2019年上海三林板块市场分析报告-31PPT
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2019年7月上海明园森林都市项目三期市场部分提报95p
8
2 上海市场 2土地市场表现
受调控、政府限制、土地成本过大、溢价率过低、开发商那地 谨慎等因素影响，上半年商住类土地供应下滑成交萎缩，预期将 保持紧缩态势
从整体土地供给来看10年年底出现大面积土地供应，11年上半年土地供应与同期相差不大。 11年上半年商住土地成交同比微跌，成交均价较为稳定波动极小。
占比 32% 32% 21% 5% 9%
15
2 上海市场 3公寓市场成交产品价格段分析
90-120左右户型产品对于价格敏感型刚需客户，均价相对较低 是造成热销的重要原因
面积段 小于90 90-120 120-150 150-180 180以上
成交均价 17032 17491 19286 27330 40694
城市功能定位：
新
环境宜人、生活服务设施齐备的中高档都市居住
路
16
成交套数 13281 10881 5276 1319 1274
公寓产品成交面积段中，90以 下、90-120产品均价基本在1.7 万左右浮动，均价较低。 90-120产品均价较低，对于对 价格敏感的刚需客户更易于接受， 是造成热销的重要原因。
2 上海市场 3公寓市场成交产品价格段分析
2019年1-6月全市公寓成交中： •70-90㎡，总价在120-150万的 公寓成交比例约占6.7%
项目位于闸北区大宁板块，紧邻南北高架和中环路，离1号线汶水 路站仅5分钟路程，出行交通极为便利
本案
本案
本案
交通情况： 项目紧靠南北高架和中环
灵石公园 大宁国际
内环线
人民 广场
路 ；沿南北高架驱车仅需 5分钟到达内环线，继续行 驶5分钟即可达到人民广场 ；步行至1号线汶水路站仅 需5分钟，15分钟即可到达
上海中房三林城商业项目整体规划策略定位报告_83页_XXXX年
上实投资顾问 2008.1.31
整体规划：
从区域功能划分来看，由于2010世 博会的召开，本项目所在区域规划 为三林世博功能区。
区域划分：
按规划，三林世博功能区依托世 博园区建设，以旅游会展和现代 居住为主导功能，下辖南码头路 街道、周渡街道、上钢新村街道、 东明路街道北蔡镇、三林镇，行 政区域面积80.01平方公里。
浦东区域的市场去化优于全市同期的全市，市场运行健康良好。 全年供求比为1：1.14，市场需求旺盛。
区域商圈分析
以易初莲花、世纪联华、华联超市为 依托，形成了三林地区的上南、三林、 东明三大商圈。
发挥了卖场的集聚效应，以卖场为中 心向四周辐射形成商圈。
1.上南路商圈
以三林最主要卖场易初莲花为中心，人气高但是受到物业条件限制，商业形象及业态规划 布局上都同样受到了很大局限性。和周边的九百家具、宝丰服饰城等虽然一定程度上形成了互补， 但是整体显得十分凌乱。
40
30
20
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0
06- 07-1 07-2 07-3 07-4 07-5 07-6 07-7 07-8 07-9 07- 07- 07-
12
10 11 12
中心城区 远郊区县
下半年度供应量持续走高，整体供应量集中在非中心城区。商业用 房在不断的向外部区域扩散。
3.成交量分析——成交量平稳，非中心区占主导
商业市场小结：
全市商铺供应向外围扩展，供求比合理，浦东商铺市场需求旺盛，去化良好。 三林地区以大卖场为中心，形成上南、三林路、东明三大商圈。 区域内除卖场外多以社区底层商铺为主，缺乏统一的规划和设计。 三林地区目前整体商业档次相对较低，缺乏品牌支撑。 文化娱乐比较缺乏，综合性商业更是相当的匮乏，是市场的空白。
整体规划：
从区域功能划分来看，由于2010世 博会的召开，本项目所在区域规划 为三林世博功能区。
区域划分：
按规划，三林世博功能区依托世 博园区建设，以旅游会展和现代 居住为主导功能，下辖南码头路 街道、周渡街道、上钢新村街道、 东明路街道北蔡镇、三林镇，行 政区域面积80.01平方公里。
浦东区域的市场去化优于全市同期的全市，市场运行健康良好。 全年供求比为1：1.14，市场需求旺盛。
区域商圈分析
以易初莲花、世纪联华、华联超市为 依托，形成了三林地区的上南、三林、 东明三大商圈。
发挥了卖场的集聚效应，以卖场为中 心向四周辐射形成商圈。
1.上南路商圈
以三林最主要卖场易初莲花为中心，人气高但是受到物业条件限制，商业形象及业态规划 布局上都同样受到了很大局限性。和周边的九百家具、宝丰服饰城等虽然一定程度上形成了互补， 但是整体显得十分凌乱。
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06- 07-1 07-2 07-3 07-4 07-5 07-6 07-7 07-8 07-9 07- 07- 07-
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中心城区 远郊区县
下半年度供应量持续走高，整体供应量集中在非中心城区。商业用 房在不断的向外部区域扩散。
3.成交量分析——成交量平稳，非中心区占主导
商业市场小结：
全市商铺供应向外围扩展，供求比合理，浦东商铺市场需求旺盛，去化良好。 三林地区以大卖场为中心，形成上南、三林路、东明三大商圈。 区域内除卖场外多以社区底层商铺为主，缺乏统一的规划和设计。 三林地区目前整体商业档次相对较低，缺乏品牌支撑。 文化娱乐比较缺乏，综合性商业更是相当的匮乏，是市场的空白。
上海金地三林镇项目主题生活PPT学习教案
我们认为 ：企业 价值导 向下的 品牌经 营与资 源整合 ， 是从项目 到企业 战略经 营的最 稳定结 构，由 此产生 的传播 、经营 价值是 企业的 个性与 核心竞 争力！
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所以，我们利用企业系列品牌互动策划进一步提升品牌区域的号召力
第19页/共92页
企业价值
使命/核心价值
形象系统
four power
消费力
第14页/共92页
那么，针对这样一群精英的、精致的、感性的客群， 本案将如何实现产品与客群的精神沟通？
第15页/共92页
品牌力
产品力
?00
市场力
消费力
在一种新兴城市生活状态上演,及一个项目代言片区的机遇下，
我们给一群对生活有追求的城市精英提供
一种因河流而焕发出独特新城市风采的生活。
第57页/共92页
主题
城市之前，生命已经诞生
河流边诞生生活与城市。点出城市，但着眼生活，表现由来 以久的生命力。入市时，将市民的注意力转移到河流边来。
第58页/共92页
第59页/共92页
第60页/共92页
主题
·备选·
两河流域，一城基业所在。
将话题与主义力吸引到两河。配合新 闻话题 ：
（河流与城市发展由来以久，这从黄埔江就可证明，同样，在三林片区，这也是规律。 川杨与黄埔支流作为三林片区的两河，是三林人居的焦点所在。）
所谓，城市布局与之相关，经济与之 相关， 生活与 之相关 。
第61页/共92页
第62页/共92页
第63页/共92页
阶段二
目的：确 立品牌 级别 要求：以 片区优 势和片 区标杆 机遇， 形象层 面差异 化，以 项目代 言片区 的手段 实现， 建立市 场区隔 。形成 市场占 位。 一出就能 被目标 客户认 知到， 这即将 成为他 们的选 择。 工具：户 外广告 牌、报 纸广告 、生活 别册
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所以，我们利用企业系列品牌互动策划进一步提升品牌区域的号召力
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企业价值
使命/核心价值
形象系统
four power
消费力
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那么，针对这样一群精英的、精致的、感性的客群， 本案将如何实现产品与客群的精神沟通？
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品牌力
产品力
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市场力
消费力
在一种新兴城市生活状态上演,及一个项目代言片区的机遇下，
我们给一群对生活有追求的城市精英提供
一种因河流而焕发出独特新城市风采的生活。
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主题
城市之前，生命已经诞生
河流边诞生生活与城市。点出城市，但着眼生活，表现由来 以久的生命力。入市时，将市民的注意力转移到河流边来。
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主题
·备选·
两河流域，一城基业所在。
将话题与主义力吸引到两河。配合新 闻话题 ：
（河流与城市发展由来以久，这从黄埔江就可证明，同样，在三林片区，这也是规律。 川杨与黄埔支流作为三林片区的两河，是三林人居的焦点所在。）
所谓，城市布局与之相关，经济与之 相关， 生活与 之相关 。
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阶段二
目的：确 立品牌 级别 要求：以 片区优 势和片 区标杆 机遇， 形象层 面差异 化，以 项目代 言片区 的手段 实现， 建立市 场区隔 。形成 市场占 位。 一出就能 被目标 客户认 知到， 这即将 成为他 们的选 择。 工具：户 外广告 牌、报 纸广告 、生活 别册
[房地产]中林项目入市研判
![[房地产]中林项目入市研判](https://img.taocdn.com/s3/m/a85743603186bceb18e8bb4c.png)
9500 9000 8500 8000 7500 7000
2006年1月－11月三林板块毛坯住宅成交均价走势
8011
8012
7937
8949
8633
8203
8004
8841 8792
9171 8891
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
区域内由于万科新里程，以及 尚东国际这样的高单价毛坯公 寓的产品出现，毛坯住宅的价 格走势稳步上升。
本案
三鲁公路
徐浦大桥与外环线
三林板块的划分
世博规划区
北三林 西三林
东三林
区隔界线： 以川杨河与杨高南路为界， 将大三林板块分为：北三林、 东三林与西三林三个细分板 块。
三林板块供应分布
川杨河
中房 樱桃苑 9414元(装修) 在售278套
外环线
中房 金谊河畔 8030元 在售116套
恒大国际公寓 10746元(装修)
中林项目 入市研判
推导思路
现状
趋势
现状 市 场 前 提
趋势
客户构成
策略思考
项目价格 与
完销期
概况
项 目
比较
理
解
优劣
机会
三林板块市场分析
三林板块——区位优势明显，成为市级人口导入区
区域位置： 中林项目所在地为大三 林板块， 大三林板块位于浦东西 南地区，是目前浦东地 区最大的常规居住区之 一。 其北面紧邻2010年世博 会功能区，东北面是北 蔡六里生活区，南依外 环线，西靠卢浦大桥延 伸出的济阳路与上南板 块。
东三林—以万科新里程为例
高档产品 主力中户端型产90品－120
低端产品 产品
上海三林板块市场分析报告33页PPT
上海三林板块市场分析报告
6
、
露
凝
无
游
氛
，
天
高
风
景
澈
。
7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
8
、
吁
嗟
身
后
名
，
于
我
若
浮
烟
。
9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
谢谢！
1
0
、
倚
南
窗
以
寄
傲
，审容膝之易安。
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。—— CocoChanel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。—— 杰纳勒 尔·乔治 ·S·巴 顿
文 家 。汉 族 ，东 晋 浔阳 柴桑 人 （今 江西 九江 ） 。曾 做过 几 年小 官， 后辞 官 回家 ，从 此 隐居 ，田 园生 活 是陶 渊明 诗 的主 要题 材， 相 关作 品有 《饮 酒 》 、 《 归 园 田 居 》 、 《 桃花 源 记 》 、 《 五 柳先 生 传 》 、 《 归 去来 兮 辞 》 等 。
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露
凝
无
游
氛
，
天
高
风
景
澈
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7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
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吁
嗟
身
后
名
，
于
我
若
浮
烟
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9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
谢谢！
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倚
南
窗
以
寄
傲
，审容膝之易安。
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。—— CocoChanel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。—— 杰纳勒 尔·乔治 ·S·巴 顿
文 家 。汉 族 ，东 晋 浔阳 柴桑 人 （今 江西 九江 ） 。曾 做过 几 年小 官， 后辞 官 回家 ，从 此 隐居 ，田 园生 活 是陶 渊明 诗 的主 要题 材， 相 关作 品有 《饮 酒 》 、 《 归 园 田 居 》 、 《 桃花 源 记 》 、 《 五 柳先 生 传 》 、 《 归 去来 兮 辞 》 等 。
房地产市场报告-2019年上海市场年度监测报告
19-06 8.9 61.9 0 29.2
19-07 11.5 18.8 14.3 55.3
19-08 0 4
12.3 83.7
工业用地 其他用地
19-09 2.6 12.4 0.1 84.9
19-10 18.9 15.8 18.1 47.3
19-11 9.4 16.9 9.6 64.1
19-12 9.5 23.4 15.5 51.7
徐汇区 4.84万㎡ 2宗
嘉定区 18.86万㎡ 3宗
崇明区 1.32万㎡ 1宗
闵行区 40.11万㎡ 9宗
松江区 12.74万㎡ 4宗
排行榜|企业排行
2019年1-12月上海市品牌企业拿地面积排行
拿地宗数 拿地面积 拿地金额 楼面均价 排名 企业名称
(宗) (万㎡) (亿元) (元/㎡)
1 大华集团 13
推出规划建面
成交规划建面 成交楼面价
宅地市场|土地出让金
2018年12月-
2019年12月，上海市成交土地出让金达1710.42亿元，平均溢价率为0.5%。2019年12月上海市土地出让金为202.52亿元
，同比增长47.0%，溢价率为0.0%，较去年同期提高0.0个百分点。 上海市土地出让金&溢价率走势
88.7 166.87 18735
2 绿地控股 2
77.55 253.64 32705
3 陆家嘴
2
63.37 120.54 19589
4 张江高科 5
57.4 79.03 14571
5 城投控股 4
45.58 24.74 5227
6 龙湖集团 3
37.95 38.7
8402
7 碧桂园
3
浦发集团上海三林商业项目定位策划与设计(99页)
2.1） 万科 2049 实景图片
万科五玠坊
万科 2049：
1）项目南区主要规划为创意办公园区，挑空四层的云顶中庭将意在吸引国内外高端艺术展品展出，底层沿街租户 除可作为工作室以外，还可展示产品及售卖；北区布局零售及餐饮，重点关注家庭活动、儿童教育、健康运动、 老人关爱，致力于引入定制类、健康类、运动类品质型业态。
第二章、项目概况 1. 项目概括 2. 项目定位及规划 3. 设计理念 4. 目标市场定位
第三章、项目概念方案 总平面及指标、总平面分析绿化，交通等、效果图、建筑平面立面。
2、区域商业布局研究
抽样对附近几个传统的社区商业，及浦西主要古玩茶叶市场进行统计分析。
新华都 购物广场
万科 五玠坊
御桥路 沿街商铺
地下一、二层：乐购超市、地下车库； 一楼：时尚女装、时尚男装、休闲餐饮、鞋包、钟表、化妆品； 二楼：服饰、餐饮、婚纱摄影、休闲餐饮、鞋包、钟表、化妆品；租金：10 元 / m2 三楼：餐饮、零售、体验科技馆；租金：6 元 /m2 四楼：品牌、概念、特色餐饮；租金：4.5 元 / m2 五楼：数字影院、KTV；租金：2.5 元 / m2
10-80
1F
8元
1 年一签
暂时不收
20-70
1F
5.5 元
1 年一签 3000 元 / 年 30-40
1F
25 平 /3000 每月
1 年一签
1500 每月
25-40
1F
4元
1 年一签
0.3 元 / 每平 方每天
20-50
第一章、项目周边区域商业分析
3、定位考量
1）三林区域总体商业定位，目前高中低档均已全方位覆盖。无论从位置，消费模式都具备了大卖场、百货、大 小餐饮 , 商业设施齐全。本案在这种形势下的定位唯有标新立异！突破传统商业定位思路，走休闲与文化相 结合的路线，方才是真道。
万科五玠坊
万科 2049：
1）项目南区主要规划为创意办公园区，挑空四层的云顶中庭将意在吸引国内外高端艺术展品展出，底层沿街租户 除可作为工作室以外，还可展示产品及售卖；北区布局零售及餐饮，重点关注家庭活动、儿童教育、健康运动、 老人关爱，致力于引入定制类、健康类、运动类品质型业态。
第二章、项目概况 1. 项目概括 2. 项目定位及规划 3. 设计理念 4. 目标市场定位
第三章、项目概念方案 总平面及指标、总平面分析绿化，交通等、效果图、建筑平面立面。
2、区域商业布局研究
抽样对附近几个传统的社区商业，及浦西主要古玩茶叶市场进行统计分析。
新华都 购物广场
万科 五玠坊
御桥路 沿街商铺
地下一、二层：乐购超市、地下车库； 一楼：时尚女装、时尚男装、休闲餐饮、鞋包、钟表、化妆品； 二楼：服饰、餐饮、婚纱摄影、休闲餐饮、鞋包、钟表、化妆品；租金：10 元 / m2 三楼：餐饮、零售、体验科技馆；租金：6 元 /m2 四楼：品牌、概念、特色餐饮；租金：4.5 元 / m2 五楼：数字影院、KTV；租金：2.5 元 / m2
10-80
1F
8元
1 年一签
暂时不收
20-70
1F
5.5 元
1 年一签 3000 元 / 年 30-40
1F
25 平 /3000 每月
1 年一签
1500 每月
25-40
1F
4元
1 年一签
0.3 元 / 每平 方每天
20-50
第一章、项目周边区域商业分析
3、定位考量
1）三林区域总体商业定位，目前高中低档均已全方位覆盖。无论从位置，消费模式都具备了大卖场、百货、大 小餐饮 , 商业设施齐全。本案在这种形势下的定位唯有标新立异！突破传统商业定位思路，走休闲与文化相 结合的路线，方才是真道。
三林镇(杨思)胡巷57,57-1宗地块商品住宅、商业房项目汇报材料
三林镇（杨思）胡巷57，57-1宗地块商品住宅、商业房项目汇报材料上海市第五建筑有限公司三林五街坊项目部2011年03月一、工程概况1.1、参建单位1.1.1建设单位上海恒大房产股份有限公司1.1.2设计单位上海原构设计咨询有限公司1.1.3监理单位上海市建设工程监理有限公司1.1.4勘察单位上海岩土工程勘察设计研究院有限公司1.1.5总承包单位上海市第五建筑有限公司1.1.6主分包单位上海五建安装分公司中鑫建设集团有限公司上海康桥建设工程有限公司1.1.7专业分包单位桩基：上海地矿有限公司围护：上海强劲基础有限公司另本项目根据合同约定有28家甲方直接分包单位，另外24项甲供、甲指乙供、或甲限品牌限价材料1.2、工程地址、位置工程位于上海市浦东新区三林镇杨南路以北、东明路以西、高青路以南矩型地块内。
1.3、建筑、结构、基坑概况1.3.1、建筑概况本工程建设总用地面积121463m2，其中商业地块用地面积18600 m2，住宅地块用地面积102863 m2。
工程总建筑面积206911m2，其中地下部分面积80194m2，地上部分面积126717m2；商业地块建筑总面积38136m2，地下部分15070m2，地上部分23056m2，住宅地块建筑总面积168775m2，地下部分65114m2，地上部分103661m2。
工程主要有住宅楼、商业楼、地库三个部分；其中住宅楼29栋（地上5层，地下2层，建筑高度18米）、8#楼（地下一层、地上一层），商业楼（地上4层，地下1层，建筑高度15米，），地库（地下1层，地下挖深-7.25米）组成，其中地库为A、B、C、D、E五个区域。
1.3.2、结构概况本工程基础为桩基承台筏板基础；多层住宅为短肢剪力墙结构；商业及地库为框架结构。
耐火等级为地上部分为二级，商业及住宅地下室为一级。
设计使用年限为50年，抗震设防烈度为7度。
其中住宅部分剪力墙抗震等级为三级；地库部分框架抗震等级为四级。
2019年上海三林板块市场分析报告-31PPT-精选文档
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月
注：不含动迁及配套房
2007年（万平米）
2008年（万平米）
2019年1-11月上海市商品住宅成交量同比2019年大幅下滑，特别是进入三季度以后成交量进一步 下滑，成交价格也呈现明显的下降趋势，而11月份随着中央及地方政府救市政策的实施，市场需求得 到一定的刺激，商品住宅成交量环比回升55.4%，但同去年同期相比仍处于低位状态。
07 .1 07 .1 .2 07 .1 .3 07 .1 .4 . 07 1 .5 07 .1 .6 07 .1 .7 07 .1 .8 07 .1 . 0 7 9. 1 .1 0 7 0 .1 .1 0 7 1 .1 .1 2. 08 1 .1 08 .1 .2 08 .1 .3 08 .1 .4 . 08 1 .5 08 .1 .6 08 .1 .7 08 .1 .8 08 .1 . 0 8 9. 1 .1 0 8 0 .1 .1 0 8 1 .1 .2 1. 1
供应量（万平米）
成交量（万平米）
均价（元/平米）
0 7 、0 8 年全市商品住宅成交量对比走势
300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 140.68 84.28 80.72 34.38 153.66 97.95 95.97 102.58 102.06 69.19 64.54 71.44 44.01 45.79 168.35 233.63 262.85 216.45 207.56 208.32 167.11 137.23
全市商品住宅市场供求关系及存量变化走势
0 7 - 0 8 年上海市商品住宅季度销售走势
上海同策第一中国三林项目市场营销策划报告[1]
![上海同策第一中国三林项目市场营销策划报告[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/05b28de0aeaad1f346933f75.png)
平方米 80000 70000
第 一 中 国 三 林 项 目 市 场 策 略 Tospur Markting
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 05-05 05-06 05-07 05-08 05-09 05-10 05-11 05-12 06-01 06-02 06-03 06-04 06-05 06-06 06-07 06-08 06-09 06-10 成交 成交均价
供应套数
416 273
供应面积
41263 32950
户均供应面积
99 121
环球翡翠湾 未来域
两个项目在产品上明显不同，环球翡翠湾明显定位为：紧凑户型。
这两个项目在销售业绩上的差距则直接反映了何种产品具备竞争中的优势
两个项目开盘首月的去化率 项目名称 环球翡翠湾 未来域 销售去化率 95.6% 76.5%
建筑面积 （万M2） 32 25 17 16.2 15 12.73 11.7 10.7 10 7 容积率 1.29 1.5 1.5 1.5 1.4 1.9 1.97 1.5 1.5 1 绿化率 50% 60% 50% 50% 66% 40% 40% 56% 65% 45% 产品类型 多层、花园洋房 小高层 小高层 联体别墅，小高层 多层，小高层，高层 小高层 小高层 小高层 小高层 多层，小高层
7
区域公寓市场供求研究 Regional Market Supply & Demand Research
2005年5月-2006年10月三林公寓供求对比
万平方米 180000.00 160000.00
第 一 中 国 三 林 项 目 市 场 策 略 Tospur Markting
4.00 5.00
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113－120㎡
毛坯 /
14500元
/ 17套 送3-4.5万装修 款
个案销售冰火两重天
精装修，低价开盘，高优惠，高性价比产品： 金地湾流域和万科金色里程10、11月两个月共成交 267套房源和145套房源
毛坯，高价，低优惠： 尚东国际、金谊河畔、吉利名苑徘徊于低成交状态
周边个案分析
金地湾流域——项目概况
高层 多层
花园洋房 10－11月合计销售套数
优惠措施
绵绣华城周边竞争案例对比分析
金地湾流域 花园洋房 高层公寓 双拼别墅 80－95㎡ 80－95㎡
（通过两房送花园 改成三房） 精装修
14000元
万科金色里程 高层公寓 联排别墅 77㎡
89㎡
精装修 15000元
尚东国际明园 8层电梯公寓 5层花园洋房
全市商品住宅市场供求关系及存量变化走势
07-08年上海市商品住宅季度销售走势
700 600 500 375.1 400 300 200 100
0 071Q
664.9
632.4
407.9
352.1 263.3 304.4
310.1
218.9
178.2
072Q
073Q
074Q
081Q
成交量（万平米） 新增供应量
面积
79㎡ 94－106㎡
112㎡ 121㎡ 133－147㎡ 167－170㎡ 180㎡ 236㎡
2/2/1：94㎡
目前在售的二期为4+1情景电梯小洋房和8 层电梯公寓，主力房型为133.01㎡三房和94.71 ㎡二房，
3/2/2：133㎡
周边个案分析
尚东国际明园——销售情况
尚东国际明园月销售套数走势图
周边个案分析
尚东国际明园——卖点梳理
①规模大盘，总建32万平米 ②8层电梯公寓＋洋房组成的低密度社区 ③轨道房，距6号线高表路站步行约5分钟 ④1.5万平米的大型商业配套
周边个案分析
户型
1/2/1 2/2/1 2/2/2 3/2/1 3/2/2 4/2/2 5/3/2 5/3/3
尚东国际明园——户型面积及配比
400 350 300
362
总套数 已售套数
336
281
250
200
150
100
100 50
单位：套
0
花园洋房
小高层
花园洋房已开盘总套数362套，已售281套，销 售率77.6％，小高层已开盘总套数336套，已 售100套，销售率30％，花园洋房销售情况明 显好于小高层；
周边个案分析
金地湾流域——销售价格情况
2019年供求关系发生逆转，市场从2019年的旺销期转入滞销期，成交量明显放慢于新
增供应量，导致市场存量不断扩大，截至到08年12月1日全市商品住宅存量已接近840万平
米，预计至09初年能达到900-1000万平米的市场存量，直逼06-07年初的市场存量；
三林板块商品住宅成交量及价格走势
07-08年三林板块商品住宅成交量及价格走势
赠送面积
两房两厅一卫：80－95 ㎡
面积
80－95㎡ 168－199㎡
171㎡ 250－270㎡
复式四、五房, 28套, 4%
已开盘房源户型配比
两房, 670套, 96%
周边个案分析
金地湾流域已开盘房源销售率
金地湾流域——销售情况
未售套数, 317套
全案规划套数共1738套，目前开盘已推698套，
70000
25000
60000 50000 40000
注：不含动迁及配套房
20000 15000
30000 20000 10000
10000 5000
0
0
07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.10 07.11 07.12 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11
周边个案分析
尚东国际明园——销售价格走势
报 价：8层公寓19000元/平方米，花园洋房22000元/平方米 已成交住宅累计均价：12471元/平方米 近期优惠措施：单价每平米优惠800元；
周边个案分析
万科金色里程（万科新里程二期）——项目概况
项目简介：项目集双拼别墅、14层景观平层、6层电梯小洋房、14层景观小高层于一体，总户 数约1700户
占地面积：12万平方米 建筑面积：18万平方米 容 积 率：1.5 物 业 费：2.8元/平方米/月 类 型：普通住宅 公寓 别墅 建筑类型：小高层,多层,高层,联排别墅,双拼别墅 项目位置：浦东新区 尚博路518号(东明路口) 交通位置：中外环间 开 发 商：金地 开盘时间：花园洋房2019年9月，平层2019年11月 均 价：小高层14000元/平方米，花园洋房17000元/平方米，双拼别墅30000元/平方米 装修情况：精装，装修标准1500元/平方米
目前已售套数387套，销售率55.4%；
已售套数, 381套
200
150
100
96
50
0 08年9月
金地湾流域月销售套数走势图 174
93
08年10月
08年11月
单位：套
不同物业类型销售情况
24 08年12月上旬
开盘以来月度销售走势较高，10月迎来销售高 峰，达到174套，11月至12月上旬销售明显下 滑；
140
122
120
107
100
89
80 65
60 46
51
40
26
23
20
0
77
56
61
8 12
34
24 17
22
7
296
546 021
06.10 06.12 07.2 07.4 07.6 07.8 07.10 07.12 08.2 08.4 08.6 08.8 08.10 08.12
单位：套
进入08年以后该案销售量明显下降，月去化情况低靡，销 售速度处于低位徘徊；
50.00
262.85
140.68
233.63
168.35 153.66
216.45 207.56 208.32 167.11
137.23
84.28 80.72 34.38
97.95 95.97 102.58 102.06 69.19
64.54
71.44
44.01 45.79
0.00
1月 2月
注：不含动迁及配套房
082Q
083Q
1200 1061
1000
800
07-08年上海住宅可售量变化走势
单位：万平米
838.77
600
400
200
0 07.1.107.2.107.3.107.4.107.5.107.6.107.7.107.8.107.9.017.10.017.11.017.12.108.1.108.2.108.3.108.4.108.5.108.6.108.7.108.8.108.90.81.10.018.11.018.21.1
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
2007年（万平米） 2008年（万平米）
2019年1-11月上海市商品住宅成交量同比2019年大幅下滑，特别是进入三季度以后成交量进一步
下滑，成交价格也呈现明显的下降趋势，而11月份随着中央及地方政府救市政策的实施，市场需求得
到一定的刺激，商品住宅成交量环比回升55.4%，但同去年同期相比仍处于低位状态。
宏观市场分析
全市商品住宅成交量及成交价格走势
08年全市商品住宅供求及价格走势
200
16988
150 100
50
11514 10916 109
87 38 35
15127
13931
12800
134
109 95 102 98
104
129 104
12602 13600 13599
128 73
121 74
65 44
报 价：小高层14000元/平方米，花园洋房17000元/平方米， 双拼别墅30000元/平方 米（未推）
已成交住宅累计均价：16016元/平方米 近期优惠措施：2019年新婚夫妇优惠1%；
当日认购次日签约优惠2%，三天内签约优惠1%； 一次性付款总价优惠2%，首付六成总价优惠1.5%，首付四成总价优惠1%； 金地老业主再购总价优惠1%，老业主再购本案总价优惠2%； 推荐有奖，被推荐者抵扣一年物业管理费，同时享受总价1%的优惠；
94㎡
133㎡
毛坯 /
/
17000元 267套
最高总价优惠10％ （各件相加，详见
个案分析）
/
/ 145套
公寓1至4层每套 总价优惠10万元
19000元
22000元 2套
单价每平米优惠800 元
金谊河畔 高层公寓
134㎡ 107-113㎡
毛坯 15000
/ / 2套
/
吉利名苑
多层，小高层
76－101㎡
周边个案分析
尚东国际名园——项目概况
项目简介：该项目分三期开房，包括占地1.5万平方米的大型商业中心及1万平方米的交通枢 纽，一期已售馨，目在在售的为二期。
占地面积：22万平方米 建筑面积：32万平方米 容 积 率：1.14 物 业 费：2.8元/平方米/月 类 型：普通住宅 公寓 建筑类型：8层电梯情景公寓、4＋1花园情境洋房 项目位置：浦东新区 板泉路1555弄 交通位置：内中环间 开 发 商：上海中万置业投资有限公司 开盘时间：一期2019年10月，二期2019年底 均 价：8层公寓19000元/平方米，花园洋房22000元/平方米 装修情况：毛坯
毛坯 /
14500元
/ 17套 送3-4.5万装修 款
个案销售冰火两重天
精装修，低价开盘，高优惠，高性价比产品： 金地湾流域和万科金色里程10、11月两个月共成交 267套房源和145套房源
毛坯，高价，低优惠： 尚东国际、金谊河畔、吉利名苑徘徊于低成交状态
周边个案分析
金地湾流域——项目概况
高层 多层
花园洋房 10－11月合计销售套数
优惠措施
绵绣华城周边竞争案例对比分析
金地湾流域 花园洋房 高层公寓 双拼别墅 80－95㎡ 80－95㎡
（通过两房送花园 改成三房） 精装修
14000元
万科金色里程 高层公寓 联排别墅 77㎡
89㎡
精装修 15000元
尚东国际明园 8层电梯公寓 5层花园洋房
全市商品住宅市场供求关系及存量变化走势
07-08年上海市商品住宅季度销售走势
700 600 500 375.1 400 300 200 100
0 071Q
664.9
632.4
407.9
352.1 263.3 304.4
310.1
218.9
178.2
072Q
073Q
074Q
081Q
成交量（万平米） 新增供应量
面积
79㎡ 94－106㎡
112㎡ 121㎡ 133－147㎡ 167－170㎡ 180㎡ 236㎡
2/2/1：94㎡
目前在售的二期为4+1情景电梯小洋房和8 层电梯公寓，主力房型为133.01㎡三房和94.71 ㎡二房，
3/2/2：133㎡
周边个案分析
尚东国际明园——销售情况
尚东国际明园月销售套数走势图
周边个案分析
尚东国际明园——卖点梳理
①规模大盘，总建32万平米 ②8层电梯公寓＋洋房组成的低密度社区 ③轨道房，距6号线高表路站步行约5分钟 ④1.5万平米的大型商业配套
周边个案分析
户型
1/2/1 2/2/1 2/2/2 3/2/1 3/2/2 4/2/2 5/3/2 5/3/3
尚东国际明园——户型面积及配比
400 350 300
362
总套数 已售套数
336
281
250
200
150
100
100 50
单位：套
0
花园洋房
小高层
花园洋房已开盘总套数362套，已售281套，销 售率77.6％，小高层已开盘总套数336套，已 售100套，销售率30％，花园洋房销售情况明 显好于小高层；
周边个案分析
金地湾流域——销售价格情况
2019年供求关系发生逆转，市场从2019年的旺销期转入滞销期，成交量明显放慢于新
增供应量，导致市场存量不断扩大，截至到08年12月1日全市商品住宅存量已接近840万平
米，预计至09初年能达到900-1000万平米的市场存量，直逼06-07年初的市场存量；
三林板块商品住宅成交量及价格走势
07-08年三林板块商品住宅成交量及价格走势
赠送面积
两房两厅一卫：80－95 ㎡
面积
80－95㎡ 168－199㎡
171㎡ 250－270㎡
复式四、五房, 28套, 4%
已开盘房源户型配比
两房, 670套, 96%
周边个案分析
金地湾流域已开盘房源销售率
金地湾流域——销售情况
未售套数, 317套
全案规划套数共1738套，目前开盘已推698套，
70000
25000
60000 50000 40000
注：不含动迁及配套房
20000 15000
30000 20000 10000
10000 5000
0
0
07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.10 07.11 07.12 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11
周边个案分析
尚东国际明园——销售价格走势
报 价：8层公寓19000元/平方米，花园洋房22000元/平方米 已成交住宅累计均价：12471元/平方米 近期优惠措施：单价每平米优惠800元；
周边个案分析
万科金色里程（万科新里程二期）——项目概况
项目简介：项目集双拼别墅、14层景观平层、6层电梯小洋房、14层景观小高层于一体，总户 数约1700户
占地面积：12万平方米 建筑面积：18万平方米 容 积 率：1.5 物 业 费：2.8元/平方米/月 类 型：普通住宅 公寓 别墅 建筑类型：小高层,多层,高层,联排别墅,双拼别墅 项目位置：浦东新区 尚博路518号(东明路口) 交通位置：中外环间 开 发 商：金地 开盘时间：花园洋房2019年9月，平层2019年11月 均 价：小高层14000元/平方米，花园洋房17000元/平方米，双拼别墅30000元/平方米 装修情况：精装，装修标准1500元/平方米
目前已售套数387套，销售率55.4%；
已售套数, 381套
200
150
100
96
50
0 08年9月
金地湾流域月销售套数走势图 174
93
08年10月
08年11月
单位：套
不同物业类型销售情况
24 08年12月上旬
开盘以来月度销售走势较高，10月迎来销售高 峰，达到174套，11月至12月上旬销售明显下 滑；
140
122
120
107
100
89
80 65
60 46
51
40
26
23
20
0
77
56
61
8 12
34
24 17
22
7
296
546 021
06.10 06.12 07.2 07.4 07.6 07.8 07.10 07.12 08.2 08.4 08.6 08.8 08.10 08.12
单位：套
进入08年以后该案销售量明显下降，月去化情况低靡，销 售速度处于低位徘徊；
50.00
262.85
140.68
233.63
168.35 153.66
216.45 207.56 208.32 167.11
137.23
84.28 80.72 34.38
97.95 95.97 102.58 102.06 69.19
64.54
71.44
44.01 45.79
0.00
1月 2月
注：不含动迁及配套房
082Q
083Q
1200 1061
1000
800
07-08年上海住宅可售量变化走势
单位：万平米
838.77
600
400
200
0 07.1.107.2.107.3.107.4.107.5.107.6.107.7.107.8.107.9.017.10.017.11.017.12.108.1.108.2.108.3.108.4.108.5.108.6.108.7.108.8.108.90.81.10.018.11.018.21.1
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
2007年（万平米） 2008年（万平米）
2019年1-11月上海市商品住宅成交量同比2019年大幅下滑，特别是进入三季度以后成交量进一步
下滑，成交价格也呈现明显的下降趋势，而11月份随着中央及地方政府救市政策的实施，市场需求得
到一定的刺激，商品住宅成交量环比回升55.4%，但同去年同期相比仍处于低位状态。
宏观市场分析
全市商品住宅成交量及成交价格走势
08年全市商品住宅供求及价格走势
200
16988
150 100
50
11514 10916 109
87 38 35
15127
13931
12800
134
109 95 102 98
104
129 104
12602 13600 13599
128 73
121 74
65 44
报 价：小高层14000元/平方米，花园洋房17000元/平方米， 双拼别墅30000元/平方 米（未推）
已成交住宅累计均价：16016元/平方米 近期优惠措施：2019年新婚夫妇优惠1%；
当日认购次日签约优惠2%，三天内签约优惠1%； 一次性付款总价优惠2%，首付六成总价优惠1.5%，首付四成总价优惠1%； 金地老业主再购总价优惠1%，老业主再购本案总价优惠2%； 推荐有奖，被推荐者抵扣一年物业管理费，同时享受总价1%的优惠；
94㎡
133㎡
毛坯 /
/
17000元 267套
最高总价优惠10％ （各件相加，详见
个案分析）
/
/ 145套
公寓1至4层每套 总价优惠10万元
19000元
22000元 2套
单价每平米优惠800 元
金谊河畔 高层公寓
134㎡ 107-113㎡
毛坯 15000
/ / 2套
/
吉利名苑
多层，小高层
76－101㎡
周边个案分析
尚东国际名园——项目概况
项目简介：该项目分三期开房，包括占地1.5万平方米的大型商业中心及1万平方米的交通枢 纽，一期已售馨，目在在售的为二期。
占地面积：22万平方米 建筑面积：32万平方米 容 积 率：1.14 物 业 费：2.8元/平方米/月 类 型：普通住宅 公寓 建筑类型：8层电梯情景公寓、4＋1花园情境洋房 项目位置：浦东新区 板泉路1555弄 交通位置：内中环间 开 发 商：上海中万置业投资有限公司 开盘时间：一期2019年10月，二期2019年底 均 价：8层公寓19000元/平方米，花园洋房22000元/平方米 装修情况：毛坯