2019年北京市密云区首创密云项目市场定位报告110p
密云市场调研报告
密云市场调研报告目录第一章：北京住宅市场的整体特征 (5)第一节：北京住宅市场的利好因素 (5)一、北京住宅市场的消费劲水平持续提升 (5)二、新都市规划促进北京住宅的郊区化进展 (6)三、“奥运经济”将实现北京北城及北部（含东北部）郊区的跨越式进展 (7)第二节：北京住宅市场的不确定因素 (9)一、金融政策及环境的阻碍 (10)（一）“人民币升值”给北京住宅市场带来的不确定因素 (10)（二）“加息”给北京住宅市场带来的不确定因素.. 10（三）金融政策及环境对本项目的阻碍 (10)二、房地产住宅政策阻碍 (11)（一）2006年要紧住宅新政阻碍 (12)（二）“2004——2006年房地产相关政策重点摘要”（见附件） (19)第二章：密云住宅市场特征 (20)第一节：密云区域房地产市场进展总况 (20)一、生态环境产业 (21)二、生态工业区进展 (23)三、京承高速二期的通车，促进密云区域住宅市场的加快进展 (24)（一）2006年9月23日，京承高速二期建成通车 . 24（二）对密云住宅市场进展和本项目开发的阻碍 (25)第二节：密云住宅市场进展总况 (26)一、郊区化进展趋势促进密云住宅市场的加快进展. 27二、郊区化进展对本项目的阻碍 (28)第三节：密云区域低密度住宅市场进展状况分析 (29)一、各项目位置图形示意 (29)二、各项目规划指标信息 (30)三、各项目产品形态及配套信息 (31)四、各项目产品与销售信息比较 (32)五、区域内低密度产品市场特征分析结论 (38)六、区域内低密度产品市场分析对本项目产品的借鉴39 第四节：区域内一般住宅产品市场特征分析 (39)一、典型项目位置示意 (40)二、各项目规划指标信息 (41)三、各项目产品特征比较 (42)（一）户型面积区间比较 (43)（二）区域内一般住宅产品户型面积区间比较结论. 45 （三）、区域内一般住宅项目销售状况比较 (46)（四）项目各户型单价与销售率比较 (47)（五）各项目总价范围区间比较 (47)四、调研项目客群分析 (48)五、区域内高档住宅项目销售分析： (49)六、区域内一般住宅市场分析总结 (51)第五节：与本项目容积率接近的典型住宅项目分析 (52)一、明珠花园——容积率1.15 (52)（一）产品形态分析 (52)（二）产品分析 (54)（三）销售分析 (56)（四）对本项目的借鉴意义 (56)二、燕语华庭——容积率1.17 (57)（一）产品形态分析 (57)（二）产品分析 (59)（三）销售分析 (60)（四）对本项目的借鉴意义 (60)第三章：本案目标客户调研 (62)第一节：针对在密云区内置业客户的调研 (62)一、调研方法 (62)二、样本选择依据 (62)三、调研数据统计分析 (62)（一）成交客户区域来源统计分析 (62)（二）公寓意向客户需求分析 (64)四、对本项目的启发 (66)第一章：北京住宅市场的整体特征【本章调研目的】通过对北京住宅市场整体利好信息和市场不确定因素的把握，特不是对2006年1-9月各项销售数据的综合分析，明确2006年北京住宅市场的最新进展趋势和特点，推断本项目的风险性和市场机会。
密云房地产市场分析
密云县房地产市场状况分析密云已成为北京的天然氧吧、城区市民居住度假的首选之地，随着京承高速的开通，密云被誉为与北京城区近在咫尺的“生态之县、休闲之都”。
北京市总体规划提出了要着力发展新城的总体思路，密云县作为新城之一，自然条件极佳，交通条件较好，蕴藏着较大的发展潜力。
房地产市场主要包括土地市场、房地产二级市场，本文从土地市场、房地产二级市场以及两市场互动关系等三个方面分析密云当地房地产市场状况。
一、土地市场分析密云地区土地资源丰富，近年来不断有土地上市交易，详见附表1、附表2，根据这些数据，并结合我们对各项目地块的具体调查研究，密云当地土地市场呈现以下主要特征：（一）地块多，规模偏小，总体供应量不足从附表1、2中可以看到，密云地区上市交易的9块土地中但仅几块土地规模相对较大，其他规模都偏小，总体供应量上还有较大的不足。
（二）容积率呈区域差别从附表1、2中可以看到，密云白河沿岸是档次相对较高的区域，地块容积率在1.0以下，规划为低密度高档住宅；而距离白河相对较远的城区地块容积率基本上在1.3以上，主要定位于中档住宅。
（三）成交价格相对集中尽管地块位置、用地性质以及容积率不同，密云城区“五通一平”以上的土地成交价格大部分分布在50-70万元/亩这个区间，成交价格相对集中，仅个别地块成交价格差异较大：如南菜园村（原体育场）住宅用地偏高，双龙水泥厂用地价格偏低。
（四）土地升值潜力较大京承高速开通后，北京市区到密云只需约40分钟，时间概念上的距离大大缩短，另外，随着房地产开发进程的加快，土地特别是地理、景观条件好的土地日益稀缺，土地供应呈现明显的刚性特征，因此，密云地区的土地还有很大的升值空间。
二、房地产二级市场分析密云县作为北京市东部发展带重要组成部分，随着密云新城概念的提出、交通条件的改善，房地产二级市场比较活跃，详见附表3，密云当地房地产二级市场总体上表现出如下主要特征：（一）产品形式多样沿白河从高速出口往密云水库沿线，以双拼、联排、叠拼别墅和低密度公寓为主，容积率一般在0.6-1.0左右。
2011年北京市密云区首创密云项目市场定位报告110p
2010年起密云县别墅成交套数
同比下降44%
60
套数
密云县 54
40
36
30
29
20
17
23 15
77
8
0
30
13 768
2010年 1 月2010年2 月2010年 3 月2010年4 月2010年 5 月2010年6 月2010年 7 月2010年8 月2010年 9 月2010年10月2010年11月2010年12月 2011年 1 月2011年2第月20111年03 月2页011年4 月
2011年北京市密云区首创密云项目市 场定位报告110p
“假如没有开阔的视野，假如无法从窗子那里看见一大片蓝天以及远处的尖塔， 假如眼前没有空旷的土地，没有这些我会变成一个不幸的人，一个沮丧的人。”
——卡夫卡
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我们期冀着首创密云项目，具有高瞻远瞩的生命力，呈现全新的度假生活方式， 成为这个时代新的居住文化标志与典范。
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项目前提条件
2011年实现回款4.5亿元 4.5亿，什么概念？
密云别墅市场1-5月份总销售额
项目名称
观唐 君山 硫森湖别墅 水岸花墅（叠拼） 合计
成交套数（套） 成交面积（平米） 成交金额（万元）
4
17409
3541
12
5670
11774
10
2222
2800
22
4302
6582
48
29603
别墅存量（截止到2011年5月）
从北京别墅整体存量来说，市区与近郊区县别墅占到总量
的85区特%域 征以上，区全县市名区称域、交别通墅套等数存条量件优越套数的占别比墅未来供应区县名称
(整理)北京市密云县别墅项目市场调研报告
北京市密云县别墅项目市场调研报告根据公司发展需求，我部积极与密云县政府沟通、了解当地高端房地产项目情况，同时针对北京市及密云县别墅市场情况，进行了整体的调研，现我部将了解到的北京市及密云县别墅市场基本情况做如下介绍：一、密云县环境优势简述：“八山一水一分田”是密云县的地貌格局，山多、水多，自然景观优美，人文景观独特，14条主要河流贯穿其中，200条溪流纵横，其中潮、白两河最为著名；闻名全国的密云水库坐落在县境中央，是首都的重要饮水源基地，宛如一颗璀璨明珠镶嵌在群山环抱之中，境内1500平方公里的区域为水源保护区。
密云县域90%是山地和水面，林木覆盖率在66%以上，有着优越的自然条件，生态环境在北京各郊区县中首屈一指，国家级生态县36项考核指标中，有22项已经达标。
多年卓有成效的水源保护，使密云常年空气质量保持在一级，水体质量保持在国家饮用水二级标准以上，营造了密云“净水、净气、净土”的绿色田园，成为北京人休闲度假之良好去处。
密云县交通便捷，京承高速路、101国道、密滦、密兴等公路及京承、京通铁路贯穿全县。
县城区距离市区仅有50公里，京承高速使密云纳入了北京市半小时经济圈内，同时密云成为连接河北省与北京市的重要战略节点。
此外，京沈高铁将在密云设站（见下图），通过密云进入河北直达沈阳，开通后将使密云的区位优势进一步提升。
密云县已成为北京的天然氧吧、城区市民居住度假的首选之地，被誉为与北京城区近在咫尺的“生态之县、休闲之都”。
北京市总体规划提出了要着力发展新城的总体思路，密云县作为新城之一，自然条件极佳，交通条件较好，蕴藏着较大的发展潜力。
二、2011-2012年房地产行业相关政策回顾：2011年房地产行业相关政策简述：1、2011年1月26日，国务院召开会议，出台了严厉的“新国八条”。
2、2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。
2019年北京商业地产市场研究报告
目录第一章北京商业地产的发展时机 (4)一、促进市场发展的主要因素 (4)1、首都经济的持续增长 (4)2、北京商业的全面发展 (4)3、发展规划的出台实施 (4)4、市场调控的规范加强 (4)5、区域商圈的功能变化 (4)6、重大事件的突发影响 (4)7、宏观环境的不断优化 (5)8、消费投资的逐渐理性 (5)二、引起快速升温的直接原因 (5)1、投资转移 (5)2、需求拉动 (5)3、利益驱动 (5)4、运作灵活 (6)第二章北京商业地产的市场形势 (6)一、整体市场 (6)（一）市场概况 (6)1、全国市场 (6)2、北京市场 (6)（二）主要情况 (7)1、市场供给 (7)2、市场需求 (7)3、市场行情（资源来源：易铺网） (8)4、运作方式 (8)5、价格分布 (9)6、项目分布 (9)二、区域市场 (10)（一）CBD地区 (10)1、供给方面 (10)2、新旧主要项目 (10)3、需求方面 (10)4、市场形势 (11)（二）中关村 (11)1、中国硅谷助推投资热潮 (11)2、供求关系决定市场高价 (12)3、住宅底商有利可图 (12)4、中小投资者不容忽视 (12)（三）亚运村 (12)1、供需矛盾突出 (12)2、市场持续热销 (12)（四）南城地区 (13)1、商业地产渐成规模 (13)2、市级物流中心初步显现 (13)3、三大城区广汇商机 (13)第三章北京商业地产的未来趋势 (13)一、北京商业的规划发展 (13)（一）北京“十五”期间商业发展规划 (13)1、发展基本目标 (13)2、商业发展重点 (14)3、业态引进重点 (14)（二）区域规划情况 (14)1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。
(14)2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。
(14)3、社区商业中心。
(14)4、特色商业街。
(14)（三）北京商业的发展趋势 (15)1、北京的流通业 (15)2、北京的商业街 (15)3、北京的零售业 (15)二、市场存在的问题现象 (15)（一）自身不足 (15)1、开发资金匮乏。
[北京]住宅小区项目市场定位研究报告(附图丰富)
![[北京]住宅小区项目市场定位研究报告(附图丰富)](https://img.taocdn.com/s3/m/09694e51b4daa58da0114acd.png)
区域市场分析——区域内竞品项目（在售项目）
诗芳苑 该项目共有房源约1100套左右。开盘时间因规划变更（增加面积）待定，预计
未来一个季度内推向市场。 该项目距离本项目约为600米，建筑密度高于本项目，推盘时间与本项最为
接近，今后将重点关注。
诗芳苑产品结构
户型
销量（套）余量（套）总量（套）
销售 率
均价
区域市场分析——区域内竞品项目（在售项目）
佳莲·时代广场
该项目5-8层为LOFT精装修公寓（1000元/平米精装标准对外报价），共有房源228套。 10月28日开盘，共开放房源116套（仅为5-6层的房源），11月17日二次放盘剩余112套房屋。 截止到11月20日共认购房源63套，签约72套。
具体销售情况见下表。
别墅
花园洋 房
－－－ －－－
－－ －－－
－－－ －－－ －－－
112 418 －－－
100％
100％
－－ －
一期公寓3000，别墅 6000，最后一次放盘为
8500（花园洋房）
－－－ －－－ －－－
合计 －－－ －－－ 1100 100％
区域市场分析——区域内竞品项目（在售项目）
项目名称：佳莲·时代广场
XX市场定位研究报告
目录
CATALOG
【一】区域市场分析 【二】区域市场客户扫描 【三】XX定位建议 【四】项目劣势及解决方 案 【五】营销计划
【一】区域市场分析
1. CP区域规划概述 2. CP区域房地产产业概述 3. 区域内竞品项目调研 4. 区域市场总结
区域市场分析——CP区域规划概述
CP城区发展目标：
佳莲时代广场销售情况
户型
销量（套） 余量（套） 总量（套）
2019年北京密云经济开发区投资环境报告
薪酬网
一、市场规模分析
1. 行业规模分布
行业规模分布
2000人及以上 8%
500人以下 42%
500人及以上 32%
1000人及以上 18%
2. 企业性质分布
企业性质分布
合资 26%
外资 26%
国有 8%
民营 40%
info@
第1页
薪酬网
3. 行业人才学历分布
分位 年人均成本（万元／RMB）
3、市场前景：从用户的地域分布和消费能力等因素，来分析行业研究报告 行业的市场分布情况，并对消费规模较大的重点区域市场进行深入调研，具 体包括该地区的消费规模及占比、需求特征、需求趋势……该部分内容呈现 形式为“文字叙述+数据图表（表格、饼状图）”。
4、人力成本：通过对行业人力资源供给情况，给出不同用户群体对行业研 究报告产品的消费规模及占比，同时深入调研各类各部门薪酬水平，薪酬结 构，并对未来几年人力成本对行业研究报告产品的消费规模及增长趋势做出 预测，从而有助于行业研究报告厂商把握各类用户群体对行业研究报告产品 的需求现状和需求趋势。该部分内容呈现形式为“文字叙述+数据图表（表 格、饼状图）”。
行业人才学历分布
博士及以上 3%
硕士 7%
高中及以下 25%
本科 34%
专科 31%
4. 企业营业额分布
5亿以 37%
企业营业额分布
30亿及以上 8%
10亿及以上 26%
5亿及以上 29%
info@
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薪酬网
一、行业前景分析 1. 行业市场规模增长率
70 62
60
55
56
50
40 30
首创集团密云别墅项目投资分析报告
北京首创集团运营部
北京市别墅市场概述 区域别墅市场概述 项目地块分析 产品定位初步探讨 财务分析
北京市别墅市场概述
市场供应 政策导向 市场需求
别墅土地供应受限 独栋产品供应受限
人民收入提高 人民生活品质提高
未来独栋别墅产品稀缺 别墅生活成为最终理想
北京市别墅区域分布
翠堤花墅 巨龙庄园
总占地面积 （平方米）
300000
190000
80800
总建筑面积 （平方米）
20745
42800
52000
194800
138000
140000 89522 80000 540000 7.5055 20000 62800 800000
40000 37000 100000 100000 58903 40000 39000 60000
用地
北京市密云县密 云镇果园西路东
侧住宅用地
宗地位置
密云镇南 菜园村
密云镇果 园西路东
侧
土地面积 （平方米）
32502.77
20559.215
建设用地面积 （平方米）
规划建筑面 积
（平方米）
规划用途
17005.77
22100
住宅
20559.215
37000
住宅兼容商 业服务业
成交日期 2005-12-5 2005-12-7
竞争产品分析——基本资料
项目 编号
1
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
项目名称 紫霞谷
茉莉山庄 水墨庭院
白河涧 赏星悦木
纯境 碧水花园
亚澜湾 鸿福天地
梧桐苑 翠堤花墅 巨龙庄园
密云商业计划书
密云商业计划书1. 引言密云是一个位于北京市郊的城区，拥有丰富的自然资源和优美的环境，吸引了众多城市居民前来旅游休闲。
然而，密云的商业发展还不够成熟，缺乏多样化的商业服务和娱乐设施。
为了满足市场需求，我们计划开展一项商业项目，旨在提供全方位的商业服务和娱乐体验，促进密云的经济发展。
2. 项目背景密云地区的商业活动主要集中在传统的农产品交易市场和一些小型零售店铺，无法满足当地居民和游客的需求。
密云距离北京市中心较远，交通不便，因此人们往往不愿意到密云购物或娱乐。
为了解决这个问题，我们计划在密云建设一个综合性商业中心，提供多种商业服务和娱乐设施，吸引更多的人们前来消费。
3. 项目目标我们的项目目标是成为密云地区的商业中心，提供多样化的商业服务和娱乐设施，满足当地居民和游客的需求。
具体目标如下：•建设一个现代化的商业综合体，包括购物中心、娱乐场所、餐饮区域等。
•吸引优质品牌入驻，提供高品质的商品和服务。
•提供便利的交通和停车设施，吸引更多人们前来消费。
•增加就业机会，促进当地的经济发展。
4. 市场分析4.1 目标人群我们的目标人群主要包括以下几类：1.密云地区的居民：他们是我们项目最重要的消费群体，因为他们的消费习惯决定了我们商业中心的盈利能力。
2.北京市中心的居民：由于密云交通不便，很多北京市中心的居民都愿意到密云购物和娱乐，我们将通过提供高品质的商品和服务，吸引他们成为我们的消费者。
3.其他旅游者：密云有很多自然景点和民俗村落，吸引了大量的旅游者。
我们的商业中心将为他们提供休闲购物的场所。
4.2 市场规模根据对密云和周边地区的调研，预计我们商业中心的潜在市场规模为500万人。
这个数字包括了密云地区的居民、北京市中心的居民和其他旅游者。
鉴于目前密云的商业设施有限，市场需求旺盛，我们有信心能够占据一定的市场份额。
4.3 竞争分析目前密云地区还没有类似的商业中心，但周边地区的商业设施较为丰富，竞争较为激烈。
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6
8
2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010年4月 2010年5月 2010年6月 2010年7月 2010年8月 2010年9月 2010年10月 2010年11月 2010年12月 2011年1月 2011年2月 2011年3月 2011年4月
第 11 页
项目前提条件
2019年实现回款4.5亿元
平，表400明远郊项目370影响作用尚未完全显现。 358
300
314 322 269 289
279
221
200
165
100
184 133 118
122 111 68
0
2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月
24697
2019年1-5月密云主要在售别墅项目总销售额2.47亿元，单体项目销售额除君山突破亿元 外，多数项目销售额在3000-5000万之间，除整体市场影响外，项目品质不高也是部 分项目销售额偏低的主要原因。
第9页
项目前提条件
2019年实现回款4.5亿元
政策影响下的市场变化
2010年起北京市别墅成交套数
位置 占地面积 建筑面积 容积率 销售均价 开盘时间
通州九棵树西路家乐福西南500米 5.5万平米 12万平米 2.20 31337元/平米 2019年4月
北向
庭院
中
西
双
厨
南向庭 院
中
南向露
西
台
双
厨
阁楼
北 向 露 台
通州城区良好的配套，紧邻地铁、高速等完善 的交通体系
龙湖强有力的品牌
精益求精的产品品质，上叠送阁楼下叠送地下 室的大面积赠送空间，高性价比
，本项近区郊目入市大昌兴同平、样、通面顺州临义、较大的29去8化6 压力。64.63%
怀柔区 密云县
远郊 房山、怀柔、 区县 延庆、密云
663
14.35%
延庆县
合计
4620
100.00%
合计
别墅存量 套数 10
4
总面积 29275.17 6171.94 15587.91 8187.22 4071.12
均价 34219 79673 31337 34329 57284
销售总额 10.02亿 4.92亿 4.88亿 2.81亿 2.33亿
单套面积 418.2 1234.4 187.8 389.9 1017.8
单套总价 1431万 9840万 588万 1338万 5825万
——伟业顾问
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策划井然有“序”
解读 —— 项目条件 界定 —— 项目性质 聚焦 —— 前提条件
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项目条件 —— 区位
北京的远郊区，距离65公里，第二 居所
位有于 山密 水云 资县 源城 ，北 为区 水， 源属地休及闲生度态假保板护 屏块障
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项目条件 ——指标及地形
占地502亩，建面20万平米，容积 率0.6，规模中等，南、北、东侧
别墅存量（截止到2019年5月）
从北京别墅整体存量来说，市区与近郊区县别墅占到总量
的85区特%域 征以上，区全县市名区称域、交别通墅套等数存条量件优越套数的占别比墅未来供应区县名称
量 就很 远大郊市区，区本县项的海淀目 别、丰入 墅朝台市 存阳受 量、到 而全 言市 ，9别 密71墅 云存县的量存的21量巨.0占大2%比压接力近。50%平谷区
项目前提条件
2019年实现回款4.5亿元
政策影响下的市场变化
2010年起北京市远郊区县别墅成交套数
从政策出台前后与远郊三个区县别墅成交量的对比可以
看出，政策60 的出台对其别墅市场实际成交量都造成影响，并
发挥持续套效数应。
54
40 36
30
29
20
3
0
0
13 7
怀柔区 密云县 延庆县 远郊区合计
只有1-3名的销售额超过4亿元，中海御龙府、颐和原著凭借城市中心区良好区位和稀缺产品， 理所应当的成为高端富豪置业首选，荣登销售榜冠亚军。
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项目前提条件
2019年实现回款4.5亿元 龙湖凭什么卖4.88亿？
项目名称 龙湖·蔚澜香醍
总套数 83
销售总额 4.88亿
单套面积 187.8
单套总价 588万
三面环山，坡地
102国道
东智村
密云县
第5页
项目界定
北京远郊低密度山水度假地产项目 第6页
项目前提条件
2019年实现回款4.5亿元 4.5亿，什么概念？
2019年1-4月，北京销售额排名前五的别墅项目，他们都销售了多少？
项目名称
总套数
中海九号公馆·御龙府
70
颐和原著
5
龙湖·蔚澜香醍
83
御汤山
21
丽宫
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项目前提条件
2019年实现回款4.5亿元 4.5亿，什么概念？
密云别墅市场1-5月份总销售额
项目名称
观唐 君山 硫森湖别墅 水岸花墅（叠拼） 合计
成交套数（套） 成交面积（平米） 成交金额（万元）
4
17409
3541
12
5670
11774
10
2222
2800
22
4302
6582
48
29603
2010年起密云县别墅成交套数
同比下降44%
60
套数
密云县 54
40
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30
29
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17
23 15
77
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逸 山水 境 · 魅力绽放
首创密云项目第一阶段报告
2011-05-30
“假如没有开阔的视野，假如无法从窗子那里看见一大片蓝天以及远处的尖塔， 假如眼前没有空旷的土地，没有这些我会变成一个不幸的人，一个沮丧的人。”
——卡夫卡
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我们期冀着首创密云项目，具有高瞻远瞩的生命力，呈现全新的度假生活方式， 成为这个时代新的居住文化标志与典范。