收益法中如何确定报酬率的问题

Ai V i （ 1 R) i 1
式中：R—资本化率（%）
nห้องสมุดไป่ตู้
2、2008年估价师考试教材，对收益法的表述： 收益法，也称为收益资本化法、收益还原法，简要地说， 是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法； 较具体地说，是预测估价对象的未来收益，然后将其转化 为价值来求取估价对象价值的方法。 根据将未来预期收益转换为价值的方式，即资本化方 式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。
V
NOI R
净经营收益（net operating income，NOI)
报酬资本化法(yield capitalization)是一种现金流量 折现法（discounted cash flow。DCF)，即房地产的价值等 于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来 各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点 后相加来求取估价对象价值的方法。 报酬率（yield rate，Y)也称为回报率，收益率，是一 种折现率，是与利率、内部收益率（IRR)同性质的比率。 假设报酬率长期保持不变，净收益每年不变，则报酬资 本化法的公式如下：
（二）对收益法的新认识
1、房地产估价规范对收益法的表述：“收益法（income approach,income capitalization approach） 预计估价对 象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时 点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法的基本公式：
直接资本化法（direct capitalization)是将估价对象 未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以 适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将来来某一年 的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法， 称为收益乘数法。 来来某一年的某种预期收益通常采用未来第一年的预期 收益，预期收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、 有效毛收入、净收益等。 资本化率（R)是房地产的某种年收益与其价格的比率。 利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常 用公式是：
4）内部收益率（internal rate of return，IRR)：是 所有权持有期间，已投入资本所能获得的报酬率。投资的内 部收益率是投资的未来收益现值等于已投入资本额的报酬率。 5）综合报酬率（overall yield rate Y0)：是全部投资 资本的回报率或内部收益率，包括贷款和权益。综合报酬率 考虑在投资持有期内所有净收益好投资结束时净转售收益的 变动。但它不考虑贷款融资的影响，甚至可以假设在无融资 购买情况下计算出来的报酬率。它可用于折现扣除抵押贷款 偿还额前的现金流量。它也称为房地产权益报酬率。 6)综合资本化率（overall capitalization rate Ro)： 是反映一宗房地产单一年度的净运营收益与全部房地产价格 或价值关系的收益率。它可用于将净运营收益转换为房地产 总价值。综合资本化率不是一种资本回报的回报率，也不是 投资绩效的完全衡量值。它可能大于、等于或小于投入资本 的期望报酬率，这取决于收益和价值的预期变动。
1）收益率（income rate ）：反映房地产某一年收益与 其价值关系的回报率，包括综合资本化率（RE)、抵押贷款资 本化率（RM)；收益率也被称为现金流量率。 2）折现率（discount rate）：是将未来支出或收入转 换为现值的利息率。所有要将未来现金流转为现值比率都是 折现率，内部收益率(IRR)或综合报酬率（Y0) ，是要求将所 有允许获得的收益纳入到计算范围的折现率。 3）报酬率（yield rate，Y) ：是用于某段时期内有明 确时间概念的资本报酬的回报率，通常以年复利百分比来表 示。报酬率考虑所有房地产期望利益，包括投资结束时房地 产出售净所得。是一种特殊类型的折现率。各种报酬率（包 括其他以同样方式用于计算的回报率），主要有利息率、内 部收益率(IRR) 、综合报酬率（Y0)和所有者权益报酬率 （YE).
7)房地产估价师考试教材中的报酬率（yield rate，Y) 是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的未 来预期收益转换为价值的比率。它是用来除以一连串的未来 各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。 8)房地产估价师考试教材中的资本化率 （capitalization rate，R),实际上是收益率的概念，是在 直接资本化中采用，是一步就将房地产未来预期收益转换为 价值的比率。它是房地产的某种年收益与其价格的比率（通 常用未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收 益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。
A A VY [1 (11 ] 或 V Y Y )n
报酬资本化法类似于估价规范中的收益法。
（三）各种回报率
1.投资回收与投资回报的区别 投资回收（return of capital）是所投入资本的回收，即 保本； 投资回报（return on capital）是指所投入资本全部回 收以后所获得的额外资金，即报酬。 投资回报不包含投资回收。 2.各种回报率含义 我们在估价过程中，经常会使用几个词是“收益率”“资 本化率”、“报酬率”、“折现率”、“还原利率”，觉得 它们含义相近，常常混在一起使用。其实，它们是有区别的。 所有各类型回报率可分为两大类：收益率和折现率
二.收益法中如何确定报酬率（资本化率）的问题 （一）报酬率（资本化率）对估价结果的影响 （二）对收益法的新认识 （三）各种回报率 （四）回报率的确定方法
（一）报酬率（资本化率）对估价结果的影响
假定一出租铺面，建筑面积100平方米，月租金净收益 为100元/平方米。由于报酬率（资本化率）选取的不同，对 该铺面价值的影响 如下： A．设定报酬率（资本化率）为3%，则该铺面的价值为： 100*100*12/3%=400（万元） B．设定报酬率（资本化率）为12%，则该铺面的价值为： 100*100*12/12%=100（万元） 两者价值相差了四倍。 由此，我们知道，报酬率（资本化率）对房地产的价值 影响很大；报酬率（资本化率）与房地产价值负相关，报酬 率（资本化率）越高，房地产价值越小。