宗地地价评估

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土地信息系统第8章 土地定级、基准地价和宗地地价评估系统

土地信息系统第8章 土地定级、基准地价和宗地地价评估系统
2020/10/13
21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
8.3 基准地价测算与自动更新系统
8.3.2 系统设计
1.系统的功能设计 2.系统的流程设计
(1)数据的调查和输入 (2)管理和评价 (3)产品的生产和表达 3.基准地价数据库设计 (1)建立基准地价数据库的具体工作 (2)建立基准地价数据库的技术路线 4.系统输入、输出设计 (1)输入设计 (2)输出设计
21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
2020/10/13
曲卫东 韩琼 编著
21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
第8章 土地定级、基准地价和宗地
地价评估系统
2020/10/13
21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
8.1 土地市场的主要业务
土地市场管理包括:
➢ 土地交易行为管理(eg.土地出让、转让、抵押和租赁) ➢ 土地价格管理(eg.基准地价、标定地价和交易地价) ➢ 市场中介服务机构管理 ➢ 土地收益管理
定级因子选取 定级因子删除
德尔菲法
因素权重确定方法
因素功能分及 服务半径计算
直线距离 最短路径
层次分析法 因素成对比较法
因素作用分值计算 最佳路径
土地级别确定
2020/10/13
21世纪土地资源管理系列教材 土地信息系统
8.3 基准地价测算与自动更新系统
8.3.1 系统建立的意义
➢基准地价是对城市各级土地或均质地域及商业、住宅、工 业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。 ➢基准地价是反映一个城市地价高低的综合指标,是评估宗 地地价的基础,是政府制定管理措施、投资决策和国家征收 土地使用税的依据,经政府公布的基准地价对土地利用、投 资具有指导作用。

土地评价收费标准

土地评价收费标准

评估收费标准
1,土地评估收费标准
国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知(1994年12月12日,计价格[1994]2017号)
1.1)宗地地价评估收费标准
1.2)基准地价评估收费标准
注1:土地使用权抵押评估,按宗地标准的50%收取;但最低不小于300元/宗.
注2:清产核资中的土地价格评估,按宗地标准的30%收取, 但最低不小于300元/宗.
2,资产评估收费标准
国家物价局、国家国有资产管理局关于发布《资产评估收费管理
暂行办法》的通知(1992年12月10日,价费字[1992]625号)第三条:资产评估收费采用差额定率累进收费办法,即按资产金额大小划分收费档次,分档计算收费额,各档相加为收费总额。

详见下表:
注:1:单项资产评估时,计费额度指的是委估资产的评估值;
2:整体资产评估时,对于账内资产,计费额度指的是委估资产及负债的账面值;对于账外资产,计费额度指的是委估资产及负债的评估值。

宗地地价评估

宗地地价评估

宗地地价评估宗地地价评估是指对土地的价值进行估算的过程。

土地的价值受到多个因素的影响,包括地理位置、土地用途、规划限制、市场需求等。

评估宗地地价需要综合考虑这些因素,以确定一个合理的价格。

首先,地理位置是评估宗地地价的重要因素之一。

地理位置决定了土地的交通便利程度、所在地的发展潜力以及周边配套设施等。

在城市中心或繁华地段的宗地通常地价较高,因为这些地区更具有投资价值和商业潜力。

而在偏远的郊区或乡村地区,宗地地价相对较低。

其次,土地用途对宗地地价也有重要影响。

不同的土地用途对应着不同的市场需求和发展潜力。

例如,商业用地通常地价较高,因为商业活动有较高的回报率。

而住宅用地、工业用地等则地价较低,因为它们的利润相对较低。

第三,规划限制也是宗地地价中需要考虑的因素之一。

市区内规划限制较多,如道路、绿化带、保护区域等。

这些规划限制会限制土地的使用和开发,从而影响到宗地地价。

另外,规划限制也体现了政府对土地资源的管理和保护。

在评估宗地地价时,需要考虑这些规划限制对土地价值的影响。

最后,市场需求是宗地地价评估的重要参考因素之一。

市场需求直接影响到土地的价格。

市场需求受到多个因素的影响,包括人口增长、经济发展、产业结构等。

在评估宗地地价时,需要了解市场需求的情况,从而判断土地的价值。

综上所述,宗地地价评估是一个复杂的过程,需要综合考虑多个因素。

地理位置、土地用途、规划限制和市场需求都是评估宗地地价的重要因素。

在实际评估过程中,需要考虑这些因素的相互影响,以确定一个合理的宗地地价。

只有通过科学的评估方法和数据分析,才能得出准确的宗地地价评估结果,为土地交易提供参考。

国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知【计价格[1994]2017号】

国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知【计价格[1994]2017号】

国家计委国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知计价格[1994]2017号各省、自治区、直辖市物价局(委员会)、土地(国土)管理局(厅):为促进土地价格评估工作的健康发展,根据《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关规定,对土地价格评估实行有偿服务。

现将有关事项通知如下:一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为,评估机构要按照"自愿委托、有偿服务"的原则与委托方签订合同,开展评估服务工作,收取合理费用。

二、凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位,可接受土地所有者或使用者的委托,对土地价格进行评估,并按本通知的规定收取土地评估费。

三、一般宗地评估采取差额定率累进计费,即按土地价格总额大小划分费率档次,分档计算各档的收费额,各档收费额累计之和为收费总额。

目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》(附表一)执行。

四、城镇基准地价评估收费,由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》(附表二)协商确定。

五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费,每宗地评估费不足300元的按300元收取。

清产核资中的土地价格评估,按一般宗地评估费标准的30%计收评估费;每宗地评估费不足300元的按300元收取。

土地价格评估委托单位付费确有困难的,通过双方协商,评估机构可酌情减收。

六、一般宗地评估收费标准为最高限标准。

各地可根据当地实际情况,由省、自治区、直辖市物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费标准。

对经济特区的收费标准可适当规定高一些,但最高不得超过上述收费标准的30%。

七、土地价格评估收费单位要认真执行物价部门规定的收费原则和标准,履行合同要求,切实提供质价相称的服务。

八、各级物价、土地部门要加强土地价格评估收费的监督检查,对随意简化工作程序和内容,达不到应有工作标准以及擅自扩大收费范围和提高收费标准的。

土地估价理论与方法:宗地地价评估

土地估价理论与方法:宗地地价评估

⼀、宗地地价评估概述
1、宗地地价的概念
(1)宗地地价与宗地地价评估
(2)宗地地价的特点
2、宗地地价评估的⼀般原理
3、宗地地价评估⽅法
主要有5种⽅法,除了4种基本⽅法外,还有基准地价系数修正法(1)基准地价系数修正法的定义
(2)基准地价系数修正法的基本原理
(3)基准地价系数修正法的特点与适⽤范围
(4)基准地价系数修正法估价的程序与⽅法
⼆、宗地地价评估程序
1、接受估价任务
任务来源途径和接受委托遵循原则
2、确定估价的基本项⽬
3、拟定估价作业计划
4、资料收集与实地踏勘
5、⼀般估价资料调查分析
6、特定资料收集与分析
7、选择适宜估价⽅法,试算地价
(1)各种估价⽅法的⽐较
(2)各种估价对象适宜的估价⽅法
8、试算价格调整与估价额确定
9、撰写估价报告书
10、交付⼟地估价报告,收取估价费⽤
三、宗地地价评估成果整理
1、编制宗地估价报告的⽬的
2、编写宗地估价报告的基本要求
3、宗地估价报告的格式与内容
宗地估价报告包括宗地估价结果报告和宗地估价技术报告。

国家计委、土地管理局关于土地价格评估收费的通知-计价格[1994]2017号

国家计委、土地管理局关于土地价格评估收费的通知-计价格[1994]2017号

国家计委、土地管理局关于土地价格评估收费的通知正文:---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知各省、自治区、直辖市物价局(委员会)、土地(国土)管理局(厅):为促进土地价格评估工作的健康发展,根据《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关规定,对土地价格评估实行有偿服务。

现将有关事项通知如下:一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为,评估机构要按照“自愿委托、有偿服务”的原则与委托方签订合同,开展评估服务工作,收取合理费用。

二、凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位,可接受土地所有者或使用者的委托,对土地价格进行评估,并按本通知的规定收取土地评估费。

三、一般宗地评估采取差额定率累进计费,即按土地价格总额大小划分费率档次,分档计算各档的收费,各档收费额累计之和为收费总额。

目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》(附表一)执行。

四、城镇基准地价评估收费,由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》(附表二)协商确定。

五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%收评估费;每宗地评估费不足300元的按300元收取。

清产核资中的土地价格评估,按一般宗地评估费标准的30%计收评估费;每宗地评估费不足300元的按300元收取。

土地价格评估委托单位付费确有困难的,通过双方协商,评估机构可酌情减收。

六、一般宗地评估收费标准为最高限标准。

各地可根据当地实际情况,由省、自治区、直辖市物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费标准。

土地价格评估收费标准

土地价格评估收费标准

土地价格评估收费标准(1994年12月12日国家计委国家土地管理局计价格[1994]2017号)为促进土地价格评估工作的健康发展,根据《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关规定,对土地价格评估实行有偿服务。

现将有关事项通知如下:一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为,评估机构要按照“自愿委托、有偿服务”的原则与委托方签订合同,开展评估服务工作,收取合理费用。

二、凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位,可接受土地所有者或使用者的委托,对土地价格进行评估,并按本通知的规定收取土地评估费。

三、一般宗地评估采取差额定率累进计费,即按土地价格总额大小划分费率档次,分档计算各档的收费额,各档收费额累计之和为收费总额。

目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》(附表一)执行。

四、城镇基准地价评估收费,由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》(附表二)协商确定。

五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费,每宗地评估费不足300元的按300元收取。

清产核资中的土地价格评估,按一般宗地评估费标准的30%计收评估费;每宗地评估费不足300元的按300元收取。

土地价格评估委托单位付费确有困难的,通过双方协商,评估机构可酌情减收。

六、一般宗地评估收费标准为最高限标准。

各地可根据当地实际情况,由省、自治区、直辖市物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费标准。

对经济特区的收费标准可规定高一些,但最高不得超过上述收费标准的30%。

七、土地价格评估收费单位要认真执行物价部门规定的收费原则和标准,履行合同要求,切实提供质价相称的服务。

八、各级物价、土地部门要加强土地价格评估收费的监督检查,对随意简化工作程序和内容,达不到应有工作标准以及擅自扩大收费范围和提高收费标准的,由物价检查机构按国家有关规定查处。

九、各省、自治区、直辖市物价、土地部门可依据本通知制定具体实施办法。

农用地宗地估价

农用地宗地估价

农用地宗地估价一、不同利用类型的农用地宗地估价(一)耕地地价的评估耕地包括灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地等。

1.耕地地价的影响因素根据本章第一节中所确定的因素体系并结合耕地的利用性质确定耕地的地价影响因素。

根据耕地的利用方式,可以分为水田与旱地。

在确定水田的地价影响因素时,要注意保水能力、水源条件、灾害性气候等因素对地价的影响。

在确定旱地的地价影响因素时,要注意地块形状、地形坡度、灌溉条件、灾害性气候等因素对地价的影响。

2.耕地地价的评估方法耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件,可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和基准地价修正法等;如果是新开发整理的耕地,可采用成本逼近法;如果是待开发的耕地,可采用剩余法。

3.耕地地价评估的技术要点(1)在评估耕地价格时,应首先根据土地所处区域条件、近3年来耕地的实际耕作状况及可能的新的耕作利用方式,确定耕作制度、复种指数等,并根据其耕作制度分析其利用状况及收益能力。

(2)要充分考虑农田基本设施对耕地价格的影响,包括引水渠、排水渠、田间道路、机耕道路等,分析其可用程度对地价产生的影响,对于通过性设施可能产生的负面影响也应充分考虑。

(3)用收益还原法评估耕地地价时,其估价结果的可信度主要取决于土地的预期纯收益和还原率的准确与否。

在测算耕地纯收益时,总收益和总费用的测算要全,一般宜采用实测的方式,即具体计算待估宗地在1年内各种产出物的经济价值和各种投入的费用总和,收益及费用数据应采用近3年的平均值。

(4)采用市场比较法时,应注意区分比较案例的交易对象与评估对象的构成是否一致,即交易对象是否包括地上农作物、农田设施等,如果不一致应进行一致性调整。

比较案例的利用方式和耕作制度也应与评估对象一致。

(二)园地地价的评估园地包括果园、桑园、橡胶园、茶园、其他园地等。

1.园地地价的影响因素根据本章第一节中所确定的因素体系并结合园地的利用性质确定园地的地价影响因素。

关于土地价格评估收费的通知(国家计委国家土地管理局计价格[1994]2017号)

关于土地价格评估收费的通知(国家计委国家土地管理局计价格[1994]2017号)

关于土地价格评估收费的通知(1994 年12 月12 日国家计委国家土地管理局计价格[1994]2017 号)为促进土地价格评估工作的健康发展,根据《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关规定,对土地价格评估实行有偿服务。

现将有关事项通知如下:一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为,评估机构要按照“自愿委托、有偿服务”的原则与委托方签订合同,开展评估服务工作,收取合理费用。

二、凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位,可接受土地所有者或使用者的委托,对土地价格进行评估,并按本通知的规定收取土地评估费。

三、一般宗地评估采取差额定率累进计费,即按土地价格总额大小划分费率档次,分档计算各档的收费额,各档收费额累计之和为收费总额。

目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》(附表一)执行。

四、城镇基准地价评估收费,由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》(附表二)协商确定。

五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费,每宗地评估费不足300 元的按300 元收取。

清产核资中的土地价格评估,按一般宗地评估费标准的30%计收评估费;每宗地评估费不足300 元的按300 元收取。

土地价格评估委托单位付费确有困难的,通过双方协商,评估机构可酌情减收。

六、一般宗地评估收费标准为最高限标准。

各地可根据当地实际情况,由省、自治区、直辖市物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费标准。

对经济特区的收费标准可规定高一些,但最高不得超过上述收费标准的30%。

七、土地价格评估收费单位要认真执行物价部门规定的收费原则和标准,履行合同要求,切实提供质价相称的服务。

八、各级物价、土地部门要加强土地价格评估收费的监督检查,对随意简化工作程序和内容,达不到应有工作标准以及擅自扩大收费范围和提高收费标准的,由物价检查机构按国家有关规定查处。

《关于土地价格评估收费的通知》(计价格【1994】2017号)

《关于土地价格评估收费的通知》(计价格【1994】2017号)

关于土地价格评估收费的通知计价格【1994】2017号1994年12月12日国家计委国家土地管理局为促进土地价格评估工作的健康发展,根据《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关规定,对土地价格评估实行有偿服务。

现将有关事项通知如下:一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为,评估机构要按照“自愿委托、有偿服务”的原则与委托方签订合同,开展评估服务工作,收取合理费用。

二、凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位,可接受土地所有者或使用者的委托,对土地价格进行评估,并按本通知的规定收取土地评估费。

三、一般宗地评估采取差额定率累进计费,即按土地价格总额大小划分费率档次,分档计算各档的收费额,各档收费额累计之和为收费总额。

目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》(附表一)执行。

四、城镇基准地价评估收费,由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》(附表二)协商确定。

五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费,每宗地评估费不足300元的按300元收取。

清产核资中的土地价格评估,按一般宗地评估费标准的30%计收评估费;每宗地评估费不足300元的按300元收取。

土地价格评估委托单位付费确有困难的,通过双方协商,评估机构可酌情减收。

六、一般宗地评估收费标准为最高限标准。

各地可根据当地实际情况,由省、自治区、直辖市物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费标准。

对经济特区的收费标准可规定高一些,但最高不得超过上述收费标准的30%。

七、土地价格评估收费单位要认真执行物价部门规定的收费原则和标准,履行合同要求,切实提供质价相称的服务。

八、各级物价、土地部门要加强土地价格评估收费的监督检查,对随意简化工作程序和内容,达不到应有工作标准以及擅自扩大收费范围和提高收费标准的,由物价检查机构按国家有关规定查处。

九、各省、自治区、直辖市物价、土地部门可依据本通知制定具体实施办法。

宗地地价评估实施方案

宗地地价评估实施方案

宗地地价评估实施方案一、背景。

宗地地价评估是土地管理和利用的重要环节,也是国家宏观经济调控的重要手段之一。

宗地地价的合理评估对于土地使用、土地出让、土地征收等工作具有重要意义。

因此,制定科学合理的宗地地价评估实施方案,对于保障土地资源的合理利用和土地市场的健康发展具有重要意义。

二、实施目标。

本实施方案的目标是制定一套科学合理的宗地地价评估方法,确保宗地地价评估工作的公平、公正、公开,为土地管理和利用提供科学依据。

三、实施内容。

1. 宗地地价评估方法的确定。

根据国家相关法律法规和政策文件,结合当地土地市场情况,确定适用的宗地地价评估方法。

可以采用比较法、收益法、成本法等方法,结合实际情况确定合适的评估方法。

2. 评估指标的确定。

确定宗地地价评估的具体指标,包括土地位置、土地规划用途、土地周边配套设施等因素,建立科学的评估指标体系,确保评估结果的科学性和准确性。

3. 数据采集和分析。

对于需要评估的宗地,进行相关数据的采集和整理工作,包括土地规划、土地使用情况、土地周边市场行情等信息。

通过专业的数据分析工具和方法,对数据进行科学分析,为宗地地价评估提供科学依据。

4. 评估结果的公示和监督。

评估结果应当向社会公开,接受社会监督。

对于评估结果存在争议的,应当及时进行复核和调整,确保评估结果的公平、公正、公开。

四、实施步骤。

1. 制定评估计划。

在评估前,制定详细的评估计划,包括评估方法、评估指标、数据采集和分析方案等内容。

2. 数据采集和分析。

按照评估计划,进行数据采集和分析工作,确保数据的准确性和完整性。

3. 评估结果的形成。

根据数据分析的结果,形成宗地地价的评估结果,并进行公示。

4. 结果复核和调整。

对于评估结果存在争议的,进行复核和调整,确保评估结果的科学性和准确性。

五、实施保障。

为了确保宗地地价评估工作的顺利实施,需要做好以下保障工作:1. 人员培训,对从事宗地地价评估工作的人员进行专业培训,提高其评估能力和水平。

关于土地价格评估收费标准的通知(国家土地局)--计价格(1994)2017号

关于土地价格评估收费标准的通知(国家土地局)--计价格(1994)2017号

关于土地价格评估收费标准的通知 国家土地局计价格[1994]2017号各省、自治区、直辖市物价局(委员会)、土地(国土)管理局(厅): 为促进土地价格评估工作的健康发展,根据《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关规定,对土地价格评估实行有偿服务。

现将有关事项通知如下:一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为,评估机构要按照“自愿委托、有偿服务”的原则与委托方签订合同,开展评估服务工作,收取合理费用。

二、凡具有土地价格估价资格并经土地、物价部门确认的单位,可接受土地所有者或使用者的委托,对土地价格进行评估,并按本通知的规定收取土地评估费。

三、一般宗地评估采取差额定率累进计费,即按土地价格总额大小划分费率档次,分档计算各档的收费额,各档收费额累计之各为收费总额。

目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》(附表一)执行。

四、城镇基准地价评估收费,由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》(附表二)协商确定。

五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费:每宗地评估费不足的300元的按300元收取。

清产核资中的土地价格评估,按一般宗地评估费标准的30%计收评估费;每宗地价估费不足300元的按300元收取。

土地价格评估委托单位付费确有困难的,通过双方协商,评估机构可酌情减收。

六、一般宗地评估收费标准为最高限标准。

各地可根据当地实际情况,由省、自治区、直辖区物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费。

对经济特区的收费标准可适当规定高一些,但最高不得超过上述收费标准的30%。

七、土地价格评估收费单位要认真执行物价部门规定的收费原则和标准,履行合同要求,切实提供质价相称的服务。

八、各级物价、土地部门要加强土地价格评估收费的监督检查,对随意简化工作程序和内容,达不到应有工作标准以及擅自扩大收费范围和提高收费标准的,由物价检查机构按国家有关规定查处。

交通用地宗地价格评估

交通用地宗地价格评估

交通用地宗地价格评估一.交通用地的分类交通用地指铁路、公路、管道运输、港口码头和机场等交通运输及其附属设施等用地。

二.交通用地评估方法2.1 一般线路道路用地可采用道路贡献法、成本逼近法、市场比较法、收益还原法等方法估价。

1.道路贡献法,是利用道路对周围各类用地的贡献,用各类用地的平均价格来估算道路价格的方法。

道路周围各类用地的价格可用路线价法、基准地价系数修正法、市场市场比较法、收益还原法、成本逼近法及市场成交价格来获得。

其计算公式为:nV=Σ(Pi×Si)/SI=1式中:V──道路单位面积价格; Pi──第i种用地类型单位面积平均价格;Si──道路路线涉及的第i种用地类型面积;S──道路路线涉及的各类用总面积;n──用地类型总数(i=1,2,3,...n).根据不同等级道路提供交通服务的强弱,进行道路等级修正、交通流量修正、通达性修正、影响范围修正和环境影响修正等。

2.运用成本逼近法评估道路用地价格(1)市区道路评估:市区道路的重置成本主要是指在估价期日建造同等级道路所需投入的成本,包括拆迁安置费、土地开发费、税费、利息及投资利润等。

在成本价格的基础上加上土地所有权收益,即为道路价格。

(2)郊区及农村道路评估:郊区及农村道路的土地开发程度设定,一般可为达到可开工条件。

其重置成本主要包括征地补偿费、土地开发费、税费、利息及投资利润等。

成本价格加土地所有权收益,即为道路价格。

(3)因素修正:根据不同等级道路对经济影响的强弱,进行等级修正、交通流量修正、通达性修正、影响范围修正和环境影响修正等;3.市场比较法评估道路用地,需在同一区域有较多的类似道路用地市场价格或标准价格。

4.收益还原法是根据道路的交通流量测算道路的未来正常年纯收益,并用一定的土地还有利率将其贴现至估价时点后累加,以此估算道路用地的价格方法。

适用于交通流量较大并有充足数据的道路价格评估。

工作步骤如下:(1)划分道路交通流量测算区段;(2)测算交通流量,并折算成标准流量:交通流量分为客流、货流及混合流,均折算为标准流量,即吨/公里年(3)计算各区段道路年总收益A=a×Pi×QiA──道路单位面积平均交通流年总收益a──调整系数;Pi──元/吨公里;Qi──吨/公里年;(4) 计算各区段道路年总费用区段道路年总费用(C)包括道路单位面积建造成本折旧、运营成本、道路维修费用、利息、应缴税费及正常投资年利润等。

林地宗地地价评估方法参考

林地宗地地价评估方法参考

林地宗地地价评估方法参考1宗地地价评估程序林地宗地地价评估的程序为:a)接受估价委托;b)明确估价基本事项;c)拟定估价作业计划;d)估价资料的收集与整理;e)实地查勘待估林地;f)选定估价方法,试算宗地地价;g)确定估价结果;h)撰写估价报告;i)估价报告备案并取得电子监管号、提交委托方; j)估价资料归档。

2明确估价基本事项具体内容如下:a)估价目的宜在估价委托书中明确;b)明确待估宗地的实物状况和权益状况,对所在位置、范围、地上林木及林业设施状况等进行界定,并有确定的依据和理由;C)依据估价目的确定估价期日;d)价格内涵根据估价目的确定,估价过程中,宜在全面描述价格类型、权利状况、估价期日、林木主导功能、林业设施状况等基础上,明确说明上述各项内容的具体界定状况;e)明确估价作业日期,根据开展估价作业工作时间据实确定。

3拟定估价作业计划主要包括下列内容:a)拟定估价技术路线和估价方法;b)拟定收集资料清单及收集资料渠道;c)预计所需时间、人员和经费;d)拟定工作量和进度安排。

4估价资料收集与整理4.1资料收集主要内容如下。

a)价格影响因素资料:主要包括对宗地地价有影响的自然因素、社会经济因素、特定因素资料,以及收益成本相关资料。

b)待估宗地资料:主要包括宗地实物状况和权益状况等资料。

c)交易实例资料:主要包括交易实例的实物状况、权益状况、交易情况及价格影响因素等资料。

d)其他资料:主要包括宗地所在区域林地级别、基准地价、地价指数及相关图件等资料。

4.2资料整理主要内容如下:a)核实资料数据来源是否可靠,有无显著异常,对不符合要求和特殊极值的资料予以剔除;b)初步整理资料,判断是否满足待估林地估价要求,并记录存疑、缺失的资料,进行补充调查和收集。

用于估价的资料数据要妥善保管并存入档案。

5实地查勘待估林地估价人员需要到估价对象现场,查勘内容以待估宗地特定因素及评估所用案例的相关调查资料情况为主,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实。

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第一节 宗地地价评估的原理
➢ 2、估价思路 ➢ ①搜集有关基准地价的资料。 ➢ ② 查出估价对象所处地段的基准地价。 ➢ ③进行交易日期调整。与市场比较法的交易日期调整方
法相同,将基准地价在其基准日期时的值调整到估价时 点的值。 ➢ ④进行土地状况调整。将估价对象宗地的状况,与评估 基准地价是设定的土地条件或状况进行比较,将基准地 价调整为在估价对象宗地状况下的价格。调整的状况包 括:位置、土地开发程度、土地使用年限、容积率、土 地形状、临街状况等。 ➢ ⑤求出估价对象宗地的价格。
对内和对外两个方面。 ➢ (2)环境优劣度。主要包括两个指标:一是人文环境,即商
业区周围的人口密度、收入水平等;二是自然环境,如地质状 况、土地承载力、地形等。 ➢ (3)城市规划限制。主要反映城市规划对商业区土地利用提 出的具体要求,包括土地的具体用途、建筑物的高度、密度、 容积率、道路宽度等。 ➢ (4)其他因素。 ➢ (5)个别因素还包括宗地的形状、临街状况、临街深度等
第一节 宗地地价评估的原理
➢3、公正性
➢ 宗地地价应该评估出正常市场中,一般经济 技术及管理水平下的正常价格,给土地交易者 提供决策的依据。
➢ 4、时效性 ➢ 宗地地价反映一定时点的价格水平,评估中
都要明确评估宗地在估价时点的价格。
第一节 宗地地价评估的原理
➢ 二、宗地地价评估的一般原理 ➢ 宗地地价评估是根据已有宗地的收益资料、市
场成交价格资料、在费用资料及影响土地使用权 价格的自然、社会、经济因素之间的相关关系, 评估出的宗地在特定时间、特定目的下的价格。 ➢ 1、宗地地价评估的基本原理是地租理论。土地 使用者经营土地而获取的超额利润—土地收益, 是土地使用者支付地租的能力,也是土地使用者 愿意支付地价获取相应土地权利和收益的基础。
➢ 各种影响地价的因素与地价之间的影响关系也不尽相同,有的因 素对地价的影响是直线性的,即随着这种因素的变化而降低(或 提高)土地价格;有的因素在一定范围内变化可能提高(或降低) 地价,超过一定范围又可能引起地价降低(或升高);有的因素 的变化从某一方面看会提高地价,从另一方面看又会降低地价, 其对地价的影响最终效果如何,取决于哪一方面的影响更显著。
第三节 基准地价系数修正法评估宗地地价
➢ 一、确定级别或区域基准地价 ➢ 1 、有级别基准地价,又有级别内行业基准地价 ➢ 对于此类,按照行业基准地价建立宗地地价影响因素的
指标修正体系,可直接利用各城镇评估的行业基准地价 为基础,进行影响地价因素的比较修正,建立起宗地地 价修正系数表。 ➢ 2、有级别和区域基准地价 ➢ 对于此类,应以区域基准地价为基础建立宗地地价的因 素修正标准和体系。区域基准地包括:街区、工业区、 住宅区及以路线价表示的商业街道的商业用地基准地价。
第十章 宗地地价的评估
熟悉宗地地价的评估的一般原理及宗地地价 的影响因素,宗地地价评估的基本思路;掌 握宗地地价的概念,宗地地价评估的程序, 用基准地价系数修正法评估宗地地价的方法 以及高层建筑地价分摊的方法。
本章内容
➢ 第一节 宗地地价评估的原理 ➢ 第二节 影响宗地地价的因素分析 ➢ 第三节 基准地价系数修正法评估宗地地价 ➢ 第四节 高层建筑地价分摊 ➢ 第五节 应用举例
容积率等提出的具体规划和限制要求。 ➢ (7)其他情况。如区域中不同类型住宅的销售状况及前景。 ➢ (8)个别因素还包括宗地的地形、面积、日照、采光、通风、坡度、
地基承载力等。
第二节 影响宗地地价的因素分析
➢ 五、工业用地影响因素
➢ 影响住宅用地的主要区域因素及个别因素包括: ➢ (1)交通便捷度。 ➢ (2)基础设施完善度。 ➢ (3)产业集聚规模。 ➢ (4)工业区的位置。 ➢ (5)环境质量优劣度。 ➢ (6)城市规划限制。 ➢ (7)其他因素。如劳动力的供求状况。 ➢ (8)个别因素还包括宗地的形状、面积、宗地用途等。
坡度、坡向、地质条件、自然灾害等。 ➢ (5)城市规划限制。作为个别因素考虑的城市规划
因素主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗 地用途等。
第二节 影响宗地地价的因素分析
➢ 三、商业服务业用地影响因素 ➢ 影响商业服务业用地的主要区域因素及个别因素包括: ➢ (1)交通便捷度。指顾客到达商业区的交通方便程度,包括
第一节 宗地地价评估的原理
➢ 三、宗地地价评估的基本思路 ➢ 根据我国土地使用制度改革的需要和土地估价的目的,
可采取以下两种途径评估宗地地价: ➢ (一)基准地价修正法 ➢ 1、定义 ➢ 在政府确定并公布了基准地价的地区,利用有关
调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为 估价对象宗地价格的方法。 ➢ ——结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各 种调整系数的科学性。
第一节 宗地地价评估的原理
➢四、宗地地价评估的一般要求
➢ 1、必须明确估价对象,评估目的和估价期日等基本事 项,并制定相应的估价计划。
➢ 2、宗地价格评估要充分收集各类相关资料。 ➢ 3、根据估价目的、宗地特点和资料状况合理选择估价
方法,同时必须坚持多方法评估、校核、综合确定宗地 地价。 ➢ 4、必须充分考虑土地市场条件,按照估价期日所处的 市场状况进行评估。 ➢ 5、宗地地价评估完成后必须提交宗地价格评估报告, 宗地价格评估报告内容必须详尽完整。
第二节 影响宗地地价的因素分析
➢ 3、影响地价的个别因素资料。 ➢ 影响地价的个别因素主要包括: ➢ (1)宗地的形状、面积。 ➢ (2)宗地在区域内的微观区位。 ➢ (3)宗地市政设施条件。是指与宗地直接相关的上
下水、供电、供气、供暖、电讯设施等。 ➢ (4)宗地环境质量因素 。是指与宗地本身有关的
第三节 基准地价系数修正法评估宗地地价
➢ 3、只有级别基准地价 ➢ 对于此类,根据基准地价和宗地地价的关系,为便于建立
科学、合理的因素指标比较修正体系,一般要先将级别基 准地价落实到行业基准地价和区域基准地价。 ➢ 4、按土地定级的总分值确定基准地价 ➢ 在土地定级的基础上,可利用综合土地定级或分类土地定 级的成果及其相应基准地价,建立起土地定级总分值域基 准地价的相关关系,评估出不同总分值对应的基准地价, 有了总分值对应的基准地价,可建立定级单元基础上确定 宗地地价的修正指标体系及标准。
第一节 宗地地价评估的原理
➢ 2、在正常土地市场中,具有相同土地质量等级和土 地使用价值相等的宗地,应该具有相同的土地收益, 使用者也应支付相同的地租。
➢ 3、同一供需圈内,具有同样等级和土地使用价值相 同的宗地,应该具有同样的价格。
➢ 4、土地市场中,不同的土地使用者对同一宗地的价 格认识可能不完全一致,但土地使用权转移成交时, 双方对地价标准的认识趋于一致,这也正是土地价 格应追求的结果 。
第三节 基准地价系数修正法评估宗地地价
➢ 采用级别中行业基准地价建立宗地地价因素修正标准 和体系的,必须选择影响地价的区域因素和个别因素 进行修正,才能建立宗地地价的修正体系,以评估出 宗地地价。
➢ 采用区域基准地价建立宗地地价因素修正标准和体系 的,则视区域的大小及因素的差异,一般情况下,应 进行影响地价的区域因素的修正。但对一些区域因素 差异小的区域或区段,如用路线价法评估的某一街道 的商业用地基准地价,则可以个别因素修正为主,有 的可以只进行个别因素的修正,建立起按区域类型的 宗地地价修正体系。
第二节 影响宗地地价的因素分析
➢ 二、影响宗地地价的因素分类 影响地价的因素通常可分为一般因素、区域因
素与个别因素三种:
➢ 1、影响宗地地价的一般因素。影响地价的一般因素 主要是指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策 和国际因素等。如利率、通货膨胀等。
➢ 2、影响地价的区域因素资料。影响地价的区域因素 主要是指影响城镇内部区域之间地价水平城镇繁华 程度及区域在城市中的位置、交通条件、基础设施及 公共设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然 条件等。
第一节 宗地地价评估的原理
➢ 一、宗地地价的概念 ➢ (一)定义 ➢ 宗地是土地登记的单元。《城镇地籍调查规程》中对
宗地的定义为:“凡被权属界址线所封闭的地块称为 一宗地。一宗地内由几个土地使用者共同使用而其间 又难以划清权属界线的也称为一宗地。大型企事业单 位用地内具有法人资格的独立核算单位用地应单独分 宗。”这一概念强调了宗地的两个基本特征:宗地是 地块;宗地是权属界线封闭的范围。 ➢ 宗地地价是城镇内某一宗地在当地土地市场中,在正 常供求状况和一般经营管理水平条件下的土地使用权 价格。
第二节 影响宗地地价的因素分析
➢ 一、地价与影响因素的关系
➢ 土地价格受众多因素影响,各种因素对土地价格影响的方向与程 度不尽相同,有的因素降低土地价格,有的则提高土地价格;有 的因素对土地价格变化幅度影响很大,有的因素却影响很小。
➢ 随着时期与地域的不同,尤其是土地利用类型不同,那些影响较 大(或较小)的因素也可能变成影响较小(或较大)的因素。
第一节 宗地地价评估的原理
➢ (二)宗地地价的特点 ➢ 1、特殊性 ➢ 宗地地价是针对特定宗地而评估的价格,宗地所
在区域的市场行情、道路状况、基础设施状况、宗地 大小、形状、容积率等都直接影响每一宗地地价的高 低。 ➢ 2、目的多样性 ➢ 根据评估目的的不同和各城市的价格水平及基础资 料的状况,可选用不同的估价方法,得到适合特定目 的的宗地地价。
第三节 基准地价系数修正法评估宗地地价
➢ 二、选择宗地地价影响因素 ➢ 在基准地价基础上建立宗地地价的因素修正体系和标准,
其实质使用比较法建立宗地地价的评估标准。因此,选 择的宗地地价影响因素,必须是影响土地使用价值,并 且在级别或区域内有差异的区域因素和个别因素。 ➢ 选择进行宗地地价修正的影响因素,应由各城镇根据所 在区域的特点,从本章第二节介绍的各因素中分土地利 用类型用于宗地地价评估的主要因素,采用特尔斐法等 方法,确定影响宗地地价的主要因素,从而建立起各土 地用途宗地地价的修正的因素体系。
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