旭辉地产集团 项目总培训 房地产基本业务流程

房地产基本业务流程

集团人力资源部组织管控组

2018年5月

房地产企业流程总框架图投资决策项目策划概念/方案设计施工图设计工程/营销竣工交房客户服务

运营管理营销策划设计研发成本管理招标采购工程管理报批报建国土使用权证选址意见书用地规划许可证方案报规批复项目开发总体计划概念/方案设计目标成本估算合约规划目标成本确定招标采购计划扩初/施工图设计营销策划

销售准备

设计变更

价格策略

开盘动态成本监控变更/签证/付款招标采购

现场项目管理办法施工管理现场前期准备工程规划许可证基础提前开工审批施工许可证商品房预售许可证

竣工结算预验收与整改

竣工验收备案物业验收接管项目可行性研究物业/客服

产权证

项

目

后

评估

项目定位策划

设计计划工程建造计划采购计划推广计划回款计划交房计划

销售过程管理交房

销售后续管理

客服管理前期介入

主要阶段

主要工作内容

主办部门工作内容协办部门工作内容

土地获取阶段土地信息收集

现状图落实地块具体位置及周边情况

规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件

现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物

等影响开发的因素详细了解。

市场：实地踏勘地块，了解地块

素质

了解周边配套情况了解地块周遍的商业、居住区、交通等情况市场：对周边购买力、交通和商

业状况进行调研，了解基本情况

了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发

的影响和支撑。

土地初判

了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式

和土地款，以及能否调整。

了解当地的建安成本、政府收费项

目和具体情况成本测算

了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排市场：了解周边项目的产品、售

价和销售情况及开发进度

主要阶段

主要工作内容

主办部门工作内容协办部门工作内容

土地获取阶段

土地深判可行性研究报告

现状图（四至电子文件）

市场深度调研市场：深入理解周边居民状况、现有业态和项目状况，深

入理解区域市场

项目最终定位

市场：对周边消费群体和项目状况进行深入分析，对项目

定位、客户定位、业态定位和产品定位，对项目发展提出

策略性建议

成本测算：针对多个方案进行初步

成本测算、利润率分析及比选市场：协助进行成本、售价、利润率的平衡

开发周期及付款计划

项目方案确定市场：根据定位，对项目方案提出建议，确定最终方案

现金流测算

寻找合作资金

项目招商报告（前期阶

段）

区域宏微观市场研究市场：协助提供区域市场研究报告

项目招商版盈利能力分析

明确合作伙伴、寻找合

作方式（招商阶段）

项目商业策划书

合作伙伴确定

合作方案确定

合作细节确定

引资（商业计划书）签署战略合作协议

合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理

主要阶段

主要工作内容主办部门工作内容

土地获取阶段

投标、摘牌

投方案标项目方案确定

投经济标确定土地上限

拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖

战术

挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价

战术

签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费

用地规划许可证

土地出让合同

出让金、交易费交费证明

确权

企业投资项目备案

办理房地产开发资质预审表

委托工程咨询资格机构编制申请报告

向项目备案机关提交申请报告

建设用地规划许可证

原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）

土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）

土地出让合同

核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标

图

交费证明缴纳土地费用

1：500现状地形图3份（反楼座）

详规

主要阶段

主要工作内容

主办部门工作内容

土

地

获取阶段办理土地证

土地出让合同

交费证明缴纳土地费用

建设用地规划许可证

地籍图4份（薄膜图）

土地登记申请书

土地确权来源证明文件

申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明

主要阶段

主要工作内容

主办部门工作内容协办部门工作内容

规划设计阶段区域市场调研

1、项目所在地房地产市场总体供求现状

2、项目周边竞争性楼盘调查

市场：对项目定位的经营者、消费者和投

资者以及竞争项目进行深入理解研究

3、项目所在商圈或临近商

圈现状调研（商业部分）

商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、

预期发展方向

市场：组织对重点商家的专向访谈和专家

论证会议，并提供相关资料

4、同期操作商业地产项目

调查（商业部分）

竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期

提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调

研了解相关信息

市场：对项目与竞争项目的比较进行专题

讨论，了解投资者对项目的投资意向

项目定位

公建部分拟选业态种类确

定、所选业态数量确定

通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公

建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确

定所选业态开发数量

市场：完成项目业态规划和落位

市场定位、客户定位、产品定位、价格定位市场：结合控规指标等相关要求进行项目

定位工作

经济测算

项目发展报告

开发计划

市场：根据现金流要求和业态规划，制定

合理的开发顺序和开发节奏，保障项目操

作

项目考核指标初定

资金流