深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理
深圳城市更新(旧改)操作流程完整版
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
流程 准பைடு நூலகம்工作：申请核查土地及建筑物信息 申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主
流程
前提
第一阶段全：市申城报市更城新市专更项规新划单中元划计定的划拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行
拟定更新单元 确定申报主体，由其组织展开申报： 权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部
门 改造意愿征集： 单一权利主体同意；2/3面积、数量，多地块的4/5面积； 申报材料准备： 申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片； 审批过程： 区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）—
严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
城市更新
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及
旧屋村等）
基础投资大
开发周期长
规划有弹性 与前瞻性
各区自治 政策复杂 调整频繁 操作难度大
利益方众多 谈判成本高
信息不对称 不公开 一事一议
成本结构复 杂
按建面计算 土地成本
第三阶段：确定单一实施主体
机构直接实施
基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元： 为拆除重建活动划定的相对成片区域 基本单位： 落实目标和责任的基本管理单位 多个项目： 一个城市更新单元可包含一个或多个更新项
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
深圳城市更新项目拆迁安置补偿流程解析及业务实操要点
深圳城市更新项目拆迁安置补偿流程解析及业务实操要点目录一、前期摸底工作二、初步核查被拆迁房屋及相关权利主体三、项目拆迁计划的制定、完善与审核四、对被拆迁房屋进行测绘五、拆迁谈判六、正式拆迁协议的签订与备案七、被拆迁房屋的回收、拆除与产权证注销八、拆迁补偿款项的申请与支付九、回迁房选房、交房结算、办证一、前期摸底工作（一）拆迁人在正式开展拆迁前，应对项目所在区域、被拆迁房屋及相关权利主体进行调研，内容包括但不限于：1.项目所在区域拆迁人口数、户数；2.被拆迁房屋数量、类型、现状、权属；3.权利主体的背景、更新意愿和需求；4.所在区政府城市相关更新主管部门的有关项目申报、权利主体认定、拆迁合同备案等行政流程；5.周边道路交通，公共服务设施，周边项目拆迁补偿对价。
（二）被拆迁房屋、项目用地涉及村集体资产的，拆迁人应尽早与村集体主要负责人、所在街道集体资产管理部门联系，确认房屋、土地的权属情况、现状，以及村集体资产流转的相关决策流程。
二、初步核查被拆迁房屋及相关权利主体（一）被拆迁房屋已取得合法产权证书的，被拆迁人即为产权证书记载的所有人。
如房屋产权为共有的，则被拆迁人为产权登记证书记载的全部共有人，共有人享有的被拆迁房屋权益份额以产权证书记载为准。
（二）被拆迁房屋未取得合法产权证书的，应按照所在区政府城市更新主管部门所规定的权利主体认定政策，由对被拆迁房屋享有权利的利害关系人根据拆迁测绘报告，填报相关产权申报文件，完成申报程序。
经确认无误的前述利害关系人即为被拆迁房屋的被拆迁人。
三、项目拆迁计划的制定、完善与审核拆迁人根据调查摸底所了解到的信息，以及主管部门的意见，编制、审核拆迁补偿工作方案和拆迁进度计划，作为拆迁工作推进和考核的指导性文件。
四、对被拆迁房屋进行测绘（一）拆迁人应联同专业测绘机构，对被拆迁房屋的坐落位置、用地面积、基底面积、建筑面积、房屋用途等事项进行认定核查，并编制房屋测绘报告，作为被拆迁房屋现状的认定标准。
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (一)
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (一)近年来，随着城市化进程的不断加速和人口的不断增长，深圳市面临着很多城市更新的问题。
为了解决这些问题，深圳市政府制定了一系列的城市更新政策和流程。
本文将对这些政策和流程进行解析，以帮助大家更好地了解深圳市城市更新工作。
一、关于城市更新政策深圳市城市更新政策是由深圳市政府制定，其主要目的旨在解决城市旧城区的老旧不堪、基础设施老化、房屋老旧等问题。
为此，深圳市政府在城市更新政策中明确了以下几点：1.打造一条水清岸绿的新城市道路在城市更新政策中，深圳市政府提出了打造一条水清岸绿的新城市道路的目标。
这将有助于改善城市环境，提升城市形象。
2.更新旧城区的基础设施深圳市政府还明确了更新旧城区的基础设施的目标。
这将有助于提升城市的设施水平，使城市更加适合人居住。
3.推进旧城区的经济转型深圳市政府还提出了推进旧城区的经济转型的目标。
这将有助于促进旧城区的经济发展，提高居民的生活水平。
二、关于城市更新流程在深圳市，城市更新的流程分为四个主要步骤：1.城市更新规划在城市更新规划阶段，深圳市政府会制定一个城市更新规划。
这个规划将会明确深圳市的城市更新目标、更新计划等等。
2.城市更新方案在城市更新规划制定完成后，要制定具体的城市更新方案。
这个方案将以城市更新规划为基础，制定更具体的更新计划。
3.城市更新实施城市更新实施是最为关键的一个步骤。
在这个步骤中，深圳市政府会根据城市更新方案，有序地推进整个更新进程。
需要注意的是，城市更新实施需要充足的资金支持。
4.城市更新评估城市更新评估是最后一个步骤。
在这个步骤中，深圳市政府会评估整个城市更新工作的成果，以及其他方面的因素。
结论：总之，深圳市为了解决城市更新问题，制定了一系列的城市更新政策和流程。
这些政策和流程能够规范城市更新工作，同时也能够保证城市更新的顺利进行。
城更新改造流程
、城市更新项目操作流程1．
2、深圳市城市更新项目操作流程说明
更新项目操作基本程序汇总
程序事备落实部规划和国土资源委员会直1专项规划审个工作6（区规划和国土资源委员会直土地权属核2
（区填写《确权表格》及相3房屋产权确合作公部门确认盖合作公4拆迁谈
规划和国土资源委员会直5确定改造实施主
（区完成主体2个工作日规划和国土资源委员会直并确定实办理拆迁许可6100议签（区主体后办办理拆迁许可证后进房屋拆迁及土地清7合作公房屋拆迁及土地清个工作日、需缴公共面积拆迁建筑38
测绘中队积核算测绘费用完成全部房屋拆迁及土房产登记中心房产注销9。
深圳城市更新(旧改)操作流程完整版
基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元：
为拆除重建活动划定的相对成片区域
基本单位：
落实目标和责任的基本管理单位
多个项目：
一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目
流程：四大阶段
第一阶段：报计划 第二阶段：报规划 第三阶段：确定实施主体 第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证
深圳市人民政府办公厅关亍推进我市工业区升级改造试点项目的意见工业项目建设用地控制挃标关亍加快推进我市旧工业区升级改的工作方法工业楼宇暂行管理办法深圳市创新型产业用房建设不管理暂行办法深圳市人民政府令第211号深圳市城市更新办法深圳市城市更新办法实施细则放宽城市更新项目的预售增值收益现值关亍加强和改进城市更新实施工作的暂行措施61深圳市人民政府关亍优化空间资源配置促进产业转型升级的意深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法试行深圳市创新性产业用房管理办法试行深圳市工业楼宇转让管理办法试行加快发展产业配套住房意见深圳市宗地地价测算规则试行深圳市贯彻执行闲置土地处置办法的实施意见试行工业楼宇转让办法实施细则工业楼宇转让管理事宜通知放宽城市更新项目的预售增值收益现值深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案关亍加强和改进城市更新实施工作的暂行措施送审稿工改历史背景工改项目分类工改项目转让地价补缴说明增值收益说明工改分类及特点城市更新类工改非城市更新类工改功能改变类工改综合整治类工改拆除重建类工改满足要求报城市更新单元拆除重建类权属清晰的合法土地面积比例丌低亍60旧工业区旧商业区建筑物建成时间原则上应丌少亍15综合整治升级改造类权属清晰的合法土地面积比例丌低亍50非核心地段工改历史背景工改项目分类工改项目转让地价补缴说明增值收益说明工业楼宇定义范围工业楼宇工业用地混合用地用亍工业生产含研发建筑物构筑物附属物工业楼宇转让前提规定城市更新类工改非城市更新类工改城市更新重建的工业楼宇可进行预售工业楼宇须在办理房地产权登记幵取得房地产权利证书后方可转让抵押符合深圳市工业楼宇转让管理办法试行规定可以转让的工业楼宇可在市政府土地房产交易机构公开交易戒自行交易工业楼宇转让模式整体转让特殊分割转让适用所有已建成工业楼宇用地批准文件或土地使用权出让合同约定可分割转让的城市更新类项目改造后形成的工业楼宇用地批准文件或土地使用权出让合同约定丌得分割转让或未明确可以分割转让的根据管理办法要求进行分割转让常规分割转让常规分割转让常规分割转让非城市更新类城市更新项目通过申请协调最大可转让比例为100土地合同已作约定挄照土地合同约定一般为50产业研发用房70补地价后通过申请可转让配套30配套办公配套单身宿舍小型商业服务设施最新的城市更新送审稿提出
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二)
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二) - 深圳市城市更新政策和流程解析课件
1. 深圳市城市更新政策的背景
深圳市城市更新政策的出台背景是为了解决城市老旧化、基础设施滞后、生态环境恶化等问题，提升城市品质和居民生活质量。
2. 深圳市城市更新政策的目标
深圳市城市更新政策的目标是通过城市更新，提升城市的功能和品质，改善人居环境和居住条件，促进经济发展和社会进步。
3. 深圳市城市更新政策的主要内容
深圳市城市更新政策的主要内容包括：城市更新的范围、城市更新的
方式、城市更新的程序和城市更新的资金来源等。
4. 深圳市城市更新政策的流程
深圳市城市更新政策的流程包括：立项申请、规划设计、征地拆迁、
建设施工、竣工验收和使用维护等环节。
5. 深圳市城市更新政策的影响
深圳市城市更新政策的影响主要体现在：提升城市品质和居民生活质量、促进经济发展和社会进步、改善城市环境和城市形象等方面。
6. 深圳市城市更新政策的挑战
深圳市城市更新政策的挑战主要包括：征地拆迁难度大、资金来源不足、规划设计不合理、建设施工难度大、使用维护难度大等问题。
7. 深圳市城市更新政策的未来发展
深圳市城市更新政策的未来发展需要进一步完善政策法规、加强社会参与、提高政府管理水平、加强资金保障等方面的工作。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理前言近年来，深圳市作为中国的经济特区，城市更新改造成为其中的重要政策之一。
城市更新改造工作不仅关系到城市的经济发展、市民居住环境，也涉及到社会稳定和人居安全等方面。
因此，深圳市政府及相关部门对于城市更新改造工作非常重视，制定了一系列政策来推进城市更新改造工作。
本文将对深圳市城市更新改造政策进行解读，并整理出城市更新改造工作的步骤流程。
一、深圳市城市更新改造政策解读1.城市更新改造背景城市更新改造是指在城市旧区内，按照城市总体规划和建设要求，利用现有资源进行规划设计和再开发建设，改善城市居住和生活环境的一种综合性、系统性工作。
深圳市城市更新改造工作背景包括：全面发展城市创新驱动战略，完善市政公用设施，推进城市化、产业化和城市文化与符号化的有机统一等。
2.城市更新改造政策目标深圳市城市更新改造政策目标是通过控制现有城市的空间扩张，迅速开发出具有现代产业体系的城市新区，达到清理城市“烂尾工程”、改善城市居住环境、提高城市整体形象等目标，提高城市的竞争力和居民的幸福感。
3.城市更新改造政策内容深圳市城市更新改造政策包括：•整体规划和区域规划•土地成本保障机制•住宅区改造和旧房改造•立体交通体系的发展•城市公共设施的规划与建设•环保政策和节能政策•健全城市更新改造机制4.城市更新改造政策效果深圳市城市更新改造政策的效果主要包括：•城市景观和居住环境得到极大的改善。
•由于城市更新改造所采用的新技术、新材料等的使用，为城市的更新和建设带来了高效率、高品质和节能环保的新趋势。
•增强了城市的核心竞争力和吸引力。
二、城市更新改造工作步骤流程整理1.方案设计阶段方案设计阶段，主要是为了保障城市更新改造项目的顺利进行，制定可行的工作方案。
具体步骤如下：•编制前期工作方案•确认工作目标•选址•土地规划方案编制•结合城市实际，合理规划道路、交通、绿化、公共设施等。
2.施工阶段施工阶段是城市更新改造工作的重要步骤，基础建设和工程采购措施等，都需要充分考虑。
深圳市拆除重建类城市更新方案操作基本程序
深圳市撤除重建类城市更工程操作根本程序依据《深圳市城市更方法》及相关规定，撤除重建类城市更工程操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更年度打算、土地和房屋确权、更单元规划编制审批、改造实施主体确认和用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。
区城改办依据现有相关文件规定，将根本操作程序进展了分类归纳，供相关企业和业主参考。
需要说明的是，城市更方法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。
第一局部：涉及政府部门的工作程序一、打算申报城市更年度打算申报包括城市更单元规划制定打算申报和城市更工程实施打算申报两局部：〔一〕城市更单元规划制定打算申报1.各申报主体依据《深圳市城市更单元规划制定打算申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。
2.区城改办依据辖区内城市更工作需要,对申报工程进展初步核查、整理、汇总,并对全区申报工程进展现场踏勘,拟订《区城市更单元规划制定打算(草案)》后报区政府审议。
3.区城改办依据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更单元规划制定打算》后,向市规划国土委进展申报。
〔二〕城市更工程实施打算申报已取得城市更单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更工程年度实施打算。
区城改办审核后，向市规划国土委进展申报。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更年度打算的改造工程，在编制更单元规划之前，需完成更单元范围内土地及房屋确实权、登记手续，具体确实权、登记手续还未明确。
三、城市更单元规划组织编制及申报〔一〕城市更单元规划编制1.由区城改办组织原打算申报单位托付具备资质的规划编制单位编制完成城市更单元规划草案；区政府组织实施的城市更工程，由区城改办托付具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更单元规划草案。
2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更单元规划草案进展技术询问。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程04整理63449课件
23
城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
补缴地价
改造后应缴地价
原有合法建筑 面积地价
24
Part 4 城市更新主要程序
25
城市更新主要程序
城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序
27
11
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
12
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
深圳城市更新(旧改)操作流程和知识点解析
2020/11/24
城市更新关键阶段划分
01 计划立项 主体
能不能改
02 专项规划 证
怎样改
2020/11/24
03 确认实施
谁来改
04 获取土地
谁来改
01
2020/11/24
计划 立项
什么 是计划立项
2020/11/24
Par
t
官方：《深圳市城市更新办法实施细则》
<十六条>城市更新单元规划的制定实行计划管理。实
这个项目可以继续推进了，投资 方们，赶紧投钱吧
2020/11/24
计划立项
要符合什么关键条件
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
五类合法权属用地
到底是什么？
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
深圳城市更新分类
Pat
分类
——按改造类型
1.城中村改造
2.工业项目改造
工改工 工改商 工改居 工改保
旧住宅区 （棚户区改造为主）
2020/11/24
区别点 1.适用具体政策不同
·例如《工业区块线管理办法》
2.补偿低价水平不同
·不同物业对应系数不同
3.项目平均盈利空间 不同 4.运作难度不同
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
计划立项的实操流程
是什么
2020/11/24
2020/11/24
计划立项结果
长什么样
2020/11/24
深圳旧改实施的九大步骤
深圳旧改实施的九大步骤1. 规划和设计在深圳进行旧改项目时，首先需要进行规划和设计。
这个步骤的目的是确定旧改的范围、目标和具体计划。
规划和设计需要考虑社区的整体规划、建筑设计和基础设施等因素。
•确定旧改的范围和目标：明确需要进行旧改的区域和具体目标，例如改善居民居住条件、提升社区环境等。
•进行社区规划：对旧改区域进行详细规划，包括道路、公园、商业区等的布局设计。
•进行建筑设计：根据旧改目标，进行建筑设计，包括改造现有建筑或新建建筑等。
2. 融资和拨款旧改项目需要大量的资金支持，因此在实施前需要进行融资和拨款。
这个步骤包括向政府申请资金、争取相关政策支持，以及吸引私人投资者的参与。
•向政府申请资金：与政府相关部门协商，申请旧改项目的资金支持。
•争取政策支持：与政府部门沟通，争取相关政策的支持，例如税收减免、土地使用权等方面。
•吸引私人投资：寻找私人投资者，吸引其对旧改项目进行投资。
3. 动员和协调在实施旧改项目之前，需要进行动员和协调工作，确保相关各方能够配合和支持旧改工作。
•社区居民动员：进行社区宣传和教育工作，解释旧改的意义和好处。
•协调相关方面：与相关政府部门、开发商、居民等进行协调，解决可能出现的问题和纠纷。
4. 拆除和迁移拆除和迁移是旧改工作的重要环节。
这一步骤包括拆除旧建筑、安置居民、清理废墟等工作。
•拆除旧建筑：拆除旧建筑，为后续工作腾出空间。
•安置居民：为被拆迁的居民提供新的居住地，确保他们的基本生活需求得到满足。
•清理废墟：清理拆迁后产生的废墟和垃圾，保持社区整洁。
5. 建设和改建建设和改建是旧改工作的核心，包括重新建造或改建现有建筑、修建基础设施等。
•建造新建筑：根据规划和设计，建造新的住宅、商业建筑等。
•改建现有建筑：对现有建筑进行改造和翻新，提升其功能和价值。
•修建基础设施：修建道路、供水系统、排水系统等基础设施，提升社区的基础设施条件。
6. 落实物业管理落实物业管理是旧改项目完成后的重要环节。
深圳城市更新及相关政策解析
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议上讲话，表示要严 格限制特大城市新增建设用地。他指出，中国城市建设无序发展，原因就是没有 控制好开放强度，没有划定城市开放边界。中国东部三大城市群发展要以盘活土 地存量为主。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设 用地。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。 结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
（一）城市更新的意义 对于政府：
可建设的土地资源越来越少，需要盘活存量建设用地来实现GDP。
对于深圳市来讲意义重大：
2005年至2011年，深圳市以4％的建设用地增量，推动GDP的增长达133% 。现在深圳全市土地面积仅为1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中 生态保护线范围用地974平方公里。到2020年，可供新增建设用地只有不到59 平方公里，因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况 ，只能通过盘活存量用地来实现。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
城市更新分类解读
3.3 拆除重建类城市更新
谁来决定改造实施的主体？
——业主说了算，充分发挥市场的配置作用.
土地权利人 房屋权利人
协议
买卖
or
原地和异地安置
or
作价入股合作开发
遵循平等自愿的市场原则
单一权利主体
城市更新分类解读
3.3 拆除重建类城市更新
采用哪种方式出让土地？
——协议出让和公开市场招拍挂.
《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》
《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号
Part 2 城市更新基本概念
城市更新基本概念
2.1 城市更新的必要条件
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住 宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进 行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
深圳市城市更新改造
目录
一 二 三 四
城市更新政策介绍 城市更新基本概念 城市更新分类解读 城市更新主要程序
Part 1 城市更新政策介绍
城市更新政策介绍
时间 2005 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2010 2010
2011 2011 2012 2012
核发建设工程规划许可证
核发施工许可证
占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆除 重建，并提供身份证及房产证复印机以便申报.
编制更新单元规划草案
核发更新单元规划批复
申报改造实施主体
核发改造实施 主体批准文件
注销房地产证
建设用地报备
申请建设用地方案图 建设用地规划许可证
制作宗地图
签订土地使用权 出让合同
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
如何申请建筑物功能改变？
——向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续.
土地使用权人 或建筑物业主 递交申请材料
受理申请
公示
付清地价款
土地部门签订土地 使用权出让合同的
补充协议
规划审批
规划部门收回原《深圳市建设工 程规划许可证》重新核发《建设 工程规划许可证》或建筑工程装
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
原土地用途剩余期限 的公告基准地价
增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
城市更新分类解读
《深圳市城市更新办法》市政府令第211号 《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土(2010)59号
《深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见》深府〔2010〕193号 《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土[2010]324 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》
城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
工业区改造
改造为住宅、办公、商 业等经营性用途
改建为工业用途或者市 政府鼓励发展产业
原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；
增加的建筑面积按照公告基准地价标准的 50%缴纳地价。
原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后 的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价 标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩 余期限以公告基准地价标准计算的地价；
名称 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
禁止功能改变的情况有哪些？
——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:
(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的 (二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的 建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的 (三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的 (四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、 环境、卫生、物业管理等相关技术要求的 (五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物 剩余部分使用不便的 (六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功 能有利害关系的业主同意的 (七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的
用地规划许可证
收集地块信息 编制可研报告 签订框架协议
注销被拆迁物业产权证 签订土地出让合同
物业查丈
确权 （包括土地房屋权
属、性质）
商定拆迁补偿标准
谈判及签订拆迁补 偿协议
收房
THE END
城市更新分类解读
3.3 拆除重建类城市更新
什么样的片区能进行拆除重建？
——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）.
（一）更新范围符合更新单元划定的条件; （二）拟建用途符合法定图则的基本规定; （三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件;
或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。
补缴地价
改造后应缴地价
原有合法建筑 面积地价
Part 4 城市更新主要程序
城市更新主要程序
4.1 进行城市更新的一般程序
业主签署改造意愿委托书
受托单位申报纳入城市 更新单元规划制定计划
批准纳入城市更新 年度计划
土地及房屋确权、登记
开发商与业主签订 拆迁补偿协议
核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除
缴纳地价
由拆迁工作完成起36个月完成建设
开工许可证
核发竣工 验收证明
入伙
办理房地产证
城市更新主要程序
4.2 涉及修改/制定法定图则的流程
受理 提出初审意见
征求相关部门意见 形成审定的规划草案
审议 公示 规划草案和公示处理 意见审议 核发规划批复
规土委管理局 城市更新科
市城市更新办
市规划国土委技术委员会 规划组织编制主体
城市更新基本概念
2.3 城市更新单元
城市更新单元
拆除重建 城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城
市更新活动而划定的相对成片区域； 基本单位
确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责 任的基本管理单位 多个项目
一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和 土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算 应缴纳的地价。
政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。
城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原 有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
城市更新基本概念
2.2 城市更新的三个途径
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
不改变建筑主体结构和使用功能 ✓ 改善消防设施 ✓ 改善基础设施和公共服务设施 ✓ 改善沿街立面、环境整治 ✓ 既有建筑节能改造
不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 ✓ 改变部分或者全部建筑物使用功能
✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
市城市规划委员会建筑 与环境艺术委员会 市规划国土委