武汉市城中村改造政策解读
中共武汉市委武汉市人民政府关于积极推进“ 城中村”综合改造工作的意见
中共武汉市委武汉市人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见武发[2004]13 号颁布时间：2004-9-10发文单位：湖北省中共武汉市委武汉市人民政府为加快我市城乡一体化进程，统筹城乡协调发展，改善城乡人民生活，提升城市功能，推动城市经济发展和社会进步，全面建设小康社会，经研究，现就推进“城中村”综合改造工作提出如下意见：一、实施“城中村”综合改造的指导思想和目标任务“城中村”综合改造工作的指导思想是：以“三个代表”重要思想和党的十六届三中全会精神为指导，坚持贯彻和落实科学的发展观，以实现城乡统筹、协调、可持续发展为目标，按照“依法行政，有情操作，改制先行，改建跟进，统筹兼顾，属地管理”的原则，积极推进全市“城中村”综合改造工作。
“城中村”综合改造工作的目标任务是：促进“城中村”集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的企业；改革户籍管理制度，将“城中村”村民农业户口改登为城市居民户口；依法撤销村民委员会，组建社区居民委员会；逐步将“城中村”中改登为城市居民户口的人员（以下简称村改居人员）纳入城市社会保障体系；依法将“城中村”的集体土地转变为国有土地；按城市规划和建设的标准及要求，改善“城中村”的公共设施，建设文明社区；按照城市管理规范要求，提升城市整体功能。
二、“城中村”的范围和改造工作的步骤“城中村”的范围是：根据国务院批准的《武汉市城市总体规划（1996 至2020 年）（国函[1997]11 号）和《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（1997—2010），确定江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山区的147 个行政村和15 个农林单位为“城中村”。
为了分步推进和分类指导“城中村”综合改造，根据实际拥有耕地现状，将我市“城中村”分为A、B、C 三类：A 类村为人均农用地小于或等于0.1 亩的村，B 类村为人均农用地大于0.1亩、小于或等于0.5 亩的村，C 类村为人均农用地大于0.5 亩的村。
武汉市城中村改造调查报告
武汉市城中村改造调查报告武汉市城中村改造调查报告
⒈前言
⑴研究背景
⑵研究目的
⑶研究方法
⒉城中村基本情况调查
⑴城中村地理位置分布
⑵城中村规模和人口数量统计
⑶城中村建筑结构和用途调查
⑷城中村居民民生状况调查
⒊城中村改造政策分析
⑴国家城中村改造政策概述
⑵武汉市城中村改造政策解读
⒋城中村改造可行性研究
⑴社会经济发展背景分析
⑵城中村改造项目可行性分析
⑶改造方案可行性评估
⒌城中村改造方案设计与实施
⑴城中村改造规划设计
⑵建筑结构改造方案设计
⑶公共设施改善方案设计
⑷居民安置方案设计
⑸实施计划和时间节点
⒍城中村改造成效评估
⑴城中村改造前后对比数据分析
⑵居民满意度调查结果分析
⒎结论与建议
⑴改造成效总结
⑵问题与改进建议
附件：
附件1：城中村改造前后照片对比
附件2：改造方案设计图纸
附件3：居民满意度调查问卷
法律名词及注释：
⒈城中村：指位于城市中心或者城市边缘，基础设施落后，居民生活环境较差的地区。
⒉城中村改造政策：针对城中村进行改造的一系列政策，旨在提升城中村居民的居住环境和生活品质。
⒊可行性分析：对城中村改造方案进行经济、社会、环境等方面的可行性评估，以确定改造方案的可行性和有效性。
⒋改造方案设计：根据城中村改造政策和可行性分析的结果，对建筑、设施、住户安置等方面进行具体的设计方案制定。
⒌成效评估：对城中村改造完成后的成效进行评估，主要包括居住环境改善、居民满意度提升等方面的评估。
武汉市城中村改造模式与流程ppt课件
上优先由村改制后经济实体使用，并通过综合改造，用于建设安置原村民的新居住 区、保障改制后经济实体的发展空间和筹措村改居人员社会保障资金等问题，依法 核发《国有土地使用证》。同时，也可按城市规划要求，以项目捆绑、公开供地方 式进行房地产开发改造 ➢ Ｂ类村：主要以项目开发的方式改造，其土地除规划控制用地外，其余土地原则上 按四块使用，即保留和还建住宅用地、开发用地、产业用地和储备用地。其中，保 留和还建住宅用地、产业用地依法核发或换发国有土地使用证；开发用地依法核发 出让性质的《国有土地使用证》 ➢ Ｃ类村：原则上通过统征储备的方式进行。统征储备达到A、B类村标准的，按改造 A、B类村的土地处置政策执行。为了扶持改制后的经济实体能持续健康发展，在土 地征收、征用时按征十留一的比例以划拨方式留给改制后的经济实体发展二、三产 业，并依法核发《国有土地使用证》
其它 成本
按高层1800元/ ㎡ 小高层1500元/ ㎡ 多层1200元/ ㎡ 换算
享受还建政策面积 按货币安置价换算； 超标面积按重置价 换算
开发项目 建筑面积
总建设面积
按政府认可 容积率 换算
还建住宅 建筑面积
按政府认可 容积率 换算
货币安置 建筑面积
拆迁面积
开发项目 用地面积
捆绑供地 总建设用地面积
二、现状： ➢ 缺乏整体规划，建筑混乱 ➢ 缺乏完善发达的道路系统，严重影响城市交通 ➢ 缺乏配套公共设施 ➢ 市政管线工程薄弱 ➢ 防灾救护能力差 ➢ 人口构成复杂，治安隐患多 ➢ 产业畸形，具有整体竞争力的不多 ➢ 违法用地、违法建设严重
三、成因： ➢ 土地管理制度 ➢ 征地遗留问题 ➢ 经济发展原因 ➢ 历史文化原因 ➢ 法律法规规定滞后原因
武汉市城中村改造启示
武汉市城中村改造启示引言城中村是我国城市化进程中普遍存在的一种低品质、低效益的城镇化形态。
这些城中村通常由老旧、简陋的住宅楼和杂乱无章的临时建筑组成，存在高密度住房、缺乏配套设施、环境污染等问题。
为了改善城市环境质量和提升居民生活品质，各地纷纷开始对城中村进行改造。
本文将以武汉市城中村改造为例，探讨城中村改造的启示和经验，并提出相应的建议。
1. 强化城中村改造的顶层设计城中村改造是一个综合性、复杂性的系统工程，需要统筹谋划、统一指挥、整体推进。
武汉市城中村改造的成功经验表明，强化城中村改造的顶层设计至关重要。
顶层设计应包括以下内容：•制定城中村改造总体规划，明确改造目标和路径。
•设立专门的城中村改造领导小组，负责协调各方合作、解决问题和推动改造进程。
•统筹整合各类资源，包括资金、土地、人力等，确保改造顺利进行。
•完善改造政策和法规体系，为改造提供法律保障和政策支持。
2. 充分发挥市场机制的作用在城中村改造过程中，市场机制的作用不可忽视。
武汉市城中村改造充分发挥市场机制的作用，取得了显著成效。
市场机制应发挥以下作用：•引入社会资本，提供改造资金和技术支持。
•推动住宅供应和商业配套设施建设，满足居民多样化的需求。
•建立健全的物业管理体系，提升城中村的综合管理水平。
•引入市场竞争机制，提高改造质量和效益。
3. 保障居民合法权益城中村改造过程中，居民的合法权益应得到充分保障。
武汉市城中村改造注重保障居民的合法权益，采取了一系列措施。
保障居民合法权益的措施包括：•开展居民参与式规划，听取居民意见和建议。
•提供公开、透明的信息，确保居民了解改造过程和政策。
•提供合理的补偿和安置方案，确保居民的基本生活不受影响。
•加强社会保障和公共服务，提升居民的生活品质和幸福感。
4. 推动城中村改造与城市发展的协调城中村改造不仅是改善居民居住条件的问题，也是城市可持续发展的一个重要方面。
武汉市城中村改造注重推动城中村改造与城市发展的协调。
武汉市人民政府办公厅关于做好城中村改造拆迁验收工作的通知-武政办[2010]166号
![武汉市人民政府办公厅关于做好城中村改造拆迁验收工作的通知-武政办[2010]166号](https://img.taocdn.com/s3/m/5ac3625a326c1eb91a37f111f18583d049640f99.png)
武汉市人民政府办公厅关于做好城中村改造拆迁验收工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 武汉市人民政府办公厅关于做好城中村改造拆迁验收工作的通知（武政办〔2010〕166号）各区人民政府，市人民政府各部门：根据《市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知》（武政〔2009〕37号）精神，为了做好我市城中村改造整村拆迁的验收工作，兑现还建面积奖励政策，经市人民政府同意，现将有关事项通知如下：一、拆迁验收范围城中村改造整村拆迁验收范围为：各村城中村综合改造规划确定的还建用地、开发用地、规划控制用地、储备用地等按照城中村改造政策要求实施房屋拆迁的用地。
经批准实施分包挂牌的，可以分包进行验收，其拆迁验收范围为：挂牌条件确定范围内的还建用地、开发用地、规划控制用地、储备用地等按照城中村改造政策要求完成房屋拆迁的用地。
二、奖励政策自开发用地挂牌成交之日起，半年内完成整村拆迁的，按照还建规模的20%奖励还建面积；1年内完成整村拆迁的，按照还建规模的10%奖励还建面积。
三、拆迁验收程序（一）区级自查各村在完成整村（整包）拆迁工作后，应当向区城中村改造工作机构提出验收申请；各区城中村改造工作机构接到申请后，应当及时组织区国土规划分局及区土地储备分中心、区城管局、街道办事处等相关单位进行自查验收；自查验收合格的，经区人民政府同意后，由区城中村改造工作机构向市人民政府重点工程督查协调办提出验收申请并提交以下资料：1．整村（整包）拆迁的自查验收情况报告和书面申请；2．各村城中村改造规划批复和布局图；3．土地成交确认书及各类用地的供地附图；4．各类用地拆迁完毕后修测的1：2000地形图（图中注明各类用地范围）；5．各村的储备用地、控制用地等与市土地整理储备中心或接管单位分别达成的土地储备协议或接管协议；6．土地征、转用涉及的相关费用支付情况及单据；7．规划控制用地尚未完成征地工作的村配合完成征地工作的承诺书。
武汉市人民政府关于妥善解决全市“城中村”改造还建房项目规划建设手续及不动产登记历史遗留问题的意见
武汉市人民政府关于妥善解决全市“城中村”改造还建房项目规划建设手续及不动产登记历史遗留问题的意见文章属性•【制定机关】武汉市人民政府•【公布日期】2019.01.28•【字号】武政规〔2019〕5号•【施行日期】2019.01.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文市人民政府关于妥善解决全市“城中村”改造还建房项目规划建设手续及不动产登记历史遗留问题的意见武政规〔2019〕5号各区人民政府，市人民政府各部门：根据《中共武汉市委武汉市人民政府关于进一步加快推进城市更新暨“三旧”（棚户区）改造工作的意见》（武发〔2016〕29号）精神，为进一步加强“城中村”改造还建房建设和管理，妥善解决“城中村”改造还建房项目规划建设手续及不动产登记历史遗留问题，有序推进城市更新改造，经研究，特提出如下意见：一、适用范围《武汉市城乡规划条例》实施前（即2014年7月1日前），已建成并交付使用或者“城中村”改造项目用地已挂牌成交且已开工建设，但因规划建设等相关手续不齐全，无法直接办理不动产登记的“城中村”改造还建房项目，适用于本意见。
二、工作原则按照“尊重历史、区别对待、依法处置、确保实效”的原则，妥善解决“城中村”改造还建房项目规划建设手续及不动产登记历史遗留问题，依法保障群众合法权益，维护我市建设发展稳定大局。
三、办理程序和要求（一）项目清理各区人民政府（含开发区、风景区管委会，下同）组织“城中村”改造主管部门、相关街道和村集体经济组织，对辖区内“城中村”改造还建房项目建设情况进行全面清理，严格核实“城中村”改造项目土地挂牌时间和还建房项目开工建设时间或者建成交付使用时间。
对符合本意见适用范围的“城中村”改造还建房项目，由区人民政府负责汇总并制订历史遗留问题项目清单。
（二）完善项目规划建设手续“城中村”改造还建房项目建设主体（采取自主改造模式的建设主体为村集体经济组织；采取统征储备改造模式的建设主体为土地储备机构或者依照政府购买棚户区改造服务方式确定的承接主体）持区人民政府出具的同意纳入“城中村”改造还建房历史遗留问题项目清单的意见，向区相关部门申请完善以下规划建设手续：1．完善项目用地手续。
武汉市江汉区城中村改造规划研究
通过以上分 析可 以反 映各 地块用地 条件 ， 作为下一步规划 改
江汉 区位于武 汉三镇汉 口一 方 ， 是武汉市最 繁华的商业 区域
造 的参考依据 。各地块用地条 件主要分为 以下 四类 ： 类用地 ： 可以保 留。现状建 筑质量 良好 ， 政设施 齐全 ， 市 所
江汉 区“ 中村 ” 城 改造的总体思 路是“ 改制先行 ， 改造 跟进 ， 科
有序推进” 。 各村基本 没有 农业 用 地 ， 住 用地 、 居 工业 用 地 、 业 用地 相互 交 学规划 ， 商
２ １ 开发模 式分析 ．
１ 自主开发 。有条件 的街 、 可以 自筹 资金 ， ） 村 自主开 发改 造。 行量化 ， 在 Ａ Ｃ Ｓ中分别建 立数 据层 ， 并 Ｒ ＧＩ 然后 将各 数据层 叠加 优点 ： 、 自主改造 ， 、 街 村 街 村集体利 益与村 民个人利益兼 顾 ， 改造 进行综合分析 与计 算 ， 将得 出的各 个 指 标及 综 合 评价 指 标制 的积极性高 ， 于改造工作 的顺 利进行 ； 、 自主独立 承担开发 并 利 街 村
城 用地 调整 规 划 “ 中村 ” 城 用地分散 ， 五个村一共 有 ５ ９片 自然 村湾 ， 大部 分村 ２ 江汉 区“ 中村 ”
湾都 处于插花状 态 ， 为城 市所包 围 ， 大部分地块 用地规模较小 。 且 织， 宅基地 、 集体用地管 理与建设混乱 。
选取与“ 中村” 城 改造 紧密相关 的六个 因子 ， 然后对各指 标进
一
之一 ， 具有 区位适 中、 交通便捷 、 贸发 达 、 商 人流物 流信息集 中、 土 处区位 不重要 ， 发条 件不 成熟 。二 类用 地 ： 开 改造 条件 不佳 。现 地级差 效应 显著 的区域 特征 ， 现辖 航侧 、 子湖 、 家墩 、 家墩 状建筑质量较好 ， 鲩 贺 唐 市政 设施条件一般 ， 地规模集 中 ， 用 所处 区位不
武汉市城中村改造历程回顾与总结
122城市建筑Urbanism and Architecture / 2023.18武汉市是我国首批进行城中村改造工作的城市之一，至今已经形成较为成熟的政策框架与改造方式[3]，但从改造的综合效应方面来看，仍有一定的缺失。
通过回顾与梳理武汉市城中村改造工作历程，可以更好地把握当下的改造工作重点，同时明确今后的改造方向。
1武汉市城中村概况根据《武汉市城市总体规划（1996—2020年）》和《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（1997—2010）》，确定主城区范围内147个行政村和15个农林单位为城中村，面积约195 km 2，相当于现武汉市面积的1/4，涉及人口35.66万人，其中农业人口17.1万人[4]。
2武汉市城中村改造历程与特征2.1武汉市城中村改造历程2.1.1 1978—2003年，城中村问题显现阶段自改革开放以来，武汉市城市用地需求激增，城市迅速扩张，导致越来越多的村落被城市包围，在社会、经济、生态等多重因素的影响下，逐渐演化成为现今的城中村，并造成了诸多突出问题，严重影响城市建设与管理、城市用地规划等方面[5，6]。
为此，2003年，武汉市对全市城中村开展摸底工作，正式拉开了城中村改造的序幕。
2.1.2 2004—2009年，城中村改造探索阶段2004年，武汉市为解决城中村问题，加快城乡一体化进程，出台了两个城中村改造的纲领性文件，确定了整体工作思路，明确了改制工作“六个转变”的具体要求，规定了武汉市城中村的分类方法与改造方法，并公布15个村为改造“试点村”，标志着武汉市城中村改造工作的正式开始。
然而，由于改造经验匮乏、改造资金有限、改造摘要 武汉市作为我国中部崛起的重要城市，在一段时期内城中村问题尤为突出，武汉市城中村改造工作启动较早，也取得了不俗的成效。
研究回顾武汉市城中村改造历程，将其进行阶段性划分，总结其改造特征与成效，并为改造工作提出相关建议。
研究认为，今后的城中村改造工作应注重改造的综合效益，以社会效益提升为导向，注重保护城中村的原有价值，同时注重为弱势群体生活需求提供合理保障。
例谈城中村改造中的问题及解决思路
例谈城中村改造中的问题及解决思路城中村的改造工作极其复杂艰巨，不仅包括了村落建筑的改造，同时还涉及到村民的安置与赔偿，因此极大的提升了城中村改造的经济成本。
虽然目前国家已经出台了各项政策来完善对村民的补偿工作，但是考察实际情况，大部分的改造成本还是需要从改造后的土地收益中来支出，所以必须将改造前后的经济进一步的协调与平衡。
武汉市作为城中村改造的典型城市，在规划编制以及政策制定上有了较为丰富的经验，但是由于城中村改造的特殊性，在实际操作过程中，仍然存在着一些冲突与矛盾。
所以本文对武汉的38个城中村改造的案例进行了分析，并归纳总结，进而提出了相关的改造建议。
一、武汉城中村改造过程中所面临的问题剖析（一）改造规划用地的面积不足武汉城中村现状几乎已经没有耕地，村属用地主要由村民的宅基地构成，但村民建设一直游离于城市管理之外，乱搭、乱建行为严重，导致住宅建筑密度与建筑量非常大。
在当前城中村改造提倡原地拆迁、原址还建的背景下，住宅还建资金与用地显得十分紧张，加之改造后的城中村用地还需要承担多种功用，如控制用地用于改善城市整体功能、还建用地满足村民改建回迁的居住需求、产业用地用于解决村民就业需求、开发用地用于支付改造中的资金费用，城中村改造规划用地更是捉襟见肘。
从武汉市38个城中村总用地实际情况看，城市控制用地有1856平方米，所占村属用地的比例为68%。
相比之下，用以城中村改造内部平衡的还建用地、开发用地和产业用地只占建设用地的32%，占村庄总用地约1/30。
（二）规划控制指标不够科学在改造规划可利用地而积较原村庄用地少的现实条件下，为达到改造前后还建住宅建筑量的平衡，需要提高规划用地的容积率。
更为重要的是，对于大部分城中村改造而言，由于改造的经济成本存在缺口，规划需要增加引入而向市场的开发项目来弥补改造资金的不足，更加剧了对建筑量的需求。
因此，从武汉市的实际经验看，城中村改造规划用地的建设强度明显高于周边地块，常常有突破相关规划用地强度指标的现象发生。
武汉市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意见
武汉市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意见文章属性•【制定机关】武汉市人民政府•【公布日期】2009.02.27•【字号】武政办[2009]36号•【施行日期】2009.02.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】村镇建设正文武汉市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意见（武政办〔2009〕36号）各区人民政府，市人民政府各部门：为进一步加快全市城中村改造建设工作步伐，根据《中共武汉市委武汉市人民政府关于积极推进城中村综合改造工作的意见》（武发〔2004〕13号）和我市有关积极推进城中村综合改造工作的文件精神，并结合前段工作的实际和现阶段工作的新要求，经市人民政府同意，现提出如下意见：一、指导思想坚持以科学发展观为指导，以积极推进“两型”社会建设实现可持续协调发展为目标，树立抢抓城市发展机遇的意识，通过加强组织领导，简政放权，招商引资，整合土地资源，加快全市城中村改造建设步伐，为改善城市环境，提升城市整体功能，促进城市经济社会发展作出贡献。
二、目标任务按照市委、市人民政府关于2011年底基本完成二环线内56个城中村综合改造任务的总体要求，在目标时限内，全面完成56个村的集体经济组织改制、户口改登、撤销村民委员会组建社区居民委员会、参加社会养老保障等工作。
完成56个村的改造建设规划方案的编制、审批和改造用地报批手续；完成56个村的改造用地挂牌出让的前期工作；基本完成56个村的拆迁。
同时，积极推动二环线外涉及重大建设项目并基本具备条件的城中村改造工作。
三、明确管理权限根据《中共武汉市委武汉市人民政府关于围绕“两型社会”建设完善城市管理体制的若干意见》（武发〔2008〕17号）精神，按照属地管理原则，进一步下放城中村综合改造的管理权限。
市人民政府及相关部门负责工作目标的制定、改造建设规划方案的审批、规划设计条件的核发、改造用地手续的办理，对各区城中村改造建设工作进行指导、协调和检查。
城中村规划改造的理论基础及相关政策分析
城中村规划改造的理论基础及相关政策分析【摘要】城中村规划改造是当前城市更新的重要工作之一。
本文从城中村规划改造的理论基础和相关政策解读入手，探讨了城中村改造的实施路径和案例分析。
同时剖析了城中村规划改造存在的问题与挑战，进行了成效评估，并展望未来的发展方向。
通过总结与建议，希望能为城中村规划改造提供参考，进一步推动城市更新与改善，促进城中村居民的生活质量和城市形象的提升。
【关键词】城中村规划改造、理论基础、政策分析、实施路径、案例分析、问题与挑战、成效评估、发展方向、总结与建议、研究背景、研究目的、研究意义、展望未来。
1. 引言1.1 研究背景城中村是指城市中存在的人口密集、基础设施相对薄弱、环境较差的城中村区域，通常是城市发展中的“短板”。
随着城市化进程的不断加快，城中村规划改造成为了当前城市更新与发展的重要议题，也成为了各级政府和相关部门关注的焦点之一。
对于城中村规划改造的探讨，不仅涉及到城市基础设施建设、居民生活质量提升等实际问题，更蕴含着城市规划与社会发展的深层次问题。
目前，我国城中村规划改造的工作正在逐步推进，相关政策措施也在不断完善和落实。
在实际操作中还存在着一些困难和挑战，如土地征收问题、居民安置问题等，这些问题需要我们深入思考和研究，以便更好地指导和促进城中村规划改造工作的顺利进行。
本文旨在对城中村规划改造的理论基础及相关政策进行深入分析，探讨城中村规划改造的实施路径、案例分析，以及存在的问题与挑战，为城中村规划改造工作提供理论支持和政策建议。
1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨城中村规划改造的必要性和可行性，为城市更新和发展提供科学依据。
通过分析现有城中村规划改造的理论基础和相关政策，可以为实施城中村改造提供指导和支持。
通过对城中村规划改造的实施路径、案例分析、存在的问题与挑战进行研究，可以为政府部门和相关机构提供参考，促进城中村改造工作的顺利进行。
最终，通过对城中村规划改造的成效评估和展望未来的发展方向，结合总结与建议，为城中村规划改造的持续推进和完善提供理论和实践支持。
武汉市城中村改造模式与流程-091014
四、二环内52个“城中村”中有A类村13个，B类村14个，C类村25个
B类村改造模式——土地较富余，以还建安置及货币安置等成本换 取开发用地
开发项目 获取成本
按政府认可 楼面地价 换算
还建安置 成本
货币安置 成本
武汉市城中村改造的原则和目标
四、原则 依法行政，有情操作 改制先行，改建跟进 统筹兼顾，属地管理
五、目标 促进“城中村”集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制 和现代企业制度要求的企业 改革户籍管理制度，将“城中村”村民农业户口改登为城市居民户口 依法撤销村民委员会组建社区居民委员会 逐步将“城中村”中改登为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系 依法将“城中村”的集体土地转变为国有土地 按照城市规划和建设的标准及要求，改善“城中村”的公共设施，建设文明社区 按照城市管理规范要求，提升城市整体功能
被征收农用地中的耕地：属于中心城区基本农田保护区的3万元/亩；其他1.5万元/亩
被征收农用地中的耕地：50元/㎡ 被征收农用地中的耕地：1.5万元/亩
被征收土地中的全部集体所有土地：耕地2000元/亩，非耕地1500元/亩
集体所有土地征地成本：住宅类0.7%、非住宅类1.1% 土地面积×0.372元/㎡ 供地底价×0.65%
武规土资发 (2006)24号
依据《武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范（试
行）》 （武城改办【2009】2号），城中村改造项目挂牌底价T=
A+(B1+B2+B3)×1.15+B4×2+B5+B6+B7+C
武汉市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知-武政[2009]37号
![武汉市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知-武政[2009]37号](https://img.taocdn.com/s3/m/9581f70011a6f524ccbff121dd36a32d7375c7d5.png)
武汉市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 武汉市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知（武政〔2009〕37号）各区人民政府，市人民政府各部门：为进一步加快全市城中村、旧城、棚户区改造及东湖宾馆至武汉天河机场主干道景观路综合整治改造工作（以下简称城中村和旧城改造工作）步伐，完成市人民政府确定的工作目标，经研究，现将有关事项通知如下：一、提高认识，增强推进城中村和旧城改造工作的紧迫感实施城中村和旧城改造是我市推进“两型社会”建设的重要举措，是践行科学发展观、构建和谐社会的客观要求。
各区、各部门要进一步提高认识，统一思想，增强推进城中村和旧城改造工作的紧迫感，以科学发展观为统领，以促进经济社会协调发展为目的，抓住机遇，克难攻坚，进一步改善居民生活环境，塑造城市形象，提升城市品位，优化城市空间。
二、建立工作机构，明确工作职责（一）为加强对城中村和旧城改造工作的组织领导，决定成立由市人民政府市长阮成发任组长、副市长孙亚任副组长，各有关区人民政府、市直有关部门负责人为成员的市城中村和旧城改造工作领导小组（具体名单附后），主要负责制订全市城中村和旧城改造有关政策，研究解决城中村和旧城改造工作中的重大问题。
领导小组下设办公室（以下简称市城改办），由市人民政府副秘书长刘家祥兼任主任，承担城中村和旧城改造日常具体工作，各成员单位按照“一站式服务”的要求集中办公，实行“封闭运行”。
市城改办主要职责是：1.负责制订全市城中村和旧城改造工作计划和年度目标；2.负责起草全市城中村和旧城改造的有关配套政策；3.负责办理全市城中村和旧城改造项目的立项、规划、土地、拆迁、建设、房产的审批手续；4.负责对各区城中村和旧城改造工作进行指导、协调和督促检查；5.负责研究解决全市城中村和旧城改造工作中出现的新问题；6.协调各成员单位的工作；7.承办市人民政府交办的其他工作。
武汉市城中村改造政策解读
“城中村”改造政策全解读文章来源：更新时间：2009-11-18 10:58:34 字体显示：【大】【中】【小】“城中村”素描■何为“城中村”？答：是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（１９９７－２０１０年）》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩下少量农村用地，农民已不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。
■我市有多少个“城中村”，涉及多少人？答：我市“城中村”主要分布在江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山等６个区，共有１４７个行政村和１５个农林单位，土地总面积为２１３８１．８２公顷。
涉及总人口３５．６６万人，其中农业人口１７．１０万人。
■“城中村”改造目标是什么？答：实现“五个转变”。
即促进“城中村”集体经济组织转变为符合现代企业制度的经济实体；农业户口变为城市户口；撤消村委会，建社区居委会；将变为居民的村民纳入城市社会保障体系；依法将“城中村”的集体土地变为国有土地；改变“城中村”的公共设施，建文明社区。
■我市“城中村”改造步骤是什么？答：二环线以内５２个村是近期改造的重点，总人口１５．８１万人，其中农业人口４．５６万人，土地总面积４８３５．２公顷，先期选择１５个村进行试点。
■１５个试点村是哪些？答：分别是竹叶山村、新荣村、航侧村、鲩子湖村、贺家墩村、罗家墩村、汉西村、前进村、十里铺村、沙湖村、紫阳湖村、徐东村、团结村、井冈山村和洪山村。
村集体改为企业■村里的资产怎么处理？答：对集体经营性资产的处置要分三步走，一是制定资产处置方案，二是确定量化资产，三是明确资产量化对象；对水利、供水、道路、桥梁、涵洞等非经营性资产，移交市政有关部门统一管理；资源性资产主要是山林，在不改变林地性质和林地用途前提下，林地产权属改制后的企业所有。
■“城中村”集体经济组织怎么改？答：对已组建了公司制企业的“城中村”，对村委会在公司所持有的股权进一步明晰权属；对非公司制企业的“城中村”，依据《公司法》进行公司制改造，对暂不具备条件实行公司制改造的企业，可选择股份合作制，待条件成熟后再改制为公司制企业；对没有成立企业经济实体的“城中村”，可结合村集体资产的处置方案，由村民会议决定选择适合的改制形式。
武汉市城中村改造的实践与启示
一、城中村的概念与特点城中村与城镇化进程相伴相生，囿于城乡土地二元结构的特性，集体土地征收转用与城市国有土地开发建设未能同步，导致在城市发展蔓延过程中产生了城中有村的现象。
城中村具有城市和农村二重特征，它既属于城市社区的单元，在城市管理框架下运行，又属于相对独立的农村集体，其土地、户籍管理施行农村集体经济管理体制。
城中村人口结构相对复杂，村民、城市居民、流动人口混杂而居。
二、城中村改造的必要性尽管有学者认为，城中村房租便宜、生活成本较低，成为许多外来打工族的首选栖身地，由此为城市发展建设提供了大量的廉价劳动力，但长期以来，城中村都是社会综合管理的薄弱区域，其相对独立封闭的村集体单元、二元化的土地和户籍制度、复杂的人口结构使得城中村存在的问题异常突出。
正因为如此，实施城中村改造成为城市更新的必要环节。
从1998年起，杭州、深圳、广州等城市陆续启动了城中村改造；2010年，中央全面启动城市和国有工矿棚户区改造；2012年，住房和城乡建设部等七部门联合发文要求加快推进棚户区（危旧房）改造；2014年，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》。
改造城中村主要是因为以下问题：城中村乱搭乱盖违章建房现象普遍，大多未办理土地规划审批手续，与城市规划背道而驰，影响城市面貌和城市形象；功能配套不完善，教育、文化、卫生、体育、绿地、道路广场用地等功能短缺；环境脏、乱、差，道路狭隘，市政基础设施落后，疾病防治问题和消防安全隐患突出，人居环境和生活品质较差；人员结构复杂，外来人口多，流动性大，易发生黄、赌、毒问题，社会治安管理难度大，常常成为违法犯罪分子的据点和违法犯罪行为发生的区域；村民经济来源渠道较窄，主要以房屋租赁业为主，这种以房创收的简单、安逸的经济模式一定程度上促进了违章建房状况和人的惰性的滋长，一旦失武汉市城中村改造的实践与启示[摘要] 研究已实施的城中村改造，可为未来城市改造提供借鉴和参考，以实践印证、补益城市更新理论。
基于武汉市城中村改造工作的思考
基于武汉市城中村改造工作的思考作者：张叶生王珊来源：《农业部管理干部学院学报》2018年第01期摘要：随着社会发展进程的快速推进、房地产行业的发展和节约集约用地政策的实施，城中村成为城市建设用地供给的重要来源。
武汉市作为中部地区特大城市之一，在十几年的城中村改造工作中形成了一套卓有成效的城中村改造模式，本文旨在以武汉市的城中村改造工作为基础，结合武汉市为推进城中村改造工作实施的新政策，总结城中村改造工作的特点及问题，以期为其他城市的城中村改造工作提供借鉴和参考。
关键词：城中村；改造；特点；问题社会经济的发展和城市的扩张相辅相成。
晚清直至建国初期，借助长江、汉江的航运经济，武汉一直是中部地区乃至全国的经济重镇。
改革开放之后，沿海省份经济发展加速，相对而言，武汉市经济发展增速逐渐放缓。
进入21世纪以来，在武汉城市圈、中部崛起等重大战略支持下，武汉市社会经济发展速度明显提升。
作为中部地区特大城市，武汉市正在构建“1个主城+3个副城+3个新城组群的空间格局”（简称“1主3副3新城”）。
由于历史原因，武汉市在数十年建设发展中形成了168个城中村，数量和规模位居全国前列[1]。
为提高土地资源的有效利用、改善村民的生活水平、提升城市的整体形象、促进社会经济快速发展，武汉市2004年开始逐步实施城中村改造工作，形成了具有武汉特色的城中村改造模式。
目前武汉市二环线以内的城中村改造工作已经基本完成，三环线以内的城中村改造工作积极推进中，随着四环线建设的推进，三环外的城中村改造工作业已启动。
为保证城中村改造工作公开、公平、公正的实施，有效推进城中村改造工作进程，2013年武汉市委市政府联合出台了《中共武汉市委武汉市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（简称《意见》），将城中村纳入“三旧改造”范围，统一进行改造，并给与相应的政策扶持；据不完全统计，武汉市中心城区尚有近50个城中村需要或正在进行改造，这些城中村基本呈现一个特点，即集体土地资源严重不足，自身无法完成还建与开发的平衡。
2017年武汉市城中村改造政策解读
2017年武汉市城中村改造政策解读城中村改造计划有哪些，武汉城中村改造计划有哪些具体的政策。
小编给大家整理了关于2017年武汉市城中村改造政策，希望你们喜欢! 2017年武汉市城中村改造政策旧城改造模式再升级未来变身商业旅游中心汉正街旧城区主要位于武汉市硚口区，东起友谊南路、南至沿河大道、西至武胜路、北至京汉大道，该区域是我市目前最大的旧城改造项目，规划面积28平方公里。
它是老武汉的象征，是武汉几代人的记忆，也是汉口历史上最早的中心街道，万商云集、商品争流。
汉正街汉正街范围根据政府规划，汉阳区2015年完成汉正街武汉中央服务区范围内龟北片旧城改造房屋征收2万平方米。
江汉区(1)推进沿江一号二期项目剩余征收签约工作，尽快解决盛唐公司补偿等前期拆迁历史遗留问题，继续开展项目招商。
(2)启动紫竹巷片旧城改建项目房屋征收，开展回民小学片项目前期策划，组织开展项目地块招商工作。
那么汉正街未来的楼市发展如何?业内专家认为和该地块的规划有关，以前的汉正街属于武汉的老城区，基础配套和规划布局都很差，自从2011年汉正街启动棚户区改造以来，汉正街正在进行逐步转型，开发改造再升级，以后将大力发展金融业和高端服务业，还会成为武汉重要的旅游景点。
古田片旧城改造——方兴未艾古田地区是汉口西部中心和武汉“西大门”，也是武汉的老工业基地，现代化改造进展缓慢。
近年，随着老工业企业搬迁、硚口区发展西扩，古田开始脱胎换骨。
从早期的融侨、保利、广电、南国等，到如今的凯德、宜家、红星美凯龙、招商、天纵，古田住宅商业齐发展，旧城改造方兴未艾，片区正朝着汉江湾生态新城前进，武汉第四个城市副中心轮廓初现。
古田据武汉搜房网数据监控中心监测显示，硚口已成为武汉市房价最贵的片区，土地出让也是“寸土寸金”。
近几年，包括融侨集团、保利地产、招商地产在内的几家房企巨鳄纷纷在硚口展开“圈地大战”，硚口的发展潜力更加诱人。
去年，美好置业吞下长丰村组团(后转让给华润)，新世界、中建三局瓜分汉西地块，硚口楼市“阵容”愈发豪华。
浅析武汉市城中村改造
蒜 巍
【 摘要 】 随着城 市化进程的加快 ， 中村 已经成为我 国 城
城 市质 量 提 高过 程 中急待 解 决 的 关键 问题 之 一 ． 改 造 难 度 其 越 来越 大 ， 造 成 本 也 越 来 越 高 ， 经 成 为 专 家 学者 关 注 的 改 已
度和 区域分工水平高 、 市场竞争力强 。活跃的块状经济进一步 促进 了浙江民营企业的发 展。 浙江 的“ 块状经济” 具有独特的动 力机 制 ， 了不易为其他地区所模仿 的核心竞争力。 形成
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“ 块状经 济”是指在一定地 域范 围内聚集形成特色产业优势十
分明显的专业化产销基地 ， 并由其带动 当地经济和社会发展 的 种区域经济组织形式 。这种经济发展形式在浙江 ２ ０年的快
一
速发展中始终起着重要的作用。 目前“ 乡一品 ， 一 一县一业 ” 的
一
是有效竞争效 应。 企业在 同一产业领域和 同一地理空间
热 点 问题 之 一 。 章从 经 济视 角 阐述 了城 中村 拆 迁改 造 中存 文
在 的 问题 ， 以武 汉 市城 中村 拆 迁 改 造 为 例 提 出相 应 的 对 策 并
措施 。
高度集 中， 使得市场竞争更加激 烈。 有效竞争的结果 ， 促进企 业 建 立市场快速 反映机制和营销 策略 ，推动技 术进步和管理进 步。 二是互动式学 习效应。 同类企业和相关产业高度集聚 ， 有利 于相 互学 习和激励创新 ， 形成知识溢 出 、 技术扩 散和整合优 势 的内在机制 ， 进而形成竞争优势并向增值环节的上端攀升 。三 是生产专业化效应。中小企业 是浙江块状经济 的主体 ， 以数 十 万之 众集聚于“ 状经济” 块 的中小 民营企业 虽然 没有进入大 工 业体 系， 但形成了 自身的特色产品与特色服 务。比如 宁波 电气 机械 、 宁波金属制品 、 宁波塑料制品 、 宁波通 用设备 、 宁波服装 、 温州鞋革 、 绍兴织造 、 宁波纺织 、 宁波 工艺 品 、 温州服装 、 ｆ 乐 温Ｊ Ｊ 、 １ 清 电器 、 嘉兴纺织 、 绍兴 印染 业等 区域 已具备“ 无形大工厂 ” 式 的区域规模优势。 他们采用弹性专精（ 指专业化加灵活性 ） 的生 产方式 ， 形成基于 专业化分工与协作的地方 网络 ， 产生较强 的 集体效益 ， 比垂直 一体化 的大企业更具灵活性 ， 明显降低了制 造成本和交易成本 ， 高了运营效 率和竞争能 力。其 中不少民 提 营企业做深 专化 ， 为“ 成 专精特新” 小型巨人” 的“ 企业 。四是外 部经济效应。镶嵌于产业集群 的企业尤其是中小企业 ， 可以通 过地方 网络 ， 获得单个 企业不易获取的生产经 营条件 ， 并可组 合成区域产业规模 ， 受与大企 业同样 的规模经济 。块状经济 享
武汉市城中村改造调查报告
武汉市城中村改造调查报告摘要：本文旨在对武汉市城中村改造进行调查分析，探究改造的现状、背景和推动力，并对未来改造发展提出建议。
通过实地调研和数据分析，我们发现城中村改造在推进城市发展和提升居民生活质量方面具有重要意义。
然而，也存在一些问题和挑战，如资金短缺、土地征收和居民迁移等。
在解决这些问题的过程中，政府、社会组织和居民应该共同努力，以确保改造工作的顺利进行。
一、引言城中村改造是我国城市化进程中的重要工作，旨在提升城市居民的生活质量，改善城市环境。
武汉市作为一个重要的中心城市，近年来城市发展迅速，但也面临着城中村老旧、脏乱差的问题。
因此，进行城中村改造势在必行。
二、改造现状目前，武汉市城中村改造已经取得了一定的成果。
在政府的引导和推动下，一些城中村已经进行了改造工作，改造后的小区环境得到明显提升。
例如，房屋质量得到改善，小区内设施完善，环境更加整洁和舒适。
此外，一些城中村还引进了商业设施和公共服务设施，满足了居民的生活需求。
然而，城中村改造还面临一些挑战。
首先是资金问题。
由于改造工作需要大量资金投入，而城中村居民多为低收入人群，很难自筹资金。
其次是土地征收问题。
由于城中村的土地权属复杂，土地征收工作难度较大。
此外，居民的迁移问题也需要妥善解决，以确保他们的利益不受损害。
三、改造背景和推动力城中村改造的背景是我国城市化进程的推进和乡村振兴战略的实施。
城市化进程带来了大量农民工涌入城市，城市面临着庞大的住房需求。
乡村振兴战略也要求通过改造城中村，提升农村居民的生活质量。
这些背景为城中村改造提供了良好的发展契机。
推动城中村改造的力量主要来自政府、社会组织和居民。
政府在城中村改造中扮演着引导和推动的角色，通过出台政策和提供资金支持，推动改造工作的顺利进行。
社会组织在改造工作中发挥着重要的作用，通过组织志愿者参与改造活动，增加了改造工作的力量和影响力。
居民作为城中村改造的受益者，应积极参与改造工作，通过合作和沟通，促进改造工作的顺利进行。