宗地地价评估

第二节 影响宗地地价的因素分析
➢ 一、地价与影响因素的关系
➢ 土地价格受众多因素影响，各种因素对土地价格影响的方向与程 度不尽相同，有的因素降低土地价格，有的则提高土地价格；有 的因素对土地价格变化幅度影响很大，有的因素却影响很小。
➢ 随着时期与地域的不同，尤其是土地利用类型不同，那些影响较 大（或较小）的因素也可能变成影响较小（或较大）的因素。
第一节 宗地地价评估的原理
➢ 一、宗地地价的概念 ➢ （一）定义 ➢ 宗地是土地登记的单元。《城镇地籍调查规程》中对
宗地的定义为：“凡被权属界址线所封闭的地块称为 一宗地。一宗地内由几个土地使用者共同使用而其间 又难以划清权属界线的也称为一宗地。大型企事业单 位用地内具有法人资格的独立核算单位用地应单独分 宗。”这一概念强调了宗地的两个基本特征：宗地是 地块；宗地是权属界线封闭的范围。 ➢ 宗地地价是城镇内某一宗地在当地土地市场中，在正 常供求状况和一般经营管理水平条件下的土地使用权 价格。
第三节 基准地价系数修正法评估宗地地价
➢ 3、只有级别基准地价 ➢ 对于此类，根据基准地价和宗地地价的关系，为便于建立
科学、合理的因素指标比较修正体系，一般要先将级别基 准地价落实到行业基准地价和区域基准地价。 ➢ 4、按土地定级的总分值确定基准地价 ➢ 在土地定级的基础上，可利用综合土地定级或分类土地定 级的成果及其相应基准地价，建立起土地定级总分值域基 准地价的相关关系，评估出不同总分值对应的基准地价， 有了总分值对应的基准地价，可建立定级单元基础上确定 宗地地价的修正指标体系及标准。
坡度、坡向、地质条件、自然灾害等。 ➢ （５）城市规划限制。作为个别因素考虑的城市规划
因素主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗 地用途等。
第二节 影响宗地地价的因素分析
➢ 三、商业服务业用地影响因素 ➢ 影响商业服务业用地的主要区域因素及个别因素包括： ➢ （１）交通便捷度。指顾客到达商业区的交通方便程度，包括
第三节 基准地价系数修正法评估宗地地价
➢ 二、选择宗地地价影响因素 ➢ 在基准地价基础上建立宗地地价的因素修正体系和标准，
其实质使用比较法建立宗地地价的评估标准。因此，选 择的宗地地价影响因素，必须是影响土地使用价值，并 且在级别或区域内有差异的区域因素和个别因素。 ➢ 选择进行宗地地价修正的影响因素，应由各城镇根据所 在区域的特点，从本章第二节介绍的各因素中分土地利 用类型用于宗地地价评估的主要因素，采用特尔斐法等 方法，确定影响宗地地价的主要因素，从而建立起各土 地用途宗地地价的修正的因素体系。
第三节 基准地价系数修正法评估宗地地价
➢ 一、确定级别或区域基准地价 ➢ 1 、有级别基准地价，又有级别内行业基准地价 ➢ 对于此类，按照行业基准地价建立宗地地价影响因素的
指标修正体系，可直接利用各城镇评估的行业基准地价 为基础，进行影响地价因素的比较修正，建立起宗地地 价修正系数表。 ➢ 2、有级别和区域基准地价 ➢ 对于此类，应以区域基准地价为基础建立宗地地价的因 素修正标准和体系。区域基准地包括：街区、工业区、 住宅区及以路线价表示的商业街道的商业用地基准地价。
第一节 宗地地价评估的原理
➢3、公正性
➢ 宗地地价应该评估出正常市场中，一般经济 技术及管理水平下的正常价格，给土地交易者 提供决策的依据。
➢ 4、时效性 ➢ 宗地地价反映一定时点的价格水平，评估中
都要明确评估宗地在估价时点的价格。
第一节 宗地地价评估的原理
➢ 二、宗地地价评估的一般原理 ➢ 宗地地价评估是根据已有宗地的收益资料、市
第三节 基准地价系数修正法评估宗地地价
➢ 采用级别中行业基准地价建立宗地地价因素修正标准 和体系的，必须选择影响地价的区域因素和个别因素 进行修正，才能建立宗地地价的修正体系，以评估出 宗地地价。
➢ 采用区域基准地价建立宗地地价因素修正标准和体系 的，则视区域的大小及因素的差异，一般情况下，应 进行影响地价的区域因素的修正。但对一些区域因素 差异小的区域或区段，如用路线价法评估的某一街道 的商业用地基准地价，则可以个别因素修正为主，有 的可以只进行个别因素的修正，建立起按区域类型的 宗地地价修正体系。
第二节 影响宗地地价的因素分析
➢ 四、住宅用地影响因素
➢ 影响住宅用地的主要区域因素及个别因素包括： ➢ （1）住宅区的位置。 ➢ （2）交通便捷度。以购物和工作方便程度两个指标来衡量和反映。 ➢ （3）基础设施保证度。主要指直接用于为居住服务的供电、供气、供
水、供暖等设施。 ➢ （4）公用设施保证度。主要指为住宅区域服务的公用设施完善程度。 ➢ （5）环境质量优劣度。一是指人文百度文库境，二是自然环境。 ➢ （6）城市规划限制。城市规划中对住宅区建筑的高度、式样、密度、
第三节 基准地价系数修正法评估宗地地价
➢ 基准地价修正法（land datum value method）是在 基准地价的基础上，根据影响各种类型用地的宗地地价 的区域因素和个别因素，建立宗地地价修正系数表，并 利用宗地地价修正系数表评估宗地地价的一种应用估价 法。基准地价修正法的实质是比较法，在基准地价评估 基础上编制的各因素修正系数表和因素条件说明表，是 比较的标准。在宗地发生出让、转让、出租、抵押时， 评估者对土地使用年期、地产市场供求状况、土地收益、 用途、区域影响因素、个别因素进行调查和具体分析， 对照因素修正系数表对基准地价进行系数修正，从而快 速方便地得到宗地价格。具体评估程序如下：
容积率等提出的具体规划和限制要求。 ➢ （7）其他情况。如区域中不同类型住宅的销售状况及前景。 ➢ （8）个别因素还包括宗地的地形、面积、日照、采光、通风、坡度、
地基承载力等。
第二节 影响宗地地价的因素分析
➢ 五、工业用地影响因素
➢ 影响住宅用地的主要区域因素及个别因素包括： ➢ （1）交通便捷度。 ➢ （2）基础设施完善度。 ➢ （3）产业集聚规模。 ➢ （4）工业区的位置。 ➢ （5）环境质量优劣度。 ➢ （6）城市规划限制。 ➢ （7）其他因素。如劳动力的供求状况。 ➢ （8）个别因素还包括宗地的形状、面积、宗地用途等。
对内和对外两个方面。 ➢ （２）环境优劣度。主要包括两个指标：一是人文环境，即商
业区周围的人口密度、收入水平等；二是自然环境，如地质状 况、土地承载力、地形等。 ➢ （３）城市规划限制。主要反映城市规划对商业区土地利用提 出的具体要求，包括土地的具体用途、建筑物的高度、密度、 容积率、道路宽度等。 ➢ （４）其他因素。 ➢ （5）个别因素还包括宗地的形状、临街状况、临街深度等
第一节 宗地地价评估的原理
➢ 2、在正常土地市场中，具有相同土地质量等级和土 地使用价值相等的宗地，应该具有相同的土地收益， 使用者也应支付相同的地租。
➢ 3、同一供需圈内，具有同样等级和土地使用价值相 同的宗地，应该具有同样的价格。
➢ 4、土地市场中，不同的土地使用者对同一宗地的价 格认识可能不完全一致，但土地使用权转移成交时， 双方对地价标准的认识趋于一致，这也正是土地价 格应追求的结果 。
第一节 宗地地价评估的原理
➢ ２、估价思路 ➢ ①搜集有关基准地价的资料。 ➢ ② 查出估价对象所处地段的基准地价。 ➢ ③进行交易日期调整。与市场比较法的交易日期调整方
法相同，将基准地价在其基准日期时的值调整到估价时 点的值。 ➢ ④进行土地状况调整。将估价对象宗地的状况，与评估 基准地价是设定的土地条件或状况进行比较，将基准地 价调整为在估价对象宗地状况下的价格。调整的状况包 括：位置、土地开发程度、土地使用年限、容积率、土 地形状、临街状况等。 ➢ ⑤求出估价对象宗地的价格。
第一节 宗地地价评估的原理
➢ （二）利用比较法、收益法、假设开发法、成本 法评估宗地地价
➢ 基本思路：利用收益法、假设开发法、成本法计 算出以成交宗地的地产价格，并结合城市特点， 调查影响宗地地价的因素，在此基础上，调查待 估宗地的土地条件，并按因素之间的相关程序， 采用比较法，评估得到待估宗地地价。
第一节 宗地地价评估的原理
➢四、宗地地价评估的一般要求
➢ １、必须明确估价对象，评估目的和估价期日等基本事 项，并制定相应的估价计划。
➢ ２、宗地价格评估要充分收集各类相关资料。 ➢ ３、根据估价目的、宗地特点和资料状况合理选择估价
方法，同时必须坚持多方法评估、校核、综合确定宗地 地价。 ➢ ４、必须充分考虑土地市场条件，按照估价期日所处的 市场状况进行评估。 ➢ ５、宗地地价评估完成后必须提交宗地价格评估报告， 宗地价格评估报告内容必须详尽完整。
➢ 各种影响地价的因素与地价之间的影响关系也不尽相同，有的因 素对地价的影响是直线性的，即随着这种因素的变化而降低（或 提高）土地价格；有的因素在一定范围内变化可能提高（或降低） 地价，超过一定范围又可能引起地价降低（或升高）；有的因素 的变化从某一方面看会提高地价，从另一方面看又会降低地价， 其对地价的影响最终效果如何，取决于哪一方面的影响更显著。
第二节 影响宗地地价的因素分析
➢ 二、影响宗地地价的因素分类 影响地价的因素通常可分为一般因素、区域因
素与个别因素三种：
➢ １、影响宗地地价的一般因素。影响地价的一般因素 主要是指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策 和国际因素等。如利率、通货膨胀等。
➢ ２、影响地价的区域因素资料。影响地价的区域因素 主要是指影响城镇内部区域之间地价水平的城镇繁华 程度及区域在城市中的位置、交通条件、基础设施及 公共设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然 条件等。
第三节 基准地价系数修正法评估宗地地价
➢ 三、计算各因素影响地价的修正幅度 ➢ 结合我国具体情况及目前开展的城镇基准地价测算工作，
提出以下几种确定各因素影响强度，计算地价修正幅度 的方法。 ➢ 1、以土地级别内各行业用地的基准地价，分别计算宗地 地价修正系数 ➢ （1）计算各级土地中各行业用地的修正幅度。基准地价 是在城市土地定级的基础上，通过对每一级土地的市场 资料及土地收益测算而得出的一种综合性平均价格，根 据每级土地的基准地价，确定因素整体的修正范围及总 修正幅度。
第一节 宗地地价评估的原理
➢ 三、宗地地价评估的基本思路 ➢ 根据我国土地使用制度改革的需要和土地估价的目的，
可采取以下两种途径评估宗地地价： ➢ （一）基准地价修正法 ➢ １、定义 ➢ 在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关
调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为 估价对象宗地价格的方法。 ➢ ——结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各 种调整系数的科学性。
场成交价格资料、在费用资料及影响土地使用权 价格的自然、社会、经济因素之间的相关关系， 评估出的宗地在特定时间、特定目的下的价格。 ➢ 1、宗地地价评估的基本原理是地租理论。土地 使用者经营土地而获取的超额利润—土地收益， 是土地使用者支付地租的能力，也是土地使用者 愿意支付地价获取相应土地权利和收益的基础。
第一节 宗地地价评估的原理
➢ （二）宗地地价的特点 ➢ 1、特殊性 ➢ 宗地地价是针对特定宗地而评估的价格，宗地所
在区域的市场行情、道路状况、基础设施状况、宗地 大小、形状、容积率等都直接影响每一宗地地价的高 低。 ➢ 2、目的多样性 ➢ 根据评估目的的不同和各城市的价格水平及基础资 料的状况，可选用不同的估价方法，得到适合特定目 的的宗地地价。
第十章 宗地地价的评估
熟悉宗地地价的评估的一般原理及宗地地价 的影响因素，宗地地价评估的基本思路；掌 握宗地地价的概念，宗地地价评估的程序， 用基准地价系数修正法评估宗地地价的方法 以及高层建筑地价分摊的方法。
本章内容
➢ 第一节 宗地地价评估的原理 ➢ 第二节 影响宗地地价的因素分析 ➢ 第三节 基准地价系数修正法评估宗地地价 ➢ 第四节 高层建筑地价分摊 ➢ 第五节 应用举例
第二节 影响宗地地价的因素分析
➢ ３、影响地价的个别因素资料。 ➢ 影响地价的个别因素主要包括： ➢ （１）宗地的形状、面积。 ➢ （２）宗地在区域内的微观区位。 ➢ （３）宗地市政设施条件。是指与宗地直接相关的上
下水、供电、供气、供暖、电讯设施等。 ➢ （４）宗地环境质量因素 。是指与宗地本身有关的