浅谈市场比较法在房地产估价中的运用

课程论文课程名称：《不动产估价理论与方法》论文名称：浅谈市场比较法在房地产估价中的运用学院：资源与环境科学学院专业：土地资源管理姓名：林伟丽学号：20091323 年级：20092010年9月10日浅谈市场比较法在房地产估价中的运用摘要：房地产估价的方法很多，市场比较法是其中应用较为广泛的一种方法。

特别是随着房地产市场的发育和完善，我国各城市房地产交易实例日渐增多，采用市场比较法对房地产估价条件日益成熟。

因此，文章从市场比较法的理论依据、房地产估价中的存在问题、对策等进行探讨，对完善市场比较法在房地产评估中的应用具有十分重要的指导意义。

关键词：房地产估价；市场比较法市场比较法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。

我国《房地产估价规范》规定：在有条件的地方必须应用市场比较法来估价土地或房地产价格。

市场比较法（Market Comparative Method），又称市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。

采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。

一市场比较法的理论依据和适用对象经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。

这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则，市场比较法就以这一原则为依据。

因为有这种替代原则的作用，就可以用类似房地产的已知价格，比较求得未知待估房地产的价格，得到估价结果。

从房地产交易过程来看，从事房地产交易时，当事人会依据替代原则，将拟交易的房地产价格与类似房地产价格比较，然后决定是否进行交易，所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。

当然，在市场上不可能有完全相同的两宗房地产，但是只要有多个可比实例(可比实例即应是估价对象的类似房地产；成交日期应与待估房地产的估价时点接近；交易类型应与待估房地产的估价目的吻合；成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。

)，并对其进行修正，使其与待估房地产具有最大的相似性，便可推测出待估房地产的价格。

市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。

而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。

市场比较法的适用条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。

如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。

另外，市场比较法中比较分析的原理和方法，也可以用于房地产市场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各项构成（如开发成本、管理费用、销售费用、开发利润等）、收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发经营期等的求取。

二房地产估价中运用市场比较法存在的问题比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，其实质也就是房地产估价过程的实质，即通过大量已经成交的相同或类似房地产的成交价格，来确定待估房地产在公开市场上最可能的成交价。

由于房地产位置的固定性和不可移动性，每宗房地产都有其地区性和个别性，形成鲜明的单件性，运用市场比较法估价时，存在三个方面的问题，问题一是可比实例的选取，问题二是对可比实例的实际成交价格进行交易情况、交易日期、土地使用权年期、房地产区域和个别因素的修正，问题三是可比实例修正后的价格确定估价对象的评估价格。

（一）房地产市场不规范、不成熟，市场环境变动较大市场法的应用是建立在有一个规范、成熟、发达的房地产市场基础之上的，也就是说在房地产市场发育不够充分的地区，采用市场法所取得的评估结果不能够反映房地产的正常价格。

而在我国这样的新兴市场经济国家，房地产市场仅有二十余年的历史，目前还处于较低的层次，房地产市场不规范、不成熟、不完善，市场环境变动较大。

（二）市场信息不对称，评估师获取成交案例机会少信息流畅，有足够多的交易案例可供选择，是市场比较法的运用前提之一。

但是任何一个评估机构搜集和整理全社会的房地产信息，在目前的房地产管理体制下都是比较困难的。

因为我们根本没有建立一个开放共享的房地产信息系统，就是掌握信息资源较多的政府房地产管理部门不但内部之间相互封锁信息，而且外界要获取他们的信息也非常困难。

各个评估机构收集自己的交易案例，互相之间也持保守态度，互不公用交易案例，使得我国的交易案例库比较匾乏，并且时效性较差。

由于缺少可比的房地产市场交易信息这种直接反映市场价格的信号，各房地产评估机构不能及时得到想要的交易案例，往往使评估结果的正确性受到影响，进而使市场法在我国房地产评估中的运用受到影响。

（三）市场法评估理论起步较高，但在评估实践中的应用较差与西方发达国家相比，中国的房地产评估起步很晚，至今不过十几年的历史。

正是由于起步较晚，在评估理论、评估方法及指标体系的建立方面基本是借鉴或沿用了发达国家的最新成果，因而起步较高，与国外并无太大差别，在评估理论研究方面与发达国家也基本处于相近水平。

因此，对于基本评估方法中市场法的评估原理、指标体系的建立等方面的认识也基本上相同，但是在评估实践中对于市场法的应用却存在巨大差异。

三提高市场法在估价中应用的对策针对市场法在我国房地产评估运用中存在的若干问题分析，提出如下具体的对策建议：（一）政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源为了规范和完善我国房地产市场健康发展，减少由于房地产市场不规范，房地产价格虚高等问题导致的市场法的适用性缺陷，降低评估风险，政府应该加强对房地产市场的宏观调控，尽快建立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度，监测和判断房地产市场的发展态势，引导房地产开发企业理性投资，引导住房消费者理性消费，及时制止和防范房地产过热苗头和泡沫现象，引导房地产业健康发展。

另外政府还应积极提供多渠道信息来源，主动推动信息的公开透明，提高信息化水平，实现房地产信息的标准化、公开化。

（二）政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响1、政府方面对信息不对称的弥补（1）完善制度和法规建设制度和法规是市场正常运行的保障。

由于我国房地产市场发展历史短而速度快，房地产市场的制度和法规建设始终跟不上市场的需要，这也是目前很多房地产交易纠纷无法解决的原因之一。

行政部门和立法机关应当加快这方面的步伐，只有这样才能在市场中强烈地显示出公平和秩序，这两个促进房地产市场发展的基本信号。

例如：对于卖方发布信息的行为，应当有类似于《反欺骗法》和《真实披露法》这样的法律来加以管制。

（2）完善监督机制监督机制历来是房地产的薄弱环节。

监督机制的缺乏只能说明市场的透明度不高。

完善的监督机制可以保障制度和法规的实施和执行，也可以保障各种标准的正确使用，以及保证市场运行的透明和公平。

（3）建立客观有效的评价标准目前在有些地方市场炒作力度大于运作力度，对概念的疯狂炒作等于向市场散布真假混淆的信息，降低了消费者的鉴别能力，从而达到增加卖点甚至浑水摸鱼的目的，但这样做的直接后果就是扰乱了市场的秩序，并且降低消费者对市场的信心，因此必须由行政主管部门、行业协会和有关的研究机构组织建立并审定有关的一系列评判标准，对新出现的概念进行客观详尽的描述和界定，并进行评级，只有这样才能避免卖方恶意增加自己的信息优势，增加市场的透明度。

2、房地产评估机构应该采取的积极措施（1）加快自身的信息化、网络化建设，建立和完善市场信息资料库，实现信息化管理评估过程是以基础数据资料为依据，应用评估理论、方法进行分析、对比、计算的过程。

市场法进行评估尤其需要大量的市场交易参考资料。

在计算机技术和网络技术的飞速发展，以及房地产市场日益规范、成熟的前提下，评估机构获得市场信息的渠道会越来越多，此时的房地产评估机构，应该抓住机遇，利用计算机和网络，积极建立起自己的市场信息资料库，强化评估信息的搜集、处理、储备能力，这样才能及时得到想要的交易案例，提高评估结果的正确性，使市场法得到更好的应用。

（2）提高评估人员的执业水平和经验技能采用市场法对房地产进行评估时，要求评估人员能够全面准确地调查市场资料，合理选择比较案例，并将比较案例与评估对象进行全面、细致的比较，确定适当的修正系数，以保证评估结果的准确性。

因此评估人员的执业水平和经验技能的高低与评估结果的准确性有着紧密的关系。

但是目前国内缺少能够熟练运用市场法的高素质人才制约了市场法的应用，说明我们的评估人员运用市场法的执业技能还有待提高。

（三）改善观念，提醒各界加强对房地产市场法应用的关注除了政府尽快建立健全房地产评估的法律、法规体系，保障市场法的应用环境外，行业学会的引导也有利于提醒各界加强对房地产市场法应用的关注。

建议行业学会采取的引导措施有：（1）组织编写权威性、规范性的高质量房地产评估书籍和教材。

近年来房地产评估界的一些专家吸收国外的评估理论和方法，并结合自己的实践经验编写出了一些较好的评估著作，为完善和提高我国的房地产评估理论和方法打下良好的基础。

建议以此为起点，组织多方面的富有研究和实践经验的专家，集大家的智慧编写出具有更具权威、更规范的具有我国房地产评估特色的理论著作和教材，为市场法在我国房地产评估中的应用打下良好的理论基础。

（2）发挥学会下设机构的作用，积极开展学术研究和交流活动，对房地产评估中遇到的难点问题，开展专门的定期学术讨论，同时，加强与发达国家的交流与合作，继续吸收消化国外先进的房地产评估理论方法，进而增强评估人员对市场法应用的关注。

（3）加强在岗评估人员的培训。

1995年我国进行了首次房地产评估师执业资格考试至今，使我国房地产评估师队伍得到了充实和壮大。

但其中一些虽然获得了评估师资格，可能还缺乏评估经验或系统的评估知识，为了提高评估师队伍的整体素质，使评估人员更好地使用市场法，促进市场法的应用，需要定期对在岗评估师进行业务和职业道德的培训。

虽然目前国内房地产评估在市场法应用方面存在诸多问题，但随着国内市场机制的不断健全、市场发育的不断成熟、社会观念的不断转变、评估人员业务素质和道德素质的不断提高，市场法将会在我国今后的房地产评估中得到更加广泛的应用，从而更好地与国际接轨。

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