打印物权法

一《物权法》的起草过程：历时十四年；经历八次审议；收到民众意见十余万条
二、《物权法》的体例（一）总分式主线
（二）所有权与他物权的主线
三、物权法的任务（调整物的归属和利用）
归属法：定分止争保护私人财产；
利用法：物尽其用
四、对新法之评价（一）物权法的遗憾
（二）物权法的亮点：1.私有财产法律地位的明确
2.政治文明的进步
3.制定民法典的重大突破
第二讲
一、物权的概念:物权是直接支配物并且排除他人干涉的权利
注意：物权主要是对有体物的权利，包括动产和不动产，物权是财产权的一种表现形式，物权＜财产权（物权法与财产法之争）
二、物权与债权—物权之性质
（一）对物权和对人：物权的客体是特定的物，债权则指向特定人的给付。

（二）支配权与请求权：物权人可以直接对物进行管领支配，债权人只能请求特
定人为特定行为，以实现债权之利益。

（三）绝对权和相对权：物权的义务主体是不特定的第三人，他人负有尊重物权人
权利的义务，而债权的义务主体是特定的相对人。

三、特征
（一）物权具有优先性：在同一物上物权和债权并存时，物权优先于债权受偿
（二）物权具有追及性：物权成立后，无论标的物辗转于何人之手，物权人均可直接追及物之所在，行使其物权。

四、物权的效力—物权请求权
（一）含义：物上权利遭受侵害、或有遭受侵害之虞时，得请求恢复其完满状态或防止妨害之权利。

（二）构成：1、返还原物请求权：对于无权占有或侵夺其物权客体者，可请求返还。

2、妨害排除请求权：对于占有侵夺或占有扣留之外的其他妨害物权情形，物权人的请求妨害人排除。

3、妨害防止请求权：对于物权有妨害之虞者，得请求消除该危险。

4、损害赔偿请求权：《物权法》第37条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。

”
（三）物权请求权是否适用诉讼时效？以下学说，以第一种观点为目前的通说。

1、否定说，以王利明为代表，认为物上请求权不应适用诉讼时效：
(1)物上请求权与物权不可分离，它与物权同命运，既然物权不适用诉讼时效，则物上请求权亦不能适用之。

否则物权将变成空虚的物权无存在之价值；
(2)由于物权请求权通常适用于各种持续性的侵害行为，对这些侵害行为非常难以确定其时效的起算点，因此物权请求权难以适用诉讼时效；
(3)物权请求权不适用诉讼时效，但由于取得时效可适用之，依然可以发挥防止权利上的睡眠，推动财产流转及维护经济秩序的作用。

2、区别适用说
（1）以梁慧星教授为代表，认为应将不同之物上请求权区别对待，只有返还财产请求权与恢复原状请求权这两种物上请求权适用诉讼时效，其他的物上请求权皆不适用；
（2）以陈华彬教授为代表，主张已登记的不动产物权所生的物上请求权不宜因诉讼时效而消灭，但未登记的不动产物权所生的物上请求权及由动产物权所生的物上请求权则适用之（德国）。

五、物权的分类
（一）完全物权和定限物权：根据对物的价值支配不同而划分，对物进行全面支配的物权是完全物权，对物价值之一部分进行支配的物权是限制物权
（二）不动产物权和动产物权：根据物本身的属性之不同而划分的物权，物本身能否移动而减损
（三）意定物权和法定物权：根据物权设定方式不同而划分，是否需要当事人以契约方式而设立。

（四）登记物权和不登记物权：是否需要登记而设立
第三讲物权法基本原则
一、物权平等原则
（一）物权平等的内涵
物权的效力平等：(1)不同的主体的物权应当平等
(2)各种物权之间也应当平等
（二）物权平等原则之争—物权法的大论战
1、私有财产神圣不可侵犯？风能进、雨能进、国王不能进、公私财产平等保护
2、公有财产的优位保护？
◆巩献田的公开信：巩献田：北大教授，被指为物权法的“搅局者”
——社会广泛关注，06年3月全国人大通过《物权法》的动议被搁置， 2005年10月开始的争论使得物权法立法成为海内外关注焦点，学术界围绕是否违宪，进而演化为是否继续深化改革的政治问题。

3、立法规范的表述
物权法：第1条：“根据宪法，制定本法。

”
第4条：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。

”
二、物权法定原则
（一）内涵：
物权的种类和内容，应当由法律予以规定。

（二）物权法定的必要性
1、整理旧物权
2、反映生产关系
3、降低交易费用
4、物权公示的要求
（三）物权法定之内容
1、种类法定（4：4：3）
物权的种类，只能由法律予以规定，当事人不得创设与法律相违背的物权形态，诸如典权、居住权等，物权法未规定，便不能认其为物权。

2、内容法定
物权的具体内容，只能由法律规定，当事人不得创设与法律规定内容相违背的物权。

三、一物一权原则
（一）内涵:一个物上只能存在一个所有权
（二）表现:1、所有权不能并存于一物;
2、用益物权原则上不能并存于一物
3、抵押权可以并存于一物
4、质权一般不能并存于一物
四、公示公信原则
（一）概念:物权的变动应当对社会公示，公示后物权即获得取
信于他人的效力;物权公示之必要性源于其绝对权本质，物权公信之
可能性取决于其现实性。

（二）内涵:不动产物权变动应当登记，动产物权变动应当交付，在适当条件下，认可登记之公信力及占有之公信力。

第四讲物权变动
一、物权变动模式
（一）意思主义
1、债权意思主义—物权变动=债权契约
2、物权意思主义—物权变动=债权契约+契据交付
（二）形式主义
1、债权形式主义—债权契约+登记、交付
2、物权形式主义—债权契约+物权契约+登记、交付
二、不动产登记
（一）登记主义
◆登记要件主义—不动产物权变动，应当登记，不登记，不发生物权效力（第9条）房屋买卖◆登记对抗主义—不动产物权变动，不登记，物权变动也发生，但是未登记者，不能对抗已登记者（第127条土地承包经营权、第158条地役权登记、第187条建造中的船舶、航空器抵押登记
◆登记处分主义—不动产物权，自特定事实具备时发生，但是权利人不登记，不能够对标的物进行处分（第28文书、29继承、遗赠、30条建房、拆房）
（二）登记统一——“五统一”（第10条）统一登记机构;统一登记收费;统一登记效力;统一登记程序;统一登记证书
（三）登记赔偿（第21条）:国家负担机制 ;利用者负担机制;保险机制
一物二卖之规制:甲购买某开发商的房屋，双方签订了房屋预售合同，约定一年后交房。

甲缴纳两万元定金，后来房价上涨较快，开发商又将此房以高价卖给了乙，办理过户手续。

问：谁能取得房屋所有权?有何法律对策？？
（四）预告登记
1、概念:在不动产买卖中，为了保障将来的物权，双方当事人对合同本身的登记。

2、特征:（1）预告登记本质上是对合同的登记
（2）预告登记使合同债权产生优先的效力
三、动产交付(要点)
（一）交付是适宜于动产自然属性的物权变动方式
（二）交付最常见的形式是现实交付、指示交付，占有改定和简易交付很少用
（三）特殊动产是否实行交付移转物权，尚有待明确
第五讲所有权（一）
一、所有权概述
（一）概念 :所有权，是权利人对自己物所享有的占有、使用、
收益、处分权能的权利。

所有权，是整个物权法分析展开的起点。

（二）所有权的权能1、占有 2、使用3、收益（孳息）4、处分
（三）特征 1、自权性 2、单一性 3、恒久性 4、弹力性
二、所有权的分类
（一）三分法 :将所有权根据所有者身份的不同，划分成国家、集
体、私人的所有权，目前主要在我国实行
（二）二分法 :将所有权根据所有物客体的不同，划分成动产所有
权和不动产所有权，二分法是当前世界立法的潮流
三、国家所有权
（一）国家所有权的概念:国家对国有财产享有的所有权
（二）特征:1、主体单一性 2、不纯粹性
（三）国家所有权的客体
1、专属财产:草原、森林、滩涂、国防资产等
第46条：矿藏、水流、海域属于国家所有；
第48条：森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有
问：地下防空设施的权属
2、城市土地（第47条）:除集体土地及城市郊区以外的土地
3、国有财产(第45条）:没收、赎买、再生产，范围广泛，范围模糊
（四）国家所有权的行使
国务院代表国家行使国家所有权，实际上由国资委作为实际执行者
（五）国家所有权存在的问题
1、经营性国有资产存量巨大
2、国有财产垄断经济命脉
3、国有资产流失
第六讲集体所有权
一、内涵
农民集体对农村土地所享有的所有权
二、集体所有权的形成
（一）土改阶段-分田到户，耕者有其田
（二）互助合作社-出资入股
（三）人民公社-三级所有、队为基础（人民公社、生产大队、生产小队）
（四）集体所有权-统分结合
私有→私有公营→公有→公有私营
三、特征
（一）团体性，团体所有权
（二）分层性，村、村民小组、乡镇农民集体享有
（三）身份性，个体成员因集体成员身份的享有而享有所有者权益
（四）非流转性，保持农用，不能够自由流转
四、集体所有权的范围
（一）农村和城市郊区的土地
（二）宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有
（三）法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂
（三）集体所有权存在的问题
1、所有者的虚位—组织机构与共同意志？
2、所有权的虚化—处分权赋予？
3、生产效率的低下—效率机制、激励机制？
（四）集体所有权的存废
1、取消集体所有权，实行农村土地私有化
2、取消集体所有权，实行国有化
3、部分取消集体所有权，实行农地国家、集体和农民私人所有、集体所有和农民私人所有，三者并存或者集体与私人并存
4、保留集体土地所有权，实行农地制度的改革
第七讲征收拆迁
一、征收概说
（一）概念
征收，是指国家为了公共目的而强制地、并且通常是有偿地取得其他主体的所有权或者其他财产的一种行为。

《物权法》第42条：国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以进行征收。

（二）特征:1、主体的特定性 2、征收的必要性
3、征收的强制性
4、征收的补偿性
二、中国当前的土地利用机制
（一）国家所有与集体所有:城乡二元，用途有别
（二）集体土地的严格控制:1、用途控制:保持农用，“农转非”？
2、耕地总量控制—红线:18亿亩耕地，基本农田守住底线
三、公共利益
（一）公共利益的尺度:从严还是从宽？
（二）公共利益的标准:受益者的公众性和与私的相对性
国防利益、教育利益、军事机关用地、城市基础设施用地、学校、养老院、国家重点扶植的交通和水利设施.开发区和旧城改造？
（三）公共利益的认定程序倡导程序正义，公众参与—利益争辩—公开结果（反思听证）—第三方决定—民意代表决定
最近的北京最大的危房改造项目—酒仙桥危改工程，全民投票，值得注意的动向.政府是否愿意把对于公共利益的决定权交出？
四、补偿
（一）价值保证:所谓价值保证，是指对因征收而受到侵害的具体权益进行补偿。

对于集体土地的征收，《土地管理法》明确规定，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗费等费用；对于征收单位、个人房屋或者其他不动产的，应当依法给予拆迁补偿。

土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被研前3年平均产值的30倍。

不足：《土地管理法》对补偿的规定是，按照被征用土地的原用途给予补偿，土地之增值未考虑。

（二）生存保证:《物权法》42条将补偿标准更进一步，即不仅应补偿实际的损失，还应当保证
被征收者的生存：
1、保障被征地农民的社会保障费用（安置补助费）；保障农民的长远生计；
2、对于城市房屋，42条在要求给予拆迁补偿外，还特殊要求“保障被征房人的居住条件”。

第八讲征收拆迁中的问题
一、基本原则的违反
（一）地随房走：土地使用权跟随房屋所有权走
（二）一物一权：旧城改造—最牛的钉子户
二、政府角色的缺位
（一）拆迁的主体：开发商还是政府
（二）地块交付:生地还是熟地
三、程序机制的检讨
（一）《城市房屋拆迁管理条例》（1991年颁布，2001年修订）
《条例》第十六条：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。

拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

（二）不足与反思
1、补偿后置，公告前置？补偿标准的前置，补偿的前置
2、被征收者的有效参与？个体参与基础上的集体协商
（三）《城市房屋拆迁管理条例》反思
补偿前置>>>制定专门的征收拆迁法
第九讲建筑物区分所有权（一）
一、区分所有权的内涵
（一）区分所有权之由来
1.建筑物的横向切割
2.建筑物的纵向切割
3.建筑物的混合切割
（二）构成
1.一元说：专有权
2.二元说：专有权+共有权
3.三元说：专有权+共有权+社员权
《物权法》第70条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

”
（三）特征
专有权的主导型
不可分性，与共有权、社员权共命运（第72条）
权利义务的不可分性（第72条）
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务二、业主的专有权
（一）专有权的内涵
专有权乃业主就建筑材料所组成的空间所享有的权利
专有权在理论上通常被认定为典型的空间所有权。

（二）判定标准—
1、构造上的独立性,建筑构造物在构造上可以被区分而与其他部分隔离
2、功能上的独立性，即在交易观念上被认为具有独立的建筑物应有的功能
测绘标准上=套内面积
1、套内使用面积：卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室
2、套内墙体面积：各套之间的分割墙、套与公共建筑空间的分割墙、外墙（一半水平投影面积）
3、套内阳台面积：封闭阳台、不封闭阳台
三、业主的共有权
（一）共有权的技术标准：公摊面积
（二）共有权的内容
1、区划内的道路、绿地、公用场所、公用设施、物业管理用房（73条）
2、停车位（74条）：建筑规划内用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠
或者出租的方式约定。

《物权法》规定含义非常不明确，对于停车位的问题，应当重点关注停车位有没有被列入到小区的公摊面积中。

3、维修基金(79条）：维修基金是业主在买房或者收楼时按照专有权的比例预先交付的价款，用于建筑物维修之用。

《物权法》79条明确规定，维修基金归业主共有。

第十讲建筑物的区分所有权（二）
一、社员权（一）社员权的内涵：社员权是业主作为建筑物区分所有人团体之成员所享有的权利，这是一种类似股权的权利。

社员权基于业主对建筑物的共同关系而产生。

业主社员权内容集中规定于国务院《物业管理条例》。

1.决定业主委员会及其人员构成（1）业主委员会的成立：业主基于一定的程序成立业主委员会（2）业主委员会的法人化：业委会法人资格，目前广州在进行试点—《业主委员会法人资格试点工作方案》
2.制定、修改业主大会议事规则、管理规约；
3.选取、罢免物管公司（自主管理与委托管理？）；
4.决定建筑物修缮、增建等重大事项：《物业管理条例》根据《物权法》的规定已经做出了修改《物权法》与原《物业管理条例》的区别
5.筹集和使用维修基金
（三）表决权的行使：1、筹集、使用维修基金，改建、重建建筑物及附属设施，应经过专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

2、其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。

（第76条）
3、特殊规则：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意（第77条）——区别对待，摒弃一刀切
业主委员会的成立程序
一、提出申请：物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：
(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；
(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。

二、成立筹备小组：街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。

三、筹备小组开展筹备工作
(一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。

(二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。

筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

(三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

(四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。

会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

五、申请登记业主委员会：区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。

业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

第十一讲所有权取得
一、概述
（一）原始取得 :不依赖于他人之权原而取得所有权
1、生产、先占、善意取得
2、发现埋藏物和隐藏物
3、国有化和没收
（二）继受取得:依赖于他人之物权而发生物权之取得。

1、因买卖、赠与、互易等法律行为而取得所有权；
2、因法律行为以外的事实而取得所有权，如继承、遗赠等。

3、因其他合法原因取得所有权。

二、善意取得
（一）概念：无权利人处分他人财产，如果买受人在取得时为善意，即由其取得物权。

（二）制度本旨
1、善意取得保障买受人对权利外衣的相信。

2、善意取得是在于维护交易的安全
3、善意取得是对权利人物权回转请求权的割断。

（二）构成第一百零六条
1、前提：无权处分
2、客体
（1）动产和不动产
（2）盗窃物、赃物不适用
（3）遗失物有条件的适用，即原则上适用，但必须在知道或者应当知道受让人之日起两年内向受让人请求返还原物。

如果受让人系通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得遗失物的，权利人需要向受让人支付其所付的费用，不适用（107条）
3、善意，买受人不知道出让人无权处分，善意取得情况下，视为有权处分
4、有偿取得：以合理的价格转让
思考：无偿取得为何不可以？
第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

（三）法律效果
1、即时取得，买受人交付或者登记时起取得物权。

2、原始取得，善意受让人去的动产后，该动产上的原有权利消灭（一零八条）
3、受让人取得物权，原所有权人应当依照不当得利或者其他原因向无权处分人追偿。

三、添附
（一）内涵
数个不同所有人之物结合成一物，或者所有人之外的人将原物加工成新物的事实。

（二）样态
1、附合，数物结合，可以辨认，但无法有效分开，装修
2、混合，财产混合，难以分开，自己鱼跳入他家鱼塘
3、加工，加工改造，形成更高价值，木头置床
（三）法律效果
1、不动产与动产附合，不动产所有人取得物权
2、动产与动产附合，新物一般由价值较大一方获得
3、混合，准用动产符合，价值相当，共有
4、加工，取决于增值与原值
第十二讲所有权取得（二）
一、拾得遗失物
（一）概念：是指发现他人动产并予以占有的法律事实。

（二）构成
1、需为动产
2、需为他人之物
3、需有拾得之事实行为
（三）拾得人的义务与权利
1、绝对的物权回转，拾得遗失物，应当返还权利人（一零九条）；遗失物自发布公告之日六个月无人认领，归国家所有（一百一十三条）
2、拾得人在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物，如果因故意或者重大过失致使遗失物毁损，承担赔偿责任（一百一十一条）
3、必要费用返还请求权，拾得人可以要求返还必要费用（成本支出，一百一十二条）
4、悬赏广告找寻遗失物，报酬请求权
二、取得时效
（一）概念：民事主体行使他人物权，持续经过法定期间，便可取得权利的制度。

在大陆法体系中与消灭时效制度相对应，法、日统一于时效制度下，德国列其于物权编。

作为一项鼓励物使用的法制度，各国多有规定，我国《物权法》未有规定。

（二）制度本旨
1、鼓励使用者，物尽其用
2、惩罚懈怠者，剥夺其权利
（三）构成
1、行使他人权利：动产或不动产
2、状态
（1）自主（以所有者的意思占有）
（2）和平（非暴力）
（3）公然（非隐秘）
3、法定期间：不动产多为15年或更长
（四）法律效果:权利行使者经过法定期间，便可以凭借该事实获得物权，补正所有权原上瑕疵。

三、先占
先占:又称“先占取得”、“无主物先占取得”，指以所有的意思，先于他人占有无主动产而取得其所有权的事实。

对现代社会有一定作用，但是由于害怕国有资产流失，物权法未作规定.
第十三讲用益物权
（一）一、用益物权概述
（一）概念:用益物权是就他人之不动产所享有的以使用收益为目的的权利。

（二）特征: 1.他物权 2.就物之使用价值所享有的权利 3.目的在于使用和收益
二、用益物权的体系
（一）传统大陆法中的体系：地上权、永佃权、地役权、人役权、居住权、佃权
（二）现行《物权法》的体系：建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权三、土地承包经营权
（一）概念：农民就集体土地，与农村集体经济组织所签订的在一定期限内予以耕作的权利。

与永佃权相似，在他人土地耕作或畜牧的权利。

（二）特征 1、用途之限定 2、物权性 3、期限性
四、宅基地使用权
（一）概念：农民在集体经济组织内，就其房屋居住用地所享有的权利
（二）特征:1.宅基地的居住性 2.宅基地取得的无偿性 3.宅基地的不可流转性
六、思考题
小产权房的命运？
中国当前农村土地承包经营权的存在哪些问题，解决之道？
第十四讲主要内容
一、建设用地使用权。