理财规划师专业能力(第四版)第09讲讲义

助理理财规划师专业能力（三级）第五讲讲义

购房财务决策和住房消费信贷

【学习目标】

1. 熟悉开展购房财务决策的方法和影响决策因素

2. 熟悉各类住房消费信贷的内涵

3. 理解各类贷款偿还方式的特征

【内容概览】

1. 购房的财务决策

2. 住房消费信贷

一、购房的财务决策

♦储蓄以及缴纳利息能力来估算客户负担得起的房屋总价，以及每月能承担的费用支出。

♦购房开支除了房款本身的支出外，还要缴纳契税、印花税、房屋买卖手续、公证费、律师费等各种费用。

（一）购房财务规划的基本方法

1. 计算房屋单价

♦第一，可负担首付款。

可负担首付款 = 目前净资产在未来购房时的终值 + 以目前到未来购房这段时间内年收入在未来

购房时的终值×年收入中可负担首付比例的上限。

♦第二，可负担房贷。

可负担房贷 = 以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限。

♦第三，可负担房屋总价。

可负担房屋总价 = 可负担首付款 + 可负担房贷

♦第四，可负担房屋单价。

可负担房屋单价 = 可负担房屋总价÷需求的面积（需要多少平方米）

【例子】王先生预计今年年底收入为10万元，以后每年有望增加3%，每年的储蓄比率是40%。目前有存款2万元，打算5年后买房。假设王先生的投资报酬率是10%，王先生买房时准备贷款20年，计划采用等额本息的方式还款，假设房贷的利率是6%。

那么，王先生可负担首付款是多少？可负担房贷是多少？可负担房屋总价是多少？

我们根据第一个公式计算可负担首付款，那就是如同下表所示

因此，可以负担的首付款为29万元。

未来购房时（第六年）年收入中可负担贷款的部分 = 112 511 × (1 + 10%) × 40% = 49522元。

贷款利率为6%，贷款时间为20年，每年房贷偿还是上面算得的49522，由此算出这笔资金的现值是568013，即可负担的贷款部分是56.8万元。

得到了可负担贷款额度之后，那么可负担房屋的总价就很容易计算了，根据第三条公式，可负担房屋总价 = 可负担首付款 + 可负担房贷 = 29 + 56.8 = 85.8 万元。

我们也可以算出房屋总价的贷款比率，那就是

房屋贷款额占房屋总价的比率 = 56.8 ÷ 85.8 × 100% = 66.2%。

假设王先生计划购买100平方米的房子，那么可负担的房屋单价就是

可负担房屋单价 = 858 000 ÷ 100 = 8580 元/平方米

2.计算每月需要负担的费用。

欲购买的房屋总价 = 房屋单价×需求面积

需要支付的首期部分 = 欲购买房屋总价×（1 –按揭贷款成数比率）

需要支付的贷款部分 = 欲购买房屋总价×按揭贷款成数比率

每月摊还的贷款本息费用 = 需要支付的贷款部分的以月为单位的准年金值

【例子】张先生欲购买100平方米的房子，若房屋价格是3000~6000元/平方米，则购买100平方米的房子所需要的费用就是30万~60万元。假设按7成按揭，贷款期限为20年，年贷款利率是6%，以等额本息方式进行还款。

这时，假设想要购买总价为30万元的房子，那么为了计算每月的房贷支出，先要算出需要支付的贷款，即

需要支付的贷款数额 = 30 × 70% = 21 万元。

然后，根据年金计算的方法，把这21万元当作年金的现值，年金持续的时间是20年，也就是20×12 = 240个月，年金的月利率是6%÷12 = 0.5%，那么就可以算出每月支付的贷款是1505元。

贷款购房的时候房价最好控制在年收入的6倍以下，贷款期限在8~15年之间。

（二）其他需要考虑的因素

♦契税。普通住宅按照房屋成交价的1.5%缴纳契税，非普通住宅按房屋成交价的3%缴纳契税。

♦评估费。商业银行对不同类型的住房贷款抵押品是否需要评估有不同的规定。

♦律师费。办理商业贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对借款人个人进行资格认证，买房贷款人需要支付律师费或者公证费。

♦保险费。贷款银行一般都要求进行抵押担保的买房贷款人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险。

♦抵押登记费。需办理抵押登记的贷款，抵押登记部门将收取每平方米0.30元（建筑面积）计算的登记费。而二手房贷款需要公证的，公证费每间200元左右。

♦印花税。

♦购房之后的很大一笔开支就是房屋的装修和家具电器的购置。

（三）购房财务规划的主要指标

♦第一，房屋月供款与税后月总收入的比率。房屋月供款占借款人税后月总收入的比率，一般不应该超过25%~30%。

♦第二，所有贷款月供款与税后月总收入的比率。房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税后月收入的比率，一般应控制在33%~38%之间。