重庆渝北区空港新城房地产项目市场调查研究报告
重庆市渝北区空港新城房地产板块竞争市场分析
物业形态
开盘时间
推出套数 （套）
推出体量 （万方）
推出均价 （元/）
主力户型
开盘去 化率
洋房 高层 高层 高层 高层 高层 高层 洋房
2010.9.18 2011.7.23 2011.9.23 2011.12.10 2011.12.24 2012.6.21 2012.9.2 2012.11.17
40 192 124 244 244 192 248 57
70 72 519 203 316 70 316
0.9
9280 9250 6600 6600 6425 8200 7000
110-150㎡ 110-150㎡ 43-89㎡ 43-89㎡ 43-84㎡ 110-150㎡ 43-84㎡
76%
洋房
高层 高层 高层 洋房 高层
0.92
2.2 1.6 1.9 0.9 1.9
自然资源： 观音生态公园、重庆中央公园、渝北体育馆 交通配套：公共汽车619、877、686在此设站点 商业配套：2万方商业+汇祥好莱坞商业街 教育配套：空港实验小学、18班幼儿园、重庆八中 其他配套：2000方社区会所
项目质素 高品质洋房社区，洋房区的好洋房 区域名盘，市场知名度高
项目高层售罄 项目在售洋房主力面积145~211平米，主力总价157-220万
汇祥林里3000 富悦麓山别苑 润丰水尚 御城华府 空港新城板块在售（持续销售）项目 13个，高层产品为主寻，以泽科、 汇祥、润丰和华港体量在50万方以 上项目为代表；
本案
华辰财富广场 立邦香语湖 华港翡翠城
华港翡翠城（在售）
开収商：华港地产
基本资料
重庆房地产研究报告
重庆房地产研究报告我研究了重庆的房地产市场，并得出了以下报告。
重庆是中国西南地区重要的经济中心和交通枢纽城市，也是中国内地的直辖市之一。
在过去的几年中，重庆房地产市场经历了快速增长和发展。
以下是我对该市场的详细研究结果：首先，重庆的房地产市场需求强劲。
由于经济的发展和人口的增长，重庆房地产市场一直保持着稳定的增长趋势。
尤其是在城市化进程的推动下，更多的人口涌入城市，使得住房需求不断增加。
政府也采取了一系列措施来满足市场需求，如推出贷款优惠政策和扩大棚户区改造的规模。
其次，重庆的房地产价格呈现出稳步上升的趋势。
由于供应相对紧张，以及人口和经济的快速增长，重庆的房地产价格在过去几年中一直保持着稳定的上升态势。
尤其是在一线城市房价飞涨的背景下，更多的购房者将目光转向了重庆的房地产市场，导致了价格的进一步上涨。
然而，重庆的房地产市场也面临一些挑战。
首先是市场供应的不平衡问题。
尽管重庆在住房建设方面取得了很大的进展，但由于市场需求的不断增加，仍然存在供应不足的问题。
此外，政府的调控政策也对市场产生了一定的影响，一些限制性措施可能会影响到房地产市场的发展。
最后，重庆的房地产市场潜力巨大。
作为中国西南地区的经济中心，重庆在未来仍然有着巨大的发展潜力。
随着城市化进程的不断推进，重庆的房地产市场仍然有很大的增长空间。
此外，政府的支持政策以及对房地产市场的调控也将有助于市场的稳定和发展。
总结来说，重庆的房地产市场在过去几年中经历了快速增长和发展，市场需求强劲，房价稳步上升。
然而，市场供应不平衡和政府的调控政策等问题仍然存在。
不过，重庆的房地产市场仍然具备巨大的潜力，未来仍然有着良好的发展前景。
重庆市渝北区项目市调报告
润丰水尚
高层共计5栋，面积4389㎡ ，26层楼高、3梯 7户、价格7500-8000
洋房片区售价在9000-12000 面积110-150 5+1
联排和独栋都属于现 房，预计下半年开始 销售，预计价格在3 万一平
市政沐仙湖
项目优势： 1.国企开发商，资金实Байду номын сангаас雄厚，有相当大的品牌效应
2.洋房和联排以及独栋都属于现房销售 3.外立面都是全石材打造，非常有品质 4.整个项目完全依托沐仙湖而建，整个项目的景观视野，周边环境都非常的好
• 轻轨3号线的 开通极大大 缓解了重庆 主城交通的 压力这也将 是重庆最长 的一条单轨 线路，该线 路横跨巴南、 南岸、渝中、 江北、渝北 五区，并与 重庆北站、 江北国际机 场、重庆汽 车客运南站 （南坪站） 对接，成为 重庆南北方 向交通的主
动脉。
渝北区规划图
B
C
A
D
空港新城
• • • 重庆空港新城 规划 控制范围46平方公 里， 由空港新城核心区 和空港新城辅助区 两部分组成。 空港新城核心区约 为36平方公里，按 照江北国际机场未 来发展总体规划控 制，其中建设用地 约为26平方公里， 具体分为机场营运 保障区（约22平方 公里）和机场配套 服务区（约4平方 公里）。 空港新城辅助区约 为15平方公里，依 托渝北两路建成区 （约10平方公里）， 逐渐向西发展。
项目劣势：1.现目前公交线路非常少，交通工具相对比较单一 2.周边配套目前不齐全 3.楼盘规划待建期数较多，开发周期长
金 鹏 ·两 江 时 光
项目优势：1.目前销售基本以现房为主 2.周边商业以成形，较成熟
项目劣势：1.目前交通不是很方便，交通路线较少，只有4条，801、
渝北区房地产业供给侧结构性改革对策研究报告
库存 、可持续 发展动力等 方面存在 的问题 。在 此基础 售 面积增速 ，待 售面积将有所增 长 。从全 区情况看 ， ０ ０ ０ — ２ ０ ０ ７ 年 ，房地产开发投资增速 略低于销售面积增 上 ，结 合供给侧 结构性 改革 的工作 内容 ，提 出渝 北区 ２ 房地产市场发展 的对 策建议。
２ ０ ０ ７ 年 首 次 超 过 户 籍 人 口 ，２ ０ １ ６ 年达到 １ ６ ０ ． ２ ５ 万人 ，
此大体量 的平稳运行 难度较大 ，一方 面需不断新增 土
较２ ０ ０ ０ 年 增长 了 １ 倍 多 。２ Ｏ ｌ ６ 年 ，全市 同 比净增 常住 地供应和推 动新楼盘开 建 ，另一方面 需商 品房销售 持
２ ０ ｌ ６ 年 ，全 区商 品房 销售 均价为 ７ ９ ７ ４ ； ￣／ ｍ ，在
产 开 发 投 资 的 比重 为 １ ７ ． ５ ％ ；商品房施工面 积３ ４ ７ ８ ． ３ ８ 主城 九区范 围内仅 次于渝 中区和江北区 ，较 主城九区
③ 计 算２ ０ １ ６ 年全区商品房销售均价时未包含和合 家园定向销售商品房和长安工业职工经济适用房。 ④ 待售面积 去化周期 ：是最小 口径 的房地 产去库存指标 ，为待售面积 与区域内月均销售面积 的Ｅ Ｅ ，未将 尚处 于施 工阶段的房屋面积 和 待开 发的土地面积纳入房地产存量 。
图２：２ ０ １ ６ 年 主城 九区房地产 开发体 量情 况
单位 ：万 平方 米 、亿 元
（ 三 ） 商 品房 销 售 均 价 保 持 平 稳
２ ０ ｌ １ — ２ ０ ｌ ６ 年 ，全 区商品 房销 售均 价 分别 为每 平方 米７ ８ ０ ５ 元 、７ ３ ８ ９ 元 、７ ７ ９ ６ 元 、７ ８ ５ ７ 元 、７ ６ ０ ７ 元、 ７ ９ ７ ４ 元 ，始终 维持 在７ ５ ０ ０ 元／ ｍ 上下 ，未 出现大 的波 动 ，主 要得益于 全区各类保 障性住 房、满足不 同层 次 消费 需求 的商 品房 供应充足 。但随 着中央公 园、悦 来 片区 、照母 山、礼嘉等热 点区域开 发进 程加快和 可供 地 面积减少 ，全 区商品房 价格可 能出现 上涨的情况 。 （ 四） 大型房地产 商成为开发主体
重庆渝北空港回兴片区楼盘市调报告
➢ 机场核心区，新城辅助区，实现二者联动，渝北必将建设成为国际化大都 市；
➢ 七横线、三纵线档次高、标准高，体现国际化大都市形象 ；渝北未来城区 将超过200平方公里，北部新区规划也有新的调整，新城如何与之有机衔 接、错位发展，突出自己的产业布局和特色。
2
Ⅱ 调研内容
➢两路空港回兴片区楼盘销售状况 ➢两路空港回兴片区楼盘销售价格 ➢两路空港回兴片区楼盘业态集合特点和发展趋势
Ⅲ 调研范围
两路空港回兴片区已有和在建的知名楼盘
3
Ⅳ 调研方法
实地调查 资料法（通过网络和文献查找相关资料完成调查） 电话访谈
4
重庆轻轨地铁规划 （九线一环）：
渝北区简介
小结：
重庆的中心已经向北偏移。密集的商圈和 住宅逐渐让老主城区有些城区喘不过气来。 渝北新城正成为我市老主城区向周边新主 城区辐射扩张的重点区域。众多政务部门 的汇集以及一大批实力开发企业的征战， 让此片区正在迅速成长为渝北城区锐不可 挡的新板块。
开发分析：
今年以来，在渝北两路空港回兴已动工的项目迅速增加。其中包 括万科渝园、万科朗润园、旭辉朗香郡、汇祥好莱屋等。供应量 迅速增加。除去已争相亮相的新盘外，开发商在土地上的争夺也 很激烈。随着房地产开发的纵深发展，渝北两路空港回兴区域价 值日益凸显。几年之前还是不毛之地，几年之后的渝北两路空港 回兴就涌入了数十家房地产企业，其中不乏知名企业和品牌企业， 如万科、保利、旭辉等，凭着雄厚的经济实力和成熟的开发理念， 渝北两路空港回兴将在短短的两三年时间内脱胎换骨。
三． 空港优势：全天候现代化国际空港—重庆机场位于两路镇，已开通48条航线， 年进出港旅客200多万人次，目前机场二期工程已全面动工，将开通若于条 国际航线，成为重庆对外开放的“空中走廊”;二期工程完成后，客运量可 达3000万人次／年，货运量可达100万吨／年
渝北区(空港新城)市场调研报告
渝北区（空港新城）房地产市场调查报告第一部分：宏观区域概况一、区域概况二、区域经济发展状况三、区域规划发展第二部分：中观市场解读一、空港新城二、空港新城发展状况第三部分：空港板块市场预判第四部分：区域个案分析渝北区市场调查报告第一部分：宏观区域概况一、区域概况1、渝北区位于重庆主城东北部，东邻长寿区、南与江北区毗邻，同巴南、南岸、沙坪坝区隔江相望，西连北碚、合川区，北接四川省广安地区的华蓥市。
幅员1452平方公里，辖12街道、12镇。
万801；汽回升了10个百分点。
同时2010年零售总额目标数额发展良好。
本节点评：国民生产总值与政府财政收入等各项指标的稳步上升表明区域整体经济发展情况乐观良好，同时第二产业局主导地位，第三产业业态丰富，物流、餐饮、旅游等百花齐放。
居民人均可支配收入及社会零售品总额迅猛发展，体现了区域内强劲消费能力及购买能力。
良好的经济发展状况为房地产市场的蓬勃发展奠定了一定的基础。
三、区域规划发展1、渝北区整体规划为六大功能区，分别为渝北城市综合功能区（包括重庆两路空港新城、龙溪地区和北部新区）、城北近郊工业功能区（兴隆镇、木耳镇和古路镇）、城东工-旅-农复合功能区（包括龙兴镇和玉峰山镇）、东北部旅游与农业功能区（包括统景镇、石船镇和大盛镇）、北部生态农业与旅游功能区（包括茨竹镇和大塆镇）和东部工业与物流功能区（洛碛镇），2010年根据国家整体发展战略组成，特批成立两江新区，渝北区部分版块也拉入其中。
2、两江新区涵盖江北区、渝北区、北碚区三个行政区部分区域。
该区域是源于是国家战略层面的部署，国务院2007年新批准的《重庆城乡总体规划》确定的城市和产业布局重点拓展区，，是辐射带动西部地区及广大内陆地区的综合类开发“新区”。
拥有国家级高新技术开发区、国家级经济技术开发区拓展区，以及内陆唯一的保税港区，具备在西部及内陆地区率先开发开放、加快发展的良好基础。
两江新区整体定位为统筹城乡综合配套改革试验的先行区；中国内陆重要的先进制造业基地；中国内陆重要的现代服务业基地；长江上游地区金融中心和创新中心；内陆地区对外开放的重要门户；科学发展的示范窗口。
航空港区房地产调研报告
航空港区房地产调研报告航空港区房地产调研报告概述航空港区房地产是指位于航空港区范围内的住宅、商业、工业、物流等各类房地产项目。
航空港区作为一个综合性的经济功能区，具备了交通便利、产业集聚等优势，吸引了大量投资者和购房者。
本报告将对航空港区房地产市场进行调研分析，包括市场概况、销售情况、价格走势以及未来发展趋势等方面。
一、市场概况航空港区房地产市场是近年来发展迅猛的一个领域。
作为航空港区业态的重要组成部分，房地产项目的建设不断增加，形成了多样化的房产供应。
目前，航空港区内已有多个房地产开发项目，包括住宅小区、商业综合体、工业园区等。
这些项目大多数都已经或即将竣工，为航空港区房地产市场的发展提供了坚实的基础。
二、销售情况航空港区的房地产销售情况呈现出良好的势头。
由于地理位置优势和综合交通网络的建设，航空港区吸引了大量的人口和企业入驻。
人口增加拉动了房地产需求的增长，同时也带动了商业和服务业的发展，为房地产市场提供了良好的销售环境。
根据调研数据，航空港区房地产项目的销售情况表现出了持续增长的趋势，各类项目的成交率均有所提高。
三、价格走势航空港区房地产的价格走势较为平稳。
由于该区域还处于初期发展阶段，房地产项目供应相对充裕，导致竞争较为激烈，开发商普遍采取了合理的价格策略。
另外，航空港区的土地成本相对较低，也使得房地产价格没有过多的上涨。
总体来看，航空港区的房地产价格走势平稳并具有一定的可持续性。
四、未来发展趋势航空港区房地产市场的未来发展前景值得期待。
随着各种配套设施的逐步完善和产业的不断深化，航空港区将进一步提升自身的吸引力。
特别是航空港区已经成为一个重要的国际交通枢纽，不仅具备了内外贸易的便利条件，还吸引了大量的企业进驻。
这将带动更多的人口和需求增长，进一步推动房地产市场的发展。
此外，航空港区还计划引进更多的高科技产业和研发中心，为房地产市场提供更多商业和就业机会。
结论航空港区房地产市场具备良好的市场潜力和发展前景。
重庆地产项目市场调研报告
重庆地产项目市场调研报告一、背景介绍重庆作为中国西南地区的重要中心城市，经济发展迅速，人口规模庞大，对地产项目的需求也呈现出持续增长的趋势。
本报告旨在通过市场调研，对重庆地产项目市场进行了解和分析，为开发商和投资者提供决策参考。
二、市场概况1.地理位置优势：重庆地处长江经济带中心，与西南地区的其他城市相比，具有地理位置优势。
2.人口规模大：2024年底，重庆市常住人口超过3600万，是中国人口密度最高的城市之一3.经济发展迅速：重庆市GDP连续多年保持两位数增长，已经成为中国西南地区经济最发达的城市之一三、市场需求分析1.住宅需求：随着经济发展和城市化进程的推进，人民对住宅的需求不断增加。
目前，重庆市场上高档住宅的需求较大，中等收入人群对公寓类型的住宅有较高需求，而经济适用房的需求也较为旺盛。
2.商业地产需求：重庆作为西南地区的商业中心，商业地产需求也非常旺盛。
购物中心、写字楼、酒店等商业地产项目均有市场空间，特别是位于市中心或交通便利区域的项目更具吸引力。
3.工业地产需求：重庆有着发达的制造业基础，工业地产需求也比较旺盛。
目前，汽车制造、电子信息、机械制造等产业对工业地产的需求较大。
四、市场竞争分析1.地价高企：重庆地价持续上涨，尤其是位于市中心区域的地块更加稀缺，地价高企的情况对发展商增加了一定压力。
2.市场品牌影响力：市场上一些大型地产开发商具有较大的品牌影响力，拥有更多资源和市场份额，对小型开发商造成了竞争压力。
3.项目质量竞争：项目的品质和品牌形象是重庆地产竞争的重要因素，优质的项目往往更容易吸引消费者和投资者的关注。
五、市场发展趋势1.环保和绿色建筑：随着人们对环境保护的关注度提高，环保和绿色建筑将成为未来发展的趋势，对地产项目的要求也会越来越高。
2.智能化发展：随着科技的进步，智能化建筑和智慧社区将越来越受到人们的青睐，未来地产项目的发展也会越来越智能化。
3.多元化业态：随着消费需求的多元化，地产项目也需要提供更多元化的业态，以适应不同人群的需求。
房地产营销策划-空港新城调研报告
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重庆渝北两路空港回兴片区市调报告上
➢ 渝北区拥有森林州万亩，森林覆盖率30％，城区绿化率达35％，区内有省级 风景区统景温泉城，亚洲第一地下长河--张关溶洞、玉峰山和华望山森林公园、 碧津公园、巴渝民俗文化村、恐龙化石展览馆等景点。西南政法大学、重庆 大学医学研究院、川外南方翻译学院、三峡联大外语学院、市一中寄宿学校 等院校先后来渝北办校，区境内的龙湖花园等6个小区被评为市“十佳住宅小 区”。
渝北区区位优势明显，投资环境优越:
一．新城优势：区内两路至龙溪沿国道210红双段一线，重庆北部新城的主要组 成部份，系重庆市城市建设和开发的重点投资地区之一;
二．城郊优势：区政府所在地距重庆市中心19.5公里,最南端的龙溪镇距市中心 仅24公里,位于居城乡结合部,是重庆菜蓝子工程和发展都市型农业的重要基 地;
两路发展优势及前景：
➢ 两路既是全区政治文化中心，又是全区经济的重要支撑； ➢ 两路离主城21公里，因地势平缓开阔而设为国际机场，拥有国际空港和保税
港区的对外开放平台； ➢ 两路因机场资源“从天而降”，使立体交通优势、城市拓展腹地广阔的空间
重庆渝北回兴板块房地产市调报告
市调报告市调时间：2011年7月市调内容：本月重庆楼市的整体市场情况、回兴周边区域市场动态和分析一、本月重庆楼市情况分析七月进入传统的楼市淡季，自限购、限贷、信贷紧缩等一系列楼市调控政策实施以来，有效地抑制了部分购房需求，楼市库存量持续大幅攀升。
本月楼市年内第三次加息，进一步扼杀了购房者的购买信心。
本月重庆楼市整体成交量环比上月呈下行态势，本月成交量（套数）相对上月环比下跌20%多，同比去年七月，成交套数明显降幅，同比下跌40%。
上月楼市走向平稳，而七月的成交行情打破了这种平稳的格局，楼市再次陷入下跌困境。
本月楼市成交量萎缩，是诸多因素共同作用的结果，但究其根本，是市场焦虑情绪弥漫和购房信心溃散的结果。
根据相关统计发现，七月沙坪坝、江北两大区域竟然出现单周零成交的现象。
本月重庆楼市开盘项目40余个，预计八月也将有45个楼盘开盘销售或加推新房源，几乎等同于七月开盘量。
据统计，八月纯新盘开盘量为18个，占到了总开盘量的40%，本月延迟开盘量依然不少，部分纯新盘为七月延迟开盘楼盘。
二、回兴及周边区域楼盘情况分析本月本区域开盘楼盘共计四个，该四个楼盘均位于空港新城——西区，共推出房源500余套，其物业形态除华港翡翠城是花园洋房以外，其余楼盘均推高层。
各楼盘所推的房源均不多，华港翡翠城本次加推房源一栋，仅20套，推盘量为最小！立邦.香语湖为纯新盘面市，该项目本月首次开盘，开盘价格为套内7850元/㎡，由于其区位优势且实行开盘“低开高走”的政策，开盘价位相对周边楼盘偏低，所以在本次开盘取得了较好的销售业绩，而在之后的加推中，价格便上涨至套内均价8200元/㎡。
港城国际和香城故事上半年的推盘量都不大，本次开盘该两个楼盘也同样顺应大势，价格相对之前均有一定程度的下跌，希望能通过价格的走低从而得到消费者的认可。
通过本次市场调查可以很明显的发现，目前各大楼盘的优惠活动明显增多，而优惠活动方式则可谓是多种多样，其中最为常见的促销方式——特价房，大部分开发商也都采取这种实用、易于让客户接受、迎合消费者购买需求的营销策略；然而也有部分开发商不想直接降价，通过其他方式来吸引消费者的眼球，如：龙德.悠彩郡的迪拜游、华港翡翠城的三亚游等；这种以旅游为促销较为新颖的方式也不断走向市场。
重庆市渝北区两路房地产调研报告
重庆市渝北区两路房地产调研报告前言随着直辖效应的发挥，旧城改造、轻轨建设、区域商业步行街完工、中央商务区建设的启动，加之城镇化率逐年提高所带来的住宅需求量增加，未来几年，重庆的房地产开发投资规模将呈逐年上升的趋势。
今后几年，我市房地产开发规模，包括投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等将继续保持稳步增长的势头。
近年来，重庆正逐步由传统的产业城市、重工业基地向山水园林城市、宜居城市和新型产业城市综合发展，受益于基础设施和社会经济的发展，重庆市房地产业保持了持续稳定的发展态势。
目前，重庆城镇化水平只有48.3%，低于全国平均水平。
根据我市城镇化建设总体规划，到2020年，重庆市城镇化率预计达到70%，接近全国先进地区水平。
每年约70万农民转为城市户口，其中20万进入主城区。
随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区的转移，住宅需求量亦将同步增加，这必将成为我市房地产业持续发展的强大动力。
在大重庆房地产持续稳定的发展态势带动下，也为两路的房地产营造了一个良好的销售环境，为两路的房地产带来了又一个春天。
两路位于江北国际机场附近，属于渝北区，离市区20公里左右。
两路地区商贸发达，有金港步行街为最大商业街。
空港地区交通便捷，有多条公交扯直达市区，并且江北机场也位于两路地区。
另外，景点丰富，有碧津公园、双龙湖公园、民俗文化村，绿梦广场等，两路附近有高等学府西南政法大学等高校。
随着两江新区的正式成立，两路的优势逐步凸显，优越的地理位置，良好的政策环境，为两路的房地产带来了巨大的吸引力。
两路房地产为重庆市的经济发展带来了巨大的推动作用，充分体现了“五个重庆”中的宜居重庆，未来几年两路将取得更大的发展。
以下我将从地理位置、政策导向、发展趋势、房地产价格等几方面综合分析两路的房地产。
关键词：重庆两路房地产价格发展趋势第一章当前房地产政策环境分析一、发展现状：首先是总体判断：去年3月以来，针对一些地区房地产发展中存在的问题，国家加强了对房地产的宏观调控，重庆市根据自身实际，及时采取了做好稳定住房价格工作的措施，有力的保障了重庆房地产市场稳定健康的发展，总体上保持了“四个基本协调”：房地产开发投资增长（27.8%）与全社会固定资产投资增长（23.7%）基本协调；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重（25.8%）基本协调；商品房住房供应结构与市场需求结构基本协调；房价增长（住房增长8.45%）与经济增长（11.8%）、城镇居民可支配收入增长（11.1%）基本协调。
渝北空港地块项目简报终7.9
尚 典 地 産
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两路寸滩保税港区
区域价值
空港区域以发展高新技术为主，主要是IT、生物工程、物流等，在区 域工作的高薪技术人才多，将在周边置业。 空港功能区位于渝北两路，区域规划面积2.37平 方公里； 区域内有重庆江北国际机场，将以发展高新技术 为主，主要是IT、生物工程、物流等。“在未来， 空港将打造成为西南地区的航空运输枢纽以及保 税物流的基地。 目前已有马士基、普洛斯、地中海航运等世界各 地的大型物流公司已入驻。
2013年4月中下旬，均价：6600元/㎡，开盘售罄；
2013年5月12日，1号楼，均价：6700元/㎡开盘去化超9层；
2013年6月15日，中庭楼王4号楼，均价：7100元/㎡开盘热 销过80%
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泽科3号线
1.4 客户情况
2.1 空港园区板块市场
我们从泽科3号线置业顾问处了解到，购买泽科3号线的客户主要集中 在渝北区，特别是两路、空港两个板块的人群； 泽科3号线最大的户型面积为75平米，最小的46平米，4号楼剩余的少 量余盘也是60多、75平米的大户型，说明在客户需求上在此地购房的 人群主要还是以刚需型为主，需要在总价上进行控制。
尚 典 地 産
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泽科3号线
1.2 项目区位
2.1 空港园区板块市场
1 2 4 2
3
一期 二期 项目共7栋高层（1.2万方底商），分两期开发，其中一期的1、2号 楼已全部售完，目前在售的为4号楼，剩少量余房，3号楼将在下半 年开盘。
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尚 典 地 産
泽科3号线
1.3 销售情况
2.1 空港园区板块市场
合计 尚 典 地 産
168272
渝北区市场深度调研报告
渝北区市场深度调研报告化定价报告结合上次做的市场调研，我司对龙湖、加洲片区的商业现况做了更为细致的交叉分析，为本工程的业态及租金定位提供更为合理的依据。
一、市场调研调研目的：? ? 了解龙湖、加洲片区商业业态情况 ? ? 了解龙湖、加洲片区不同业态的租金情况 ? ? 了解龙湖、加洲片区不同业态的需求情况 ? ? 了解龙湖、加洲片区租金与之间的关系 ? ? 了解龙湖、加洲片区商业业态与经营状况的关系 ? ? 了解龙湖、加洲片区之间的租金情况调研范围：? ? 主要集中在龙湖片区、加洲片区经营者调研数量：175 份（加洲片区 118 份、龙湖片区 57 份） 1. 龙湖、加洲片区业态、租金、的分析分析：龙湖及加洲片区的商业业态主要还是以餐饮为主占到44%，社区配套14.3%及休闲类11.4%为辅的格局。
其中特色餐饮（如：火锅、庄等）为主占到28.6%。
本工程需结合以上业态做出细化方案。
A2经营的业态类型27 15.4 15.4 15.47 4.0 4.0 19.44 2.3 2.3 21.79 5.1 5.1 26.94 2.3 2.3 29.14 2.3 2.3 31.411 6.3 6.3 37.71 .6 .6 38.350 28.6 28.6 66.91 .6 .6 67.420 11.4 11.4 78.931.7 1.7 80.69 5.1 5.1 85.725 14.3 14.3 100.0175 100.0 100.0中餐茶楼药房美容美发超市酒店服饰店西餐特色餐饮汽修保养休闲类（洗浴城、保健）娱乐类（ KTV歌城）营业厅社区配套TotalValidFrequency Per nt Valid Per ntCumulativePer ntA8月租金16 9.1 9.1 9.131 17.7 17.7 26.957 32.6 32.6 59.463 36.0 36.0 95.48 4.6 4.6 100.0175 100.0 100.020-30元30-50元50-70元70-90元90元以上TotalValidFrequency Per nt Valid Per ntCumulativePer ntA9目前经营状况85 48.6 48.6 48.677 44.0 44.0 92.613 7.4 7.4 100.0175 100.0 100.0良一般差TotalValidFrequency Per nt Valid Per ntCumulativePer nt 分析：主要集中在 120-500 ，占 44%，在 80 以下的占到 31.4%。
渝北空港新城区域调研
渝北空港新城区域调研
渝北区政府空港新城区
两路旧城区
直线距离3公里
空港新城到主城各区的时
从空港新城房价走势来看，渝北区的房价总体上大重庆平均房价，两者之间的涨幅大致相当，而空港新城从2010年4月周边楼盘开盘以来，涨幅高达40%。
空港新城2010年4月开盘价格要低于重庆平均价格，远低于渝北区平均价格，但2011年3月，空港新城开盘价以高于渝北区平均价格。
按照当前的区域规划，空港新城将建设成为外环时代的主城新中心，人口增加至200
万，其房价还有大幅的上涨空间。
重庆渝北两路空港回兴片区市调报告下
3. 区域相对直接竞争项目较少，因此有很好的发 挥空间
4. 项目地块相对平坦，可塑性强 5. 由于金易前期有项目的开发，相对来说知名度
有所提升，便于人们更好的认识和解读
• 版块城市建设的快速推进，使大盘新盘不断涌现，供应体量巨大，对区域市 场形成打压之势，产品形态集中，相对而言此区域产品性价比优势值得深度 挖掘；
• 从产品定位分析可知，高品质高层住宅小区存在市场切入空间； • 从相邻版块市场分析可知，江北为主力辐射版块，市场可有效引导；
2020/5/24
渝北两路空港回兴板块住宅市场切入机会点分析 ：
渝北两路空港回兴片区市场现状综述：
• 整个渝北两路空港回兴房地产主要以多层、小高层开发为主,高层项目较少。 在宣传推广上基本没有多大力度，对消费引导不够，对户型和面积主要偏重 中、大户型，在社区内的环境景观上的注重不够，较少注重消费者需求。
• 就目前而言，渝北两路空港回兴版块主要以社区商业为主，餐饮娱乐、美容 美发是当地消费人群主要的消费方式。缺少大中型商业卖场为支撑，其它商 业设施为辅助的区域型核心商圈。
• ◆ 楼盘品质提升 • ◆ 开发出迎合消费需求的产品，其市场是非常大的 • ◆ 售楼员素质提升 • ◆ 个性化卖点的进一步挖掘 • ◆ 引导消费者的消费观念转变 • ◆ 性价比优势挖掘 • ◆ 合理户型面积配比 • ◆ 物业管理水平有待提高。 • ◆ 入市时机把握 • ◆20产20/5/2品4 包装及推广
2020/5/24
结语：
以上即为强烈推荐之地块，以上地块 均受到政府规划部门的眷顾，相对已 成熟之地拥有非常多的优势。 以上地块无论是从时机还是从规划设 计、物业形态或者是营销、包装等来 说都具有很好的切入点，所以强烈推 荐即时介入
及研究
重庆渝北区域各版块规划介绍及研究该片区市场主要包括空港开发区、两路老城区、回兴一碗水片区、回兴宝圣湖周边、两路工业园东区和两路工业园西区6个版块。
农业园区因定位更趋于北部新区定位，对本项目参考意义不大。
1、空港开发区：如日中天，快速发展重庆市空港经济开发区分为启动区、拓展区和发展区，其面积分别为12、12、16平方公里，总面积40多平方公里。
空港新区总结构概括为“一轴线、两中心、双产业带”。
一轴线是从210国道与机场高速公路结合处的入口广场作为起点，沿开发区林荫大道进入步行的绿色走廊，通过中心区的商业建筑向北直至环城北路，该轴线有四个景观节点：入口广场、中心公园及商业带、高堡湖公园和发展区中央公园。
两中心即由高堡湖公园和商业带形成的南部中心区和三条楔开绿化带交汇处形成的北部中心区。
空港开发区以发展高新技术和先进加工制造业为主，拟打造一座新型的集休闲、娱乐、研发、商贸、物流、信息服务等为一体的文化发达、科技繁荣、环境优美的花园式现代新城区。
开发区于2002年元月正式动工，目前已建成重庆最大的休闲广场，58米宽的景观大道，长安工业园、银翔工业园、吉龙工业园等已经入驻。
空港开发区地势平坦，空气清新，非常适宜人居环境的打造，开发区通过发展高新技术产业和商贸物流等配套产业，以房地产作为居家配套进行打造，目前已经初具规模。
众多如青麓雅园、瑞丰花园、尚阳康城、金易上品源等近20家楼盘已经开发或正在开发，已经在两路老城区居民和主城区居民心目中落地生根，园区相对完善的基础设施配套为该区域的发展带来巨大活力。
目前该区域正在快速成熟中。
但除青麓雅园品质定位于中高档外，其余项目品质趋于中档，在售物业类型以多层和小高层为主，比较单一，户型面积也以中小户型为主，同质化比较严重。
而且因目前开发项目体量均不大，具有品牌号召力的开发企业未正式入驻，因此该区域楼盘品质形象有待进一步提升。
2、两路老城区：发展滞缓，被遗忘的角落两路老城区拥有较好的自然资源，核心地带已经建有碧津公园，另有双龙湖等水体资源，城区环境优美，空气质量好，绿化面积大，已经被评为全国卫生城区。
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渝北区（空港新城）房地产市场调查报告第一部分：宏观区域概况一、区域概况二、区域经济发展状况三、区域规划发展第二部分：中观市场解读一、空港新城二、空港新城发展状况第三部分：空港板块市场预判第四部分：区域个案分析渝北区市场调查报告第一部分：宏观区域概况一、区域概况1、渝北区位于重庆主城东北部，东邻长寿区、南与江北区毗邻，同巴南、南岸、沙坪坝区隔江相望，西连北碚、合川区，北接四川省广安地区的华蓥市。
幅员1452平方公里，辖12街道、12镇。
2、渝北区始由1995年撤江北县而建，属重庆主城范围较新板块，渝北区域内整体地势相对平坦，地理位置优越。
随近几年各项利惠政策刺激，渝北区经济万801；汽回升了10个百分点。
同时2010年零售总额目标数额发展良好。
本节点评：国民生产总值与政府财政收入等各项指标的稳步上升表明区域整体经济发展情况乐观良好，同时第二产业局主导地位，第三产业业态丰富，物流、餐饮、旅游等百花齐放。
居民人均可支配收入及社会零售品总额迅猛发展，体现了区域内强劲消费能力及购买能力。
良好的经济发展状况为房地产市场的蓬勃发展奠定了一定的基础。
三、区域规划发展1、渝北区整体规划为六大功能区，分别为渝北城市综合功能区（包括重庆两路空港新城、龙溪地区和北部新区）、城北近郊工业功能区（兴隆镇、木耳镇和古路镇）、城东工-旅-农复合功能区（包括龙兴镇和玉峰山镇）、东北部旅游与农业功能区（包括统景镇、石船镇和大盛镇）、北部生态农业与旅游功能区（包括茨竹镇和大塆镇）和东部工业与物流功能区（洛碛镇），2010年根据国家整体发展战略组成，特批成立两江新区，渝北区部分版块也拉入其中。
2、两江新区涵盖江北区、渝北区、北碚区三个行政区部分区域。
该区域是源于是国家战略层面的部署，国务院2007年新批准的《重庆城乡总体规划》确定的城市和产业布局重点拓展区，，是辐射带动西部地区及广大内陆地区的综合类开发“新区”。
拥有国家级高新技术开发区、国家级经济技术开发区拓展区，以及内陆唯一的保税港区，具备在西部及内陆地区率先开发开放、加快发展的良好基础。
两江新区整体定位为统筹城乡综合配套改革试验的先行区；中国内陆重要的先进制造业基地；中国内陆重要的现代服务业基地；长江上游地区金融中心和创新中心；内陆地区对外开放的重要门户；科学发展的示范窗口。
3、2007年3月，重庆空港新城正式落户渝北，其规划控制范围约46平方公里，由核心区和辅助区两部分组成。
它是指以重庆江北国际机场为中心的长江上游综合交通运输体系、依托综合交通培育发展“流量经济”，形成的临空特色产业新区和空港特色新城。
定位为依托江北国际机场，积极发展临空产业，实现与北部新区的有机衔接。
到2020年，建设成为功能较为完善的现代枢纽空港和现代服务业较为发达的综合性城市功能区，成为全市经济发展新的增长点。
本节点评：1、科学的城市规划体系，必然促进城市的快速及其合理性发展。
城市规划伴随而来的巨大城市人口及城市规模增长潜力，对房地产将带来更大的机会。
2、两江新区正式揭牌落实渝北，考虑国家战略部署层面及诸多优越条件落地，后续发展潜力及前景看好，处于未来城市翘首区域的渝北将吸引更多投资及居住客户，为区域未来房地产发展提供良好的发展基础。
3、两江新区、北部新区、寸滩保税港，空港新城等诸多特殊功能板块不断发展，其第二产业第三产业高速提升，区域规模快速扩张，各项发展伴随而来的是区域常驻人口剧增，为未来房地产发展提供强大购买群。
本报告后续调研内容及侧重点将针对空港新城板块。
第二部分：中观市场解读一、空港新城1、空港新城规划（1）地理位置：渝北腹地的新型开发区从地理位置来看，空港新城位于渝北区的西北侧，紧邻渝北老城区，被空港工业园A区（北），北部新区（南）和渝北老城区（东）紧紧环抱。
同时，它与江北机场、空港工业园B区和农业园区也通过渝北老城区紧密相连。
从左图我们可以看出，空港新城处于渝北腹地，地理位置优越。
（2）规划面积：三年扩容翻番2007年，空港新城启动建设时，规划控制范围约46平方公里，由核心区和辅助区两部分组成。
核心区约31平方公里，按照江北国际机场未来发展总体规划控制，其中建设用地约26平方公里，分为机场基本运营保障区（约22平方公里）和机场配套服务区（约4平方公里）。
辅助区约15平方公里，依托渝北区两路建成区（约10平方公里），逐步向西扩展（首期启动双龙湖街道约5平方公里）。
此外，为预留足够发展空间，渝北区政府还沿鹿山组团和绕城高速方向规划控制了15平方公里，使空港新城范围达到约61平方公里。
（3）园区功能划分园区整体功能划分严格区隔，互不干扰，有利于营造良好的居家氛围;园区大致分为了工业区、居住区、商务商业区、行政办公区。
2、空港新城规划在渝北及全市地位重庆空港新城已经与重庆悦来新城进行规划整合，整合后的重庆空港国际新城，已经成为未来重庆“两江新区”的主阵地。
而两江新区成立以后，最新公布的两江新区规划却显示，空港新城包括回兴、双龙湖、双凤桥街道和玉峰山镇，建设用地108平方公里，将机场南北端的空港工业园、两路工业园、回兴板块等全部纳入，规划面积足足翻了一番。
新的详细规划正在紧锣密鼓制定中，空港新城将是新一轮重庆主城战略规划确定的城市空间发展战略新中心。
本节点评：空港新城位于整体区域核心区，囊括面积巨大，未来发展潜力巨大。
自然生态的居住环境为未来高品质综合住宅体的打造奠定了良好的基础，同时也将吸引更多消费群的青睐。
二、空港新城发展状况（一）空港新城住宅发展环境（1）总体项目供需分析空港新城板块目前在售楼盘主要以高层洋房产品为主，多集中于高端及中高端品住楼盘。
其中小高层产品为辅。
板块预计今年推盘量达300余万方。
参考10年板块供应项目的去化情况，小高层与洋房市场需求量客观。
（2）价格分析板块目前在售项目价格相对均衡，其中品质项目花园洋房均价集中在9000元/平米，高层产品均价在8000元/平米，目前在售项目御城华府价格居高，均价约为为10000元/平米，原因是该项目其项目综合品质高。
另外诸多项目也多集中在8000—9000元/平米，价格涨幅较大。
（3）户型供需分析板块小高层户型集中在三房，占比83%，高层产品户型集中在两房和三房，分别占比33%和38%，一房相对较少，占比29%;从需求来看，除三房外，两房和一房均表现出供不应求的现象。
洋房产品三房为绝对主力，占比94%，需求基本和供应持平。
而两房供应较少，仅有6%。
（4）面积区间供需分析A、高层和小高层高层的一房户型主要在55平米以下，需求明显大于供应。
紧凑型两房户型面积集中在56-65平米，从供需来看，需求仍大于供应;紧凑型三房面积在76-85平米，而舒适型三房面积为100-110平米，三房市场整体表现出供不应求，尤其是106-110平米，需求远大于供应量。
小高层由于市场供应较少，去化相对也较快，面积集中在三房的81-90平米。
B、花园洋房花园洋房中间层面积区间在100平米以上，其中110-130平米为主力区间，底层和顶层面积集中在125-150平米，从供需表现来看，两者基本持平，需求略显旺盛; 洋房顶层平层的面积设计在90-100平米，去化均较好。
本节点评：1、目前空港板块高品质洋房及小高层项目供应量大，且多见大规模综合社区，例如润丰水尚70万方，泽科港城国际55万方。
2、从整体来看，板块市场上各个物业形态的两房产品均表现出供不应求的势态；小高层产品与高层产品放量较小，未来开发及推出量大。
3、未来板块潜在供应较大，从物业形态来看，以洋房产品为绝对主流，规模较大的项目多为复合型物业规划，包括部分的高层、商业以及公寓等产品。
从容积率来看，基本都在2左右，属于低密度物业开发区，未来这里将是重庆宜居、生态生活之城。
4、目前空港片区市场现在总量为：368.28万方，其中在售量为158.2万方，潜在供应量171.08，已售量39万方。
12月市场均价为7990元/平方米，这远高于12月重庆均价6990元/平方米。
可见，空港片区目前无论是从在开发的面积上，还是销售的价格上都处于重庆区域的领先位置。
（二）空港新城商业发展环境1、空港新城目前无大体量集中商业，但后期此类商业供应庞大空港新城在两江新区的规划中隶属于都市功能板块，而它则重点依托空港、空港工业园，集中布局临空物流、电子信息、临空加工制造，以及商贸商务、航空服务等现代服务业发展，后市需求庞大，虽该区域目前无大体量的集中商业，但是根据规划空港新城将有占地面积120-150万平方米的集中商业，后市供应量庞大。
2、空港新城社区商业，布局时间短，配套有待完善空港新城目前有华港翡翠城、御城华府、泽科港城国际、聚义香城故事、富悦麓山别院等5个在售项目，润丰水尚、汇祥林里3000等3个潜在项目。
由于区域规划时间短，发展进程慢，空港新城目前还无任何社区性商业功能配套，虽然此区域每个项目均有规划一定的小体量商业，而此类商业多为以社区必备功能配套的社区商业，为了能够满足此区域人群的日常生活所需，该区域的社区商业性配套还有待发展完善。
本节点评：就目前商业形态及商业现状来讲，空港新城还无大体量的集中式商业，而少量社区商业配套也还有待完善。
而空港新城总体规划为国际商务中心、高档住宅区、模具产业园功能区，重庆空港CBD也是重庆主城重点打造的又一区域核心商圈，面对此区域的规划和定位，未来的空港新城将成为众多世界名企及中高端人士的聚集地，而此类企业及人群也必将带动空港新城商贸、短时旅业的发展。
空港新城必将成为解放碑、观音桥等中心商圈后的另一重点商圈，地理位置优越，发展也日趋成熟，区域需求量大且后期商业配套供应量庞大。
第三部分：空港板块市场预判在科学详实调查之基础上，翰龙对空港新城未来房地产发展做出如下结论及预判：空港新城是重庆“主城向北”发展战略的“主战场”空港新城依托江北国际机场，积极发展临空产业，实现与北部新区的有机衔接。
到2020年，建设成为功能较为完善的现代枢纽空港和现代服务业较为发达的综合性城市功能区，成为全市经济发展新的增长点。
空港新城成为重庆“主城向北”发展战略的“主战场”。
空港新城潜在供应量巨大，未来低密度高端项目聚集地空港新城虽然目前在售项目较少，但是已拿待开发的潜在土地供应面积巨大，建筑体量达到171万方，成为渝北未来供应的绝对主力版块。
潜在土地及项目的容积率基本在2.5左右，加上洋房区的概念宣称，空港新城将会成为未来低密度高端项目聚集地。
加上越来越多的开发商进驻空港新城，如龙湖、泽科等，目前保利、恒大、万科、金科、等房地产巨头，也都与渝北区接触，有意进入空港新城。
高层和洋房是现在及未来版块主流产品空港新城目前在售项目较少，随着两江新区挂牌等利好消息的刺激，版块需求明显增大，整体市场表现出“供不应求”。