳定经济增长预期，结合当前实际，制定如下政策。
一、妥善处理新旧地价政策衔接。
对于村组集体自行改造或与企业合作改造的“工改居”“工改商”项目，以改造方案首次批复时间为界线，批复日期在2018年8月15日之前的，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的20%计收地价款；批复日期在2018年8月15日之后的，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的30%计收地价款。
二、实施最低挂牌招商起始价系数。
单一主体挂牌招商地价款起始价按最低起始价系数核定，即旧村改造、“工改工”（M1、M2、W）单元按40%核定地价款起始价，“工改M0”单元按50%核定地价款起始价，“工改居”“工改商”单元按70%核定地价款起始价。
政府（集体）收益报价环节完成后，收购主体向市自然资源局提供相应额度的银行保函，可申请退回90%的保证金。
三、降低更新实施主体税收负担。
更新单元（项目）实施主体在出让红线外承担的公共设施建设、易地安置用房建造、道路改造、园林绿化施工或其他工程等责任，应在出让合同约定或单元划定图则、“1+N”总体实施方案（或改造方案）、实施监管协议等文件中予以明确；对于此前已批但批复未列明有关责任的更新单元（项目），由镇人民政府（街道办事处）与实施主体协商补签实施监管协议并报市自然资源局备案，备案后由镇人民政府（街道办事处）出具确认函件；实施主体因承担上述责任而实际发生并完成支付的相关支出，在取得合法有效凭证的前提下，可视为符合出让合同约定或政府文件要求的项目规划用地外建设的公共设施或其他工程实际发生的支出。
东莞市城市更新前期服务商实务要点
收集权属资 料与初审
初次公示与 异议处理
相关机构 核查确认
审查部门 最终审查
二次公示与 异议处理
•公式15日 •地点：项目现场、村公 告栏、政府部门网站和 平面媒体 •异议复核后再次公示
•镇（街）更新机构转镇 自然资源分局、镇房管 分局审查 •主要适用于土地房屋权 籍调查情形
上报市局 备案
拟定拆迁补偿方案
合并形成
2018版新政
政府主导改造
1.政府土地储备 2.市属国企土地整备开发
3.政村合作
土地权利人自行改 造
村企合作
单一主体挂牌招商
取消，统一为
前期服务商指引
前期服务商指引主体
镇人民政府 （街道办事处）
自行 实施
委 托
下属企 业实施
授 权
集体经 济组织
政府 采购
专业机构 或综合性 开发企业
实施
前期服务商实施
第二类：依法登记的土地使用权人、房屋所有权人
土地所有权人：宅基地、集体建设用地、国有 出让地、国有划拨地等
第三类：土地、房屋实际使用人
未依法登记但凭历史用地、转让协议实际使用 土地、房屋的个人或单位
核查和确认不动产权收益
实际权利人的确认
《东莞市城市更新单一主体挂 牌招商操作规范(试行)》(东府 办〔2019)29号)
前期服务商指引
村集体招引流程---集体决议阶段
前期服务商指引
选定方式
只有一家报名企业符合条件
可以直接确认（常平镇、长安镇）；
经股东大会或股东代表会议表决可以直接 确认（茶山镇、南城街道、樟木头镇、莞 城街道）
家或两家以上报名企业符合条件
召开股东大会或股东代表会议进行表决，
东莞市南城街道城市更新改造项目前期服务协议书【模板】
东莞市南城街道城市更新改造项目前期服务协议书签订时间：2019年月日签订地点：【广东】省【】市【】镇南城街道胜和元岭股份经济合作社城市更新项目前期服务协议书甲方: 东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社法定代表人： xxx地址：xxx乙方：xxx法定代表人：xxx地址：xxx见证方：东莞市南城街道胜和股份经济联合社法定代表人： xxx地址：xxx根据东莞市委、市政府的政策精神和相关文件的要求，为全面提升城市品质和综合承载力，优化城市功能布局，对东莞市南城街道胜和社区元岭股份经济合作社旧村以拆除重建的方式进行改造升级，经合法程序公开选取,引入乙方作为东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社旧村改造项目的前期工作合作单位。
甲乙双方根据《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号）、《南城街道城市更新单一主体挂牌招商公开招引前期服务商操作指引》、《东莞市城市更新单元规定方案编制和审查工作指引（试行）》、《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》等规定，就东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社旧村改造项目的前期工作事宜签订本协议，以兹共同遵守。
一、项目概况东莞市南城街道胜和社区元岭旧村（以下简称“改造区域”）位于体育路与元岭路交界处，东至东莞市环保局，南至体育路，西至东莞市体育中心，北至体育横路。
改造区域范围内的土地性质均为集体土地。
以上土地性质、面积及地上建筑物业具体面积，最终以测绘或政府相关部门审批为准。
二、服务方式1.甲方同意乙方作为改造区域的前期工作实施方。
由乙方负责进行编报更新单元规划定方案、不动产权益核查和确认、不动产权益人意愿征询、拆迁补偿方案协商、改造项目可行性评估、挂牌招商方案编报等相关工作并垫付上述工作所产生的全部相关费用。
2.甲乙双方前期工作合作期限暂定为 3 年，自年__月__日至年__月__日为止。
合作期限届满后项目仍未推出平台纳入单一改造主体挂牌招商，则本协议终止,双方均不追究对方任何责任。
东莞城市更新进入性策略研究0228
深莞惠城市更新进入性策略研究（东莞篇）2019.22目录CONTENTS•东莞城市更新“2.0升级版”时代•东莞城市更新主流模式研究•新城东莞城市更新进入性策略建议•资源支持•东莞城市更新“2.0升级版”时代1.1粤港澳大湾区的明珠——上升中的东莞◆广东省正大力推进粤港澳大湾区、广深科技创新走廊建设，东莞地处湾区核心地带、走廊中部脊梁，作为国际制造业名城，面临新一轮腾飞的重大历史性机遇。
◆粤港澳大湾区背景下，湾区城市进行协同分工，深圳的用地成本过高形成产业迁移，对东莞的用地需求增加。
华为、中集、普联等龙头企业已启动东莞迁移步伐，将带来新的产业变革，提升城市和房地产市场潜力。
华为等高新产业迁移的内在逻辑深圳高成本、低效率高房价、高工资高消费城市旧改推动慢土地紧缺、地价高东莞低成本、高效率低房价、低工资低消费土地充足、净地供应建设进度快、地价低可保障大型企业产业扩张vs1.2东莞新增用地枯竭，开发进入存量时代◆作为粤港澳湾区重要据点，东莞全市土地开发强度仅次于深圳，达到45%，但土地利用效率较为低下，全市60%以上的镇街没有超过500亩的可集中建设地块，因此近年来招拍挂土地日渐减少，竞争激烈（绑定保障房代建要求、高溢价频现）。
◆根据2018年最新的102号城市更新文件，预计未来3年，东莞有望实现城市城市更新3万亩，每年拆旧建新约5000亩，产业改造约2000亩，其他活化更新、“微改造”等约3000亩，东莞城市更新将迎来前所未有的新机遇。
增量市场用地萎缩存量市场大有可为粤港澳大湾区城市更新的全面提速2018年4月4日，广东省国土资源厅印发了《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见》。
该意见不仅放宽了城市更新项目准入范围，而且下放了城市更新中涉及的标图建库、用地审批等核心职能，大湾区各城市将拥有更多的自主权。
目前大湾区各城市都在紧锣密鼓地修订完善相应政策。
1.3东莞城市更新提速，迎来政策元年2018，东莞城市更新的政策元年2018年是东莞城市更新的政策元年，东莞政府密集出台了多项城市更新管理办法，打破过去在用地审批、土地供应、城市规划等多种政策的制约，操作模式和流程逐步规范化，并积极向深圳模式靠拢，进行中的城市更新项目也在不断提速推进。
东莞市城市更新前期服务商实务要点(2019) PPT
莞城街道例外要求
提交服务事项计 划书，列明服务 事项和计划实施
时间
前期服务商指引
资质条件
报名企业能否使用股东的资质条件？
前期服务商指引
村集体招引流程---公式、报名阶段
前期服务商指引
村集体招引流程---集体决议阶段
前期服务商指引
选定方式
只有一家报 名企业符合
条件
可以直接确认（常平镇、长安镇）；
经股东大会或股东代表会议表决可以直接 确认（茶山镇、南城街道、樟木头镇、莞 城街道）
常平镇、 茶山镇、 南城街道 、长安镇 、樟木头 镇、莞城 街道均有
规定
两家或两家 以上报名企 业符合条件
召开股东大会或股东代表会议进行表决， 产生了超过三分之二股东或股东代表企业 投票数的企业，则确认其为前期服务商。
继续保留并 进行细分
合并形成
2018版新政
政府主导改造
1.政府土地储备 2.市属国企土地整备开发
3.政村合作
土地权利人自行改 造
村企合作
单一主体挂牌招商
取消，统一为
大家应该也有点累了，稍作休息
大 家 有 疑 问 的，可 以询问 和交流
前期服务商指引
前期服务商指引主体
镇人民政府 （街道办事处）
自行 实施
●股东代表会议：三分之二以上股东代表参加会议，到会股东代表 的三分之二以上通过
●镇街应派员列席集体经济组织股东大会或股东代表大会，儆好录 影录像
前期服务商指引
村集体招引流程--签约阶段
茶山镇
镇领导班子会 议审议
城市更新局备案
长安镇
南城街道 万江街道 樟木头镇 莞城街道
签订前报司法分 局，街道农资管
东莞市人民政府关于印发《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》的通知-东府〔2020〕14号
东莞市人民政府关于印发《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------东莞市人民政府关于印发《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》的通知东府〔2020〕14号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：现将《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府2020年2月7日东莞市农村（社区）集体资产交易办法第一章总则第一条为进一步加强我市农村（社区）集体资产的交易管理，规范集体资产交易行为，促进集体资产优化配置和保值增值，推动集体经济高质量发展，助力拓展与优化城市发展空间，服务实施乡村振兴战略大局，根据《广东省农村集体资产管理条例》《广东省农村集体经济组织管理规定》《中共广东省委全面深化改革委员会印发〈关于坚持和加强农村基层党组织领导扶持壮大集体经济的意见〉的通知》等有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内农村（社区）集体资产交易及相关管理活动。
本办法所称集体资产交易，包括以下交易行为：（一）将集体资产进行发包、出租、出让、转让等；（二）利用集体资产折价入股、合作开发等；（三）利用集体资金公开招引城市更新前期服务商。
集体资产交易原则上需经集体资产交易平台进行交易，法律、法规、规章和上级政策性文件对集体资产交易程序和要求有特别规定的，从其规定。
集体资产按本办法规定程序和要求进行的交易，统称为经集体资产交易平台交易（以下简称平台交易）。
第三条集体农业用地流转，包括集体统筹家庭承包农地及未承包农地后统一对外发包，或其他地类以专业承包方式发包的，通过平台交易。
一级市场上集体建设用地使用权的流转出让，应当报自然资源部门办理相关手续，其中流转出让用于商业、娱乐、旅游等经营性项目的，应当参照国有建设用地使用权公开交易的程序和办法，通过市公共资源交易中心招标、拍卖、挂牌等方式进行。
东莞市人民政府办公室关于深入推进城市更新工作、拓展优化城市发展空间的若干意见
东莞市人民政府办公室关于深入推进城市更新工作、拓展优化城市发展空间的若干意见文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2020.03.31•【字号】东府办〔2020〕27号•【施行日期】2020.03.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市管理正文东莞市人民政府办公室关于深入推进城市更新工作拓展优化城市发展空间的若干意见各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：为贯彻落实市委市政府关于“湾区都市、品质东莞”的战略部署，切实发挥城市更新在拓展与优化城市发展空间、推动产业升级的重要作用，加快我市高质量发展，根据《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号）、《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》（东府〔2019〕1号）等有关文件精神，提出如下意见。
一、总体思路和工作目标（一）总体思路。
切实拓展优化城市发展空间，按照汇聚先进制造业、打造战略性新兴产业载体的思路，积极推进以“工改工”和连片改造为主的城市更新，盘活老旧低效工业园区，谋划连片产业空间；鼓励开展整治活化，实施有机更新，优先产业升级、改善人居环境、融合城乡发展、提升基础设施承载力和公共服务水平，促进我市优空间、高质量、可持续发展。
（二）工作目标。
自2020年起，以低效镇村工业园改造为核心，实施“工改工”三年行动计划，力争三年完成“工改工”拆除整理30000亩，开工建设产业用房2000万平方米以上。
二、坚持规划引领，确保全市城市更新“一盘棋”（三）强化规划统筹，构建新型城市更新规划体系。
坚持规划先行，充分发挥国土空间规划在城市更新的龙头引领作用，将城市更新专项规划纳入国土空间规划体系。
做好城市更新规划体系与“十四五”规划、人口发展规划、国土空间总体规划、控制性详细规划、城市设计、行业专项规划等的充分衔接，以及城市更新规划体系内部的上下衔接。
东莞市城市更新前期服务商实务要点
东莞市城市更新前期服务商实务要点一、引言随着中国城市化进程的加速，城市更新工作成为了各大城市的重要任务。
东莞市作为广东省的重要城市，其城市更新工作具有鲜明的地域特色和时代背景。
本文将围绕东莞市城市更新前期服务商实务要点进行阐述，以期为相关从业者提供一定的参考和借鉴。
二、东莞市城市更新概述城市更新是指对城市中老旧、功能失效的区域进行重新规划、改造和建设，以提升城市品质、改善人居环境的过程。
东莞市的城市更新工作面临着老旧小区改造、历史文化保护、生态环境修复等多重任务。
在此背景下，前期服务商的介入显得尤为重要。
三、前期服务商实务要点1、调查与评估：作为城市更新前期服务商，首先需要对目标区域进行详细的调查和评估。
包括对区域内的建筑、设施、环境、人口等进行全面的了解和分析，以便制定合适的更新方案。
2、规划与设计：根据调查和评估结果，前期服务商需要与各方利益相关者进行沟通和协商，制定出合理的城市更新规划方案。
同时，需要进行详细的设计，包括建筑、景观、公共设施等方面，确保更新的区域能够适应现代城市的需求。
3、政策与法规：前期服务商需要熟悉国家和地方相关的政策和法规，确保更新方案符合政策法规的要求。
同时，还需要与政府部门进行有效的沟通和协调，争取获得政策支持和资金补助。
4、资金筹措：城市更新工作需要大量的资金投入。
前期服务商需要积极寻求多元化的资金来源，包括政府补贴、企业投资、社会筹款等途径，确保更新工作的顺利进行。
5、社会稳定风险评估：在城市更新过程中，可能会面临各种社会稳定风险，如拆迁安置、就业保障等。
前期服务商需要对此进行全面的评估，制定相应的风险防范和应对措施，确保更新工作的顺利进行和社会稳定。
6、生态环境保护：在城市更新过程中，需要注重生态环境的保护和修复。
前期服务商需要制定相应的生态保护方案，包括绿化、水体保护、垃圾处理等方面，确保更新的区域能够实现可持续发展。
7、公共参与：城市更新工作涉及到众多利益相关者的利益。
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市2019年“放管服”改革六大品牌行动方案》的通知
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市2019年“放管服”改革六大品牌行动方案》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2019.10.23•【字号】东府办〔2019〕58号•【施行日期】2019.10.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】行政法正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市2019年“放管服”改革六大品牌行动方案》的通知东府办〔2019〕58号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位，中央和省驻莞单位：《东莞市2019年“放管服”改革六大品牌行动方案》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2019年10月23日东莞市2019年“放管服”改革六大品牌行动方案为贯彻落实党中央、国务院和广东省委、省政府决策部署，持续推进我市政府职能转变和“放管服”改革，优化营商环境，打造东莞市2019年“放管服”改革六大品牌，制定本行动方案。
一、总体要求以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神和习近平总书记对广东重要讲话和重要指示批示精神，严格践行“不忘初心、牢记使命”主题教育，坚持以解决企业群众办事“堵点”“痛点”问题为导向，立足打造“湾区都市、品质东莞”的重要决策部署，扎实推进政府职能深刻转变和“放管服”改革，全力激发市场活力、增强内生动力、释放内需潜力，力争在全国“放管服”改革中走在前列、在营商环境评价中处于领先位置，努力营造市场化、法治化、国际化的湾区一流营商环境。
二、工作目标以“小切口、跨领域、重实效”为选取原则，聚焦社会涉及面广、与企业群众利益密切相关、需跨部门协调推进的问题事项，围绕企业开办、市政公用基础设施报装、信用联合奖惩、政务服务办理、企业公共服务、不动产登记等六大方面，优化办理流程，压缩办理时间，提升服务质量，打造一批具有东莞特色的“叫得响、过得硬”的“放管服”改革品牌，切实增强企业群众获得感。
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东莞镇（街）已出台的工作操作指引一览表
前期服务商指引
前期服务商招引数量汇总（55个）
前期服务商招引
• 前期服务商是什么？ 前期服务商 合作意向方 正式合作方 综合服务商
前期服务商指引
前期服务商适用范围
2014版政策
政府主导改造
原权利人自行改造 集体经济自行改造
继续保留并 进行细分
◆主要为执行前期服务工作过 程中产生的各种不具备法定收 费标准的一般服务费用，包括 但不限于意愿征询、编制拆赔 、综合收益和招商方案文稿、 一般咨询策划等工作产生的其 他所有费用。(长安)
前期服务商指引
委托第三方专业机构 南城街道
整个服务期间，前期工作涉及釆购 、招标、委托第三方开展工作的， 服务商不得以其名义开展
合并形成
2018版新政
政府主导改造
1.政府土地储备 2.市属国企土地整备开发
3.政村合作
土地权利人自行改造
村企合作
取消，统一为
单一主体挂牌招商
前期服务商指引
前期服务商指引主体
镇人民政府 （街道办事处）
自行 实施
委 托
下属企 业实施
授 权
集体经 济组织
前期服务商实施
政府 采购
专业机构 或综合性 开发企业
●股东大会：有选举权股东的半数以上参加(或者三分之二以上的户 代表参加)，经到会人员的半数以上通过
●股东代表会议：三分之二以上股东代表参加会议，到会股东代表的 三分之二以上通过
●镇街应派员列席集体经济组织股东大会或股东代表大会，儆好录影 录像
前期服务商指引
村集体招引流程--签约阶段
茶山镇
镇领导班子会 议审议
前期服务商指引
村集体招引流程---集体决议阶段
前期服务商指引
选定方式
只有一家报 名企业符合
条件
可以直接确认（常平镇、长安镇）；
经股东大会或股东代表会议表决可以直接确 认（茶山镇、南城街道、樟木头镇、莞城街 道）
常平镇、 茶山镇、 南城街道 、长安镇 、樟木头 镇、莞城 街道均有
规定
两家或两家 以上报名企 业符合条件
签订后报镇 住房建设局 规划备案
签订前 签订后
前期服务商指引
前期工作费用
专业机构技术服务费用
前期服务商费用
◆土地权属调查：含土地权属调查、房屋 测绘等；
◆规划研究费用：包括改造片区概念规划 、更新单元划定与研究成果等；
◆评估费用：主要为政府及村集体收益评 估、项目投资与风险评估等。
(常平、茶山、南城、樟木头镇、莞城街 道以及长安镇均有类似规定，另长安镇称 之为技术类费用)
前期工作内容
编报更新单元划定方案 核查和确认不动产权益 征询不动产权益人意愿
拟定拆迁补偿方案
商招商。
自确认为前期服务商之日起一年 内不得参与同一社区内其他项目 前期服务商的竞选(含联合体方式 )：同一服务商(含联合体)在莞城 区同时开展前期服务项目不得超
过3宗(已完成服务工作除外)
·每季度向城市更新办报送工作进 度·
考核不及格的进行通报并限时3个 月内整改，逾期未整改到位的， 停止执行服务协议，且5年内不允 许再参与莞城街道的前期服务商
招商。
前期服务商指引
履约管理
前期服务商的股权能否转让？
前期服务商指引
履约管理
东莞市部分城市更新项目前期服务协议： 非经甲方同意，乙方不得擅自将相关的权利义务转让给其他第 三方，或是通过转让股权的方式让其他第三方参与改造区域的 前期工作事宜，否则甲方有权终止服务合同，相关损失由乙方
自行承担。
前期服务商指引
莞城街道、常平镇
茶山镇 招引方案
通过镇农村集体资产交易平台确 定专业技术队伍，所产生的费用 由前期服务商垫付并作技术跟进 。 可以由前期服务商通过委托有相应 资质的第三方机构开展，选定第三 方机构时需经相关职能部门核准同 意。
大部分规定了前期服务商自行实施 或委托第三方实施，小部分是没有 进行明确委托主体，但都规定了前 期费用由前期服务商垫付。
城市更新局备案
长安镇
南城街道 万江街道 樟木头镇 莞城街道
签订前报司法分 局，街道农资管
理部门审查
民主决策程序 相关材料上报 农社资办审查
征询司法机 构或顾问
莞城司法分 局作司法审
签订后报街道农资管理 部门审查
街道重大项目与发改统 计办、农社资办、三旧
和城市更新办备案
报街道农资管理部门审 查
城市更新局备案
实施
前期服务商指引
村集体招引流程---方案编制环节
●按照集体资产管理规定表决、公示( 常平、茶山：重大事项)
●莞城街道是向有关部门申请初审， 初审后上报城市更新小组审核，通过 后报街道领导班子成员会议审议，街
道办进行民主决策表决；
(不足500亩)审批部门：
●常平报镇党委政府联席会议审议 ●茶山报镇领导班子会议审议
召开股东大会或股东代表会议进行表决，产 生了超过三分之二股东或股东代表企业投票 数的企业，则确认其为前期服务商。
各企业获取 投票数不足 三分之二
选取第一轮投票数较多的两家企业进行第二 轮表决，第二轮表决票数较多的企业确认其 为前期服务商
前期服务商指引
村集体招引流程--集体决议阶段
民主决策要求
《东莞市农村(社区)集体资产管理实施办法》(东府〔 2018)40号)
●万江街道报街道党政联席会议审议 ●长安镇报镇党政人大班子会议审议 ●樟木头报党政领导班子联席会议审议 ●莞城街道报街道领导班子成员会议审
议
前期服务商指引
资质条件
集体经济组织公开招引前期服务商
政策熟悉程度
企业实力
资信情况
企业对省、市“三 旧”改造政策认知
。理解与执行力 的熟悉程度
注册资金、融资实 力、城市更新相关 项目开发经验、数
前期服务商指引
前期工作费用结算
前期服务商指引
履约管理
南城街道
莞城街道
·自确认为前期服务商之日起一年 内不得参与同一社区内其他项目 前期服务商的竞选(含联合体方式
)
·每季度向城市更新办报送工作进 度
·考核不及格的进行通报并限时3 个月内整改，逾期未整改到位的 ，停止执行服务协议，且5年内不 允许再参与南城街道的前期服务
量等
纳入人民法院、失 信中国失信名单的
不得报名参与
南城街道例外要求
企业原则须为东 莞市城市更新协
会会员
同一服务商不得在 南城街道开展超过3 总项目（已完成除
外）莞Biblioteka 街道例外要求提交服务事项计 划书，列明服务 事项和计划实施
时间
前期服务商指引
资质条件
报名企业能否使用股东的资质条件？
前期服务商指引
村集体招引流程---公式、报名阶段