03年房地产估价案例与分析试题及答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案单选题（共30题）1、下列标准代号中，（）表示国际标准。
A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】 B2、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。
被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。
甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。
张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。
A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估【答案】 A3、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
问：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】 A4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。
A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、在Windows系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。
A.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的常规选项卡B.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的常规选项卡C.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的工具选项卡D.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的工具选项卡【答案】 D6、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析题库练习试卷A卷附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析题库练习试卷A卷附答案单选题（共30题）1、测试四个程序模块共发现了42个错，则( )。
A.至少有1个模块至少有11个错B.至少有1个模块至少有12个错C.至少有2个模块都至少有11个错D.至多有2个模块都至多有14个错【答案】 A2、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
A.经营管理B.建筑结构C.建筑类型D.建筑等级【答案】 A3、为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。
此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。
根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。
在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。
为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。
价值时点为2019年4月10日。
A.修复费用法；存在价值减损B.价差法；不存在价值减损C.损失资本化法，不存在价值减损D.标准价法；存在价值减损【答案】 C4、全身经穴数目是A.359B.365C.349D.362【答案】 D5、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（）方式进行通信。
以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不正确的是（请作答此空）。
A.应该支持被封装的对象B.应该支持类写实例的概念C.应该支持通过指针进行引用D.应该支持继承和多态【答案】 C6、某质量技术监督部门为检测某企业生产的某个批次的化妆品含铅量是否超标，通常宜采用（1）的方法。
A.普查B.查有无合格证C.抽样检查D.查阅有关单据【答案】 C7、软件工程的基本原理不包括（）。
A.分段管理软件开发，将复杂问题简化处理B.开发团队成员要尽量多，有利于集思广益C.记录软件每个版本的状态，严格版本控制D.不断积累和改进软件过程实践经验和技术【答案】 B8、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。
房地产估价师房地产开发经营与管理真题2003年
房地产估价师房地产开发经营与管理真题2003年(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：35，分数：35.00)1.某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的( )。
（分数：1.00）A.位置固定性B.不一致性C.适应性D.相互影响性√解析：2.不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值( )。
（分数：1.00）A.下降√B.上升C.不变D.不能确定解析：3.下列风险中，属于个别风险的是( )。
（分数：1.00）A.购买力风险B.市场供求风险C.政策风险D.比较风险√解析：4.已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。
（分数：1.00）A.55.0 √B.85.6C.150.0D.123.6解析：5.某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。
已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为( )元。
（分数：1.00）A.1002.45B.1012.45 √C.1027.42D.1037.45解析：6.某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。
如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。
（分数：1.00）A.544.10B.555.10 √C.1776.32D.2109.38解析：7.某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。
该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为( )元。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一单选题（共30题）1、在面向数据流的软件设计方法中，一般将信息流分为（）。
A.变换流和事务流B.变换流和控制流C.事务流和控制流D.数据流和控制流【答案】 A2、敏捷开发的原则不包括（）。
A.使用分阶段的计划来管理流程，并详细地编写开发文档B.欢迎需求变化，并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外，面对面的交流始终是最有效的沟通方式【答案】 D3、采用面向对象程序设计语言C++/Java进行系统实现时，定义类S及其子类D。
若类S中已经定义了一个虚方法int fun(int a，int b) ，则方法（44）不能同时在类S中。
D中定义方法int fun(int a，int b) ，这一现象称为（45）。
A.覆盖/重置B.封装C.重载/过载D.多态【答案】 A4、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
A.企业主管部门B.房地产产权登记部门C.房地产估价机构D.政府规划管理部门【答案】 D5、UML中关联是一个结构关系，描述了一组链。
两个类之间（47）A.不能有多个关联B.可以有多个由不同角色标识的关联C.必须有一个关联D.多个关联必须聚合成一个关联【答案】 B6、Computer （）is a complex consisting of two or more connected computing units， it is used for the purpose of data communication and resource sharing.A.storageB.deviceworkD.processor【答案】 C7、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共48题）1、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，()内聚是最好的。
A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】D2、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。
A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】C3、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。
类、接口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（）事物。
A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A4、骨度分寸为6寸的是A.两乳之间B.两肩胛内缘之间C.两肩胛冈之间D.两肩胛下角之间【答案】B5、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）。
A.硬件设备驱动程序B.计算机程序及其开发文档C.操作系统软件D.源程序代码【答案】B6、如果计算机断电，则（）中的数据会丢失。
A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C7、IT企业对专业程序员的素质要求中，不包括（）。
A.能千方百计缩短程序提高运行效率B.与企业文化高度契合C.参与软件项目开发并解决所遇到的问题D.诚信、聪明、肯干【答案】A8、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。
根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。
根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。
A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A9、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。
[工程类试卷]2003年房地产估价师(房地产基本制度与政策)真题试卷及答案与解析
![[工程类试卷]2003年房地产估价师(房地产基本制度与政策)真题试卷及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/7e037091fd0a79563c1e72ee.png)
2003年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从( )开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
（A）1997年下半年（B）1998年上半年（C）1998年下半年（D）1999年2 下列用地中，不宜划拨供给的是( )。
（A）部队伙房建设用地（B）工商管理所办公楼建设用地（C）上市公司保卫科值班室建设用地（D）科技博物馆扩建项目建设用地3 土地使用权出让合同由( )与土地使用者签订。
（A）市人民政府（B）县人民政府（C）省人民政府土地管理部门（D）市、县人民政府土地管理部门4 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( )申请续期。
（A）15日（B）3个月（C）6个月（D）1年5 拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是( )。
（A）面积结算（B）货币补偿（C）产权调换（D）货币补偿或产权调换6 拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为( )。
（A）产权调换（B）货币补偿（C）产权调换或货币补偿（D）不予补偿7 某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房产型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( )。
（A）有权退房，但应承担违约责任（B）有权要求开发公司承担违约责任（C）有权要求开发公司赔偿损失（D）无权退房8 转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
（A）30（B）45（C）60（D）909 《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指( )因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
（A）城市市区、郊区（B）城市市区、城市行政区域内（C）城市市区、郊区以及城市行政区域内（D）城市市区、近郊区以及城市行政区域内10 某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报( )审批。
03年房地产开发经营与管理考试试题及答案
03年房地产开发经营与管理考试试题及答案2003年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理考试试题一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
）1、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。
A、位置固定性B、不一致性C、适应性D、相互影响性2、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。
A、下降B、上升C、不变D、不能确定3、下列风险中，属于个别风险的是（）。
A、购买力风险B、市场供求风险C、政策风险D、比较风险4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。
A、55.0B、85.6C、150.0D、123.65、某家庭购买一套面积为100M2的商品住宅，单价为5000元/ M2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。
A、1002.45B、1012.45C、1027.42D、1037.456、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。
A、544.10B、555.10C、1776.32D、2109.387、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。
该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。
A、3019.53B、2983.84C、1524.15D、1587.658、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。
2003年10月全国土地管理专科房地产评估试卷(1)
2003年10月全国土地管理专科房地产评估试卷(1)各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。
每小题1分，共20分)1.替代原理是房地产估价中()a.比较法的理论基础b.重置成本法的理论基础c.收益法的理论基础d.剩余法的理论基础2.特尔菲法最重要的程序是()a.专家选择b.专家征询c.征询表设计d.信息反馈3.一般对外交通设施服务半径为()～10公里～20公里～25公里～30公里4.运用市场比较法评估房地产价格，为了更好地进行评估，同行之间()a.不要互相通报自己所掌握的交易实例和估价案例资料b.可从提供少量交易实例和估价案例作为参考c.都应按照有关部门确定的价格统一评估d.相互提供交易实例和估价案例资料5.我国规定房地产交易实例的交易日期在()年以上的不宜采用年以上、3年以下的仍可采用年以上的不宜采用年以上的不宜采用6.对交易实例进行区域因素修正是因为()a.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似b.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别c.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨d.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降7.在土地开发费用计算中，基础设施建设费()a.由评估师通过预先评估确定其数额b.由行政部门统一制定的标准计算c.按实际情况计算d.包含在土地取得费中8.房屋的成本租金构成因素是()a.折旧费、维修费、管理费、税金b.折旧费、维修费、利息c.折旧费、维修费、利息、税金d.折旧费、维修费、管理费、利息、税金9.剩余法的基本思路依据的是()a.投入产出原理b.开发性原理c.信息量原理d.平衡性原理各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢。
2003年房地产估价案例与分析试题及答案
2003年房地产估价案例与分析试题及答案二零零叁年全国房地产估价师执业资格考试试卷房地产估价案例与分析标准答案一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的括号内）（一）具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设法计算参数的选择中分别是怎样体现的。
答题要点：1、公开市场价值标准的定义即在公开市场上最可能形成的价格或类似含义（2分）2、成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率（每项各0。
5分，共2分）3、收益法中的主要参数：潜在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、运营费用、资本化率（每项各0。
5分，共2分）4、假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率（或折现率）、工期（每项各0。
5分，共2分）5、以上参数均应采用客观合理的（正常）、社会平均水平的（2分）注：1、如只答参数的不给分。
2、参数中答不全者视情况给分，多答者视情况给分，但每方法参数不超过2分。
（二）某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。
该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。
请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
答题要点：1、选用成本法、收益法和比较法中任两种的（2分）（答一种方法给1分）2、将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值（2分）3、收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估（2分）4、答①：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金答②：或评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金答③：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值（3分）5、收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计（1分）（三）某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15公里。
土地面积7672平方米；自用生产车间建筑面积3300平方米，办公楼建筑面积1050平方米，临街商业用房建筑面积580平方米，已出租。
2003年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分）（一）具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。
（二）某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3，层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。
该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。
请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
（三）某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。
土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580m2，己出租。
商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。
该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。
现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？二、单项选择题（共4大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意）（一）若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。
1.要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。
下列关于房地产估价方法选用的表述中，不正确的有（）。
A.同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估B.选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合C.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由D.估价方法的选用必须征得委托人的同意2.估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其（），进而确定需要采用的估价方法。
A.估价原则B.价格内涵C.产权D.用途（二）王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。
历年房地产估价师房地产估价案例与分析试卷和答案(2003-2010)
历年房地产估价师房地产估价案例与分析试卷和答案2003房地产估价案例与分析试卷 一、问答题（共3题，每题10分） （一）具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。
（二）某公司一幢办公综合楼于1993年10为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2写出应选用的估价方法及估价技术路线。
直线距离约15km 。
土地面积7672m 2；积3300m 2；办公楼建筑面积1050m 2；积580m 2，己出租。
商业用房的用地已于1995地使用权出让手续，出让年限为40效益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？ 二、单项选择题（共4大题，10小题，每小题2每小题的备选答案中只有一个最符合题意） （一）若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并 1.要完成一份合格的房地产估价报告，确的有（ ）。
A. B.进行综合 C.时采用；若必须取舍，应当在估 价报告中说明并陈述理由 D.估价方法的选用必须征得委托人的同意 2.估价技术路线的确定，形成的过程，反映其（ ）， 进而确定需要采用的估价方法。
A.估价原则 B.价格内涵 C.产权 D.用途 产估价师李某，欲请其评估。
3.在接洽过程中，李某可以承诺（ ）。
A.提交正式估价报告 B. C.同后，经机构同意和指派.由自己亲自估价 D.由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价4.对该房地产评估的抵押价值应是该房地产（ ）。
A.在抵押期终了时的价值B.设定抵押权时的价值C.现时的市场价值D.未来拍卖、变现时的价值（三）某房地产的现状用途为商业用途，拟对该房地5.若估价目酣为拆迁补偿，该房地产应按（ ）评估。
A.商业用途 B.工业用途。
C.估价师确定的用途D.商业与工业混合用途6.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的 ）评估。
（建设工程教育网）A.商业用途B.工业用途C.估价师确定的用途D.委托方确定的用途7.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地 ）。
2003年1月土地管理专科房地产评估试卷
2003年1月土地管理专科房地产评估试卷各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。
每小题1分，共20分)1.()是运用科学的理论方法对房地产某一时点的市值进行评估后获得的价格。
a.市场价b.评估价c.生地价d.熟土价2.楼面地价等于土地总价格除以()a.建筑物底层面积b.建筑使用面积c.建筑总面积d.建筑总辅助面积3.在肥沃程度和位置较好的土地上所创造的超额利润转化成的地租是()a.级差地租ⅰb.级差地租ⅱc.矿山地租d.垄断地租4.在建筑地段地租中，()占有显著优势。
a.绝对地租b.级差地租c.垄断地租d.相对地租5.()是表示合理经济行为的基本原则，适用范围广，是房地产评估的重要原则之一。
a.供求原则b.替代原则c.最佳使用原则d.评估时点原则6.在各项行政因素中，()对房地产价格的影响最为突出。
a.土地使用制度b.规划因素c.税收因素d.心理因素7.标准宗地的土地权利状况尽量避免选择()a.国有划拨土地b.国有出让土地c.有他项权利限制的土地d.国家租赁土地和入股土地8.土地级的数目，根据城市性质，规模及地域组合的复杂程度划分，中等城市为()～3级～5级～7级～10级9.将未来各年的()，以一定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。
a.总收益b.净收益c.毛收益d.年均收益10.收益法是建立在()的观念上的。
a.投资有利润b.货币具有时间价值c.投资有风险d.货币会贬值11.为了消除比较修正过程中出现的各种误差，一般要求可供比较的交易案例资料至少具有()个个个个12.我国目前实行的是()a.有限年期的土地使用权无偿使用制度b.无限年期的土地使用权有偿使用制度c.有限年期的土地使用权有偿使用制度d.无限年期的土地使用权无偿使用制度13.用成本法评估得到的房地产价格叫作()a.比准价格b.收益价格c.积算价格d.销售价格14.重新建造成本是在()的成本或价格。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关题库(附带答案)
2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关题库(附带答案)单选题（共30题）1、已知X=－73，若采用8位机器码表示，则[X]原=（），[X]补=（）。
A.10110111B.01001001C.10100111D.01011001【答案】 A2、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。
查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：A.SET价格=‘价格*1.05’B.SET价格=价格*1.05C.Modify价格=‘价格*1.05’D.Modify价格=价格*1.05【答案】 B3、在面向对象方法中，(请作答此空)定义了超类和子类的概念，子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为( )。
A.继承B.覆盖C.封装D.多态4、某计算机中采用48×48数字化点阵字模表示一个汉字，字模中的每一个点在存储器中用一个二进制位存储。
那么，存储1024个汉字要求的存储空间应为（） K字节。
A.196B.244C.288D.312【答案】 C5、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。
A.首先缴纳土地使用权出让金B.首先支付银行贷款C.首先支付处分抵押房地产的费用D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用【答案】 C6、设一组语句需要在程序中多处出现，按照模块独立性原则，把这些语句放在一个模块中，则该模块的内聚是( )。
A.逻辑内聚B.瞬时内聚C.偶然内聚D.通信内聚7、n个元素依次全部进入栈后，再陆续出栈并经过一个队列输出。
那么，（）。
A.元素的出队次序与进栈次序相同B.元素的出队次序与进栈次序相反C.元素的进栈次序与进队次序相同D.元素的出栈次序与出队次序相反【答案】 B8、Outlook Express是一个（）处理程序。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共60题）1、敏捷开发的原则不包括（）。
A.使用分阶段的计划来管理流程，并详细地编写开发文档B.欢迎需求变化，并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外，面对面的交流始终是最有效的沟通方式【答案】 D2、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。
其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用来描述面向对象软件开发过程。
A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】 D3、光盘驱动器与主机的接口总线常采用（）总线。
A.ISAB.CETRONIC.EIDE﹙ATA﹚D.PCI【答案】 C4、在面向对象的系统中，对象是运行时的基本实体，对象之间通过传递（请作答此空）进行通信。
（）是对对象的抽象，对象是其具体实例。
A.对象B.封装C.类D.消息【答案】 D5、欲知8位二进制数（b7b6b5b4b3b2b1b0）的b2是否为1，可将该数与二进制数00000100进行（）运算，若运算结果不为0，则此数的b2必为1。
A.加B.减C.与D.或【答案】 C6、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。
被征收人王某在征收范围内有一处住房。
A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定【答案】 D7、评价一个计算机系统时，通常主要使用（）来衡量系统的可靠性，使用（）来衡量系统的效率。
A.平均无故障时间（MTBF）和平均修复时间（MTTR）B.平均修复时间（MTTR）和故障率C.平均无故障时间（MTBF）和吞吐量D.平均响应时间、吞吐量和作业周转时间等【答案】 D8、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
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03年房地产估价案例与分析试题及答案2003年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价案例与分析考试试题一、综合分析1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。
根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（）。
A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价2、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。
根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（）途径。
A．自行改变B．经上级主管部门批准改变C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。
根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（）。
A．该两幢房屋的正常市场价值B．该两幢建筑物的重新建造成本C．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值4、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。
至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B 座建到5层，工程到此停工。
此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。
双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
确定评估结论的依据应是（）。
A．以1500万元作为评估值B．以(1400+1580)÷2=1490万元作为评估值C．以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。
D．以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。
5、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。
至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B 座建到5层，工程到此停工。
此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。
双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为（）。
A．1993年12月B．1995年7月C．项目转让日期D．项目建成日期6、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。
至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。
此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。
双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
该商品房预计1998年5月建成，要估测建时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（）。
A．估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态B．估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态C．估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态D．估价对象状况为1995年5月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态7、某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。
空调主机1990年购入，当时购入价格为500万元，同型号空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用为5万元。
如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。
酒店经理委托估价师改换空调主机和置换空调机房用于出租不违反规划要求，附近一酒店一楼出租的年客观净收益为营业面积4000元/m2，出租面积的装修改造费用由承租方自负。
问：若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为（）万元。
A．530B．472C．455D．4508、甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后3年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。
问：甲公司拟其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。
A．因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高B．因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低C．该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值D．该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价9、卖房者甲与购房者乙一2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。
交房后甲按贤?进行装修，装修工程共2个月。
乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。
按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。
请在以下问题中选择正确的答案：估价时点应是（）。
A．2002年4月25日B．2002年5月25日C．2002年7月25日D．2002年7月25日以后的某一天10、卖房者甲与购房者乙一2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。
交房后甲按贤?进行装修，装修工程共2个月。
乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。
按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。
请在以下问题中选择正确的答案：估价的价值范围应是（）。
A．合同1规定的房款B．合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%C．合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%D．合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费。
>二、问答11、甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。
甲公司拟分两期建设80栋别墅。
当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。
拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。
拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14无人承接，退还给甲公司。
当1996年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖低价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。
而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。
请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？三、问答[共0题，每题2分，总计0分]12、甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。
到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。
项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售费用为售价的7%。
销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。
该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。
甲提出本应双方各分得1380.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙认为该套房屋的实际成本为25万元，故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元，自己应得1368.05万元。
若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该如何分配？为什么？四、问答13、某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元/m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/m2,而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？五、指错14、××商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。
二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。
三、估价对象××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。
××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得ⅹⅹ商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。