2019年上海三林板块市场分析报告-31PPT

14656 12843
161
95 71
45
20000 15000 10000 5000
0
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
供应量（万平米）
成交量（万平米）
均价（元/平米）
07、08年全市商品住宅成交量对比走势
300.00 250.00 200.00 150.00 100.00
面积
79㎡ 94－106㎡
112㎡ 121㎡ 133－147㎡ 167－170㎡ 180㎡ 236㎡
2/2/1：94㎡
目前在售的二期为4+1情景电梯小洋房和8 层电梯公寓，主力房型为133.01㎡三房和94.71 ㎡二房，
3/2/2：133㎡
周边个案分析
尚东国际明园——销售情况
尚东国际明园月销售套数走势图
项目简介：项目集双拼别墅、14层景观平层、6层电梯小洋房、14层景观小高层于一体，总户 数约1700户
占地面积：12万平方米 建筑面积：18万平方米 容 积 率：1.5 物 业 费：2.8元/平方米/月 类 型：普通住宅 公寓 别墅 建筑类型：小高层,多层,高层,联排别墅,双拼别墅 项目位置：浦东新区 尚博路518号(东明路口) 交通位置：中外环间 开 发 商：金地 开盘时间：花园洋房2019年9月，平层2019年11月 均 价：小高层14000元/平方米，花园洋房17000元/平方米，双拼别墅30000元/平方米 装修情况：精装，装修标准1500元/平方米
成交量（平米） 50688 26236 48345 42507 56028 64147 29504 16416 17528 14461 8698 24647 33783 12347 31157 18635 36040 25271 29568 41215 41354 29867 23344 成交均价（元/平米） 8610 9094 9260 9390 9838 10022 10611 11613 12878 13812 14516 14265 13258 13614 15644 15556 15784 18467 20770 17898 15601 16415 15285
50.00
262.85
140.68
233.63
168.35 153.66
216.45 207.56 208.32 167.11
137.23
84.28 80.72 34.38
97.95 95.97 102.58 102.06 69.19
64.54
71.44
44.01 45.79
0.00
1月 2月
注：不含动迁及配套房
今年1至11月三林板块成交量和新增供应量表现波动，4月和10月新增供应量为零， 而9月万科金色里程、金地湾流域和吉利名苑多层房源同时开盘，导致9月新增供应量出 现井喷，而成交量一度在8至9月出现回升，但10至11月又重新出现下滑。
中观竞争分析
案名
产品
主力两房面积
主力三房面积
装修情况
已推房源销 售价格
周边个案分析
尚东国际明园——卖点梳理
①规模大盘，总建32万平米 ②8层电梯公寓＋洋房组成的低密度社区 ③轨道房，距6号线高表路站步行约5分钟 ④1.5万平米的大型商业配套
周边个案分析
户型
1/2/1 2/2/1 2/2/2 3/2/1 3/2/2 4/2/2 5/3/2 5/3/3
尚东国际明园——户型面积及配比
宏观市场分析
全市商品住宅成交量及成交价格走势
08年全市商品住宅供求及价格走势
200
16988
150 100
50
11514 10916 109
87 38 35
15127
13931
12800
134
109 95 102 98
104
129 104
12602 13600 13599
128 73
121 74
65 44
113－120㎡
毛坯 /
14500元
/ 17套 送3-4.5万装修 款
个案销售冰火两重天
精装修，低价开盘，高优惠，高性价比产品： 金地湾流域和万科金色里程10、11月两个月共成交 267套房源和145套房源
毛坯，高价，低优惠： 尚东国际、金谊河畔、吉利名苑徘徊于低成交状态
周边个案分析
金地湾流域——项目概况
70000
25000
60000 50000 40000
注：不含动迁及配套房
20000 15000
30000 20000 10000
10000 5000
0
0
07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.10 07.11 07.12 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11
周边个案分析
金地湾流域——卖点梳理
①规模大盘，地上总建18万平米 ②容积1.5，别墅＋洋房＋小高层组合而成的低密度社区 ③多种户型赠送面积，产品附加值优势大 ④临近轨道6号华夏西路站，步行约8分钟，交通相对便捷
周边个案分析
户型
2/2/1 4/2/2 5/2/2 双拼别墅
金地湾流域——户型面积及配比
高层 多层
花园洋房 10－11月合计销售套数
优惠措施
绵绣华城周边竞争案例对比分析
金地湾流域 花园洋房 高层公寓 双拼别墅 80－95㎡ 80－95㎡
（通过两房送花园 改成三房） 精装修
14000元
万科金色里程 高层公寓 联排别墅 77㎡
89㎡
精装修 15000元
尚东国际明园 8层电梯公寓 5层花园洋房
目前已售套数387套，销售率55.4%；
已售套数, 381套
200
150
100
96
50
0 08年9月
金地湾流域月销售套数走势图 174
93
08年10月
08年11月
单位：套
不同物业类型销售情况
24 08年12月上旬
开盘以来月度销售走势较高，10月迎来销售高 峰，达到174套，11月至12月上旬销售明显下 滑；
400 350 300
362
总套数 已售套数
336
281
250
200
150
100
100 50
单位：套
0
花园洋房
小高层
花园洋房已开盘总套数362套，已售281套，销 售率77.6％，小高层已开盘总套数336套，已 售100套，销售率30％，花园洋房销售情况明 显好于小高层；
周边个案分析
金地湾流域——销售价格情况
140
122
120
107
100
89
80 65
60 46
51
40
26
23
20
0
77
56
61
8 12
34
24 17
22
7
296
546 ห้องสมุดไป่ตู้21
06.10 06.12 07.2 07.4 07.6 07.8 07.10 07.12 08.2 08.4 08.6 08.8 08.10 08.12
单位：套
进入08年以后该案销售量明显下降，月去化情况低靡，销 售速度处于低位徘徊；
全市商品住宅市场供求关系及存量变化走势
07-08年上海市商品住宅季度销售走势
700 600 500 375.1 400 300 200 100
0 071Q
664.9
632.4
407.9
352.1 263.3 304.4
310.1
218.9
178.2
072Q
073Q
074Q
081Q
成交量（万平米） 新增供应量
周边个案分析
尚东国际名园——项目概况
项目简介：该项目分三期开房，包括占地1.5万平方米的大型商业中心及1万平方米的交通枢 纽，一期已售馨，目在在售的为二期。
占地面积：22万平方米 建筑面积：32万平方米 容 积 率：1.14 物 业 费：2.8元/平方米/月 类 型：普通住宅 公寓 建筑类型：8层电梯情景公寓、4＋1花园情境洋房 项目位置：浦东新区 板泉路1555弄 交通位置：内中环间 开 发 商：上海中万置业投资有限公司 开盘时间：一期2019年10月，二期2019年底 均 价：8层公寓19000元/平方米，花园洋房22000元/平方米 装修情况：毛坯
新增供应面积（平方米） 32031 18563 50186 0 44495 56092 58617 42947 138963 0 321
成交均价（元/平方米） 13258 13614 15644 15556 15784 18467 20770 17898 15601 16415 15285
注：不含动迁及配套房
报 价：小高层14000元/平方米，花园洋房17000元/平方米， 双拼别墅30000元/平方 米（未推）
已成交住宅累计均价：16016元/平方米 近期优惠措施：2019年新婚夫妇优惠1%；
当日认购次日签约优惠2%，三天内签约优惠1%； 一次性付款总价优惠2%，首付六成总价优惠1.5%，首付四成总价优惠1%； 金地老业主再购总价优惠1%，老业主再购本案总价优惠2%； 推荐有奖，被推荐者抵扣一年物业管理费，同时享受总价1%的优惠；
※ 成交量 从2019年三季度开始浦东三林板块的商品住宅成交量急速下滑，而08年1月份至今区域成交量开始呈现锯齿回升态势，但
在当前整体市场浓厚的观望气氛当中，区域市场也尚未走出低靡态势； ※ 价格
区域商品住宅价格在07年时迎来高速上涨，07年12月成交均价较07年1月大幅上涨了65.6%，达到了14266元/平米，但同 时成交量和价格呈现严重下降趋势，表现为典型的“滞涨”现像(价格上涨与成交量下滑同时并存）。08年8至10月在全市成 交量进一步下滑的市场背景下，三林板块的商品住宅成交价格大幅下降，11月成交均价为15285元/平方米，连续四个月的价 格下滑在一定程度上带动了成交量的反弹，期间包括万科金色里程、金地湾流域公寓分别以15000元和14000元的价格低开 （相关优惠措施见个案分析），是区域成交量反弹最主要的动力；
082Q
083Q
1200 1061
1000
800
07-08年上海住宅可售量变化走势
单位：万平米
838.77
600
400
200
0 07.1.107.2.107.3.107.4.107.5.107.6.107.7.107.8.107.9.017.10.017.11.017.12.108.1.108.2.108.3.108.4.108.5.108.6.108.7.108.8.108.90.81.10.018.11.018.21.1
2019年供求关系发生逆转，市场从2019年的旺销期转入滞销期，成交量明显放慢于新
增供应量，导致市场存量不断扩大，截至到08年12月1日全市商品住宅存量已接近840万平
米，预计至09初年能达到900-1000万平米的市场存量，直逼06-07年初的市场存量；
三林板块商品住宅成交量及价格走势
07-08年三林板块商品住宅成交量及价格走势
94㎡
133㎡
毛坯 /
/
17000元 267套
最高总价优惠10％ （各件相加，详见
个案分析）
/
/ 145套
公寓1至4层每套 总价优惠10万元
19000元
22000元 2套
单价每平米优惠800 元
金谊河畔 高层公寓
134㎡ 107-113㎡
毛坯 15000
/ / 2套
/
吉利名苑
多层，小高层
76－101㎡
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
2007年（万平米） 2008年（万平米）
2019年1-11月上海市商品住宅成交量同比2019年大幅下滑，特别是进入三季度以后成交量进一步
下滑，成交价格也呈现明显的下降趋势，而11月份随着中央及地方政府救市政策的实施，市场需求得
到一定的刺激，商品住宅成交量环比回升55.4%，但同去年同期相比仍处于低位状态。
三林板块商品住宅市场供求关系变化走势
08年1-11月三林板块商品住宅供求及成交均价走势
150000
25000
100000
20000 15000
50000
10000 5000
0
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
成交面积（平方米）
33783 12347 31157 18635 36040 25271 29568 41215 41354 29867 23344
赠送面积
两房两厅一卫：80－95 ㎡
面积
80－95㎡ 168－199㎡
171㎡ 250－270㎡
复式四、五房, 28套, 4%
已开盘房源户型配比
两房, 670套, 96%
周边个案分析
金地湾流域已开盘房源销售率
金地湾流域——销售情况
未售套数, 317套
全案规划套数共1738套，目前开盘已推698套，
周边个案分析
尚东国际明园——销售价格走势
报 价：8层公寓19000元/平方米，花园洋房22000元/平方米 已成交住宅累计均价：12471元/平方米 近期优惠措施：单价每平米优惠800元；
周边个案分析
万科金色里程（万科新里程二期）——项目概况