房地产开发项目的前期工作

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6-1 城市规划基础知识
• 1.城市总体规划 • 城市总体规划主要包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综
合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等内容。其中，城市总体规划的强制性内容包括规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然和历史文化遗产保护以及防灾减灾等。 • 一般城市总体规划的规划期限为20年，在编制城市总体规划时，还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。
量控制指标。 • ②确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地的范围。 • ③确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确
定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。 • ④确定绿地系统、河湖水面、对外交通设施、风景名胜的用地界限
和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求。 • ⑤确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施
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6-1 城市规划基础知识
• 2.选址意见书制度 • 按照《城乡规划法》第三十六条规定，需要有关部门批准或者核准
的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城市规划主管部门中请核发选址意见书。 • 中请选址意见书时，建设单位首先必须填写“建设项目选址意见书中请表”。对于符合手续的项目，各级人民政府城乡规划主管部门应在规定的审批期限内核发选址意见书。
• 知识要点
• 1.城市规划的概念和体系。 • 2.土地使用权的获得方式。 • 3.房地产开发项目立项与报批的内容和程序。 • 4.房地产开发项目招标的组织形式。 • 5.施工许可证的申领。
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6-1 城市规划基础知识
• 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，充分合理地利用城市土地，协调城市空间布局、各项建设的综合部署和具体安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，也是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行。
• 城市规划管理包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。 1989年12月，全国人大常委会通过了《中华人民共和国城市规划法》 (以下简称《城市规划法》)，标志着我国城市规划走上了法制轨道。 2007年1。月28口，第l一届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议通过的《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称《城乡规划法》)使我国的城市规划建设得到进一步的发展和完善。同时，《城市规划法》子以废止。
的位置和用地范围。
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6-1 城市规划基础知识
• 3.城市详细规划 • 城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内
城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所做的具体安排。城市详细规划主要包括规划地段各项建设的具体用地范围、建筑密度和高度等控制指标、总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划等内容。 • 根据城市建设的阶段和工作需要，城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划，见表6-1.
• 城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。
• 近年来，随着规划科学的发展，城市规划的概念也在不断发展。传统的城市规划着重体现城市地区的实体特征。现代城市规划则试图研究各种经济、社会和环境因素对土地利用模式变化所产生的影响，并制订能反映这种影响的动态化规划。
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6-1 城市规划基础知识
• 二、城市规划管理制度
• 城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法律的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内各项建设进行统一安排和控制，使城市中的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划顺利实施。
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6-1 城市规划基础பைடு நூலகம்识
• 一、城市规划体系
• 城市规划根据侧重点和应用范围的不同一般可以划分为三个层次，即总体规划、分区规划和详细规划。在正式编制城市总体规划前，可以由城市人民政府组织制定城市总体规划纲要，对城市总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为总体规划的依据。根据城市的实际情况和工作需要，大、中城市可以在城市总体规划基础上编制分区规划，进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。
项目6 房地产开发项目的前期工作
• 能力目标与知识要点 • 6-1城市规划基础知识 • 6-2土地使用权的获取 • 6-3房屋拆迁、补偿与安置 • 6-4开发项目立项与报批 • 6-5房地产开发项目招标 • 6-6施工许可证的申领
能力目标与知识要点
• 能力目标
• 通过本项目的学习，重点掌握城市规划与管理(城市规划、城市规划管理)、土地使用权的获取、开发项目立项与报批的内容和程序、熟悉施工许可证的申领，了解房屋拆迁、补偿与安置，房地产开发项目招标等房地产开发前期的工作内容。
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6-1 城市规划基础知识
• 1.城市规划公示制度 • 我国城市规划实行城市规划公示制度，以便于加强城市规划的监督
管理，加强公众参与，接受公众监督，切实保障公众权益和国家利益，增强城市规划的合理性和可行性，提高城市规划的科学性，规范城市规划的行政行为。对于城市总体规划、城市详细规划、近期建设规划、年度建设规划等的方案应在项目批前及批后一定期限内采用展览公示、公示牌公示、媒体公示、网络公示等方式向社会公示，征询社会意见，从而保证规划方案的顺利实施。
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6-1 城市规划基础知识
• 2.城市分区规划 • 城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，为便于与详细规
划更好地衔接，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。
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6-1 城市规划基础知识
• 城市分区规划的内容包括: • ①原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容