成都房地产20年的发展历史

成都房地产市场20年成长发展史前言20年，一个人可以完成从童年到成年的蜕变，而经过20年的发展，成都房地产市场也经历了从无到有、从小到大，从计划经济福利分房发展到成熟的市场化阶段，到今天几乎所有知名的开发商都已经来到了成都，成都也形成了具有鲜明特点的开发格局和产品形态，房产市场的低位日益提升。

而促使成都房地产市场完成这个蜕变的，是20年当中的那些政策、那些企业、那些产品、人物，以及发生的那些事件。

纵观成都房地产20年的发展历史，我们将它分为萌芽期、初生期、生长期、提升期四个阶段。

第一章萌芽期(1988-1992年)：从福利分房到商品房随着国家政策的明确和成都市的进一步细化和实付诸施，住房制度改革很快推进到国营单位的执行层面上。

而原来单位福利分房的制度逐渐被废止。

随着政策的细则进一步明确以及领导层所显示的决心，老百姓开始意识到住房“商品化”是住房发展必然趋势，于是不少人开始节衣缩食积蓄存款，住房开始成为人们日常生活中一项重要的消费开支。

第一节：成都初生房产企业20余家成都本土房产企业成立1988年，为促进房地产市场的发展，住房制度改革在成都乃至全国轰轰烈烈地推进之时，有人抓住了这个机遇--成都首批20余家房地产企业宣告成立，金房、合力达、青年房产、交大房产等房地产公司的名字逐渐出现在成都市民的视野中，成都房地产市场迈出了从无到有的实质性一步。

1992年12月，刚刚满30岁的陈家刚注册成立了成都豪斯物业有限公司。

在这个时期，新加坡维信集团成为最早的一批进军内地市场的房地产开发企业，主要股东为新加坡维信(集团)有限公司的成都华新国际城市公司成立，在成都开发了第一个在当时称得上是真正意义上的豪宅。

第二节：高档楼盘诞生锦绣花园独领风骚1991年成都市统建办在城南修建占地12.245公顷，面积16.5万平方米的棕北小区，这是成都首个注重小区环境规划的小区，并成为建设部优秀示范小区，其每平方米1200元左右的售价，使这里成为“有钱老板”的居住区。

而此后出现的“锦城苑”不仅诞生了120平方米的大户型，还率先解决了户型空间的合理化，并且加入科学的规划设计，解决了空调水的集中排放等问题。

1996年6月，成都交大房产在全国首次提出住宅智能化的概念，在成都城西北成规模推出"交大智能小区"。

1992年，新加坡维信集团在桐梓林片区开发锦绣花园，“开奔驰车，住锦绣花园。

”这句成都妇孺皆知的广告语让人至今回味，锦绣花园成为这个时代顶端豪宅的代名词。

“锦绣花园”开出5000元每平米的“天价”，但依旧销势力火爆，至今仍是业界典故。

第三节：区域开发格局扩大一环向二环扩张随着商品房开发项目品质的不断提高，普通住房从单一满住居住需求向环境优美、功能齐全的舒适型精品住宅方向发展，一些高档住宅也开始涌现。

其中，城南在这一时期成为房地产开发的热土，也成为成都房地产发展的一个缩影。

随着锦绣花园的成功开发，带动了成都第一个富人区桐梓林高档社区的形成，而银都花园、中华园、凯莱蒂景等一大批中高档小区的落成，成都富人区轮廓成型。

1992年，全长28.028公里，双向8车道的二环路建成通车，串起了成渝路、成绵路和成温路，预示成都房地产开始了由一环向二环扩张的路径。

第四节：五大花园闹成都1992年，第一次以商品房名义亮相蓉城并得到市民认可的五大花园(中央花园、交大花园、红运花园、皇家花园、名流花园)，在成都房地产领域既有其深刻的历史意义，成为成都楼市的标志性楼盘，但同时又给城市建设带来了难以回避的后遗症。

五大花园当时隶属双流县管辖，规划定位是小城镇，由于土地价格便宜使得房价也很便宜，每平方米仅600多元价格吸引了大量的外来人员在此安家。

但是时五大花园的开发热让开发商来不及雕琢小区的配套设施，许多刚刚修建好的楼盘被一抢而光，于是原本用来搞公共建设或配套建设的地皮被占用来开发成一幢幢密密麻麻的商住楼、商品房，等大家反应过来时，酿成的许多尴尬已无法改变。

这其中虽然有开发商行为的短视，但本质上却是“特殊环境下的特殊产物”。

由于当时房地产业还根本没有落到产品品质上来，房地产开发的理念、操盘思路、营销方式等什么都还没有形成体系，但在当时五大花园几乎成为全国的地产案例，当时的“主创人员”现在很多都已经是业内的大腕了，可见它对于成都的意义所在第二章初生期(1993-1997年)楼市风生水起成都房地产市场在这个时期随着国家第一次宏观调控结束和单位福利分房制度的取消，按揭贷款买房的发展，市场呈现出供需两旺的局面。

同时，为对抗1997年亚洲金融风暴，拉动内需，作为龙头行业的房地产发挥了巨大的作用。

大批的房地产企业也如雨后春笋般相继面世。

有了行业竞争，房地产必然关注到客户服务，同时出现了专业代理公司。

当时的住宅开始注重建筑的美观实用，并配有简单配套设施，如水、电、气、光纤、通讯等，小区绿化也逐渐产生。

1994年7月5日《城市房地产管理法》颁布(1995年1月1日实施)，这是继《土地管理法》之后规范房地产市场的第二部重要法律，标志着中国房地产法制逐渐走向完备，地产、房产分开立法的状况逐步走向房地产一体立法。

第一节：成都房企走向鼎盛代表企业：金房集团、置信1993年，成都第一个房地产集团——成都金房集团成立，后来成为成都本土房地产企业龙头的成都置信也于1997年扬帆启航。

而成立于1988年的成都首批20余家房地产企业：金房、合力达、青年房产、交大房产等房地产公司持续发力，成都本土房地产企业在这一时期风生水起。

正是在这个时期，乐民、青年等房产公司先后崛起，五大花园、紫荆小区、战旗小区等楼盘陆续面市。

从开发商的数量上看，成都楼市由此进入了前所未有的“鼎盛”时期。

表现最突出的无疑是置信。

置信在双楠片区的挥洒值得成都房地产史上大书特书。

第二节：河居时代到“置信生活方式”代表产品：上河城、置信“双楠谊苑”成都房地产发展有今天的繁荣局面，离不开1993年的府南河整治，整个工程耗时5年，投入资金27亿元，使市中心人口最密集、污染最严重的府南河15公里河段面貌焕然一新(1 998年，府南河综合整治项目获得联合国人居奖。

)。

府南河开创了成都最早的河居时代，也是目前成都所有的河流中房产开发最为成熟的区域。

在1997年，置信开发了他的第一个项目——双楠谊苑。

当时，双楠谊苑地块位于的双楠片区还是一片荒芜、没有开发商问津的农田。

年轻的置信公司把全新的现代居住理念灌注到这个项目中，起价每平方米不到 1600元的双楠谊苑被称为当时“老百姓买得起，有钱人看得起”的好房子，引发了成都购房狂潮。

在置信双楠谊苑的带动下，才有今天高品质生活社区——双楠小区的出现，置信在双楠谊苑的营销基础上，开创了一种全新的“置信生活方式”模式，也几乎是一夜之间，“先做环境再造房子”成为各大开发商恪守的信条。

第三节：开发区域向二环集中一环、二环都是市中心由于置信对双楠片区的成功开发，成都房地产开发突破前一阶段集中在一环之内的格局，开始向二环集中。

随着二环路沿线住宅开发的逐渐完成，二环路在人们的意识中已经和一环路一样成为市中心的一部分。

这个时期人们的居住观念随着房产产品特征的发展变化而有所改观，有了行业竞争，房地产必然关注到客户服务，同时出现了专业代理公司。

当时的住宅已经开始注重外立面的美观实用，并配有简单配套设施，如水、电、气、光纤、通讯，绿化也开始打造，购房者在这一时期大多把重心放在生活的便利性上。

第四节：上河城昙花一现这一时期，由陈家刚担任董事长的豪斯物业在拿到府南河政府改造工程——上河坝项目之后，几个具有艺术天赋的建筑文化人聚集一起，就这个占地只有43亩的府南河住宅项目市场定位和营销策略展开了激情四溢的讨论。

包括陈家刚本人在内的当时豪斯物业副总一级的高层管理人士中，有好几个都有美院情结、文化人情结和品位。

因此，对于上河城项目，他们融入了许多人文的东西、艺术的因子。

于是，一个拍摄于黄龙溪、勾起成都人怀旧情结的广告：“一座充满回忆的新城”的招贴画和电视广告片几乎在一夜之间充斥成都的大街小巷。

竖立在盐市口与蜀都大道人民商场交叉路口上的大型路牌广告更是牵动了行人的视线，上河城一炮打响，仅一期销售回款就达到了1.1亿元。

如果说上河城一期销售的巨大成功应该归功于陈家刚及其旗下的一帮智囊团对房地产营销理念和策略的全新理解和准确把握，那么，上河城的失败，也应当仁不让地归结于豪斯物业的管理者。

公司管理上的混乱，是导致上河城和豪斯物业崩盘的最直接原因。

豪斯物业开创初期，总经理一级的老总就设了近10个职位，而豪斯物业发展的鼎盛时期，公司员工达到了140人，每月开支仅工资一项就是好几十万元。

如此庞大的员工队伍，与开发13万平方米、43亩项目的规模和开发周期极不相称，这使他们错失了良好的市场发展商机，在遭遇市场形势突变时，几乎无力调头和还手。

陈家刚和他的豪斯物业算是给本土企业提了一个醒，房地产市场上虽然有着较高的利润空间，但即使在产品上有着清晰的定位，也并不意味着可以无限的扩张，企业必须结合市场有一个良好的定位和把控。

好在，同时期的杨豪和他的置信已经展开了军事化管理。

第三章生长期(1998-2002年)：外来资本进入1998年，中央政府正式叫停实施了40多年的“福利分房”制度。

“住房货币化”掀起成都房地产开发的高潮。

是年，住房按揭贷款开始走进人们的生活，住房”商品化“也开始走向极致，贷款买房甚至成为人们改变生活和消费观念的决定因素。

此时，万科、中海、华润、龙湖、花样年深长城等外来房地产开发巨头也纷纷进入成都，外地房企和本土开发商第一次展开贴身肉搏并逐渐占据上风。

房企近一步分化，开发格局也进一步明朗，多数人认为如果从企业角度讲，这是一个”外来资本入侵“的阶段。

第一节：贴身肉搏代表企业：置信、蓝光、武海、金房、中海，华润，花样年，吉宝，恒仁，盛吉立，深长城1999年深圳房地产巨头万科来到成都，开启了成都房地产新篇章。

成都出现了第一个小户型楼盘SOHO，高档写字楼--川信大厦，冠城广场，正规的商业集中体--荷花池市场，东大街灯具市场等商业地产展露楼盘头角，使成都的房产开发市场丰富和立体起来。

2000年起，房地产数据开始明朗起来，政策从规范，鼓励，支持，优惠，渐渐转入控制，金融部门不断加大对房地产信贷的投放。

这时的本土开发商有置信，蓝光，武城集团，武海置业，金房集团等，外地开发商代表则为中海地产，华润置业(香港)，深圳花样年，新加坡吉宝集团，新加坡恒仁置业，新加坡盛吉立，深圳长城股份。

大盘”围剿“成都楼市，本地开发商”奋起阻击“成为这个阶段的主题，大与小，本地与外地的竞争揭开了新的篇章。

第二节：大盘、花园洋房诞生代表产品：成都花园、齐力花园、万科城市花园、中海名城、锦官新城等2000年，大连万达与成都市政府携手联合打造的成都花园成为成都楼市上第一个真正意义上的大盘。