学区房问题的根源与破解路径探析_卢为民

摘要：“学区房热”近年来出现在我国各大城市，并受到广泛关注。

本文分析了学区房的现状及存在问题，指出学区房问题的形成原因主要是教育、户籍、规划、财税等公共政策不合理、不配套的结果，并从全方位完善公共政策的视角，提出了破解学区房问题的路径和对策建议。

关键词：学区房问题；根源；破解路径学区房是指根据教育行政部门或者学校规定，按照免试就近入学的原则，学校（主要是重点中小学）招收指定地域范围内的学生，在这个范围里的学生可以享受义务教育，免试就近入学。

人们把这个范围内的物业、房产称为学区房。

［１］相应地，这个范围被称为学区。

近年来，随着就近入学政策的实施，我国城市义务教育中出现了“学区房”概念，而且被热炒，并由此引起了学区房的价格或租金畸高、投资风险大增、投机之风盛行等一系列问题。

“学区房热”产生的根源是什么？学区房是否会影响义务教育的公平性？如何破解学区房问题？本文试图从多视角入手，研究提出破解学区房问题的路径和政策措施。

一、学区房现状及存在问题分析（一）学区房现状从北京、上海、广州和深圳等一线城市的情况看，中小学就近入学率占很大比重。

有关调查显示，２０１４年北京市小学就近入学率为９３．７％，初中就近入学率为７６．８２％；上海市义务教育阶段学生就近入学率为８８％；广州市各区已基本完成就近入学率９０％的目标。

同时，由于目前的就近入学政策多与学生的户籍挂钩，学区房的市场需求十分旺盛。

学区房旺盛的市场需求直接推动了房价的上涨，各地频频出现天价学区房，且价格屡创新高，形成了“学区房热”。

２０１３年５月北京部分中小学附近出现均价１０万元的学区房，且供不应求。

而据北京市统计局发布的统计数据显示，２０１２年北京市职工平均工资为５２２３元／月，同期新建商品住房成交均价为２．０７万元／平方米，学区房单价已远远高于职工月平均收入和普通商品房的单价。

另据报道，２０１４年１１月，在房地产市场比较低靡的背景下，“学区房”却逆势而上，北京有人花１３５万买个４．４平方米的房子，每平米将近３１万元，根本不能住，只为给上学买个进门证。

在广州，重点小学“学区房”单价要比周边非“学区房”高出３０－５０％。

（二）“学区房热”引发的社会问题价格畸高的学区房不仅引起了社会的广泛关注，还引发了一系列社会问题。

如果不加以遏制，势必会愈演愈烈，造成教育资源配置效率低下、房地产市场震荡以及城市空间的畸形发展。

１．公共性教育资源与商品性住房的不合理挂钩，影响了教育公平目标的实现在社会主义市场经济条件下，商品住房的配置完全由市场决定。

而学区房的本质则是将教育资源和商品住房挂钩，这就导致了教育资源的市场化配置。

而教育资源配置的市场化，特别是中小学教育资源配置的过分市场化，会带来一系列问题。

一方面，与教育公平的理念相违背，阻碍了公民公平享受义务教育的权利。

义务教育公平是指所有适龄儿童和少年，公平、平等、充分地享有教育机会、学区房问题的根源与破解路径探析笮卢为民张琳薇卢为民张琳薇／上海市土地交易事务中心（上海２００００３）决策参考DOI:10.14121/ki.1008-3855.2015.z2.003本文摘自中学化学教学参考教育权利和教育资源等条件，以期实现个体健全、充分发展的教育状态。

教育机会的均等分为起点均等、过程均等和结果均等三个方面。

［２］学区房的出现首先使得弱势群体在教育资源的争夺上处于不利地位，导致入学机会不均等，继而是教育过程不均等，最终难以实现教育结果的公平性。

其次，优质教育资源可获得性的不均衡会加剧社会分层，造成更大的不公平。

据有关研究显示，教育质量与居民收入呈显著的正相关，也就是说优质的教育质量会带来相对更高的居民收入，学区房问题造成的优质教育资源可获得性的不均衡会进一步扩大收入差距，加剧社会分层，最终造成更大的不公平。

另一方面，作为商品的学区房与作为公共物品的义务教育挂钩，会严重影响公共物品的配置效率。

学区房属于商品房范畴，是市场经济的产物，市场经济的供求关系决定了学区房的最终价格，追求利润最大化是其本质特征；但学区内优质的教育资源多由政府提供，政府对优质教育资源的支出又由民众共同分担，因此学区房相对于普通商品房存在外部溢价，一旦与教育资源挂钩会造成市场主体的“搭便车”行为。

［３］就教育资源而言特别是优质的义务教育资源，它是一种典型的具有排他性和竞争性的公共物品，将其与学区房挂钩，虽然提高了优质教育资源的使用效率，却严重地妨碍了教育的公平性。

２．学区房的稀缺性与投机性的非理性结合，会严重干扰市场秩序，影响房地产市场平稳健康发展一方面，“学区房热”在我国已存在一段时间，且价格始终“坚挺”。

即使在２００８年我国房地产业受到金融危机的打击，呈现市场交易量减少、价格增速放缓、资金偏紧的局面，学区房市场的热度仍丝毫不减，反而有愈演愈烈之势。

当前，被热炒的学区房交易已成为城市房地产市场的重要支撑板块。

另一方面，由于受人为划定的地域范围限制，供给刚性制约，而需求过度旺盛，从而使得学区房的稀缺性更加凸显。

在此背景下，房产开发商、房产中介和投机者还针对市场需求大打“学区牌”，利用各种手段炒作“学区房”概念，不断在学区房交易市场制造泡沫，严重干扰了房地产市场的平稳健康发展。

３．学区房问题造成学区人口的承载力超载，会造成新的“城市病”，影响城市整体的协调发展由于学区房所在的学区大多位于中心城区，人口密度本来就比较高，将就近入学政策与户籍挂钩，会进一步增加学区人口，造成人口的过分集聚。

一旦超过区域的承载力，就会严重影响居住环境，造成交通拥挤、卫生条件差、资源短缺、治安问题等一系列新的城市问题。

此外，部分优质学区是高收入人群的集聚地，为满足该类群体需求，区域配套设施建设会得到迅速发展，整体区域环境会优于其他区域，随着时间的推移，区域间差距不断扩大，最终会形成区域的社会分化，［４］严重影响城市整体的协调发展。

二、学区房问题形成原因探究解决学区房问题，必须找准问题的症结，从源头入手。

从学区房问题的成因看，我们认为，学区房问题既与教育政策本身有关，同时也与户籍、规划、财政等相关配套政策密切相关。

１．教育政策不完善，是“学区房问题”形成的直接诱因从学区房问题的形成和发展轨迹看，相关的教育政策大致可以分为三个阶段：第一阶段：实施“重点学校”政策，导致了择校热。

２０世纪５０年代，我国确立了集中稀缺教育资源办好“重点学校”的教育政策，对重点学校的人员配置、教育经费投入、办学条件、教育教学管理等方面进行了十分明确的“倾斜”，建立起了国家级、部委级、省市级、地市级、县区级等不同层级的重点学校。

重点学校因此取得了新时期竞争的首发优势，为我国教育的发展做出了重要贡献。

［５］与此同时，随着人们对基础教育重视程度的增加，对优质教育的迫切需求与教育资源本身的稀缺性形成冲突，择校问题开始凸显，甚至刮起了全国性的择校风，随之而来的是一系列教育寻租、贪腐问题，极大地影响了义务教育的公平性。

第二阶段：出台“就近入学”政策治理择校问题，效果初显，但产生了“学区房问题”。

１９８６年，为保障义务教育政策的全面落实，我国颁布了《中华人民共和国义务教育法》，其中明文规定了适龄儿童、少年就近入学的权利。

据此，各地方政府制定了一系列实施办法，主要是将就近入学政策与户籍制度挂钩，实行严格的入学审查制度，保证学生就近入学，其实质是一种以户口为基础进行教育资源分配的强制性方式。

这种方式在一定程度上增加了普通家庭孩子获取优质教育资源的机会，入学的前提由户籍权利替中学化学教学参考投稿邮箱zxhxjc999@代资本权利。

但问题是，该政策下的户籍权利可以通过学区房买卖获得，其根本还在于资本权利。

［６］其初衷虽是维护教育公平，但在教育资源未实现均等化的前提下，只是使择校变得越来越困难，并没有彻底解决择校问题，反而演变成影响教育公平的壁垒，成了推高学区房价格的“帮凶”。

第三阶段：进一步完善“就近入学”政策，着力解决择校和“学区房问题”。

为了解决“学区房问题”，２０１４年以来，国家和各地从多角度入手，出台政策措施进一步贯彻落实“就近入学”政策。

从国家层面看，一是从“就近入学”入手，教育部办公厅出台了《关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》，就中小学的入学范围、入学对象、入学手续、实行学区化办学等方面提出了明确的要求。

二是从教育资源优化配置入手，出台《关于推进县（区）域内义务教育学校校长教师交流轮岗的意见》等政策，计划用３至５年时间，实现县（区）范围内校长教师交流的制度化、常态化，以促进师资力量的均衡。

从地方层面看，北京、上海等大城市积极落实国家政策。

２０１４年，北京市通过九年一贯制、对口直升等纵向方式解决择校问题，推进资源均衡化配置。

由此，进入重点中学变得顺理成章，住不住学区房都可能进名校。

上海市相关区县也通过制定更严格的入学条件，落实就近入学政策。

如２０１５年初，上海市教委公布《关于２０１５年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，其中提到，各区县可根据实际情况，借鉴静安区“一个门牌号一居住户，五年内只接收一学生”的试点做法，根据适龄儿童实际居住年限、购房时间以及与直系亲属同住情况等排序来安排学生。

这意味着静安区严格的学区房新政可能向全市推广。

尽管国家和地方对“就近入学”政策做了进一步完善，但现行政策仍无法从根本上解决择校和“学区房”问题。

例如，从北京的政策看，一方面，九年一贯制政策最终可能造成择校问题的前置；另一方面，现行政策未对中小学硬件配套设施均衡化配置做出规定，学校间硬件设施的差距仍将长期存在。

从上海的政策看，各区重点小学近年来的入学政策逐步收紧，对于落户年限、门牌号使用次数、家庭成员等规定更为严格，无形中会造成部分家长产生购房的紧迫感，不少家庭抱着“晚买不如早买”的心态提前购买学区房。

另外，近来不少学校采用网上报名的方式取代人工报名，以杜绝开后门的可能，但这从另一方面也刺激了部分家长靠购买学区房来争取入学名额的冲动。

如此种种，使得学区房的供需矛盾更加突出。

２．户籍政策不配套，加剧了学区房的竞争虽然我国的户籍政策总体上遵循户籍与就近入学政策相挂钩，但不同城市、不同区域有不同的实施细则，特别是各大中城市的中心城区和优质教育资源集中区，在实际操作中对于户籍和居住有效证件的要求特别高，往往要求户籍地和居住地均在相应辖区内，且入学前已实际居住。

例如，北京东城区的一流一类小学府小小学的入学条件就是具有北京市东城区本辖区正式常住户口、东城区本辖区房屋产权证（监护人持有），并在本校招生范围内实际居住的适龄儿童。

同时，对于报名人数超过对口学校学位时，又有三方面的规定：一是规定居住时间较长的二手房住户孩子优先入学。

如南京市鼓楼区对新生入学除了要求有辖区内的产权证、户口簿外，还规定了如果学生生源爆满，会让居住时间较长的二手房住户孩子优先入学。