一季度我市房地产开发市场运行情况分析报告

一季度我市房地产开发市场运行情况

分析报告

一季度，全市房地产开发投资、新开工面积继续保持高位运行。受不断加强调控政策影响，商品房销售面积同比出现明显下降，房价趋于稳定。

一、房地产开发市场运行基本情况

（一）房地产开发经营情况。一季度完成开发投资33.74亿元，同比增长28.29%；商品房施工面积1455.92万㎡，同比增长58.01%；商品房新开工面积127.31万㎡，同比增长38.91%；商品房竣工面积63.22万㎡，同比增长52.45%。竣工商品房空置（待售）面积54.57万㎡，同比下降40.65%。新建商品房销售面积60.89万㎡，同比下降30.89%。其中，商品房预售面积51.29万㎡，占总销售面积的84.23%，商品房销售仍以预售为主。商品住宅预售均价3866元/㎡，同比增长13.91%。

（二）企业资金来源情况。一季度，全市开发企业本年资金来源54.28亿元，同期完成投资33.74亿元，企业资金链总体较为宽松。其中获得银行贷款10.92亿元，占20.12%；自筹资金13.56亿元，占24.98%；其他资金（主要包括商品房销售定金、预收款以及个人按揭贷款）29.66亿元，所占比重最高，达到54.64%，企业通过销售回笼资金为最重要渠道。

（三）中心城区及其它区县开发经营情况。一季度，中心城区完成投资17.74亿元，新开工面积35.91万㎡、销售面积

22.23万㎡，分别占到全市总量的52.58%、28.21%、36.51%，市场主导地位优势明显趋弱。完成投资除桓台县、沂源县同比分别下降84.63%、28.00%外，其它区县均有大幅度增长。桓台县投资同比大幅下降的主要原因是上年一季度购置土地投资较大，而今年无购置土地投资。新开工面积除中心城区同比下降40.71%，沂源县无新开工面积外，其他区县均有较大幅度增长；商品房预售面积各区县同比波动幅度较大，主要是市场可售房源数量差别引起的；商品住宅预售均价除沂源县同比下降0.05%外，其它区县均有不同幅度上涨。沂源县预售均价同比略有下降的原因是一季度市场销售的商品房以尾盘为主，实际房价并未下降；桓台县、淄川区预售均价涨幅较大的主要原因是一季度市场销售以位置好、品质高的楼盘为主。

二、房地产开发市场总体运行特点

（一）房地产开发继续保持高位运行。在国家不断加大调控力度的严峻形势下，大部分开发企业对XX房地产市场发展前景依然较为看好，持续加大投资强度，加快项目开工进度。一季度完成开发投资33.74亿元，同比增长28.29%；商品房新开工面积127.31万㎡，同比增长38.91%。均为近几年同期最高值。得益于近两年较好市场销售形势，全市新建商品房空置（竣工待售）面积继续大幅减少。截至3月底，空置面积54.57万㎡，同比下降40.65%。我市房地产开发市场总体处于高位运行态势。

（二）商品房销售量同比大幅减少。一季度，全市商品房销售面积60.89万㎡，同比下降30.89%，较去年第四季度下降49.28%。商品房销售量大幅减少的主要原因：一是受国发〔2011〕1号文件影响，房贷门槛提高，市场需求有所减少。同时观望氛围增加，部分消费者有意识选择推迟购房时间；二是去年商品房消费需求持续旺盛，大部分在建开发项目已提前完成销售，市场上可售房源较少；三是部分在建开发项目虽然达到预售条件，但因为市场出现明显观望氛围，且企业资金较充足，又处于销售淡季，就适度推迟了开盘时间。

（三）商品住宅价格趋于稳定，调控效果初显。为遏制部分城市房价过高、上涨过快的突出问题，今年国家、省连续出台一系列政策，分别从抑制需求、增加供给、严格信贷等方面对房地产市场进行全方位调控。随着各项调控政策逐步落实，对房地产市场的影响日益显现。一季度，全市商品住宅预售均价3866元/㎡，同比增长13.91%，涨幅回落近6个百分点。从一季度单个在售项目房价走势分析，大部分保持基本稳定，没有出现连续上调房价的情况。从市场需求看，大部分在售项目来电来访量明显减少，特别是投资投机性购房需求短期内得到明显抑制，调控效果初显。从整体看，目前商品住宅价格水平与城镇居民人均可支配收入相比，仍处于相对合理区间（目前房价收入比1：5.3左右）。

三、市场运行中存在的主要问题及原因

（一）房价持续上涨的压力仍然存在。近两年，我市新建商品住宅价格持续上涨，尤其是部分中高档在售楼盘频繁提价，给社会公众造成强烈的通涨预期。受调控政策影响，一季度房价快速上涨的势头初步得到抑制，但推动房价上涨的因素仍然存在。一是开发建设刚性成本增长较快。近年来，我市土地出让成交价格普遍大幅提高，建安、配套、人工等费用持续上涨，开发建设刚性成本增长明显。二是高品质项目明显增多。随着城镇居民收入增加以及消费理念的转变，对高品质住宅项目需求呈显著增加趋势。我市大部分企业开发精品项目的意识日渐增强，高品质很大程度上意味着高投入、高附加值，房价必然随之上涨。三是由于商品房具有消费和投资双重属性，在目前城镇化进程明显加快、投资渠道相对较少的形势下，投资商品房仍是实现货币保值增值的较好选择。商品房供应弹性较小，需求弹性较大。观望氛围淡化或消除后，投资投机性需求有可能重新集中入市，造成短时间内供求矛盾突出，推动房价继续上涨。

（二）受政策影响企业融资难度加大。差别化信贷政策的实施，即在一定程度上减少了投资投机性购房需求，但不可避免的误伤自住和改善性合理住房需求，导致商品房市场交易量明显萎缩。今年央行多次上调存款准备金率，贷款规模急剧收缩，开发企业申请项目贷款难度加大。目前商业银行对项目贷款审查程序严格，耗时较长，且主要面向实力雄厚的企业和优质大型项目，一般的开发企业很难申请到项目贷款。随着房地

产调控政策的持续和加强，资金短缺将成为众多开发企业经营面临的主要困难。前期投入较大、购置土地较多的企业将无力进行后续项目开发或只能分多期少量开发，市场供应量将因此而减少。我市房地产开发企业普遍存在资金实力不强，融资渠道狭窄的问题，一旦不能得到银行资金支持、预售不理想，就会出现资金紧张，甚至断裂，从而影响开发项目建设进度，不能按期交房。已购房者不能按期入住，可能要求解除购房合同或上访，引发社会不稳定因素增加。

（三）集体土地违法建设“小产权房”问题突出。目前，我市正在进行大规模的旧村改造。但是目前大量的旧村改造项目，建成后的房屋除一部分用于还迁分配给村民外，多余房屋普遍存在公开或半公开向集体经济组织以外成员销售的情况，严重扰乱了正常的房地产市场秩序。消费者由于缺乏风险意识、维权意识和商品房购买常识，轻信销售人员的口头宣传和承诺，很容易受骗上当。另有部分消费者明知购买集体土地商品房不受法律保护，但因为价格便宜，仍执意购买。旧村改造多由村委会作为项目策划、规划、改造实施的主体，但村委会并不具备住房建设所需要的管理和技术，改造后的社区普遍存在规划设计理念落后、建设质量不高、配套设施不完善、绿化档次较低、物业管理滞后等突出问题。

四、房地产开发市场发展趋势预测

近两年，我市持续加大房地产建设用地投放力度。据统计，截止3月底，全市有开发资质企业共储备土地840万㎡左右。