济南东部新城CBD城市设计
济南市中央商务区城市设计及导则
JINAN CENTRAL BUSINESS DISTRICT URBAN DESIGN PLAN AND GUIDELINES
2016年6月 JUNE 2016 SKIDMORE, OWINGS & MERRILL, LLP
0617 DRAFT
0617 DRAFT
SOM’s vision for Jinan’s new commercial center honors the city’s natural setting and history. The master plan creates a livable new city that is in harmony with nature, takes advantage of proximity to transit, and creates walkable streets, inviting public spaces, and distinctive districts.
目录
TABLE OF CONTENTS
0617 DRAFT
01 简介 Introduction
3
远景 Vision
4
实施及控制 Implementation and Controls
8
规划总结 Masterplan Summary
12
开发要素 Development Parameters
13
02 可持续性 Sustainability
0617 DRAFT
0617 DRAFT
简介
INTRODUCTION
化纤厂路 HUAXIANCHANG RD
华阳路 HUAYANG RD
华信路 HUAXIN RD
汉峪金融商务中心区简介20120329
汉峪金融商务中心区简介汉峪金融商务中心区位于高新区经十路以南，体育北路以北，玉顶山和莲花山之间。
城市建设用地面积约1125亩，已编制完成的城市设计规划总建筑面积约560万平方米。
其中南区规划建设用地面积约667亩，规划总建筑面积约420万平方米；北区规划建设用地面积约458亩，总建筑面积约140万平方米。
（一）北区简介汉峪金融商务中心区北区一期（即IT知识经济总部基地北区）占地面积约281亩，总建筑面积约为80万平方米，项目总投资约35-40亿元。
建设情况该区内的怡科产业园于08年建成并投入使用，B1、B2、B3、B4于09年上半年投入使用，B6、B7、B8目前已竣工验收，B5、B9计划于2012年年底竣工交房。
招商情况汉峪金融商务中心区北区一期现已成为济南市现代服务业的聚集地，吸引了山东钢铁、山东黄金、中铁十局等大型企业总部，以及济南市规划院、济南市测绘院、济南市市政院、山东同圆设计集团、济南市人防设计院等一批一流设计院所，形成设计研发产业聚集中心。
（二）南区简介汉峪金融商务中心区南区A区占地面积约424亩，总建筑面积约为300万平方米，项目总投资约135亿元；南区B 区占地面积约243亩，总建筑面积约为120万平方米，项目总投资约54亿元。
建设情况1、中心区南区A2、A3地块正在进行场地平整工作，计划年内结构施工。
2、中心区南区A1、A4、A5、A6、A7地块正在进行城市设计工作，计划年内基础施工。
3、中心区南区B地块完成功能定位、城市设计。
指挥部情况成立了由高新区管委会领导牵头，管委会相关职能部门、派驻机构负责人及济高控股经营班子成员参加的建设指挥部，强力推进汉峪金融商务中心建设。
招商情况1、已签约企业山东钢铁、山东黄金、中铁十局、鲁银投资、中海油、省国投（安固保险）、电建一公司、电建二公司、核电集团、中华保险等。
2、拟签约企业齐鲁证券、海洋投资、建信人寿、阳光保险、山能物流、山东航空、莱商银行、临商银行、国泰租赁、广电网络、金融保险等大型企业总部。
济南西部新城规划(经典完整版)
概念主题关键词
1. 纵横阡陌，融通天下 2. 拥自然灵秀，享城市美好 3. 孔孟之乡, 山水泉城 4. 多层次立体连通 5. 城市绿洲（立体绿化城市）
5. Gate to Jinan / “齐鲁之门” 6. 未来城 / 次世代城市 7. Living Town 全生活城 8. 创意产业总部基地 9. 新城市产业经济
住宅 99.8M/31F
78M
住宅 99.8M/31F
76M
住宅 99.8M/31F
商业 69M 2F
住宅 71.0M/22F
住宅用地日照分析示意图
总体透视图
总体透视图
总体透视图
总体透视图
总体透视图
中央花园透视图
复式公寓&SOHO透视图
中央绿带商业出入口示意图
济南
济南是山东省省会，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，国务院公布的国家历史文化名城之一，山东 政治、文化、经济、金融、教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一。济南别名泉城、 济；面积8,227平方千米；人口660万；市树是柳树，市花是荷花；市鸟是白鹭，吉祥动物是金牛。具有4000多年的 历史，是中华文明的重要发祥地之一，是闻名世界的史前文化－龙山文化的发祥地。济南诞生了许多中国历史上的 著名人物，像中医科学的奠基人扁鹊，阴阳五行学派大师邹衍，唐代（公元618‐907年）开国元勋房玄龄、秦琼， 中国著名文学家李清照、辛弃疾等。另外，李白、杜甫、苏轼、曾巩等历代杰出的作家学者，都先后在济南生活游 历，故有“济南名士多”的佳誉。
近期建设重点工程: 场站一体化
位置： 东到站东路、西邻站西路，南至横支10号线，北至济西东路。 规模： 占地约60公顷，建筑总规模约50万平方米。 内容： 以高铁、地铁、长途、城市交通为核心的综合大型交通集散中心，兼顾酒 店、商业、办公、车库、人防等市政配套设施。
城市商业用地规划PPT课件
一、城市中心区（CBD）的内涵
CBD即central business district的缩写，中文多翻译为 “中心商务区”。
CBD最早是由美国学者的伯吉斯于1923年在其创立的“同 心环模式”中提出的。
• 伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处，主要以零售业和服务业为主。 随着世界经济的发展，办公事务、金融活动所占地位越来越重要。尤其 是近年来，信息产业的迅猛发展更成为CBD的主要活动。
心内
区
度复合的经济核心区
私人小汽车普及，交通与通讯网络 日益完善
信息高速公路、城际快速交通网络、 全光纤通讯网络、超宽频传输、DSL技术等
现代轨道交通技术发展成熟
新兴数字化通讯，一体化建设的现代化交
通信息港
城市主要商业中心，人流、物流、 城市以金融、办公商务为主的第三 世界金融中心，参与全球或区域竞争的空
斯于1923年提出了 同心圆模式。伯吉斯主要是从居住人口的类 型和居住区的类型来进行分析的，他认为是 向心、专业化、分离、离心、向心性离心等 五种力的作用使城市产生了地域分异。其间， 城市各地带不断地侵入和转移，就形成了同 心圆式的扩散过程。其缺陷：一是没有考虑 各区之间的交叉和城市交通的作用；二是未 考虑作为城市主要活力的工业活动布局及对 城市土地利用的影响。
徽商从明代中叶到清朝乾隆末年，称雄中国商 界300多年。在辉煌的数百年间，徽商造就了一批 享誉中华大地的的百年老字号，有的至今还熠熠 生辉，这不能不说是一个奇迹。历史是现实的一 面镜子。尽管徽商有过极其辉煌的历史，但是今 天的"徽商"面临着尴尬的境地：在目前各类财富 排行榜中，少有安徽人的身影。
“红顶商人”胡雪岩
的交往
中国各大城市地标性建筑
中国各大城市的地标性建筑是什么？1、北京故宫位于北京市中心，也称“紫禁城”。
这里曾居住过24个皇帝，是明清两代（公元1368～1 911年）的皇宫，现辟为“故宫博物院”。
故宫的整个建筑金碧辉煌，庄严绚丽，被誉为世界五大宫之一（北京故宫、法国凡尔赛宫、英国白金汉宫、美国白宫、俄罗斯克里姆林宫），并被联合国科教文组织列为“世界文化遗产”。
故宫作为世界最大的古典宫殿建筑群，以其传统的明清风格享誉海内外，最最标准的北京标志，即使日后北京如同纽约，也不能改变故宫的地位，几乎可以算是中国的代表建筑。
2、上海东方明珠广播电视塔，坐落在中国上海浦东新区陆家嘴，毗邻黄浦江，与外滩隔江相望，上海国际新闻中心所在地。
东方明珠广播电视塔，由上海现代建筑设计有限公司的江欢成设计，高达468米，是亚洲第四及世界第六高塔。
“天塔”取“天津广播电视塔”首尾二字，亭阁式的塔座，抛物线状的圆体塔身，飞碟型的塔楼，圆方形的桅杆，巍峨壮观，被评为“天津十景”之一，命名为“天塔旋云”。
登上天塔极目远眺，津门全景尽收眼底，宽敞漂亮的中心广场、挺拔秀丽的国际商厦，近处可观水上公园的全景，远处一座座高楼栉比鳞次。
4、重庆1987年，英国经典著作《比较建筑史》一书，首次向世界介绍了新中国建立后国内著名建筑共43项，其中重庆人民大礼堂排列第二位。
这建筑是中国著名建筑设计师张家德先生设计，它是新中国第一座具有浓郁民族风格的大型建筑。
重庆作为西南的中心城市，它便是历史的见证。
香港国际金融中心：香港国际金融中心是香港作为世界级金融中心的著名地标，位于香港岛中环金融街8号，面向维多利亚港。
国际金融中心是世界少数采用双层电梯的大厦之一，国金二期共有电梯62部，乘电梯由地面至90楼的顶层只需2分钟，共有2500级楼梯。
6、澳门大三巴牌坊，是澳门最具代表性的名胜古迹，为1580年竣工的圣保禄大教堂的前壁，此教堂糅合了欧洲文艺复兴时期与东方建筑的风格而成，体现出东西艺术的交融。
城市设计中的场所精神营造研究——以济南市汉峪金谷商务区A_区为例
的地域性和独特性受到了严重的破坏。
对传统文化的忽视进一步导致空间中场所精神的消失。
在城市建设的过程中，对国外建筑的模仿和照搬，大轴线、广场及摩天大楼在城市中逐渐泛滥，国际化的建筑风格屡见不鲜，失去了每个城市自身的特色。
1城市设计中的场所精神概述1.1场所精神的定义诺伯舒玆（Christian Norberg-Schulz）认为，场所是具有清晰特性的空间，是生活发生的地方，是由具有物质的本质、形态、质感及颜色的具体的“物”所形成的一个整体。
场所精神区别于其他的空间氛围，作为一种具有特殊意义的空间，可以认为是人在特定空间中活动而感知到的一种空间感受，凭借这种场所精神，人们可以进一步感知场所、体验场所，从而产生一种认同感。
场所的空间结构并不会一直不变，它会随着场所的发展而不断变化，但场所的改变并不代表场所精神的改变或消失。
这是由场所变化的本质决定的，有利的变化会产生新的表达形式，反映场所精神的内涵；不利的变化可能会导致场所的消散，场所精神也会随之消失。
因此，只有抓住场所精神的本质，才能在不断变化的场所中保持长久的场所精神。
1.2城市设计中场所精神的作用城市设计包括城市规划、建筑设计、景观设计等诸多方面，集选址、环境义务、社会公平度和经济可行性等要素于一体，从而建造出美观和有独特文化的地域。
城市设计旨在为特性区域创造出一种特定空间，并通过技术和资源来实现这种特定空间。
摘要 城市的发展与文明息息相关，反映出人类社会的发展历程。
人们在城市中生产、生活，并对城市进行建设。
为了避免出现千城一面的城市形象，基于诺伯舒玆提出的场所精神理论，探讨场所和场所精神的意义，分析场所精神在城市设计中的指导作用。
文章通过对济南市汉峪金谷商务区的实地调研，分析了汉峪金谷现代街区中场所精神的营造，认为应该将场所精神的营造与现代城市设计相结合，构建良好的城市空间。
关键词 场所精神；城市设计；公共空间；街区意象；商务区中图分类号 TU984.13 文献标识码 ADOI 10.19892/ki.csjz.2023.07.38Abstract The development of cities is closely related to civilization and reflects the development course of human society. People produce, live and build in cities and also construct the cities. In order to avoid the appearance of thousands of similar cities, this paper discusses the significance of place and place spirit based on the theory of place spirit proposed by Norbert Schuertz, and analyzes the guiding role of place spirit in urban design. Based on the field investigation on Hanyu Jingu Business District in Jinan city, this paper analyzes the construction of the place spirit in the modern block in Hanyu Jingu, and thinks that the construction of place spirit should be combined with modern urban design to create a good urban spa ce.Key words place spirit; urban design; public space; image of block; business distri ct城市设计随着城市的发展不断孕育出新的内涵，在城市设计中表达出来的城市场所与城市空间，都会体现出自身文脉特征的场所精神。
济南市中区南北康片区总体城市设计方案
01
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济南市中区南北康片区总体城市设计
5
时尚鲜明的城市形象——打造泉城南新地标
Smart City Image——New Landmark In South Jinan
优美连续的城市界面——简练有力的现代建筑群
控规指标
1.5-4.0
1.5-4.0
2.5-4.0 2.5-4.0
2.5-4.0
3.0-4.0
2.5-4.0 5.0-7.5
3.0-6.0 3.0-6.0
3.0-6.0
2.5
2.5
4.0 4.0
4.0 4.0
4.0 7.5
3.0 3.0
1.5
控规指标
25 济南市中区南北康片区总体城市设计
Site Explanation
Urban Pattern
城市格局
东拓、西进、南控、北跨、中优——《济南市城市总体规划（2011-2020 年）》
南控政策促使市中区存量开发，决定了要在本片区形成 其特定的产业类型和功能布局。
23 济南市中区南北康片区总体城市设计
Site Explanation
上位控规
上位控规分析——《济南市九曲片区 05、06、07 街区控制性详细规划》
20 济南市中区南北康片区总体城市设计
Regional Position
区域定位
承接产业转移 , 省会城市群经济圈和西部经济隆起带为济南发展带来新的机遇
山东济南鲁能张马片区容积率3.5现代风格高层天华(112页)
生活
LIVE
品味
TASTE
水月云山概念意向
规划理念
水韵云歌
都市新生活
惬意闲适的新都市生活 丰富多样+舒适尊享+生态健康
云生活 CLOUD LIVE
空间序列
收放有序
建筑场所收放有序，形成优雅如交响乐般的空 间享受。各地块功能有机串联，相互独立又相互联 系，构成一个丰富完整的生活体系，犹如“云水” 汇聚分合，写意浪漫。
地下(辆)
住宅户数（套）
总人口（人）
容积率 建筑占地面积（㎡）
建筑密度 绿地率 住宅户均面积（㎡） 建筑最大高度（m） 出入口数量
2 225 22 203 254
813
3.50 3568.0 40.1% 35.0% 109.9
99.0 1
1.5辆/100㎡ 按照三类区标准配建
10%考虑地上 90%考虑地下
云街区 现代感+品质感+开放性
云街区 CLOUD COMMUNITY
城天际市线天分际析线
云街区 CLOUD COMMUNITY
建筑形态
1 元素抽离
水升腾成云，云投影入水，水云之间相互 渗透，如行云流水，一气呵成。
3 交融组合
cloud
2
提取 转化
water
建筑体量
云为飘浮的体量
水景
玻璃
水为玻璃
云街区 CLOUD COMMUNITY
按GB50180-93第3.0.3 规定3.2人/户 1.01～3.0
≤20% ≥35%
限高100米 东侧规划路上
综合 技术 经济 指标
地块17和地块22 经济技术指标
技术经济指标分项
合计
新旧城区空间营造策略对比探析——以济南城区为例
全球化及城镇化为我国当代城市发展带来了新契机，促使我国城市建设突飞猛进。
但由于我国城市化时间短、强度高、投入大的特点，城市面貌呈现千城一面的局面。
新城普遍拥有更宽的街道、更高的建筑，但在同样1 km 的范围内，在新城行走给行人带来的感受更枯燥，距离感更长；而反观老城区，在保留原有肌理的情况下，同样距离范围内，在老城行走的城市感知更丰富，行走过程更具趣味。
新旧城建设由于其建设时间及建设背景的差异，在城市肌理、空间形态和建造技术上均体现出不同的特征。
如何提高城市发展质量，完成从数量到质量的发展转型，将建设重点从流于形式转为延续文化内涵，提高城市建设质量和品质，成为新常态下的重要议题[1]。
本文以济南老城中的商埠区和东部新城为研究对象，通过对其城市肌理现状及建筑、道路等空间要素的对比分析，总结出新旧城区在营造策略上的异同，并结合现状提出空间营造思路。
1 研究背景1.1 新旧城建设背景随着产业结构的不断调整，我国新型城镇化与工业化的快速推进，城市原有建成区的功能和形式逐渐趋于单一和落后，传统城市的发展模式更为固化。
因而老旧片区的激活和更新，以及新城的衔接与开发成为城市发展的两大主要任务。
旧城更新依托现代技术，可有效提升现存建筑修缮精度，实现旧城功能更新和城市文脉延续；新城建设可实现旧城过剩功能的承接，提升城市设计过程中的工作效率和设计效果，有利于形成城市建设新增长极[2]。
从时间上来看，新城建设的年代要远远晚于旧城；就空间上来看，由于新城缺少历史、社会、经济文化和自然环境的影响，城市肌理单一；新城由于建设年代较晚，相对于旧城其历史文化价值较低；新城的城市空间每个地块都相对较大，而旧城是由小尺度的建筑、交织的街道网络、摘要 城市肌理作为反映城市与自然的关系和空间特质的重要代表，在城镇化的快速建造模式下，城市空间迅速扩张，城市肌理遭到破坏，新城新区的城市面貌呈现出同质化的趋势，与旧城特色割裂，原有的地域特色也被逐渐稀释。
中润
由于项目地处济南东部新城重点地段，深受省城广大群众所瞩目，省、市领导也对该项目建设提出了很高的要求，为此，中润集团深感责任之重大，集团领导把该项目建设列为当前最重要的工作任务，最大限度的集中了集团的规划设计、施工管理、营销策划等优秀人才和集团雄厚的资金实力，决心把该项目建设成为泉城东部的新靓点，为济南市的城市建设增光添彩。户型面积在60-190平方米不等。
中润世纪广场的高级公寓以简约新古典风格为基调，温婉精致，造型典雅，与世纪城一期风格相统一。形成大型高尚住宅区。建筑物由南到北，高度依次升高，形成了阶梯形天际线。既强化了经十路的景观序列，又满足了住宅区最大限度的南向景观和光照。 项目的园林设计主题是“生态”、“环保”和“永续发展”。社区内有大型水景、草坪、绿地及名贵花木、游园小品、健身场地。绿化与建筑互为界面，相互围合、平坡结合、乔灌结合、花草结合，整个景观流畅圆滑，连绵不绝。与外围的燕山休闲健身广场和南部群山相映成辉。社区内远可观山，近可亲水，环境宜人。绿化率达35%以上。 中润世纪广场分为南、北两个主出入口，无论从城市哪个方向出入社区，都方便通达。区内实现人车分流，车流在短距离内进入地下车库，泊车后，可直接乘电梯直达目的地。消防车道采取隐蔽式消防车道，既能达到功能要求，又强化了软景景观。
标准层面积 暂无资料 预售许可证 济房开拆预许字第02041～048号 [更多]
物 业 费 1.36元/平方米·月 [点评物业] 物业公司 上海陆家嘴担任物管顾问
开 发 商 山东中润置业有限公司 [相关网站]
售楼地址 窑头路西首[燕山立交东北侧]
中润世纪广场房价 均价14500元/平方米 [房价走势] [我要纠错] [房贷计算器]
占地面积:46620平方米
建筑面积:330000平方米
精品PPT课件居住区规划
2．空间层次
第一节 居住区概述
居住区的空间可分为户内空间和户外空间 两大部分。居住区的生活空间可以划分为 私密空间、半私密空间、半公共空间和公 共空间四个层次，就居住区规划设计而言， 主要对户外生活空间形态与层次的构筑与 布局进行规划。
第二章 居住区规划
2．空间层次
第一节 居住区概述
整个富翔天地居住小区建成后可容纳 1500户居民居住。小区规划设计的 建筑群落富有变化韵律，园区内清 新雅致的多层公寓、俊秀挺拔的高 层公寓交相辉映，有北向南、高低 错落的建筑勾勒出起伏曲折、优美 的天际线。
第二章 居住区规划
第一节 居住区概述
修建性详细规划案例——济南富翔天地居住小区
富翔天地小区环境设计强 调人性化，考虑居民的心理需 要与观赏的心理需要相吻合， 做到景为人用，同时兼备观赏 性与实用性，在绿地系统布局 中形成半开放性空间或者全开 放性空间。在景观设计上，采 用尊重自然、以人为本的原则， 营造三季有花、四季有景的小 区景观效果，并追求生态效益， 充分展示绿色植物本身形、色、 味，体现自然美。
第二章 居住区规划
居住区规划：
居住区规划（residential district planning） 的任务是为居民创造一个满足日常物质和 文化生活需要的舒适、方便、卫生、安宁 和优美的环境。在居住区内，除了布置住 宅外，还须布置居民日常生活所需要的各 类公共服务设施、绿地和活动场所、道路 广场、市政工程设施等。
技术经济指标：包括居住区用地平衡表； 面积、密度、层数等综合指标；公建配套 设施项目指标；住宅配置平衡以及造价估 算等指标。
第二章 居住区规划
第一节 居住区概述
修建性详细规划案例——济南富翔天地居住小区
济南东部规划资料
济南东部规划资料济南东部新城拟将建成功能完善、山水相融、交通便利的现代化新城区。
功能布局：四大片区呼之欲出东部新城自南向北将划分为四大功能片区。
其中：龙洞风景区位于牧牛山、转山等南部山体至南绕城高速路之间，面积约２７平方公里，规划主要功能为生态绿化、旅游休闲等。
中心区位于工业南路至牧牛山、转山等南部山体之间，建设用地面积约２２平方公里，规划主要功能为公共服务、商务办公、商贸金融、会议展览、文化娱乐、体育休闲、生活居住等，在中心区内将选择４—５平方公里左右的用地作为核心区。
产业居住综合区位于工业南路至小清河之间，建设用地约２３平方公里，规划主要功能为高新产业、科技研发、居住生活等。
华山风景区位于小清河至济青高速路之间，面积约１５平方公里，规划主要功能为绿化水景、旅游休闲等。
景观结构：轴带区廊山水相融按照规划，东部新城景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。
一轴指南北向的空间景观主轴。
即将东部新城的龙洞风景区、中心区、产业居住综合区、华山风景区与黄河风景区有机组织为一体；两带指两条自然景观带，分别为南部山体绿色景观带和北部黄河蓝色景观带；三区指三个城市景观区，分别为中心区城市景观区、综合区城市景观区、华山风景区；五廊指五条城市景观走廊，分别为经十东路、荷花路两条城市景观主廊和工业南路、花园东路、工业北路三条城市景观辅廊。
山水相融指自然山体与河流相互交融，分别为小清河、大辛河、窑头河等河流与华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛山、鳌角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。
其中有９座山体环绕在中心区内，２座位于华山风景区内。
道路交通：打造方格状路网在规划建设中，东部新城的整体交通优势明显。
其中，贯穿城市东西的六条城市骨架路网（旅游东路、经十东路、工业南路、花园东路、工业北路、荷花路）将东部新城与东部产业带、西部泉城特色风貌带紧密衔接，由二环东路、贤文路贯通南北，构成方格网状路网主骨架，并与高速公路系统衔接。
新城区商务区域规划设计方案
项目基地分析
道路现状 城市主干道：盛莫路 和百丈路 城市次干道：中山路 （规划） 城市支路：邱隘大道 社区道路：文卫西路、 方庄北路
土地利用现状 基地现状以工厂 企业为主，并有 少量村民住宅。 基地内公共设施 用地主要邱隘福 利院和部分旅馆、 餐饮用地
水系 基地内河网纵 横，有建设江 南水乡城市的 自然条件
功能分区及核心产品承载建议
片区
组团开发策略
核心产品建议
•外向型商务功能区，较高 •生态商务酒店
总部中枢组团
的开发强度
•现代服务业促进中心
•在项目成熟期，凭借良好
区位优势及环境优势，吸
引X当地现代服务业企业和 东部片区三产龙头企业总 •区域总部企业基地
部入驻
功能描述
集住宿、办公、餐饮、娱乐为一体的高档生态型商务酒店 为片区现代服务业企业提供高效、生态化的办公场所
案例借鉴——巨构城市
日本东京湾规划
巴特利公园城
规划特点：巨构城市设计思想的代 表,规划把城市的交通、市政设施和 建筑合成单一的巨型结构,把居住、 办公等分解成小的单元装载在这个
规划特点：建筑群由一条贯穿整个基地长向、七层楼高的封闭式“脊 梁”连接在一起，“脊梁”内是大量的零售商场、社区公共设施和一 道空中人行线。七簇高层建筑群安插在巨型结构上，在曼哈顿岛的南 端形成颇为壮观的城市景观。
根据东片区的控规， 在明湖环形道路与绿 廊的交点设立集展示、 沟通、活动、交流于 一体的核心广场，使 之成为整个项目的兴 奋点。
D、循序渐进的城 市发展原则
每个地块都有其良 好的景观绿化、广 场设置，每开发一 个地块，都能使其 成为一个有良好环 境的完整功能区。
城市设计理念
适宜的街道空间，传统的 聚落形式，丰富的广场空间 是“新传统主义”城市设计 的灵魂。
济南西区CBD核心区商务中心地块详细规划
• 优越的地理位置： 商城地处交通汇聚之地，三环、地铁、公交车都十分方便，国贸地铁站直接连通的地下走廊更可直入商城 地域特点的细致考量 • 公共交通工具的特点； 商城总建筑面积达6万平方米，适合国内客人的行走极限和购物习惯；作为早期为北京作为国际大都市量身打造的 商业核心区建筑综合群体，其国贸三期更将现代感、文化感融入，并逐步完善国贸商圈的国际化城市功能，能够 体现城市的特色，能够代表城市或者区域的形象。 • 形式的陈旧： 最为北京最早的城市综合体建筑群，国贸中心的形式已经较为陈旧，缺乏更完善的公共空间和环境系统的设置
• 企业总部打造城市中心： 走出及进驻到这里的全球500强公司数不胜数，以及大 批全球知名的大企业，顺理成章地成为全世界“最大的 城市中心”。
• 公共空间和人文环境： 建筑群中心的下凹小广场，已经成为纽约市民日常活动 的其中一个中心。广场正面有一座金光闪闪的希腊神普 罗米修斯飞翔着的雕像，下面有喷泉水池，冬季可作溜 冰场。
Case 4：北京国贸中心—CBD建设的成功范例
总体占地面积达到17公顷 总建筑面积达110万平方米 办公50%、居住5%、酒店25%、商业会展20% 集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一 体，是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。
国贸中心主要由五大部分组成 国贸写字楼： 国贸大厦1座和国贸大厦2座以及6层的国 贸西楼和2层的国贸东楼，三期330米国贸大厦，共31.8w
项目位置：日本东京 占地面积11.6公顷 场地用地面积：8.48公顷 总建筑面积：76万平方米 项目费用：4700亿日元 建造周期：3年
办公50%，酒店9%，居住20%，商业及其 他21% 主要用途：办公、住宅、酒店、商场、 美术馆、电影院、电视台、学校、寺院 等。
东部新城综合管沟总体方案设计概要
宁波市东部新城综合管沟工程总体方案项目编号:2005区45上海市政工程设计研究院2005年4月目录1工程概况 (11.1 东部新城简介 (11.1.1 城市概况 (11.1.2 东部新城核心区功能分块 (21.1.3 新区的道路网络 (61.2 东部新城市政管线规划概况 (81.3 东部新城建设综合管沟的必要性 (11 2综合管沟总体方案论证 (132.1 综合管沟总体布置原则 (132.2 综合管沟服务范围 (142.3 综合管沟类型选择 (162.3.1 干线综合管沟 (162.3.2 支线综合管沟 (162.3.3 缆线综合管沟 (172.3.4 干支线混和综合管沟 (172.3.5 东部新城综合管沟类型选择 (17 2.4 进入综合管沟的管线 (172.5 综合管沟比选方案 (172.5.1 方案一简介 (172.5.2 方案二简介 (202.6 综合管沟布置方案比较 (222.7 综合管沟布置方案评价 (232.8 综合管沟布置方案确定 (233综合管沟总体方案 (253.1 近期道路综合管沟位置确定 (253.1.1 惊驾路综合管沟位置 (253.1.2 中山路综合管沟位置 (263.1.3 江澄路综合管沟位置 (273.1.4 海晏路综合管沟位置 (283.2 综合管沟过河初步设想 (293.2.1 道路桥梁简介 (293.2.2 过河初步设想 (293.3 综合管沟管理监控中心设置 (313.4 综合管沟总体方案 (314建议 (325附图 (331工程概况1.1东部新城简介1.1.1城市概况宁波市东部新城区是《宁波市城市总体规划》确定的宁波中心城市重要发展区域,是展示宁波市二十一世纪跨越式发展的形象与地标。
规划中的宁波市东部新城位于三江片东部,是集行政、商务、文化、会展、居住和科技中心等多种功能于一体的城市新区域。
东部新城区西起世纪大道,南至铁路,北至通途路,东至东外环,总用地面积15.85平方公里。
2011年11月济南中捷殷陈项目前期定位报告
2010至今
规模化发展阶段
均价：8500元/平米
中 捷 置 业 ZHONGJIE ZHIYE
◎ 济南市场发展概况
2011年1-10月份 济南土地总供应量8659.307亩， 成交量5117.674亩，其中住宅土地总供 应量为6940.915亩，总成交量为4157.46亩。 2011年5月份以来，土地供应量开始增加， 土地成交量较大。9月份以来土地多为底价成交 。
5月 7000
6月 7400
7月 7500
8月 7400
9月 7300
物业类型：高层住宅、商业、五星级酒店 地址：工业北路 开发商：恒大地产集团 总建筑面积：160万平（住宅100万方、商业60万方） 绿化率：36% 容积率：2.81 车位比：1：0.8物业费：1.8元/平方米/月
中 捷 置 业 ZHONGJIE ZHIYE
◎ 区域市场发展情况
板块价值排行： 业 ZHONGJIE ZHIYE
恒大城
恒大城开盘后均价变化情况
7600 7400 7200 7000 6800 6600 6400 6200 6000
均价（元/平米）
总价适中、户型设 计合理、品牌影响
5.41
60-82 总价低、户型合理、 4.49 配套齐全
小结：目前市场上畅销楼盘均以控制总价、主打经济型户型，并以刚需首置客户为 主，以此来规避政策风险，得到市场良好的回报。
中 捷 置 业 ZHONGJIE ZHIYE
◎ 济南近阶段房地产市场特征
一、市场存量较大，去化有待时日 二、价格平稳，三季度略有小幅下挫
20
均价 6300
13.77 9.58 7.96
7300 （1500精装）
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济南东部新城CBD城市设计
1规划范围
东部新城CBD位于济南市东部燕山新区经十路两侧，毗邻山东省博物馆、奥体中心和高新科技园，规划占地面积约1.8平方公里。
2规划目标
从经济环境、聚集强度、基础支撑三大系统出发，对济南的CBD发展环境进行评估，确定东部新城CBD近期目标为：地区级专业型CBD；远期目标为：国家CBD格局中的动脉节点，国家级特色商务中心区。
3功能定位
根据“拓展城市发展空间，打造现代产业体系”的战略要求，东部新城CBD 定位为以面向区域的智力型高端服务业为主导，以地区性金融业公司总部为支撑，以商贸服务业为辅助，突出智力型产业特色的济南东部中央商务区。
4规划结构
济南东部新城CBD规划结构为：“一轴、一心、四区”。
“一轴”为贯穿片区南北的中央轴线，是整个CBD景观、功能与活动主轴和最具特色的空间要素；“一心”即中央绿心，指位于CBD中央区域的大型绿色开放空间；“四区”包括功能混合的中央活力区、轴线北端的科技总部商务区、经十路北的金融商务区、经十路南的金融商务区。
5交通组织
建立以“交通保护核”模式为核心的城市交通政策。
规划以经十路、贤文路与工业南路为片区过境交通保护“壳”，以茂岭二号路、解放东路、和平东路、体育西路与新泺路为区域联系“廊”， CBD内部交通形成“小街坊、密路网”
格局，强化片区内部公共交通衔接，重点建设区内慢行系统，提高慢行专用道的使用效率。
6空间景观
规划建立“轴带纵横、脊簇交织”的整体空间景观格局。
“轴带纵横”指以规整、对称的核心景观轴为主干，辅以形态自然、尺度宜人的休闲绿化景观带，形成片区空间骨架；“脊簇交织”指以沿路、沿轴的高层建筑带为城市天际线展示脊，突出重点地区的地标高层簇，控制片区竖向空间维度。
7地下空间
地下空间规划着重解决轨道交通与商业公共设施地下空间的互通、经十路两侧步行联系以及CBD的立体化综合开发问题。
规划以轨道交通站点、主要广场、大型公建的地下空间为“节点”，结合不同地块的用地性质，分层设置功能，形成纵横交织的地下空间开发利用网络。