三四线城市房地产操盘秘诀 40个楼盘营销推广经验总结(策划必读)
房地产销售技巧44招
房地产销售技巧44招1.增加自信心：自信心是销售成功的关键。
要了解产品的优势和竞争对手的劣势，这样才能有自信地销售。
2.了解市场：了解当地的房地产市场，包括价格趋势、市场需求和竞争对手的情况。
这样才能在销售中提供准确的信息给客户。
3.提供专业知识：房地产销售人员需要了解自己销售的产品，包括房屋的结构、装修、材料等。
这样才能回答客户的问题，并提供专业建议。
4.换位思考：要站在客户的角度思考问题，了解他们的需求和痛点，然后提供解决方案。
客户的需求是销售的关键。
5.建立良好的沟通：与客户建立良好的关系和沟通是至关重要的。
听取客户的需求并提供合适的解决方案，这样才能赢得客户的信任和满意。
6.使用情感营销：了解客户的情感需求，并在销售中强调产品对客户生活的改善，这样更能吸引客户的兴趣。
7.创建个人品牌：在房地产销售中，个人品牌非常重要。
通过积极参与行业活动、网络宣传等方式，打造个人品牌，并建立良好的口碑。
8.增加销售渠道：通过多种渠道来进行销售，包括线上渠道、线下渠道等，扩大销售范围和机会。
9.建立合作关系：与房地产经纪人、银行、建筑商等建立合作关系，共同推动销售。
合作可以帮助拓展客户资源和提高销售效果。
11.整合营销：通过整合不同的营销工具，如广告、宣传册、展会等，来提高销售效果。
12.创造紧迫感：通过推出限时促销、特价优惠等方式，创造客户购买的紧迫感，促成销售。
14.提供详细信息：提供详细的房屋信息和图片，包括面积、户型、位置等，帮助客户做出决策。
15.引导客户：通过提问和建议，引导客户做出购买决策，但要确保提供真实和诚实的信息。
16.了解客户的购房预算：了解客户的购房预算，并在这个预算范围内提供合适的选择。
17.提供户型设计建议：根据客户的家庭情况和需求，提供合适的户型设计建议，帮助客户做出决策。
18.联合营销：与其他房地产公司、家具商等合作，进行联合营销，共同推动销售。
19.增加购房者的信任感：提供客户推荐、购房者的见证等方式，增加购房者对产品的信任感。
三线城市的地产营销策略
三线都市的地产营销策略首先我们对各种形式的都市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：依据房地产行业在全国都市开发的状况和公开的流行讲法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最开发的都市如北京、深圳、广州和上海划分为一线都市；而把天津和一些开发的省会都市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放都市如大连、青岛等划分为二线都市；习惯将地级市甚至一些落后省会都市如青海、呼和浩特等划分为三线都市；毫无疑咨询县级市和县城确实是根基我们所谓的四线都市了。
三线都市的经济水平、消费瞧念、生活习性等与一二线都市有着实质的区不，其营销策略与推广方式也大相径庭，因此许多在一线都市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线都市栽过跟头，最后煞羽而回。
我们智盟时代的几个编辑人曾在省内各地做过些名目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大伙儿交流。
目前，三、四线都市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面：1、做“名片〞式住宅名目，制造小“富人区〞。
此类住宅名目的最大卖点确实是根基做成全城顶尖的小区，制造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钞票的金字塔人士一网打尽。
价格通常能上冲15-20%。
众多一、二线都市的开发商第一次到三、四线都市做名目，大都走上这条路子。
2、以商业为要紧赢利点。
一种表现是：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。
赢利模式是住宅小赚、大头全靠商展赚。
出商业面积。
第二种表现是：许多地点出现了大型商业名目，然后分割成“豆腐块〞，以低首付的小面积产权商展吸引了大量投资者。
注重：三、四线都市中的顶级住宅小区、中心区商展两种物业的利润率甚至抵达一、二线都市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。
3、规模制胜。
15万㎡的楼盘放到一、二线都市并不起眼，但到了三、四线都市里就可确实是根基大盘了。
规模一大，就能得到许多优惠政策，就能够大大落低本钞票，利润就相当可瞧了。
三线城市的地产营销策略
三线城市的地产营销策略引言随着中国城市化的不断推进，一线和部分二线城市的地产市场已经相对饱和，竞争激烈。
因此，开发商越来越开始将目光投向三线城市，寻找新的发展机遇。
然而，三线城市的地产市场相对较小，消费群体的购买力有限，对于开发商来说，制定合适的地产营销策略至关重要。
本文将探讨三线城市的地产营销策略，帮助开发商更好地开拓这一市场。
了解三线城市市场在制定地产营销策略之前，首先需要全面了解目标市场。
三线城市的发展水平、消费能力、人口结构等因素与一线和二线城市存在较大差异。
因此，在开发营销策略之前，开发商应仔细研究三线城市市场情况，包括以下几个方面：人口结构与购房需求三线城市人口结构通常以年轻家庭、中低收入群体为主。
他们对于房屋的需求更加注重实用性和价格合理性，同时看重房屋的品质和舒适度。
城市发展规划了解三线城市的城市发展规划将有助于开发商了解城市未来的发展方向，可以据此决定项目的定位和规模。
同时，了解城市规划还可以帮助开发商预测房地产市场的增长潜力。
竞争对手分析研究分析竞争对手的项目定位、价格策略、销售策略等，可以帮助开发商了解市场上的竞争状况。
通过竞争对手分析，开发商可以找到自身的优势和差异化点，从而制定相应的营销策略。
制定地产营销策略制定地产营销策略需要根据三线城市市场的特点和企业的定位来确定。
以下是几个可以考虑的策略：价值定位在三线城市的地产市场中，价格往往是购房者最重要的考虑因素之一。
因此，开发商可以通过定价策略来满足市场需求，并提供合适的住房选择。
例如，可以推出价格适中的经济型住房项目，同时提供较好的居住环境和配套设施。
差异化竞争在竞争激烈的市场中，开发商需要找到自身的差异化竞争优势。
可以通过提供独特的设计、绿色环保的理念、高品质的建筑材料等方面来吸引目标消费群体。
同时，开发商可以通过与本地企事业单位、学校等合作，为购房者提供特殊的优惠政策，增加项目的吸引力。
宣传和营销手段开发商需要采用多样化的宣传和营销手段来吸引目标购房者的注意。
碧桂园三四线城市操盘手册
碧桂园三四线城市操盘手册碧桂园是龙头房企之一，成立于1992年，总部位于广东省佛山市。
经过20多年的发展，碧桂园已经成为中国房地产领域巨头之一。
近年来，随着房地产市场的不断调整，一些一二线城市的房价快速上涨，许多房企开始将目光投向了三四线城市。
碧桂园自然也不例外，开始大力布局三四线城市。
本文将详细介绍碧桂园如何在三四线城市展开战略操盘。
一、市场分析在进入三四线城市前，碧桂园首先会进行市场分析。
市场分析是操盘成功的关键。
因为三四线城市与一二线城市的需求面和投资热点不同，片区性、城市规划等不同的细节都需要了解。
做好市场调查，有利于很好地抓住物业市场的节点，实现品质、效益的提高。
首先，碧桂园会派遣调查团队或本地的顾问机构对目标地区进行市场调研，获得较为完整的市场信息，为企业日后的项目开发、品控和宣传等各个环节提供有利的保障。
二、团队搭建碧桂园要在三四线城市赢得一席之地，必须要有强大的团队支持。
因此，碧桂园在三四线城市的市场拓展中，团队建设变得更加重要。
碧桂园将组建一支专门的团队负责三四线城市战略的实施和推进。
团队成员包括市场研究人员、业务拓展、物业管理人员、市场销售人员等等。
这些人员都必须要有一定的市场营销、物业管理、财务分析等方面的专业素养，方能更好地支持企业的发展。
另外，碧桂园还会聘请当地的人才，以便在本地获取更多的资源和客户，以获得更好的销售业绩。
三、破壁技术三四线城市房地产市场的状况不同于一二线城市，碧桂园需要采用破壁技术来应对这一挑战。
因为三四线城市的房地产市场竞争较小，且住房需求面更为广泛，碧桂园在产品设计和市场推广方面，可以灵活运用破壁技术，比如借力公共资源如公园等，或补贴等手段，以吸引购房者。
破壁技术的成功运用，能够为碧桂园三四线城市销量增长，输送更多客户。
同时，也有利于企业突破同行业的发展难题，创造更高的居住品质，让住户享受更便捷和安全的社交环境和服务。
四、关注物业管理随着经济的高速发展，三四线城市的楼市已经成为了房地产商争夺的目标。
房地产市场中的楼盘推广策略与销售技巧
房地产市场中的楼盘推广策略与销售技巧在房地产市场中，楼盘推广策略和销售技巧是关键因素，直接影响着房地产开发商的销售成果和盈利能力。
本文将介绍一些有效的楼盘推广策略和销售技巧，帮助房地产开发商增加销售量和市场份额。
一、楼盘推广策略1. 建立品牌形象在楼盘推广中，建立品牌形象是重要的一步。
通过设计独特的标志、选用特色的名称，以及在广告和宣传活动中强调楼盘的特点和优势，可以提高客户对楼盘的认知度和印象，形成品牌的影响力。
2. 多元化宣传渠道为了达到广泛的宣传效果，开发商需要利用多种渠道进行推广。
不仅可以通过传统媒体如电视、广播等进行推广，还可以借助互联网平台和社交媒体，如微信、微博、房产论坛等来扩大宣传范围和覆盖面。
3. 选定目标受众楼盘推广时，开发商要明确目标受众，通过市场调研和数据分析，了解受众的需求、偏好和购房能力，从而有针对性地制定推广策略。
这有助于提高推广效果，减少资源的浪费。
4. 提供特色服务在楼盘推广过程中，开发商可以通过提供特色服务来吸引客户的注意力。
例如，提供免费的设计咨询、售后服务保障、金融方案等。
这些额外的服务能够增加客户的购买欲望，提高销售转化率。
5. 与合作伙伴合作与合作伙伴，如银行、家居装饰公司等建立合作关系，可以为客户提供一站式购房服务。
这种合作能够为客户提供便利和优惠，同时也为开发商扩大销售渠道和提升销售额。
二、销售技巧1. 精准定位客户需求销售人员应该通过与客户的沟通，了解客户的需求和偏好，然后将楼盘的特点和优势与客户需求进行精准匹配。
这样一来，销售人员可以更好地满足客户的需求，提高销售转化率。
2. 提供详尽的楼盘信息销售人员要全面了解所销售的楼盘信息，并能够清楚地向客户介绍楼盘的位置、户型、配套设施、价格等信息。
详尽的楼盘信息可以增加客户对楼盘的信任度，提高购买的意愿。
3. 针对不同客户提供个性化方案每位客户的需求和购房目的不同，销售人员应该根据客户的差异性，提供个性化的购房方案。
三四线城市如何操盘
三四线城市如何操盘，其营销的核心要点是什么？群友们纷纷讨论，分享实战经验。
结合来自300多位全国营销人的实战分享，概述如下20项实战技巧。
1、重视意见领袖营销：制造全城地权威舆论三四线城市生活突出的特征是人际关系网特别明显，无论办什么事情都喜欢找关系，很多决定也容易受到身边权威影响。
在三四线城市，买套房子往往会是七大姑八大姨都参与意见，一般工作单位比较好、收入比较高的人会是他们中间的意见领袖，会成为购房决策意见主要来源。
到三四线城市推广舆论第一步，就是先把重要单位、企业都全面口碑覆盖一遍，他们说你好，项目就是真的好。
2、唤起炫耀心理：我要跟有头有脸的人住一起在大城市中，人们在寻找楼盘独特性。
在小城市，人们是在寻找同类型。
他们对于一个项目的评判，往往来源于：他们关注的人都住在哪个社区？他们都愿意跟自己同类型的人住在一起，或他们所认为的高阶层人群居住在哪里？比如公务员阶层，比如经商等高收入人群。
他们选择住那个小区，那个小区就会成为他们眼中的理想之选。
进入到三四线城市做项目，任何项目在形象价值提升上，都要努力朝着打造“大型公务员社区”、“城市富人区”，充分唤起三四线城市的“炫富”心理，唤起他们居住向往。
3、用礼品换客户：更实效的来人策略在三四线城市中做项目，核心策略就是：围起来打，能把所有三四线城市客户都召集到项目上，项目基本就成功了一半。
在三四线城市中，人们的居住半径不过15分钟车程范围内，任何一个项目售楼处组织活动，人们都很容易达到。
朋友在江西三四线城市项目通过转发H5文件点赞换礼品，在不到1个月时间里吸引了接近2万多人到访，迅速推动了项目在市场中名声大震，单月成交破亿，创造了区域内不曾有的业绩。
大量来人的背后，往往是起到了一个口碑宣传的目的，通过大量来人到访形成项目印象和价值认知，完成了对项目形象的传播推动和确立——当一座城市中有十分之一的人与项目建立了关联，则很快能让全城得到了解。
4、广告媒体投放：花在城市最贵最醒目的位置三四线城市中缺乏精准媒介资源或有权威公信力媒介，最合适的媒介投放策略，就是大量高炮进行投放，即在塑造项目形象前期，在三四线城市中最醒目位置的户外位置大量投放户外广告——形成一种直观的印象判断，即在市场中形成有实力开发商、有实力楼盘形象塑造。
针对三线城市房地产的操盘策略
渠道策略
老带新：老客户介绍新客户且成功购买，老客户获一定现金或返物业费奖励，新客户额外享受一定金额的 总价优惠。通过老带新奖励，借助客户口碑传播，提高老客户客带客积极性，提升有效上客量。
老带新策略施行要点
渠道形式
首批开盘后购房成功客户均可参加 老客户介绍新客户，即获奖励 奖励以现金奖为主，搭配物业费等形式
一定形成互补，如果他是SHOPPING MALL，我们就搞商业街区。当然，这要在结合客户需求的基础上。比如很多 北方三四线城市多处于多层产品向高层、小高层产品的过渡阶段，但部分市场对高层接受度低，这就要做全面、 细致的调查研究。 打造高端形象 恒大、碧桂园等一线房企，他们追求标准化，那我们就要做精做特色，特别是结合本地客户的喜好。一般三四线的 客户比较爱面子，喜好攀比，所以楼盘一定要塑造高端形象。比如小区园林绿化做出高逼格，很多人来拍照，业 主喜欢炫耀，也能产生好的口碑。 突破常规 三四线客户对价格敏感度高，如果能做大面积的赠送，就能满足他们占小便宜的这一心理。所以在高附加值方面一 定要做足，让他们觉得买到就是赚到。
前 言
如今三四线城市的房地产市场可谓热火朝天。一二线城市开发商纷纷转战三四线城市，储备资源，抢夺战 略要地，三四线城市的本土开发商也奋力崛起，利用地缘优势、人脉关系优势攻城略地、努力抗击，俨然 成了一场轰轰烈烈的战争。转战三四线城市，单凭一二线城市的作战经验是不行的，小地方有小地方的政 策与风俗，如果完全照搬一二线城市的操作模式，只能是水土不服、以失败收场。要想应对三四线城市的 市场迷局，以大城市的眼光加小城市的运作是正道。
三级市场
三级市场远没有一二线城市发达，商品房流通速度较低，多数以自住为主，此外，参与交易的二手房中， 多以楼龄较大的老住宅为主，而新房二手房的交易量较低，说明市场中的购房主要以自住，改善原有生活 条件为主。
针对三线城市房地产的操盘策略
目录 /
CONTENTS
壹
贰
叁
肆
伍
PART 01
PART 02
PART 03
PART 04
PART 05
三四线城市界定 城市特房征地产市场特项征目定位 营销策略
3
三四线城市界 定
4
国城市级别划分
在我国的房地产开发中，根据一个城市的经济发展
水级平别、居民生活水平说明和购买力以及当地房典地型城产市行业
14
二级市场 处于起步的低起点高速发展阶段，政策的不确定 性大，多数开发商以规避风险为首要考虑因素。 价格基数较低，有明显的价格天花板现象。 同质化明显，产品单一，普遍缺乏品质。 竞争水平多局限于产品层次。 安居房及自建房对二级市场冲击巨大。 有效客户资源有限，类型集中，争夺激烈。
15
三级市场 三级市场远没有一二线城市发达，商品房流通速 度较低，多数以自住为主，此外，参与交易的二手 房中，多以楼龄较大的老住宅为主，而新房二手房 的交易量较低，说明市场中的购房主要以自住，改 善原有生活条件为主。
16
其他——商业 市供场应中量的多过商剩业较供应量过剩较多，大多城市经典理论 的测算值，主要以商铺形式为主，销售率高，空置
客户结构 自住为代表的刚性需求为主，住宅投资比例较低。
主力客户集中于泛公务员群体，大型单位的管理人
员，大私营业主。
以改善居住条件，自住的刚性需求为主，而以投资
为目的的弹性需求为辅。
舒适型户型为主，以自住为主。
购房重要考虑因素是生活配套距工作圈与生活圈的
距离。
11
房地产市场特 征 ——一
级市场
市 城市
烟台、淄博等
四线城 市
常规的县级市及县城，部分极为个别的大 型镇级城市也包含在内。
这十招，让你玩转三四线城市的房地产营销
这十招，让你玩转三四线城市的房地产营销【地产营销】这十招，让你玩转三四线城市的房地产营销2014-05-13中国房地产时评传媒大房受欢迎，小房不受宠跟大城市相反，小城没那么多漂族。
所谓白领，也大多是本地人，家里有房跟北漂海漂的相比，生活压力小，打拼意识差。
同样，几代居于此的土著，手里是有些钱的，所以，三房四房成了改善首选。
刚需客群没大城市的那么多，有，基本都是大学在此读的，或工作调动客群。
一切源头从客户需求开始，推广策略要注意这点。
审美观初富，尊贵感是原则就广告表现画面而言，审美比一二线城市有滞后行。
广告因做给更有购买力的人看，而穷怕了的中国人，到哪里，都是喜欢富贵的，最起码在一定时代，即使是嘴上不说，即使是附庸风雅的人，贴金挂银图买个踏实，比如星河湾。
大城市随着海外意识的加强，简约现代也只是少数人的追求。
说得难听点，即使大金牙，仪式感，富贵些，不会犯什么大错。
擒贼先擒王，官商是意见领袖这点涉及中国国情。
谁最牛？有权一，有钱二。
有钱也得给帽子上抹点红色。
太有钱的生意人，也得是人大代表，政协委员吧，丛林生态系统就形成了。
有钱人都认识，看车就知道是谁谁。
哪个楼盘好？他们买了才算。
局长买，处长随着买，被处长罩着的商人买。
搞定领头的，也是个办法。
政府公安工商税务银行之类等单多关注，类似中秋赏月会，饭局，针对他们的定向圈层私密营销是必要的。
对这群人，感觉很重要，很微妙，拉一个，就拉一群。
十支报广，不如他们口传一句。
案场样板区杀客，气场要做足越小地方，有有大情结。
山西买太原，太原买首都。
小地方，份是要拔的。
于是，案场接待的气场最最重要。
从一进门，服务尊崇，多媒体高科技的运用，很唬人。
样板区的腔调要足，IPAD得配上，现场杀伤充分展示。
实在不行拉两个黑人门童，装一装。
体验营销很简单，现场做好，拉过来，持续做有腔调的杀客活动。
家庭观念很重，多从孩子入手事不关己，高高挂起。
但谈起家人，马上就变了态度。
经历商场搏杀心早已坚硬的商人，这是内心最柔软的一块。
三线城市楼盘的操盘心得
三线城市楼盘的操盘心得如果市场形势太好了，那营销的作用在一个楼盘操作的过程中就显得微不足道，所以谈营销是没有多大意义的，因此我就谈谈在乌海的心得。
三线城市是相对于一线直辖市，二线省会城市而言的地县级市，其楼市的发展情况、城市的经济和媒介环境等不尽相同，因此操作的时候也是手法不一，但有些环节还是非常重要且必须要做的。
首先做好细致的市场调查，做好楼盘角色定位工作。
要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展现状，了解市场大环境。
大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得好的发展空间。
经济情况、商业情况、居住环境、建筑风格等都是区域营销大环境的重要问题，通过以上的研究，结合城市情况，进行比较就可以初步推断此区域楼市基本情况。
根据发展趋势，给项目做一个合适的定位，使项目的发展能顺应市场发展趋势。
其次要深入研究市场需求的特征，做好产品优化工作。
市场经济和计划经济一个根本的区别就是市场经济需要生产市场需要的产品，而计划经济则是先生产产品，然后再找市场。
产品的设计符合市场需求特征是决定项目成败的关键因素，因此先通过专业的市场调研，分析市场需求特征，然后根据市场需求特征来设计符合需求的产品。
为后面的销售打下良好基础。
推广工作要充分考虑当地的情况。
这是非常重要的问题，操作三线城市楼盘的时候，不能根据大城市的习惯来想一些大创意大推广，到执行的时候发现根本行不通。
事实求是的态度是推广工作的前提，大城市有大城市完善的环境，小城市也有小城市推广的优势，比如我们在操作这个三线城市的楼盘的时候，就充分利用小城市人们大多相互认识的特点，根据人际传播原理，把楼盘的信息通过政府官员、相关单位的人员之口传播出去。
乌海的广告环境比较简单，广告形式单调，通过电视、报纸、户外、现场、SP、试销等各方面途径，集中的大规模广告轰炸，做到路上走的能都看见户外广告，在室内的能看到电视广告和报纸广告的全方位立体营销效果，由于这种推广方式信息集中，在小城市里传播速度快，信息一下子就在整个城市传播开来。
三线城市房地产操盘经验分享
三线城市房地产操盘经验分享三线城市房地产操盘经验分享作者：佚名时间：2008-5-31浏览量：前言目前，国内一些开发商或知名代理公司纷纷把目光集中到一些三线城市，动则十几万平米大盘横空出世，那么如何操作好三线城市楼盘开发，将前沿楼市操盘经验成功复制嫁接呢？一、三线城市划分根据房地产行业在全国城市发展的状况，通常把最发达的城市如北京、天津、深圳、广州和上海等划分为一线城市；而一些发达的省会城市如合肥、杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等以及县级市和县城就划分为三线城市。
（一）目前城市地产开发呈现四级梯队层次：第一层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。
第二层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万—1000万左右。
主要是各地方省会级城市及省级单列市。
第三层次：二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。
第四层次：三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市。
（二）城市人口聚集形式：1、第一级流动形式：农村人口城镇化乡村人口流向：→乡镇→县镇2、第二级流动形式：地区性城市中心化县城流向：地级城市这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。
3、第三级流动形式：区域性城市中心化建设开发人口流向：有潜力的新兴开放城市公安部《关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见》，小城镇常住户口不再实行计划指标管理。
全国所有的镇和县级市市区，将取消“农转非”指标，凡在当地有合法固定的住所、稳定的职业或生活的外来人口，均可办理城镇常住户口。
这无疑加快了城市化的进程。
这一流动，使原来的城镇人口迅速攀升，形成新的区域中心，有潜力的新兴的县级城市将从普通城镇向现代化二级城市迈进。
二、对唐海县深度调研（一）由于唐海县的经济水平、消费观念、生活习性等与一、二线城市有着本质的区别。
四线城市房地产营销要点总结-16页
户型 户型配比： 两房
建筑面积㎡ 87.76
套数 104
百分比 25%
小三房
中三房 大三房 合计
93.28
103.52-104.4 118.17-119.04
208
52 52 416
50%
12.5% 12.5% 100%
营销节奏
推广未动，拓展先行，通过线下口碑效 应来传播项目信息
12月17-18 日 12月20日
清溪
虎门
厚街
长安
常平
清溪
塘厦
凤岗40KM48来自M据2006年《全国小城镇综合发展指数测评报告》统计，清溪镇经 济实力列东莞各个乡镇在全国的排名第40位，仅次于虎门、长安、 塘厦、常平、厚街之后，排名东莞各乡镇第六位。
资料来源：中国城市力竞争报告
清溪——东莞经济实力强镇，宜居、宜投资
除了“生态科技镇”，清溪还享有“台商第二故乡”和“珠三角台商第一镇”的美誉。目前在东莞的
1、08年全年的营销动作主要集中在年底，从12月中旬开始，产品推介会、大客户拓展、 机构团购等营销动作之频繁在东莞市场上比较罕见 2、相对于自然销售，“快速蓄客-集中销售” 是促进客户集中认购的较好方式。12月16 日认筹、12月20日解筹、12月29日加推认筹、1月3日解筹几个重要节点共计销售约32套
，占总推货量的37.5%，两次解筹率均在90%以上。
3、年底为非传统的购房时机，客户购房意愿度低，但通过非常规的线下拓展以及“价格 未定、折扣先行”的营销方式取得了不错的的效果，同时营销的投入产出比得到大幅提升
。
营销推广
线上推广效果不大，线下渠道及老带新成 绩显著
线下团购拓展涵盖清溪镇几乎所有政府机关、事业单位及村委会，积 累客户近千批； 酒店展场带来客户近500批； 2块户外楼体广告，效果不理想； 5次短信发送，每次5万条，效果不理想； 10次电视标版，每次5秒钟，几乎无效果；
三线城市房地产操盘经验分享
三线城市房地产操盘经验分享作为一名房地产行业从业者，我有幸参与了多个三线城市的房地产项目。
在这个大环境下，我们经常会面对着各种各样的挑战和困难，但同时也可以在房地产操盘中获得不少经验。
今天，我就想与大家分享一下，我在三线城市房地产操盘中获得的经验。
一、思考未来在三线城市中，房地产市场相对不那么繁华，但同时也意味着市场的发展前景相对较好。
因此，在考虑投资一笔资金之前，一定要想好未来几年的市场趋势和发展方向，确定合适的投资计划。
有时，我们需要更多地考虑未来的投资回报和风险因素。
二、了解政府政策政策对于房地产市场的发展非常重要，特别是在三线城市中。
最好的方式是与当地政府相关部门建立联系，了解各种政策方针及信息。
只有这样，我们才能够更好地抓住市场动态，抓住市场机会。
三、了解人口流动人口流动对于房地产市场的发展和操盘具有重要的影响。
三线城市中，很多人涌入到当地，致使短期内的房价上涨。
而且，在一些城市中，政府会采取政策引导流动人口，这也是当地房地产市场的方向和投资方向。
了解这方面的信息，才能更好地把握房地产市场的动态。
四、深度了解当地市场三线城市往往有自身的特色和文化，这也会直接影响到房地产市场的开发和运作。
房地产从业者应该深入了解当地市场、城市文化和社会背景，有针对性地培养当地市场的自己，以确保最终的项目达到预定的目标。
五、抓好项目的品质在三线城市中，房地产项目品质对于市场价值的决定性影响是显而易见的。
如果投资方向不够明确，房地产项目的质量难以把握，最后的投资回报也很难得到保证。
因此，作为投资方或从业者来说，抓好项目品质非常重要。
六、严格控制成本三线城市的房地产项目一般投资较小，但是运作成本较高。
在此情况下，严格控制成本，保证项目的盈利性是非常重要的。
从选址、设计到施工，都应该充分考虑成本因素，确保所有最终决策都符合实际投资收益规律。
七、加强新技术的应用如今，科技正在越来越深入地进驻房地产业中。
越来越多的新技术和创新应用，给房地产从业者带来了许多新机会。
三线城市房地产操盘经验分享
三线城市房地产操盘经验分享三线城市房地产操盘经验分享作者：佚名时间：2008-5-31浏览量：前言目前，国内一些开发商或知名代理公司纷纷把目光集中到一些三线城市，动则十几万平米大盘横空出世，那么如何操作好三线城市楼盘开发，将前沿楼市操盘经验成功复制嫁接呢？一、三线城市划分根据房地产行业在全国城市发展的状况，通常把最发达的城市如北京、天津、深圳、广州和上海等划分为一线城市；而一些发达的省会城市如合肥、杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等以及县级市和县城就划分为三线城市。
（一）目前城市地产开发呈现四级梯队层次：第一层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。
第二层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万—1000万左右。
主要是各地方省会级城市及省级单列市。
第三层次：二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。
第四层次：三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市。
（二）城市人口聚集形式：1、第一级流动形式：农村人口城镇化乡村人口流向：→乡镇→县镇2、第二级流动形式：地区性城市中心化县城流向：地级城市这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。
3、第三级流动形式：区域性城市中心化建设开发人口流向：有潜力的新兴开放城市公安部《关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见》，小城镇常住户口不再实行计划指标管理。
全国所有的镇和县级市市区，将取消“农转非”指标，凡在当地有合法固定的住所、稳定的职业或生活的外来人口，均可办理城镇常住户口。
这无疑加快了城市化的进程。
这一流动，使原来的城镇人口迅速攀升，形成新的区域中心，有潜力的新兴的县级城市将从普通城镇向现代化二级城市迈进。
二、对唐海县深度调研（一）由于唐海县的经济水平、消费观念、生活习性等与一、二线城市有着本质的区别。
三线城市推广经验
三线城市推广经验三线城市推广经验说下自己项目的情况吧，世联代理三线城市项目，14万方，全高层，3.3容积率，城市陌生区相对高端盘。
本人驻外主策，项目11月份一期开盘，销售不错，对20__年工作总结一下：营销总结：1、项目为启动前如何蓄客？找客户2、三线城市项目如何造势?找渠道3、如何实现片区价格突破?价格引导4、三线城市开盘要点！ImportantQ1:项目未启动前如何蓄客?找客户主策略：活动造势，优惠+互动途径一：武商量贩外展项目附近繁华区人流集中处途径二：房展会活动蓄客造势扩大知名度和影响力途径三：人居调查活动有奖互动结合媒体互动，增加来访途径四：绿卡优惠活动及升级稳定现有客户，吸引新客户三线城市前期蓄客总结：多活动，启势宣传！多互动，聚集人气！多优惠，积累客户！忽悠，忽悠，继续忽悠！Q2:三线城市项目如何造势?找渠道主策略一：短时间内多渠道聚集投放三线城市广告宣传要点：由于三线城市客户自身素质及习惯的限制，部分媒体渠效果道受到一定的限制，针对项目定位，选择合适的媒体资源对项目有效宣传非常重要。
三线城市主流媒体选择：经过市场实践证明，媒体宣传效果较好的途径分别为电视广告、户外广告、报纸广告及短信群发；其中电视广告覆盖人群较广，对周边县市进城购房客户效果较好。
主策略二：活动营销，搞阵势三线城市活动宣传三线城市客户的购房心理及关注点与一二线城市有一定的区别，客户对直接感观的事物记忆度及接受度较高，客户对礼品赠送及优惠活动非常感兴趣，并且三线城市一般较小，信息的传播较快，一个好的活动策划对项目的宣传效果非常理想。
活动分类：现场活动与外场活动现场活动：1、周末暖场活动2、现场转奖活动3、礼品赠送活动4、绿卡及绿卡升级活动外场活动：1、电影节进社区2、武商量贩外展3、房展会活动现场活动主要吸引客户，设置奖品赠送，不论大奖小奖，有奖就行。
外场活动主要是促进项目宣传，注重活动质量活动目的1.通过活动为项目带来直接的周边客户；2.提升项目关注度；吸引区域客户上门3.聚集人气，增强客户对项目的信心；4.建立市场影响力；增强客户信心敲锣打鼓，搞阵势三线城市宣传推广总结：三线城市有效推广方式：电视、户外、短信最为直效！活动宣传胜过一切媒体！媒体投放策略：该出手时就出手，针对营销节点，短期集中轰炸！活动宣传要点：少而精，做大，做好，不求活动次数多，但要一鸣惊人！Q3:如何实现片区价格突破?找卖点？如何提升客户心理价值预期？1.通过置业顾问现场讲解及对比；2.结合市场现状，未来升值潜力大；销售人员不断灌输3.现场实材展示，品质决定价格；4.现场包装及氛围营造，高端品质楼盘形象；现场展示及氛围营造强调：片区标杆，舍我其谁！价格突破总结：项目开盘现状：开盘前无样板房，无景观示范区，在售楼栋9层在建中。
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三四线城市操盘秘诀40个楼盘营销推广经验总结观察一：有个朋友说“放个屁可以臭三天”来形容三四线城市的情况，在三四线城市,现在常用的媒体打法大可不必。
有线电视在城市没用，但是在农村有用；报纸广告基本上不起作用；我觉得三四线城市营销（专题阅读）活动主要是SP和户外广告。
1、可以在县电视投放广告,吸引一些居住在农村的注意力；2、其次，三四线城市有很大量的客户都是在外面打工的人群,为此,可以在车站,城市广场,城市入口处打一定的户外广告;这个也和第1条相呼应；3、SP活动很吸引注意力,一些免费发放赠品的活动往往能取得较好的效果,虽然很多都不是来买房子的,但是活动可以成为舆论的焦点；4、公交车是一个很好的载体，DM宣传单页的效果也很不错,可以在市中心以及各个乡镇集市的时候大量投放,在我们操作的一个盘子的过程中，我们发现宣传单页的效果很好,没有人很排斥。
观察二：三四线城市最主要的特性就是慢热,但是每个三四线城市的人口文化不同,慢热的程度也不同,需要做出一翻市场调查。
其实这个问题很简单,只要去到有熟人的售楼部翻看一下成交客户记录就一定可以相当准确的判断出该三四线城市哪一种推广（专题阅读）最有效果。
以我个人经验：1、一个中心地段的售楼部，因为城市小，所以总会有一两条“街上”，大部人购物、消费的聚散地，在逛街的过程当中不知不觉就看到了售楼部，而且这种售楼部一定要在正式销售的前半年投入使用。
2、户外广告牌，黄金地段的户外或是交通要道之地的广告比较醒目，起码能让大部分人知道有这么个楼盘。
3、以老带新，这也是很重要的一种成交方式，而且成交率极高。
观察三：一般三四线城市的媒介(报纸\电视\电台)发展滞后,人们通过媒介获得信息的习惯还没有形成,所以推广难度教大。
所以根据实地的不同情况,大概有以下几点：1、DM派单(必须是销售人员担任,有针对性的发往需要拆迁的或是需要二次置业的人群或在人流较集中的商场超市门口发放)；2、派单可以夹入当地覆盖面广的报纸做夹报发；3、户外路牌/公交车广告；4、高档项目可以选择在高档酒店\宾馆等地方放置沙盘和宣传资料,作为第二个销售点。
观察四：看到大家的经验之谈，感受颇多，有几点是要强调。
1、电视广告，大多数人认为三四线城市电视广告效果差，不见得。
原因：根据项目定位，选择电视广告的播出方式和播出时间，城市电视广告播出时间可在晚上当地新闻和天气预报前后。
当地公务员还是比较关注新闻的，而平常老百姓对天气比较敏感。
还可以冠名**影院，每天播放电影，小地方百姓还是比较喜欢看电影的（在家里）。
2、派单宣传3、小区条幅4、手机短信5、露演,人流集中的地段或是项目旁，进行文艺演出，或进行巡演，花费不高，效果不错。
同样，电影下乡、电影进社区等等，丰富百姓生活，借机上电视。
6、开盘一定要搞个“飞行器”，原因：飞得高，噪音大，费用不高，宁静的天空来只大鸟，效果不错。
7、过年，记得做个焰火表演。
观察五：本人现在就是在做三四线城市的项目，报纸和电视基本我们是不考虑的，报纸要做也是做的夹报，价格便宜也实用。
除了一般前面大家说到的一些宣传（如SP活动，业务员派单等）我们在这还做了些别的活动，希望对大家有帮助。
1、在城市中比较大的银行放置X展架，又不要场地费又能做到宣传。
2、制作长途大巴的车坐套，因为三四线城市外出务工的人还是比较多的。
3、与城市中的比较大的超市联系，在物品装袋的时候放入一张我们的宣传单。
观察六：我做的项目是当地的一个高档项目，市场竞争非常激烈，可以说是白热化，距本项目步行5分钟内就有5个项目在售。
我认为最根本的首先要了解但地居民的消费习惯及消费心理，了解有效的宣传媒体。
其次，不要忘了项目的根本——项目本身亮点只有这样才能采取行之有效的办法：1、电视、报纸一定要做，主要以形象宣传为主，不宜太多，否则推广费用会相当高；2、户外，选择目标客户群经常出入的地方；短期投入较大，但会有长效的媒体，根据项目进度及时更换，前期做形象，中期宣传品质，后期以促销为主3、短信，在没有主流媒体的城市这是一个廉价且非常有效的办法；它可以迅速提升项目的知名度；内容以工程进度、项目优惠信息为主；4、派单、条幅，派单要目标性强；这两种方式对于对门头房、周边乡镇的宣传非常有效；5、活动，本项目根据不同的阶段搞；前期,小区景观论证会，聘请知名规划专家（当然是景观设计公司的设计人员）让业主感觉到对他的一种尊重，有一种当家作主的感觉；开盘，邀请当地知名人士参加，最好是政府要员，要配合有力度的优惠政策进行；封顶，工程质量验收活动（前提是自己的工程建筑质量没有很明显的缺陷），聘请专业验房师（开发商找的），召集已成交客户及意向客户，客户会觉得很放心；这里简单的说一下活动搞得太多了，还有样板间开放活动、物业公司见面会、冷餐会等……最重要的一点是不要少了奖品。
6、重视老客户的作用，要推出对客带客的奖励；7、特定的人群要特别对待，如公务员、大企业宿舍区、大的专业市场要重点突击；8、把售楼处搬到当地居民经常去的超市或者商场里去；观察七：一、广告宣传以DM单为主，但一定要铺天盖地，高密度发放；二、开盘一定要引起轰动，采用抽奖、免费赠送等形式，一定要把人气做足、做旺；三、一定要炒作一个主题概念，并且要通俗易懂，符合当地人的人文；四、造成楼盘旺销的局面，哪怕是虚张声势，城市的人更容易跟风；五、要重视口碑宣传。
观察八：由于三四线城市的人口结构中,农业人口的比重会相对比较大,所以办展会和打报纸搞的方法效果比较差,但是三四线城市范围小的特点却是能很好利用的。
1、如果开发商的推广费用充足的话，可以举行一些公益活动，比如请一些演出团体搞文艺演出等，肯定能达到全城轰动的效果；2、可以花钱给政府搞点形象工程；3、在主要道路上做高炮、刀旗等；4、SP活动一定要吸引眼球。
观察九：我现在就是在一个也算是小城市里做策划吧，刚入行不久，也来说说吧。
１、三四线城市的居民消费观念与大城市不一样，因此在推广项目、广告宣传时就直接点，他们要的是实际，看得见的东西，比如价格怎么样？户型怎么样？就明说，不用太多的诗意化２、广告宣传方面，三四线城市不喜欢看杂志、报刊之类的，电视现在节目太多，他们也很少看本地的频道（节目少，不好看），所以最好还是发放ＤＭ，可以跟广告公司合作，像现在的城市里都有一些比较有名的ＤＭ广告，或者由自己的置业顾问自己去发放，效果会好点。
报纸方面，最好跟城市的党政报刊合作，一来有点权威性，二来阅报的人群也是当地的机关单位、大公司企业，效果也比较好。
３、户外广告。
三四线城市地方小，如果在繁华地段树立广告牌，项目知名度也大大提高。
４、事件营销。
如举行赞助贫困生、慰问教师等事件营销。
５、搞好与老客户、业主的关系，利用他们的口碑有时候可比广告的效果还好，当然到销售时老带新也是非常好的。
观察十：一、城市中派单是要用的；二、灯箱广告、户外广告牌也是比较能吸引人的；三、节假日组织现场看房活动，最好“有房可看”，若有样板房效果会更好。
四、项目要有点特色，但不管是产品本身还是推广千万不要太超前，只比本地项目超前一点点就可以了。
五、可以考虑联系团购。
观察十一：要看城市的经济发展水平、消费能力、开放程度以及项目规模、档次等多种因素。
一是如果是一个内地经济发展水平一般，开放程度一般的城市，项目档次在区域中处于高端客户群：公务员、教师、医生、私营老板。
对于三四线城市来说，收入稳定的公务员、教师、医生等行业是面积最大收入最稳定的人群（在后续推广传播上容易到达）。
私营老板有消费力，但较分散（在传播上不容易到达）。
推广手段：针对以上客户，采取直接的传播方式最为有效，采取线下营销方式。
1、团购，采取点对点销售方式；2、旧客介绍成交新业主可享受额外99折（类似），旧业主可赠送管理费等；3、户外广告；4、商业中心，人流密集地派单、户外宣传活动；5、现场包装，营造气氛；6、活动营销。
二是经济发展水平较高，开放程度高。
如顺德、南海虽然是城市归佛山管辖，但其居民消费能力相当强，别墅卖的比普通商铺好，什么手段都可以用！1、三四线城市里面，市民对传单的拒绝性很低，而且都会仔细阅读。
所以印刷精美的传单会受到许多消费者的喜欢，能够了解到更多楼盘信息。
2、三四线城市里面必须注意的一个问题是人脉传播，口碑传播很重要，楼盘宣传得当的话，会成为市民茶余饭后的话题，他们愿意当现实的广告传播者。
3、中国人、特别是三四线城市的中国人都相对会占小便宜，因此，在宣传活动的时候、一定要带上“礼品”“奖品”等字。
即使是身价不菲的市民，也会对小奖品感兴趣。
可以做的是：1、注意时间2、在区域环境中挑有实力购买的乡镇或村落3、进行大面积DM单派发4、注意价格策略5、县级人群注重和城市的交往三四线城市主要渠道有三种：1、电视：不是当地台，是中央台，省台，市台，天天播放流动字幕广告，开始没有效果，一个月之后就见效了；每个台都要有，每天滚动15次以上，效果会很好！不过如果能够配合一些广告，效果会更好；2、户外：高炮大牌还是要得，最要紧的是要大，大家都能够看到；3、三人脉传播：形成人人口口宣传，通过保险啊‘传销的这些人帮忙推广，人知道的越多越好；搞一些优惠实物促销，得到实惠！观察十二：本人一年前在城市呆过，简单谈谈我们的推广方式。
1、报纸。
作为一种形象广告。
2、户外广告，包括项目工地的包装。
3、DM。
用于派单和夹报。
4、车体广告，包括出租汽车和公交车。
5、售楼部门前演艺活动。
6、手机短信。
7、老客户带新客户的奖励措施。
通过我们的实践，发现2、7、4、3、5效果最为明显。
另外，我觉得在小城市，作广告设计，应该朴实点，不要过于花哨。
包括销售人员都应该入乡随俗，可以不用讲普通话、什么喊控等SP活动少做、甚至不做。
因为我觉得当地人还是十分朴实的。
我来说说三四线城市最有效果的推广方式：1、花点小钱或是请几顿小酒让县长、副县长、县委书记等干部参加开盘现场仪式（老百姓就会认为开发商很有实力）；2、开盘当天举行舞蹈、民歌文艺演出（老百姓最好凑热闹，人气会旺的不得了）；3、以小礼品的方式进行有奖竞猜（要注意：有可能人多得会把舞台挤垮）；4、每到周末在售楼处放些玩具、点心，小孩子就会让家长带去玩儿，趁机5、如果以上几点还没有效果那你就赶快撤盘走人，因为这个地方的人不是不喜欢住楼房就是穷的买不起房观察十三：以我操作多个二、三线城市项目的经验，其他什么活动啊、促销啊都只是辅助手段，最重要的是口碑传播。
因为二、三线城市城市小，传播速度快，好事、坏事一下子就全城都知道了。
所以在二、三线城市要想成功，就一定要把客户哄得贴贴服服，他们很自然的就会帮项目做宣传，反之，他们就会不遗余力的帮项目做反面宣传。
在二、三线城市要想把项目做好，一句话，保证质量的前提下，想法设法让客户满意。