房地产产品标准化要点汇总

房地产产品线标准化要点汇总

1.产品线标准化的定义：指某一系列产品的具备可连锁开发的程度。

2.产品线标准化的意义：兰德咨询研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。

3.产品线的归属层面：产品战略归属为战略体系的更高一个层面，即战略层面，属于企业商业模式的内容之一。产品战略与市场战略和品牌战略之间总是表现出先导性特征。换言之，如果产品战略清晰了，市场战略和品牌战略等也自然明确了。

4.产品线战略高层设计：项目结构合理与否主要是要做好三个平衡：一是不同地域或不同等级城市项目的结构平衡，二是快速周转项目和长期经营项目的结构平衡，三是高中低端项目的结构平衡。归根到底可以汇总为一个平衡——现金流项目和利润率项目的结构平衡。这就需要企业以资金链为主线，以调整产品结构体系为切入点，不断调整优化项目结构。

5.产品标准化核心问题：要形成几条产品线，产品标准化率达到多少。要形成几条产品线取决于企业规模和项目数量。当

前，一线企业大都已形成四条以上的产品线。对于项目数量少于10个的中小企业来说，形成2条产品线还是可能的。例如，一条是中高端商品住宅产品线，一条是商业地产产品线。其次是产品标准化率，是40%还是70%，总要设定一个明确、可行的目标。

6.产品线标准化内容：通常意义上，产品标准化所包含的

四个标准，核心标准是设计标准——只要实现一定程度上的设计标准化，营造标准（包括质量标准）、部品标准、成本标准等都可以相应地实现了。根据对三十多个一线企业产品线的研究结果，标准化程度比较高的企业的标准化率能达到80%以上，一般企业可以达到40%。产品设计标准包括规划设计标准、建筑设计标准、装修设计标准、景观设计、形象系统设计标准。制约标准化率提高的主要因素是土地面积、周边环境，以及所在城市的自然条件等。例如，南方和北方城市的景观设计标准就不可能完全复制，而其他四个标准就相对容易复制。

7.最终形成的产品标准，包括两大标准：

（1）产品技术标准CPX/T：包括设计标准、部品标准、质量标准、成本标准等

（2）开发实施标准CPX/M：包括开发计划基准、各阶段各项工作的工作标准

（一）产品技术标准CPX/T

1. 设计标准

1.1 规划设计标准

1.2 建筑设计标准（包括标准户型，标准平面组合，标准立面图）

1.3 形象系统设计（包括标准化卖场设计、样板区设计、标识系统设计）

1.4 景观设计（包括边界景观、园区景观、屋顶花园景观等）

1.5 装修设计（按照不同造价、不同风格，分别形成标准设计图）

2. 部品标准

根据设计标准，确定各类材料、设备等10类部品的技术规格。

3．质量标准

形成企业的质量标准，包括工艺工法标准，毛坯房和精装房的产品交付标准。

4. 成本标准

形成4级科目、187个成本费用子项的产品成本标准——类似于产品成本标准化定额，确保成本目标偏差率控制在±3%以内。

（二）开发实施标准CPX/M

《产品线开发实施标准》就是根据《产品线技术标准》，明确产品线下项目开发实施过程中各项工作的工作标准。包括：

1)产品线项目的城市选择

2)项目规模与选址

3)项目获取模式、投资模式及风险控制

4)投资目标与开发计划（包括标准目标体系和标准化的计

划基准）

5)项目启动（如何组建项目公司，如何进行工商注册，如

何进行开始卖场和样板区施工，办公场所和宿舍的标准等，各项细节均一一明确）

6)项目设计模式（如何使用设计标准，如何进行设计创新等均作出明确规定）

7)工程建设模式

8)营销与招商模式

9)运营与物管模式

（备注：以上观点均来自兰德咨询公司相关领导人博客）