2019年北京市密云区首创密云项目市场定位报告110p
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逸 山水 境 · 魅力绽放
首创密云项目第一阶段报告
2011-05-30
“假如没有开阔的视野，假如无法从窗子那里看见一大片蓝天以及远处的尖塔， 假如眼前没有空旷的土地，没有这些我会变成一个不幸的人，一个沮丧的人。”
——卡夫卡
第1页
Fra Baidu bibliotek
我们期冀着首创密云项目，具有高瞻远瞩的生命力，呈现全新的度假生活方式， 成为这个时代新的居住文化标志与典范。
三面环山，坡地
102国道
东智村
密云县
第5页
项目界定
北京远郊低密度山水度假地产项目 第6页
项目前提条件
2019年实现回款4.5亿元 4.5亿，什么概念？
2019年1-4月，北京销售额排名前五的别墅项目，他们都销售了多少？
项目名称
总套数
中海九号公馆·御龙府
70
颐和原著
5
龙湖·蔚澜香醍
83
御汤山
21
丽宫
别墅存量（截止到2019年5月）
从北京别墅整体存量来说，市区与近郊区县别墅占到总量
的85区特%域 征以上，区全县市名区称域、交别通墅套等数存条量件优越套数的占别比墅未来供应区县名称
量 就很 远大郊市区，区本县项的海淀目 别、丰入 墅朝台市 存阳受 量、到 而全 言市 ，9别 密71墅 云存县的量存的21量巨.0占大2%比压接力近。50%平谷区
平，表400明远郊项目370影响作用尚未完全显现。 358
300
314 322 269 289
279
221
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165
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184 133 118
122 111 68
0
2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月
——伟业顾问
第2页
策划井然有“序”
解读 —— 项目条件 界定 —— 项目性质 聚焦 —— 前提条件
第3页
项目条件 —— 区位
北京的远郊区，距离65公里，第二 居所
位有于 山密 水云 资县 源城 ，北 为区 水， 源属地休及闲生度态假保板护 屏块障
第4页
项目条件 ——指标及地形
占地502亩，建面20万平米，容积 率0.6，规模中等，南、北、东侧
只有1-3名的销售额超过4亿元，中海御龙府、颐和原著凭借城市中心区良好区位和稀缺产品， 理所应当的成为高端富豪置业首选，荣登销售榜冠亚军。
第7页
项目前提条件
2019年实现回款4.5亿元 龙湖凭什么卖4.88亿？
项目名称 龙湖·蔚澜香醍
总套数 83
销售总额 4.88亿
单套面积 187.8
单套总价 588万
项目前提条件
2019年实现回款4.5亿元
政策影响下的市场变化
2010年起北京市远郊区县别墅成交套数
从政策出台前后与远郊三个区县别墅成交量的对比可以
看出，政策60 的出台对其别墅市场实际成交量都造成影响，并
发挥持续套效数应。
54
40 36
30
29
20 17
23 15
7
7
8
3
0
0
13 7
怀柔区 密云县 延庆县 远郊区合计
，本项近区郊目入市大昌兴同平、样、通面顺州临义、较大的29去8化6 压力。64.63%
怀柔区 密云县
远郊 房山、怀柔、 区县 延庆、密云
663
14.35%
延庆县
合计
4620
100.00%
合计
别墅存量 套数 10
4
总面积 29275.17 6171.94 15587.91 8187.22 4071.12
均价 34219 79673 31337 34329 57284
销售总额 10.02亿 4.92亿 4.88亿 2.81亿 2.33亿
单套面积 418.2 1234.4 187.8 389.9 1017.8
单套总价 1431万 9840万 588万 1338万 5825万
2010年起密云县别墅成交套数
同比下降44%
60
套数
密云县 54
40
36
30
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20
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77
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13 768
2010年 1 月2010年2 月2010年 3 月2010年4 月2010年 5 月2010年6 月2010年 7 月2010年8 月2010年 9 月2010年10月2010年11月2010年12月 2011年 1 月2011年2第月20111年03 月2页011年4 月
第8页
项目前提条件
2019年实现回款4.5亿元 4.5亿，什么概念？
密云别墅市场1-5月份总销售额
项目名称
观唐 君山 硫森湖别墅 水岸花墅（叠拼） 合计
成交套数（套） 成交面积（平米） 成交金额（万元）
4
17409
3541
12
5670
11774
10
2222
2800
22
4302
6582
48
29603
24697
2019年1-5月密云主要在售别墅项目总销售额2.47亿元，单体项目销售额除君山突破亿元 外，多数项目销售额在3000-5000万之间，除整体市场影响外，项目品质不高也是部 分项目销售额偏低的主要原因。
第9页
项目前提条件
2019年实现回款4.5亿元
政策影响下的市场变化
2010年起北京市别墅成交套数
套22国新京数00十国60110条五99条年年11--44月月北 密 ，京 云 北542全 别 京市 墅 全别 成 市墅 交 别同成 墅61比交 成套下交1，降2同295580比%1套下9，年降2北150京-5市14%合9月计年，密1而云-4密别 月墅云北成同京交比500全下34市 降套别4，4墅%同成，比交密下5云降7别404套墅%，市。同场比受下到降的5影5%响。低于全市平均水
6
8
2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010年4月 2010年5月 2010年6月 2010年7月 2010年8月 2010年9月 2010年10月 2010年11月 2010年12月 2011年1月 2011年2月 2011年3月 2011年4月
第 11 页
项目前提条件
2019年实现回款4.5亿元
位置 占地面积 建筑面积 容积率 销售均价 开盘时间
通州九棵树西路家乐福西南500米 5.5万平米 12万平米 2.20 31337元/平米 2019年4月
北向
庭院
中
西
双
厨
南向庭 院
中
南向露
西
台
双
厨
阁楼
北 向 露 台
通州城区良好的配套，紧邻地铁、高速等完善 的交通体系
龙湖强有力的品牌
精益求精的产品品质，上叠送阁楼下叠送地下 室的大面积赠送空间，高性价比
首创密云项目第一阶段报告
2011-05-30
“假如没有开阔的视野，假如无法从窗子那里看见一大片蓝天以及远处的尖塔， 假如眼前没有空旷的土地，没有这些我会变成一个不幸的人，一个沮丧的人。”
——卡夫卡
第1页
Fra Baidu bibliotek
我们期冀着首创密云项目，具有高瞻远瞩的生命力，呈现全新的度假生活方式， 成为这个时代新的居住文化标志与典范。
三面环山，坡地
102国道
东智村
密云县
第5页
项目界定
北京远郊低密度山水度假地产项目 第6页
项目前提条件
2019年实现回款4.5亿元 4.5亿，什么概念？
2019年1-4月，北京销售额排名前五的别墅项目，他们都销售了多少？
项目名称
总套数
中海九号公馆·御龙府
70
颐和原著
5
龙湖·蔚澜香醍
83
御汤山
21
丽宫
别墅存量（截止到2019年5月）
从北京别墅整体存量来说，市区与近郊区县别墅占到总量
的85区特%域 征以上，区全县市名区称域、交别通墅套等数存条量件优越套数的占别比墅未来供应区县名称
量 就很 远大郊市区，区本县项的海淀目 别、丰入 墅朝台市 存阳受 量、到 而全 言市 ，9别 密71墅 云存县的量存的21量巨.0占大2%比压接力近。50%平谷区
平，表400明远郊项目370影响作用尚未完全显现。 358
300
314 322 269 289
279
221
200
165
100
184 133 118
122 111 68
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2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月
——伟业顾问
第2页
策划井然有“序”
解读 —— 项目条件 界定 —— 项目性质 聚焦 —— 前提条件
第3页
项目条件 —— 区位
北京的远郊区，距离65公里，第二 居所
位有于 山密 水云 资县 源城 ，北 为区 水， 源属地休及闲生度态假保板护 屏块障
第4页
项目条件 ——指标及地形
占地502亩，建面20万平米，容积 率0.6，规模中等，南、北、东侧
只有1-3名的销售额超过4亿元，中海御龙府、颐和原著凭借城市中心区良好区位和稀缺产品， 理所应当的成为高端富豪置业首选，荣登销售榜冠亚军。
第7页
项目前提条件
2019年实现回款4.5亿元 龙湖凭什么卖4.88亿？
项目名称 龙湖·蔚澜香醍
总套数 83
销售总额 4.88亿
单套面积 187.8
单套总价 588万
项目前提条件
2019年实现回款4.5亿元
政策影响下的市场变化
2010年起北京市远郊区县别墅成交套数
从政策出台前后与远郊三个区县别墅成交量的对比可以
看出，政策60 的出台对其别墅市场实际成交量都造成影响，并
发挥持续套效数应。
54
40 36
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20 17
23 15
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怀柔区 密云县 延庆县 远郊区合计
，本项近区郊目入市大昌兴同平、样、通面顺州临义、较大的29去8化6 压力。64.63%
怀柔区 密云县
远郊 房山、怀柔、 区县 延庆、密云
663
14.35%
延庆县
合计
4620
100.00%
合计
别墅存量 套数 10
4
总面积 29275.17 6171.94 15587.91 8187.22 4071.12
均价 34219 79673 31337 34329 57284
销售总额 10.02亿 4.92亿 4.88亿 2.81亿 2.33亿
单套面积 418.2 1234.4 187.8 389.9 1017.8
单套总价 1431万 9840万 588万 1338万 5825万
2010年起密云县别墅成交套数
同比下降44%
60
套数
密云县 54
40
36
30
29
20
17
23 15
77
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30
13 768
2010年 1 月2010年2 月2010年 3 月2010年4 月2010年 5 月2010年6 月2010年 7 月2010年8 月2010年 9 月2010年10月2010年11月2010年12月 2011年 1 月2011年2第月20111年03 月2页011年4 月
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项目前提条件
2019年实现回款4.5亿元 4.5亿，什么概念？
密云别墅市场1-5月份总销售额
项目名称
观唐 君山 硫森湖别墅 水岸花墅（叠拼） 合计
成交套数（套） 成交面积（平米） 成交金额（万元）
4
17409
3541
12
5670
11774
10
2222
2800
22
4302
6582
48
29603
24697
2019年1-5月密云主要在售别墅项目总销售额2.47亿元，单体项目销售额除君山突破亿元 外，多数项目销售额在3000-5000万之间，除整体市场影响外，项目品质不高也是部 分项目销售额偏低的主要原因。
第9页
项目前提条件
2019年实现回款4.5亿元
政策影响下的市场变化
2010年起北京市别墅成交套数
套22国新京数00十国60110条五99条年年11--44月月北 密 ，京 云 北542全 别 京市 墅 全别 成 市墅 交 别同成 墅61比交 成套下交1，降2同295580比%1套下9，年降2北150京-5市14%合9月计年，密1而云-4密别 月墅云北成同京交比500全下34市 降套别4，4墅%同成，比交密下5云降7别404套墅%，市。同场比受下到降的5影5%响。低于全市平均水
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2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010年4月 2010年5月 2010年6月 2010年7月 2010年8月 2010年9月 2010年10月 2010年11月 2010年12月 2011年1月 2011年2月 2011年3月 2011年4月
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项目前提条件
2019年实现回款4.5亿元
位置 占地面积 建筑面积 容积率 销售均价 开盘时间
通州九棵树西路家乐福西南500米 5.5万平米 12万平米 2.20 31337元/平米 2019年4月
北向
庭院
中
西
双
厨
南向庭 院
中
南向露
西
台
双
厨
阁楼
北 向 露 台
通州城区良好的配套，紧邻地铁、高速等完善 的交通体系
龙湖强有力的品牌
精益求精的产品品质，上叠送阁楼下叠送地下 室的大面积赠送空间，高性价比