土地价格的时空演变及其影响因素分析以某市市为例

{定价策略}土地价格的时空演变及其影响因素分析以某市市为例

济模型有两种结构形式，即空间滞后模型（SpatialLagModel，SLM）与空间误差模型（SpatialErrorModel，SEM）[6-8]。

（1）空间滞后模型（SLM）的函数形式为：

（式2）

其中，ρ为空间相关系数，W为空间权重矩阵，其他同（1）式。ρ一般在-1到1之间取值。ρ>0表示空间正相关，ρ<0表示空间负相关。如果ρ=0，（1）式就变成了标准线性回归模型。该模型表明空间依赖存在于因变量土地价格之间，反映了整个系统内相邻地块的价格之间存在相互影响。

（2）空间误差模型（SEM）的函数形式为：

（式3）

（式4）

其中，W为权重矩阵，λ为空间自回归系数，ε为随机误差项向量，μ~N(0，σ2I)，其他同（1）式。该模型表明空间依赖存在于误差项之间，反映了邻近地块价格的估计残差项之间存在相互影响。

由于空间计量模型违背了OLS估计的一些基本假定，所以通常采用极大似然法对SLM和SEM的参数进行一致和渐进有效的估计，然后使用对数似然函数值（LogL）、似然比率（LR）、赤池信息准则（AIC）、施瓦茨准则（SC）等检验准则来判断哪个模型更加适合。LogL值越大，LR值越显著，AIC值和SC值越小，模型的拟合效果越好。

3基于空间计量模型的实证结果分析

3.1空间效应检验

根据空间计量经济学原理，在使用空间计量模型之前，必须对土地价格的空间效应进行检验，常用的方法是Moran’sI指数法。如果存在空间效应，则进一步构建空间计量经济模型，进行空间计量估计。Moran’sI∈[-1，1]，｜I｜越大表示相关性越高。若I>0，则土地价格之间存在空间正相关；若I<0，则土地价格存在空间负相关；若I为0，则土地价格随机独立分布。

本文利用ArcView3.3绘制出147宗出让地块的分布图，运用OpenGeoda软件计算得到土地价格的全域Moran’sI为0.3853，并且Moran’sI在1%水平显著，其散点图如图1所示。这表明杭州市土地价格在区域分布上具有明显的空间效应，说明土地价格的空间分布不是随机的，而是具有一定的空间相关性。因此，可以采用空间计量模型进行估计。

图1杭州市土地价格Moran指数散点图

Fig.1Moran’sIscatterplotoflandpricesinHangzhou

3.2模型的估计和选择

对比因变量和自变量进入模型的各种形式（自然对数和非自然对数），发现因变量（土地价格）以自然对数形式、自变量以非对数形式进入模型的对数线性模型的拟合效果最好。

T1~T8的估计系数分别为-0.0703、-0.0914、0.6600、0.6942、0.2295、0.4567、1.0119、1.0001，其中T1、T2的估计系数不显著，T5在10%水平下显著，其余均在1%水平下显著。实证结果表明，相对于2006年上半年（T0为基准期），各个半年的土地价格除了2006年下半年和2007年上半年之外，其余半年的土地价格都是上涨的，这说明土地价格的总体趋势是持续上涨的（见图3）。T1、T2的估计系数不显著，说明2006年下半年和2007年上半年的土地价格与2006年上半年相比，在统计上没有差异。而T3、T4的系数相差不大，说明2007年下半年、2008年上半年土地价格的涨幅大致相同，大约在90%~100%之间。与T3、T4相比，T5、T6的系数明显变小，特别是T5的系数只有0.2295，大约只有T4系数的三分之一，说明同2006年上半年相比，2008年下半年和2009年上半年土地价格尽管有所上涨，但涨幅明显下降，大约在25%~58%之间。这要是因为在2008年9月国际金融危机全面爆发，极大地影响了房地产市场的上涨预期，导致许多土地流拍，因此地价上涨不大。T7、T8的系数也相差不大，但是数值明显增大，均超过了1，说明2009年下半年和2010年上半年的土地价格出现了急剧上涨，涨幅超过170%。这主要是因为2008年11月开始，国家为应对金融危机放松了对房地产市场的调控，效果在2009年下半年开始显现，导致房地产市场一片繁荣，地价自然偏高。

将实际土地价格随时间变化的趋势和回归得到的土地价格走势绘在图3中。其中，统计地价时间趋势是根据回归估计的时间系数按照半年为一个时间段得到的，以2006年上半年的土地价格为1，Y2006H1表示2006年上半年，Y2006H2表示2006年下半年，其他以此类推。名义地价时间趋势是根据实际土地价格均值随时间变化的趋势而绘制的。由图3可以看出，回归得到的土地价格走势与实际情况是基本吻合的。

图3土地价格变化的时间趋势

Fig.3Trendoflandpricesintimedimension

4小结

本文利用空间计量模型对杭州市土地价格的时空演变和影响因素进行了实证分析。研究发现，土地价格存在显著的空间效应，且主要表现为误差项的空间依赖性，故而采用空间误差模型（SEM）的拟合结果较好。空间误差模型的实证结果发现，容积率、土地等级对土地价格的影响显著。在空间层面上，土地价格回归模型的误差项之间存在显著的空间依赖性，说明邻近地块之间价格波动的关联性较大；并且到城市景观中心西湖的距离对土地价格存在显著的负向影响。时间维度上，土地价格存在明显上涨的趋势，但在金融危机期间，土地价格因为受金融危机影响而涨幅明显下降。

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