商业街物业管理方案

目录

一、项目架构及岗位简介 (2)

二、各岗位的具体工作安排 (3)

三、阶段性进场方案 (5)

四、物业费收费模式 (7)

五、特色化服务 (11)

一、项目架构及岗位简介

项目负责人：1名

负责整个项目的管理工作，代表物业与开发商代表、商户代表、商业专家共同组成商户管理委员会。每月初组织商户代表召开一次商户座谈会，就整月的活动计划及现场布置做一下规划。

客服：3名

日常接听接待来电来访商户，并协调其他部门帮助商户解决问题，客服两名员工工作时间为交叉工作制，两名员工工作时间为早7:30-11:30,13:00-17:00;另一名员工工作时间为13:00-16:30,17:00-21:30。客服人员只能周一到周五任选一天休息，但确保每天7:30-21:30都有客服值班

工程：3名

主要负责日常公区巡查、商户报修，工作时间与客服一致，如果遇到商业街活动，时间另行调整。

安管：13名

夜班5人，早班7人，安管主管1人。

安管主管：

工作时间早8:00-17:00，协调各个班的各项具体工作，中午11：00-13:00还要协助南侧门头指挥来访车辆，确保治安。

早班：

地下菜市场1人；南侧门头前2名疏导车辆及治安巡查保安；商业街内侧1名保安；流动岗1名，不替班时与内侧保安共同巡查商业街内部情况；监控岗1名保安；收费岗1名保安。早班工作时间为

10:00-22:00，12小时工作制，每周休息一天。

夜班：

监控岗1人，巡逻岗2人，流动岗1人，收费岗1人。工作时间22：00-10:00,12小时工作制，每周休息一天。其中1名巡逻岗每天负责关闭和开启菜市场通道大门。

保洁：6名

保洁班长1名，保洁员5名。

保洁班长：

平时主要从事检查和管理工作，同时有员工休班时代替休班员工打扫，遇到商业街活动组织员工及时清理。

保洁员：

南侧门头前广场打扫卫生1人；摊位集中点打扫1人；菜市场打扫1人；内侧商业街打扫2人。（保洁打扫范围不包括商户租赁部分及菜市场内部卫生，如需打扫可另行商讨。）

二、各岗位具体工作安排

项目经理:

1、每月25号到次月3日之间抽一天召开商户座谈会，就全月活动计划、活动主题、活动内容、现场布置进行协商，并按协商结果进行执行。

2、每月1-5号为商户办理各种手续证件，其余时间不予递交资料。

3、每周组织一次员工会议，传达总部的工作安排，了解各岗位情况，并根据活动情况对人员进行安排。

4、不定期对项目进行巡查，对各岗位工作中的不足进行记录，并落实到人及时整改。

5、督促客服催收房屋租金和水电费，遇到收缴困难的商户，上门进行沟通。

6、协助商户管理委员会处理日常工作。

7、项目的常规管理工作。

8、客服协助业主填写办证所需表格，由项目经理统一到相关部门办理手续。

客服：

1、接听商户来电来访报事。

2、催收水电费和租金。

3、协调工程、安管、保洁帮助业主解决物业管辖范围内的问题。

4、听从项目经理安排，参与活动前的活动布置和协调工作。

5、各种档案的管理。

工程：

1、根据业主报事处理服务范围内的维修问题。

2、每月检查一遍设施、设备的运行情况（具体设施、设备入场后会逐一统计）。将检查的情况记录在对应的表格上。

3、每月初逐户抄写水电表，并将抄表数汇总给客服，由客服按表数催收水电费。

4、根据月活动计划表，提前将活动所需的电线连接好。

保洁：

1、按照公区划分完成每天常规性的打扫工作。

2、根据项目经理统一安排完成临时性的打扫工作。

3、遇到活动时，由保洁班长带头在第二天上午10点前将活动现场卫生打扫干净。

4、保洁班长每天上班前5分钟开次早会，对一天的工作进行简单安排。每周组织不少于1次的集中培训，培训内容包括礼仪、礼节；工具使用；打扫标准；团队合作等等。

5、保洁班长根据培训要求制定考核打分标准，每月对所有员工进行考核，考核表由客服进行备案。

安管：

安管队长：

1、根据商业街的具体情况制定“消防救援预案”“特殊事件应急预案”“防暴应急预案”三个预案（白班与夜班分别制定），并将三个的预案的细节落实到人，每月演习不少于一次，确保特殊事件发生能够及时有效的采取措施应对。

2、每月检查消防设备设施情况，对有问题的及时上报，所有检查记录全部填写在对应的表格里，由客服备案。

3、每周进行一次集中培训，白班与夜班分开进行，培训内容可以是军事训练、服务的礼仪礼节、相关的法律法规、案例的解析等等。

白班：

1、南街岗2名保安主要指挥车辆有序停放，并在不忙的时候轮流参

与整条商业街的巡逻，特别是小吃摊周围和客户相对集中的店铺。2、内侧1名保安为固定巡逻路线，与监控岗每2小时进行替换一次，2小时内必须一直处于巡逻状态。

3、流动岗1名除了代替各岗位休班外，以内侧巡逻为主，侧重于小吃摊周围和客户相对集中的店铺。

4、地下菜市场保安设独立岗亭，每小时巡查不少于1次，除巡查和特殊任务外不得脱离岗亭。

5、监控岗1名，和内侧巡逻岗互相替换，时刻监管整个商业街的动态，并调动各岗位保安执行特殊任务。

6、收费员一名，对进入停车场的车辆进行监管，凭吃饭的小票放行，无小票按停放时间收取费用。

夜班：

1、收费岗从夜间交接班22点起到次日凌晨5点车辆只允许出不允许进。

2、巡逻岗全面负责商铺内外的夜间巡查工作，每两小时与监控岗更换一次，夜班巡查严格按照要求打巡更点。并在次日上午5点到10点间配合车辆停放到指定位置。

3、夜班一名巡逻岗负责早晚开关菜市场门，并在关闭菜市场门后与巡逻岗共同巡查地上部分。

4、监控岗与白班监控岗性质一样。

5、流动岗除替岗外，协助巡逻岗对夜间的商业街安全进行巡查，及配合次日上午5点以后车辆的管控。

三、阶段性进场方案

物业进场暂定为三个阶段，每个阶段会根绝不同的工作目标配置不同的人员数量，并安排具体的工作，

第一阶段时间：春节前到正式交付之间。

工作目标：与开发企业交接工作，准备正式入场所需的资料明细，对小区的设备、设施进行检查。

人员配置：项目经理1人；客服1人；工程1人；保安2人；保洁2人。

费用结算方式：按照人员数量结算工资，结算标准可参照本文的