房地产企业涉及税种
房地产企业涉及税种介绍
房地产企业涉及税种介绍一、税收体系概述房地产业作为国民经济的重要支柱产业，在国家税收体系中占据着重要的地位。
在房地产企业的运营和发展过程中，需要涉及多种税种，并且这些税种对于企业的经营和发展具有重要的影响。
当前，我国房地产企业涉及的主要税种包括增值税、企业所得税、土地增值税、契税和个人所得税等。
下面将对这些税种进行逐一介绍和解析。
二、增值税增值税是指在商品流转和劳务报酬过程中，按照销售额或者劳务报酬额的一定比例向国家缴纳的一种税种。
对于房地产企业而言，主要涉及的是房地产开发销售环节的增值税。
房地产开发企业的增值税主要包括两部分：一是销售自开发的商品房所需交纳的增值税；二是销售他人委托代理的商品房所需交纳的代理增值税。
根据相关规定，房地产企业可以按照一般计税方法和简易计税方法来计算和缴纳增值税。
三、企业所得税企业所得税是指企事业单位依照国家税法规定，按照其利润额向国家缴纳的一种税种。
对于房地产企业来说，企业所得税是必不可少的税种。
房地产企业所得税的计算方法较为复杂，一般采用年度汇总和当期实时的两种计算方式。
房地产企业需要按照年度利润申报纳税，同时也需要按照当期的利润实时缴纳预缴税款。
四、土地增值税土地增值税是指在土地使用权转让过程中，按照土地增值额的一定比例向国家缴纳的一种税种。
对于房地产企业而言，土地增值税是一项不可忽视的成本。
房地产企业在购买土地后，如果将土地进行开发并销售，其中的土地增值部分就需要缴纳土地增值税。
土地增值税的征收比例和计算规则在不同地区可能存在差异，企业需要根据当地的规定进行缴纳。
五、契税契税是指在房地产买卖中，按照房屋交易总价值的一定比例向国家缴纳的一种税种。
对于房地产企业来说，契税是在房屋销售过程中需要缴纳的一项税款。
契税的征收比例和计算规则在不同地区可能存在差异，一般是按照房屋交易总价值的一定比例进行计算。
房地产企业在进行房屋销售时，需要按照当地的规定计算并缴纳契税。
六、个人所得税个人所得税是指个人按照个人收入额的一定比例向国家缴纳的一种税种。
房地产开发企业涉及哪些税种
房地产开发企业涉及哪些税种答：房地产开发企业主要涉及的税费有11种：营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。
1.营业税（1）税目与税率营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个（2）特殊规定转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
（《营业税暂行条例实施细则》第四条）在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。
但转让该项股权，应按本税目征税。
2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
(3)纳税地及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。
营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
(4)抵减问题单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
2024年房地产行业税收分析报告
2024年房地产行业税收分析报告引言本报告旨在对2024年房地产行业的税收情况进行分析和评估。
房地产行业是一个重要的经济领域，对于国家的经济增长和财政收入有着重要的影响。
我们将通过对2024年的税收数据进行综合分析和解读，以及对相关政策的评估，来对房地产行业税收状况进行全面的了解。
2024年房地产行业税收概况在2024年，房地产行业税收呈现出一定的增长态势。
根据统计数据显示，2024年房地产行业的税收总额为X亿元，相比去年增加了Y%。
这主要得益于行业的发展和政府的相关税收政策。
房地产行业税收构成不动产税不动产税是房地产行业的主要税种之一。
根据相关数据统计，2024年房地产行业的不动产税收入为A亿元，占据了总税收的B%。
不动产税的征收主要依据不同地区的相关政策，包括房地产的面积、等级和用途等因素。
城市维护建设税城市维护建设税是房地产行业的另一大税收来源。
在2024年，房地产行业纳税的城市维护建设税为C亿元，占总税收的D%。
这个税种是根据房地产的市场价值来计算的，所以征收的税额与不动产的价格密切相关。
地方教育附加税地方教育附加税也是房地产行业需要纳税的一项重要税种。
在2024年，房地产行业交纳的地方教育附加税为E亿元，占总税收的F%。
这个税种的征收主要是为了支持地方教育事业的发展。
城镇土地使用税城镇土地使用税是对房地产行业的土地使用进行征收的一项税种。
根据2024年的数据，房地产行业缴纳的城镇土地使用税为G亿元，占总税收的H%。
这个税种的征收主要根据房地产单位占用的土地面积和用途来计算。
其他税收除了以上几种主要税种外，房地产行业在2024年还需要交纳其他一些税收，包括印花税、所得税等。
这些税种的具体金额和比重相对较小，但也对房地产行业的税收总额有一定的影响。
房地产行业税收政策评估政府的税收政策对房地产行业的发展和税收状况有着重要的影响。
在2024年，政府采取了一系列的税收政策来促进房地产行业的发展，并增加税收收入。
房地产开发企业的税种及税率
房地产开发企业的税种及税率随着中国经济的不断发展，房地产市场也在不断的扩大，成为了国家经济发展的重要推动力。
房地产开发企业作为房地产市场的主体，承担着重要的角色。
在这里我们将介绍房地产开发企业常见的税种及税率。
一、税种1. 增值税增值税是房地产开发企业最为重要的税种之一。
房地产开发企业将房地产进行销售时，需要缴纳增值税。
缴纳增值税的税率在3%至5%之间，具体的税率和计算方式根据地区的不同而有所不同。
除了销售房地产之外，房地产开发企业所从事的其他业务，如金融租赁、装修、佣金等也需要缴纳增值税。
2. 印花税印花税是经过国务院核准的法定税种，主要是对房地产购销、抵押和租赁等交易征收。
房地产开发企业在购置或者销售房地产的时候，需要缴纳印花税。
缴纳印花税的税率也根据地区的不同而有所调整。
3. 房产税房产税是在中国的税制改革中被废除了，自2011年至今，在中国国内缴纳房产税的规定都被取消了。
4. 土地增值税房地产开发企业将已经出售的房产进行了重新评价，若新价格高于前次价格就需要缴纳土地增值税。
土地增值税的税率通常在30%左右。
但是，在一些政策比较松散的地区，尤其是二三线城市的土地增值税会相对较低。
二、税率在中国的税收体系中，税率是根据制定的计税基础来确定的。
在房地产开发企业中，税率通常会根据实际情况而有所不同。
1. 增值税在房地产开发企业的销售利润中，增值税通常是最大的一项缴税。
在大多数地区，增值税的税率是5%左右，在特殊情况下，可能会有其他的税率。
房地产开发企业在进行增值税的缴纳时，除了会有一些抵扣项目之外，例如一个地区的政府可能会减免房地产开发企业在当地的印花税，从而减轻企业的负担。
2. 印花税房地产开发企业在进行购置或者销售房地产时，需要缴纳的印花税在大多数地区会在0.5%左右。
在某些特定的情况下，印花税的税率可能会有所变化。
例如，在北京城六区外的地区，印花税的税率可能会在0.1%左右。
3. 土地增值税土地增值税在大多数地区的税率会在30%左右。
房地产业及相关税种税收政策培训资料
房地产业及相关税种税收政策培训资料房地产业作为国民经济的重要支柱产业，涉及众多税种和复杂的税收政策。
了解和掌握这些税收政策对于房地产企业的合规经营、税务筹划以及购房者的合理决策都具有重要意义。
接下来，让我们一起深入了解一下房地产业及相关税种的税收政策。
一、房地产业涉及的主要税种（一）增值税在房地产销售环节，如果是一般纳税人，其增值税税率为 9%。
小规模纳税人征收率为 5%。
需要注意的是，对于房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
（二）企业所得税房地产企业的企业所得税按照应纳税所得额乘以适用税率计算。
应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
在房地产开发过程中，企业可能会存在预售收入，需要按照预计利润率计算预计利润，并预缴企业所得税。
（三）土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
（四）契税在土地、房屋权属转移时，承受的单位和个人为契税的纳税人。
契税的税率为 3%至 5%的幅度税率，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。
（五）房产税房产税依照房产原值一次减除 10%至 30%后的余值计算缴纳。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
（六）城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
房地产开发公司需要交税有哪些,分别是什么税
房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。
费：教育费附加一、营业税1.转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。
若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。
2.房屋租赁（出租）属于服务业——租赁业3.房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”缴纳营业税4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6.纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。
二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
三、土地增值税（一）一般规定1.出售——征包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤财政部规定的其他扣除项目对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目①房屋及建筑物的评估价格。
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
③转让环节缴纳的税金。
2.房地产抵押（1）抵押期——不征；（2）抵押期满偿还债务本息——不征；（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。
3.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；4.将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
房地产会计全套账务处理1(非常全)
房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税：税率5%。
2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。
计算公式:应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。
4、印花税：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。
房地产企业涉及税种及其计算缴纳方法
房地产企业涉及税种及其计算缴纳方法房地产行业是一个涉及多个税种的行业，其中涉及的主要税种包括土地增值税、企业所得税、契税、居民个人所得税、增值税等。
以下是对这些税种及其计算缴纳方法的详细解释。
1.土地增值税:土地增值税是指在土地变现时，增值部分需要纳税的税款。
计算方法一般为出让价款减去土地成本、土地收购税和相关费用后的销售额，再按税率要求计算缴纳税款。
2.企业所得税:企业所得税是指企业利润的一部分需要纳税的税种。
计算方法为企业年度利润减去允许扣除的项目后的应纳所得额，再按适用税率计算缴纳税款。
3.契税:契税是指在买卖不动产时，按照买方支付的房屋交易价格的一定比例来计算缴纳的税款。
具体的税率根据不同的省份和城市而有所不同。
4.居民个人所得税:居民个人所得税是指个人在获取各种收入时需要缴纳的税款。
房地产行业相关的个人所得税主要涉及出售不动产的差额收入和出租不动产的租金收入。
计算方法为差额收入（或租金收入）减去相关抵扣项后的应纳税额，再按适用税率计算缴纳税款。
5.增值税:增值税是指在销售商品、提供劳务时，按照销售额的一定比例计算缴纳的税款。
对于房地产企业来说，增值税主要涉及房地产开发中的销售额。
计算方法为销售额减去销售成本后的增值额，再按适用税率计算缴纳税款。
在房地产企业的税务管理中，需要提前认真规划，合理安排税款的计算和缴纳。
同时，房地产企业还需要严格遵守税收法律法规，及时、正确地申报纳税，并按规定缴纳税款。
对于不同的税种，还需要掌握相关政策和法规的变化，确保税务工作的合规性。
此外，房地产企业还可以通过合理的税务筹划和优化税务结构，降低企业税负，提高经营效益。
这包括合理利用相关税收优惠政策、合理安排资金流动以减少税费支出、合理设置企业的投资和融资结构等等。
总之，房地产企业涉及的税种众多，对于企业来说，合规缴纳税款，遵守税收法律法规是重要的责任和义务。
加强税务管理，提升税收合规性，是房地产企业可持续发展的重要保障之一。
房开企业各阶段应纳税种及税率表
房开企业各阶段应纳税种及税率表一、企业设立阶段1、印花税(1) 权利许可证，包括房屋产权证、工商营业执照、土地使用证按件贴花5元。
(2) 营业账本，记载资金的账本按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花，其他账簿按件贴花5元。
(3) 产权转移书立，包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按所记载的金额0.5‰贴花。
2、契税(1) 接受以房屋等不动产出资，按照国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖或成交价款的3%--5%，适用税率缴纳契税。
(2) 以自有房产作股，投入本人独资经营的企业免征契税。
二、获取土地阶段3、印花税(1) 权利许可证，包括房屋产权证、工商营业执照、土地使用证、按件贴花5元。
(2) 产权转移书立包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，按所载金额的5/万贴花。
4、契税取得土地使用权、按国有土地使用证出让、土地使用权出售、房屋买卖或成交价款的3%-5%，适用税率缴纳契税。
5、耕地占用税取得土地使用权，符合耕地条件的土地，按照实际占用耕地面积和适用税率一次性缴纳耕地占用税，不符合耕地条件的不缴纳。
三、开发建设阶段1、城镇土地使用税从取得红线图次月起，按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳。
2、印花税签订的各类合同按规定税率0.5‰至1‰计算贴花。
四、转让及销售阶段：1、增值税销售不动产转让土地使用权，一般纳税人适用一般计税方法的税率为11%，房地产老项目选择，适用简易计税方法的征收率为5%。
2、城市维护建设税按照增值税额7%或5%或1%缴纳，不动产所在地为市区的税率为7%，不动产所在地为县城城镇的税率为5%，不动产所在地不在市区，县城城镇的为1%。
3、教育附加税按照增值税税额3%缴纳。
4、地方教育费附加按增值税额的2%缴纳。
5、土地增值税(1) 在项目全部竣工、结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税。
(2) 待该项目全部竣工办理结算后进行清算，多退少补。
6、印花税房地产转让或销售合同、按商品房销售合同所记载金额0.5‰缴纳，广告合同按所载金额0.5‰贴花。
房地产企业涉及的税种
房地产企业涉及的税种房地产企业涉及的税种房地产行业是一个重要的经济支柱，不仅与经济增长和就业率密切相关，还对国家财政收入起着重要作用。
房地产企业作为这个行业的主要参与者，必须遵循并交纳各种税费。
本文将介绍房地产企业常涉及的税种和相应的规定。
增值税增值税是房地产企业常涉及的重要税种之一。
根据国家相关法规，房地产开发企业在销售商品房时需要缴纳增值税。
增值税的税率为销售金额的一定比例，具体税率根据不同地区和房屋类型而有所不同。
房地产企业应按照规定的周期和方式向税务部门申报并缴纳增值税。
土地增值税土地增值税是指在购买土地后，土地价值出现增长时应缴纳的税费。
按照国家税务部门的规定，房地产企业在购置土地后，如果在一定的期限内将土地进行转让，就需要缴纳土地增值税。
具体的税率和征收方式由地方政府根据国家规定进行调整和执行。
企业所得税企业所得税是衡量一个企业盈利情况，并根据其盈利情况征收的税种。
对于房地产企业而言，企业所得税是其中一个重要的税种。
房地产企业应按照国家税务部门的规定，每年对企业的利润进行申报并缴纳相应的企业所得税。
税率根据企业的盈利情况和所在地区的不同而有所差异。
城市维护建设税城市维护建设税是指用于支持城市基础设施建设的税费。
房地产企业在销售商品房产生营业收入时，需要根据销售额的一定比例缴纳城市维护建设税。
这个税种的税率根据不同的地区而有所不同，房地产企业需要按照国家税务部门的规定向税务部门进行申报并缴纳相应的税费。
房产税房产税是根据房地产的所有权、占有权和使用权征收的税种。
房地产企业在拥有和管理房产的过程中，需要缴纳房产税。
房产税的税率根据房产的评估值和不同地区而有所差异。
房地产企业应按照国家税务部门的规定对房产进行评估，并根据评估结果缴纳相应的税费。
印花税印花税是在房地产交易过程中征收的税费。
无论是购买还是转让房地产，都需要缴纳一定比例的印花税。
印花税的税率根据交易金额和不同地区而有所不同。
房地产企业在进行房地产交易时，需要按照国家税务部门的规定向税务部门申报并缴纳相应的印花税。
房地产板块税务业务指导手册
房地产板块税务业务指导手册一、概述房地产板块是经济发展的重要领域，涉及大量的税收问题。
本手册旨在为房地产企业提供一套全面、实用的税务业务指导，帮助企业合规经营，降低税收风险。
二、税务政策梳理1. 营业税：根据国家税务总局规定，房地产企业应按照销售额的一定比例缴纳营业税。
企业应关注政策变化，及时调整经营策略。
2. 企业所得税：房地产企业应按照利润的一定比例缴纳企业所得税。
企业应合理规划利润，降低税负。
3. 个人所得税：房地产企业涉及的员工薪酬、福利等问题，应按规定缴纳个人所得税。
企业应建立完善的薪酬管理制度，确保员工权益。
4. 其他税种：房地产企业可能涉及土地增值税、印花税、契税等其他税种，企业应了解相关政策，合规纳税。
三、税务管理流程1. 税务登记：企业应在取得营业执照、领购发票前办理税务登记，取得税务登记证。
2. 纳税申报：企业应按照规定的时间节点，准确填报纳税申报表，并按规定缴纳税款。
3. 税款缴纳：企业应及时足额缴纳税款，避免滞纳金和罚款。
如有疑问，应及时与税务机关沟通。
4. 发票管理：企业应按规定领购、使用、保管发票，确保发票的真实性、合规性。
5. 税收筹划：企业应根据自身情况，合理规划经营、投资等活动，降低税收负担。
四、税务风险防范1. 确保资料完整：企业应妥善保存各类税务资料，确保税务机关检查时能提供完整、准确的资料。
2. 及时报告：如发生税务违规情况，企业应及时向税务机关报告，配合调查，争取从轻、减轻处罚。
3. 建立风险评估机制：企业应建立风险评估机制，定期对税务风险进行评估，及时发现并处理问题。
4. 强化内部管理：企业应加强内部管理，规范财务行为，降低税务风险。
五、实际案例分析以某房地产公司为例，分析其在税务管理方面的不足和改进措施。
该公司在过去几年中因未按规定缴纳税款和发票管理不规范等问题受到税务机关处罚。
为了改善这一情况，该公司采取了以下措施：1. 加强内部培训：公司组织员工学习税务政策，提高员工的税务意识和合规意识。
房地产涉及的税种
一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税：税率5%。
2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。
计算公式:应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。
4、印花税：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。
计算公式：应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率（3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。
房地产企业税收筹划
房地产企业税收筹划方案一、房地产企业主要涉及的税种土地取得阶段涉及税种：契税、印花税；开发阶段会涉及税种：印花税、增值税-进项税、土地使用税；销售阶段会涉及税种：印花税（销售方面、广告合同等）、增值税-销项税（含礼品发放的视同销售）（进项税）、土地增值税（预缴）、土地使用税、企业所得税（预缴、年度汇算）、个人所得税（工薪、礼品代扣）、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税。
尾盘：土增税清算工作、项目毛利清算工作（又叫实际利润与毛利间清算（主要执行2009年31号文））、企业所得税。
二、税收筹划的思路1、平时应加强单位的税收管理，规范财务上的税务核算工作：⑴应尽可能取得合法合规且最大税率的票据：如拿地阶段支付的土地款应取得省级财政行政事业单位单据；施工费、材料费、水电费、油料款、办公用品等应取得（按相关行业的一般纳税的税率取得=拿到行业最大的进项）增值税专用发票。
能取得专用发票不能用普通发票报销。
零散的不方便开取专用发票，应集中或定向采购取得增值税专用发票。
2、增值税的税收筹划⑴利用增值税的“低纳高抵”空间：建筑材料的增值税税率为16%，而房地产销售的税率为10%，达到“低纳高抵” 的效果；收购苗木等免税农产品进行园林景观建设时，可以根据收购价格的10%作为进项税额抵扣，达到“低纳高抵”的效果。
（这个思路是没错，案例不够具体详细且有误，苗木不是这样的，请找下度娘）⑵一般纳税人与小规模纳税人之间的筹划，在不可能得到进项的条件下，可以考虑拆分企业业务（成立子公司或关联企业、也可以外包等其他形式来完成），通过业务来操控财务税收政策，合理的规避部分不利的政策。
增值率判别法：当增值率小于18.75%时（18.75%从哪里来？），企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负；当增值率大于18.75%时，企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的税负。
购货额占销售额比重判别法A*16%-AX*16%=A*3%当企业购货额占销售额的比重大于81.25%时，企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负；当企业购货额占销售额的比重小于81.25%时，企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的税负。
房地产企业涉及税种分析
房地产企业涉及税种分析一、主要环节及涉及的主要税种一个房地产项目在时间流程上主要包括土地取得、规划设计、融资、建设施工、房屋预售、项目清算、使用、运营管理等环节，涉及的主要税种如表2.1所示：序号环节权利许可证等证明涉及主要税种契税1土地取得土地出让合同土地使用权证印花税土地使用税耕地占用税项目立项备案2规划设计建设用地规划许可证建设工程规划许可证34融资建设施工借款合同建设工程施工许可证印花税（借款类合同）印花税（建安类合同）营业税（销售不动产）城市保护建设税商品房销售许可证、5预售国有土地使用权变更登记转让证明书。
教育附加税地方教育费附加土地增值税(预征)企业所得税(预征)印花税（商品房销售合同）企业所得税（完6项目清算满足一定条件工开发产物）土地增值税清算营业税（出租）城市维护建设税教育费附加7租赁/自用租赁合同地方教育费附加印花税（租赁合同）房产税（出租）房产税（自用）营业税（管理服务）8运营管理物业管理合同、委托管理协议城市维护建设税教育费附加地方教育费附加表2.1房地产企业各环节涉及的税种房地产运营企业房地产开发/运营企业、承租人承租人房地产开发企业房地产开发/运营企业房地产开发企业房地产开发企业、购房人房地产开发企业印花税（设计加工类合同）房地产开发企业、合同另外一方房地产开发企业征税主体二、契税在房地产开发前期取得土地使用权时和房地产销售阶段产权过户时会产生契税纳税义务。
契税是在土地、房屋权属发生转移时，向取得土地、房屋权属的单位和个人征收的一种税。
其中：土地权属转移指的是土地使用权的转移，包括国有土地使用权出让和土地使用权转让两种方式；房屋权属转移指的是房屋所有权的转移，包括买卖、赠与和交换三种方式。
特点：1、契税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次契税；2、契税由取得土地、房屋权属的一方缴纳。
税率：契税实行幅度比例税率。
税率幅度为3%-5%。
具体执行税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。
房地产税务明细
房地产税务明细1. 税收政策背景近年来，随着经济的发展，房地产行业成为我国经济增长的重要支柱产业之一。
为了调控房地产市场，促进房地产行业的健康发展，税收政策在这一领域发挥着重要作用。
房地产税务明细是指相关税收政策下，房地产行业的税务细节以及纳税人的申报和缴纳流程等内容。
2. 房地产税种概述房地产税务明细涉及到的税种主要有以下几种：2.1 不动产税不动产税是针对所有不动产（包括住宅、商业用房、办公楼等）的一种税收。
不动产税的纳税依据通常是房产的评估价值，税率根据当地税收法规确定。
2.2 增值税和营业税在房地产交易过程中，涉及到的增值税和营业税也是房地产税务明细的重要组成部分。
增值税主要针对房地产开发商的销售行为，营业税则主要针对房地产中介和相关服务业务的收入。
2.3 房产税房产税是对个人和企业所有的房产征收的一种周期性税收。
房产税的纳税依据通常是房产的评估价值，税率根据当地税收法规确定。
3. 纳税人的申报和缴纳流程根据相关税收法规，纳税人需要按时申报和缴纳房地产税款。
以下是一般的纳税流程：3.1 申报房地产纳税人需要准备相关纳税申报材料，如房产评估报告、个人或企业登记信息等，根据当地地方税务局的规定，按时进行纳税申报。
3.2 审核税务部门将对纳税人提交的申报材料进行审核，核实房产的评估价值和其他相关信息。
3.3 缴纳税款一旦审核通过，纳税人需要根据税务部门的通知，按时缴纳房地产税款。
缴纳方式通常包括银行转账、支付宝、微信等电子支付方式。
3.4 监督和检查税务部门对房地产纳税人的申报和缴纳情况进行监督和检查，确保纳税人遵守税法规定并履行纳税义务。
4. 税务优惠政策为了促进房地产行业的发展，税务部门还会针对房地产行业制定一系列的税务优惠政策，以鼓励企业投资和个人购房等行为。
具体的优惠政策包括减免税额、减免税率、税收补贴等。
5. 财务报表和税务申报的关联房地产企业在纳税申报过程中需要提供相应的财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表等。
CPA税法 沈阳房地产企业涉及税种及税率
沈阳房地产开发商涉及的税种及计算 Name ： Lavender沈阳房地产开发商涉及的税种及计算一、营业税1.税率营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。
2.计算公式：应纳税额 = 营业额×税率3.案例分析案例1：沈阳某房地产企业销售一套房产收入为100万元，计算开发商应缴纳的营业税税额。
案例1解析：应缴纳营业税税额 = 100×5% = 5（万元）二、城市建设维护税1.税率城市建设维护税计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。
税率分别为7%、5%、1%。
不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
企业在郊区的税率为1%,在城镇的5%,在市区的为7%。
2.计算公式: 应纳税额 = 营业税税额×税率。
3.案例分析案例2：沈阳市内某房地产企业沈销售一套房产收入为100万元，计算该企业应缴纳的城市维护建设税税额。
案例2解析：应缴纳营业税税额 = 100×5% = 5（万元）应缴纳城市维护建设税税额 = 5×7% = 3,500（元）三、土地增值税1.税率土地增值税计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。
增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。
税率为30%、40%、50%、60%，土地增值税预征税率各地区不等。
2.计算公式：应纳税额 = ∑（每级距的土地增值额×适用税率）3.具体计算方法：（1）增值额未超过扣除项目金额50%时,计算公式为：土地增值税税额 = 增值额×30%（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，计算公式为：土地增值税税额 = 增值额×40% - 扣除项目金额×5%（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，计算公式为：土地增值税税额 = 增值额×50% - 扣除项目金额×15%（4）增值额超过扣除项目金额200%，计算公式为：土地增值税税额 = 增值额×60% - 扣除项目金额×35%4.案例分析案例3：沈阳某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。
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外资企业不交纳
教育费附加
计税依据：纳税人实际缴纳营业税的税额 税率为3% 计算公式:应交教育费附加额=营业税税额×费率。 外资企业不交纳
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企业所得税
内资企业和外资企业所得税适用不同的规章制度 外资企业适用：国税发[2001]142号文；国税发[2002]314号文；云国
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营业税
成立合营企业 ③ 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未 构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税 的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资 产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营
企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不
2
绪言
营业税
城建税
教育费附加 企业所得税 土地增值税 印花税
契税
代扣代缴个人所得税 房产税 车船使用税
3
营业税
1、应税范围 (1)转让土地使用权
(2)销售不动产
2、税率
3、计税依据
全部价款及价外费用
4、其他视同销售情况：无偿赠与
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企业所得税
关于预征企业所得税问题： （一）外商投资房地产企业在建设期间预售房地产并取得的预收款 应当预征企业所得税。房地产企业的预收款应包括：以合同、协议或其 他方式约定并实际取得的预收房款以及其他具有预收款性质的各种款项。 （二）外商投资房地产企业取得的预收款除经云南省城市建设综合 开发办公室批准建设的“经济适用房”项目并报经主管税务机关审核确 认后可按3％预计利润率征收企业所得税以外，一律按10％ 的预计利润 率预征企业所得税。
正常生产经营活动受到较大影响的；（2）当期货币资金在扣除应付职工工资、 社会保险费后，不足以缴纳税款的。
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营业税
营业税税目收范围税率
一、交通运输业陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输、装卸搬
运３％
二、建筑业建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业３％
三、金融保险业 ５％ 四、邮电通信业 ３％ 五、文化体育业 ３％
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营业税
成立合营企业
② 房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提
取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土 地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按 比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入 依“销售不动产”税目征收营业税；
5
营业税
云地税营[2003]592号对包销规定
在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理
房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按
“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售 出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售
给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；
② 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。 例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建
造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物
归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的 土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。
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营业税
以物易物具体交换方式： 甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营 业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征 营业税。 对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例 实施细则》第十五条的规定核定。
包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征 收营业税。
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营业税
对合作建房行为应如何征收营业税
云地税营[2003]319号规定 合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以
下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和 房屋所有权相互交换。
税外通[2003]6号文
内资企业适用：国税发[2006]31号文
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企业所得税
内外资企业所得税制度的重要差异
内资企业适用31号文规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职 工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和 个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实 际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 外资企业适用文件规定：对外投资、转固不视同销售。对于外商投资房地产企业在办
第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业， 合作建房 。
7
营业税
以物易物具体交换方式有两种：
① 土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所
有权。 在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房 屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋 的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。 因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。 对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税； 对乙方应按“销售不动产”税目征税。
纳税地点
纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。
纳税人转让其他无形资产，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳
税。
纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。
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营业税
纳税期限：纳税人以一个月为一期纳税的，自期满之日起十日内申报纳税，纳
税期限最后一天是星期日或者其它法定休假日的，以休假日的次日为期限的最 后一天 。
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企业所得税
房地产开发成本及费用的列支要求： 企业实际发生的交际应酬费应以房地产开发项目建设期汇算时确定的销 售收入作为计算基数 ，企业发生与生产、经营有关的交际应酬费,应当 有确实的记录或者单据，分别在下列限度内准予作为费用列支： (一)全年销售净额在一千五百万元以下的,不得超过销货净额的千分之 五；全年销售净额超过一千五百万元的部分,不得超过该部分销货净额 的千分之三. (二)全年业务收入总额在五百万元以下的,不得超过业务收入总额的千 分之十；全年业务收入总额超过五百万元的部分,不得超过该部分业务 收入总额的千分之五.
理建设期汇算后尚未售出的房屋，可根据其开发成本按照税法规定的房屋使用年限计
提折旧，并计入企业当期成本费用。对于先计提折旧后又售出的房屋，在售出时可将 其尚未计提的折旧余额结转企业当期成本费用
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企业所得税
内资企业31号文规定 视同销售情况，确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销 售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值 确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润 率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
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企业所得税
外资企业销售房地产所发生的相应成本费用的确定
应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位 工程成本费用，确定当期成本费用。 可售总成本费用是指建成用于出售或出租的房地产所发生的土地使用费、 拆迁补偿费、七通一平、勘察设计等前期开发费用；建筑安装费、基础 设施费、公用设备、绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程 而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的 房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。 对于房地产企业开发项目中的不可出售面积，如绿地、花园、停车场、 商业网点、教育设施及会所等，凡由政府有关部门无偿占用或属于业主 公共产权的，其相应支出经审核后可计入可售面积的成本费用；凡建成 后产权属于外商投资企业并继续从事生产经营活动的，其相应支出不能 计入可售面积的成本费用。
延期纳税：纳税人有特殊困难，不能按期缴纳税款的，应当在缴纳税款期限届
满前提出延期纳税的书面申请（附相关材料），报经省国税局批准，在不超过
三个月期限内延期缴纳国税税款，且不加收滞纳税金。省局不予批准或者超过
延期期限缴纳税款的，从滞纳之日起按日加收万分之五的滞纳金。
上述延期纳税所指特殊困难：（1）因不可抗力，导致纳税人发生较大损失，
4
营业税
5、其他具体情况
（1）、价格明显偏低而无正当理由；主管税务机关有权按下列顺序核 定其营业额： ① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均 价格核定；
② 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的 平均价格核定；
③ 按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税 率）
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营业税
六、娱乐业歌厅、舞厅、卡拉ＯＫ歌舞厅、音乐茶座、台球、高
尔夫球、保龄球、游艺５％—２０％
七、服务业代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、 广告业及其他服务业５％ 八、转让无形资产转让土地使用权、专利权、非专利技术、商标 权、著作权、商誉５地产企业涉及税种
二OO九年三月二十三日
绪言
国家税务总局连续几年将房地产列为重点稽查行业 2009年，在董事长和集团公司领导的带领下，博海智通无论是在新项目 的开发，在资本运作、在国际融资和国内融资方面都将开拓出一条收获 胜利果实之路 高质量的完成领导交办的各项新任务 按期完成各项税款的纳税申报工作
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企业所得税
外资房地产销售收入的确定
以权责发生制为原则，可根据不同的销售方式，按以下原则确定： 1、采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之 日作为销售收入的实现。 2、采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入 的实现。 3、采取以土地使用权或其他财产臵换房屋的，以房产使用权交付对方为销 售收入的实现。 4、对于房地产企业以房屋作为抵押向他人借款，逾期不能偿还本息，而将 房屋赔付债权人的，应视同销售行为，主管税务机关可依抵押价格确定其销售 收入。其中对债权人取得的抵押价款中含有利息的，且该债权人又为外国企业， 则依法缴纳利息收入预提所得税。 5、采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转帐之日，为销 售收入的实现。且无论外商投资房地产企业是否就房地产全价向业主开具发票， 其已取得的银行按揭款应及时作为企业当期销售收入。 6、企业除在销售合同中明确给予买方的折扣、折让外，其他方式的各种优 惠一律不能冲减销售收入。