房地产全程精细化管理

•当地运作 •异地运作
•依据
•行业跨度 •多元化经营
•
•品牌连锁
•发展愿景
•品牌建设
•内
•容
•企业战略
•选择
•专业化 -1
•市场化
•专业外判：设计/施工/监理/营销/物管 •专业顾问
•项目托管
•
管理需求分析图
•人才难求 •工作环境
•中小城市
•中小企业
•人才
•工作待遇
•企业承受能力
•新老员工矛盾
•人才难留 •适应环境
内部管理任务分配图
•研究设计产品
•技术管理 •评审设计成果
•内
容
•总结设计经验
•技术创新 •缺陷控制 •成本控制
•建筑、结构 •水电、通风 •消防、人防
•装修、园林
•新技术新材料信息库 •设计资源信息库 •成本控制数据库
•技术配合
•报建配合（熟悉报建、报批工作程序） •招标配合（提供技术参数与质量标准） •销售配合（楼书与模型制作把关、编制使用说明书） •施工配合（审核技术联系单、填写工地处理卡） •验收配合（编制竣工图）
•内
•设计
•
配套面积/层数/层高
•空间形态：建筑体量/建筑风格/建筑景观
容
•要点 •物管要求：主次入口/道路/交通/停车管理
•成果 •要求
•一般项目
•规划：总图/交通分析图/景观分析图 •单体：典型住宅平、立面图/效果图
•重要项目：视线分析/建筑模型/三维动画
•
景观设计任务书模板
•项目 •资料
•建筑规划成果文件：总平面/竖向设计/道路交通/
•
住宅客厅餐厅品质控制图
•户型差异
•紧凑型：平层、创意小空间 •舒适型：平层、跃式、错层 •豪华型：大平层（一层一户）、错层、复式、别墅
•内 •容
•控制要点
•布置差异
•内部关系：妥善处理与入户门、景观阳台、室内楼梯、
•
厨房、生活阳台间的关系
•功能需求：采光、通风、朝向、景观、布置家具
•美观需求：隐梁隐柱、利于空调、暖气片布置
•
项目基地环境分析图
•区位条件
•项目条件
•资源利用 •劣势规避
•基地条件
•约束条件
•规划控制 •开发条件
•创新空间
•用好资源 •钻好空子
•中心区 •城郊结合部 •郊区 •山地 •滨水 •直观：看、听、闻 •勘察：复杂地质条件、地下管线、文物 •面积、形状、地形、朝向
•容积率、总高度、层数、退让间距
•容
•满足功能外观要求
•管理冲突
•完整性 •广义质量
•装修标准与施工发包的矛盾 •装修标准与施工图审查的矛盾
•功能缺陷、感观缺陷 •设计浪费、保守 •风格不协调
•
设计发包操作建议书
•发包模式
•平行发包 •分段发包
•概念设计
•施工图设计
•专项设计
•深基坑支护
•内
•合同组成
•合同文本
•二次深化设计：外立面、幕墙、门窗
•衣帽间 •实用率 •单排
•“L”型
•双排 •防潮处理
•空调室外机位 •置于两个飘窗中间 •结合立面考虑
•置于飘窗下方
•电线预埋
•
厨房生活阳台品质控制图
•操作台
•单排布局（面积小） •厨房净宽不得小于1.5m
•“一”字型 •“L”型
•平面布局
•灶台
•双排布局（面积大） •厨房走道净距不得小于0.9m
•预留专业间的信息接口
•投资控制 •缺陷防范
•限额设计指标 •投入与产出比选
•功能缺陷 •风格不协调 •专业交叉出错
•
设计市场现状分析图
•企业分类 •经营理念 •内部管理
•知名设计事务所 •甲、乙级设计院 •炒更一族
•方案创新能力强 •施工图实施能力偏弱 •设计质量较高 •创新能力一般 •复制能力强 •质量参差不齐
•
主次入口/单体设计/效果图
•营销卖场包装要求：营销主题/销售展示路线
•内
•设计
容
•要点
•功能要求：观赏性/参与性/识别性/安全性/生态性 •成本要求：一类二类三类景区造价指标
•成果 •要求
•质量/深度 •单方造价
•方案设计
•施工图设计
•硬景：园建、造型小品、水景、 • 灯饰、家私 •软景：乔木、灌木、花卉、植被
•
设计文件评审控制图
•原则性 •评审
•符合宗地规划指标 •防灾(消防、人防、抗震、防风、防 • 洪、防滑坡、避开高压走廊）
•符合强制性规范 •节能、环保
•内 容
•符合性 •评审
•综合 性
•评审
•有效性
•满足设计任务指标 •满足设计深度要求 •满足设计技术措施要求
•完整体
•图纸
•蓝图 •电子文件 •计算书
•
预应力结构、网架、地基处理
•专项设计
•表示合同关系
•装修与景观：园林、绿化、室内外装修、
•
标识、景观照明
•公用工程：供水、供电、供热、通讯、煤气、
•
智能化、市政道路与管网、发电机
•
及环保、停车交通系统、中水系统等
•表示协作关系 •表示协调关系
•综合：厨房设备及环保、体育设施
•
（泳池、运动场地等）
•
•变频泵
•精装修交楼
•
项目赢利模式建议书
•容积率不变，建筑密度比选
•开发价值
•容积率不变，产品组合比选
•容积率不变，开发节奏比选
•内 •容
•裙楼商业价值 •商住楼
•资源分配
•塔楼住宅品质
•纯住宅
•景观资源分配 •生活便利平衡
•
设计品质控制——“五图一书”
•住宅花园阳台品质控制图 •住宅客厅餐厅品质控制图 •住宅主卧次卧品质控制图 •厨房生活阳台品质控制图 •住宅卫生间品质控制图 •住宅整体包装操作议建书
•
住宅花园阳台品质控制图
•入户花园
•内 •容
•景观型 •过道型
•层数 •地面 •采光量
•单层 •双层 •奇数/偶数
•咬合型 •考虑覆土下沉30cm左右 •不考虑覆土下沉10cm左右 •控制面宽与进深的比例 •采光面的位置
•观景阳台
•与客厅的关系
•正出：阳台采光面较宽
•侧出：注意对卧室的影响
•层高
•单层：进深大时采光较弱 •双层：带来视线干扰/飘雨
•融入文化
•消除隔阂
•内
•改造环境
•传播先进理念
•容
•促进管理提升
•资源
•合作资源 •管理工具
•技术服务
•设计公司
•营销策划
•顾问公司 •管理咨询
•技术咨询
•工作模板 •技术类
•管理类 -2 •信息平台 -3
•
管理目标控制图
•操盘手
•组织架构 •运作模式
•赢利
•面积最大化 •利润最大化 •盘活现金流
•位置选择 •尺度选择 •家庭厅
•平层：前后布局、左右布局
•跃式：上下布局 •开间进深比例 •层高、开间比例
•
住宅主卧/次卧品质控制图
•控制面宽与进深的比例
•无肋玻璃窗
•无肋转角玻璃窗
•关注性价比
•窗户
•弧型玻璃窗
•八角型窗（窄口>1.8m) •比例适中
•内 •容
•衣柜
•落地飘窗
•具有使用功能
•独立式衣柜：与主卫门的冲突
•
住宅卫生间品质控制图
•冲凉
•淋浴罩：注意与窗户的关系 •是否阻挡窗户开启
•是否有明显的视线干扰
•浴缸
•下沉（高品质精装修交楼）
•不下沉（业主自理）
•如厕
•坐便器（下沉38mm）
•蹲便器（下沉45mm）
•内
•洗手盆：避免位于窗户下方（预留镜位）
•保温
•门窗 •屋面 •门窗
•提高气密性 •提高保温性能 •块料铺贴
•玻璃厚度 •框料绝热措施
•吊顶 •遮阳
•挡板 •百页
•隔热
•玻璃热反射性能
•屋面
•架空
•内
•蓄水/绿化
•屋顶内嵌
容
•清洁能源
•太阳能
•热水器 •道路照明
•墙体内嵌
•推荐
•风能、地热
•使用
•节水
•洁具 •中水回用
•资源节约
•节能
•灯具
•内部
•重大技术变更 •材料/设备定板
•非人为 •人 为
•政策 •市 场
•选择
•品牌
•价格 •服务
•合伙人 •合作人
•计划
•（资金/进度）
•产品 •管控
•决策
•整体水平提升
•土地 •材料
•开发成本上升
•外部
•报批/报建 •施工环节
•变化
•干扰
Байду номын сангаас
•摩擦
•推卸责任 •谋取利益
•土地 •信贷 •销售 •舆论
•施工环境
•内容
•
概念设计任务书模板
•项目 •资料
•宗地现状
•图纸：宗地位置/面积/形状/四至图 •照片：环境/地貌/配套/交通
•规划要点 •开发强度：建筑密度/容积率/道路/
•
停车/限高/退红线
•开发配套：生活配套/人防配套
•项目定位 •开发档次/营销主题
•开发顺序/开发配套
•设计指标：住宅总面积/户型比例/户型面积/
房地产全程精细化管理
2020年7月14日星期二
开发管理的新主张——“五图一书”
• 企业管理关联因素分析图 • 设计管理关联因素分析图 • 管理施工关联因素分析图 • 设计与成本管理因果分析图 • 成本管理与管理成本分析图 • 房地产项目全程运作指导书
•
企业管理关联因素分析图
•
设计管理关联因素分析图
•
住宅规划设计指标图
•宗地设计要点
•用地红线 •综合技术经济指标 •建筑退红线距离
•容积率 •停车位 •绿化率
•建筑高度 •面积计算规则
•内
容
•均好性
•消防
•交通
•防火 •扑救 •道路 •停车
•规范 / 技术措施
•建筑
•日照间距 •通风、采光
•综合管线平衡
•
住宅节能设计控制图
•控制窗墙比
•强制 •使用
•质量
•（利润）
•机制 •素质
•
•内容
•观察 •旁听 •了解 •访谈
管理水平测试图
•技术管理 •成本管理 •沟通水平 •专业水平 •控制能力 •赢利能力 •管理制度 •管理文化
•已建项目实物 •拟建项目图纸 •文件库/信息库 •技术软件/管理软件 •内部例会 •外部专题会 •评标会 •评审会 •成本指标 •资金平衡 •销售均价 •销售速度 •较适用
•外部管理合作关系图 •内部管理任务分配图 •设计文件评审控制图 •设计市场现状分析图 •设计质量管理分析图 •设计发包操作建议书
•
外部管理合作关系图
•概念设计
•施工图审查
•开
•建筑设计
发
•地质勘察
•总图、建筑 •结构 •水、电、暖通 •消防 •人防
商 •设计监理
•土建工程：深基坑支护、幕墙、钢结构、
•容
•合同附件
•设计任务书
•设计人员更换
•设计承诺书
•限额设计承诺
•质量控制
•关键控制点
•施工配合承诺
•设计深度
•控制要素
•用户变更：初期/中期/晚期变更
•技术配合
•概念设计与施工图设计 •平行发包专业交叉配合
•
设计技术管理——“五图一书”
•项目基地环境分析图 •概念设计任务书模板 •景观设计任务书模板 •住宅规划设计指标图 •住宅节能设计控制图 •项目赢利模式建议书
•外部：接受政府的财、税监督与检查；
•
接受股东或银行的监督
•内部：加强核算，保障资金供给
•
企业管理的新主张——“五图一书”
• 管理组织参考图 • 管理需求分析图 • 管理目标控制图 • 管理水平测试图 • 管理文化剖析图 • 绩效考核白皮书
•
管理组织规划图
•空间跨度 •单项目管理
•管理跨度
•多项目管理
•以创新作为核心竞争力 •以品牌和市场份额保持领先地位 •以服务赢得客户 •以低价获得任务
•管理的差异 -5 •设计师的职业操守
•内容
•
设计质量管理分析图
•管理依据
•法律
•过程管理
•合同
•技术规范 •技术措施 •开发商：施工图作业指导书 •设计院：设计要求调查问卷
•内
•中间成果
•控制经济技术指标 -6
•不适用 •员工价值观 •员工忠诚度
•
管理文化剖析图
•文化内涵
•经营哲学 •管理导向
•企业发展：成长速度/成长管理
•价值分配：股东/员工/合作者/
•
客户利益分配
•重结果/重过程
•对员工的基本假设
•内 •容
•文化特点
•老板文化>团队文化 -4
•团队文化>老板文化
•文化功效
•导向作用：引导员工看什么?怎么看? •凝聚作用：告诉员工想什么?怎么想? •规范作用：规范员工做什么?怎么做?
•不应正对窗户
•不应紧贴墙面
•“∏”型 •“l l”型
•烟道：注意顶层复式烟道与标准层对位
•内 •容
•洗菜盆：尽量可自然采光
•冰箱、微波炉、厨柜的位置应提前考虑
•综合管线 •给排水：冷热水、排污
•煤气设计
•常见问题 •与卫生间、生活阳台门窗打架
•注意厨房门与餐厅的关系
•推拉门预留门洞宽度
•平开门的开启方向
•
绩效管理白皮书
•考核方式
•目标经营（无免责条件） •目标管理（有免责条件）
•计划管理 •不可抗力：拆迁/报建/政策/资金
•内 •容
•考核指标
•配合责任：主办与协办部门
•成本管理 •显性成本：工程成本、期间成本
•隐性成本：过失成本、决策成本
•考核效果
•考核管理体系
•考核管理目的
•
设计管理技术——“五图一书”
•经营管理：合作方式比选、融资方式比选、
•
管理模式比选
•企业外部：立项、报建、报批
•企业内部：组建项目公司、筹措启动资金、
•
选择合作伙伴
•外部：接受政府监督与指导
•内部：质量、进度、投资、
•
安全生产与文明施工管理
•外部：办理预售证
•内部：在售价与销售速度之间寻求平衡
•外部：进行单项和综合验收，办理产权登记 •交楼：验收后交楼，进行售后服务和物业管理
•I
•Ⅱ
•Ⅳ
•Ⅲ
•
施工管理关联因素分析图
•
设计与成本管理因果分析图
•
成本管理与管理成本分析图
•
房地产项目全程运作指导书
•准备
•机会选择
•启动项目
•内
•容
•开工与建设
•实施 •营销与策化 •验收与交楼 •财税管理
•选地要点：宗地资料、土地成本、
•
产权状况、开发价值
•可行性研究：技术比选、经济比选