某地块项目前期策划报告.pptx

项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
研究区域的界定 ——1、可比性区域选择
2、金山新区板块为研究重心
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
市场发展状况 ——1、城市建设的重心
2、基础配套设施趋于完善 3、区域型经济文化居住中心
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
相关区域楼盘
1、名城港湾 2、长滩美墅 3、兰庭西江月 4、福禄坊
小结： ➢ 金山区住宅用地投放量大 ➢ 房地产开发竞争非常激烈 ➢ 住宅供应量略大于需求量 ➢ 住宅开发特色产品不多 ➢ 高层住宅产品目前仍是空白 ➢ 配套逐步完善 ➢ 房价稳步上涨
小结： ➢ 别墅投放量与需求量都很大 ➢ 多集中在沿江区域、仓山区 ➢ 价格相对较低，潜在客户多 ➢ 政府控制用地，未来供应少
房价增长率与GDP 增长率之比：
✓ 福州房价相对 合理
✓ GDP增长快于 房价增长
房价收入比： ✓ 中高档客户购买能力
较强 ✓ 福州居民购房自有资
金水平高
金山橘园洲地块项目
市场调研分析 调查数据显示
1 供求市场分析
未被满足的市
2
场空间
➢ 居民对中高端住宅的实际购买力较强 ➢ 占六成以上消费者希望购买130平方米以
福州市金山橘园洲地块项目 前期策划报告
2005.08.19
路线
突围
取势 明道 优术
汇报内容
1 市场调研分析
2
项目分析及定位
3 项目各项规划建议
1 市场调研分析
项目市场分析 项目市场空间研判 客户市场需求研究方法 客户市场需求分析
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
整体经济情况 ——1、整体经济发展持续增长
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
小结：
➢ 金山生活区房地产开发相对较集中，主要以中高 档住宅为主，部分为经济适用房
➢ 建筑类型相似，多欧式风格，以多层、小高层居 多，其他还有联排、双拼、叠加及少量独栋别墅
➢ 除了金山碧水等几个开发较早的楼盘之外，其他 楼盘普遍突出配套设施不够完善的现象，特别是公 共交通系统不到位
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
金山新区两大居住板块
乌龙江金山 板块
本项目地块
南江滨板块
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
市场发展状况 ——1、城市建设的重心
2、基础配套设施趋于完善 3、区域型经济文化居住中心
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
历年住宅开发面积总量表
单位：万立方米
2000 1500 1000
500 0
1846.66 1770
873.1 322.9 255.9
1023.57 373.17 365.96
相关区域楼盘 5 调查分析
两大居住板块的竞争
➢生态景观竞争
➢本项目地块
➢竞争性楼盘
➢城市中心经济辐射线
金山橘园洲地块项目
市场调研分析 项目周边楼盘
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
1、中天金海岸 2、香江红海园 3、南国金辉 4、中融爱琴海 5、丽景天成 6、融信第一城 7、江南名城
4819 2983
2003年 2004年
平均交易价格 住宅 别墅 商铺 写字楼
➢ 房价稳步上涨。
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
未来房地产市场 ——1、供求结构趋于合理
2、需求持续旺盛 3、品牌和产品的竞争
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
1247.24
505.55 369.22
590.74 524.33
472.9 447.2
2000
2001
2002
2003
2004
施工面积 新开工面积 竣工面积
➢ 房地产投资理性回落。
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
整体房地产市场 ——1、市场供求基本平衡
2、房价稳步上涨 3、二手房市场交易量明显增加
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
各类物业交易价格表
单位：元/平方米
10000 8000 6000 4000 2000 0
2496 2000年
2001年
2692 2002年
8581
8858
3989 2724
➢ 整体销售状况良好，价格适中，随着配套的逐步 完善，价格有缓慢上涨的趋势
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
片区发展预测 ——1、完善主体路网建设
2、形成最大组团型的中高档居住区 3、片区内两大居住板块的竞争
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
1 供求市场分析
未被满足的市
2
场空间
供应： ✓ 供应总量稳步上涨
供求总量趋势 ✓ 以中高档楼盘为主 需求：
✓ 存在巨大潜在需求 ✓ 消费者类型众多
供应：
供求结构趋势
✓ ✓
经济适用房增加 中高档住宅增势
放缓
需求： ✓ 中高档价位、中大面
积户型 ✓ 居住标准要求提升
居民百度文库买力趋势
2、居民收入水平稳步提高 3、城市化建设速度加快
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
福州市经济圈及发展趋势图
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
整体房地产市场 ——1、市场供求基本平衡
2、房价稳步上涨 3、二手房市场交易量明显增加
上的住宅 ➢ 有50%的消费者认为房价走势会平稳上升 ➢ 近70%的消费者计划购房
未被满足市场空间
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
相关区域楼盘 5 调查分析
未来经济及房地产市场发展组团
未来大经济组团
成熟经济组团
发展中经济组团
发展中经济组团
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
项目概况 ——1、福州房地产开发的集中地
2、金山房地产开发中心地带
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
相关区域市场分析
——1、市中心板块 2、江滨板块 3、西区、五四北板块 4、东区板块 5、仓山板块 6、金山新区板块